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投诉建议：非居民企业在境内投资如何才能实现利益最大化？
来源：庄粉荣视野
作者：庄粉荣视野 人气： 发布时间：
摘要：企业人士咨询： 随着中国经济市场经济建设不断向纵深推进，国内投资环境得到实质性改善，所以，境外投资人也在不断地向境内增加投资，以图获得适当的投资回报。现有香港投资人A老板已经于2015年底在我国内地设立了子公司春花房地产开发有限公司，当时的注意...
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　　企业人士咨询：
　　随着中国经济市场经济建设不断向纵深推进，国内投资环境得到实质性改善，所以，境外投资人也在不断地向境内增加投资，以图获得适当的投资回报。现有香港投资人A老板已经于2015年底在我国内地设立了子公司&&春花房地产开发有限公司，当时的注意资本为500万元。2018年初，A老板计划对春花房地产开发有限公司增加投入。预算为8000万元。经过测算，A老板如果将这笔资金投资到位，春花房地产开发有限公司的生产情况可以得到根本改观。该制衣公司年销售收入额可以达到22000万元，在此情况下，企业发生的相关费用为：生产成本为15000万元，经营和管理费用为1500万元。这里需要咨询的问题是：在投资方式上，A老板应当怎样操作，才能够获得投资利润最大化？
　　咨询专家解答：
　　A老板聘请上海普誉财务咨询有限公司的税务专家为其进行了筹划。税务专家了解了A老板的投资意图主要是了为获取更多的投资收益，因此，这里需要考虑实现税后利润最大化。在此基础上，税务专家提出两个操作方案：一是增加春花房地产开发有限公司的注册资本或者投资总额，提升公司的经营能力；二是以信贷形式为春花房地产开发有限公司提供信贷资金8000万元。春花房地产开发有限公司所在地的企业所得税适用税率为25%，利息预提税率为10%，而信贷资金的年利率为10%，这个利率可以得到当地主管税务机关的认可。两个方案哪个更优？这里的关键就要看方案的结果哪个能够为A老板带来更多的税后利润。对于方案一，A老板将8000万元作为投资投入春花房地产开发有限公司，该公司的&注册资本&或者&资本公积&里核算投资人的具体投资情况，经营结果正好与预算情况相符。则应纳所得税额为：年收入额&生产成本-管理费用=-（万元）当年，该制衣公司应纳所得税额为：75（万元）。投资方案分析图
　　对于方案二，A老板以信贷形式，将这笔资金借给春花房地产开发有限公司，该公司在&长期借款&中核算相关业务，并定期预提并支付利息，公司在支付利息的过程中取得符合规定的证明资料和手续。有关费用都可以在企业所得税前列支。那么，该制衣公司应税所得额为：年收入额&生产成本-管理费用&利息=-%=4700（万元）当年，该制衣公司应纳所得税额为：75（万元）；春花房地产开发有限公司在给香港投资人A老板支付利息的过程中，按规定代扣代缴企业所得税（预提所得税）。香港A老板应当缴纳利息预提税为：%=80（万元）。香港A老板取得利息净收入：800-80=720（万元）。从香港投资人A老板的角度讲，他一共缴了两个所得税，即经营利润部分的企业所得税和借款利息部分的预提所得税，两项合计为：5（万元）。将两个方案进行比较，方案一比方案二多缴企业所得税120万元（）。投资方案分析表
　　方案投资方法投资额公司所得税预提所得税1增加注册资本增加借贷资金
　　我国税法对不同的投资方式规定了不同的税收待遇，这是香港投资人A老板能够通过筹划获得更多的投资回报的根本原因。本案例列举了利息按10%征税的筹划和计算情况，其实还有免税的，而这个与特定地区存在税收协定有关系。税收协定在吸引外资方面发挥了重要作用。外国居民到我国投资或经营，首先要看其所在国同我国有没有签订税收协定；其次要看税收协定有没有设定避免双重征税的措施；此外，投资者还非常关注税收协定有没有规定税收优惠。投资方案分析图
　　《》第九十一条规定，中华人民共和国与外国缔结的有关税收的条约、协定同本法有不同规定的，依照条约、协定的规定办理。《》也有类似的规定。也就是说，如果税收协定提供更优待遇的（如免税或减低税率），缔约国对方居民可申请享受税收协定相关条款待遇。目前，我国已基本形成全球范围内的税收协定网络，到我国从事投资活动的绝大部分外国投资者所属国家，基本上与我国签订了税收协定，协定的税收法律保障作用更加重要。税收协定具有避免双重征税的功能，而这种功能主要是通过划分税收管辖权，给予非居民低税或免税优惠来实现的。近年来，税收协定规定的优惠条款越来越引起外国投资者的关注。相应的执行这些优惠条款，让外国投资者享受到协定规定的税收优惠，也成为税务机关的一项重要工作。科学投资商业地产项目 获得收益最大化(组图)_新浪房产_新浪网
科学投资商业地产项目 获得收益最大化(组图)
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日18:00 新浪房产
图为美国ADG设计事务所首席设计师李文
　　李文：各位好！因为个人本身这方面的机会，在中国也做了将近13年涉及地产方面的工作。所以国内的房地产发展从无到有，都亲身经历了这个状况。目前不是说开发商困惑，投资人的困惑，还包括政府的困惑，从最近国六条的颁布，到房地产各方面的泡沫，还有危险论。到底目前中国房地产市场里面有多少风险，有多少机会，我想我今天利用很短的时间，给大家谈一谈自己的感受，包括我们在国内的一些市场，各方面的经验，跟大家交流一下意见。
　　事实上在中国，有一些观点，刚才前面几位专家都提到了。这么多专家提到了，其实这已经变成了一个大家熟悉、确定的事实，在这种事实之下，因为在目前中国经济发展过程中间，大家的财富必然会累积，那么怎么样更多的累积呢？这也是一个发展的现象。事实上目前在英国的市场上，从金融，从各种形式上，给大家的机会非常少，我想所有的个人投资，其实不外乎是风险加回报。我们也知道，任何投资可能都是有风险存在的，只不过是有不同程度的风险。那么怎么样把风险变成回报呢？这个平衡是获得一个最大的利益，也是大家的目标。
　　目前在国内所有投资渠道上，比国外缺少了很多机会，比如市场是非常肤浅的，因为股票市场弄不好就变成一张白纸。所以，在这上面，对于股票市场的信任度和经营公司的信任度，它所产生的一些问题，除非有非常高的回报你才愿意投资。所以，在国外我们常常看到证券交易，包括台湾最近闹得很大的陈水扁的女婿做了内线交易，什么叫内线交易呢？就是知道了风声，说这家股票要增值，所以就大量买进，事实上这个公司也不是他的。如果今天我在马路边上听到这个消息就去买的话，这何罪之有呢？只是他利用他的身份所得到的内线消息，所以他就有罪。所以从个人的角度来讲，如果有人告诉你那个股票能升值，所以你就去买。所以这种内线交易也是股票市场上一个可以让你获得最大回报的一个渠道。所以在各国市场上，就是尽量要避免不均等的投资机会，在目标市场健全上大家才有信心。因为房地产做什么投资呢？事实上它有很多种类，住宅是最轻松的，最直接的，自己能够掌握的，所以造成房价暴涨，房价暴涨之后就造成国八条等政策不断出台，也就是希望不要把老百姓民生的房屋，让大家房子住不上，房子也变得不可拥有，可能产生的民怨更高，那么这个问题要解决，事实上是要给大家增加更多更有保障的投资事项，这样他所有的资金都涌入到自己能够控制的住宅产业里去。在国外有非常多的投资型的物业，这样像律师、会计师赚的钱，他也不可能买房子租，在国外很少有人买房子租出去，这是很辛苦的，一生的钱多辛苦呢。国外的开发商其实是没有人自己去开发的，开发商是专业的开发技术，像美国开发商在这里有很明显的例子，他们都不是自己投入的，他们都有国外的投资基金，国外的投资人，组成这样一个模式，他们都是来做投资基金，来做开发的，由专业人事帮他们处理。
　　此外，在国外所有的商业里面，国外国内有一个投资商业管理人的公司来办这些事。但事实上所谓的商业，包含着出租住宅，不是说商业只是单纯的商业。他们的商业就是投资型的商业都叫商业，比如有住宅，有酒店，有办公室，有商场。这是因为整个物业在这里面处理，它会获得更多价值。所以这种投资型的产业，在国内仍然生存，可能生存原因是没有金融的支持，没有政府政策的支持，所以当有初步性产业的时候，第一，他得不到政策支持，所以他们开发必须是现金。我们在西边有一个商业，打造得非常成功，也经营了，自己持有，全部是出租的，非常火，经营一年了，投资回报非常好。现在唯一留下来的空隙就是这片是商业，就是自己持有，自己出租，这样投资的方式，至少在目前是一种很好的方式，能够让大家有机会参与投资，经营物业。同时，还能保障个人得投资本身的权益，这是目前唯一的一个模式。
　　事实上，十几年前，在大连“胜利”广场，那里有一个批发市场，非常火的。投资什么样的物业，怎么样得到最大的回报？所以说在个人投资过程中间，我们今天所谈的就是怎么样做一个合理的判断，国外讲个人投资企事业很重要，就是怎么样把自己的资金做到合理配制，低风险、高回报。
　　接下来，我就把市场前景说一下，事实上在上商地产，产权是目前唯一合法的保障方式。第一个要考虑的就是地段，在发展过程中，在好地段的物业永远是升值的。所以地利性就是作为物业非常重要的一点。在这种状态下，就算经营得不到预期，地产还是在那儿，总有人来买。事实上我看到有些转手的商场，都是因为地点不好。
　　第二点，除了地点之外是定位。比如西单商场那个地点还是值钱的，只是定位不好了它的附加值就会降低。事实上太平洋百货的成功，是因为从上海过来的，因为上海徐家汇和北京的定位是不一样的。任何个人投资都是投资加回报，不管是单一项目的，或者是不同项目的组合，都是这样的形式。
　　再一个附加价值就是设计，也就是在那个地点设计好了，能够达到提升商业形态的目标。这也是中国经济的一个特征，因为它在发展过程中间，事实上像美国开发市场直接卖的是没有的。所以，在设计的时候，我们更重要的就是怎么做好，这个时候要注意几个原则，第一是不能太高大，这就是西单百货不成功的原因，就是因为做的第一件事是把它改高大，并不是你做高大的外观就能做好。第二不能垄断。因为一垄断了，它的竞争力就会降低。怎么样满足定位和市场，以上两点是非常重要的。怎么样使你投资物业的风险降低和价值提高，这是同样的因素。
　　再一个比较重要的，就是经营。我们西单商场的经营都超出了他自己的想象，他认为一千多个铺位，有四五千人来定，他认为是应该成功的，结果，他原来定的是三个月免租期，生意还上不来，虽然在西单这么多人流量之下，定位都很好，但是三个月利润来上不回，三个月还收不上租金，所以他就要改商户。这也是我们考虑的一个方面。
　　在整个投资过程当中，我想做几个结论，第一，你一定要确定你的投资目标，你到底是什么投资目标，在个人投资里面，是为了收入呢，还是为了将来增值，还是为了来经营呢？这是一个确定。因为在确定之下先做一个判断。
　　第二，不管是商业，物业，一定要谨慎的选择投资，有几点来考虑，一个是地段的考虑。一些经营者，从本身的设计，到定位，这就是让你的投资有更高的附加价值。最后，你自己在个人投资理财上，怎么做最好的资金分配，得到最高的回报。因为我刚才提到，这些方面，目前中国的个人投资市场上，投资住宅尽量打压，现在要税20―30%的个人所得税，这样就是打压投资。现在至少投资商业，产权是商业的，它能让你有一个抓得到的商业、产权，不管未来经营得怎么样，你的产权还是在那儿呢。所以，今天我就比较简单的把这几个方面介绍一下，大家今后投资的时候，可以从这几个方面来考量。我就讲这么多，谢谢大家！
　　主持人：感谢李文先生从投资的角度给大家讲了非常全面的见解。今天我们讲的投资意义可能跟以往不同，我记得以往我们讲投资，投资更多的是和置业相结合的，大家可能还能想起来。赚钱是靠什么呢？经营得利。那么在今天，实际上更多的投资目的和出发点和得利比较相关。我说这个话的意思是什么呢？我们能否冷静的、尽量的把投资观念改变一下，作为一个投资者，对任何一个投资品种的选择，我们的期望值应该是客观的和理性的，同时也是冷静的，既要看到它置业盈利的一面，同时也要看到它可能存在的风险和不确定的一面。我们讲商业地产，这个行业有什么样的特征呢？我们这几年看到的很多都是十倍、二十几倍的高回报，有些商铺甚至炒到了天价，但是我们应该非常冷静、非常清楚的知道，商业地产是一个四高的行业，高投入、高回报、高风险、高难度，这四高相对应的，并且是相互利的。
　　今天几位专家从全国文体用品市场的情况，从一个商业项目选址的角度，从投资的角度，都做了非常精彩的发言。
　　我想结合新永外的商业项目，我想它可能有几个比较典型的特征，第一个条件就是区位条件优越，它有一个特殊的地理位置，是核心地带。
　　第二，这个项目位居市政府，我们经常讲市场市场，先市后场。从这几年，近四五年，全国先市后场的成功案例是比较多的，与此相反，先场后市的，在一个没有商业氛围和前提环境打造的一个项目，这种项目风险是比较大的。我们新永外商城，它位于木樨园、沙子口也好，或者是文化特色商业圈也好，是这么一个成熟的商业圈。
　　第三个，叫做业态规划合理。从全国近几年的发展情况来看，应该讲综合市场，它的交易额和辐射半径都在呈下降趋势。道理很简单，因为现在市场有很多，98年的时候全国才有十个市场，比如天津、石家庄等。现在很多市场，叫做雨后春笋般的出现，而且在今后，在未来，还会有大量的市场出现。如果不做出特色的市场、特色鲜明的市场，它的辐射半径会越来越小，那么毫无疑问，它的经营额、业绩，也会随之下降。与此相反，这种专业化市场，由于它高度的专业性，集聚性、规模性和品牌性，这样一些特征，应该说显示出旺盛的生命力。北京有几条比较有特色的商业街，应该说我们沙子口，这个文化体育用品一条街的特色是非常鲜明的，在北京，我曾经尝试着找出北京另外一条类似的文体用品的特色街，和我们沙子口这一条街来做一个比较、分析，但是很遗憾的是没有做到。目前，应该说还是唯一的。
　　比如说像宣武区的马莲道商业街，它的交易额才达到全国的1/10以上，我们这条街占到北京市的90%以上，应该说基本上，除了那些零零散散的以外，我们这边毫无疑问，是90%以上。从全国其它的城市或地区的市场情况来看，专业化的市场具有很高的生命力。所以我们吸引商户的业态规划应该是比较合理的。
　　第四个特征，吸引外商，它的整体经营模式应该是提升的。在我们这条街上，目前确实还存在一些商家，可能硬件、软件，规模，从各个方面，服务、信誉等方面有一些不足的地方，所以，今天这个会我想也是比较遗憾的，实际上我们这样的研讨会，应该放大到一条街来参加。我有一个观点，从05年退休，在全国很多论坛上都提出来，我说现在意义上的商业竞争，就是从某种意义上讲，已经从传统的店与店之间的竞争发展到了街与街的竞争，商圈与商圈之间的竞争。如果说80年代、90年代，大家问你去哪里？你可能会回答，我去西单商场，还是百货大楼。那么今天，可能更多的回答是，我是去西单，还是去王府井。那么西单和王府井，它是两个商圈，两个商业街区。所以，像我们新永外商城，或者叫文体用品，这种定位，我想也应该放大到，至少是一个商圈的概念，我建议我们开发商在适当的时期，跟我们当地的政府主管部门，区政府的领导，包括市政府的领导，要把这个定位提升。我也是提一个建议，在适当的时机，把它提升到商圈的层面上，不仅仅是一个项目。
　　第五个特征，正因为我们前面这样一些判断、分析，以及客观的情况，我们吸引外商项目，市场资源是稀缺的。这个稀缺应该从几个方面理解：
　　一个是到目前为止，我们还找不到一条，或者说叫做沙子口的文体用品商业街。第二个原因，我讲市场资源稀缺，应该说我们这个项目所处的地理位置，在北京二环以外、三环以内，广义上讲应该是归市区，从北京市整体的政策来看，三环以内，不会再继续鼓励和发展大型的批发市场。那么我们目前，由于先天的一些条件和一些特殊优势，我们已经可能存在，所以从这个角度来看，我们这个资源也是比较稀缺的。
　　从另外一个角度去看，我们做投资的选择，对一个商业项目的选择，我们既要看己，也要看它。这个它目前在北京还找不到，但是我们是不是可以找一个类似的，去做对比？比如说，在北京和沙子口文体用品类似的一个商业区就是中关村，中关村是以IT为主，我们沙子口这边是文化和体育。中关村这几年的发展情况大家也看得很清楚，应该说从生意角度，包括投资回报来说都比较突出。我们回国头来讲，也要对比我们的项目。以上是我对新永外商城的一个总结和判断。
　　我受洪涛教授的启发，我最后再说几句，我们这个市场的发展趋势，我稍微抽象一点，刚才洪教授专门从文体的角度来讲，我想从稍微广阔一点的市场角度谈一谈，这个发展趋势可能有几个方面，我就简单讲讲，第一就是升级换代。
　　第二个就是业态复合。现在市场的商场化、商场的市场化，批发兼零售、零售兼批发，我想我们这个项目下一步，在批、零之间的结构和比例上，我建议我们开发商还要多做一些调研、分析。零售市场应该也是一个巨大的市场。
　　第三个就是专业特色的突出。
　　第四就是品牌定位和国际接轨。应该说从全国范围来看，市场和国际接轨比较成功的浙江义乌。
　　由于时间关系，我今天就谈这么多。我们这个项目，我们这个商圈，我们这条商业街，具有良好的商气、人气，我相信并也预祝一定会取得一个配套，一个满意的商机。今天到会的嘉宾，还有我们新永外的孙宏伟总经理，下面我们欢迎孙总给我们大家做一个简短的发言。
图为新永外文化商城副总经理孙宏伟
　　孙宏伟：非常感谢大家来参加今天的会议。刚才专家讲了很多，不管从投资角度，还是收益方面，还是趋势方面，大家都谈了很多很好的看法。
　　我本身是从94年开始正式到房地产商圈，最早经历了商品房的销售，经历了非典时期的房子滞销和非典以后的房价暴涨，包括住宅、商业都做了。在这里面，我感觉房地产的总体营销和开发来讲是有很大区别的。
　　作为我们这个项目来说，我们在前期花了半年的时间去做项目的选址，这个项目在选址初期，就考虑跟其它项目相比，我们是选择一个比较有发展趋势的商圈，还是选择一个您刚才提到的老商圈的概念。本来我们还有其它几个位置可以选择，但是我们最终还是选择了新永外这个地方。因为在座的诸位都清楚，永外沙子口在全国相当知名，它在全国的批发当中占相当重要的地位，正是因因这一点，使我们选址最后确定在这一点，这也是对我们吸引的一个最重要的一点。
　　然后，我们花了大概有一年的时间，去做产品的设计和业态的定位。业态定位我们做了反复的修改，最后设计方案是一次性的，所谓的业态定位。比方我们的电梯，包括电梯的走向，都进行了12轮的分析，因为我们这里面既有批发，还有零售的概念，在动线上经过了反复的设计。刚才专家谈到从设计角度如何提升商圈的价值，那么从硬件上我们做了这样一些工作，从我们对商业经营、开发、管理的经验上来讲，根据我们调研以后，发现这个除了批发很好以外，作为零售也非常有潜力。我们认为，我们做一个商业地产的运行，不仅仅是把房子卖出去，最重要的是要把这个商场经营起来，要让商户和我们自身经营当中都能赚钱。作为批发来说是靠销售量，作为零售来讲是靠利润率的。在商城设计当中我们包括百货公司零售因素，以及批发的因素，除了有中央空调等等设置之外，现在都在考虑作为一个批发业态，我们的商铺是起到一个展示、交易的功能，而不仅仅光是销售的功能。
　　另外，硬件方面是一个基础，从软件来说，也需要有一个真正调节，真正有丰富经验的去实施。那么在整体销售和运营当中，实际上我们真正要做的工作是更多的打通和增加作为经营者和销售渠道的销售能力，也就是说我们这个商城，作为零售也好，作为批发也好，都要对业态有支撑，也许我们的商城产品卖得更贵一点，但是我们最终目标是让我们的产品卖得更快一些，这就是最重要批发业态的一个特点。
　　另外，我们从上去打开销售方式。大家看，现在我们的网站已经开通了。在后面我们会对商户的所有产品，利用网络的优势，实现网上结算、网上营销，扩大产品销路。
　　还有连锁店的经营方式，作为物流配送的经营。因为我们负责清楚，作为一个商业项目来说，最重要的是达到商流、物流和资金流，这些做好的话对我们是非常好的。
　　最后，我再讲一讲价格机制，实际上我跟一些朋友接触到的时候，他们经常提到价格贵。其实我觉得在有些商城，在前期销售并不一定很好，因为他需要大量的广告包装费用，而我们对是对消费者的包装，如果他们对这个商城感兴趣的话，我们的经营能力才会提升。比如有些商城做大量营销包装的时候，作为商业地产看起来附加值更高，好像盈利空间更大，但是有的时候他们并不太清楚，作为这个价格，它的利润率实际上并不是太高的，它忽视了从成本到售价空间阶段，在你后面两到三年的维护期、培育期年消费的资金。对商城进行维护，对商城进行推广，包括商城设施的实施等等这些费用，实际上我们这个商城，实际上预算开业两年的时间，大约投入两千五百万左右，所以我们还是希望给商家做好，从我们本身来说也是给予很好的支持。
　　从业态角度来看，我们一层是目前北京为最大的纸张批发市场。我们四楼要做厂家的直销中心、展示中心。实际上我们四楼是给我们下面的商户、经销商去做形象展示，也就是做最新产品的展示。这样的定位看起来经过，是经过我们多次反复论证定位下来的，这样能够形成整体的互动。因此，我们了解到和商户的一些需求，特别是厂家的需求，我们在项目上配套了一万七千平米住宅，这一万七千平米住宅，对其它商铺来讲也是我们的一个特色，我们不仅实现销售功能，还要实现居住功能，可能在这里面办公、接洽。考虑到作为批发用品，它不像一般的百货零售业，以批发业态为主，它的经营时间相对比较短受短，比如一般到5点下班，我们可能到6、7点左右就关门了。在其它时间，大多的商户当中应该有更多的交流，他们对环境虽然要求并不高，但是我们希望尽可能好的给商户一个好的环境。另外，我们还给商户建设了空中花园。
　　由于时间关系，我就简单的先介绍这么多。后面还有一些活动，从我来说，对于在座的各位，如果大家愿意继续交流，希望了解更多的话，我非常乐意下去再跟大家沟通，再交流。谢谢大家！
　　主持人：感谢孙总对新永外商城精彩的介绍。今天大家利用休息的宝贵时间，这么多朋友聚集在一起，大家共同来交流北京商业的发展，我们永外商圈的发展，包括这一条叫做文化体育特色商业街的发展，也包括对我们新永外这个项目，从不同的角度去交流，我想是一个非常难得的机会，再次感谢大家。
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