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合同定金超过法定限额不受法律保护
发布： 09:32:03&
来源：民主与法制时报&
作者：□本社记者 薛应军 &
& &2014年4月，胡海与梁达签订土地租赁协议，约定租赁梁达土地建大棚种植食用菌。同年，胡海注册成立食用菌专业合作社，并以合作社名义与甲公司签订《食用菌袋料销售合同》，约定总价款14万元。
& &合同签订后，胡海按标的额的50%预付了8万元定金。2015年，胡海租赁土地所在地居委会因扩建办公场地，占用了梁达租赁给胡海的约0.4亩土地。其时，当地居委会补偿胡海大棚拆除费2000元，并口头约定为其重新修通一条进出大棚的通道。
& &但当地居委会因诸多因素影响迟迟未兑现承诺。胡海遂将当地居委会及梁达告上法庭，要求为其修通道路、平整土地，并赔偿其合同定金损失8万元等。陕西省镇巴县人民法院经审理认为，根据我国现有法律规定，超过主合同标的额20%的定金损失，不予支持。
& &基本案情：搁置口头约定的修通3米宽通道引纠纷
& &日，胡海与合伙人，和梁达签订了土地租赁协议，双方协议约定：租赁梁达3亩多土地用于修建大棚种植食用菌，租期三年，租金每年2000元，同年6月合伙人退出，胡海独自经营。日，胡海注册成立了食用菌专业合作社。
& &日，胡海以食用菌专业合作社名义与甲公司签订销售合同，并约定合作社按照所需袋料总价款50%预付定金，夏菇发货时间为合同约定期限内每年农历3月10日至3月15日，冬菇发货时间为农历4月10日至4月15日。
& &合同还约定，预定的各种袋料不可退货，若发现退货情况所交定金全部不退。依照合同，胡海在甲公司预订夏菇袋料10000袋，冬菇袋料25000袋，总价款14万元，先期支付定金8万元人民币。2015年，胡海租赁土地所在地居委会为扩建办公场地，拟占用王某土地。
& &王某因建房所需，提出以梁达租给胡海用以修建大棚的约0.4亩土地进行调换。各方经协商协议，达成一致意见：胡海腾退大棚东北侧约0.4亩土地及道路，当地居委会支付胡海大棚拆除费2000元，并口头约定在日前，为胡海修通一条约3米宽的进出大棚的通道，将大棚西北侧一块约30平方米的土地填平，以供使用。
& &但当地居委会因故并未修通上述通道及平整土地。胡海多次找到村镇两级组织多方调解未果，遂向法院提起诉讼，要求当地居委会及梁达共同为其修通道路、平整土地，并赔偿因故造成的与甲公司的合同定金损失8万元、人工运输费6000元、大棚折旧费2万元。
& &案件诉讼过程中，经法院主持调解，当地居委会为胡海修通了道路、填平了上述土地，胡海将合同定金损失赔偿变更为货款损失赔偿。法院经调查发现，胡海在日依约腾出土地、道路后，以人工运送方式采摘棚内继续出产的香菇，直到同年5月，且依照当地习俗，香菇袋料生产厂家在加工制作袋料菌种前，通常会要求订货方支付相当于加工成本的定金，袋料菌种制成后的保质期为两个月。
& &由此，法院审理认为，根据我国现行有关法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，胡海在货款总价款为14万元情况下支付定金8万元，违反我国法律禁止性规定。超出法律规定额度部分，法院不予认定，遂按28000元计算。
& &胡海主张赔偿其大棚折旧费2万元，后经协商按18000元计算。但路未修通地未铺平，不是胡海不能组织生产的唯一原因，其可以通过人工组织生产。因此，胡海对造成的损失存在一定过错，应负40%责任，即18400元，当地居委会承担60%责任，即27600元。
& &另外，胡海依约腾退土地、道路后，当地居委会未在约定期限内修通道路、平整土地，其违约行为给胡海造成的合理经济损失应予赔偿，应支付其雇人运送香菇人工费6000元。
& &法官说法：合同定金数额不得超过标的额的20%
& &当地居委会在占用胡海租赁的约0.4亩土地时，双方口头约定为胡海的食用菌大棚修通一条进出通道，将大棚西北侧一块三角形土地填齐铺平。口头约定是否具有法律效力呢？
& &陕西省镇巴县法院法官王小波表示，依据我国现行法律，协议分为书面协议和口头协议两种，二者具有同等法律效力，只要协议内容是双方真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，即可以认定为合法有效。
& &胡海在诉讼中，将当地居委会与梁达共同列为被告，要求为其赔偿相应损失，并在法庭辩论中依法变更诉讼请求的做法合理合法，也是当事人在诉讼中依法行使处分权，但当事人在诉讼过程中变更诉讼请求能否得到法律支持，通常需要经过法院审理后作出裁判。
& &本案中，原告胡海主张的合同损失性质应为定金损失，而非货款损失。这是因为原告无证据证明定金冲抵货款的事实，且根据《担保法》第89条的规定，定金冲抵货款应在合同履行完毕后，但胡海并无证据证明其与第三人已履行了购买合同及定金已冲抵货款的事实。
& &胡海主张的定金损失之所以明显超出合理范围，是因为我国《合同法》第113条明确规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔付相应损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
& &王小波称，这种预见是指违约方从一个理性人的角度，在订立合同时，能预见到的违约行为所能造成的损害。上述案例中，双方进行合同变更时，原告胡海的运输人工费、大棚折旧费，被告显然能预见；原告的定金或货款损失存在与否，被告也应当能预见。
& &另外，原告胡海的定金损失的范围之所以应以主合同标的额的20%予以认定，其原因在于根据我国《担保法》第91条规定，合同定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分，人民法院不予支持。
& &镇巴县法院法官邹海山表示，作为市场经济的&理性人&，胡海在与甲公司订立合同时，枉顾法律的禁止性规定，做出超高风险的交易选择，理应承担由此带来的不利后果，且拆除大棚面积较小，紧邻主路，只需组织少量人工搬运，即可恢复生产。
& &因此，胡海所述事由只是其不能生产的部分原因，而非唯一原因，故其自身对损失的形成及扩大也有不可推卸的责任。
& &王小波表示，胡海的其他定金损失，可在该案审结以后，基于其与甲公司之间的买卖合同关系，而主张相应权益，但其主张能否得到支持，仍要看其与甲公司之间的合同约定及法律规定。
　责任编辑: 尤晓岚
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合同法哪条规定定金不能超过20
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1、合同法没有明确规定。但是根据115条准用《担保法》关于定金的规定。2、法律依据：《合同法》
第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》
第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　第九十条　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。　　第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
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买方可要求退还定金因限购致房屋买卖合同无法履行
买方可要求退还定金　
15:02:53　 来源：法制网&&法制网见习记者苏明龙
&&&&国庆节，变限购节！国庆期间，南京、北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州等城市先后发布楼市调控政策，重启或升级限购限贷政策，同时，各地的限购政策直接影响产生了一批已经签署合同但并未履行完合同的房屋买卖纠纷。限购限贷政策的出台，让一些最近购买了商品房的购房者纷纷打起了退房的主意，有的放弃定金以达到解约的目的，有的则以“不可抗力”为由提出解约，并要求开发商退还定金和首付款。
&&&&尽管各地的限购文件给出了指导性的意见，但在限购限贷的城市中并不能完全解决房屋买卖双方的争议问题，导致大量房屋纠纷的出现。法制网记者就由于限购限贷城市而产生的房屋买卖纠纷问题采访了律师给大家解答疑惑。
&&&&&&1. 限购前后的房屋买卖合同都合法有效？地方性政府文件可以影响合同的履行吗？
&&&&德和衡律师事务所戎燕茹律师认为，只要系双方真实意思的表示，限购前或后，买受人与出卖人签订的房屋买卖合同有效。只是因限购政策的出台，可能导致合同无法继续履行，但合同本身有效。在合同无法继续履行的情况下，视具体情况，进行具体处理。
&&&&地方政府的文件不影响合同的效力，但会影响合同的履行。主要是该地方文件属于行政管理规范的出台，其属于抽象行政行为，会影响房屋的过户、以及买受人是否具备购买资格的认定。这样即使合同有效，也因限购政策可能导致合同无法履行。
&&&&盈科律师事务所王贝贝律师认为，城市限购政策的出台，不能否定合同本身的合法性，但因限购限贷政策的影响，导致合同无法继续履行，不管是地方政府还是买房卖房都是没有错误的，这个时候就会让法院进行处理。
&&&&2. 限购限贷政策是否属于“不可抗力”？交纳定金后，买受人被限购，能否主张解除合同并要回定金？
&&&& 戎燕茹认为，限购限贷政策不属于“不可抗力”。国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购再到限购限贷逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。
&&&&戎燕茹说，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于公共政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。
&&&&盈科律师事务所柴敏律师认为，住房限购限贷政策在性质上具有公共政策的性质，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院会予以支持。因此，对于买卖双方均没有违约的情形下，因买受人被限购，买受人可以主张解除合同并要回定金，并无需承担违约责任。
&&&&柴敏说，如果房屋买卖合同依照约定期限可以履行，但因一方违约等原因致合同处于迟延履行的状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任。也就是说，如果买受人违约导致合同迟延履行，并最终因限购而无法继续履行，买受人应按照合同约定向出卖方承担违约责任。
&&&&&3. 买受方因限购政策依法解除合同，导致出卖方受到损失的，出卖方可否要求补偿？
&&&&柴敏律师指出，如果在合同签订后，限购政策出台，导致买受人不具备购房资格，要求解除合同的，应解除合同。司法实践中，合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，法院可酌情予以支持。
&&&&&&4. 因限购政策导致合同无法继续履行，买受人不行使合同解除权，出卖方可否行使合同解除权？
&&&&柴敏律师认为，因限购政策导致合同无法继续履行，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。在此情况下，即使买受人不行使合同解除权，出卖方也可享有法定解除权，可以单方通知买受人解除合同。 日期： 15:02:53 |定金法律怎么规定_百度知道
定金法律怎么规定
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定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。 　　给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。
《中华人民共和国担保法》
第六章 定金　　
第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 　　第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。 　　第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《中华人民共和国合同法》　
第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。　　第一百一十六条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《担保法司法解释》 　　六、关于定金部分的解释 　　第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。 　　第一百一十六条　当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。 　　第一百一十七条　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。 　　第一百一十八条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 　　第一百一十九条　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。 　　第一百二十条　因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 　　当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 　　第一百二十一条　当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 　　第一百二十二条　因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。
参考资料：
担保法、合同法
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王树德律师便明确告诉朋友赶紧向法院提起诉讼，没有想到朋友一席话把王律师雷的是外焦里嫩，朋友表示，卖房人说同意双倍赔偿定金，房产中介也跟我说对方赔偿定金就可以解除合同。
听君这席话，情况挺复杂，继而王律才意识到了这个问题的严重性，这种严重性并不是说这个案件有多么的复杂、多么难以处理，这是一种大众法律观点淡薄以及法制认知的盲区，这其实是一种很普遍的错误观念，双方签订了买卖合同，如果对方想违约，违约方赔付了定金，合同就可以理所当然的解除。
▼ 定金不能超过合同总金额的20%
今天王树德律师准备撸起袖子跟大家好好说道说道，这个房屋买卖的合同定金到底是啥规定？是不是违约方接受了定金处罚就可以堂而皇之解约？省得以后大家老是凭着自己一知半解的想当然认识，而别别人忽悠的团团转，自己吃了大亏，还以为占了多大便宜似的。
根据我国法律规定，合同定金不能超过合同总金额的20%，比如房屋价值100万，定金只能约定20万或者20万以下，如果约定超过了20万，那么多出的部分不会产生定金责任。另外，定金以实际交付为准，如果约定了20%的定金，但是实际只交付了10%，那么定金责任的范围是这交付的10％而不是合同约定的20%。
▼ 接受定金处罚是否就可以解除合同？
对于这个问题，我们需要看一下合同中关于定金性质的约定。如果定金属于解约定金，那么双方确实可以随时解除合同。但如果双方约定的是违约定金，那么合同是否能够解除要不取决于违约方的意愿。
在大多数房屋买卖合同中约定的是违约定金，所以卖房人都不享有合同解除权。在这种情况下，买房人不但可以要求继续履行合同还可以让卖房人承担逾期履行合同的法律责任。
虽然说买房人不享有合同解除权，但是很多时候，因为卖房人的违约导致买房人不想继续履行合同或者不能履行合同，这个时候买房人可以解除合同并追究卖房人的法律责任。
▼ 违约赔偿要求或违约金或定金
有时候我们在合同中既约定了违约金，又约定了定金，那么应该选择呢？这里需要明确，解除合同时，违约金和定金不能同时主张，只能选择其一。也就是说让卖房人承担了定金责任就不能要求违约金了，反之亦然。定金如果不足以弥补损失的，买房人也可以追加损失。所以最后提醒大家一句，遇到房产交易的法律问题时，尽量咨询专业律师了解相关法律的适用，不要想当然为之。
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