房子已经是公房产权单位不愿房改房了，为什么还要参加房改

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-27 22:03 标签： 公房产权单位不愿房改

　　广东省某国有器材公司于2000年6月召开职代会，通过《关于公司公有住房出售的规定》。其中规定：购买公房的职工，须为公司服务12年以上，方可享受房改房待遇；服务年限未满而离职者，每少一年须向公司多交1万元作为补偿。据此，该公司将7名服务年限为5~10年的原职工告上法庭，以多次催要补偿金未果为由，要求对方返还其按房改政策所购的住房，并在一审中胜诉。7被告不服判决，提起上诉。日前，广州中院二审开庭审理了此案。

　　1999年11月，广东省某国有器材公司的员工与公司签订了《广州市公有住房买卖协议书》，购买了公房。之后，2000年6月28日，公司召开职代会，通过了《关于公司公有住房出售的规定》，规定购房员工必须为单位服务12年，服务年限未满而离职者，每少一年须向公司多交1万元作为补偿。7名未满服务年限的员工因此与单位闹上了法庭。

　　法院认可职代会“规定”

　　购房合同中约定，“乙方（员工）必须遵照执行由产权单位职代会制定的售房规定”。这成了一审时双方争议焦点。单位认为，职代会在2000年通过的《关于公司公有住房出售的规定》就是合同中所指的“售房规定”。法院认为，公司向职工售出的单位住房价值远大于购房职工所交的房款，这是在一定的历史时期由单位向职工提供的一种福利待遇，由此形成特殊的买卖合同，但究其本质仍属民事行为。因此，该公房买卖合同真实有效，双方应自觉履行。法院还认定，职代会通过的《规定》属于《广州市公有住房买卖协议书》的补充内容。劳动关系解除后，作为购房者需为原单位连续服务规定的年限时间条件已不具备，而且被告又不愿意按《规定》补交房款，因而构成违约，法院支持单位提出的退款收屋的要求。

　　问题一：新规定能否溯及旧合同？

　　7名职工不服判决提起上诉。他们的代理人陈孟君律师认为，购房合同订立于1999年11月25日，而职代会制订《规定》的时间是2000年6月28日，合同订立之时《规定》尚不存在。从生活常识和法治原则来看，“法不溯及既往”，后出台的规定不应该对之前的合同产生约束力。而且，7名员工在该规定出台之前即与单位终止了劳动合同关系，不再是原单位职工。上诉人既不是职代会代表，在职代会中也无人代表其权益，因此也不应对职代会所做出的决议承担义务。

　　单位则坚称，该规定由职代会依法依程序制定，并且已被一审法院认定有效。

　　问题二：房改房与服务年限挂钩

　　员工方认为，房改房是国家对其工作人员长期来“低工资收入”的一种福利补偿，从法理上讲，单位无权强行收回。

　　单位的代理人则称，房改房政策与服务年限挂钩，其实在国家以及地方的法律法规中都有体现，而且也被社会普遍推行。

　　陈孟君律师认为，房改政策改革之初，实行的是标准价，员工购买后只享有部分产权；其后深化改革，逐步实行成本价，员工购买后享有全部产权。再后，逐步取消了流通限制，已购买的房改房可以出售，以成本价购买的，只要补交士地出让金，所得收益全部归个人；以标准价购买的，补交土地出让金和相关费用后，由单位与个人按产权比例分成。因为成本价与市场价之间的差额其实就是土地收益，职工能以较低价格购买公房，这种优惠其实是国家让的利，与单位无关。也就是说，购买公房的职工并没有占单位的便宜。单位不应当在出售公有住房时附加苛刻条件，这是与房改政策相悖的。

　　法官：房改房纠纷调解为上

　　二审时，双方均表示愿意接受调解。但被上诉方表示，公司属于国有性质，所有财产包括这几套房改房都已在国有资产管理部门登记备案，因此要在补偿金标准上有所让步几乎不可能；而且，这次一旦让步，就很难向已按同一《规定》执行的其他职工交代。

　　据悉，若调解不成法庭将择日宣判。

　　有关人士表示，由于与住房制度改革的相关法律并不完善，此类房改房纠纷案件屡见不鲜，其结果往往以一方完全胜诉告终，败诉方损失一般会很大。其实，不妨双方各退一步，达成和解―――失去一点，得到更多。（来源：广州日报）

　　日前，记者从有关部门获悉，单位可以按照市场价出售房改房。目前本市各单位向职工出售公有住房的价格是1560元/平方米，而同样地段的房，市场价可能是4000元/平方米，也可能是6000元/平方米。为了落实《关于房改售房若干问题的通知》（京国土房管字[2000]第178号）文件，市国土房管局、市房改办发布了《关于单位按市场价出售公有住房有关问题的通知》（京国土房管改字[号）。该通知指出：

　　■市场价出售公有住房的对象

　　目前，市场上有一些单位效益不错，职工工资收入中已全部包含住房消费的部分，那么单位就不再为职工提供住房方面的补贴。比如建设银行总行等一些单位在向职工出售公有住房时是按照市场价出售公有住房的，由于在该《通知》出台前，市场价出售公有住房的规定，只是仅仅停留在原则性的规定上，没有出台可供实际操作的细则，所以，这个通知的出台，对于一些按照市场价出售公有住房的单位将有据可依。

　　■市场价出售公有住房的程序

　　首先，单位按照市场价出售公有住房，必须是取得权属证明，也就是具有确权证明和经权属登记部门审核同意签注意见并加盖公章的具结保证书，才可向职工出售公有住房，如果没有取得权属证明的，须在办理权属证明之后，由产权单位按照公有住房出售方案审批管理权限，上报主管房改部门，由房改主管部门审查后符合政策的，由房改部门批准同意出售。

　　其次，签订公房买卖合同。产权单位和职工正式签订公房买卖合同，并持批准文件到房屋所在地辖区内地产交易管理部门办理过户手续。

　　第三，土地出让金的交纳。对于售房单位购买的如果是商品房，那么在按照市场价向职工出售公有住房时，不需再补交土地出让金。但是，对于单位自建、联建以及其他方式取得的尚未补交土地出让金的住房，应由产权单位按规定持合同、房契过户材料及房屋所有权证复印件到市国土房管局土地出让处补交土地出让金，补办土地出让手续。

　　第四，办理房改备案及测绘房屋。售房单位持以市场价出售公有住房实施办法、房改部门的批复、所售住房权属证明复印件、土地出让合同以及土地出让金的证明，到房屋所在区、县政府房改办备案。

　　各区、县房地局在接到区县房改办开出的房改售房备案通知单后，即可按照房改售房的有关规定指导单位进行测绘。然后申请办理过户手续，领取住房产权证。

　　■市场价出售公有住房的产权性质

　　根据购买价格和住房属性不同，职工按照市场价格购买公房，支付了与购买商品房同等的价格，土地性质也是出让方式，所以在向职工发放房屋所有权证时，按照商品房产权性质办理产权，发给商品住房产权证。

　　■市场价出售公有住房再上市

　　对于按照市场价出售的公房，由于其产权性质属于商品房，所以上市时，不是按照成本价或标准价购买公有住房再上市时，采取分段价格、收益分成的原则。即按照市场价购买的公房在上市时不再进行收益分成。

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