物业公司怎么承包小区如何盘活公租房小区的可利用资产

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-22 07:10 标签： 物业公司入驻小区流程
孙杰：如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？_网易财经
孙杰：如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？
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（原标题：如何盘活7万亿公租房资产大蛋糕？）
改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。在现有条件下，有效盘活公租房资产的总思路，是按市场化原则，政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”。具体可采取两步走战略：近期的核心要点是改变公租房定价体系，长期改革的必然之路是产权制度创新。部分公租房可参照共有产权模式转为，另一部分则转变为“完整产权房”。发展并繁荣住房租赁市场是我国房地产业转型的必然趋势，也是防范房地产泡沫和应对灰犀牛风险的有效缓冲，更是住宅金融领域的广阔蓝海，市场空间巨大。那么，如何培养和发展住房租赁市场？从供给侧角度分析，无非两条路径，即用好增量与盘活存量。从政策面看，今年以来，住建部、国土部等国家部委和一二线大城市纷纷出台“利用集体建设用地建设租赁住房”、“在新建商品住房项目中配建租赁住房”、“增加只租不售的自持用地”等住房和土地政策，从增量上做文章。新政激活了一个巨大的市场，形成了多层次的租赁供应体系。而探索多层次住房租赁，不仅给未来楼市带来了源头活水，也给存量商业办公用房、城中村改造带来了改造机会，更给存量集体建设用地入市带来了机会。只是，受限于规划、土地、资金、建设周期、地方政府财力，租赁住房的有效供给短期内难以大规模增加。因此，通过制度创新，有效盘活庞大的存量住房资产，特别是资产（简称“公租房”），就成了购租并举住房制度改革的牛鼻子。将公租房作为住房租赁市场改革的抓手，是因为公租房具有三大特点。其一，资产规模大。截至目前全国公租房总量超过1500万套。保守估计，按每套25万元的投资核算，总资产超过3.7万亿。如果算上土地价值和房产增值，公租房总价值至少还将翻番，达7万亿以上。其二，政府的掌控力强。在现有的全国1500多万套公租房中，政府拥有的房源超过80%，约有1200万套。而在剩余300万套中，国企占据了绝大部分。因此，公租房是各级政府手中重要的优质国有资产。其三，改革的难度相对较小。公租房基本由财政全额拨款建设，所有权清晰，公租房政策由各地方政府“适情选择”，地方政府具有一定的制度自有裁量权。可见，公租房改革或将是住房管理模式的一次创新，能使各方受益，不存在负外部效应，是典型的“帕累托改进”。从历史上看，公租房有效解决了低收入群体的阶段性住房困难。公租房一直沿用政府全额投资、全程主导、全面运营的传统管理模式。在多年来的实践中，传统的投资和管理模式逐步显现出了几大弊端。比如保障对象过窄。公租房安置对象大多限定于本地户籍的低收入群体，对新市民、经济“夹心层”人群、新毕业大学生、城市特殊岗位人群、稳定就业的流动人口、外来高端人才等保障能力明显不足，这也是造成公租房分配入住率不高的一个重要原因。又比如租金定价过低。当前的公租房租金远低于市场化租金水平，以至于公租房项目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量财政资金用于补贴物业和运营维护。在很多城市，公租房补贴甚至成了地方财政的“无底洞”。此外，低租金也使公租房资产缺乏吸引力，社会资本对此丧失了投资兴趣。还有，产权属性缺失。公租房通常只有整栋建筑的产权证，没有分户的不动产登记证书。根据现行政策，不能落户、交易和抵押，是典型的“不完整产权住房”。在现有条件下，有效盘活公租房资产大蛋糕的总思路，是政府按市场化原则实现三大转变：政府职能由“保姆”向“管家”转变，财政支出由“补砖头”向“补人头”转变，租赁住房由“僵尸资产”转向“流动性资产”，具体可采取两步走战略。第一步，近期改革的核心要点是改变公租房定价体系。将公租房的租金水平全面提高至市场化水平，高租金意味着投资将变得有利可图，从而吸引市场化企业和社会资本进入公租房领域，从而可以彻底激活公租房市场。政府从繁琐的物业经营中解脱出来，缩短战线、集中兵力，聚焦三项监督性职能：一是确定本地区低收入家庭的资格认定，逐步放宽公租房的保障对象，并根据社会发展动态调整。二是制定阶梯式、差异化的货币化补贴政策。通过租房券的方式，政府直接对低收入家庭进行房租缺口补贴。在地方财力受限的背景中，以成本最低、效率最高、公开透明的方式，提供高质量的住房保障。三是通过政府与社会资本合作的模式，引入市场化企业，对公租房资产进行日常管理和运营维护。政府对市场化企业的工作绩效进行严格规范的年度绩效考核，作为政府付费的依据。企业在激烈的市场竞争中，不断提高公租房的服务水平，最终实现多方共赢的目标。第二步，长期改革的必然之路是产权制度创新。基本逻辑是打破公租房“只租不售”的规则，赋予公租房清晰的产权属性，让资产流动起来。具体可分为两种模式：第一，部分公租房可以参照共有产权模式，转为共有产权房，将部分产权让渡给中低收入家庭，解决经济“夹心层”人群买不起房的难题。第二，另一部分公租房转变为“完整产权房”。政府赋权给这部分公租房一个产权选择权，在一定期限内（比如15年）只能出租不能出售。超过规定期限后，公租房则被赋予完整产权和不动产登记证书，转变为保障性商品房，以成本价向低收入无房家庭配售。在这样的产权改革过程中，政府通过动态的、阶梯式的年度土地供应计划、赋权规划、期限转让规定、政府与社会资本合作项目等，实现全社会的公租房的持续供给和优化配置，进而达到购租并举的最终目标。
总之，公租房改革是建立购租并举住房制度的关键，是住房改革的“帕累托改进”。对低收入家庭而言，能以低成本获得家庭的第一套住房，实现家庭财富的增值，有助于形成稳定而庞大的中等收入群体；对市场化房地产企业而言，能实现稳定、合理、有明确预期的利润，有望大大激发社会资本的入市热情；对地方政府而言，切实减轻了财政支出负担，盘活了存量资产，部分化解了地方政府债务性风险；对公租房资产而言，具有完整产权的房屋，通过资产证券化和资产抵押，增加了资产的流动性、收益性和安全性，提高了投资效率。（作者系中共中央党校经济学博士后）
本文来源：上海证券报·中国证券网
责任编辑：钟齐鸣_NF5619
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九江：两个公租房小区的物业公司选出来了
发布时间： 09:02
九江新闻网—浔阳晚报
市保障房管理局：保障性住房物管费一律按市场收费标准的70%执行
讯（肖小龙 记者吕敏）近日，我市首批公租房怡和苑、怡居苑公开选聘物业企业，最终分别确定为九江万科物业服务有限公司和江西开物物业有限公司。
在市物业专业委员会推荐的基础上，前期，市保障房管理局先后给14家管理业绩尚可、且无重大违规行为的物业企业发出了参与邀请，在报选过程中有6家物业企业递送了公租房物业管理方案。随后，市保障房管理局工作人员对这6家物业企业以及管理的住宅小区物业管理情况进行了详细了解和考察，通过行业主管部门的评定和居住业主的评价，为选聘物业企业提供了事实依据。
据了解，当天选聘活动由市住房保障和房产管理局、市保障房管理局共同组织，依据公开、公平、公正原则，邀请了市第五纪工委领导全程参与监督，由市房协、市物业管理办公室等多方代表，对6家物业企业的资质等级、管理项目业绩、群众评价等内容进行综合评分。最后，九江万科物业服务有限公司和江西开物物业有限公司，分别被确定为选聘对象。下一步，市保障房管理局将通过合同约定、多方协作、有效掌控、优选劣汰等措施，充分发挥物业企业的能动性。市保障房管理局将严格落实惠民政策，保障性住房物管费一律按市场收费标准的70%执行。
[责任编辑：潘江英]
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