使用权房_百度百科
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使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。
使用权房隐患
自2003年《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称《通知》）出台以来，使用权房交易逐渐活跃。尽管该项业务仍面临很多问题，但在《通知》的指导下，这一交易市场的混乱状况开始得到好转。然而随着试点工作日的结束，有关《通知》的后续政策却迟迟未出台。
因为以前没有明确的政策限制，很多客户为逃避相关费用，往往会钻政策的漏洞，选择做假手续，以换房的名义进行使用权交易。对中介公司来说，这种行为不仅违法，而且利润不高，所以正规的中介公司通常为了维护自身的形象，均不愿意趟这“浑水”。
相对而言，参与使用权交易的公房在产权上存在更多的不确定性，提供的法律依据不够严谨、不规范，容易留下一些隐患。这使多数产权清晰的公房更倾向于寻求。此外，参与使用权交易在交易过程中还遭遇手续繁琐、太高的障碍。
使用权房价低
二手房买卖
与有产权的二手房相比，使用权房更有，在品质相仿的情况下，二者价格相差至少几万元钱，多则十几万元。
另外，对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权的房子也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者可享受参加房改，并继承等优惠措施。
据链家·宝业成交数据显示，自《通知》出台以来，使用权房交易逐渐活跃，有的购房者指定要购买使用权房子，使2004年一季度北京市的交易量呈现上升趋势。
使用权房换算
以北京为例：
为，产权单位通常会在每一年的年初和年中分别以的形式进行通知，使用权房的买方可拿单位介绍信到房管所或产权单位的房管科办理房改。
以位于附近的一套使用权房为例，其建筑面积为82平方米，建筑年代为1994年，售价为36万元。
首先进行楼龄折旧，按每年2%计算，该套房屋的折旧费为1560元/平方米×82平方米×20%=25584元；然后再计算折价，工龄折价=工龄×工龄系数，以买方夫妇双方工龄之和计算，并以60年为上限。工龄年限若按60年计，工龄系数以700-900元/年为准，按平均800元/年计算，则工龄折价为60×800=48000（元）。最后再计算需要补交的价款，总价为84-元。即买方要交给房管部门54336元，就可以将转变为产权性质。
另外，购买使用权房不用交用以及用，房主只需要每月交纳一定数额的租金即可，其数额与免交的物业费大抵相当。
使用权房了解
购买使用权房心里也踏实
1.土地使用年限与相同
2.产权单位不能随意收回房产
3.拆迁时变成产权房后，房主可获相应补偿款
很多人对使用权的含义了解甚少，时大都选择产权房，主要是觉得购买的房子如果没有，房子终归不是自己的，心理不踏实，而产权房则完全属于自己，并可以代代相传。
实际上，产权房也是有使用年限的，并非永久产权。一般住宅国家土地出让使用权年限是70年，无论是产权房，还是使用权房都不能超过这一土地使用年限。只不过使用权房为房管所或单位所有，与使用权房主是长期租赁关系，产权单位对使用权房不能随便收回，即使有必要收回也应对使用权房主进行补偿。在遇到房屋拆迁时，使用权房屋在变成后，能获得相应的拆迁补偿款。使用权房房主的，与其居住满2年以上者，可办理手续。
所有权包括占有、使用、收益、四种权能，最重要的是收益权和处置权。拥有一套住房的使用权，既能通过出租享有收益权，也享有有限度的处置权，可以“处分”房屋的转让或亲属继承等。
使用权房优势
优势一不受宏观调控影响
中国土地使用权制度
比如，使用权房无须缴纳类似于交易的，而只需缴付转让标的0.5%的，2年内再转让无须缴纳等，而且政府仍然鼓励承租户进行换房。
优势二拆迁改造可以预期
由于使用权房都处在闹市区，城市旧区改造已入尾声，未来有望完成拆迁改造的时间可以预期，同时动迁政策没有因为房地产市场降温而有所变化，甚至还有提高倾向。
优势三面积较小总价不高
使用权房的面积一般都较小，所以总价大都不会太高，投资客只要调动不多的资金，就可以进行操作。
优势四投资出租风险不大
使用权房所处的地段一般较好，即便一时未赶上动拆迁，就是用于，同样可获得略高于的投资收益。相对而言，风险比投资高额的产权房要小。
使用权房门道
当然，使用权房也有不少门道：
建设工程规划许可证
使用权房门道一
按倒计时论价
投资使用权房，应更多关心所在地域动迁的时限与可能。
买使用权房与买不同，购买产权房一般更关心诸如房屋结构、房龄、朝向、层次等问题，并以此。而购买使用权房则应当相对淡化这些问题，因为投资使用权房注重的是它的“可改造资源”，所以更多地应当关心它所在的地域动迁的时限与可能性，即动拆迁“倒计时”。一般来说，3-5年这类中短期内有望动迁的，出价可以高些；反之，则可以杀价甚至放弃。特别遇到该房所在的地块较小，建筑密度较高的，则更应当谨慎，不要轻易下单。
动迁时限短的或动迁可能性大的使用权房，意味着收回投资收益期短，变现能力强；反之，此类房屋开发的成本太高，除非有市政项目，指望开发建造，难度较大。对投资者来说，则是一种实实在在的风险。此时，房屋品质再好，意义也不大。
至于如何考证该房动迁的时限与可能性，一是可搜集本市、本区的城市建设方面的规划资料；二是观察，如呈孤岛状的，动迁的可能性较大；三是依靠自身的分析评判。
使用权房门道二
预留增值空间
着重了解货币化动迁的标准，按每年5%保值增值预留空间。
众所周知，购买期待，是通过整个房地产市场的大势上涨或不动产对应货币而实现的。但使用权房，是通过所买房屋下面附着的土地，有朝一日在政府改变原有用途或转让使用权的过程中实现增值。换言之，就是将来动拆迁获得的补偿能够超过时的投入。为此，在考虑出手购买使用权房时，必须为自己投入买房的资金，预留略高于银行存款利息收益的空间。
那么，如何预留增值的空间呢？可以先了解该房所在地区当前的动拆迁政策，着重了解货币化动迁的标准：如以“砖头”（面积）为主要计量标准的，每平方米补偿单价是多少；以“人头”（）为主要计量标准的，人均可获多少动迁补偿。了解了这方面的信息后，再按每年5%保值增值为自己预留空间，如某房16平方米，该区当前的货币化动迁标准为每平方米1.8万元，大约可得补偿28.8万元，预计5年左右有望动，那么，可以出资的上限是21.6万元。
使用权房门道三
测算投资收益
如果“一不小心成了”，那就要事先预算出租可获得不低于3%的年收益率。
与投资相比，使用权房何时会动拆迁，有没有动拆迁的可能，是一种最大的变数，这种变数也就有可能转换成一种“套牢”的风险。
因此，除了以上对使用权房的估价、预留增值空间外，还要有对一旦遭遇动迁“没有时间表”的承受能力。这可以通过测算“一不小心成房东”后的投资收益。首先，要了解该使用权房所处地段的租赁房行情，只要不低于3%的年收益率，就可以考虑出手。
如以上例测算，投入21.6元，每月能收取600元租金（刨掉空关期），就可以视为有一个不错的投资收益，毕竟中心城区的旧公房不可能永远不拆不改。倘若原先预期5年内可能拆迁的，可以往最坏的“20年内总会拆迁”方向放大预期，那么，在未来20年内稳获3%、略高于银行存款的同时，另一块增值空间也在拓展。因为不管怎样说，未来20年左右的动拆迁补偿标准，总要高于未来5年左右的，当然，这是一种被迫从中线转为长线投资的无奈选择。
使用权房门道四
了解“注意事项”
使用权房必须经过有关部门，符合条件的才能批准转让。购买者必须对注意事项了解后，才能进行实质操作。
使用权房买卖，本质上是承租人依法有偿转让租赁权，因此不同于，只要产权明晰，通过中心就可以进行权益转移。使用权房的产权属，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，这个审核报批的过程主要集中在房管部门。为此，欲购买者必须对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。
使用权房的受让方必须是本市户籍。出让方要到区房地产交易中心，索取征求房屋隶属的房管所（物业公司）同意转让与否的征询意见单，征询内容包括所在的地块有没有因为即将动拆迁而转让；有没有违章搭建；出让方有没有退路；有没有欠缴房租等事项。如都符合，由房管部门签署同意转让意见，再返回到区房地产交易中心进行转让。一般来说，受让方在对方没有看到出让方拿到房管部门对该房转让无异议的征询单前，不要轻易作出包括预付在内的购买决定。
使用权房交易方式
拆毁老宅侵犯房屋所有权
使用权房交易有以下两种方式：1、将使用权房变成消费者如果想要购买使用权房，可以将购买的使用权房变成产权房。产权单位一般在年初和年中两次通知。可以拿单位介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改。使用权房因政策限制尚未完全开放，能够上市进行买卖交易的非常少，除非是获得产权单位同意后，通过缴纳一定费用，把使用权变成产权，才能进行买卖。
2、除了将使用权换成产权进行交易外，还可以通过房屋置换进行过户。在通过置换进行过户时，需要注意两点。一是双方都应持有北京市户口，另外一点是不能进行贷款。通过房屋置换并不能取得使用权房的产权，但可以享有出租的和一定限度的。一般只有拥有本地户籍的人才能购买使用权的房屋。
使用权房交易方法
（1）公房使用权交易的适用范围：除按照北京市有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。
（2）公房使用权交易应当符合以下规定：
[1]持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。
[2]公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续：
1.申请书，2.双方当事人身份证明，3.公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；4.房屋所有权证和共有人同意意见书。
[3]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。
[4]公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与重新签订公有住房租赁合同。
[5]通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。
[6]公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
使用权房注意事项
1、在购买使用权房时一定要问清产权归属，在过户时应当要求公房的原承租人亲自到房地局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托办理。另外由于使用权房的“房本”没有防伪标志，即使正规租赁合同的盖章也特别简单，因此购房者应与原单位确认，以防“房本”造假。
2、合同签订以后，现任房主将拥有原房主对使用权房拥有的权利，意味着如果房产置换后使用权房拆迁，新房主将成为补偿款的受益人。因此房产置换前，新老房主、尤其是老房主要考虑清楚是否已经放弃未来获得拆迁补偿款的权利，以防日后追悔莫及。
3、使用权的房子按使用面积计算，客户一定要对照房本的面积来计算。一般上的面积为建筑面积，但是使用权的房子一般按照使用面积计算，在具体交易的时候可以进行实际测量。
4、不论购买还是置换使用权房，都一定要核实清楚之前的各项费用，如房租（物业费）、供暖费等是否缴交清楚，以免日后出现纠纷。
5、购买使用权房要更加注意防范。因为产权关系相比更复杂，权属能否转移也留有更多的潜在风险。
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购使用权住房小心房财两空
购使用权住房小心房财两空
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从“物美价廉”到“房财两空”在一个网站的BBS上，张先生看到了“出售东城区14平方米住宅，8000元/平方米”的广告，一直想把孩子的户口放到东城以便将来能上知名小学的他，觉得价格合适，便按网站提供的电话与卖房人田小姐进行了联系。原来，田小姐手里的是一处只有使用权而没有产权的房子，这个房子以前是一家国有企业给职工的公房，国企倒闭后房屋产权被移交给当地房管所。开始，张先生还有些犹豫，但是听田小姐讲，这个房子要比有产权的房子便宜很多，而且将来如果拆迁，拆迁款也会给居住者，那样反而能赚一笔。听田小姐这么一说，张先生不由动了心，于是花了3000元，从网上找了关系办了证明。但当他和田小姐去房管所进行使用权转让登记时，房管局却说因为这个房子马上就要拆迁，不同意转让，几经商量也没能如愿。较后，张先生只能接受花3000块钱，却“房财两空”的结局。●使用权房成交易“特区”让张先生白花了3000块钱办的证明叫做“公有住房合法承租人证明”，这是想对只有使用权而无产权的住房进行使用权转让的购卖双方都一定得具有的必须证件。而就记者的多方了解，现在市场上对使用权房的交易，往往转让双方中至少有一方都是花钱购的证明。中大恒基过户部经理雷鹏轶告诉记者，房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。从上述可知，房屋使用权仅为产权（所有权）中的一部分，他并不能享受占有、收益、和处分的权利。上世纪80年代中期前后，很多国有企业将产权归自己所有的住房分给或者以很低的价钱租给员工居住。而一般情况下，这个房屋的使用人（或承租人）是固定的，不得随意转租给他人使用。例外情况是，两个同样拥有此类住房合法使用权的使用人，在单位即产权所有人的同意下，可以进行这两套房子使用权的互换，也就是很多年前人们常说的“换房”。雷鹏轶说，由于房改的进行，这类房子在90年代之后就慢慢被人们忽略，特别是在不少当初分房的国有企业倒闭或者名存实亡之后，这种使用权房多被委托给房管局（所）管理，但一般不收物业费，对产权的掌控已经十分薄弱。●购购使用权房小心自设陷阱链家地产市场研究中心指出，简单地讲，这类使用权房产就相当于尚未被购购的公房，如果想将产权变更到个人，则需要在每年的年初或年中，凭单位工龄介绍信到房管所或产权单位的房管科参加房改，当然，需按建房成本支付费用。而如遇拆迁，房管所或产权单位也有权在拆迁费里扣掉这部分钱。雷鹏轶告诉记者，房屋使用者如想获得产权，所交钱数的计算公式为：房屋使用面积乘以系数1.33后折合成房屋建筑面积，再乘以每平方米1560元。而按这个公式计算，一个使用面积30平方米的使用权房如遇拆迁，所需交给产权单位的钱仅为62244元。再加上折工龄及折旧，每套房合下来的一般只需要交纳两万元左右。雷鹏轶介绍到，使用权的价格在2004年之前是相当低的，当时的价格是普通二手房价格的六成左右，比如一套六里桥使用面积在45平方米的使用权房子，它的价格是20万元左右一套，而同样户型的产权房子价格则在30万元。但随着北京市的供需比例越来越大，使用权房子价格也一路飙升，目前价格已经上升到了产权房的八成。还以六里桥为例，当地使用权房屋价格在2006年底已经达到了30万元，单价7000元/平方米，比2004年上涨了50%，而产权房价格相比2004年上涨了43%，可以看出，使用权房子价格的上涨幅度是和公房没有差别的，甚至更多。而就整体情况来看，目前北京市使用权房子的价格依然要比同地区已购公房的交易价格低元/平方米左右。更为吸引人的是税费，使用权的转换不涉及任何交易税费只需要交纳过户费用，这个费用按照套计算，每个城区的房管所收取的费用不等，大概范围是8000元-15000元/套。 尽管如此，购购使用权房子也不是“天上掉下的馅饼”。毕竟，这种房子没有产权，所以从某种程度上说，购者花高价，其实只是“租”的房子，以后每个月也要再交纳数额不大的租金，并不是真正的拥有。况且，在使用权证明混乱的情况下，购主很难真实地获知房屋及产权的实际情况，而一旦房产被查封或者冻结，即使拆迁也是无法过户的。更何况，如今的使用权房在极大的需求前提下，已经与同地段上市的已购公房价格相差无几，在户型面积较小的情况下更无法显出多大的实惠。除此之外，链家地产也提醒消费者，目前使用权房更名阻力依然较大,例如要求“购房人”必须具备北京市户口，必须全款“购房”，设定门槛对更名人群进行限制；必须出具换房手续，更名过程较为繁琐等。●相关链接使用权房正确交易方法关于公有住房使用权交易流程的有关政策，较近可查的还要追溯到2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，虽然文件中说明“试点工作”为期一年，但记者并未查到在试点工作期满之后，再出现的有关政策。现在进行此类交易所依照的也依然是这份文件。该文件中注明的交易流程大致如下：一、公房使用权交易的适用范围：除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。二、公房使用权交易应当符合以下规定：1、持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。2、公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续：(1)申请书，(2)双方当事人身份证明，(3)公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书；(4)房屋所有权证和共有人同意意见书。3、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。4、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同。5、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人，可以将公房使用权再次上市交易。6、公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
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公房承租人被偷换 共居人该如何维权？
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根据北京市高院的相关司法解释，居住人的相关权益应得到法律保护。基于拆迁安置而享有的居住权，不会随着房屋产权人或承租人的变化而消失。通常情况下，只要被安置人不放弃居住权，其他任何人无权拒绝其使用房屋。
原标题：公房承租人被偷换 共居人该如何维权？案情回顾法制晚报讯（记者 汪红）毛老先生和李老太、两个儿子住在海淀区一间小平房里，是承租李老太单位的公房。1995年该区域拆迁，根据拆迁政策，结合毛老先生一家的人口情况，给毛老先生一家安置一套2居室，承租人仍是李老太。2004年，李老太病故，毛老先生想着自己大半辈子都住在这里，承租人也就没改，仍是李老太。后两个儿子相继结婚，大儿子为了方便照顾毛老先生，虽然已单独买了房，仍和毛老先生同住；小儿子买了房搬了出去，户口也迁走了。2014年，毛老先生年事已高，老房子没有电梯，想换个一楼的房子，便和两个儿子商量，没想到大儿子极力反对，表示房子是自己的，他有权决定是否置换。毛老先生和二儿子到房管局查档案，发现承租人在2007年变更为大儿子。档案材料中有他人书写、毛老先签字的变更承租人同意书。毛老先生说自己从没签过同意书，也没去过房管局。律师解读
变更承租人 需共居者同意北京市东元律师事务所合伙人李松律师表示，变更承租人有一定条件。根据《北京市共有住宅租赁合同》第七条的规定，承租人死亡的，和承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。本案中，二儿子婚后搬出去住且户口迁出，房子一直由毛老先生和大儿子居住，大儿子想要将承租人变更为自己，需要毛老先生亲自到房管局签字同意，但毛老先生却对此毫不知情。另外，大儿子为了照顾毛老先生没有搬出去，但已另购房屋，不符合“无其他住房”的条件。根据相关规定，只有毛老先生符合变更承租人的条件。李松律师认为，本案中，房管局即使没有办法查证大儿子是否另有住房，但房屋内有一个共同居住人是很容易查的。房管局未通知共同居住人签字，便给大儿子办理了承租人的变更，显然存在过失。房管局存过失
变更应撤销李松律师认为，房管局在变更承租人时应对申请人资格进行审核。根据北京市公有住房相关规定，未经共同居住人同意，私自变更公房承租人的行为是违法的。即使相关管理机关已批准变更申请并作出变更，也应予以撤销。李松律师指出，大儿子声称有权决定是否让毛老先生继续居住，显然不合理。该房屋是基于拆迁所分的，拆迁时，毛老先生、李老太和两个儿子均是被拆迁安置人，均享有居住权。根据北京市高院的相关司法解释，居住人的相关权益应得到法律保护。基于拆迁安置而享有的居住权，不会随着房屋产权人或承租人的变化而消失。通常情况下，只要被安置人不放弃居住权，其他任何人无权拒绝其使用房屋。因此，大儿子无权要求毛老先生搬离房屋。如果本案最后将承租人变更为毛老先生，大儿子仍有权在此居住。小儿子作为被拆迁安置人，也享有居住权。
文/记者 汪红
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48小时点击排行大连市房地产管理局关于重申公有房屋承租权过户管理若干问题的通知 (大房局发[2000]41 号 2000 年 3 月 29 日) 大房局发[2000]41最近以来，随着房改的深化和房地产市场的活跃，公有房屋承租权过户也相对增多。由于个别单位 和房管人员对政策把握不准，业务生疏，以致出现了执行政策任意性和收费的随意性，在群众中造成不良 影响。为进一步规范公有住房承租权过户管理，维护广大住户的合法权益，现将有关问题通知如下： 一、公有住房承租人已故或迁离本市，与原承租人同居的配偶、子女、父母以及有抚养关系或尽赡 养义务的同居人，符合下列条件的，公有住房承租权，可以无偿过户； 1．所在单位没有实行货币化分房； 2．具有完全民事行为能力并有经济来源； 3．与原承租人在同一户籍并实际居住二年以上； 4．他处确无房屋居住的； 5．同居人二人以上并均具有上述继续承租条件的，同居人之间经协商推定 1 人申请过户。 二、承租人同时承租二处住房，要求将其中一处住房承租权过户给子女(包括具有公证文书的养子 女或继子女)的，且子女符合下列条件的，其住房承租权可以无偿过户： 1．子女具有完全民事行为能力并有经济来源； 2．子女在要求过户的房屋内实际居住并具有居住地户籍； 3．他处确无房屋居住的。 三、房屋开发建设单位一次性调迁安置住户，调迁直管公房的，须经市房地产管理局批准；调迁单 位自管公房的，应征得房屋所有权单位的同意。 允许调迁安置的住房，可以无偿办理承租权过户。 四、夫妻离异，经法院调解或判决将原承租的住房给离异其中一方的，房屋承租权可以无偿过户。 五、申请房屋承租权过户应交验下列证件或证明： 1．承租权过户申请书； 2．身份证、户口簿； 3．； 4．所在单位或街道办事处出具的介绍信； 5．有抚养或赡养关系的。由所在单位或街道办事处出具的并经公证机关公证的证明； 6．与原承租人同居者在二人以上的，出具经公证机关公证的共同居住人同意其中一人可以过户的 证明； 7．相关的法律文书。1六、重申单位内调直管公房一律由局房地政处受理，各房地产处按办理更名手续。任 何单位和个人均不得以任何借口私下更名和收取费用。单位内调直管公房，仍按(大房局发[1998)24 号)规定执行。 七、各有关单位的领导要切实加强教育，提高房管人员的政策水平和业务素质，遵守房地产职业道 德，廉洁从政。对违纪者，按有关规定严肃处理，并追究有关领导责任。大连市人民政府关于印发《大连市城市公有房屋管理规定》 大连市人民政府关于印发《大连市城市公有房屋管理规定》的通知 （大政发［１９９５］３２号） 大连市城市公有房屋管理规定 第一章 总则 保障公有房屋产权人、 使用人和经营人的合法权益， 根据 《中 第一条 为了加强对城市公有房屋的管理， 华人民共和国城市房地产管理法》和有关规定，制定本管理规定。 第二条 本管理规定适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区内的，产权属于国有或集体所有的 房屋及其附属设施（以下简称公有房屋）。 公有房屋管理中的转让、抵押、协议租金的租赁、典当等，按照省、市有关房地产交易管理规定执行。 其派驻中山区、 第三条 大连市房地产管理局是市人民政府负责全市公有房屋行政管理工作的主管机关， 西岗区、沙河口区和甘井子区的房地产管理机构和其他县（市）、区（含大连经济技术开发区、保税区、 国家旅游渡假区）的房地产管理部门是所在行政区域内公有房屋行政管理工作的主管部门（以下简称公有 房屋主管部门）。 第四条 凡依照国家有关政策和法律、法规规定由人民政府所接管没收的房屋、纳入社会主义改造的房 屋、经人民法院判决产权归国家所有的房屋、由财政投资建造和收购的房屋，以及按照国家有关规定产权 属于国家所有的房屋，均属国家财产，由公有房屋主管部门依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应 的义务。 按照国家规定属于全民所有制单位和军队所有的房屋，由国家授权的单位依法行使产权人经营和管理 权利并承担相应的义务。 集体所有的房屋，由集体组织依法行使产权人经营和管理的权利并承担相应的义务。 第五条 公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。公有房屋产权人可以委托物业管理公司等 代为经营和管理。 第六条 公有房屋产权人、使用人和经营人应认真遵守国家房地产管理法律、法规和本管理规定，任何 单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。 第二章 产权产籍管理2第七条 公有房屋实行房屋所有权和国有土地使用权登记发证制度，其产权合法凭证是房屋所有权土地 使用权证书。房屋所有权土地使用权证书由市人民政府统一规定文本并指定主管部门负责颁发和撤销。 房屋所有权土地使用权证书是办理公有房屋转让、出租、抵押、改造、扩建、投资、入股、拆迁补偿 等相关手续时必须出具的凭证。 第八条 公有房屋产权人必须按下列规定到政府指定的主管部门办理产权登记，领取房屋所有权土地使 用权证书： （一）新建、改建和扩建的房屋，持立项、规划、用地和建设等部门的批准文件，在房屋竣工之日起 三个月内申请登记； （二）购买、交换、兼并、调拨、并转、接受赠与或接受遗赠等受让的房屋，持原房屋所有权土地使 用权证书、合同和有关批准文件，在合同或文件生效之日起三个月内申请登记； （三）产权人名称、房屋座落名称和房屋用途发生变化的，持有关部门的批准文件在批准之日起一个 月内申请登记。 第九条 公有房屋因拆除、倒塌、焚毁、损毁等原因灭失的，产权人应在事实发生之日起三个月内持有 关部门的证明材料，向公有房屋主管部门申请房屋灭失登记。逾期不登记的，由公有房屋主管部门公告灭 失，其土地使用权由县级以上人民政府予以收回。 第十条 产权人因正当理由，不能在规定期限内登记的，应及时提出申请，经公有房屋主管部门批准可 以延期登记，但延期登记时间最长不得超过一年。 第十一条 公有房屋主管部门应建立健全房地产档案管理制度，为公有房屋管理提供权属状况完整的资 料和准确的依据。 凡是经营和管理公有房屋的单位， 均应建立房屋管理档案和台帐， 及时向公房主管部门报送有关资料， 并接受检查和指导。 第十二条 对无人申请登记和暂时不能确认所有权归属的房屋，公有房屋主管部门可予以代管，代管期 间因不可抗力原因使房屋遭受损失的，公有房屋主管部门不承担赔偿责任。 对代管三年以上仍无人认领的房屋，公有房屋主管部门可在向人民法院申请认定为无主财产后，依法 收归国有。 已代管的房屋和已做为无主财产收归国有的房屋，原房屋所有人出现并认领房屋的，应办理产权登记 并补偿代管费用。 第三章 租赁和使用管理 第十三条 公有房屋的租赁（不含协议租金部分，下同）必须执行国家和省、市人民政府规定的租赁政 策，公有住房的标准租金由市人民政府统一制定。 第十四条 公有房屋租赁，产权人须持有房屋所有权土地使用权证书，并使用市房地产管理局统一印制 的文本与承租人签订公有房屋租赁合同，在签订合同之日起十五日内向公有房屋主管部门办理备案手续。3公有房屋租赁合同是出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证，承租人凭公有房屋租赁合同办理户籍、入 学、住所登记等相关手续。 公有房屋承租人应当按月缴纳租金， 不得拖欠。 第十五条 出租人应当按照约定向承租人提供公有房屋。 拖欠租金的，每逾期一日出租人可加收月租金１％的滞纳金，出租人应向逾期不缴纳租金和滞纳金的承租 人发出限期缴付租金和滞纳金通知书。 第十六条 直管公房租金的收缴，以单位名义承租者，通过银行托收；以个人名义承租者，由个人所在 工作单位代扣统缴；承租人无工作单位的，由出租人直接收取。承租人也可集体汇缴或自行缴纳。 单位自管公房的租金收缴可参照直管公房办理。 第十七条 未经产权人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、交换、改变使用用途。 第十八条 承租人在不损坏房屋结构和原建筑造型、不危及房屋使用安全的前提下，可以对承租的公有 房屋进行内部装修、改造和增添设施，但必须征得产权人同意并签订书面协议。房屋内部进行拆改装修的 由承租人缴纳补偿费并承担材料和施工费用，增添的设施承租人不得擅自拆改，承租人迁离时不予补偿。 承租人经批准在其承租公房基础上自费扩大的房屋面积其产权归原出租人所有，计租办法由双方按协 议履行。 房屋内部进行拆、改装修补偿费标准由市房地产管理局会同市物价局负责制定。 第十九条 承租人死亡或因调整分配房屋、举家迁往外地等原因迁出的，腾出的公有房屋应移交给出租 人，任何单位和个人不得私调、私分和私占。移交时，出租人发现公有房屋及附属设施有人为损坏的，原 承租人应负责修复或赔偿。 居住直管公有住房的承租人因其工作单位分配房屋而迁出，其工作单位欲将腾出的直管公有住房调剂 给内部职工使用的，须提出内调方案报公有房屋主管部门审批，并按政府规定的比例向公有房屋主管部门 上缴解困房源后，由调入职工与直管公房出租人建立租赁关系。 第二十条 承租公有住房，承租人在租赁期限内去世，其共同居住两年以上的家庭成员愿意履行原租赁 合同的可以办理承租过户手续。 出租人应予同意。 第二十一条 公有住房承租人和有常住户口的同住人符合条件要求分户或并户承租的， 但同住人他处有住房和原始设计为一户使用的住宅，原则上不得拆套分户。 第二十二条 租赁期满后，承租人应返还承租的公有房屋，如需继续租用的，应在期满前三个月，与出 租人重新签订租赁合同。 出租人在租赁期满前必须收回出租的公有房屋时，应事先商得承租人同意，提前收回公有住房的，同 时要作好承租人的住房安置；承租人因故需要提前解除租赁合同的，应提前三个月与出租人协商。当事人 因提前解除公有房屋租赁合同给对方造成经济损失的，应负责赔偿。 第二十三条 承租人有下列情形之一的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋，并可索赔损失： （一）擅自转租、转借、转让、交换和改变用途的；4（二）损坏房屋结构和设施的； （三）无正当理由拖欠租金累计六个月以上的； （四）无正当理由闲置房屋六个月以上的； （五）利用房屋进行违法活动，损害公共利益的； （六）租赁期满未签订租赁合同的； （七）其他违反房地产管理规定，妨碍公有房屋租赁合同正常履行的。 出租人收回公有房屋应向承租人发出限期腾退房屋通知书，逾期不腾退的，按侵占公有房屋处理。 第二十四条 公有房屋使用性质按使用用途分为公有住房和公有非住宅用房，其中公有非住宅用房分为 机关和事业单位办公用房、生产经营性用房和社会福利性用房等。 产权人、使用人对公有房屋负有保护和正确使用的责任。 第二十五条 房屋使用人应按照房屋设计用途或经批准的使用用途正确使用公有房屋。凡改变房屋使用 用途和性质的，须经公有房屋产权人同意并符合下列条件： （一）符合城市规划要求； （二）符合房屋使用安全； （三）不影响环境和相邻房屋的使用； （四）不违反法律、法规和规章的有关规定。 第二十六条 任何单位和个人不得从事下列有碍公有房屋安全、影响正常使用的活动： （一）除经政府有关部门批准的专用库房外，在公有房屋内存放易燃、易爆和腐蚀性等危险、有害物 品； （二）超过设计荷载使用房屋； （三）安装影响周围环境和房屋结构的动力设备； （四）拆动房屋承重结构； （五）擅自占用、拆除、改动房屋附属设施； （六）人为造成管线损坏、阻塞； （七）擅自增设花台、吊栏等； （六）从事其他影响房屋及附属设施安全和正常使用的活动。 人为造成公有房屋损坏或损失的，责任人应当予以赔偿。 须经产权人同意后方可施工， 因施工造成公有房屋损失、 第二十七条 因工程施工需要动用公有房屋的， 损坏的，由施工单位及时修复和按修复所需的实际费用予以补偿。 第二十八条 需要依附公有房屋的墙体（含平台、顶层等）和占用公有房屋附属的庭院进行临时建设的， 须事先征得公有房屋产权人的同意并办理有关审批手续。5第二十九条 任何单位和个人不得擅自拆除公有房屋及附属设施，因城市建设需要拆除的，按照《大连 市城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。 第三十条 本着平等互利、有利生产、方便生活、调剂余缺的原则，使用人在征得产权人的同意后可以 交换公有房屋使用权，产权人对使用人正当的换房要求，应当给予支持。 适宜做商业、服务业使用的公有房屋，应当由政府统一安排用于商业、服务业。 禁止利用换房从事非法活动和从中牟利。 第三十一条 公有房屋使用权交换，当事人应按统一规定的格式签订换房协议并到公有房屋主管部门规 定的部门办理换房手续，交换房屋使用价值有差异的，由公房主管部门依照有关规定按比例收取差额费。 房屋交换手续办完后，换房人应与产权人签订公有房屋租赁合同；没有履行换房协议的，由违约方承 担责任。 差价换房和办理换房手续的收费标准由市房地产管理局会同市物价局另行制定。 第三十二条 两个或两个以上使用人共同使用的房间、通道和庭院及其他附属设施，应合理使用、保持 畅通，不得堆放杂物和人为造成使用困难。 使用人之间因使用公共部位发生争议时， 应当以公有房屋租赁合同为准。 无租赁合同或合同无记载的， 以历史形成的状况为准或由出租人调解。 第三十三条 政府已划给机关、团体和事业单位使用的国有房屋，由公有房屋主管部门发给拨用证书。 使用人应按规定的用途使用，并自行管理、维修，保证房屋完好和正常使用。使用人不得擅自转租、转借、 转让和交换拨用的国有房屋，凡改变使用性质用作经营的，均须与公有房屋主管部门或直管公房经营单位 签订租赁合同，纳入经租管理。 因国家利益和社会公共利益需要调整和收回拨用国有房屋时，使用人应按期迁出。 第四章 修缮管理 第三十四条 及时修缮公有房屋及附属设施，保证完好和正常使用，是产权人的责任。产权人和使用人 分离的，应在合同中明确公有房屋修缮责任。 第三十五条 公有房屋修缮责任人应当按照公有房屋主管部门的要求，定期进行房屋完好状况普查，并 与抗震加固、白蚁防治和防台、防汛、防寒、防漏、防阻相结合，及时进行大、中、小修缮和日常维修养 护。 因修缮养护不及时造成事故和防碍正常使用使承租人或者其他人受到损失的， 由修缮责任人承担责任。 使用人对房屋修缮应给予配合支持，不得借故阻挠、防碍房屋修缮，否则，造成事故的应承担责任。 第三十六条 公有房屋的修缮工程质量评定标准和工程预算定额等，按国家有关标准执行。 房屋修缮企业须严格依照有关规定办理资质审查，按批准的资质等级承接修缮任务。 第三十七条 承租人发现房屋及附属设施损坏，应及时通知出租人。因承租人过错造成损失的，由承租 人负责修复和赔偿；属于自然损坏的，出租人对承租人的报修应予登记，由修缮责任人按照本管理规定第 三十五条所规定的标准和要求，及时予以修复。6第三十八条 公有危险房屋的管理，依照《大连市城镇危险房屋管理办法》执行。 第三十九条 结构相连或具有共有、共用设施和附属设施的异产毗连公有房屋，其共有共用部位和附属 设施的修缮，由产权人共同负责，按产权人所有房屋建筑面积占整幢房屋建筑面积的比例和用途分摊修缮 费用。 第四十条 公有房屋修缮所需的资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。第五章 法律责任 第四十一条 违反本管理规定的，由公有房屋主管部门或其派出机构视情节给予批评教育、责令停止违 法行为、限期改正、责令赔偿经济损失、没收非法所有、查封房屋等行政处罚。有下列情形之一的可并处 罚款： （一）违反第八条、第九条、第十条规定，未办理产权登记或者私自印制发放、涂改、伪造、冒领房 屋所有权土地使用权证书的，处以房价百分之一以内的罚款； （二）违反第十三条规定擅自提高租金标准的，处以非法所得五倍以内的罚款； （三）违反第二十五条规定私自改变公有房屋使用用途和性质的，处以房价百分之五以内的罚款； （四）违反第二十六条规定从事有碍公有房屋及附属设施安全、影响正常使用活动的，处以三千元以 下的罚款； （五）违反第十七条、第三十一条、第三十三条规定使用人擅自转借、转让、转租、调换房屋使用权 和改变房屋使用用途的，处五千元以下的罚款； （六）违反第三十五条规定因修缮责任人的过失，造成财产损失和人身伤亡事故的，对修缮责任人处 以房价百分之五至百分之十的罚款，对借故阻挠，妨碍房屋修缮的使用人，处以三千元以下的罚款； （七）违反第四十条规定挪用公有房屋修缮资金的，处以挪用资金一倍以内的罚款。 第四十二条 公有房屋主管部门工作人员滥用职权、循私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行 政处分；构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。 第四十三条 凡侵占公有房屋拒不腾房的，产权人可依法申请仲裁或向人民法院起诉。 第四十四条 平等主体之间因公有房屋所有权或者使用权发生争议和纠纷的，当事人可依法申请仲裁或 向人民法院起诉。第六章 附则 第四十五条 政府代管房屋以及公有房屋作为投资条件合资、入股经营和联营的房屋，参照本管理规定 执行。 第四十六条 本管理规定由市房地产管理局负责解释。 第四十七条 本管理规定自发布之日起施行。7公有住房承租权转让暂行办法 大房局发94 （2002 年 8 月 8 日 大房局发94 号） 一、为了放开搞活房地产市场，规范公有住房承租权转让行为,促进住房消费，特制定本办法。 二、本办法适用于大连市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有 住房承租权转让。 金州区、瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县可参照本办法执行。 三、公有住房承租权转让，是指公有住房承租人在征得公有住房所有权单位同意后，将公用住房承租 权有偿或无偿转让给他人的行为。 四、公有住房承租人正常变更和承租人已死亡的非正常变更，不属于公用住房承租权转让范畴。 五、下列公用住房承租权不得转让 1、被转让人无本市常住户口； 2、已登报列为动迁改造区的公有住房； 3、已改变用途的公有住房； 4、拖欠房租或其他与公有住房有关费用的公有住房； 5、损坏并未修复房屋设施的公有住房； 6、成年共居人未出具书面同意转让的公有住房； 7、法院查封或有纠纷的公有住房； 8、公有住房所有权单位不同意承租权转让的其它正当理由； 六、公有住房所有权单位无正当理由，应同意公用住房承租人转让承租权的请求。 七、公有住房承租权转让，承租人应向公有住房所有权单位提出书面申请，得到书面同意后，当事双 方可持相关资料到公有住房所有权单位办理承租权转让过户手续。 八、公有住房承租权转让当事人双方办理转让过户手续，应向公有住房所有权单位提交下列资料： 1、公有住房所有权单位同意转让的书面证明； 2、公有住房承租权转让双方各自转让和受让申请； 3、转让双方单位介绍信 3、转让双方的公有住房承租权转让协议； 4、公有住房承租权的成年共居人同意转让的经公证的书面证明； 5、《公有住房租赁证》； 6、转让双方的户口簿，身份证。 九、公有住房所有权单位，在办理公有住房承租权转让过户手续中，应按《大连市人民政府关于调整 部分房地产交易政策规定的通知》(大政发[2002]38 号文件)规定，转让人转让房屋承租权后，一年内直接8另购新房的，收取公有住房承租权转让金 5%的补偿；未直接或不另购新房的，收取公有住房承租权转让金 10%的补偿。 十、公有住房承租权有偿转让的当事双方，在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交 价格，公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格，可委托本市有资质的房地产估价机构评估公有 住房承租权转让的市场价格(评估费由委托人自理)。评估价格高于申报价格，转让当事人应按评估价格向 公有住房所有权单位交 5%-10%的补偿； 评估价格低于申报价格， 转让当事人应按申报价格向公有住房所有 权单位交 5%-10%的补偿。 十一、公有住房承租权无偿转让当事双方，在办理转让过户手续时，由公有住房所有权单位委托本市 有资质的房地产估价机构评估公有住房承租转让的市场价格，转让当事人应按评估价格向公有住房所有权 单位交 5%的补偿。 十二、公有住房承租权转让当事人如对房地产估价机构评估的转让价格有异议，可向该估价机构申请 复估或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用 由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距，公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当 事人可向大连房地产估价师协会申请仲裁评估价格。由大连市房地产估价协会组织业内专家裁定的评估价 格为最终评估价格，公有住房承租权转让人应按大连房地产估价师协会裁定的评估价格，向公有住房所有 权单位交 5%-10%的补偿。 十三、公有住房所有权单位，不得因转让人对其委托评估的市场价格异议，而拒绝办理公有住房承租 权转让过户手续或撤销已同意的公有住房承租权转让的书面证明。 十四、本办法由大连市房产局负责解释。 十五、本办法自公布之日起施行。大连市房地产管理局印发《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》 大连市房地产管理局印发《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》的通知 大房局发[2000]70 号 现将《关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法》印发给你们，望认真遵照执 行。 2000 年 7 月 12 日 关于住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让试行办法第一条 为深化住房制度改革，引导居民改善住房条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《大 连市人民政府关于进一步放开搞活房地产市场的若干规定》精神，结合实际，制定本办法。9第二条 本办法适用大连市市内四区（含高新技术产业园区）。 第三条 本办法所称住房制度改革限制出售的公有住房 （以下简称公有住房） 是指大房改发[1997]9 ， 号、11 号文件规定，市区内不以房改优惠政策向现住户出售的房屋。本办法所称承租权有偿转让，是指公 有住房承租人为筹集资金购买住房，改善居住条件，经批准，将以指令性租金承租的公有住房的承租权有 偿转让给他人的行为。 第四条 公有住房的承租权有偿转让后，其房屋所有权性质不变。受让人仍应按照公房管理规定，与 公有住房所有权单位签订租赁合同，明确权利义务，按规定交纳租金。 第五条 大连市房地产管理局是我市公有住房承租权有偿转让的主管机关。市房地产管理局委托大连 市房屋互换管理中心（以下简称管理机构）具体管理市区内公有住房承租权有偿转让工作。 第六条 公有住房承租权有偿转让，应坚持公开、公平、公正，自愿互利，诚实信用，鼓励让旧购新 的原则。 第七条 凡是住房制度改革规定可向现住户出售的公有住房， 不得以任何名义或借口进行转让、 置换。 若承租人欲将住房转让，必须按届时房改售房政策购买后，依照有关规定进行交易。 第八条 无当地城镇常住户口者，不得受让公有住房承租权。 第九条 有下列情形之一的，公有住房的承租权不得转让： （一）有房屋租赁纠纷的； （二）转让整套房屋其中一部分的； （三）已公告拆迁的； （四）危险房屋； （五）转让后不买房，造成当事人新的居住困难的。 第十条 有偿转让公有住房承租权，同等条件下，下列当事人有优先受让权： （一）同套房屋共同居住人（含共厅、共厨、共厕的）； （二）已转租的受转租人。 第十一条 有偿转让公有住房承租权，转让人必须向公有住房所有权单位提出申请，由公有住房所有 权单位出具书面同意转让文书。 第十二条 有偿转让公有住房承租权，当事人双方应该签订书面合同。转让金由转受让双方在合同中 约定。 公有住房承租权转让合同的示范文本，由市房地产管理局制定。公有住房承租权转让当事人应当参照 示范文本订立合同。 第十三条 转让公有住房承租权，当事人应持下列证件或证明到管理机构办理手续： （一）公有住房所有权单位同意转让的书面文书； （二）公有住房承租权转让合同；10（三）《公有住房租赁证》； （四）房屋已转租的《转租合同》； （五）转让方具有完全民事行为能力的同居人同意转让的书面证明； （六）当事人的户籍证明。 第十四条 管理机构对公有住房承租权转让当事人提交的文件进行认真审核后，对符合条件的，应当 给予办理转让手续；对不符合条件的，不予办理转让手续，并通知当事人。 第十五条 公有住房承租权的受让人持管理机构办理的转让手续到公房所有权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。 第十六条 公有住房承租权有偿转让时，转让金的 95％归售房人，5％归房屋所有权单位，房屋所有 权单位应将所得的转让金额纳入住房维修资金管理。 第十七条 对已实行协议租金转租的公有住房，承租人有偿转让承租权时，原租赁（转租）合同继续 履行或终止时，须在办理承租权转让手续后，到房屋租赁管理部门办理租赁变更或终止登记备案手续。 第十八条 转让公有住房承租权，应当按转让金的 1％向管理机构缴纳交易手续费，由当事人双方平 均承担。第十九条 其他区（市）县住房制度改革限制出售的公有住房承租权有偿转让可参照本办法执行。 第二十条 本办法由市房地产管理局负责解释。 第十一条 本办法自发布之日起试行。大房局发[1998]92 号文件即行废止。大连市住房制度改革领导小组关于调整出售公有住房政策的通知 (大房改发[1997] 9 号 1997 年 9 月 19 日) 为促进住房商品化，加大出售公房的力度，根据市政府决定对我市市内四区出售现公房的有关政策做 如下调整： 一、凡坐落在中山、西岗、沙河口、甘井子区范围内，使用功能齐全的框架结构、砖混结构的单元式 成套公有楼房，除别墅式、旧中、日式，纳入近期改造规划的，市政府已公布的商业改造街的一层住房及 已改变使用用途(含曾改变过用途)的住房外，均须向在其居住并具有大连市内常住户口的合法承租人(含 与其共同居住两年以上的成年人)出售。 职工以户为单位申请购买，每户只能享受一次。 二、重申下列情况之一者，不得购房： 擅自转租、转借的；承租人全家迁离本市的；承租人全家去国(境)外定居或探亲、留学的；承租人去 国(境)外定居、探亲、留学留有未成年子女的；违章用房未经处理的。11三、1997 年度出售公有房成本价暂不上调，延续执行 1996 年成本价，砖混结构楼房为 1170 元／m2，框架结构楼房为 1390 元／m2。 旧公房售价按同类新房成新折扣，年折旧率为 2％，使用年限超过 30 年的，按 30 年计算。 四、对实际售价计算公式做如下调整： 实际售价=成本价 X(1±调节因素)×建筑面积×(1 一折旧)X(1 一现住房优惠)×(1 一工龄优惠)×(1 一高层面积折扣)×(1 一鼓励购房优惠)×(1 一一次性付款优惠)。 出售公房的实际售价的最低限价为 200 元腐。 五、对出售公房的楼层、朝向、类区等调剂因素做如下调整： 原调剂条件表：% （略） 现调剂条件表：% （略） 六、为鼓励职工购房，并保证政策的连续性，1997 年在执行大房改发[199614 号文件所规定的优惠政策基 础上，做如下调整、补充： 1、购房职工的住房补贴不取消，继续享受，理入职工工资或档案工资。原购房后已停发的住房补贴， 予以补发。 2、1996 年实行的购房鼓励优惠，延续执行到 1997 年 12 月 31 日，从 1998 年 1 月 1 日起，按省政府 统一规定执行。 3、 规范购房预付款制度， 一室户 0． 万元， 5 二室户(含 1． 室户)1． 万元， 5 0 三室户(含 2． 室户)1． 5 5 万元，按指定代办银行出具的收据日期，确定职工购房时间。原产权单位以预付款收据为凭证，于下月对 原公房撤管停租。 七、干部职工购房的建筑面积标准分别按市委、市政府的“干部住房管理暂行规定”和单位分配住房 控制标准执行，超过标准面积 lOm2(含 10m2)以内部分，执行成本价，不享受各种优惠；超过面积 10 卉以 上的其超出部分，全部执行市场价。 教师购房享受优惠政策的面积标准放宽 10 岔。 八、职工购房后，因居住困难或其他原因符合单位住房调配房规定的，可购买单位新调配住房。再购 房时，将原购买的住房产权退还给调配单位，由调配单位按调配当年届时的成 本价成新折扣计算价款，冲抵新购房售房款，具体公式按大房改办发[1995143 号文件执行。调配单位对被 调配的住房保留所有权，再发生新的调配时，必须以售房的形式分配。 九、对产权或房屋经营单位不积极出售公房的，经市房改领导小组批准，可由市房地局组织代售，售 房款扣除代办费后，暂时冻结。 十、严肃房改纪律，市房改办、市房地局和各级纪检监察部门要加强全市公房出售工作的监督、检查， 对弄虚作假、以权谋私等违纪行为予以查处。 十一、加强领导、注重引导，做好政策的衔接工作。121、本通知下发前，已开展出售公房的单位，要有计划有步骤地重新核算，做好已购房职工的退款的 准备工作。 2、1995 年执行标准价售房，获得部分产权的职工，按届时成本价重新核算，可一并转为全部产权。 3、凡单位组织职工采取集资购(建)住房；单位 1995 年前后实行“私买公助”、“购买使用权”、“有 偿租赁金”等形式改革，并经市房改办批准根据 95、96 年售房政策转为售房的，均 可不受本次政策调整影响，继续执行原方案。 4、退款工作原则上从 1998 年 1 月 1 日开始。购房款已投入住房建设，短时间内退款有困难的单位要 认真主动做好解释工作，积极筹集款项，可适当延期执行，但最迟不得拖延 到 1998 年 6 月 30 日。《大连市住房制度改革办公室关于处理在出售公房工作中若干问题的规定》 大连市住房制度改革办公室关于处理在出售公房工作中若干问题的规定》 大连市住房制度改革办公室关于处理在出售公房工作中若干问题的规定 中山、西岗、沙河口、甘井子区人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：为更好的贯彻落实大房改发［１９９７］９号文件精神，现对处理出售公房工作中若干问题做如下规 定： 一、关于干部职工购房面积控制标准问题 凡单位已制定分房标准且不超过市有关规定标准的， 可按单位控制标准执行， 单位未制定分房标准的， 暂按市委、市政府制定的《干部住房暂行规定》（送审稿）执行。换算为住房控制建筑面积标准为： 党政机关：市级干部２００M2；局级干部１５０M2；处级干部１１５M2；其它干部９３M2。 国有企业：特大型企业和按局级管理的大一型企业领导干部１５０M2；其它大型企业领导干部１２９ M2；中型企业领导干部１１５M2；小型企业领导干部１００M2。 有限责任公司、股份有限公司、合资企业、大集体企业参照国有企业执行。 事业单位参照党政机关执行。 科技干部即具有专业技术职称，并被聘用的各级科技干部住房面积控制标准按国家有关文件规定，参 照企事业单位相应的干部住房面积控制标准执行。 红军、抗日、解放时期参加工作的干部，其住房控制标准可分别增加２２、１５、８M2；属教师购房 可在上述控制标准基础上增加１０M2。 高层住宅在此标准基础上，放宽２０％。 凡干部购房面积超过９３M2，须由所在单位或上级单位的组干、人事部门出具本人职务（职称）证明。 对本次政策调整前已购房的干部职工可不按其住房面积控制标准另行结算。 二、关于一户购买两套住房问题13凡同一承租人承租两套住房的， 可购买其中一套， 亦可同时购买两套。 在计价时按两套住房分别计价。 超过住房面积控制标准部分的加价款，由承租人后承租的住房产权单位收取。 三、关于住房阳台建筑面积计算问题 为鼓励购房，在计算购房价款时，封闭阳台按水平投影折半计算计价面积，非封闭阳台按水平投影不 计算计价面积。 其它管理如：房屋登记发证、维修基金的收取、将来进市收取土地收益金、拆迁安置等均按建筑面积 执行。 四、关于限制出售公有住房范围问题 对临时改变使用用途或曾经改变使用用途的一层住房（不含家店合一的）和市重点商业街的一层住房 （详见明细表）暂不出售，其余一层住房均放开出售。 新建别墅式住房暂不出售。 无暖气设施的住房暂不出售。 五、关于市房地局组织代售的程序 市房地产管理局联合售房办公室可根据群众举报，按工作程序进行受理、调查、核实，并向产权单位 送达通知单，限三日内回复。三日内不回复或无正当理由，由联合售房办公室向市房改领导小组申报。经 批准后，可按照属地化的原则，购房职工可持户口簿、身份证、租赁合同及其有效证件到房屋辖区房地产 管理处申请购房。售房款扣除代办手续费后暂时冻结。 六、关于职工所在单位解体其职工工龄计算问题 购房职工原单位解体，工资关系存放在市人才交流中心的，其工龄按档案记载确定。 七、关于购房职工购房款低于限价的处理问题 本次政策调整前， 职工已购买住房 （含交予付款） 且按当时政策计算购房款低于２００元／M2 限价的， 其购房款不另行结算。14