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&小区车位只售不租 是合法处置还是霸王条款？
小区车位只售不租 是合法处置还是霸王条款？
来源：居周刊 &&发布时间：
律师说房案例黄女士近来一直为停车的事苦恼。虽然黄女士以前也没有购买车位，但是小区的车位可以租给业主。上个月，开发商贴出公告，规定小区的车位“只售不租”，没有购买车位的车辆不过一律不能进入小区。黄女士很气愤，自己是业主，凭什么自己的车就不能进入小区，这样未免太霸道了。开发商却表示，小区的车位开发商拥有完全产权，可以决定如何处置。请问，小区车位是否能只售不租？开发商这种做法是合法处置，还是损害业主权利的霸王条款？条例根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但根据较高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条名列前茅款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。如果按照上述规定，开发商对车位只售不租并不违法。不过有一点需要注意，一些小区把“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”全部取消，要求业主把车全部停入建筑区划内的车位、车库。而这些车位和车库又只售不租。这种情况，则有点霸王条款的味道。（居周刊）
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按Ctrl+Enter发送小区地下车位“只卖不租” 是合法还是霸王条款？小区地下车位“只卖不租” 是合法还是霸王条款？圈乐西安百家号社会视界门写在前面堵门、冲卡甚至是群体冲突……近两年来，因为小区实行车位“只售不租”的规定，很多城市都出现了业主与开发商、物业公司之间的冲突。小区车位是租是卖，是开发商的合法处置权，还是损害业主权利的霸王条款？小区的一些业主一直为停车的事苦恼。“小区没有公共停车位，以前就停在小区外的路边，或者付钱停进小区地下车库。”小区业主吴先生说，由于没有买车位，后来不仅交警开始贴罚单，小区也出台规定，车位“只售不租”，没有购买车位的车辆一律不能进入小区。争议没有上位法规定禁止小区停车位只售不租，没有法律限制，开发商的行为就谈不上是违法。住规建局和广东盛夏律师事务所：小区地下车库可分为两种形式：一种是人防工程，这种开发商无产权，只有使用权，地下车位只能租不能卖；另一种是开发商出资建设的具有完全产权的车库，根据《物权法》规定，根据“谁投资谁收益”原则，作为产权所有人，开发商对所持的物品具有自由支配的权力，即“可卖可租”。业主若对开发商产权有异议，可以到当地市房地产登记中心进行查询。另外，针对地下车位的价格有所上调问题，市价监所负责人表示，现如今小区的地下车位停车收费已经完全放开，只要产权人对收费做到事前公示并明码标价，没有价格欺诈即可，至于产权人不出租而采取临时停车缴费，属于其经营方式并不受限制。律师违反《物业管理条例》《物权法》立法宗旨对于此纠纷，广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵认为，法律没有明确的规定，但法律可以作解读，从立法的宗旨和精神来作判断。他认为，虽然上位法没有明确约定停车位只售不租是不是违法，但停车位只售不租的做法违反了《物业管理条例》和《物权法》中“停车位首先满足业主需求”的立法宗旨，不符合法律的立法精神，是变相协迫业主购买。“有的业主可能经济条件不允许，有的业主可能觉得自己不需要购买停车位，开发商只售不租就相当于变相剥夺业主使用停车位的需求。”他称，这是他个人对相关法律的解读，但不同的人有不同的解读亦是正常。对于如果业主走法律途径能否赢的咨询，他则表示，能不能赢是由法院依法作出裁决。走法律途径是解决纠纷的其中一个办法，向行政部门投诉、双方协商解决也是办法。事实上，在网上搜索就可发现，小区停车位只售不租的矛盾在全国各省陆续有发生，但并无一个全国通用的解决办法。例如《山东省物业管理条例》虽明确禁止小区停车位“只售不租”，但如何处罚却没有相关规定，检查整治以督促整改为主。目前可以查到有处罚的是《河南省物业管理条例 （修订草案）》，其今年3月提请省人大常委会审议，其中对车库、车位只售不租的，逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。圈乐西安百家号最近更新：简介:西安人自己的自媒体，分享西安故事作者最新文章相关文章企业租用办公场所的房屋租金可不可以不入帐？_百度知道
企业租用办公场所的房屋租金可不可以不入帐？
知道很多朋友都会说要入账，这样列入管理费用可以为公司省钱。但现在遇到的问题是这样的，交了两年的房租，房东方出据的是收据，我公司财务先将此帐入账，但在报税时，要求我们提供房东方面的发票（摆明就是要房东纳税），但在房东这方，这笔费用不是小数目，...
我有更好的答案
不可以不入账。从大的方面来说，这是违法行为，违反了会计法关于会计核算的规定。会计核算应该完整性正确性，租用办公场所的房屋租金是正常业务，这种租金不入账的话，会计核算就是不完整的。还有税务风险。任何企业都应该有办公场所，你如果没有租金入账，只说明你是自有房产或者是免租金房产办公，这种情况下，需按房产原值缴纳房产税和土地税，不仅手续繁琐，而且损失很大。
但现在潜规则里都是房东不管开票纳税，这时，有发票了。　　除非你另有更好更合理的办法，得按评估价可能就是30万纳税。到最后结果，税没少交。　　我这么说，就是觉得要过税务局那关，你多少还是要交点，发票也没了（不是你自己说无偿吗）。税务局也可以不要你发票复印件了，反正有税单呢,我们这里，你说是法人个人房产无租使用，税务局就让你按照该房产所在地段市场租价来纳税，这个方法做的人现在太多了，你们有对策，税务局也有对付你们的方法。企业租金入不入账，都是看税务局要不要企业提供租赁发票复印件，自然也不入账，因为都知道收据入账不行。　　在税务局那里，租房企业要提供发票复印件，你拿不出就你来缴税。如果私人出租的对方不是企业而是个人，税务局似乎就没辙了。　　把办公场地解释成法人无偿提供，他们根本无法控制，只能盯着租房企业了，采取每年房产税申报时。如果税务局要求提供，不会让你按10万来纳税。这就如同买卖房子，你说10万买卖的，就不去开票，企业就自己去开发票（往往也是合同上租金少写，自然也入账了；如果税务局不说要提供，为开票时少交点税），私人出租房屋收入不纳税，没发票　　有关这个问题，凡是租房经营的企业都会遇到。　　虽说私人出租房屋，按照税法应该由房东去税务局开发票纳税
本回答被提问者采纳
由企业开票入账，租给别人，也还是要交税的。说明这点，或者替房东交税。
至于你所说的无偿提供方法，那肯定是走不通的，在租金里扣除。2、企业自行负担。最后，就算是无偿使用，你企业也要按照自用计缴房产税和土地使用税。其次，你企业法人也无法提供房产证或其他产权证明，问题应该比较好解决。税管员的作用是跟房东说明厉害。房东就算不租给你这个问题在我们这边的企业大多会遇到，一般解决办法无非是由房东交税或者企业自己负担。如果租赁合同没有约定，你完全可以让房东交税。首先，管理员知道房产的权属人，肯定不能接受这种做法。自己去开票纳税。1。最重要是能让管理员出面、房东拒绝交税。你可以连同管理员同房东协商，各付一半
不可能不入账的，房租的发生确实存在，也已经入账。自己去地税大厅开房租发票吧。至于无偿提供房屋给法人使用，那是不存在的，无法解释啊。开具房租费发票后，依法缴纳了房产税及附加，房租的费用就可以入账作房租费了，作为企业所得税的税前扣除依据，不然缴纳企业所得税就不好了。
可以不入账，把办公场地解释成法人无偿提供，这个办法可行。你跟房东钱一份无偿使用的房租合同，你现在赶快去你租房地区的街道去补交一下房产税和土地使用税，你和房东说明一下这个税钱必须他出，他要不出你就吓唬他，你就说他犯法了，再说不会交很多，因为在街道交房产税和土地使用税合起来才交5%的税钱，放心，这绝对可行，我办过！相信我！
当然可以！只要注明就可以，不要把问题想的太复杂！
我同意3楼的观点.
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&&日前，家住城南红树湾的业主向成都商报投诉开发商暴涨停车位租金。该业主称其小区物管宣布从9月1日起正式施行新的停车管理办法，按照车辆长度划分等级收费，最关键的是临时车位的租金竟然比周边楼盘高出一半以上；而业主更关注的则是地处中和的红树湾，最便宜的车位售价都达到25万元/个。那么红树湾车位情况是个例还是普遍现象呢？近期成都商报记者选择关注度最高的城东、城南片区几个楼盘，进行了走访调查。&&案例 1&&华润翡翠城四期&&车位极度饱和，一挂出就被买走&&记者驱车至位于锦江区华润路1号的华润翡翠城四期，跟随业主来到了小区内的停车场。记者在现场看到，整个停车场负一楼和负二楼停放了70%的车辆，而部分没有停放车辆的车位上方都悬挂了私家车位的牌照信息。在电梯间，记者发现有私家车主贴的出售车位告示，随即电话联系，该业主告诉记者，由于工作调动，不再在翡翠城居住，所以将车位出售，翡翠城的车位十分紧张，价格最少22万元（标准车位）。记者随后前往小区物管处查询是否有空余车位出售，工作人员说：“目前没有车位出售，前几天有一个车位空出来，第二天就卖出去了。”&&翡翠城业主张先生告诉记者，小区内的停车位非常紧张，因为不少业主有几辆车，很多家庭都买了两个车位。&&记者来到华润翡翠城销售中心，销售人员表示，翡翠城的车位确实十分紧张。“为了保证业主的停车，公司规定一户最多购买两个车位，这样可以适当缓解业主停车难的问题。”&&【专业解析】翡翠城四期停车位租售率高，源于其高入住率，且车位较少仅2000余个。同时小区业主经济条件较好，周边道路也无可停放车辆的位置，这些因素都促成了翡翠城小区内部停车位的稀缺和紧俏。&&案例 2&&半岛城邦二期&&取消租车位，有业主停外面路边&&记者又来到城南三环外的半岛城邦二期，以租房查看车库的名义顺利将车开进了小区。在小区负一楼停车场，记者看到约有45%的车位上停放了车辆，空余车位上方仅有少数悬挂了车位租赁信息牌。下到负二楼，这里显得更加空旷，正在做保洁的阿姨告诉记者：“负二楼空得很，有大部分都没停车。”&&住在小区内的何先生告诉记者，小区停车场很空，“开始可以租车位，所以很多人都是租来停车，现在不让租了，少部分业主买了车位，大部分业主则把车停到小区外面的路边。”&&记者在小区内发现张贴着出租车位的信息，按照电话拨打过去，对方称车位是标准车位，但是已经租出去了，租金为280元/月。&&随后记者来到物管处想了解一下车位的租赁方式，物管方表示，目前小区内大约有1500个车位，但是只卖不租。记者问为何不出租，对方回答：“看起来很空，其实大多数都被业主买下了。以前也租过车位，但是后来买的人越来越多，怕租出去后影响销售就取消了租赁车位，目前车位基本饱和。”&&【专业解析】半岛城邦入住率也较高，但车位依旧空置较多，一则是因为车位配比高，停车位较多；二是周边道路为业主提供了不少的停车位，有效降低了停车场的需求率。&&案例 3&&龙光天悦龙庭&&车位只租不售，价格还要涨五千&&接下来，记者来到位于锦江三环路科创路口的龙光天悦龙庭。记者在负一楼看到约有25%的车位上停有车辆，而空车位上方并未悬挂任何车牌出租的信息。负二楼基本无车辆停放，有部分机械车位同样处于空置状态。而在空置的车位上记者发现，都安装了地锁机械装置防止停放车辆，临停车辆都停放在机械车位上。业主李小姐告诉记者，小区2014年交房，“现在地下停车场好停车得很，基本都是空的，我都感觉车位买亏了。”&&物管方告诉记者，小区车位目前销售确实较少，车位只售不租，但原因不太清楚。随后记者以购买车位的名义电话联系了龙光天悦龙庭的工作人员，对方告诉记者，9月20日以后，车位将每个上调5000元。负一楼车位14.5万元/个（标准车位），负二楼13.5万元/个，机械车位的价格暂时还没有制定出来。&&【专业解析】该小区停车场空置率较高，可能是去年刚交房，业主入住率并不高，且车位比达到1：1.4，周边道路均可作为临时停放点，业主对车位的需求性还没有凸显出来。&&业内分析&&车位成刚需 滞销或因价格太高&&同处成都较好地段的上述三个小区，车位租售情况却冰火两重天。据悉，目前成都车位比一般按照住宅（含公寓）100平方米的建筑面积配备1个车位，根据楼盘档次不同，开发商会主动提升到1：1，甚至1：1.5或更高。针对各大小区车位租售的不同情况，记者咨询了睿意德董事兼西南大区总经理张建华，他表示：“车位销售收益属于开发商，租赁收益归属物业公司，而租赁收益在摊销管理成本，且利润短期内并不明显，开发商自然选择销售的较多。部分小区车位滞销主要是因为价格过高，有些开发商更是捂位惜售，待小区入住停车位需求凸显后再高溢价销售。”&&目前成都部分小区车位价格猛涨，张经理表示，对于主城区小区而言，车位是刚需产品，但大有“奢侈品”的发展趋势。汽车保有量持续增加的背景下，给价格制定者带来太多心理预期，从而导致了车位价格的不断攀升。&&律师说法&&只售不租，侵犯业主选择权&&就部分小区内车位只售不租的情况是否合理，记者采访了行业资深律师。律师表示，根据《物权法》的规定，小区车位应当首先满足小区业主的停车需要，部分小区车位只卖不租实际是侵犯了业主的权利。“车位是商品，既然是商品消费者就拥有选择权，而部分开发商只卖不租，实际上是排除了消费者的选择权，形成一种强制交易。”&&专家支招&&最佳买车位时机&&销售初期或使用前&&对于目前车位是否可以购买？购买车位时需要考虑哪些因素？睿意德董事兼西南大区总经理张建华建议，购买车位需求基于家庭持车计划而定。一般建议购买车位，即便短期不使用，也可以出租，而最佳购买时期是销售初期和使用前购买，关键点在于开发商出售价格是否符合业主选择标准。如果小区车位比配置较少、便利化需求显著的可以考虑优先购买车位；即便短期没有购车计划，在资金允许情况下，也可作为投资目的，但前提是车位总价不能过高。&&成都商报记者 张剑 摄影报道
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不租商业房能开公司创业？ 找家商务秘书企业挂靠就好啦
新蓝网·浙江网络广播电视台
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核心提示：日，杭州市拱墅区行政服务中心，杭州市首张商务秘书企业营业执照发放，这标志着杭州市“不租商业房，也能开公司”的零门槛创业正式开始。据悉，商务秘书企业（以下简称托管公司）是提供住所托管服务及其他配套商务秘书服务的企业，那些从事网络商品交易及相关领域的企业都可向其申请托管来注册公司并享受各类代理“跑腿”服务。
新蓝网6月2日讯 自商事登记制度改革以来，在“互联网+”的时代背景下，注册资金认缴等一系列举措激发了大众的创业热情。然而，除大学生创业企业符合一定条件允许在住宅登记、一楼底层住宅符合要求可开办公司以外，申请企业注册必须有非住宅的商业用房作为经营地址方可登记，这给不少对经营场所要求不高的初创型电子商务等企业带来不小压力，而在实缴资金松绑后，住所登记的较高要求成为了企业注册的主要瓶颈。为此，杭州市市场监管局针对该情况出台了《杭州市商务秘书企业登记暂行办法》(试行)，允许电子商务企业进行住所托管。这标志着杭州市“不租商业房，也能开公司”的零门槛创业正式开始。从此那些想从事电子商务、咨询、文创领域的热血青年们真的可以甩掉商业出租房，直接爱哪哪儿待着都行，疯狂创业了。简单来说，一句话：把你想成立的企业交给一家托管公司，住所挂靠到它旗下，就可不用理会各种行政审批，乐颠颠的去创业了。对于托管公司的出现记者也有一些疑问，并特地采访了杭州拱墅区工商局行政审批科付科长。一问：这种托管到底靠不靠谱？放心，完全靠谱。据付科长介绍，此“托管”属于创新型的概念，是根据国务院“简政放权”精神所做出的合法举措，在直接减掉“必须拥有商业用房作为场地”的硬性条件后，目的是降低成本去扶持那些对运营管理住所要求不高的初创企业。同时，该企业成立之初所需的各类手续（工商、税务等环节）及运营中大部分相关事宜（记账、年度报告、法律文书接收、与客户沟通见面等事宜）都可交给托管公司办理。相比按普通流程注册的公司，找托管公司来办理仅需一个托管协议就成，因为不涉及经营地点，所以什么产权证明、住房合同以及因此引发的各类“纠结”和纠纷统统都得靠边站。通俗点说，被托管的企业就是正正当当成立了一家公司，除了一次性把申请书、股东协议等必须文件交给托管公司，后续就真的不需各种跑腿了。据了解，目前首家商务秘书企业可进行托管的企业类型主要为电子商务和网络科技两种。二问：大学生创业可以走这个省事儿通道吗？可以。根本不叫事儿，好吗？付科长说了此举措的出台，主要目的之一就是为了方便大学生创业，减轻其创业负担和各种“麻烦”。而此托管诞生，完全值得大学生“喜大普奔”。毕竟，现在大学生创业集中的领域恰恰就是电子商务、互联网企业，想干出一番“伟大”之前，往往都困顿于“房租”与“手续”。不过这下好了，成本大大降低后还可以在家、在寝室靠台电脑、靠部手机走向人生巅峰，CEO们可不要太激动。所谓“自由职业”，这才叫“行货”吧。同时，据付科长介绍被托管的企业就是正正当当的成立了一家合法公司，除了一次性将申请书、股东协议等必须文件交给托管公司外，就真可以直接赚钱了。而也正是因为此，大学生创业者给自己签三方、签合同，盖章什么的都so easy。三问：费用怎么算？自己私下要特别注意的点是啥？代管费用目前是按照被托管企业的类型和代理服务数量所需多少来划分的，目前最低档仅需2000多元，即可享受基础性的托管服务，当然，具体的还要找托管公司来咨询。最后，再提醒下，被托管的企业要秉着不扰民的原则来经营，还有不能把家里变成仓库，除了这两点，没了。（实习记者 徐文强）
来源：新蓝网·浙江网络广播电视台编辑：吴敏洁