城家公寓：打破住宿的边界，长短租结合真正实现&灵活住&
你是不是也有这样的时候：
比如10天深度游，但住酒店不方便洗衣；出差一个月，却很想做一顿饭；毕业了在大城市找工作，想要有一个性价比高又随时可以换的居所。
这是一种介于Night（过夜）和Live（生活）之间的需求，称之为“Stay”。
城家自主研发的国内首个长短租结合的CAS系统上线
城家公寓最新上线的3.0版本APP就解决了这个问题，打破了住宿的边界、产品的边界，实现管理边界的转型。城家的核心战略是：集中分散结合，线上线下结合，长短租结合。
从时长、产品到管理，城家公寓新上线的3.0版本APP都有所体现。进入APP，用户可以选择短租或长住（一个月以上）。无论住几天，平台有多种产品覆盖各种场景下的住宿需要，用户自由选择入住时间，随时住，随时离开。
长租产品就是集中式公寓，一个月起住，支持月付。该产品又分为两个层次，一是标准版产品，为年轻人提供就近上班、高性价比的独立住宿空间；二是主打服务概念的品质化住宿空间，用户既能够享受酒店化的服务品质，又能体验个性化的住宿空间。
短租产品有三类，一是酒店长包房，为华住集团旗下酒店，满足用户7-30天的住宿需要；二是民宿客栈，为1-30天的周末游、短途游精选当地特色房源；三是城市短租，适用于求学、就医、出差等场景，住宿时长在1-30天内。
城市短租的产品涵盖在长租公寓里，这也是城家长短租结合的重要体现。
相比酒店，公寓短租的价格更便宜，入住灵活，有做饭、洗衣、社交等自由生活空间，还配有管家式服务。
为了真正实现“灵活住”，城家自主研发了国内首个长短租结合的CAS系统。无论住多久，房态可实时共享，系统可实现自动智能排房，保证空置率降为最低；同时，可根据入住、退房情况，提前调度布草人员，保证客房及时准备就绪；智能门锁系统实现“去前台化”管理。
累计服务了4万多住户，预计今年年底将拓展至100家物业
而在销售端，无论长租还是短租，均可一键签约和下单支付，保证到店有房；通过实时数据监控，还可实现全渠道的提前预售。未来还将不断叠加智能化功能，包括根据供需预测智能匹配长短租占比，通过大数据监控实现动态定价，实现公寓管理上的全面移动化等。
城家公寓的主旨是所有的变革都是为了让人们的生活更美好。在最理想的状态下，客户享受的应该是最恰当的服务和最高性价比的产品。
目前城家公寓已在全国布局了50家物业，共5000多间房，累计服务了4万多住户，预计今年年底将拓展至100家物业，房源数达10000间。
盈利难是目前公寓行业共同面临的问题。对此，城家似乎并不担心。依托华住城家天生储备了很多中短租的自有客户，而且长短租结合的模式大大提高了入住率。据悉，城家公寓长期出租率保持在95%以上，60%以上的门店都是接近满租状态。再加上精细化运营和成本管控能力，城家今年的目标是实现全面单店盈利。
当问及是否会考虑其他盈利模式，城家方面表示，离客户100%满意的产品和服务还有距离，暂时公司的重点还在于打磨核心住宿产品上，不会本末倒置。
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jstufg5yyc9cuz城家公寓怎么样？有谁在这里租过房子？_百度知道
城家公寓怎么样？有谁在这里租过房子？
我有更好的答案
一个老乡在这租的，环境还可以，就选择了这，让我们在外工作的人也有了一个相对好的环境。
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一、公寓盈利难的根本原因是用高坪效的物业做低坪效的事情
公寓行业有三大痛点：重资产、运营成本高、空置风险高等。一般的投资机构不愿意在这个领域内进行深扎,盈利太遥远且想象空间不大。
在城家公寓CEO金辉看来,长租型的白领公寓实际上是用高坪效的物业做低坪效的事情。主要是两个方面：
第一个是公寓业态坪效低。中国过去的住宅坪效都要低于商业坪效,基本上商用物业的租金要高于住宅；
第二个是仅仅空间单维度上拼差价,通过批发进来,然后短租出去。原来的酒店是在两个层面拼差价,一个是时间上,另一个是空间上,而公寓只做了空间上的拼差价,又是高坪效做成低坪效,所以同样是拼差价的生意,利润就变得更加薄。
二、如何提升公寓坪效？打造长短租结合的CAS系统+精细化运营
提升坪效,城家核心是两条主线,第一个是通过率先打造出行业领先的、长短租结合的公寓管理模式,借鉴酒店模式从时间和空间两个维度来拼差价,第二个是通过精细化运营,打造最佳收益模型。
1、打造业内首个长短租结合CAS系统
长短租结合可以在空间和时间两个维度将公寓坪效做到极致,因此也是行业未来发展的一个趋势和方向,但要实现长短租结合,需要管理系统端的支持,看似简单的系统融合,实则并非易事。
目前,城家在技术上已将长租和短租两种不同的算法无缝地整合在一起,使长租可以做短,短租可以做长,供消费者任意选择,真正实现“灵活住”。
在管理端,无论是长租还是短租,两者房态共享,系统可根据门店实际入住情况,激活闲置房间,系统中心调度实现无人化自动智能排房,保证空置率降为最低；与此同时,系统能根据入住退房情况,提前通知、调度布草人员,保证客房及时准备就绪；长租客和短租客都无需房卡,凭密码开启智能门锁系统,租期结束时,密码自动失效,实现“去前台化”管理。
在销售端,直销渠道上“所见即所得”,无论长租还是短租,均实现一键签约和下单支付,保证到店有房,同时直连华住和艺龙两大分销渠道；通过实时房态及数据监控,还可实现全渠道的提前预售。
（1）打造长短租结合的后台运营体系,提升坪效
城家现在有超过60人的技术团队,投入了大量的研发力量来做整个后台的运营系统。在长租公寓方面,城家现在的系统要实现整个门店在运营层面的无人化、无纸化,包括运营数据分析的精准化,每天的迭代。
长短租结合的意义主要是提高经营的坪效,但是需要一个非常复杂的后台系统作为支撑,在控制房价方面要有动态的定价模型,能跟酒店的精细化运营、库存管理、销售对接,相当复杂。城家母集团华住当年也是靠强大的系统,为高效、精准的运营提供了技术的保证。所以说,管10家店靠人就可以,管100家店就要靠系统,管1000家店就需要强大的技术平台加上文化的东西来支撑。
以城家上海某一家店为例：该店位于北静安核心区域,总计客房数量180间,开业半年出租率达97.3%,单间可售客房的月收入近4700元,RevPAR达到155.6元。同区位的经济型酒店,近12个月平均RevPAR为187元。考虑到酒店单间客房运营成本（含人力）要比公寓高出50至70元不等,故155.6＞187-60,该店收益率要远超同区位的经济型酒店。
（2）建立线上获客渠道,打造C端销售体系
城家在线上利用华住酒店多年来沉淀的8000万客户资源,或者接触到的精准人群,利用华住强大的会员体系和会员营销的方式去打造线上获客的空间和利润,这实际上在公寓行业非常具有优势。
从城家现有客户来看,真正长租客户的决策是偏线下的,他的信息获取相对来说比较分散。线上的获客能力也是非常重要的一点,城家也要积极地去打造C端的销售和获客的体系,会有一系列面向C端的产品线上线。想要获客,你的库存就要多,内容要更丰富。金辉说：“我们也在对接很多其它的库存等等东西,都在做探索,接下来会展现出更多样性的选择给到客户,然后去产生更多的客户,以及增强线上获客的能力。”
2、精细化运营,打造最佳收益模型
精细化运营就是把营建成本、选址模型、运营成本、客户体验做好,把成本控制得合适,找到最佳的收益模型,给客户提供最高性价比的产品,这就是精细化运营的核心逻辑。
（1）把产品分解成碎片,不断打磨
每个城市都有不同的特点,每个区域都有差异性,产品要经过不断地迭代、打磨、锤炼,它是一个动态的过程。金辉说,我们现在的酒店业里那些成熟的酒店品牌,每隔几年都会不断针对客户的需求重新提炼出合适他们的产品,因为消费者每隔5年都会迭代,现在消费者和10年前完全不一样,城家始终保持点点滴滴、不断打磨的动态管理方法,去满足消费者的需求。当然城家一开始可能有一个设定,然后不断地迭代,随时跟上消费者的趋势变化,华住已经做了几十万间酒店,对住的空间已经非常了解。
在早期做酒店的时候,一个卫生间的设计尺寸最后都是精确到厘米,务必做到精准性以及达到平衡点。城家要求围绕精细化运营大方向,不断地改进,每天点点滴滴的改进,向着平衡点不断地推进。其实公寓产品有无数的碎片,每个碎片都有不同的指标,或者说同一个产品的空间,城家把它切成好多的碎片,比如说设计一把椅子,把椅子分解成为里面的钢骨架、骨架里面的润滑剂、打开的形式等各个部分去研究,去改进。
总之,产品设计就是要切得很细,要不断地打磨、提炼,最后甚至关注到几块钱、几毛钱的成本,房地产公司不太具备这种思想,因为他们经手的都是几亿、几十亿的生意,肯定没有考虑过几毛钱这么小的事情,而城家真的是会考虑。线下很重,它是一个完整的链条,有几百上千的点,城家把它庖丁解牛,一点点拆开,一个个去看,思考怎么样优化,怎样不断地迭代。
（2）找到成本、收益和客户体验的平衡点
金辉举了一个例子,假如客户要住汉庭酒店,你要考虑这个客户需要什么样的产品,什么样的价位,你要设计多大面积的房间,装修成本是5万、6万还是6.5万元,每天的客用品成本是5元、10元还是15元,保洁阿姨花多少成本,能耗花多少成本,空调是选用中央空调还是分体空调。从硬件到选址、服务,整个链条上所有的环节,都是要一点一点的去匹配,通过不同的可能性达到一种收益和客户体验最大化,找到一个平衡点。假如酒店把装修做得非常好,但是客户不一定需要这个,你也不能服务过度或者产品过度,这就是精细运营的核心。
公寓里面最大的财富不是你的品牌、规模有多大,而是你的运营效率,效率非常重要,做企业从古到今都是对效率无限的追求。因为生产率提升的根本点就是效率,城家做的就是效率。
三、如何提升性价比？精细化运营,找准收益和体验的平衡点
坪效更多是内部管理层面要达到的效率控制,与此同时,站在外部客户角度,如何提供性价比最高的产品,是每个公寓运营商需要思考的第二个核心问题。
在这块城家主要关注怎么样控制合理的租金成本,考虑怎样精细化的设计物业形态、房间,考虑怎么样既满足租户的生活情景需求,同时又提供在他们预算范围内具有最高性价比的产品。
1、做好加减法,关键地方要舍得花钱
所有的商业逻辑就是做加法和减法,在一些地方就是要做投入,关键的方面就是要舍得花钱,就是要保证客户的安全,包括消防安全、场所安全,这个没什么好说的,绝对不能让任何住户有安全的隐患,而有些地方就可以很节约,在客户能接受的范围减少投入。
此外,城家还对其它管理成本进行优化,比方说让门店实现无纸化办公,入住环节实施更自助化的方式,降低无谓的办公成本或者是那些低附加值的成本,这是今后要花时间和精力不断地去打磨的。
2、大道至简,把“安全感”做到极致
城家为什么能做到比同地段、同品类的产品价格更高？现在的逻辑就是大道至简,把干净做到极致,把安全做到极致,给客户提供这种极强的安全感,因为家带来的核心因素就是安全感,要想怎么能把安全感做到极致。
目前城家认为这个产业依赖于一些线下的实体的系统和硬件的保障,但这个还远远没有达到期望值,所以通过投资来实现技术方面的保证,专门来做这方面的迭代、研究、更新。
首先就是安全问题,一个地方可能要安排3个保安,采取轮班制。金辉说,当时很多人反对我,觉得保安很贵,我觉得要坚决地投,没什么好说的,就是要给客户创造安全感,这就是我们实现承诺的一些方式,这些关键性的环节我们必须要做到。
说到卫生方面,金辉说：“基本上每个月我都会带领团队亲自到每个点去打扫,城家的管理团队每个月都要到实体门店打扫每间房间,我要知道每个房间、每种材料的打扫方法。”城家在华住体系里面,原来跟全球最棒的酒店清洁用品厂商（美国艺康）做了很多的交流,因为他们很专业,知道怎么打扫。同样是打扫这个东西,你怎么能用最低的成本、最高效的方式能达到最好的效果,这是有技巧的,城家寻找某些关键领域最好的厂商去合作,去做研发,去向他们学习,类似这些东西我们都有深入的探索。
长期保持安全、卫生非常难,怎么保证每天打扫的房间没有一根头发,类似这样的问题,城家都要有方法、流程,经过闭环的管理去不断地呈现出来,这是城家现在追求的事情。城家通过一些培训、管家的提升等等方面来实现,比方说在安全方面,城家现在就是要求在人力成本压力这么大的情况下,在天黑以后到凌晨前台必须有保安,所有的公寓都有这样的要求,给到客户明确的安全感,城家要求必须按照酒店的最高标准去实施整套的安全体系。
3、线上共享服务,提供更多生活便利性
城家还会从线上带来一些非常多的生活便利性,比如现在还有一个板块叫城家生活服务,主要是通过共享化来为客户提供生活服务。
实际上中国最大的保洁公司是华住,拥有4万多保洁阿姨,城家也在探索这种可能性,怎么利用那些B端的服务能力和资源来共享给个人,比如说保洁服务、清洗服务等等。城家在酒店已经有完整的供应链条和管理能力,正在探索怎么把这个能力释放给个人或者是公寓领域的租户。线上还有很多生活链条可以展开,一个是B端背后的东西,一个是对C端的体验、销售的东西,这都是可以去做的。
4、社群老带新,门店互换提升续租率
公寓的运营需要关注空置率、出租率、续租率等指标,城家目前拥有大量的会员,获客方面对于短租有一定帮助,但对长租帮助不大。现在城家的入住率都是在90%到95%之间,保持了非常好的出租率,主要是做了2方面的工作：
第一,通过社群运营拓展新客户。社群不是为了做样子,而是为了提高客户入住期间的满意度。城家没有做太多的宣传,就是靠安全、卫生等方面的极致体验,比如擦亮水龙头,清除地上的每一根头发,使房间没有异味,管家尽可能在IT系统没有达到无纸化的情况下跟用户发生交互,服务于用户。通过做好这些点点滴滴,与客户建立更为紧密的联系,通过社群运营产生很多新客户。金辉说,我们有几个指标,第一个是续租率,另外一个是老带新,城家现在老带新客户的比例已经达到10%,这方面做得非常好,几乎是没有成本的。
第二,通过内部门店的互换,让客户在内部“流转”。现在公寓的平均租期就是10个月的时间,续租率低是年轻人的特点所决定的,不是他不喜欢这里,而是他的生活状态在不断调整,比如换了工作,要去另外一个地方,不可能再租在这里,还有可能是谈了女朋友,需要换一个房子。年轻人在未来几年生活状态的变动很大,这是客观情况,不是好服务、好品牌能解决的事。所以城家现在的精细化运营,还有一个服务就是门店和门店的互换,客户如果还愿意住城家,可以互换到其它店,现在城家的门店就可以让续租达到百分之四五十。
四、展望：不断加大技术投入,结合消费升级获取客户信赖
为了进一步奠定优势,城家在未来还要进行两大升级：
第一个是技术升级,坚定不移地加大技术投入,用科技驱动企业发展,因为技术对于租赁企业来说非常重要,这是一个未来的保障。
第二个就是消费升级,现在的客户对产品内在品质的认同越来越高,城家非常主张消费者的消费升级和客户驱动,希望借此实现品质化驱动。随着产品耐用性的提高,客户对品质的持续认同,再加上消费升级,这些都会让市场越来越趋向于城家的产品,这也是符合历史规律的结论。
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