【摘要】：人口老龄化目前已经成为国际社会普遍关注的重点问题。在很多发达国家,早早进入老龄化社会的同时,也一直在探索和实践形式多样的养老模式,用以减轻政府财政的养老负担,提高老年居民的生活水平。其中,以房养老是近几十年来多个国家都在尝试推行的一种具有金融工具性质的养老模式。美国目前是该模式发展最为成熟的发达国家,此外,加拿大、日本、澳大利亚等一些国家也已经有了数十年的发展经验。中国早在21世纪初就已经跑步进入了老龄化社会。而随着时间的推移,“计划生育”政策带来的人口年龄比例问题将愈发明显,迅速增长的老龄人口不只对我国社会保障体系带来沉重压力,大量的4-2-1家庭也将面临前所未有的养老压力。面对严峻而紧迫的养老负担,我国政府审时度势,未雨绸缪,于2014年果断提出开展老年人住房反向抵押贷款试点的意见,即开展以房养老模式。但由于我国目前仍缺少开展以房养老模式的理论基础和实践经验,该试点工作进行至今,效果并不尽如人意。以房养老模式的推行之路,任重道远。本文首先介绍了我国目前人口老龄化的现状和我国形式多样的养老形式,介绍了国内外对于以房养老问题的研究成果,并阐述了相关概念。其次,介绍了我国以房养老模式的发展历程和现状。随后,本文重点是以北京地区为例,对以房养老模式的开展进行分析研究。首先,文章介绍了北京地区人口、住房、养老的基本情况,提出北京地区开展以房养老模式的有利条件和积极作用；其次,根据目前的以房养老产品和试点工作的开展情况,分析北京地区在开展以房养老模式中可能存在的问题,包括制度不健全、传统思想障碍、金融机构和客户面临风险、产品吸引力不足、抵押房产限制、保险行业的不良口碑制约；之后,详细介绍了美国、加拿大、日本等几个发达国家以房养老模式的发展历程,并通过比较分析,总结成功经验和失败教训,挖掘值得我国借鉴和学习的宝贵财富；最后,从法律制度、宣传推广、政策支持、专业化建设等四个方面提出北京地区开展以房养老模式的建议和意见。全文主要讨论的是以房养老模式中最为重要和复杂的一种形式——住房反向抵押贷款,其他形式通俗易懂且已被广泛应用,本文不做过多陈述。本文分析研究对象为北京地区开展以房养老模式,不适用于全国。

【学位授予单位】：中央民族大学
【学位授予年份】：2016

澳大利亚是南半球经济最发达的资本主义国家，房地产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一标准。那么中国人在澳洲购房到底有什么好处和要注意哪些事宜呢？

澳洲房产历经百年，交易机制成熟透明，政府监管得力。没有资金风险。空置率仅仅1.6-1.8%。澳洲房产近60年来平稳增值。经历8个轮回，年均增值8-12%，大约7-10年翻一翻。是投资理财、分散资金风险、抵御通货膨胀的最佳工具。

澳洲房产不用卖出就能获得现金流。房产增值部分经同一家贷款银行评估后可贷出增值部分的80%。增加您的现金流动，让你的资产不断滚动，这就是西方版的鸡生蛋，蛋孵鸡。

澳洲房产首付低，贷款最高可达80%（一般为70％一80％之间,目前贷款收紧），自有资金收益率高。

工具高通胀下，人民币绝对购买力下降，对内贬值、对外升值。单一持有人民币本身也是最大的风险。抵御通货膨胀的最佳方式是持有强势货币，如加币、澳币这样的资源性货币。因为这些国家资源是不可再生的，只会越来越贵。在澳洲买房后，购房人可在贷款银行申请对冲账户。有多余的资金，可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。既享有了高额活期存款利息，又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单，收益无穷。

澳洲买房在同一家银行可15年只还利息不还本金，随着时间推移房租房价增长，以15年后的租金来还今天欠银行的钱，以租养房轻松投资。澳洲租房文化盛行，居民中有近30％人租房住，房子都很好出租。

澳洲买房首付30％即可30万可以撬动100万的资产。收益是全款买房的3.3倍．风险是全款买房的1/3；

澳洲无房产税、无遗产税，是非常好的财富载体。中国的房子产权70年，建筑设计寿命50年．房龄超过20年，银行不予抵押贷款。 2020年左右，中国进入老龄化社会．城市化进程仅此一次，指望政府拆迁赔偿已不可能实现。

七 子女海外留学教育资金

通过澳洲房产的增值可实现儿女的免费海外留学。为了节约留学澳大利亚的成本，父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流，并且日前这种趋势越来越热。

澳洲房产高达百年的使用寿命，土地永久产权，通过地契抵押可贷款进行房屋重建。通过租房带来的源源不断的正向收益．实现以房养老。而中国的房子因产权问题，市场不够成熟，超过20年即破旧不堪．银行不予贷款，无法实现以房养老，更无法实现财窗的传承

澳洲有多次往返自由签证，另外澳洲十年签还可能试行。这时候在澳洲购入房产相当于提前埋好种子，为这个十年签开通作移民铺垫。 总而言之，持有海外房产将变成身份及财富的象征。

在澳洲买房在费用上有什么需要注意的事宜呢？

在澳洲买房除考虑房价外，还有一些其他相关的初期费用也要计划在预算里。虽然一些符合条件的住房能够得到政府的首次置业补助和印花税优惠，您还可以向银行贷款以减轻经济负担，但房屋的首付款加上购房相关的初期费用也不是一笔小数目，需要您手头准备足够的资金。

假设您准备购买60万左右的房子，如果贷款80%，那就要准备12万首付款，如果购买的是期房，签合同时只需支付10% (6万)，剩余首付款到过户时才支付。

过户律师帮你解读合同、办理房产交割事宜，要收取1000澳元上下的费用。若购买的是期房，一般在签署购房合同时先支付一半，交房前支付另一半。

3. 外国人购房申请费

海外人士要另交投资申请费，100万以下的房子交5千，本地居民不用。有的开发商可为海外买家预留名额，可以免去这笔费用。

1. 主体建筑结构检查费

若购买的是现房别墅，买房前有必要请专家对房屋主体建筑结构进行检查。如对电源插座，水电设施，门锁，窗户，墙壁，地板，天花板，阳台，管道和排水道的检查。每个地区的价格不一样，一般不到500澳元。

若购买的是现房别墅，买房前建议也要做白蚁，蛀虫检查。费用可能在200澳元上下，具体要看相关公司的报价。

3. 房产转让注册费和产权检查费

房屋所有权的合法转让一般由产权转让中介或过户律师来进行，除了律师服务费，过户时还要向政府缴纳房产转让费和产权检查费。

贷款机构可能会收取一次性的开户费，评估费和其它的手续费。预算可打在1000澳元左右。如果贷款额度超过房价的80%，还需额外缴纳大约占房价1%-3%的房贷保险金。

5. 印花税及附带登记费

转让澳洲土地或物业要向州政府缴纳印花税，每个州的印花税政策不一样。本地居民如果在西澳购买43万以下房产，而且是首次置业者，则不需要交印花税。悉尼，墨尔本等东部城市对非澳洲PR居民会加收印花税。目前西澳州对海外人士没有多收印花税的政策。

如果要请人搬家或翻新装修的话，需要自行安排相应预算。过户后一般需要安装窗帘，安置家电等。

每月还贷额取决于你挑选的贷款产品和银行利率。若贷款选择只还利息，每月还可少还几百。

2. 市容建设费和水务费

市容建设费是定期交给区委会的费用，用于市容维护和垃圾处理等。水务费是水公司收取的服务费，包括污水净水处理费等，而不是日常用的水费。

若购买的是共有产权的房屋，比如联排别墅和公寓，需定期缴纳物业管理费，具体金额取决于房子的面积以及所在物业的公共设施配备。独立别墅则需要自行维护，每年也要预留一些费用。

自然灾害和交通事故等非人为因素造成的房屋结构性损坏都可通过建筑保险得到赔偿。

如要对屋内的设施和财产进行保险，可另外购买财产保险，保险费取决于具体保险内容。房子若用来出租，需要购买房东保险，保障租金损失及房屋破坏。

依据土地的评估价不一样而不一样，一般费用为几百澳元/年。依据各个州的法律有所不一样，大部分区域只征收投资房的土地税，自住宅则不需求付。假如是税务居民，以上大部分费用可作退税。

悉尼近奥林匹克公园楼盘

项目户型：1-4房户型，超大室内室外面积；

项目位置：坐享奥林匹克公园，悉尼城市天际线和海港大桥无敌美景；

室内装修：全通透落地玻璃窗，让自然光渗透到屋内每个角落；

项目配套：打造整体Carter St社区规划，大型超市，零售商铺，餐馆咖啡吧应有尽有

项目价格：575,000澳币起

项目位置：东面看山，西面看海，北看CBD，毗邻南澳大学和阿德莱德大学

室内装修：主卧带卫浴及步入式衣帽间，次卧配嵌入式衣橱，2.7米层高，中央空调，大落地窗。全套SMEG厨具、石质台面。两面大阳台，客厅、主卧180度落地窗

项目位置：墨尔本市中心黄金位置共56层，于墨尔本中心购物广场和皇家理工大学相邻。路下10几条公车路线，市中心最便捷的交通，上百家购物顶级商务以及名校学府尽在咫尺。

所在学区：百大公立小学；第一公立中学

是否包租：5年+2年包租协议

　　1.本题本由给定资料与申论要求两部分构成。考试时限为150分钟。其中，阅读给定资料参考时限为40分钟，作答参考时限为110分钟。满分100分。

　　2.监考人员宣布考试开始时，你才可以开始答题。

　　3.请在题本、答题纸指定位置填写自己的姓名，填涂准考证号。

　　4.所有题目一律使用现代汉语作答在答题纸指定位置。未按要求作答的，不得分。

　　5.监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，将题本、答题纸和草稿纸都翻过来留在桌上，待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。

　　1.据国家相关部门统计，截至目前，中国有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，大中城市空巢家庭高达70%。近年来，随着老龄化速度的加快，中国已逐步步入老龄化社会，“养老”成为社会保障体系面临的一个非常严峻的问题。目前我国养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。近年逐渐兴起年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用的“以房养老”新模式。

　　即使参加了社保的老人，以目前“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金平均不过每月几百元，对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。

　　全国的情况也大抵如此，只是数字上略有差别。这也正是90%的人对养老有危机感的原因。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。以房养老，无疑给人们提供了生存的又一种选择。

　　2011年10月21日，北京市民政局发布《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。北京市老龄办相关人员表示，对“以房养老”进行论证研究已经开始实施，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。

　　2.“以房养老”概念的提出，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”

　　首都经贸大学金融学院院长谢太峰更直言：“‘以房养老’概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。”

　　“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解决养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老’，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”谢太峰说。

　　浙江大学经济学院教授柴效武长期从事“以房养老”的模式研究。他认为，“以房养老”模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款，退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

　　目前，不少国家都采取了“以房养老”措施应对人口老龄化。在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。通过“以房养老”，可有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路。

　　民政部副部长窦玉沛表示，“以房养老”问题在西方已经有多年历史，现在在国内也开始有了。但如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人的合法权益。

　　3.“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。

　　“以房养老”可以让老年人拿到比出租房产高得多的现金来养老，充分享受晚年生活，但自推出以来做的并不多，是各种原因让看起来很美的“以房养老”落实起来却困难重重。

　　对于“以房养老”来说，就像送老人到养老院的老话题一样，首先面临的就是传统观念的冲突。据一项网络调查显示，有近7成网友不赞成父母“以房养老”。名为“粉末凝香”的网友留言说：“我坚决不同意，我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧，犯不着让老人抵上自己的房子。况且算上利息要还给银行的钱也不少啊。”

　　在龙潭公园，一位看外孙的老大爷听路人聊到“以房养老”的话题时，就干脆地说：“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活，就是不够花了，也有孩子呢!反正不会把房子押出去，要是这么做了，人家会觉得你的孩子没本事。另外，这房子是我要给孩子留下的财产呀，不能给银行。”老爷子坚持认为，把自己的房产传给子孙后代是老辈留下来的传统，不能丢掉。在围观议论的七八位老人中，全都表示不能这样做。只有一位老同志留了一点活话：“我们两口子有三套房，如果实在缺钱了，可以拿一套去试试。”

　　实操层面的突破，吸引与放大了社会对“以房养老”模式的关注。但包括银行、保险在内的多家金融机构表示，暂无开展相关业务打算。“现在没有精力做，也没有办法做。”某股份制银行个贷中心负责人坦言，从未考虑过“倒按揭”。据了解，我国“以房养老”金融产品推出的相当大一部分阻力来自于金融机构没有推出相应的配套产品。2007年，曾有消息称，“幸福人寿”将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说，相关产品仍在研发中，至于何时推出还不好说。

　　与我国相比，西方国家与“以房养老”相关的配套金融产品很丰富。美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式：一是联邦政府保险的“倒按揭”贷款，大约90%的“倒按揭”贷款属于此种类型。二是由政府担保的“倒按揭”贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。三是专有“倒按揭”贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。

　　4.其实，我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，房屋早已就墓。

　　我国某著名学者X指出：“现在‘以房养老’存在两个大的问题：一是70年的产权问题。二是我国的住房质量问题。”现在大多数人买一套房，都想把它留给孩子，但70年的产权有可能连第二代都住不到头，所以，“以房养老”就不现实了。虽然说产权到期后，还可以交土地出让金延长产权，但是对老年人来说，他收入本来就低，再让他拿出一笔钱来，显然就存在问题。相关部门的官员曾经说过，我国房子的平均寿命只有30年。现在有二三十年房龄的房子，看上去已经很破旧了。很明显，到70年的时候，这样的房子已经成危房了。

　　虽然我国2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。中信银行市场营销部总经理王剑在接受记者采访的时候也表达了类似观点：“现在政策法规还有很多不配套的地方，因为土地是70年产权，70年以后怎么办?还不明确;另外在目前房价上涨的情况下可能还好，如果以后房价下跌了，这个风险谁来承担?虽然法律界的人士说70年并不是问题，但是政府层面都在争论不休，从银行的操作层面就有很多的问题不太好把握，本身“倒按揭”业务要去预测未来几十年以后的情况，在政策不明朗的情况下，我们在操作层面上也面临很多的困难。”

　　章老太今年72岁，去年她办理了所在Z市商业银行推出“以房养老”业务，从自己生活过大半辈子的房子搬了出去，到了Z市中心的一所与该业务相联接的养老机构。章老太曾经也想过在养老机构颐享天年，但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家，没有家的感觉。调查中，许多人都说，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去;差的服务又不到位，致使一些老人进了养老院不久，又搬回了家。

　　目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。

　　5.借鉴国外成熟做法，我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司——幸福人寿近期已获得相关部门批准。投保人可将房屋产权抵押给保险公司，自己可以终身继续使用该房屋;保险公司则按月向投保人终身支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，进行销售、出租或者拍卖。

　　一位专家表示，作为我国养老保险保障制度的一种补充，“住房反向抵押贷款”在我国存在推行的基础和潜在的市场。

　　建设部住宅与房地产业司有关负责人表示，引入反向抵押贷款的“以房养老”模式除了健全社会保障体系之外，还具有一定的积极意义。一方面引入反向抵押贷款后，老人可以在继续享有住房使用权的情况下，将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。另一方面，老人去世后，保险公司收回住房的使用权，必然要将住房出售或出租，可以增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。

　　我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大，反向抵押贷款针对拥有自己住房的老人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新增长点。可以将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型社会保障循环机制。

　　6.美国社会保险体系俗称“三脚凳”，是一个非常完备的多层次的养老保障体系。包括政府主办的社会保险、雇主资助的私营养老金和个人储蓄。其中最重要的是1935年美国颁布的《社会保险法》，建立了政府主办的社会保障制度，强制覆盖所有有收入的被雇佣者。可见，所谓的“以房养老”虽然受到热捧，但是只是“第二腿”中名目繁多的各种商业保险计划中的一种。不乏有个别地方借助个体的“以房养老”缓解了政府的养老负担。但是在任何国家任何时候，“以房养老”并非解决养老的“标准答案”。

　　在中国，国家政策方面“以房养老”的风向也已渐趋明朗。早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。当然，“以房养老”目前只是一个框架性意向，国内金融机构均没有推出这项业务。

　　7.中国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。据“我国农村老龄问题研究”课题组的研究表明，农村老年人口规模是城市的1.69倍，城市老年人口比重为7.97%，而农村老年比重已超过18.3%。这也就是说，目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。而众所周知，相比于城市人口，农村人口的人均收入不仅更为微薄，而且其住房也更不可能被用来养老——一方面，较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能;另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易。根据我国目前的政策，农村的房子、宅基地根本不允许抵押，对于人口数量更多的农业户口老人来说，这成了“以房养老”不可触碰的“高压线”。再者，也应看到，即便是在城市，真正需要并且有条件实行“以房养老”的人，其实并不多——仅限于那些退休金不够多，又拥有产权房的人群。

　　“以房养老”是个庞大的系统工程，很难在短期内说办就办。何况以上三点，仅仅是对有“以房养老”能力的人而言。我们注意到《沈阳日报》中有这样一个细节：沈阳月退休金在1000元以下的老年人占57.38%。为什么会这样低?在CPI不断高企的今天，1000元也就维持个生计罢了，有很多领这样少退休金的老年人因为没有“闲房”，所以丧失了“以房养老”的资格。“以房养老”只是国家整体养老体系中的“小鲜”“零食”，万万当不得饭吃，在烹“以房养老”这道小鲜前，首先应把整个养老体制这道硬菜做好、做精。因为，无论“以房养老”前景多么美妙，都不能脱离多层次养老保障体系的改革和完善，不能成为养老保障缺位的推辞。在我国人口结构发生快速变迁，传统家庭养老保障功能萎缩、政府财政支付压力加大的情况下，推进多层次社会化养老保障模式应该是符合中国国情的首选模式。而这种需要养老公共服务体系、养老机构、社会化养老保险、企业补充养老保险和个人储蓄养老保险等一系列制度跟进的多层次、社会化养老模式，能够实现对不同人群养老需求的全覆盖。

　　(一)“以房养老”作为一种新型的养老手段，请根据给定资料，概括“以房养老”模式在推行过程中遭遇到哪些困难。(15分)

　　要求：概括准确、语言简练，字数不超过200字。

　　(二)市政府拟进一步宣传“以房养老”的养老模式，以期更好地提高老年人的生活水平，让老年人老有所依。请根据给定资料，以市民政局的名义，草拟一份宣传纲要。(25分)

　　要求：体现政府精神，合理可行，要点清晰，条理清楚，语言简练，字数不超过400字。

　　(三)根据给定资料6、7，谈谈你对“以房养老并非解决养老问题的‘标准答案’”这句话的理解。(20分)

　　要求：观点明确、分析合理、条理清楚、语言简练，字数不超300字。

　　(四)结合给定资料，就如何完善以房养老政策，整理自己的思考，自选角度，自拟题目，写一篇文章。(40分)

　　1.联系实际，观点明确，论述深刻;

　　2.结构完整，条理清晰，语言流畅;

　　申论模拟试卷：以房养老试题答案

　　(一)“以房养老”作为一种新型的养老手段，请根据给定资料，概括“以房养老”模式在推行过程中遭遇到哪些困难。(15分)

　　要求：概括准确、语言简练，字数不超过200字。

　　当前“以房养老”模式在推行过程中遭遇到诸多困难：一是受传统观念的制约，不少民众无法接受“以房养老”这一新型养老模式;二是“以房养老”业务申请门槛较高，能够适用的老年人群数量较少;三是我国房屋70年产权的国情制约相关后续操作的实施;四是银行、保险公司等金融机构推出的相关业务较少，缺少配套产品;五是不少养老机构还不完善，老人无法安心颐养天年;六是我国房屋寿命平均只有三十年，制约了以房养老年限。

　　(二)市政府拟进一步宣传“以房养老”的养老模式，以期更好地提高老年人的生活水平，让老年人老有所依。请根据给定资料，以市民政局的名义，草拟一份宣传纲要。(25分)

　　要求：体现政府精神，合理可行，要点清晰，条理清楚，语言简练，字数不超400字。

　　我国已进入老龄化社会，养老现状令人担忧，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，北京市民政局发布《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，首次提出了“以房养老”的概念，鼓励老年人将自有房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用。

　　首先，“以房养老”模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。

　　其次，通过“以房养老”，可有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活。

　　再次，增加“二手房”供应量，有利于促进我国还不发达的“二手房”市场和住房租赁市场的发展。

　　最后，有望成为商业保险的一个新增长点，将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的新型社会保障循环机制。

　　因此，希望广大市民积极参与“以房养老”，并且能向身边的朋友宣传“以房养老”这种新型养老模式，更好实现老有所依!

　　(三)根据给定资料6、7，谈谈你对“以房养老并非解决养老问题的‘标准答案’”这句话的理解。(20分)

　　要求：观点明确、分析合理、条理清楚、语言简练，字数不超300字。

　　“以房养老”是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老非‘标准答案’”是指这种养老方式并不能完全解决养老问题，只能作为养老的补充形式。以房养老能够缓解政府养老负担，但对老龄化现象严重的广大农村地区以及城市无闲置住房的老年群体则并不适用。只有真正建立和实现养老公共服务体系、养老机构、社会化养老保险、企业补充养老保险和个人储蓄养老保险等一系列制度跟进的多层次、社会化养老保障体系，才能够实现对不同人群养老需求的全覆盖。因此，“以房养老”只能作为补充手段，建立多层次养老保障体系才是解决养老问题的“标准答案”。

　　(四)结合给定资料，就如何完善以房养老政策，整理自己的思考，自选角度，自拟题目，写一篇文章。(40分)

　　1.联系实际，观点明确，论述深刻;

　　2.结构完整，条理清晰，语言流畅;

　　完善以房养老政策 为养老事业添砖加瓦

　　子曰：“孝，天之经，地之义，民之行也。”先人以“天经地义”之理道出养老的重大意义。伴随着改革开放步伐的加快，我国的人口老龄化现象日益凸显，养老问题成为上至政府专门会议，下至百姓饭桌的热议话题。一些老人空守着房子，却面临着无人养老、无钱养老的困难局面。

　　养老模式需要与时俱进。在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，“以房养老”不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。然而，在我国“以房养老”却一次次遭遇了来自传统养老观念、房屋产权、房屋质量等现实方面的考验。因此，面对问题，我们应立足实际，发展“以房养老”这一新模式，妥善解决养老问题。

　　完善以房养老政策，需推进房屋产权制度改革。不容忽视的是，我国城镇住宅产权为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。因为老年人抵押房产获得的收益，和房屋产权的剩余年限有直接关系。事物是发展变化的，面对着居民财产尤其是房产持有的大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。

　　完善以房养老政策，需提升房屋建筑质量水平。住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，已不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产收益。过硬的质量和寿命是推进养老新模式顺利开展的助推器，是避免“以房养老”成为空谈的前提和基础。我国还应放眼国际，参照国外先进经验在建筑寿命和质量上有实质性突破，保证“以房养老”的顺利实施，避免其成为伪命题。

　　完善以房养老政策，需普及以房养老的新观念。我国历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流，“以房养老”的全面铺开，必然会对家庭亲情造成冲击，让老人和子女面临着现实和亲情的左右为难。但随着独生子女家庭不断增多，老年人寿命不断增长，“421”的家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。“以房养老”的出现恰好能弥补“子女养老”的各种短板。因此要打破传统观念的制约，发挥以房养老的独特优势。

　　“夕阳无限好，人间重晚情”。养老这一亘古不变的话题关乎群众的利益和国家的稳健发展。“以房养老”的新型养老模式顺应了社会的发展，但能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。相信“以房养老”必将发展成熟、完善，为我国的养老事业添砖加瓦，让老年人过上幸福的晚年!