国有土地转让模式需要注意哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-21 14:08 标签： 国有土地转让模式

您好，协议出让方式较招标、拍卖出让方式而言，是土地出让的低级形式。这种形式虽然在某些方面具有适用性，但由于协议出让方式完全由出让人与受让人双方协商出让事宜，存在着受让人的单一性。故不能体现市场公开、竞争原则，实践中存在着一定的弊端。

主要表现在：一是受行政干预比较大。如有的地方为吸引外来投资，往往采取低地价出让土地使用权的办法。

二是容易造成国有土地资产收益流失。由于“关系地”、“人情地”的存在，在协议出让土地使用权时，随意减收或者免收土地使用权出让金，使国有土地资产收益流失，给国家造成经济损失。

三是土地管理部门职能削弱。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

    到底何为划拨国有土地？哪些房屋需要缴纳土地出让金？相关手续如何办理？针对市民的各种疑问，市国土资源局相关工作人员一一作出解答。

哪些房屋需要缴纳土地出让金

划拨国有土地上城镇住房转让，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定……为了维护不动产权利人的合法权益，防止国有资产的流失，我市近日出台了《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记暂行办法》(以下简称《办法》)，并于明年1月1日起执行。

到底何为划拨国有土地？哪些房屋需要缴纳土地出让金？相关手续如何办理？针对市民的各种疑问，市国土资源局相关工作人员一一作出解答。

问：《办法》的出台有何意义？

答：最根本的意义在于维护了不动产权利人的合法权益。例如将划拨国有土地上的城镇住房作为抵押物申请贷款时，银行不愿贷款或贷款额度有限，而按《办法》规定缴纳完土地出让金后，土地权利性质由划拨登记为出让，房屋性质登记为商品住房，可与一般商品房一样申请贷款。

问：明年1月1日起，所有的房屋在转让时都需缴纳土地出让金吗？

答：不是，《办法》中规定转让时需缴纳土地出让金的是划拨国有土地上的城镇住房，具体包括划拨国有土地上的直管公房、集资建房、解困房、安居房及单位自建房等房改房和市场化商品房、拆迁安置房、个人自建房，不包括政府摇号的经济适用房、村民安置房。

这里的商品住房指的是开发商以划拨方式（即没有向政府缴纳土地出让金）取得国有土地使用权开发建设后对外的住房，不是指现在购买的新建商品住房。我们现在购买的出让土地上的商品住房，开发商都向政府缴纳了土地出让金，转让时就不需补缴土地出让金。

问：划拨与出让土地有什么区别？

答：国有土地的取得方式主要有出让、划拨、租赁、入股、授权经营等几种。一般而言，划拨与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有向政府缴纳土地出让金。

问：我有一套房改房要转让，转让时由谁交土地出让金，交多少呢？

答：由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定。缴纳完土地出让金后，土地权利性质由划拨登记为出让，出让年期从购房人取得的《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让补缴土地出让金缴款确认单》落款时间起算，年限为70年。

问：如果我想买二手房，怎样知道我购买的二手房所占的国有土地是划拨还是出让的？

答：转让时，凭交易证明、房产证或土地证、身份证明等有关材料到市不动产登记中心的权籍调查窗口申请权籍调查。领取权籍调查结果后，即可知道您购买的二手房所占土地是划拨还是出让的。

问：划拨国有土地上的城镇住房转让时，哪种情况下需缴纳土地出让金，哪种情况下不需缴纳？

答：需缴纳土地出让金的情况有：买卖、互换、赠与或受遗赠导致转移的；作价入股、以房抵债导致转移的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致转移的；《办法》出台前，原划拨国有土地上城镇住房已转让，但未缴纳土地出让金再次转让的。

因继承、婚姻关系变更进行析产（即离婚析产、婚内析产）不收取土地出让金，待转让时再行收取。

问：办理相关不动产登记手续需要准备哪些资料？

答：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书（含房屋所有权证或国有土地使用权证）；4.房屋所有权转移的证明材料；5.契税完税凭证；6.《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让补缴土地出让金缴款确认单》；7.其他必要材料。

一、集体土地在现有法律法规和政策的前提下，是不能转让的，如农村居民宅基地、承包耕地等集体土地。二、国有土地使用权的转让，必须在出让的基础上方可进行转让；如果是划拨的国有土地使用权，要经过出让后才能转让。三、国有土地使用权的转让，必须按照《*******城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定进行。在具体办理转让手续中，要提交如下材料和资料：双方的转让协议、转让地块的《国有土地使用权出让合同...

一、集体土地在现有法律法规和政策的前提下，是不能转让的，如农村居民宅基地、承包耕地等集体土地。二、国有土地使用权的转让，必须在出让的基础上方可进行转让；如果是划拨的国有土地使用权，要经过出让后才能转让。三、国有土地使用权的转让，必须按照《*******城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定进行。在具体办理转让手续中，要提交如下材料和资料：双方的转让协议、转让地块的《国有土地使用权出让合同》和建设用地批准书、土地使用权出让金凭证、规划部门的建设用地规划许可证、转让双方的身份证明、向当地国土资源部门进行土地转让的申请等，在以上材料具备的基础上，报当地国土资源局批准后，按照规定办理相关该土地的转让手续；对方取得土地权属变更登记证明后，即从承让方的土地使用权变更为受让方，受让方取得了该块土地的使用权后，即该块土地转让手续办理完毕。

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