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监护人卖房要公证么
请问监护人替智障人士卖房，监护公证或法院确权是必须的么？已签了居间协议交了5W定金，卖方不愿去公证说没有也可以过户，买方就不想买了，这样算谁违约？谢谢
律师回复区
只要能证明这人确实有监护权，没有规定必须要办理公证或者法院指定监护人的手续。不过，你既然担心过户是否会存在障碍，你可以咨询一下房地产交易中心，对于你们这种情况，是否有手续材料上有特殊的要求。如果没有特殊要求的话，可以正常履行合同。监护人是否是为了被监护人的利益处理房产，不是你能够查实的范围，当然，为了谨慎，你可以让对方出具一份关于售房目的的承诺书。我认为，只要你方尽到了审慎的注意义务，也不存在不合理低价的话，就算以后出售方内部有纠纷，你也可以主张善意取得的。具体可来电或者来所详细咨询，咨询免费。
应该不需要公证，谁违约看谁不能依约履行。
应该不需要公证，谁违约看谁不能依约履行。
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监护人不是为被监护人利益出售，买方可起诉要求解除合同，退还定金。
应该不需要公证
只要能证明这人确实有监护权，没有规定必须要办理公证或者法院指定监护人的手续。不过，你既然担心过户是否会存在障碍，你可以咨询一下房地产交易中心，对于你们这种情况，是否有手续材料上有特殊的要求。如果没有特殊要求的话，可以正常履行合同。监护人是否是为了被监护人的利益处理房产，不是你能够查实的范围，当然，为了谨慎，你可以让对方出具一份关于售房目的的承诺书。我认为，只要你方尽到了审慎的注意义务，也不存在不合理低价的话，就算以后出售方内部有纠纷，你也可以主张善意取得的。
[VIP+版主]
只要能证明这人确实有监护权
目前买方如果明确不买了，将构成违约的，因为卖方尚未真正违约，没法律规定必须公证的。
按约定处理！
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免费问律师离婚时房子给了孩子,孩子的监护人有权卖房吗_百度宝宝知道精神病患者卖房 监护人诉称无效
11:43:41来源：广西法治日报责任编辑：罗方荣 本文版权所有，未经授权，禁止转载
精神病患者卖房 监护人诉称无效
法院：买房人善意取得且不是明显低价，诉求证据不足不支持
□平安广西网/广西法治日报记者 赖隽群 通讯员 兰钰烨
　　患精神分裂症的儿子擅自低价转让房屋，母亲发现后要求退房未果，代理儿子提起民事诉讼，要求法院确认房屋买卖无效，购房者赔偿差价损失等共计12.3万元。不久前，柳州市柳北区人民法院审理后，判决购房者胜诉。
精神病患者低价卖房
　　柳州市的孙雁飞1997年患上精神分裂症，被送到医院治疗，但病情一直未好转。日，孙雁飞在柳北区残疾人联合会领取了残疾人证，残疾类别为精神残疾，等级为三级，有效期为10年。
　　2013年初，孙雁飞因精神病发作再次入院治疗，出院后仍需服药。同年5月，孙雁飞没有告诉家人，便将自己名下的一套房产出售给万杆竹。双方签订房屋买卖合同，约定成交价为25万元。同时，孙雁飞许可万杆竹将该房屋转让给他人。
　　同年5月23日，孙雁飞、万杆竹一起到柳州市公证处办理委托公证。委托书载明：万杆竹代理孙雁飞签订房屋买卖合同、收取房款、办理房屋过户登记手续等。次日，万杆竹付清了购房款。不久，万杆竹加价1万元将这套房子转让给阳蔷薇。阳蔷薇支付26万元后，接收房屋并办理了房产证。
　　孙雁飞的母亲发现儿子卖房后，多次找万杆竹、阳蔷薇协商，一再声明&孙雁飞是精神病人，不能卖房&，要求二人退还房子，但都没有成功。2013年8月底，阳蔷薇又将房子转让给其他人。这样一来，孙母想要回房子就更加困难了。
监护人主张买卖无效
　　日，孙母代理孙雁飞将万杆竹、阳蔷薇起诉到柳州市柳北区法院。
　　&我儿子患精神病，不能控制自己的行为，是无民事行为能力人。我是儿子的法定监护人，应当由我代理儿子进行民事活动。儿子卖房，事前没有征得我同意，事后又未获得我的追认，因此儿子卖房的行为没有法律效力。而且，房屋转让价仅26万元，明显低于市场价，显失公平。&孙母要求法院确认孙雁飞与万杆竹签订的房屋买卖合同、委托书无效。
　　孙母还提出，涉案房屋在2013年12月做过评估，当时估价为31.8万元。该房曾进行过扩建，扩建部分面积价值3万元。而且，孙雁飞卖房前两个月，她重新装修房屋后出租给别人居住。儿子卖房后，万杆竹、阳蔷薇赶走承租人，使他们母子不但损失了租金收入、装修费用，还要支付给承租人一笔搬家费。以上共计12.3万元，应当由万杆竹、阳蔷薇负责赔偿。
　　万杆竹辩称：&我和孙雁飞签订房屋买卖合同的时候，不知道孙雁飞是没有民事行为能力的精神病人。我们签订买卖合同，交易价格是合理的市场价，没有违背双方的真实意愿。孙雁飞把房屋以合理的价格转让给阳蔷薇，我和阳蔷薇可依据《物权法》规定的善意取得制度，获得涉案房屋。请求法院驳回孙雁飞的诉讼请求。
　　阳蔷薇提出，即便法院认定房屋买卖合同无效，她也是我国法律规定的&善意第三人&。她已取得房屋所有权，且又将房屋转让给了其他人，她在签订、履行合同过程中没有过失，孙雁飞要她承担责任没有法律依据。
　　诉讼过程中，因孙母提出申请，法院委托一家房地产评估公司对涉案房屋进行估价。估价的结果是：房屋的市场价为34.24万余元。
购房者善意取得获支持
　　我国《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　柳北区法院审理后认为，孙雁飞卖房时，与万杆竹签订房屋买卖合同、一起去办理委托书公证，并收取万杆竹的购房款。这一系列行为，不能显示孙雁飞在此过程中处于精神病发病状态。而且也没证据证实万杆竹当时知道孙雁飞患有精神病。因此，万杆竹是善意取得房屋，孙雁飞无权要求返还。同样，也没有证据表明阳蔷薇知道孙雁飞患精神病。阳蔷薇付清房款并办理了房产证，她亦属&善意取得&，孙雁飞也无权要求返还。
　　对于孙母称万杆竹用明显不合理的低价购买房屋、显失公平的问题，法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条的规定，&明显不合理的低价&，应以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。万杆竹买房时花费25万元，当时该房市场价为34.24万余元，转让价格达到市场交易价的70%，不属&明显不合理的低价&。
　　不久前，柳北区法院判决驳回孙雁飞的全部诉讼请求。法院宣判后，双方当事人没有上诉，一审判决已生效。
　　（文中人名为化名）
　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
　　在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案件无大小，专业是保障！
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快速关注律师　　一、未成年人自己能卖房吗?　　不能。未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同，在法定监护人没有进行追认的情况下，合同是无效的。　　原因及法律依据：　　按照《民法通则》规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，参与民事活动需要法定代理人代为办理。　　《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款：无民事行为能力人实施的民事行为无效。　　《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，不予追认的合同是无效的。　　举个例子：　　16岁的小张独自通过中介公司将自己所有的房屋出售给王先生。双方在当天签订《房屋买卖合同》，同时小张收取了王先生房屋定金1、5万元。3天后，小张的父亲知道小张将房子卖出去的事情之后，立马与中介公司取得联系，说明了小张是未成年人的情况，要求解除签订的合约，表示不再继续履行合同。但是未得到买方同意，于是小张父亲上诉法庭，要求裁决《房屋买卖合同》无效。　　法院判决：　　法院确认小张确实为限制民事行为能力人，遂判决限制民事行为能力人小张与王先生及第三人中介公司签订的《房屋买卖合同》无效，小张退还王先生给付的1、5万元定金。　　法律规定：　　《合同法》第47条规定，限制民事行为能力人订立的合同，除非经法定代理人追认后，该合同有效，否则合同无效。但纯获利益的合同或者与其年龄、智力相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。　　二、未成年人的房子该怎么卖?　　孩子未成年，房产若是登记在孩子名下，房屋出售要其监护人(父母)代为办理。出售未成年孩子名下房产最重要的一步就是做监护公证，声明不损害被监护人利益，并保证房屋出售后所得款项全部用于被监护人的学习和生活，然后带好公证书及其他相关材料才可办理房屋产权转移手续。　　售房前办理监护公证：　　办理监护公证分两步：首先电话咨询公证处所需材料，之后携带材料到公证处办理监护公证。　　1、提前咨询公证处　　根据家庭情况，咨询公证处办理监护公证所需材料。　　2、携带必要材料到公证处办理监护公证　　所需材料：　　1)监护人及被监护人的有效身份证件。　　2)监护人及被监护人的《居民户口簿》，　　3)委托他人的，提供受托人的身份证件，手写委托书(写明因何原因委托谁办理何种公证，本人签名)　　4)监护人证明。　　a、由户籍地派出所或父母双方档案存放单位出具的亲属关系证明信;　　b、如果您以前办理过子女的出生公证，可以提供原公证书;　　c、《出生医学证明》　　带其一即可。　　5)公证处所需的其他要件。　　在办理完毕监护公证之后，父母就可以携带监护公证以及售房必要材料出售未成年孩子名下的房产了。　　特别提醒：　　买方贷款的，面签时卖方需向银行提交出售房产是为了未成年人利益的保证书，并由监护人签名保证。
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