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沈晓庆:限购限贷新政后购房者如何规避违约责任
商品房买卖合同纠纷多是由于开发商的违约造成的，新的限购、限贷政策出台，会增加购房者的违约情况吗？　　国庆节期间，北京、杭州、南京等20座城市接连出台楼市调控新政，限购、限贷政策不断加码，足以见这个“十一”是楼市疯狂的终结篇，一个长假浇灭了大家炒房的热情。一周前，大家都还在抱怨购房难，甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后，已然颠覆。业内表示，由于限购限贷的升级，购房门槛提高，让买盘一下子降低了9成，这相当于股市的一次熔断，顶部不放量甚至缩量，让买盘和卖盘无法撮合成交，楼市风险或被延后。而这或将带来一次集中的违约潮。显而易见的是，调控的加码，令一些投资客众多的楼盘发生了退筹、退定的现象。有开发商在朋友圈感慨，阶段性戏剧又上演了。以前是各种打电话咨询怎么才能买到房，现在都在咨询怎么毁约不买房。　　那么，法律问题出现了，因政府出台限购、限贷政策，导致购房者开始筹划如何不买房。这属于违约吗？还是因客观原因导致的合同不能履行？　　以北京为例：北京规定，执行的将是“认房又认贷”的政策，即只要该家庭名下有房，再次购房时无论是否还有贷款，执行的都是二套房的首付比例。此次调控提首付，降杠杆，抑制投资投机需求，为楼市降温。首套普通自住首付35%，二套自住普通首付50%，二套非普通首付70%，一线城市几乎没有普通住宅了，因此，北京二套基本为非普通首付七成，首套二套首付比例全国最高最严。　　若是北京购房者因首付比例的提高，资金暂时不能满足购房需求或者投资计划，而规划不履行之前签的购房合同。这属于因政府出台政策导致合同客观不能履行吗？　　合同因客观原因履行不能是指，合同签订时所依据的客观情况发生重大变化，致使合同无法履行。以北京的限购政策为例，我们分析这属于合同因客观原因不能履行吗？笔者认为，不属于。举一相反的个例即可证明：我们不排除总有一些资金雄厚的人是可以一次性付清全款的，根本不存在首付问题。那么购房者若是以资金不足为由计划退房，就要承担违约责任了。　　购房者如何防止因相关政策的出台导致自己不能购买房屋，可在合同中约定好相关条款，比如：首付款为房屋总价款的百分比，若是因相关政策的出台导致首付比例的提高，合同自动解除。有类似这样的条款在一定程度上就可以防止因限购政策导致的购房者违约的情况了，减少因违约给购房者带来的损失。
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限购原因无法办理过户， 买方需不需承担违约责任 ？
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二手房经纪人
使得股市都是
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
需要啊，你自己的原因啊
二手房经纪人
对的，合同上应该有的，因政策原因，购买不了的，　一般房东好说话的，一般都不会为难你的，除非有些房东急用钱的．
百度一下，搜搜一下，360搜索
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违法信息举报邮箱：楼市限购违约责任算谁？买家卖家都要知道的法律常识
来源：融360房贷
　　上周北京升级限购政策，将二套普通住房首付比例提高到60%，非普通住房首付提高到80%。新政策实行没几天，就有消息传出房屋交易市场出现因新政策导致的违约潮，主要就源于这普通住房的认定标准上。
　　融360房贷君查到的最新的北京普通住房认定标准是2014年发布的：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；
　　2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际销售价格确定；
　　3、实际销售价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
　　其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。根据2014年近日调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。在北京，所购住房凡不满足上述任何一条的，即属于非普通住宅。
　　以目前2017年北京商品住房成交套均价600万计算，除了自住房，大部分新建住房都是非普通住宅，而虽然大部分指导价格较低，但除了公房，绝大部分也变成非普通住房。对于那些名下有1套房子或者有过贷款记录的购房人来说，再次买房将算作二套房，按套均价600万计算，首付80%的话就得480万，基本和全款买房差不多了！一般家庭很难拿出这么多首付，这样就容易导致买房人无力购房不得不违约的结果。
　　有购房人咨询融360房贷君：因为限购限贷政策作用，首付比例提高，购房人没有足够的经济能力支付首付款，这样真的要承担违约责任吗？之前支付的定金能要回来吗？
　　实际上，住房限购限贷政策具有公共政策的性质，是情势变更、不可抗拒力，在《民法通则》里有法律依据：
　　一适用情势变更原则。
　　是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。
　　二适用不可抗力之因政府行为免责。
　　不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
　　楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。
　　除了《民法通则》里原则性规定外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中也有依据：
　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
　　也就是说，因为楼市调控致使购房人失去购房资格或者购买能力，购房人有权要求解除购房合同，拿回定金。
　　融360提示：根据“因城施策”的楼市政策主旨，不难想象今年是政策密集年，建议购房人时刻关注所在城市楼市动向，尽量缩短交易时间。同时买卖双方最好在合同中也约定一下不可抗拒力以外的原因造成违约的情况，尽量避免造成纠纷，将损失降到最少。
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责任编辑：汪丽&RF12967
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style="color: #小时点击排行河北楼市限购引发解约潮 违约责任谁承担？
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即通客户端报道（河北新闻广播记者 冯晔）近期我省石家庄、保定、廊坊、沧州四市先后出台了房地产限购新政。受此影响，多地新房和二手房市场迎来一波“解约潮”。因政策变动导致无法继续履行购房合同的，到底算不算违约？已经支付的首付款和定金又能否退还？限购后多地现“解约潮”，责任谁担引纠纷户籍承德的沈女士去年在石家庄西郊看中一套商品房，并缴纳了三成首付。省会限购令出台之后，沈女士因购买的是非首套房，被划入了限购行列。售楼处虽然同意了她解除合同的要求，但要求根据之前协定，扣除沈女士两万多元的定金。沈女士：“售楼部给我打电话说网签过不了，因为限购。他们和我说有两套方案，一是更名，我说我不想更名；另一方案就是退款，我说退款可以，还以为是全退，但是他说要扣5%的违约金。”不只是新房，由于限购政策提高了首付比例，已经和卖方签订二手房购房合同的李先生，需要额外多支付15万元的首付款。李先生说，这确实超出了家庭的承受能力，因此不得不放弃购买。而房主坚持解除合同是由于李先生单方面的原因，要求他承担违约责任，并支付双倍违约金。李先生：“以前20%计算，首付比例比较低，刚好能拿出这部分钱，突然一下子提高到30%，就筹不到这些钱。”国大房产槐中路某门店工作人员告诉记者，新政发布以来，已经有超过两成的意向购房者表示要退单或解约。对于那些已经签订购房合同的“在途单”能否解除，已收取的各项费用是否退还，不少买卖双方产生了分歧。中介工作人员：“这对我们来说也是一笔损失，客户要安抚好，房主的工作也要做好。”律师：楼市调控属不可抗力，买方免责河北台记者咨询省内已经实施限购政策的四地房管局了解到，新政正式生效的节点以网签为准。对于那些限购之后没有进行网签的，即使之前签订了购房合同，也要严格执行新政。保定市房产管理局工作人员：“签合同是以房管局交易大厅网签备案的合同为准，而不是以在中介签的买卖合同为准，那个时间是不算数的。”买方因限购被取消购房资格，或因首付比例提高，无力履行购房行为，这种情况是否可以无责解除合同？已支付的首付款和定金能不能退还？合同法律师王维民表示，根据《民法通则》，楼市调控行为属于不可抗力，因限购导致退房的买方一般不构成违约，作为卖方的开发商或二手房房主应该予以配合，尽快退房退钱。王维民：“房屋新政对购房人的履约能力产生重大影响，合同继续履行产生困难，购房人请求解除合同的，一般情况下能够获得支持，并且由卖房人退还定金和已付的购房款。”卖方确因解约遭受损失，可主张赔偿不过，如果卖房人能够证明购买人有充分的履约能力，那么买方以房产新政为由要求解除合同则不能成立。此外，如果在交易过程中卖方确实因取消合同而遭受经济损失的，可以主张赔偿。王维民：“因不可归责于当事人双方的公共政策原因，使合同无法继续履行，一方申请解除合同，另一方要求补偿其合理损失，法院认定，解除合同确实导致当事人利益失衡的，可以酌情予以支持。”
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