委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
之所以强调“委托公证背景下”，是因为提到“委托公证”就容易让人联想到可能存在民间借贷，买卖担保（让与担保），甚至一些不合法的现象。从本文所附案例可以很清晰地看出找到一个妥当的法律依据来认定合同效力的重要性。因为本文所附案例比较有代表性，所以今天所讨论的这个问题也就以本文的案例为例展开。
无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
这个地方所谓的合同有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的合同无效也是指的处分行为无效，并非负担行为（债权合同）。另外，《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……】
非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是，本文所附案例中，委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么，对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人（房屋所有权人）对被委托人（其债权人）的委托事项中不包含房屋买卖，或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。
“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”
被委托人（以委托人的名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖合同，如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），再加上几个“不合常理”（证明被委托人与第三人恶意串通），就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是，如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】，第三人（买受人）可以合法地保有房屋。当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了。
附甲与乙房屋买卖合同纠纷案
案情简介：上海市某区某路某弄某号202室房屋（以下简称系争房屋）原系乙所有。2011年5月10日乙与丁签订《房产抵押借款合同》，约定乙向丁借款人民币115万元（以下币种相同），借款期限为2011年5月10日至2011年7月9日止，借款利息3,500元每月；乙以自有的系争房屋作抵押，向丁提供担保，并于本合同签订后至区房地产交易中心办理抵押登记手续。
同日，乙与丁就上述115万元借款办理了抵押权人为丁的抵押登记手续。 2011年5月10日，乙出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，该委托书于2011年5月11日经上海市嘉定公证处公证。 2011年11月7日，丁以乙（合同甲方）的名义与甲（合同乙方）签订《上海市房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方将系争房屋以115万元的价格转让给乙方；乙方已于2011年10月28日支付定金5万元给甲方，2011年11月15日乙方支付首付款30万元给甲方，甲方同意乙方在向银行申请贷款后支付房款90万元给甲方，支付日期以银行放款日为准，贷款不足部分乙方在交易过户当日用现金补足给甲方；甲方于2012年1月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲乙双方于2011年12月31日前共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续。 2011年11月7日，丁以乙名义向甲出具房款115万元的发票。2011年11月1日，丁申请注销了系争房屋上设定的其为抵押权人的抵押登记，并与甲一起申请办理了系争房屋的产权过户手续。2011年11月8日，系争房屋产权登记至甲名下。2012年1月12日，甲分两次向丁的银行帐户转账40万元；2012年2月29日，甲向丁的银行帐户转账12万元；2012年3月2日，甲向丁的银行帐户汇款40万元；2012年3月6日，甲向丁的银行帐户转账13万元；2012年3月13日，甲向丁的银行帐户转账5万元。2012年2月19日，甲至系争房屋处要求乙交房，双方发生争议，报警后经上钢新村派出所调解。
原审另查明，甲在签订《买卖合同》过程中未至系争房屋看房，现系争房屋由乙居住。
甲诉称，其与乙签订的《买卖合同》明确约定，乙将系争房屋出售给甲，并于2012年1月31日前向甲交付房屋。嗣后，甲依约支付了房款，并于2011年12月8日将系争房屋的产权过户至自己名下。但当甲要求乙交付房屋时，乙拒绝交付。故甲诉至原审法院，请求法院判令：1、乙立即向甲交付系争房屋；2、乙向甲支付延期交房违约金，自2012年1月31日起至实际交付日止，按总房款115万元的每日万分之五计算。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一（民）初字第17333号】本案的争议焦点在于如何认定丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》的效力。而审查合同的效力首先在于认定丁有无权利以乙名义出售系争房屋。根据查明的事实，乙虽然于2011年5月10日向丁出具了委托丁代为办理系争房屋的抵押登记、注销、代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等十项权限的委托书，但该委托书与《房产抵押借款合同》及抵押登记一起签订和办理，该委托书显然系乙为向丁借款而签订，实际上是乙为上述借款提供的一种担保，乙并无委托丁出售系争房屋的真实意思表示。
在系争房屋的买卖过程中，甲与丁的交易行为多处有悖于正常的房屋买卖。其一，丁在甲仅支付了5万元定金的情况下，即向甲出具了全部房款115万元的发票，并与甲一起申请办理了产权过户手续；其二，系争房屋的转让价款恰好与乙向丁的借款金额115万元相同，该房屋价格未经乙同意并确认，且房款由丁领取而一分未支付给乙；其三，甲在交易过程中未实地看房，并且其在2012年2月19日得知乙对丁出售系争房屋的行为有异议的情况下，仍然多次向丁支付房款。甲辩称，丁在甲未支付大部分房款的情况下就为甲办理了过户手续，是因为甲不确信系争房屋上的抵押能够注销和丁能够代为办理过户手续，丁是应甲的要求这样做的。甲在过户后一个多月才向丁支付第一笔房款，是因为甲要筹集资金。甲在2012年2月19日之后仍然向丁付款，是因为相信丁有代理权，甲希望继续履行合同。但甲的上述辩称明显与常理不符，亦无证据证明，原审法院不予采信。从甲与丁之间上述有违常理的交易细节可以看出，丁并非正常的代理乙出售系争房屋，甲亦非善意的买受人。根据我国法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。乙无委托丁出售房屋的真实意思表示，丁以乙名义与甲签订《买卖合同》构成无权代理，之后乙不予追认，且甲在买卖过程中并非善意，故丁以乙名义与甲签订的《买卖合同》无效。甲要求乙交付系争房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于《买卖合同》无效的后果，甲、乙在本案中并未提出相应的请求，故本案不予处理，甲、乙可另行主张。丁经原审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，原审法院依法缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，于二○一二年十月九日作出判决：驳回甲的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由甲负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第3348号】本院认为，本案的争议焦点为甲是否可取得系争房屋的所有权。2011年5月10日，乙向丁出具经公证的委托书，该委托书载明丁有权出售系争房屋。因此，从该委托书分析，丁具有出售系争房屋的权利，其代理乙与甲签订系争房屋买卖合同的行为不构成无权代理。然而，丁应当本着维护被代理人乙合法权益的宗旨为行为，甲在购买系争房屋时也应当尽到必要的谨慎义务，更不得与丁恶意串通损害乙的利益。从本案分析，甲与丁的行为存在如下问题：首先，对个人而言，购买房屋属于重大事项，因此，至系争房屋处进行实地看房，据此确定房屋内的实际居住人等情形对个人而言显然具有重要意义。然而，甲在购买系争房屋时从未至现场进行过验看，这有违一般生活常理；其次，2011年11月7日，甲与丁签订系争房屋的买卖合同，并明确约定相关房款的支付日期。截止该日，甲仅向丁支付了5万元的定金，并未支付其他任何房款。但丁却于当日向甲开具了发票，表明其已收到了全部购房款。这一行为让本院不得不怀疑双方交易的目的。再次，2012年2月19日，甲与乙就系争房屋发生争议，并进而导致派出所介入处理。此时甲应当明知乙并无出售系争房屋的意思。然而，甲还于2012年2月29日、2012年3月2日、2012年3月6日以及2012年3月13日向丁支付共计70万元房款，这亦与常理相悖。本院结合上述事实，认定丁与甲之间恶意串通，损害了乙的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条第（二）项之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。同时，根据我国《民法通则》第六十六条第三款的规定，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此，丁与甲之间就系争房屋签订的买卖合同无效，甲无权据此取得系争房屋的所有权，其无权要求乙搬离系争房屋并向其支付延期交房的违约金。甲如认为自己的权益受损，可另行向丁主张。综上所述，原审所作判决并无不当，本院应予维持。上诉人甲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币900元，由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。
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法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
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附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
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虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。二手房交易只公证不过户行吗？_网易财经
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　　房子公证后就属于自己了吗？
8月10日，刘先生到省城五一路的一家中介机构，想买一套二手房。“我看好房子后，中介工作人员说这套房子还有半年房产证才满5年，那时才能办理房产过户。”刘先生说，他当时有些担心，怕买房中出现问题，“当时中介工作人员说可以进行房产公证，说公证完后房子就是我的了。我觉得既然是国家公证，应该没问题，就同意了。”
刘先生交了10000元的定金和8000元中介费，并与这家中介机构签了一份协议，上面写了订金10000元，并于8月24日一起去公证处做公证。
回家后，刘先生发觉合同上没有写具体过户时间，又对房屋公证心存疑虑，“我找了位律师朋友咨询了一下，谁知道他说这种和中介办理的房屋公证是委托公证，对房屋能否安全过户没有保障。”
记者联系到刘先生说的这家中介机构。负责二手房交易的一名工作人员说，他们那里的二手房有的可以直接过户，有的因为房产证还没办下来或没到5年期限所以要过段时间才能过户房产证，如果要买的是还不能过户的房子，可以先办房屋公证，等房产证到期后就能过户。“是直接过户还是先办房屋公证由顾客选择，都没有问题。”
随后，记者又联系了太原市几家房屋中介，对方的说法大同小异，都说如果房屋不能立即过户，做个房屋公证就行了。一家房屋中介销售员说，“每个月，我们都会接待几个来买二手房的，其中不少都是做的公证。”这名销售员说，选择做公证主要可以少交税，有的是因为房产证暂时没有办下来，“如果买房者不放心，可以把房屋交易公证和委托公证都办了，这样更保险。”
　【公证处】
　　委托公证不对产权转移进行公证
房屋公证是什么？9月4日上午，记者来到太原市城北公证处，张主任告诉记者，房屋公证有很多种，比如继承、租赁、买卖等，“二手房屋交易公证即房屋买卖公证，是证明买卖双方有买卖关系事实，合同体现了双方的真实意愿。”张主任说，经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证，是公证委托方授权给受委托方代办某些手续，比如卖房者委托中介帮助他卖房，并就此签订了协议，公证处对这个协议进行公证，“但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。”
另外，张主任介绍，他们这里二手房公证由中介预约的比较多，也有不少房主与购房者直接来办理房屋公证的。“我们在办理二手房屋公证时，都会先对要交易的房屋进行审查，并要求公证双方都到现场。”
【房地局】
　　房屋公证不保险建议直接过户
记者来到太原市房地局房屋交易大厅，杨晔副科长告诉记者，想通过办理房屋交易公证或委托公证进行二手房交易都不靠谱。“二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交5.675%的营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。”杨晔说，一般希望做公证的多数是房屋中介、炒房者或房屋本身有问题的，如办不下房产证的人，“他们为了让购房者安心，就进行房屋公证，但事实上，这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。”
杨晔说，“我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。”杨晔建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，“不要一味贪图便宜，办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。”
　【律师】
　　房屋买卖公证可能存在六种风险
二手房买卖中不直接过户而选择进行公证，购房者可能会承担怎样的风险呢？山西华闻律师事务所段富成律师说，在房屋买卖公证中，可能存在六种风险，要尽量规避：
第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。
第二种，房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
第三种，房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说：“我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同，并做了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。”
第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
第五种，联建房、拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。
第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说，一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。
如果购买中介介绍的房屋出现问题，中介没有责任吗？“除第一种情况是由于卖房者主观意愿违反合同，其他几种情况中，如果购房者的购房行为出现问题，中介也应负有一定责任。”段律师说，中介在卖房者与购房者中进行信息沟通的作用，为双方有偿提供真实、合法的信息，如果在此过程中，因为信息出现问题导致双方中任何一方受到损失，中介都应负一定责任。
如果购房者买的二手房确实暂时不能过户，有什么办法可以减少风险吗？段富成说，房屋公证的法律效力很有限，但目前来讲，除了直接过户，并没有什么很好的方法可以避免交易风险。(记者 冯戎 实习生 何佳子)
本文来源：山西新闻网-山西晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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