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楼市一旦崩盘 买北海这13种房子的人彻底悲剧了
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
不论北海如何走向，总有一部分房子房价依然坚挺，而有些房子则注定难升值！并且房价泡沫产生，保定楼市一旦崩盘，买了以下13种房子的人真的彻底悲剧了，尤其是在2015年中国房价面临全面失控的背景下，买套升值房，再也不会有楼市会崩盘的的担忧了。下面就给大家盘点一下保定楼市一旦崩盘，13种类型的房子千万不要买。一、高房价时期的高层塔楼。早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。产生于高房价时期的塔楼则类似建筑垃圾，完全是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。二、地皇身边的成品房。原因之一，地皇出现让存量地存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价;原因之二，地皇旁边的房子会因为地皇的出现，重新定位，带动豪宅类似的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了;原因之三，地皇出现后区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值;原因之四，地皇的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的核心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地皇，而毗邻楼盘会将该地皇产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中;原因之五，地皇往往与规模与配套挂钩，周边楼盘极可能将该地皇可能的配套纳入考虑范围而计价。三、轨道旁边的公寓房。与地皇身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他象高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢?主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地皇的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。&四、投资性公寓。这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，利润从哪儿来?商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。&五、涨幅太离谱价格哄抬。近年来，全国各地“地皇”频出，不少人也看上“地皇”周边的楼盘，认为利润大。从而使得“地皇”周边房价涨幅离谱，其实都是哄抬出来的。小编感言：国家统计局总经济师姚景源指出，“不要因为通货膨胀的因素抢购房子，这样来算恰恰属于上套。”因此，买房前我们须瞻前顾后，看看涨幅，太离谱的就要再斟酌一番了。&六、开发商打一炮走人买房无保证。近来就听别人说起，有城市某些开发商想打包项目整体转让，抽手走人。市场一片大好的情况下，一些开发商想接手过来，但是资金没那么雄厚，便用几乎是借高利贷的方式筹钱。然而自身的资金实力不够最终导致周转不灵，面临项目崩盘。于是，走为上策。此外，一些小开发商经营的小型楼盘，同样在资金面前犯了难，于是在一线城市打一炮赚到一些钱，随后立即转战场，换到二三线城市继续发炮。对购房者而言，这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。小编感言：品牌是有力的保证，对于开发商定要仔细了解，千万不要贪一时的便宜上了贼船。&七、质量问题频被曝光。考究质量问题频被曝光的楼盘经常出现，经过精挑细选、又花费大半辈子积蓄买的新房，拿到手后确是一套套“问题房”，窗台渗水、墙体裂缝等一系列问题让业主苦不堪言。“现在很多楼盘交房时出现质量问题，还有的长时间延期交房，买房的人烦恼不已，我们花了一辈子的积蓄，就怕出现这些情况。”准业主葛先生和另一家楼盘的准业主刘先生无奈地说。小编感言：值得一提的是，即便有上述问题的存在，如果现场监理和竣工验收双双得到强化，房屋也不会出现如此众多的质量问题。但恰恰是这些环节并不“硬朗”，一些开发商更是依赖灰色手段在这两大关键环节蒙混过关。购房者在前期要注意详细了解楼盘信息，亲临现场查看未为不可。&八、高架桥旁噪音难耐。“我为噪音狂！”一个网友大声疾呼。随着社会经济的发展，深圳的城市交通建设也日新月异，最典型的现象就是纵横交错的高架增多了，这些高架在给城市带来交通便利的同时，也带来了诸如噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题。尘土飞扬、喧嚣不断，居住于此，日常起居都不得安宁。此外，据悉，高架周围的环境也会对建筑物的风水财气产生极大的冲断作用，对住户身心健康及财运官运都不利。小编感言：如今，高架上的隔音措施已经在一定程度上有效处理了此问题，但多少还是会受影响，一个真正舒适安静的环境仍是大多人的向往。九、土地前身不好谨慎选择。买房前还是要看一看土地的前身，毕竟有些土地前身并不好，例如有些土地前身为化工厂、坟场的楼盘，不宜居住。化工厂污染极大，遗留下的土壤含磷、硫和硫化钠污泥，空气、地下水、蔬菜、水果等等也都已经被化学废气污染，对居住者的身心肯定是不利的。前身是坟场，又多多少少跟风水扯上关系了，关键还是看你的心态。小编感言：对于化工厂之类有关于身体健康的，必须慎重；对于坟场类看风水的，在乎的人很在乎，不在乎的人也很多，心理问题而已，如果是自住的话，看自己怎么想；如果是炒房，劝三思。&十、治安不好需要提防。有人说：“置业买房，治安问题是首位。”在影响楼盘当前价值以及利润的诸多因素中，治安毋庸置疑是最基本也是最重要的。据了解，某楼盘在一处很偏僻的角落，东面和南面是一排破破烂烂的民房，西面是厂房。整栋楼只有一条出路——一条南北的小路，而且边上停满了黑车，通行非常拥挤，治安情况很不乐观。大家买房都是想要拥有一个安稳的住所，此类楼盘连最基本的安全问题都得不到保障，怎能置业于此。小编感言：大家千万不要专注于其他问题而忽略治安，这是必须时刻在日程上的问题，关系到生命和财产的安全，这都无法保证的话，真的是打死都不要买。&十一、臭名昭著的楼盘需要关注。&臭盘也是购房者不能忽视的，高房价时代，大家都变得不那么理智，在炒作的效果和盲目的轻信中说不定一不留神就买了个臭名昭著的，到时纠纷烦人不说，住也住得揪心。有楼盘，在交房当天，写有“合同欺诈、手续不全、强行交房、无视业主权益”的横幅直接在现场摊开，纠纷问题不断，不尊重业主，想不臭都难。这些不仅让在售楼盘受影响，以后想转手都难，放到哪里都臭。小编感言：购房者们切记要认真熟悉楼盘，名臭的就得小心，不管有什么诱惑，购房还是理性着好。十二、变电站或高压电塔辐射有害健康。据了解，变电站或高压电塔的强辐射会引发心脏病、心血管等疾病，在此环境中工作、学习、生活的人，容易失眠多梦、记忆力减退、体虚乏力、免疫力低下等，其癌细胞的生长速度也比正常人快二十四倍。根据外国专家历时五年的研究，确定如果居所接近高压建筑物的儿童，患白病的机会比正常儿童高出一倍。这个问题值得各位家长注意。小编感言：古有“孟母三迁”，何况今人，为了下一代着想，选择居所一定要三思。十三、厂房附近污染严重。深圳水治理的重大项目，但这些年的投入却没有使得珠江水变得清澈许多，原因在于还有很多小工厂直接排放未经处理的污水到珠江或周边的河涌。 小编感言：可持续发展一直在呼吁，真正提到日程上来的却很少，一时半会污染也不会得到有效治理。买房时我们还是尽量远离这些厂房，毕竟健康永远是第1位的。
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二手房销售技巧和话术--十三条话术！
【一】我只听过xx,xx房产公司,我怎么没听过你们公司,你们公司怎么样?-----------------------------------------------------------------------------------1、不去诋毁别的公司。2、介绍我们公司的服务特色,我们的服务特色:强调交易安全,实行先产权调查再签订交易合同,确保产权真实性。专业性强,我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念:安全、迅速、合理。收费透明,收取固定比例佣金,不赚差价。3、介绍一下经纪人自己的优势。4、请您给我一个机会,感受一下我们的服务,我相信不会令您失望。【二】我愿意自己卖,方便又节省钱。-----------------------------------------------------------------------------------●自售的缺点:1、无法让买方产生竞争,出售价格比较低。2、安全无法保障,房地产纠纷、官司不断。3、花太多时间在售屋上,会影响其他事。4、无法主动与买方洽谈。5、广告费负担重。6、销售管道与销售手段太少。7、无法过滤客户,生活受打扰。8、女房东带看存在危险。9、比较不会推销,介绍产品。10、定价策略、议价方法,收定方法不够专业。11、买方防范心理较重,不利成交。●综合话术:& && & 1、自己卖省中介费,但房子不同于一般商品交易,涉及很多的专业知识,繁琐交易流程以及合同拟定,几十万的房子,如果环节中出现问题,损失巨大。这就不光是省点中介费的事情,反而因小失大。在房屋买卖过程中,涉及交易配对,买卖谈判,合同拟定,过户、交款,收款,房屋交接等系列繁琐的交易细节,并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间,精力,放心。& &&&2、另一方面,自己卖确实会省掉中介佣金,但是您想一下,如果您没有过多精力的话,会吃不消的。自己找客户累,贴了广告,客户随时会要求看房子,而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情,。。。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会,以前我没做这行的时候,我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。 【三】为什么要签委托,会不会把我套进去?--------------------------------------------------------------------------1、客户资料是公司机密,绝对保密。2、需要你授权,不签委托等于你没有授权,我们没有权利帮你卖房。3、电脑输入需要契据号,后续服务都以契据为起点。4、不签委托时,看房者多为中介,签委托后都是真正买方。5、委托合同对双方是平等的,我们同样会有约束。6、可避免一房二售的纠纷。7、不签的原因在哪里,顾虑的重点在哪里,解释合同条款对你并无害处。8、以前社会重视口头承诺,现在社会重视法律承诺。9、举结婚为例,到头来还是会选择一个。●综合话术:& && && &1、签订书面的委托,是得到您的授权,这样我们才会有资格帮您卖您的房子,口头委托其实是对您的不负责任,有了您的书面授权,才能有该套房子的合同编号,您的房子才能输入我们的电脑销售系统,这样我们就可以帮你上橱窗,上报纸广告,而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售,其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息,甚至其他分行同事也可以看到,这样您的房屋销售的面就广了。& && &2、通过书面的形式明确双方的责、权、利,对您,对我们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达成售屋的心愿,我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托,您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制,。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利,只需要您给我们一个电话就可以。所以您看,根本就不存在什么所谓的套。
中联地产泰景分行段经理，电话 24小时开机有什么需要或咨询电话联系．(租房，买房，卖房，出租等）一定帮你搞定，有朋友要做地产可以也可以找我哈！！
【四】当房东询问房价时如何回应--------------------------------------------------------------------------1、你认为可以卖多少?2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。3、我必须先了解房屋的状况,包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。4、房价的决定权在房东。5、此类房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。7、我们做服务业的就是客户想卖多少,我们尽量帮他卖到多少。8、你问我就对了,以我三年的专业经验来看,我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。(如果房东报价8500)9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉最好,但是有时卖房讲缘分,更要根据市场和买方来定。10、可以先试试这个价格,看看买方的反映再做调整,最后卖房决定人一定是你。 【五】委托期限太长了?------------------------------------------------------------------------------1、只有好处,没有坏处!多申请广告费,集中促销人力、财力。2、倘若不相信我们,即使只委托一天都算长。3、我们大公司客户很多,享受公司资源,即使没有成交的买方还可以做朋友,帮你建立人脉。4、对你的案子有信心我们才敢接。5、我并不是只做开发,我们开发没奖金,目的是帮你销售,责任在后头。6、需要好价钱,时间短有可能吗?7、续约比较麻烦,填更改副表,耽搁时机。8、只要对你有好处我们都愿意,即使花再长时间,再多精力都无所谓。9、时间段,损失最大的是你。10、我的立场跟你相同。11、你觉得我希望何时帮你卖掉?12、只有三天就卖掉,你会不会后悔?13、请问你是不是很急着要把房子卖掉,或者急需钱用?
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【六】服务费太高------------------------------------------------------------------------------1、安全保障,介绍法务协助的成本。2、其实并不贵,比喻(五星与三星酒店)服务品质不同,介绍公司资历。3、卖房子是大事,重点是保障安全。4、同行收费情况告知。5、能够收2%的公司都不会说只收1%,低价的公司大都有问题,我们不象其他赚差价,利润只有服务费。6、服务费少只会减低销售意愿与动力。7、服务内容介绍与服务流程介绍。8、举例――失败及纠纷案件,因小失大。9、成交之前不收取任何费用,成交后继续免费服务,全程陪同,保障安全及利益。●综合话术:& && &&&(1).我们公司不赚取客户一分钱差价,因此服务费是我们公司发展的唯一来源,加上我们公司在用人,专业培训、行销广告等方面的投入都很高,相比其他赚差价的公司来讲,利润很薄。& &&&(2).我们公司的服务品质很高,(当然等您在我们公司成交后,您就可以实际体会到),经纪人也非常专业,有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下,我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服,恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。 【七】佣金支付期限-------------------------------------------------------------------1、居间中介指撮合买卖双方达成协议,至此中介义务完成,后面是我们免费服务。2、的确很抱歉,公司有规定什么时候收佣金。3、我们大公司,有品牌,服务品质有保证,不会收佣金之后不管。●综合话术:& && & 1)、作为我们中介服务来说,在你们(买卖双方)签定买卖合同后,我们的义务就算完了,以后的只是我们协助你们办理,就好象我们的售后服务一样,您买了什么产品,要求商家有售后服务,不可能在所有售后服务完以后才给钱吧!& && &2)、我们签了合同钱也没收到的话,公司会说我们没做工作,不然凭什么说我们钱了合同呢?你们也不要让我们太为难了,不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了!【八】我很忙,没时间和你们谈-------------------------------------------------------------------1、就是因为你忙,所以没时间关心买房的事,倒不如交给我们来处理。2、自售花时间及精力,公事会受耽搁,反之,生意做的更好。3、客户看房时间不好协调,更难出售。4、认同他很忙,忙是好事情,生意做得大,事业有成等赞美。5、有诚意的买方会因为你很忙,退缩机会大。
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【九】有需要我会跟你联系-------------------------------------------------------------------1、那我们如何联络,时间确定下来,直接约时间(选择法)。2、这段时间我保证不会打扰你。3、顺道过来看看,只是跟你聊聊,绝对不会跟你谈房子的事,如果有,你马上赶我走。4、有需要是需要什么,我可以先帮你准备,安全、迅速还是价格合理?5、这段时间我自己也很忙,某个时间恰好有空挡,到时再来拜访。 6、感谢信任,转移话题。【十】独家委托与一般委托优势比较-------------------------------------------------------------------1、独家卖的价格好,买方不会压价。2、独家会是整个公司重点销售案源,全体同事均会作为强案推荐。3、争取更多公司资源,广告费用申请多,机会一样不会少。4、独家不会重复了解房屋状况,有效客户较多,成交一样快速。 【十一】有客户就带来,到时再签委托----------------------------------------------------------------1、不可能,公司有制度,销售才有效率。2、同行会找假客户来看房,我们不会这么做。3、只有我一个经纪人带客户来看,销售几乎不可能。4、签委托后上公司网络,同事都会带客户来看房。5、签委托后法务做产调,买方比较放心,才会来看房。6、举例一房多卖官司惨例,以前成交某房的房东想法原先跟你相同,但最后还是选择先签委托。7、不签委托只有我一个人保障你的安全,签委托,全公司保障你的安全。8、举例――步枪与霰弹的差异。●综合话术:& && &&&公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看,若被发现,我将被革职。一个房子的销售,讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人,纵使我一个帮您销售,还是单兵作战,跟您一个人销售是一样的。中联地产泰景分行段经理，电话 24小时开机有什么需要或咨询电话联系．(租房，买房，卖房，出租等）一定帮你搞定，有朋友要做地产可以也可以找我哈！！
【十二】已经委托同行----------------------------------------------------------------1、同样委托我们不会起冲突,增加机会。2、小中介只有几个人在帮你卖,只有少数客户上门,专业度不足,广告预算少,流通性小,赚取差价。3、我们效率高,直营跟加盟有区别,加盟店素质参差不齐。4、我们连锁效益强,团队合作、企业文化较好,加盟店较独立,人手不足。5、我们的作业方式积极主动,小公司作业等待被动。●综合话术:& && && & 若您充分了解本公司的效率及信誉,为什么不再委托本公司呢?就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司,获得的更多保障,尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时,您更应该采取断然的措施,作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托,您是可以随时终止先前所签之委托。【十三】、 我朋友多,也有做房产的,都在帮我卖----------------------------------------------------------------1、卖房不可以做人情。2、我也是你的朋友,而且我们是大公司,人脉更广。3、销售渠道有限,耽误时间。4、不方便谈价格。5、你的朋友也有其他事情,一时卖不掉或者卖得价格不好时他也很为难。6、交给我们会更专业、迅速与安全
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