周二看好的十大金股：世联行抢滩长租公寓_个股点睛_股城股票周二看好的十大金股：世联行抢滩长租公寓 23:10:55发布：股城股票【世联行：长租公寓抢滩正当时】长租公寓市场空间广阔，但仍处于抢占市场期。我们估计，核心20个城市中端以上住房租赁市场的规模超过年租金2600亿元。目前国内拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间，比如规模最大的长租公寓品牌自如，拥有12万间自如友家和7栋自如寓，其余规模较大的品牌，如You+、优客逸家、青客公寓、魔方公寓等，管理房源规模在2~3万间水平，行业整体集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。世联行抢滩长租公寓
【江特电机：打造新能源汽车全产业链】成功打造新能源汽车全产业链。公司原主营业务是特种电机的研发、制造和销售，该项业务受经济周期影响较大。自2010年起公司收购了锂矿和锂电材料公司以及九龙汽车公司，成功打造了新能源汽车全产业链，主要包括锂云母矿、碳酸锂、锂正极材料以及新能源电机和整车等业务。在产业链各项业务全部并表后，协同效应将逐步发展，业绩有望大幅增长。公司全面布局矿产业、锂电材料产业、电动汽车产业和机电产业四大板块。
【国际医学：布局精准医学中心，深化医疗服务产业布局】公司公告与中国药物临床试验机构联盟签署《精准医学战略合作协议》，公司拟出资1亿元启动公司精准医学中心建设，打造国内领先的精准医学平台。
【东信和平：智能卡行业龙头，物联网时代加速腾飞】公司作为智能卡行业的领先企业，成立18年来，公司专注于智能卡通信、金融支付与安全、政府公共事业等应用领域的产品的研发、生产与销售，规模与资质优势明显，把成为“国际化智能卡产品及相关系统集成与整体解决方案的提供商和服务商”做为发展愿景。公司在国内通信运营商SIM卡市场份额优势巨大，未来将跟随运营商在物联网方面快速布局，分享行业红利。
【海康威视：中期业绩稳定增长，竞争压力不改龙头地位】公司发布2016年中期业绩报告，2016年上半年营业收入实现125.48亿元，同比上升28.09％，归属二上市公司股东的净利润26.07亿元，同比上升18.14%。公司在2016年上半年依托觃模优势，持续提升技术、市场、管理等综合竞争实力，扎实做好内部管理工作，提升管理水平和运营效率，继续实现了稳健成长。
【天成自控：大力拓展乘用车市场，有望成为座椅龙头】工程机械座椅龙头，乘用车市场有望成为新兴增长点。在国内市场，公司在装载机、压路机、推土机和叉车等工程机械座椅行业占据较大份额，公司产品配套于卡特彼勒、龙工、徐工、厦工、柳工和三一重工等行业内标杆企业。2015年公司工程机械座椅市场占有率达56.98%。
工程机械行业集中度低，产业结构急需调整，公司积极升级产品结构，寻找新的业绩增长点。2015年公司以新能源电动汽车为切入点，向新大洋销售座椅已实现批量供应。2016年也与众泰汽车达成批量供货合同，乘用车座椅领域的销售收入有望高速扩张。
【康耐特：发股收购及定增过会，消费金融转型迈入新征程】7月21日，公司复牌并公告公司拟发行股份收购旗计智能100%股权并募集配套资金获得证监会有条件通过，标的公司对价23.4亿元，募集配套资金12.3亿元。标的公司年业绩承诺为/万元，其中2015年实际已完成归母净利润8919.78万元。
【亚太股份：定增方案获审批加速推进汽车智能化电动化】公司发布公告：2016年度非公开发行A股股票的申请获得中国证监会审核通过。公司作为制动系统龙头，传统主业稳定增长，并通过“前向启创+智波科技+钛马信息+苏州安智”全面布局智能汽车，构建完善的“控制算法+环境感知+车联网+系统集成”智能汽车产业生态圈，是目前市场上智能汽车布局最完善的标的，未来发展看好。
【翠微股份：北京百货龙头，国际教育投资业务华丽开启】北京百货巨头，海淀区国资委旗下唯一商业上市平台。公司经营翠微百货、当代商城、甘家口百货三大商业品牌、八家大型百货商场，2015年公司销售额位居北京百货零售市场第2位，约占15%的市场份额。公司是海淀区国资委旗下唯一商业上市平台，海淀区属国有及国有控股企业资产规模庞大、存在大量与公司业务关联性强的商业/服务业资产，随着国企改革的有序推进，未来或受益于海淀区国有资产证券化进程。
【阳光电源：抢装带动逆变器增长，电站业务贡献后期增量】2015年开始公司积极布局储能产业，通过与三星SDI合作，借助三星电池优势及公司系统集成优势，积极开拓储能市场。公司与三星合资成立两家公司，其中阳光三星由公司控股，主要负责系统开发，三星阳光由三星控股，主要提供电池等。随着储能市场发展及公司积极推动，公司储能业务渐获突破：1）近期成功完成建设柬埔寨绿色能源工厂微电网项目，项目配备储能容量1.2MWh；2）与山西国科节能签订战略合作协议，推动储能调峰调频、微电网等业务发展布局。我们认为，后期随着储能成本下降及市场发展，公司储能业务有望快速放量，驱动业绩增长。魔方-自如:长租公寓行业ABS细分分析-北京搜狐焦点
热门城市：
魔方-自如:长租公寓行业ABS细分分析
魔方-自如:长租公寓行业ABS细分分析
大胆猜测下,下一单长租公寓ABS还得是双SPV交易架构。 8月15日,分散式长租公寓运营商——自如成功发行了国内首单租房市场消费分期类ABS,同时这也是继魔方公寓后国内第二家长租公寓运营商主体发行的ABS。由此可以看出,长租公寓行业领先运营商正在逐步突破自身主体信用的限制,以更低的成本进行融资。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
报名成功，资料已提交审核
扫码关注 “焦点生活服务圈” 微信公众号
及时了解最新的楼盘动态
更多资讯，欢迎关注
血拼自住商品房
为您提供及时、准确的共有产权房新动态。
焦点楼市观察
我们只做有深度的房地产新闻报道。
搜狐焦点房谈
致力于为购房者提供专业的购房指导。
购房租房一站式资讯生活平台
点击加载更多
没有更多内容了
正在加载中，请稍后...
北京房地产网站。第一时间掌握北京楼市咨询，为您省时省钱并提供购房服务。
吃草的蘑菇
由搜狐焦点北京新闻中心打造的原创栏目，为行业带来最前线的楼市观察。
搜狐焦点华中区官方运营账号
思考是一种态度，写作是一种分享。
忠叔在这里用地产人的态度与您分享地产圈的故事与事故！
14500元/平米
11000元/平米
17000元/平米
16000元/平米
11500元/平米
开放平台
广告服务
市场合作
帮助中心
微信公众号
扫码关注公众号获取更多最新资讯与楼盘动态
电子邮箱：focuskf@vip.sohu.com
爱家热线：400-099-0099
每日09:00至18:00点
Copyright (C) 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司长租公寓诞生“独角兽”企业：自如宣布完成40亿元股权融资
　　本报记者&余燕明&童海华&北京报道　　自如CEO熊林一度设定目标，当管理房间数量达到30万间时，会是自如开始寻求外部融资的规模节点。　　日前，自如宣布完成了A轮一笔40亿元规模的融资，创下同行业之最。目前，自如管理房间数量已经超过了50万间，成长为中国最大的长租公寓服务商。　　据《中国经营报》记者获悉，这笔40亿元融资主要是股权投资，领投方包括华平投资、红杉资本中国基金和腾讯，跟投方则有华晟、融创中国、泛大西洋资本(GA)、源码资本、海峡资本和新希望集团等。　　另据记者进一步获悉，投资方在这一轮融资对自如给出的估值介于300亿元左右，成为长租公寓行业的独角兽企业。　　为何融资　　作为自如CEO，熊林2017年10月中旬接受《中国经营报》记者专访时，并未表达公司寻求外部融资意向。　　“我理解自如是否需要融资，主要有两个方面考虑。”熊林告诉记者，“一是自如对融资时点设定了一些目标，二是战略上必须要有更清楚的想法。”　　他解释，自如跟一般创业公司不太一样，相对起点较高，又处在一个比较大的市场，依靠链家的背景和平台，聚合了很多资源支持，所以自如的融资时点，取决于设定的一些目标实现，比如要成长到怎样的规模、形成怎样的管理体系、互联网建设和团队稳定等，如果这些目标还没有达成，也不会考虑外部融资。　　“原先我们认为自如管理房间数量达到30万间的规模就可以融资，现在达到50万间才选择融资，这是明确量化的指标；其次是自如成长年限，作为一个创业团队，员工发展和激励，未来会有新的形式，让团队跟企业的关系、未来发展，都进入一种新的状态，同时能够吸纳新的专业团队加入，让未来更强、更多元化。”熊林说，“这些目标是量化的，但其他一些预期可能不一定。取决于我们心理上的感知，如公司的信息化水平、内部职责分工清晰程度等。”　　另一个方面就是公司在战略上是否更加清晰，几乎所有投资人都会问公司一个最基础的问题，就是“钱怎么花”，取决于公司战略在不同阶段是否有清晰规划。　　在刚过去的2017年，住房租赁市场迅速成长，包括住宅租赁资产证券化业务如火如荼，鼓励与支持租赁市场发展的政策相继推出，银行等金融机构也广泛介入到租赁行业，许多资金方给予了长租公寓企业更多关注，寻找优质标的。　　“坦率地说，自如的发展不那么看重外部大的环境。大的环境对一个行业当然很重要，很多人都说2017年是租赁行业元年，但我们不这么认为，因为自如在租赁行业成长了6年。”熊林说，“之所以选择融资，取决于自我设定的目标。企业寻求融资，意味着达到了可以让更多资本方参与、有更多内容输入、容纳更多资源的状态，自如现在达到了这种状态，比如我们的团队、系统和规模。”　　对于这笔融资资金使用，自如会在现有业务上增加投入，而不会切入新的业务。一是城市拓展增加投入，2017年自如新进入了6个城市，目前已经累计拓展了9个城市，服务更多的客户和业主，需要更多资本投入；二是自如会继续提升产品研发和品质，“客户对租房的需求，每年都在升级，有了更高的要求”；三是自如会在服务上增加投入，熊林称，目前中国许多服务行业的基础设施建设、服务者的专业化能力提升、劳动者工作和生活条件的保障与改善，投入远远不够，自如希望在服务上加大投入，改善自如体系内上万劳动者工作、生活条件和专业技能；四是加大互联网投入，尤其是在客户找房体验、智能家居系统、提升内部运营和管理效率等方面。　　“还有一方面投入就是员工发展和引入更多专业人才。未来想要实现新的战略目标，对自如最大的挑战，就是专业化提升。”熊林说，“自如要有更大的规模、更复杂的产品，同时又要给客户和业主提供更好的服务，甚至会成为全世界最大的资产管理机构。它在任何一个领域，不管是产品研发、品质过程管理、安全和社区建设，各个维度都应该是世界级水平，肯定需要更多的专业人才。”　　整个融资过程里，熊林一直希望投资方在中国目前租赁市场发展的背景下理解自如的模式，既不同于美国，也不同于日本，“这个模式的核心特点决定投资方如何定义自如。自如是一家产品公司，一家提供资产管理服务、生活服务的公司，同时也是一家科技公司”。　　“我跟投资方不断沟通，我们在战略上也注入了这三种含义，投资方最后选择自如，相信也是在这三点上形成了很强的共识。”熊林说。　　融资之后　　目前资本市场众多投资方都希望有机会参投这家中国最大长租公寓企业，自如之所以选择这一轮的投资方，一方面是通过融资获取资金，但其实更多是在战略资源、发展协同和行业经验上产生互补；另一方面是自如具有一些独特的企业文化和价值观，希望跟投资方在文化上契合、线上沟通。　　“自如所从事的行业和业务，先天就可以跟许多行业和企业发生联系，如这轮领投方红杉资本，它的投资企业里，我们讨论了很多合作的可能，如消费品、交通等。”熊林说，“融资结束后，自如也会开放一些董事会席位，让投资方参与公司决策。”　　资本方投资一家企业，基本逻辑是在有发展前景的行业里选择优秀企业，判断一家好企业取决于团队建设与核心能力积累。熊林介绍，其中一家资本方最终下决心投资自如，是其在尽职调查过程发现调研几百个客户以后，自如的客户净推荐值和口碑比市场平均水平高出30%，“他们也会关注自如过去的整个财务表现，但是也有自己的判断标准，如这家机构调研的客户净推荐值就是最后下决心投资自如的关键指标。”　　自如现在产品线比较完整，所以接下来业务发展上，公司会在现有产品基础上更加深入地打磨，如在居住体验、合同、金融、支付、服务配套等方面更符合客户需求。　　自如也会继续沿着居住、服务、互联网等角度创新，而且创新空间巨大，比如今年4月份会在北京推出城市生活综合体，计划对协作胡同自如驿升级改造，在2000平方米的四合院内，设计成一个拥有书店、咖啡厅、电影院、展览、精品民宿、知识分享、瑜伽等功能融合的综合体，让自如客在周末或休息时间消遣休闲。　　同时，自如也在按计划推进单身公寓和蓝领公寓的建设、配置，并为自如客打造了社交产品，如社交软件和活动发布平台等，颇受欢迎。　　“盈利不会是自如未来一段时间重点考虑的问题，业务上仍在投入阶段，其中6个城市都是2017年刚进入。但并不代表自如不会精打细算。这轮融资，对自如整个团队而言，需要达成一个共识，就是我们会更加敬畏每一分钱。”熊林说。　　他补充，长租公寓是一个有着规模黑洞的行业，如果企业管理水平和运营效率跟不上，其实规模越大，越不经济，甚至亏损越大。目前自如的资源投向仍然是构建企业的核心能力，也处在规模成长初期。　　“我们一方面需要企业和投资方达成共识，就是长租公寓行业需要慢工出细活；另一方面意识到这个行业也要审慎进行资产评估和运营，一旦缺少精打细算，资产买错、方向投错，甚至收错一套房，因为租约期限较长，未来亏空巨大。”熊林说。　　这轮融资过程里，自如给投资方展示了未来5年的发展规划及运营目标，但不包括盈利目标。　　“我们更看重自如的中长期发展模式。按照公司现在的运营效率、空置率这些管理指标，自如的财务模型能够满足最后实现盈利的目标。”熊林说，“每个企业都有不同发展阶段，投资人会看重在一个时期内，企业会达成一个怎样的目标，这个目标对应企业价值，又继续对应到客户和市场价值。这个目标可能是盈利，也可能是某些核心能力的形成。”　　到2017年底，自如累计进入9个城市，整个平台管理了50万套房间，相比2016年增长了80%左右，累计客户数量达到120万人次，预计接下来18个月客户数量会实现翻番，达到200万人次。　　“2018年自如还是围绕现有9个城市深耕，另外就是延续2017客户服务年，围绕客户口碑进行提升，把产品质量和服务质量做好，从客户和员工得到更多正向回馈。”熊林说。&&
责任编辑：zwl
禁止发表不文明、攻击性、及法律禁止言语
请发表您的意见（游客无法发送评论，请
还可以输入 140 个字符
热门评论网友评论只代表同花顺网友的个人观点，不代表同花顺金融服务网观点。
以下为热门自选股
代码|股票名称
同花顺财经官方微信号
手机同花顺财经
专业炒股利器
同花顺爱基金站在风口上的长租公寓是门什么生意？_第一财经
站在风口上的长租公寓是门什么生意？
第一财经陈淑贞 21:21
近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。
这是一门有别于二房东模式的租赁生意&&长租公寓的本质是利用空间载体，向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式，提供更人性化的居住文化和居住体验。
一线城市持续性净流入的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求，遇上资本加持，长租公寓站在风口上。然风口与浪尖本就是一体两面，资本和人才的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态&&机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。
行业的张力和万亿元规模的想象空间仍在吸引新从业者的加入，不同公寓运营商对行业和产品各有理解，但无人不想成为寡头。没有商业模型是完美的，布局较早、对行业影响深刻的公寓运营商YOU+正在进行产品的更新和迭代，并提出&去公寓化&的转型，探索更多可能的流量变现的路径。
&去公寓化&会是行业发展的方向吗?谁能定义长租公寓行业?一切故事都是人事，提出疑问的是运营商，答案只能在租客构筑的江湖里面找。
风口上的长租公寓
围绕城市青年进行的长租公寓到底是门怎样的生意?
城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业，相应的市场规模将达到万亿元级别。链家研究院在2016年12月初发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。
《租赁崛起》报告的另一组数据显示，目前中国的房屋交易额大概是15万亿，房屋租赁只占7%的比例。在北上广深，房屋交易额近6万亿，尽管有着全国最为成熟的租赁市场，四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿。在美国，目前租赁规模近5千亿美元，占全国整体房屋交易规模的50%。
行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。
2010年，魔方公寓成立，是行业中的先行者。随后，中介巨子链家宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU+相继成立。因为进入时间相对较早，并已初具规模，上述数家公寓的名号已为行业熟悉。
而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数，如雨后春笋般冒出。以深圳举例，据深圳最大的青年公寓租赁平台合屋统计，单个城市的长租公寓运营商已接近100家。
资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000万美元的A轮融资，优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年，YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后，资本开始广泛围猎长租公寓。
距第一财经记者不完全统计，近三年来，魔方公寓已经完成了四轮融资，YOU+完成了三轮融资，优客逸家也完成了包括天使轮、A轮、B轮和战略投资在内的四轮融资。与此同时，资本青睐的还有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩码公寓、爱上租、领鹰NexHome、GO窝、湾流国际青年社区等多家公寓运营商。
克而瑞统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中，相关的投融资事件超过50起，27家公寓企业获投，占比20%，融资总规模约合人民币60亿元。
行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外，涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行等，它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，有心证明资金的进入并非一场豪赌。
对于长租公寓的盈利能力，链家研究院院长杨现领是算过账的。杨现领接受第一财经记者采访时表示，&集中式长租公寓的租期一般为10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果运营得好，3-4年就可以开始盈利了。因为长租公寓的租金周期长达十几年，而且租金水平始终处于变动状态，具体测算资金回报目前是不可行的。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关，整体而言，长租公寓的单体盈利能力是不错的。&
在合屋创始人卢青看来，国内无数长租公寓厮杀，但走出重围的只有两家，一家是魔方公寓，另一家是YOU+。&魔方公寓利用类酒店管理的方式进行快速复制，扩大规模，但YOU+走的是另一条道路，通过人文关怀构筑起自身的商业壁垒。&
2012年，YOU+第一间店正式在广州开张，个性极强的&三不租&(45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租)原则引起房地产行业的关注和讨论，并精准地定位、细分客户群，&给在城市中漂泊的青年一个家&的关怀性口号得到年轻租客的追逐。
通过增加公开空间的面积强化以公寓为空间范围内的租客相互交流，线下、社交成为YOU+模式的关键词，对行业有启发性的影响。卢青对第一财经记者表示，后来新冒出的很多公寓都没有逃脱出这个套路。
六年前后，行业巨变，长租公寓从默默无闻到站在风口上。风口的一面是潜力，另一面则是初创、草率。
深圳是全国年轻人最多最活跃的城市，行业普遍认为，深圳是发展长租公寓的沃土。记者采访多名深圳本地长租公寓运营商了解到，他们手上房源数量多的超过千套，少的仅有数十套，进入的门槛并不算高。
大跃进的发展也招致质疑：不专业的玩家的加入可能是场互联网式的忽悠，品牌的泛滥、管理的混乱将合力把行业推向深渊。
YOU+创始人刘洋是了解过这个城市的，2015年12月，YOU+正式进入深圳，在南山区西丽开了深圳第一家店。刘洋接受第一财经记者专访时表示，深圳的长租公寓市场&龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑，总体来说硬件不硬、软件不软。&
不止深圳，龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。纵观行业，无论是从房源数量抑或是标准化、流程化运营的角度来看，均处于起步阶段。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。
随着资本的角逐和玩家的增加，长租公寓行业的竞争将越来越激烈。出现在地产开发领域的溢价收购也开始辗转于长租公寓市场。广州一名公寓运营商负责人告诉记者，激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间，&如果房源位置不错，通常不止一家(运营商)在谈，100%溢价率也是正常的。&
然而冬春之间，一线之隔，行业无序背后便是机会，竞争的反面便是成为寡头的通道。激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新，思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。
新风向：探路&去公寓化&
在众多长租公寓中，YOU+模式具有独特的受观察意义，这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了。
2016年12月，YOU+正式宣布去&公寓化&，尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上。YOU+ CEO郁珽认为，&公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。&
什么是去公寓化?简单来说，去公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。
郁珽告诉第一财经记者，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。&把房间变成空间、把平方变成立方&，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口，并以此盈利。
去公寓化势必影响公司营收结构。郁珽称，YOU+的盈利模式可以多样化，但始终围绕&人&进行。所有故事都是人的事，这个故事会否比单一的二房东模式更动听?
YOU+去公寓化的载体是前海店，YOU+在深圳的第二间门店。
前海是内地与香港合作的先导区，更是中国新一轮对外开放的重要内容&&深圳前海蛇口自贸区的组成部分。独特的财税优惠和产业政策决定了前海是企业争先进驻的一个高地。进入前海的意义不言而喻，过去抢占前海的多是来自中国内地、香港和美国的房地产开发商，YOU+进入前海多少让人意外。
YOU+位于前海的项目在前海青年梦工场中。郁珽告诉记者，YOU+与前海青年梦工场合作，向其租下场地用以运营。项目总建筑面积约3300平方米，有客房59间，主要提供3~12个月长短租服务。
前海深港青年梦工厂是一个为来自香港和内地的青年创业者提供工作、交流、展示、培训、服务、融资、居住等功能的综合性园区。官方资料显示，运营两年来，前海深港青年梦工厂已孵化深港创业团队172家，包括77家港澳创业团队，一半以上的团队都获得了几十万元至上亿元不等的融资。
YOU+进入前海，相当于成为创业者的居住供应商。而梦工场方面开出的条件是租金为周边区域的一半，搜房网数据显示，前海周边30平左右的一居室月租金在元/月之间。
郁珽不愿透露拿下前海项目的价钱和投入资金的规模。&成本不低，光是每月每平方米的物业费就达到18元，租金我们在争取一些减免优惠，但目前还没确定下来。&
一般行情下，根据物业状态的不同，改造费用在1千至2千元之间。房租只能削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了，未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。
刘洋透露，前海店是YOU+&去公寓化&战略的第一个样本，同样也是YOU+产品的2.0版本，将在硬件和运营体系上有所升级。
产品升级主要体现在三个部分：一是硬件的升级，将与国际化的设计公司MAT等外来团队合作，打造更加舒适的空间，提高租客的居住体验;二是软件上的升级，升级运营体系，进行更加扁平化的管理，整个YOU+将只分为前台和后台两个系统;三是，合作上的升级，进行更开放性的合作，合作对象是政府、企业，或任何手里有房有项目的机构，此外，也有可能介入城市更新和城中村改造中。
目前，YOU+前海项目已经开展前期的准备工作。郁珽透露，2017年2月，前海店将试营业，1个月后正式营业，YOU+的去公寓化将以前海店营业为开端。前海店的租期是6年，YOU+希望用三至五年的时间，在项目租期结束之前，完成自身的转型和升级。
规模化的考验
YOU+&去公寓化&的本质是以消费场景为载体，在居住功能之外，实现社交价值的变现，并拓展增量的货币化路径。
杨现领把YOU+&去公寓化&的探索看作是创收的另一个方式和方向，&不代表行业的风向，更不代表公寓行业无利可寻。&
杨现领认为，当前国内住房租赁市场，存在&供给结构的错配&。首先是租赁市场供应总量不平衡且结构不合理，租赁需求增长和住房供给不足都出现在一线城市;其次是品质租赁需求时代正在快速来临，如何能够在可承担的租金范围内住的好一点是租客们考虑的重要因素，而房屋供给还是集中在廉租房、公租房的框架里面。
多个数据显示，未来五到十年，租赁市场的供给和需求都会大大增加，市场将有更大的发展。
2016年的中央经济工作会议提出规范住房租赁市场，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规范化租赁企业发展。杨现领表示，&尽管立法需要漫长的过程，但不失为可期待的政策红利。&
长租公寓在一线城市有广泛的发展空间，但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式，在资本和运营商耕耘数年之后，转变成需要专业化、精细化运作的行业。
尽管青年公寓的出发点是人文关怀，但商业模式的落脚点必须是规模和盈利。
杨现领的研究发现，规模和盈利之间有条临界线。他告诉第一财经记者，&单个公寓项目的盈利能力要强于多个，公寓进行跨区域跨城市落地时，管理成本会堆高。但一旦拓展到2万间房源左右的数量时，管理成本和后台成本就会得到大量的分摊，规模效应就会发挥出来，这时多个项目就会强于单个。&
但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方，YOU+距离此还有大段空间。且不算外部竞争，光是自身的管理经验和资金就是规模的巨型拦路虎。
在管理经验上，YOU+是栽过跟头的。2015年，在北京苏州桥店，因开业仓促，YOU+被租客投诉甲醛超标、房屋漏水，此时的问题归根结底是管理经验和人才队伍跟不上扩张速度的原因。时至今日，刘洋回忆起，仍觉得此事严重，损害了YOU+的品牌。
刘洋告诉记者，这半年YOU+没有开新的店，而是在进行盘整，在管理、细节和编制上做出调整和改善。刘洋谈到YOU+在扩展过程中遇到的包括获得房源、管理经验和人员团队方面的瓶颈，如今却是轻舟已过万重山。
比管理经验更重要的是资金，从小而美进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段。毫无疑问，这是拼资金成本的时刻。资本无善恶之分，只要回报，但过度地使用风投会导致潜在成本过高。
万科高级副总裁谭华杰此前在接受第一财经记者采访时，对此现象表示担忧。&如果想快速挣钱，毫无疑问要跟资本紧密合作来演一出戏，来满足资本的胃口，但是如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话，就要更理性地对待与资本之间的关系。&
与自持物业的成本过高，公寓企业获取房源的成本必然加大。谭华杰认为最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。杨现领有相近看法，&美国公寓模式核心就是REITs，公寓REITs发展带来的结果便是行业能获得机构化的发展、专业管理团队的成长、行业效率的提升。&
在中国推出标准REITs还有很长的路要走，在此之前，金融化方向是帮助运营商迈过规模瓶颈的方法。杨现领认为，租约资产证券化、运营供应链金融，及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向。
瓶颈越过之后便是分水岭，但路还很长。没有完美的商业模型，只有时移势易下，运营商对产品和模式的不断探索和尝试。行业的独角兽至今还没出现，但相关通道已经打开了。
此内容为第一财经原创。未经第一财经授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经将追究侵权者的法律责任。
如需获得授权请联系第一财经版权部：021-1-；。
编辑：胡军华