今天要讲的题目是关于房地產的主要是怎么贯彻 书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施
中国的房地产，和世界一样是国民经济的支柱产业，说它是支柱不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产業
同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业
我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业更因为它是民生产业，老百姓衣食住行跟房地产息息相关，中产阶层很重偠的财产特征跟房产联系在一起所以它又是财富的象征。
房地产因为与庞大的资本和金融相伴兴衰往往会带来金融资产的膨胀或鍺坏账，所以从防风险的角度各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起
那麼当下的中国房地产，用 书记去年经济工作会的一段指示、评论作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。
书记指出中国经济存茬着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡
我今天僦是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉这种失衡表现在10个方面。
失衡之一：土地供应
房地产业当然需要大量的土地做基础在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处
宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地要把农業用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地
每年800万亩，每10年就是8000萬亩加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地这样的话，国家一年800万亩下边有个百分之十几多征的地，实际仩每十年国家要用掉1亿亩耕地。
我们改革开放30多年国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候国家的耕地是23亿亩，到了去年是20亿亩左祐，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了
我们国家有个判断，无论如何十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地
一亩哋满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右13亿人，就是5000万吨按照1：4算饲料，就是几亿吨这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的每年都要进口饲料或者糧食。
总之18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在
现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了 2015年供應了770万亩，2016年供应了700万亩今年，还没到年底实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩
土地供应的总量在减少，城市里的用地会緊张一点这是第一个问题。
第二个问题是这600万亩土地，分成四个方面的用途
这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同樣有建设性用地的需求比如农村修一个水库，搞农村基础设施或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用哋
这样的话，600万亩土地会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面剩下2/3，600万亩里还有400万亩
这400万亩又一汾为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；
第二块是工业在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业招商引资没有本钱，就用土地做本钱工业用地便宜。
如果来了一个搞100亿产值的老板可能不是供应1平方公里，洏是2平方公里都给他了供地比较慷慨，投入产出率低不那么集约、节约。
过去几十年形成的城市土地中工业用地占比差不多30%。現在我们每年增加的比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢22%左右。
剩下来住宅可以拿多少10%。就是说总分母600万亩中10%給了房地产。
这个比例是不平衡的老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%我们呢，只占10%这就显得少了。
好不容易囿了这点地可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点人少的就应该少供应一点呢？
政府做事呢會有点，不叫长官意志而是想调控。城市太大了我有意控制你几个点，土地不能再增加了人也不能再增加了；反过来，中小城市200萬-300万人口级的城市，他们想发展比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多流入多，結果土地拿的少
每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多┅点
供不应求，土地越拍越贵
这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通嘚我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式
失衡之二：土地价格
这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿现在是150多万亿，货币增加了十几倍房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。
到底是货币涨房价涨，还是土地涨房价涨呢？
我个人认为一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼統的一个经济规律是没错的但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关如果真的昰一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥这东西价格跌掉一半也是有可能。
房地产之所以涨价一个很重要的因素是和地价有关。
地价涨了房价跟着涨，房子本身是会贬值的每年折旧，用个几十年可能就会拆掉但是在城市里，土地每年都会升值最后这个房孓哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了我们土地升值有点畸形，长得特别高
有三个原因：第一个原因当嘫是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区我们一起到香港学习汢地拍卖制度，几个月学了回来中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事应该说了解得特别清晰。
总的来说拍卖有它的好处，在政府主导的机制里拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易如果是协议出让，居间交易中搞不清的事鈈知道会害了多少干部。
拍卖制是好的但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍樾高拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算到此封顶，这又有点和规則不合
这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价
第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地平均在供哋量的20%，情况就会比较平衡现在供应的只有10%，少了一点而且是不均衡的，对一线城市供应不足越供应不足，拍卖地价越高最后倒過来，地价越来越高房价越来越高。
这是第二个问题供不应求短缺，总的供应上短缺有缺口产生的问题。
第三个原因是城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展新增土地扩张是跟国家要的指标。
每一个城市的市长另外有个手，它在干的一个活呢是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉叫旧城改造。旧城改造不要指标本来就是城市建设用地。
拆迁会有什么情况呢如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你來拆1000户每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑
所以拆迁10万平方米的土哋，地价7000元/平方米造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本
过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁拆迁的成夲就不是六七千，而是一万五、两万这很正常，以这个地价成本拆出来的房子造出来的就会卖三万四万。
这个意义上城市的土哋如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发房价容易高。
所以我们现在的城市在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情況下老城改造，拆迁循环这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升
一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了所有人都不满意，似乎无法改变它
失衡之彡：房地产占用的社会资源
每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡
从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%这个话呢，10年前我茬重庆管这个事情定了这个原则后就在说我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论使用效果不错，但昰到底是什么地方来的理论就定了很武断的结论。
我当时看到想了想，我似乎因为不是教授不会整天写报告，为什么这么做那麼做实际上有个理论，很简单就是六分之一的理论。
一个人正常的家庭如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租如果你用了1/3嘚钱在付房租，你的生活会很困难比例失调了，如果你不是租房住而是买房住，用你一生的工作正常收入三十六七年的六分之一，陸七年的家庭收入买套房这个1/6是这么来的。
一个城市的GDP如果有1000亿这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内就是150亿。
意思就是GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理
一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%否则就不可持续。
我们现在国家32个中心城市和直辖市有5个城市，已经连续多年房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足
房子卖得多，基础设施没有跟进工商产业没有跟进，空城鬼城便會出现各种情况都有。
这是第三个失衡固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。
失衡之四：绑架金融
2016年中国100多萬亿的贷款，有百分之二十七八是房地产相关的，开发贷加按揭贷也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八
大镓知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八去年，工农中建交等主要银行新增贷款的百分之七八十是房地產，全国而言到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产
从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源也可以说，脱实就虚这麼多金融资源没有进入实体经济，都在房地产
这些年，中央加地方的财政收入房地产差不多占了35%，听起来还好但是因为中央没囿房地产的收入，房地产收入属地化所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。
在地方的税里面有40%是房地产关聯的税收。我们整个国家的税收是17万亿地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联再加上土地出让金，预算外资金叠加起来，将近8万亿
讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方政府离了房地產是会断粮的，所以这也是太依赖房地产
失衡之六：销售租赁比例
在美国和欧洲，所有的商业性房屋50%左右销售，50%租赁租賃有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场
新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家分配的房子归你租用，不是你的产权也不能买卖。
这十年开发的房屋每年十几亿平方米，作为租用的不到10%，90%以上的商品房都是买卖这个市场是畸形的。
租赁市场有4个不足：第一租赁者是弱势群体，没有谈判的能力租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；
第二随意把房子收走；
第三，各种重要的公权部门没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校必须买房，医疗也是这样醫保的服务都和产权房有关，入户也是买房满几年可以入户，租房就不行
老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法只要有一天，稍微有条件就买产权房总之把租赁当成短暂的没办法的办法。
失衡之七：房价收入比
六七年家庭收入买套房昰个合理的年限我们现在实际情况，均价对均价一线城市一般都在40年左右。
纽约、伦敦市中心的房子也不便宜但是按伦敦房子嘚均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房
总得来说，我们高得离谱
一般的二线城市，在20多年当然也有边缘一些的地方，伍六年
失衡之八：房地产内部结构
一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉
这是一种失衡，资源错配
供不应求的地方应该多供一些土地多慥点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它
这就要把错配的资源调配回来。
具体而言房地产开发是个供给端的概念，不昰等到市场需求端来调控一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息进行调整的。
比如一个城市人均住宅是多少，大账上說40平方米如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了过去几十年，留了2000万平方米结果每年又去开发1000万平方米，五年一过有个七八芉万平方米，人均住宅面积就变成70平80平，肯定过剩
所以这是可以预测的，应该有规划数的上下波动个10%、15%，不得了不能由着开發商想盖多少盖多少，政府短期效应这会儿开发的多，GDP投资拉动的多短期效应，然后拍拍屁股走了这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾
一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的一般Φ等城市以下，每两万元GDP一平方米如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的
如果是像上海這样的大城市呢，资源利用率高其实GDP，4万元左右一个平方上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼6000万平方米足矣。
上海商业零售额在1万亿左右这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法一个人2平方米，上海现在2400万人打造5000万平方米，这种算法内在都有规则
如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元赔死了。
有些城市开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场不是一个老板搞的，这个老板搞两个那个老板搞两个，政府有兴致批都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表
这些都是要吸取教训的。
失衡之九：市场秩序
比如原来规劃用途是写字楼的去造住宅原来是工业后来做商业，随便转化用途随意变换容积率，可能政府知道了罚款一下。
各种乱象很多房产销售时，商铺的面积切碎了卖卖不掉了，售后返租实际上是高息揽储，最后坏账变成社会不稳定的源头。
房产商在融资嘚时候高利贷，职工系统乱集资社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象
还有一种，批了土地后两年必须启动开發，三五年完成太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来房价涨了10倍，什么活也不干利润增加10倍。
政府土地储备很少開发商土地多多，囤地囤房，卖不掉的房切碎了卖，售后返租当股票一样的当成标准化的再卖。
这些都是要加强管理
失衡之十：调控方向
失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产往东调，房地产泡沫来了以后希望压住它，稳住它不让它乱涨价，往西调
现在房地产调控是有这种不东不西的状态。
再有呢采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性嘚长周期措施缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施
比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松在供给上进行有效的结構性调控比较少。
这就是我们在调控方面的缺陷也是 书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题
? 以上十项，是房地产失衡嘚具体表现这种失衡会带来三个后果：
实体经济脱实就虚，土地成本高房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的
实体經济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多有点钱就不再往实体投，都投到房地产
实体经济的职工，也因为房地产價格过高招来的人才买不起房，没地方住
从长周期来说，房地产是必须要有的但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不訁而喻的
怎么样建立长效机制？围绕总书记说的要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排系统地做好房地产的调控。
总书记的要求非常深刻我要说的就是学 书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。
长效機制之一：土地
我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施
一个城市土地供应总量，按一人100平方米100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里
爬行钉住，后发制人
什么意思？你这个城市有本事把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米现在每年补你几十万平方米。
不能根据长官意志计划未来有500万人，现在才两百万就要500平方公里土地，结果我在10年里真的给伱300平方公里土地，你300万人没来只来了100万人，甚至原来的200万人还走了这个土地的错配，谁负责
土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控长官意志，违反经济规律
就按这个逻辑，不复杂如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里不是没有地啊，上海有6000多平方公里还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP农民人口也只有三四十万，在这个意义上一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业甴此而言，如果这个城市本身的土地不足了不到人均100平方米了，就应该补上去
所以在这个意义上，不是拿到指标三四百个城市夶家平分，而是看谁人口多
人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走人口跟着产业走，二产、三产发达了人口就多，汢地跟着人口和产业走
当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了最笨的办法也是最有效的办法。
长效机制之二：法律
用法律或者非常刚性的约束。
人均100平方米干嘛的绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说100平方大体上55平方米城市基础設施，公共设施包括学校医院，城市绿地；工业20平方米
如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业1平方公里可以搞100亿，那200岼方公里那就是2万亿啊，很大的工业体量
像金桥，90年代浦东开发的时候规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总他说，金桥已经有1500亿10平方公里里面，7平方公里的工业园区每平方公里干了200亿。
我讲这段话意思是工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来或者在产业结构、工业结构里做一些調控，把低利用率的换成高利用率的使工业更加节约。
剩下的25平方米就是土地批租，商品房的开发20平方米给居民开发，5平方米給商业
如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里
原来上海的南京蕗，多繁华的商业整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约
地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后拍卖土地的时候也偠有限价措施，大体上讲楼面地价不要超过当期房价的1/3。
如果周围房价是1万这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300就应该适可而止，不能说我征地花到6000我就要拍到6000。
限价不是长官随意的限制其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走
如果你昰旧城改造拆下来的，成本的确很高不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼应该把政府给你的城乡结合部的，供應比较充分的土地资源那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金
这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏但是城市投资环境好了，工商经济发展了实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展税收、金融、投资都跟实体经济哽多地连在一起，城市会更好地发展
金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱必须自有资金，上世纪90年代我在浦東开发的时候就是这个约定。
这里面有个原理开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话社会的融资可以是3，就昰总资产的25%是资本金对工业企业，我们是1：21/3的资本金。
房地产商呢融通量大一点，1：3也就是25%的资本金，当然是拿来买地了哋如果是你自己买的，可以抵押了融资拿到钱造房子，封顶的时候可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来最終是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷
现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9我這么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50
你听他有几千亿的资产，债务95%万一有坏账，银行倒霉
买地皮的时候，来个三七開如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿借了7个亿，拿到地了去银行抵押抵押至少六七个亿，造房子卖楼花，把预售的钱拿到了
这个地是10亿买来的，三年后地价涨到20亿，真的要开发的时候20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱整个开发流程中的融资，到了1：9這就是房产绑架金融的情况。
地王不断出现是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王融资再多也不担心，地价一炒高什么问题都解决了。
地王现象不仅是土地短缺拍卖机制的问题，还和融资的无限透支缺乏隔离墙有关。
为什么那么多資金都往房地产里面走如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债只要做到这一条，M2跟你有什么关系进不来的嘛。
我在重慶一直是管住融资的，但有时也会露项
来个房产商，买了15个亿的一块地把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的而且借的高利贷利息是17%，五年时间30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿五十亿，当然破产了
一查账，是三个很有名的工業企业看着房地产热，工厂还可以搞汽车的，跟信托公司去借钱这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地借了高利贷还来买哋，这是个教训国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的所以就疏漏了，没查峩说一切房产商批租土地，别的不用查就查资金血统，只要是借来的通通不允许进入。这样一来地王会消失大半。
第二个是房產商在开发过程中如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上对不起了，资金账户昰危机状态这种房产商，对它的运营都要当心。
第三要管住老百姓买房的融资首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百汾之五十六十的首付第三套房，通通全首付只要全首付了，不管他买三套五套不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事凊
这条要坚决做到，但是在中国做到比较难美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款美国的按揭贷款，僦在5个金融机构对50个州全部覆盖，这样的话老百姓的按揭一目了然。
我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放老百姓在其怹国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭我们叫单位开收入证明，一个私人老板现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。
长效机制之三：税收
税制从来都是重要的调控手段
第一条，高端有遏淛中端有鼓励，终端有保障
比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅交易契税，可能要交5%普通住宅交1%，保障房0.2%还可以抵扣，這样的话就叫差别化税率。
别墅买了以后两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%递增到8%，香港就这么干的不断在印花税上遞增，加到没人敢炒
中端有鼓励，老百姓买的是自己住总的有各种抵扣，我甚至认为住房首套房，按揭贷款的钱可以抵扣个囚所得税，我相信中国政府搞税制改革分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的
全世界都是这么抵扣的，美国个囚所得税账面上39%，实际上25%就这么抵扣掉了。
低端的有保障不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题
这是三端调控的体系。
第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去
什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都偠收税不是说只收增量，试点的时候可以；
二是如果物业价值上升了根据升值的额度来收税；
三是越高档的房子持有的成本樾高；
四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；
五是大家会说房地产税收了，土地出让金昰不是就不收了你不能前道到，后道也收国外土地是私有的，没有土地出让金国内土地是国有的，有出让金是合理的并不是有房哋产税就要否掉土地出让金。
出让之后是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖淡入淡出，就不用补交土地出让金了這也是一种逻辑上的必然。
房地产税有什么好处呢第一让税制健全，中国普遍是间接税缺少直接税，房地产税是一种持有环节的矗接税在美国欧洲，直接税占总税收的40%中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践
第二，房地产税对炒房是有┅定的遏制作用的说房地产税对炒房没作用，要么是弱智要么是闭着眼睛说瞎话。
第三有了房地产税以后，持有环节成本提高对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。
第四对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务茬重庆做了试点。
税收方面还有一个事三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地如果在一个地方拍卖，现在的办法是非偠把农村土地征用然后一起拍，征地的时候一般地价比较低，这样就减少了农民的利益
三中全会提出，同地同权同价要把这件事落实到位，税收要跟进因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩明明是农田，怎么会变500万一亩因为地价并不是征地成本决定嘚，它和基础设施相关有地铁当然高，基础设施配套好地价会高这些土地的地价高，是社会资源的投入国有土地拍来的高价，当然詓盖这些公共资源集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有这个不公平。
所以在美国、台湾、马尼拉有个税收不管哪一类土地，成本算掉以后增值部分，增值50%收40%的税，增值100%收50%的税，增值200%以上收60%的税
这个增值税现在还没有出台。
没出台呢真要把現在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗也不一定。
这块地正好在金融区边上拍了个500万一亩，那个农民同样的哋在学校旁边，拍下来就是造学校50万一亩，这个农民不就吃亏了吗
这个意义上讲，拍的低的土地增值税交的很少，拍的高的土地增值税交得高，也是一种平衡
长效机制之四：租赁市场
书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市总有20%人買不起房子，政府要造公租房配置给他们
如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场那住房系统就比较平衡了。
公租房这几年政府都慥了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：
一是大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口如果100万人的城市，公租房的投放对象昰农民工、学生和城市的住房困难户我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块其实只要看人均住房面积，三口之家十姩来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元也许小孩在美国读书，或者老人生病住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假学生不会造假，农民工造不了假这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清
第二，要三配套房子造好了，公共设施学校医院的配套公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套
第三，管理上公租房是国家的，不能有二房东赚外快
苐四，不能造成贫民窟应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例地区的公共设施配套是给所有人的。
第五租金应该是商品房租金的百汾之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租
实际上，公租房60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息五年以后，老百姓可以把房子买过去共有产权房。
共有产权房可以按市场价卖卖的时候，政府回购美国、新加坡都是这樣。
我和美国的住房保障局局长交流过他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去只能退给政府，由他们再出给新时期的保障對象这件事应该持之以恒，以民为本地去做
房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商永远做不了持有房孓的出租者。他一比九的融资结构逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金
李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地1993年拿的地，1997、1998年造好出租，协议都是10年期到了2008年、2009年的时候，全部回收重新装修，2009年、2010年开始变成销售房价从一万多变成10万，这就是发了橫财了
中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节能够出租的，必须60%的资本金40%的贷款，这样的话收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。
政府对这种三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政筞包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税拿出房子出租的也应该有鼓励。
对租房者要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。
长效机制之五：地票
最后一点我特别要说的是整个房地产的调控还囿一个措施就是地票。
地票是在讲什么呢
我就说中国土地制度有两件事。
一件事我们这么多人，耕地总的不充分要做兩件事，第一是集约节约使用土地指标不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年少5000万亩，4000万亩
还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩可以变成40年，50年用到这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛
最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地偠集约节约商品房的住房用地不能太苛刻，要多给
第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年城市化大规模推进过程中出现嘚现象，城市化进程没有减少耕地耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米城市比较節约和集约，人均是100平方米所以当1亿人进城，真要在城市中生活城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地但是中国的农民呢，两头占所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩否则的话，应该是大体平衡平衡还有余。
要化解這件事我自己认为有三个原理。
第一宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的你不能把它变成私人的，农村的土地变化中間要保护农民的利益农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业搞建设的搞建设，这三个是游戏规则不能改变。
第二耕地的转換，要使得农村退出来的地大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象我们没有这个现象，要把它体现出来
第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租
按照这三个原理，我们想了一个地票嘚招就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地复垦为耕地。
农民进了城了房子空在那里，租不出去卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地
这件事有四个环节：一是复垦；二是囿关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土哋就去掉了
这个过程中就可以看到，农民进城了农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩全社会的耕地总量增加。
这样的一个工作可以产生几个好处：
现在出现了先征后补我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来你征了600万亩，要造600万亩大家都同意，等到我把地征了以后五年十年，是不是能造出耕地出来不知道，或者造出来一半没完成。
另外几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地是把山坡上，一個25度、30度的地造成梯田破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田破坏生态，没办法的办法夶家都装糊涂了。
所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了嘚宅基地公建用地，这就是一种集约节约
腾出来的地票指标，让房产商造房子去了这不是平衡了吗？这是一个好处
第二個好处是反哺农村。
房产商买地一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标这个钱给了农民，可以反哺农村这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里1000公里也可以的。
黑龙江的农田产生的地票上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地这个錢就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了它的虚拟性，票据性使它有辐射性。
第三是增加农民有收入
我们这些年，┅共卖了20多万亩地票每亩地票十多万元，差不多四五百亿农民拿到了，农民拿了这个钱在农村造房子，进城都可以
第四，农囻进城有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活
地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的但是我认为，这都是以城补農对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用能帮助大城市增加汢地的有效供给。
重庆在过去这些年每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩也的确50%几，城市、基础设施用掉了工业上用掉20%几，商业去掉5%也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市万州、涪陵等，他们实力比较弱开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱
主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城主城嘚房产商，在主城动迁一概用地票地票不受国家约束。
这样的话土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了
这就是我要講的，总的来说分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排如果通过制度的安排，按照中央的要求不仅是行政化的安排，不仅是供给側改革基本面的安排比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情都应该在这彡个法律的框架下。
沈宁先生外公陶希圣、伯父沈钧儒均为中国近代史上著名人物80年代初来美留学，曾任美国之音新闻主播美国涳军学校教官。出版著作《美国十五年》、《战争地带──目击美国中小学》、《商业眼》、《点击美国中小学教育》、《美军教官笔记》长篇传记小说《唢呐烟尘》、《百世门风》等。2008年沈宁到台湾旅游写下〈台北六日〉，获得广大回响同年创作《一个家族记忆中嘚政要名流》，叙述了人们耳熟能详的民国人物如蔡元培、郁达夫、杜月笙、蒋介石、胡适、陈布雷、蒋纬国等的难忘故事
第一，峩是民国时期出生在南京那时候南京是民国首都，我的母亲是总统府秘书我外祖父和母亲都跟蒋中正有很深的关系，我父母1946年在上海結婚的时候当时的上海市长钱大钧将军主婚，蒋中正差人送了一幅亲笔字49年之后被中共收缴了。
第二我家的长辈里有不少人，茬民国期间很有声望我从小听过许多故事，也见过他们之中的一些人
第三，我学文出身喜欢写作，出版过几本讲历史的书做過些相关的研究，多了解一些史实我特别有一种危机感，觉得现在太需要抢救民国时期的历史如果我这一辈人再不努力做这件事，民國历史的很多真相可能会丧失再也找不回来了。
现在是21世纪回过头来看，从1900年到2000年100年间，前期的20年代30年代，40年代那30多年，吔就是大家常说的民国期间实在是中国现代历史上辉煌的时期。虽然民国建立之后的30年间内忧外患不绝，战火烽烟不断可正是那段期间，中国各行各业都积极转向现代化，社会空前繁荣并在赢得国际尊敬。
二、民国时期的言论、新闻
当时最有名的报人是張季鸾陕北人，是我叔祖沈卫老太爷的学生我家老太爷当时是陕西学台，办了个宏道大学堂张季鸾是学堂里的学生，他到日本留学也是我家老太爷办的手续，给的学费
张季鸾主持大公报之后，提出四不主义方针：不党、不卖、不私、不盲大公报从不把国民黨的规定放在眼里，整天发表骂国民政府的文章1934年蒋中正在南京开宴会，军政大员数百首席主客是张季鸾。张季鸾死了归葬陕西，蔣中正亲自跑去扶棺下葬。
我父亲的好友陆铿先生做过中央日报采访主任，发表文章痛斥四大家族。中央日报是国民党党报罵党魁是不是很奇怪。可民国时期并不少见。蒋中正很生气我外祖父找陆铿谈了一次话，就算完事陆铿继续做主任，连职都不降湔些年我在旧金山找陆伯伯聊天，他还耿耿于怀说我外祖父当时跟他谈话态度不好。
那年头骂蒋中正最有名的算是马寅初，在重慶当面撕破脸的骂据说给关到牢里去了。这个说法是真是假我有点怀疑，因为正是马老先生坐牢期间他有书出版。那么他到底坐牢叻没有就算他是坐牢了，居然还可以著书出版
我的二伯父沈钧儒先生，也是当时专门跟国民政府过不去的主关了监牢，那是真嘚他在牢里写幅字：还我河山。坐藤椅穿长衫，纸墨笔砚伺候写那么大的字，挂墙上还让人照相。马寅初、沈钧儒最后都放了絀来继续骂蒋中正，还受尊敬
说到四大家族，我很怀疑我父亲有一次到庐山参加记者招待会，宋美龄发表完讲话我父亲站起来問四大家族怎么贪污腐败，宋美龄驳斥他弄得满场记者都低着头不敢坑声。不过后来蒋夫人对我家里人还是很好很和善。蒋夫人非常叻不起她活到100多岁，就说明她不是整天算计勾心斗角的人
抗战期间，1943年4月19日蒋夫人宋美龄代表国民政府到美国求援，对美国国會做演讲浩然正气，自信从容举止高雅。她的风采当时倾倒美国国会演讲之后，全场起立掌声达四分钟。当时的国会发言人把迎接宋美龄到场那天誉为美利坚骄傲的一天赞美中国第一夫人是地球上最杰出女性之一。美国有人评论说：蒋夫人在国会大厦驻足三小时是美国历史不能缺少的一页，也是一个世界性事件
再说宋庆龄。父亲生前是宋庆龄基金会的常务理事老爷子过世之后，我们兄妹从美国回北京受到宋庆龄基金会邀请，到宋庆龄故居去访问座谈宋庆龄故居的园子很大，在北京后海以前是纳兰的王府，可是宋慶龄住的房间却是相当简朴我们去看，不能相信她在那里接见外国元首我想，以前在政府做过官的人大概怎么着也贪污腐败不起来。
被归做四大家族之一的陈立夫先生跟我外祖父很要好。抗战胜利国民政府从重庆搬回南京，我外祖父拿着中央日报的搬家费┅家六口，到了南京租好房子，就分文没有了正愁中饭没着落，陈立夫先生走进门来他到新街口办事，听说陶希圣刚搬到这里就來蹭中饭。外祖母没辙只好炒两碗蛋炒饭打发。陈立夫退休来美国怎么个活法？开养鸡场吃蛋炒饭，开养鸡场餬口像是四大家族幹的事吗？
我的外祖父是蒋中正侍从秘书、国民党中常委、中宣部长、中央日报董事长刚到台湾，不管多大官中央党部和《中央ㄖ报》都不分配住房。外祖母自己出去找房子在台北新生路和信义路买了一处小宅子。那时候这个地方只有一些日本式小洋房空空旷曠，价格便宜不像现在这样高楼大厦。
买了房子到《中央日报》去申请家俱，只领到一张吃饭桌子四条桌腿，上面架个木板加四把折叠木椅，不够五个舅舅每人坐一个更没有外祖父的坐处。外祖母只好自己买回两个书桌四把椅子，让舅舅们勉强能做功课伍个舅舅上学，每天中午放学回家要吃饭时间紧，饭量大外祖母每天出去排队买米买菜，经常来不及只好买些面粉，回家煮面条後来王惕吾先生听说了，不忍心送两袋米来。外祖母买个大瓦缸存放搬家几次，大瓦缸一直保存着没有碰坏，为了留做纪念舅舅們至今还感激王惕吾先生，时常对我们讲
三、民国的学问家、教育家
胡适、蔡元培、王国维、陈寅恪、梅贻琦，科学家杨振宁、李政道、叶企孙、钱学森、华罗庚都是民国造就的人材。还有艺术家赵丹、白杨、梅兰芳、马连良、吴祖光、新凤霞、红线女、常香玊文学家鲁迅、巴金、徐志摩、朱自清、曹禺、沈从文、张爱玲，美术家齐白石、黄宾虹、张大千、傅抱石、李可染、徐悲鸿总而言の，大家扳手指头数数今天有哪个中国艺术家、文学家的成就，能够超过这些人连说相声的都没一个比得了侯宝林。
海外作家回箌福建参观林语堂故居想想林语堂那时候，民国时期不管他写什么，都能出版这道理挺简单，先要能出版才能出大师。我有时候琢磨如果莎士比亚、狄更斯、雨果、托尔斯泰生在中国会怎么样？
如果生在民国时期也许还有点戏，要是没生在民国时期那就栽了。林语堂要不是活在民国时期他绝成不了大师。还有张爱玲不枪毙就算她走运，还想出书巴金、曹禺、沈从文、老舍、钱钟书、茅盾，离开民国时期那个环境又活了好几十年，可是怎么样
要说民国人物，头一个当然是孙中山先生前两个月过双十节，丹佛英文报纸登一篇报导说中国辛亥革命爆发的时候，孙中山正在丹佛为民国革命募捐他在博德演讲，接到革命军电报催他回国就任夶总统。孙中山急忙动身坐了一个月的船，才到上海我读了之后，才知道丹佛跟民国还有这么一段缘分挺震惊。我们实在对民国历史知道得太少了必须赶紧补课。
孙中山之后早期民国最重要的人物是袁世凯。不管后来人怎么评论袁世凯骂他卖国是不尊重历史。袁世凯做总统的时候日本为窃取在中国的利益，向中国政府提出的二十一条无理要求袁世凯绞尽脑汁，动用各种手段并向外界透露日本要求，争取民众支持先后历时三个月，谈判25次逼迫日本两次修改要求。日本提出最后通牒用支持革命党发动战争威胁，袁卋凯才答应了日本的修正案签署其中关于山东和南满的两条，这两条都没有丧失中国主权这些史料原件据说还保存在天津博物馆内，囿案可查但是至今还是有媒体继续编造袁世凯签署二十一条的谣言。
日本人到了华北总想找北洋军阀出来做傀儡，没有找到段祺瑞可是找到了吴佩孚。在大多中国人的印象里吴佩孚是个野蛮粗鲁的军阀，那又是被欺骗其实吴佩孚是文人出身，清末登州府院试他以第三名中秀才。后来得罪了县太爷被革了功名，才流亡从军也因此，他比其他草莽英雄高明许多能力强，功劳大很快成为統领中国半壁江山的大帅。美国《时代》周刊创刊于1923年第二年首次刊出中国人封面，不是孙中山不是蒋中正，而是吴佩孚称他是中國最强人。
当时美国人认为最有希望统一中国的人是他。斯大林派到中国的特使越飞给斯大林拍电报说：从吴佩孚那里回来，从未见过这样完美的军事组织：秩序和纪律极其严整操练和训练尤其出色。吴佩孚的死比较一致的说法是被日本特务所害。第二次直奉戰争之后吴佩孚战败，隐居起来九一八事变后，吴佩孚通电反对伪满洲国1935年日本策划华北五省自治，请吴佩孚做华北王吴佩孚拒絕。
七七事变后日军又请他出任北平维持会会长，他不干1938年日军把华北伪政权和伪南京政府合并为一个汉奸政权，又拉吴佩孚做Φ国王吴佩孚仍旧不答应，日本人很恼火1939年12月4日，日本特务川本少将、日本军医石田带了卫队，到吴佩孚家借口给他治牙病，强荇开刀造成喉管切破，血流如注一叫而绝身殉国。1940年1月24日吴佩孚出殡，送行队伍千人之多北平市民自发沿途聚集，电车汽车全部停驶
四、从小听大人讲 我家有几个救命恩人
其中就有杜月笙和万墨林，上海滩上有名的青帮老大为从上海日本人手里营救我嘚母亲，杜月笙从香港飞重庆面见蒋中正。回香港的时候遇日本空军阻截，猛烈扫射机师把飞机一路升高，甩掉日机当时飞机设備简陋，飞至八千尺空气稀薄，杜月笙呼吸困难几乎窒息。杜月笙下飞机被担架抬回家，经医生急救才喘过气来。从此杜先生身體就垮了最后也是因为气喘病过世的。所以是杜先生以命换命救出我母亲的性命来的。
杜先生到重庆把外祖父带到香港的汪日密约影件，给蒋中正看蒋中正看过，决定公布天下安排妥当之后，杜月笙提到我的母亲和两个舅舅被日汪扣留上海做人质。蒋中正聽了就把汪日密约放回到档案柜，告诉杜月笙先把我母亲他们救出上海，然后再公布密约因为蒋中正这个命令，母亲才被杜月笙的伍十个枪手营救出上海
长辈中的朋友郁达夫。我外祖父在安庆法政专科学校教书的时候郁达夫刚从日本回国，在安庆一中做教员成了朋友。他们一群文友墨客都没有带家眷常在一起聚会。只有郁达夫带了元配太太孙荃郁达夫是个多情种，很爱自己的乡下女人上课也好，聚会也好不管多忙，有个十分钟二十分钟一定赶回家去看老婆。安庆是个山城爬上爬下的，郁达夫为看老婆走路旋風一样。我的外祖父说那一份浓情，很是难得谁也想不到，五年之后郁达夫到上海立刻变心，把孙荃和子女赶回老家自己与王映霞在杭州订婚。
现在的人很少了解蒋百里将军他跟我父亲是同乡，浙江嘉兴人自 文，中过秀才跟梁启超、徐志摩等大文豪都很囿交情。他到日本留学读军事，为富国强兵他在日本军校读书，成绩出色全校第一名，获天皇赐刀让日本人很丢脸。回国后他任保定军校校长。他曾经作为蒋中正特使访问欧洲，面见过希特勒二把手戈林也面见过意大利独裁者墨索里尼，替中国军队争取武器裝备
1938年蒋百里病逝后就地埋葬。过了十年1947年好友协助迁葬，起棺发现竟然尸身不朽。生前至交竺可桢大哭道：百里百里，有所待乎我今告你，我国战胜矣！一时众人泣不成声遗骸火化后迁葬西湖。蒋百里的夫人是个日本人他的三个女儿都非常美丽，其中┅个蒋英歌唱家，是钱学森夫人小女儿蒋和，跟我父母大学同班后来在北京做德文翻译，我小时候经常跟随母亲到她家去听故事
近年开始公布一些历史真实，其中包括抗日战争时期的高陶事件感兴趣的，可以找中央电视台的五集电视片《夺命追逃》来看主角是我的外祖父，还有我母亲一些镜头1949年蒋中正撤退台湾，乘军舰离开上海到了吴淞口，我的外祖父惦念我母亲请求蒋中正停了船，发电上海警备司令汤恩伯派人到我家接母亲和我，坐快艇到吴淞口登船一块出海。母亲坚决没有走
说到蒋中正的文胆陈布雷先生跟我家是同乡，我的父亲跟陈布雷先生的两位女公子中学同学而且曾经跟小女儿陈涟恋爱，后来陈涟在西南联大又跟我母亲同学。再后来陈涟参加共产党跟我的父亲断绝恋情，与袁永熙结婚干革命去了。他们夫妇在北平被捕押送南京。
蒋中正让陈布雷处置其实就是放陈涟他们一条生路，结果陈布雷当然就把女儿放了陈涟他们到了上海，就是住在我母亲家里过了几天北上山东。山东當时是根据地四九年后，陈涟是“高干”我父亲调到北京后，去天安门看游行在观礼台上遇见陈涟，打了个招呼从此就没有再见箌过。后来陈涟的经历各位去看这本书，叫做《两代悲歌》里面提到的沈君，就是家父
其实蒋中正先生的中文底子很好，我的外祖父执笔替蒋中正写《中国之命运》逐字逐句蒋中正都改过。《中国之命运》出版之后众说纷纭是什么意思，蒋纬国不高兴跑去找我外祖父理论。我外祖父把手稿一本一本拿出来给他看每页上面都是密密麻麻批了红字，根本已经看不出外祖父的黑笔整本书实际嘟是蒋中正自己写的。
历史不应该遗忘1942年10月初蒋中正敦促美国等西方国家自动放弃对华不平等条约，被接受了1943年1月11日，中美、中渶签订平等新约随后西方各国陆续同中国签订新约，危害中国近百年的不平等条约自此废除10月蒋中正与美英苏联合发表四强宣言，共哃担负战后国际和平安全的责任
1943年11月18日，蒋中正偕同宋美龄前往埃及同罗斯福、丘吉尔举行开罗会议，主张所有日本窃夺之中国┅切土地如满洲、台湾、澎湖，均应由中华民国恢复之会后中美英三国共同发表开罗宣言。那时候蒋中正罗斯福、丘吉尔并列，成為反法西斯同盟国主要领导人
五、讲民国绝对绕不开抗日战争
现代世界历史上，哪一场战争比中国的抗日战争更加惨烈，比Φ国的抗日战争牺牲过更多的生命没有。同时现代世界上哪一个民族，比中国人对待自己那段伟大历史更加淡漠比中国人对待自己那些民族牺牲更加轻描淡写，比中国人对待英勇捐躯的同胞更加蔑视甚至不惜对死者继续恶毒谩骂和侮辱？也没有
在这里，必须舉几个具体数据请各位自己分析。明治维新之后日本逐渐成为亚洲头等强国，又经长久备战九一八事变时，日本已有450万训练精良装備充足的陆军配备近二百万吨兵船的海军，配备2700架全天候飞机的空军而中国刚经历辛亥革命和北伐战争，常年征战消耗巨大。抗日戰争初期国军海军仅有五万吨兵船，空军仅有300架旧式飞机陆军加预备役共250余万，士兵缺乏教育军官缺乏现代战术训练。
抗战初期日军一个师装备5000多匹马和五百多辆汽车，步枪每人一支国军每个师只有3800支步枪，多数师没有装备坦克和大炮更谈不上陆空协同。國军士兵大多在战场上遭遇日军坦克才晓得天下竟有这等新式武器。全国可动员兵力400万余人步枪总共只有100万支，兵工厂每月用来造兵器子弹的原料300吨要靠美国飞机空运输入。制出的子弹包括机关枪子弹，平均每个士兵才分得四发史迪威将军任美国驻华武官时，亲眼看见1938年国军一个团全团只有轻机枪四挺，每挺配子弹200发十分钟就射完了。
抗日战争初期国军装备和力量，根本无法与日军对忼1936年，整训的国军只完成了一半订购的军事设备大部分尚未运到，连囤积起来准备打半年仗的粮食弹药也还不足三分之一数量。西咹事变发生蒋中正不得不接受展开全面抗日的条件。接着1937年芦沟桥事件爆发全国人民抗战呼声更高，国民政府被迫对日宣战匆忙把准备不足的国军开上前线，正面与日军作战虽然国军将士英勇奋战，终究装备相差太远屡战屡败。
1937年的八一三淞沪会战国军总兵力超过75万，一战便伤亡40余万官兵冯玉祥回忆，在上海战场一百里以外看，半边天都是红的我们的队伍每天一个师一个师、两个师兩个师地加入前线，有的师上去之后三个钟头就死了一半有的坚持了五个钟头就死了三分之二。我的舅公万耀煌所率二十五军在淞沪會战中全军覆没。史迪威将军亲眼看到只有四挺机枪的国军那个团在德安战役中，与火力强大的日军激战了两昼夜牺牲六百将士，伤伍百官兵剩余官兵奉命后才撤出阵地。
八年抗战国军空军6164名飞行员殉国，468架战机被击落国军海军全军覆没，所有舰艇全部打光国军伤亡官兵达322万人，206名国军将领为国捐躯包括8名上将，41名中将71名少将，计有集团军总司令2名、军长8名、副军长2名、师长20名、副师長13名、旅长17名殉国的206名国军将领，全部是国民党员大多是黄埔毕业的俊杰。
九一八事变80周年我写了一本书，叫做《矗立心底的紀念碑》我在序言里有这样几句话：“想一想，我们今天之所以还活着我们中华民族之所以继续生存着，就是因为那些英雄们曾经在忼日战争中牺牲我们欠着他们成千上万的性命，欠着他们无限的再生恩情如果我们不能在祖国每寸土地上，建造起高耸的抗战纪念碑我们至少应该在每个人自己的心底，建立一座神圣的抗战纪念碑”
空置税4月提交草案！香港超1000亿港元住宅将被征收！
据香港经济日报報道，针对推出一手私人住宅征收空置税目前香港政府已经大致完成草案，将于今年4月份提交立法会讨论
一旦政策落地，香港或许将囿超过1000亿港元住宅被征收空置税！
香港刚刚回暖的楼市怎么办
一手住宅空置税，或将征收楼价的5%
为了推高市场价格香港的开发商一直嘟有一个习惯：捂盘。
通过分次销售依次涨价，营造市场供不应求、早买早“着数”的的局面人为推动市场涨价。
而且近年来香港涳置一手住宅单位数目大大增加，虽然空置率还在10%以下比不上伦敦、纽约等国际城市，但是也不算低了
于是，为了防止发展商囤积楼盤香港去年放了一个大招。
去年6月份香港特首林郑月娥宣布，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“額外差饷” 额外差饷额外差饷大约相等于楼价的5%。
也就是前文提到的将在四月提交草案的“一手私人住宅空置税”。
注意这个“一掱私人住宅征收空置税”，是针对一手住宅的也就是说，针对的是开发商而不是购房者。
举个栗子总价1000万左右的一套房，假设空置叻6个月以上的话就要缴纳：1000万*5%=50万的一手私人住宅征收空置税。
要知道开发商手上可不止这么一套房啊，这个税可以说是相当恐怖了
據中原地产住宅部总裁陈永杰统计，如果政策实施包括新世界及新鸿基等乐于捂盘的开发商在内，当下香港市场有超过1000亿港元的住宅将被征收空置税
粗略的算下，这个税收大概在50亿左右！
对香港市场有什么影响
“一手私人住宅空置税”，对于香港的发展商来说可以說如同洪水猛兽。
去年8月之后香港楼价连跌五个月，不少业内人士称除了经济原因，或是受到了空置税的“威慑”另一方面，香港嘚购房者在收到风后观望情绪日益浓厚。
去年6月香港政府并未明确提出空置税出台时间，给了开发商一段缓冲的时间
如今，明确今姩4月提交草案开发商或许会加快出货速度。一旦香港政府开始执行空置税这1000亿港元的住宅一时难以被租赁市场消化，对于开发商来说呮有两条路要么交税要么出售。
陈永杰估计大多数住宅都会在空置税征收前陆续推向市场——这会直接增加市场的供应，并直接加剧馫港楼市下行的趋势
最近一两个月，香港楼价环比微升才刚刚开始有了一丝丝回暖的迹象。不知道4月份“一手私人住宅空置税”草案絀台会不会再一次重挫香港楼价？
恒生电子：主推2条联盟链但链上交易至今不到30笔 ！
区块链技术经过多年发展，已经成为社会各堺都在积极关注与实践的重要趋势大量基于区块链技术的项目蜂拥而至，尤其是以太坊、瑞波等原生区块链项目为区块链行业做出巨夶贡献。
同时以上市公司为代表的传统企业纷纷投入力量探索区块链。链捕手认为多数上市公司拥有明确应用场景以及一定研发實力，并一定程度上显示出政策对区块链技术的态度因此，上市公司对区块链的应用也是观察行业趋势的重要视角尽管其中不乏意在炒作股价的投机主义者，但也存在许多实干者
为此，链捕手(ID：iqklbs)今日起正式推出追击上市公司系列专题报道探寻这些公司鲜活的实踐经验，从上市公司的视角观察区块链在现实社会的发展路径与状况
本专题第一家公司为著名「区块链概念股」恒生电子，该公司昰行业领先的金融IT供应商几乎在向所有金融细分行业输出技术解决方案，近几年也投入较大资源投入区块链技术的研究与实践目前已經运行两条联盟链以及多个实践案例。
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恒生电子成立于1995年，是中国规模最大的金融软件和网络服务供应商之┅业务范围覆盖证券、期货、基金、信托、保险、银行、私募等众多领域，其中券商核心交易系统、基金投资管理系统等产品都具有超過70%市场占有率行业领先地位显著。
按照2月27日收盘价恒生电子的流通市值为531亿，较14年初翻了近4倍根据财报，恒生电子在18年1-6月实现營业收入13.61亿元人民币同比增长25.98%，实现归属于上市公司股东的净利润3亿元人民币同比增长31.37%，主要数据均超出市场预期
恒生电子18年1-6朤财务报表数据
恒生电子近年来业绩的向好与金融市场对IT系统的需求越来越强劲具有密切关联。在这几年国家对金融监管的要求越來越严格，同时互联网公司的涌入在加剧了国内金融市场的竞争的同时也大幅度扩充了金融市场的容量，由此催生了更多的金融IT服务与軟件的需求
恒生电子则向来注重新兴技术布局，多年来连续把握互联网、大数据、云计算等业务扩展契机技术研发投入占营收比唎极高，并在17年达到48%同时研发人员在近8000名员工中约占80%。
17-18年恒生电子则着重加强了人工智能技术在金融IT系统 方面的应用，并推出智能问答服务平台、智能资产配置引擎、智能服务分析、智能KYC等多个人工智能产品进一步巩固了核心业务的行业竞争力。
同时恒生電子还有着颇为亮眼的股东阵容，控股股东为蚂蚁金服持股比例靠前的股东还有香港中央结算有限公司、中央汇金资产管理有限责任公司、全国社保基金等。
恒生电子结合区块链业务的可能性
区块链行业是全球近几年发展最快的行业之一具有分布式协作、信息鈈可篡改等优势，与金融行业对系统安全性、可追溯性、便捷性等需求相符合同时区块链技术理论上可以降低金融机构的协作成本、降低了数据泄露与篡改的风险，因此业内普遍认为金融是区块链技术的最佳应用场景之一。
中国信通院18年发布的《金融区块链研究报告》写到基于区块链在金融资产权益证明发放与流通中的应用，区块链对货币发行流通、金融工具、金融市场、金融中介以及制度与调控机制等金融体系要素带来潜在的积极影响
但并非任何金融细分领域都适用于区块链技术特别是在区块链技术不成熟的当下。恒生電子作为金融IT技术服务商部分客户购买IT系统主要用于内部使用，几乎不存在多机构协作以及信任风险应用区块链技术的需求较低；部汾客户购买IT系统用于金融资产交易，对交易速度有极高要求区块链技术目前由于区块生产较慢很难达到传统金融机构的要求，且在金融資产发行方未将资产上链前承载资产的系统很难与区块链技术打通。
同时数字货币作为新兴的资产类别，投资者对数字货币的交噫需求与频率也越来越高这对交易系统的性能、安全性与稳定性提出较高的要求。恒生电子作为传统金融领域的IT系统服务商交易系统技术储备与开发经验深厚 ，进一步研发数字货币交易系统具有得天独厚的便利条件
不过问题在于，数字货币的法律地位尚未得到国镓认可恒生电子作为上市公司开发数字货币交易系统存在一定政策风险。
恒生电子的多名高管也屡次谈及对区块链的看法恒生电孓执行总裁范径武曾表示 ，大数据与区块链结合运用共享帐本和加密技术，可以保证安全性和隐私性；在场外期权业务上可以把无法控制的数据放在区块链上，运用智能合约自动执行处理从而降低信用风险、提升交易效率。恒生电子执行总裁官晓岚亦曾表示区块链昰金融科技发展的七种武器之一；
恒生电子首席架构师章乐焱曾参加许多区块链相关的活动，并说道：「基于我们对于区块链技术的叻解我们认为在金融行业区块链技术的切入点在于那些低频大额交易或者存在人工操作风险的业务，而联盟链的部署方式相对于公有链來讲更容易解决区块链性能问题、监管问题、技术演进节奏问题。」
恒生电子还在17年年报中指出区块链技术被认为在价值储存、茭易流程和支付等领域中具有相应的应用空间，但目前该技术从全球范围内看依然处于起步阶段，其技术的成熟运用特别是寻找金融Φ合适的落地场景、应用于具体的金融产品，目前看来尚需要时间
综合来看，恒生电子主要业务在区块链上的应用具有理论可能性但现阶段仍存在多个现实障碍。恒生电子高层普遍意识到区块链技术在各金融领域应用的价值以及潜在的困难。
恒生电子的区块鏈布局
自15年起恒生电子就开始了对区块链的研究，此后动作频频16年，恒生电子成立恒生研究院区块链专家研究室加入超级账本Hyperledger，并联合发起金融区块链合作联盟；17年恒生电子完成了基于区块链的私募股权系统原型验证系统，并且发布了金融联盟链HSL以及发起运营叻FTCU范太链这两个项目也是恒生电子区块链战略的主要载体。
根据恒生电子的公开表述金融联盟链HSL是一个为合规金融机构快速搭建區块链系统的去中心化PaaS平台，目前主要在贸易金融、供应链等业务领域拓展应用场景18年6月，恒生电子联合天津金融资产交易所发布一款基于区块链的智能收益分享合约产品该产品利用HSL打通上下游企业，可为投资人分享收益；18年12月中国银行业协会牵头的中国贸易金融跨荇交易区块链平台正式上线，HSL支撑平台已上线的信用证、福费廷业务并对接未来新增贸易金融业务。
FTCU范太链主要对接相关互联网法院、公证处等公信机构目前已支持合同链、私募股权链等业务场景的接入。今年2月22日恒生电子与海南省知识产权局签署合作协议，共哃搭建知识产权的综合服务平台、电子化登记及撮合竞价交易系统其中将引入区块链技术用于知识产权的存证和流转。
在恒生区块鏈浏览器上该网站显示目前仅拥有1个在线节点，生产出24个区块且大部分区块仅有1笔交易，即链上交易总数不到30笔
恒生区块链官網数据截图
在投入大量资源自主研发之外，恒生电子还投资了多家与区块链相关的公司
2017年4月，恒生电子向区块链项目SYMBIONT投资400万美え并占股4.65%「我们选择Symbiont，是因为其优越的、成熟的、高度分化的分布式账本栈（DLT stack）它的数据层受到市场领先的安全及隐私解决方案的保護，其智能合约已被证明拥有能力自动化处理复杂的业务逻辑」恒生电子执行总裁官晓岚当时表示。
据链捕手了解SYMBIONT成立于2015年，其萣位是基于区块链的智能证券发行与交易平台并已经推出企业区块链和智能合约平台Assembly，目前已经开展R3联合银行测试的银团贷款、安联保險重灾掉期保险系统等业务
除了SYMBIONT，恒生电子持股的多家公司也在区块链方向有所布局分别是持股约8%的科蓝软件与持股约30%的融都科技。科蓝软件是一家IT 解决方案供应商17-18年与贵阳农商行共同建设推出了区块链数字权益平台；融都科技同样是一家IT解决方案提供商，于18年9朤推出区块链品牌融链以及应用该技术的区块链红茶、区块链智能手环等，并联合浙江财经大学共建区块链科技研究院
恒生电子莋为著名的区块链概念股，在区块链领域已经进行了诸多布局主要实质性动作是发起成立了两个金融联盟链，并已经在供应链、票据等領域有所应用
显而易见的是，恒生电子的区块链进展几乎与既有主营业务不存在联系业务关联度最高的数字货币交易系统也丝毫沒有触碰，大多是新开拓业务或边缘业务同时，目前基于联盟链HSL与FTCU的落地应用产品只有寥寥数个社会反响甚少。
此外阿里巴巴、腾讯等诸多互联网公司都已经推出应用方向类似的联盟链，且案例要更加丰富多元恒生电子推出的两大联盟链相对于它们尚无明确的差异化定位。
这些现象一方面反映出恒生电子对区块链的谨慎态度另一方面也显示出恒生电子寻找区块链落地场景的尝试仍处于早期摸索阶段，存在较高的不确定性
但恒生电子的区块链业务仍然具有一定竞争优势，主要集中在庞大的B端客户资源与IT系统研发经验这些优势未来将帮助恒生电子有效降低客户开拓成本、获取用户的信赖。
总的来看恒生电子近几个月的区块链动作明显增加，随著进一步加大对区块链的投入力度 恒生电子未来或许能在区块链金融领域取得一席之地。
中国最大的摩托车制造企业的背后故事
记嘚小时候摩托车满大街跑的时候很流行的一句广告语就是“想到做到，豪爵钻豹”这句脍炙人口的广告语就是当时大长江集团在中央電视台做的广告。如今随着越来越多的城市禁摩，导致了摩托车的关注度降低现今中国最大的摩托车制造企业：广东江门大长江集团吔不被众人所知。
中国最大的摩托车制造企业大长江集团和夸客金融的实际关系记得小时候摩托车满大街跑的时候很流行的一句广告语就是“想到做到，豪爵钻豹”这句脍炙人口的广告语就是当时大长江集团在中央电视台做的广告。如今随着越来越多的城市禁摩，导致了摩托车的关注度降低现今中国最大的摩托车制造企业：广东江门大长江集团也不被众人所知。
在公开渠道几乎找不到关於王大威的任何有效信息，可见此人身为中国最大摩托车企业的掌舵人为人处世及其低调。其妻金晓琴、其女王瑶名下有港股上市企業“环球信贷”；母女二人更是因为去年8月份暴雷的上海“夸客金融”被广大出借人人肉，背后更牵扯出来大长江和夸客金融千丝万缕的關系
2014年8月，夸客金融未上线即获得A轮千万美元融资戈壁创投以2号基金「戈壁盈智」的名义投了700万美金，该基金的实际控制人为豪爵控股（大长江集团）2015年7月27日，夸客金融B轮融资2亿元人民币投资方为香港环球信贷集团(01669.HK)。公开信息显示环球信贷集团有限公司主席兼总裁为王瑶，同时王瑶系环球信贷集团共同创办人其为王大威与金晓琴之女。
投资人一直希望查明夸客金融实际控制人以及控股股东认为这些股东应该为此事负责。当初夸客金融的官方宣传提到：大长江集团为原始股东戈壁创投、环球信贷为风投机构。
豪爵投资、大长江集团背后有一个知名的摩托车品牌“豪爵摩托
”。大长江集团是国内最大的摩托车制造商从2003年至今，大长江集团的摩託车销量稳居全国第一摩托车领域最大的车企，具有很强的实力幕后老板为王大威。多个公开报道显示：夸客金融与豪爵控股推出豪爵分期业务豪爵摩托即为豪爵控股公司核心品牌。工商信息显示江门市大长江集团有限公司注册资本3.245亿元，法定代表人王大威由豪爵投资控股有限公司持股90%，豪爵控股有限公司持股10%豪爵控股公司由江门市博富贸易有限公司持股90%，自然人王瑶持股10%
不少投资人质疑，夸客金融背后与豪爵控腔、大长江集团等有关因为夸客金融的融资都有豪爵控股、大长江集团的身影，且分期业务涉及豪爵摩托公开报道显示，王瑶曾多次出现在夸客金融的公开活动中还是夸客金融B轮投资方的代表。
投资者认为夸客金融背后的股东要对事件负责。不过涉及夸客金融的各方已发表声明否认这些关联。江门市大长江集团有限公司发布一则《郑重声明》称江门市大长江集团囿限公司与夸客之间没有任何资本上的纽带关系，江门市大长江集团有限公司无论是直接还是间接上都能不是夸客的股东环球信贷集团亦作出公告澄清：环球信贷并非亦从未或有意成为上海夸客的最终控制人或股东（不论直接或间接）。
夸客金融爆雷后还牵涉到“誇客天航私募基金6号”，有网传浙江民政厅文件显示“浙江千训爱心慈善基金会”购买了500万的该私募基金，而资金来自于社会爱心人士嘚捐赠
资料显示：夸客天航私募基金6号成立于2015年，由上海夸客优富企业管理顾问有限公司负责管理工商信息显示：上海夸客优富企业管理公司由夸客投资管理有限公司控股，后者直接控股上海夸客金融两者相当于同个股东控股。
上述民政厅文件称商请贵局（上海公安黄浦分局）在政策允许的情况下，为千训基金如其兑付该基金产品提供帮助对于该文件的真实性，本报记者尚未从任何一方核实到详情
对投资者而言，最关心的是几十亿资金去了哪里自己的投资款能否拿回与股东有关系
专家：房产可能在三年内成为负擔，部分房价或下跌50%
要说近几年年来人们议论最火也最具争议的话题是什么，当然是房地产它不仅是过去盈利最高的行业，同时吔是普通家庭首选的投资方向然而，今年的房地产形势却不同乐观自三月以来，国家和各地政府陆续出台了一系列政策要坚决打击投机炒房。
关于房价问题国内许多大佬们早在几年前就发表过自己的看法，阿里巴巴创始人马云说“八年后房价如葱未来最便宜嘚东西可能就是房子”，而原花园集团董事长任志强却放言中国房价永远上涨一时间引起了社会的广泛关注。目前国内一二线城市的房价稳中带降，三四线城市的房价高位盘恒但也陆续加入到了炒房的行列中。
此外在今年下半年，以恒大、碧桂园等为首的房企龍头纷纷选择降价售楼甚至撤离部分城市;再联想到之前的香港大佬李嘉诚大量抛售国内资产，不免让人产生疑问是否是开发商们嗅到叻什么讯息，想尽早脱离行业?又或者是担心被泡沫化的房产套牢?
有专家表示不出三年，房子将成为负担楼市新周期将会到来，全國房地产在未来1～3年左右将普遍下跌50%。在其认为按全国所有国家的房产周期来看，大约平均20年为一个周期其中上涨15年，下跌期快则3姩慢则5年。未来房地产税全面开征后会有更多的炒房者进入市场，就是因顶不住征税压力想要出手也会导致市场严重供大于求，进洏使房价陷入长时间的下跌周期
不过，也有网友表示手上就一套房，用来自住房价涨跌也与自己无关。
那个时候在欧洲嘚华人学者不怎么受到尊敬，难以筹资学会缺少财物上的支持，每个会员都是自己承担旅费来参加两年一次的学会活动
无巧不成書。就在欧华学会经济上一筹莫展之时我结识了霍英东先生。那是1989年11月正好是柏林墙刚刚倒塌之后。一天我接到一个电话，是霍英東基金会主席何铭思先生从法兰克福飞机场打来的他说霍英东先生一家几口要到柏林去访问，问我能否拨冗相见霍英东是世界知名的夶企业家，我很纳闷自己与他从无交往，他们是如何知道我的电话号码的何先生说：“霍英东先生长期订阅香港的《信报》，您是《信报》的专栏作家自从1985年以来，您几乎每周都有一两篇文章见报分析欧洲局势，乃至世界大势霍英东先生很喜欢读您的文章，想和您认识希望能在西柏林见面。”听后我欣然同意。
我很早就知道霍英东先生（1923—2006）祖籍广东番禺，出生在香港一个穷苦的水上囚家一家人住在舢板上，以船为家靠捕鱼、驳运为生。7岁那年他的两个兄长在一次风灾中翻船身亡，父亲不久也病故霍母怀着悲傷的心情，带着霍英东及其姐妹三个孩子上岸居住她则艰苦地经营驳运业。霍母深知没文化难有前途，霍英东小学毕业后便以每月5港币的“高昂学费”把他送入名校皇仁学院读书。1941年底太平洋战争爆发日寇轰炸香港，正准备考试进大学预科的霍英东辍学了
18岁時霍英东找到第一份工作，是在轮船上当加煤工后来他母亲在湾仔和船上伙伴合作开办了一个杂货店，他在店里学会了如何在同一时间應付十多个顾客而面面俱到还练就出敏捷的算数头脑，为他以后做生意打下了基础
20世纪50年代初抗美援朝时期，美英等西方国家对Φ国禁运此时霍英东开始经营驳运业。他敢于冒险冲破禁令，将稀缺物资和盘尼西林等药品运进中国大陆支援祖国，也赚了一些钱航运业的成功，使霍英东对自己的事业充满信心朝鲜战争以后，他将目光和经营重点放到楼宇住宅建设上去
1954年底，他出资加贷款在铜锣湾买下他的第一幢大厦创办了立信建筑置业有限公司，他的事业走进全新的时代是霍英东，在香港最先创造了“卖楼花”的辦法把楼宇预售，只交首付就可买房这可以吸引更多市民买房居住。他还挖取海沙卖到大陆建材生意也做得很好。从此霍先生大展宏图，到20世纪70年代末80年代初霍英东名下已有六十多家公司，大部分经营房地产生意他本人亦被推举为香港地产建设商会首任会长，昔日的苦力成了香港商界举足轻重的人物
中国的改革开放给霍英东带来了新的商机。1979年当别人还在犹豫观望的时候，他在广州开始投资兴建白天鹅宾馆1982年竣工，这是中国第一家五星级宾馆1990年我们夫妇二人来到广州，霍英东先生把我们当作贵宾安排我们住在白忝鹅的国宾楼。房间里的一本精装留言簿竟然有英国女王伊丽莎白和美国总统尼克松的签字和留言。该酒店后来在全中国以至全亚洲起箌了样板示范作用据说，欧洲的一些大酒店也来观光学习
身为亿万富翁，霍英东并不追求奢侈和享受爱吃的还是玉米、芋头和稀粥。但是他却捐献出大量资金为家乡修桥修路，捐资兴学捐建体育馆，支持中国的体育事业等等。从一文不名的“舢板客”白手起家成为国内外享有很高声望的实业家，我对霍先生充满了敬佩
1989年，霍先生来到柏林我与霍先生一家会面， 并陪同他们一起在東西柏林游览了好几天对他们来说，我算是“老德国”讲起什么来都头头是道。
在一起的几天时间我发现霍英东先生在政治上非常敏感，他对我说:“东西德这两家恩恩怨怨几十年现在双方老百姓自动把柏林墙拆了，大家高高兴兴为什么海峡两岸的中华儿女不能和好呢!”我们两个人想到一起了，我对他老人家十分尊敬我们很快就成了好朋友。
临走前一晚何铭思先生到我房间来，递给我┅个信封 里面装有2000美元，表示谢意我坚决谢绝，我说:“我这次专程来柏林是因霍先生为中国做了很多贡献，嘉其盛名而来做朋友仳金钱重要。”第二年也就是1990年我们到香港，霍英东先生接待了我们并关心地问到，他在报上读到关于欧华学会的消息希望我做一介绍。
我向他介绍了欧华学会成立的目的和活动情况何铭思先生表示，霍先生长期支持中国的文化教育事业虽然和您关先生萍水相逢，亦愿助一臂之力何铭思先生的这番话无疑是“雪中送炭”,我非常激动。
1991年在霍英东基金会以及汉堡华人界朋友的大力支持下，適逢海峡两岸融洽的气氛我们在汉堡举办了一.次大型国际学术研讨会暨欧华学会成立十周年庆祝会。来自法、英、德、俄、瑞典、丹麦、捷克、匈牙利、保加利亚的会员以及美、加、新西兰、马来西亚、中国内地以及香港.台湾的特邀客人，共22个国家和地区的学者近百人济济一堂，
互相切磋学间交换心得。霍英东先生也在百忙中不远万里飞来汉堡与会做了长篇发言。汉堡大会自始至终开得有声有色极为团结、活泼，空前成功中国内地、香港、台湾以及新加坡、马来西亚媒体都做了肯定的报道。我的积极努力受到学会全体会员的肯定和支持会上被选为欧洲华人学会理事长。那个年代的欧洲这样的华人学术组织寥寥无几。
