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02:54:16　　信息量好大，慢慢消化～　　-----------------------------　　@菩提妞妞ABC
09:53:54　　前些天每天都过来转转Snowie都没更新，今天一早看到这么长一片文章，太给力了，学到很多知识呢。给你私信问了一些问题，楼主有空给解答一下好不？　　-----------------------------　　@Snowie3C
21:46:30　　妞妞，看到你的信了，刚刚看不知道在哪里，找了半天，原来是在叫陌生人的信那里才找到了，看了才知道，原来有好多封信没有读，之前有发信给我的朋友，真的不好意思，我不懂用，所以，完全不知道有人发信息给我。我等会给你尽量作个比较全面的回复吧。　　-----------------------------　　@菩提妞妞ABC
09:15:26　　哈哈，看到回复了，很详细呢，真是个热心又细心的人哦　　-----------------------------　　看到就好，好像那边的回复是有限制字数的，所以我发了好几条信息给你。希望你不要介意。
　　不会不会，好详细呢，对于我这种一知半解的人来说机都是专家级别的。非常感谢啦！
　　@Snowie3C
11:27:09.897　　Sophie,是啊，我们参加几个城市的投资俱乐部之类的，有些费用很贵，有些很便宜，例如便宜的是一年100美金，贵的是有包括有一些上课的，一万八美金一年，也有可能有一些免费的大家一起出来吃个饭认识一下、交流一下经验的，你可以找找。你可以google找找你附近的Real Estate Investor Group, Real Estate Meet up,Real Estate Ass......　　—————————————　　多谢楼主介绍经验，看来不管什么都需要付出大量时间及精力，并找到志同道和的朋友。我们现在还只是自己查找信息、到处看房，最多和一两好友沟通一下，看来远远不够　　
　　楼主, 我想问点关于考房产经纪的问题:　　一个人可以考好几个州的房产经纪证吗? 即使不住在那个州,也可以考房产经纪证和挂靠在那个州的公司吗? (比如邻州的证)　　楼主,你能推荐一点对考证有用的房产经纪教材和测试书吗?　　我想在网上上课和自我测试,楼主有没有好的链接地址呀? 　　我知道每个州的考试略有不同,我只是想在正式去报名上课和考试之前先看看free的资料让我心里有个感觉,如果对我来说太难,那我也就不浪费钱和时间去考了.
　　多谢楼主啊 ，介绍的好详细！　　我本来计划年前就买房的，休斯敦的朋友也正在考经纪人执照，正好可以帮他开张，看你的分析我就再等等了。以后房子我也是想委托朋友管理出租的。他以前也是石油公司的，现在受影响也从公司出来了，正好有空考执照。　　你介绍的那两个房地产网站真好，我一直想搜当地的网站，就是百度不到，现在可以好好做功课了。　　关于房产证写名，看了专家分析，我想可能第一种方式比较好，到时候把房卖了就行。　　真心感谢你啊，祝你们天天开心快乐。
　　@Snowie3C 又从头看你的贴，上次是看到你的退休计划，看的我也很激动，想复制你的计划，所以也下决心买房。刚才又看了一下，你们那里投资回报真高，13.5万的房就能租到1650，收益真好。
　　楼主你好，国内上har 和realtor 很费劲，几乎没法打开，只能继续在Zillow 看看了。　　今天大范围的看了一下房源，发现确实可以做到回报15%，公寓或condo是可以的，可是就是年限有点长，大多是70、80年代的房，维修保养会麻烦吗？　　还有公寓的话，维修保养也需要自己做吗，有管理处统一负责吗？毕竟管理费高啊。　　还有一般租金多少的房碰到人渣的机率小啊，比较害怕产生纠纷啊。　　我想在katy买一套，儿子上学去陪读时住，还想买一套投资的，回报高的，可以建议一下区域吗？　　你的贴子真的是长知识，可以反复看看。
　　第九篇：Think and Grow Rich (中文：思考致富)　　日
又一个阴天　　昨天开始读这本书，很有吸引力，我刚刚查了一下，有中文版的，有兴趣的同学可以找来读读，网上有免费的版本。我还是读英文吧，虽然慢，有也有一些单词不认识，但是有利于我边看边学习，不失为一个好机会。　　刚刚读到重点，也是这本书中最精华之一。在第34　　页开始，重点写了如何把致富的欲望建立起来的六个步骤。我自己试着翻译一下，与大家一起共勉。　　如有更好的翻译，请一定要不吝赐教，要让我借鉴哦。　　书中总结了六个把致富的欲望建立变成财富的步骤：　　首先：在你的心中把你想要得到的确切金额量化。如果你只是说：“我要很多很多的钱。”这种没人定额的话不属于这个范畴的，必须是确定的，把你想要得到的财富的数量写出来。（这个数字能让你有心理激励的原因）。　　第二：确定到底是做什么、怎么做，你打算给以什么来换取你想要的钱。 （要知道天下没有免费的午餐，也没有不劳而获的例子。）　　第三：明确你想拥有你想要的金钱数额的确切日期。　　第四：创建实现渴望的确切计划，不管你是否已经准备好的，立即开始执行你的计划，把这个计划付诸行动。　　第五：写出来的金钱数额，并且清晰详细地写出你将如何实现你的计划，如何用你自己的能力来换取你所想得到的金钱的额。　　第六：每天大声地把你的计划读出来，每天两次，一次在睡觉前，另外一次在起床后。当你每天都读到、看到、感受到并让自己确信自己已经在执行你实现致富的行动当中。　　
　　楼主你好,我是在上面楼层里请教你房产经纪考试的,如果方便,能把你的房产经纪的学习资料和上课的电子书发给我看看吗? 十分感谢! 希望以后有机会和你多多交流! 以下是我的 【谢绝添加联系方式】
　　@Snowie3C 谢谢你的建议，看来还得多考虑。
　　@rayicedemi
评论 　　@Snowie3C 是啊，好的承包商很重要，请问一般3-5万的装修这样的工程量的工期合理的平均时间是多少天？ 　　3-5万这种工程，你预算大概是4-6个星期的样子啦。我两个房子，一个是差不多3万，一个是3.5万，都是用了5个多星期的工期，你自己当然还要花很多时间投入到挑选材料及如何装修方面上。
　　@在云一方ABC
05:24:18　　楼主你好,我是在上面楼层里请教你房产经纪考试的,如果方便,能把你的房产经纪的学习资料和上课的电子书发给我看看吗? 十分感谢! 希望以后有机会和你多多交流! 以下是我的 email:　　　　-----------------------------　　好的，我迟一些发给你看看。
　　@6464062杨杨
09:14:50　　@Snowie3C
谢谢你的建议，看来还得多考虑。　　-----------------------------　　只要找对好的房产就好了，需要花一些时间。目前这个月到接下来两个月应该房产的成交会相对低一些，但是好的适合投产的房产应该会走得很快，基本上好的房产，可能刚刚挂出来一两天就被拿走了。所以，你要多关注。我们买到的这两个房子，基本上都是抢来的，一个是挂出来一天，我们马上报价了。第二个是刚刚出来，几乎是在经纪发出来信息的8分钟，我们就回复并且报价了。一般同样条件的话，卖家是会给第一个报价的人的。所以，时间很重要。
　　@Snowie3C
23:13:51　　@rayicedemi
评论　　@Snowie3C
是啊，好的承包商很重要，请问一般3-5万的装修这样的工程量的工期合理的平均时间是多少天？　　3-5万这种工程，你预算大概是4-6个星期的样子啦。我两个房子，一个是差不多3万，一个是3.5万，都是用了5个多星期的工期，你自己当然还要花很多时间投入到挑选材料及如何装修方面上。　　-----------------------------　　你们设计方面是自己吧，好厉害。然后问一下承包商方面同时负责设计吗，费用单列还是包了
　　@6464062杨杨
09:14:50　　@Snowie3C
谢谢你的建议，看来还得多考虑。　　-----------------------------　　@Snowie3C
00:04:11　　只要找对好的房产就好了，需要花一些时间。目前这个月到接下来两个月应该房产的成交会相对低一些，但是好的适合投产的房产应该会走得很快，基本上好的房产，可能刚刚挂出来一两天就被拿走了。所以，你要多关注。我们买到的这两个房子，基本上都是抢来的，一个是挂出来一天，我们马上报价了。第二个是刚刚出来，几乎是在经纪发出来信息的8分钟，我们就回复并且报价了。一般同样条件的话，卖家是会给第一个报价的人的。所以，......　　-----------------------------　　那怎么判断什么样的中介才能快速拿到笋盘，是加入当地的地产投资圈子吗？
　　@6464062杨杨
　　@Snowie3C
谢谢你的建议，看来还得多考虑。
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　　@Snowie3C
　　只要找对好的房产就好了，需要花一些时间。目前这个月到接下来两个月应该房产的成交会相对低一些，但是好的适合投产的房产应该会走得很快，基本上好的房产，可能刚刚挂出来一两天就被拿走了。所以，你要多关注。我们买到的这两个房子，基本上都是抢来的，一个是挂出来一天，我们马上报价了。第二个是刚刚出来，几乎是在经纪发出来信息的8分钟，我们就回复并且报价了。一般同样条件的话，卖家是会给第一个报价的人的。所以，......
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　　@rayicedemi
　　那怎么判断什么样的中介才能快速拿到笋盘，是加入当地的地产投资圈子吗？
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　　楼主，我也有考地产中介的想法，你可以把你的学习资料发给我看看吗？【谢绝添加联系方式】多谢了！
　　感谢楼主的无私分享，对你带着3个宝宝还能坚持码字表示敬佩。　　祝你顺利通过经纪考试。　　另外想请教一下，如果夫妻2人带2孩子来美国，都不工作。　　国内的几套房子因为这些年的涨幅，可以变卖后有一些资金。　　是先按揭买一些独立屋出租，还是直接买公寓？　　我估计刚来没有任何信用记录，按揭50%买一些4,50万的独立屋，学区是9.9.8然后慢慢的以租养供以后再卖了换公寓可能会好些。　　另外，若果夫妻2人都不全职工作，其中一人考到经纪拍照，有数套房产出租，部分全款，部分按揭，是不是也可以套用你说的25W免税政策？　　初定目的地加州或者华盛顿州，但是如你所说据说现在出租房回报率低 ，也就3%4%的样子。德州一开始没考虑，因为觉得回中国不如以上2个州方便，但是要是同样的投资可以让自己活得更自如，是可以考虑的。　　最后，我的理解是最终形态财务自由的美国包租公是拥有一些公寓楼的完整产权，然后注入自己注册的公司，少量聘请雇员，以公司运作的模式管理租赁行为（或者和专业的租赁管理公司签约代管，让他们抽水）和相关维修事宜。然后公司是家庭合伙，逐步将房产转移给孩子们，当然拥有一些独栋的商业物业租给星巴克，麦当劳什么的有长期NNN租约的应该也是很靠谱的。　　人在国内，很多都是自己瞎琢磨，见笑了。
　　更正一下，我所的理解的财务自由的美国包租公的最终定型形态是：拥有一栋或者数栋公寓楼所有单元的完整产权，然后注入自己注册的公司，少量聘请雇员，以公司运作的模式管理租赁行为和相关维修事宜（或者和专业的租赁管理公司签约代管，约定空置期、由他们选择租户及承担维修保养责任，让他们抽水，每年无责任收取固定的数额的收益）。
　　@6464062杨杨
09:14:50　　@Snowie3C
谢谢你的建议，看来还得多考虑。　　-----------------------------　　@Snowie3C
00:04:11　　只要找对好的房产就好了，需要花一些时间。目前这个月到接下来两个月应该房产的成交会相对低一些，但是好的适合投产的房产应该会走得很快，基本上好的房产，可能刚刚挂出来一两天就被拿走了。所以，你要多关注。我们买到的这两个房子，基本上都是抢来的，一个是挂出来一天，我们马上报价了。第二个是刚刚出来，几乎是在经纪发出来信息的8分钟，我们就回复并且报价了。一般同样条件的话，卖家是会给第一个报价的人的。所以，......　　-----------------------------　　@rayicedemi
11:25:32　　那怎么判断什么样的中介才能快速拿到笋盘，是加入当地的地产投资圈子吗？　　-----------------------------　　@miaoyi100
09:41:40　　楼主，我也有考地产中介的想法，你可以把你的学习资料发给我看看吗？,多谢了！　　-----------------------------　　好的，等会发邮件给你啦。
　　@Snowie3C
23:13:51　　@rayicedemi
评论　　@Snowie3C
是啊，好的承包商很重要，请问一般3-5万的装修这样的工程量的工期合理的平均时间是多少天？　　3-5万这种工程，你预算大概是4-6个星期的样子啦。我两个房子，一个是差不多3万，一个是3.5万，都是用了5个多星期的工期，你自己当然还要花很多时间投入到挑选材料及如何装修方面上。　　-----------------------------　　@rayicedemi
11:23:08　　你们设计方面是自己吧，好厉害。然后问一下承包商方面同时负责设计吗，费用单列还是包了　　-----------------------------　　我们基本也没有太大改动，第一个房子改动比较大而已，只是把一个房间的功能变成另外一种功能而已。另外一些换地板、把厨房台面的，也没有什么设计，只是按照原来的形状换成好一些材料的而已。　　有些承包商也会负责设计啦，费用另计。你可以叫他们给你一个详细的清单，可以详细到包括材料这些费用都单独列出。
　　@6464062杨杨
09:14:50　　@Snowie3C
谢谢你的建议，看来还得多考虑。　　-----------------------------　　@Snowie3C
00:04:11　　只要找对好的房产就好了，需要花一些时间。目前这个月到接下来两个月应该房产的成交会相对低一些，但是好的适合投产的房产应该会走得很快，基本上好的房产，可能刚刚挂出来一两天就被拿走了。所以，你要多关注。我们买到的这两个房子，基本上都是抢来的，一个是挂出来一天，我们马上报价了。第二个是刚刚出来，几乎是在经纪发出来信息的8分钟，我们就回复并且报价了。一般同样条件的话，卖家是会给第一个报价的人的。所以，......　　-----------------------------　　@rayicedemi
11:25:32　　那怎么判断什么样的中介才能快速拿到笋盘，是加入当地的地产投资圈子吗？　　-----------------------------　　有三个要点。第一，你的中介要有最快拿到笋盘的机会或者时间；第二，你自己也要能在最快的时间内或者机会看到这些笋盘，你自己要有经验用你最快的速度作出判断这个是不是应该马上下手的笋盘；第三，你的出价刚刚好是最快被送到卖家手里，并且你的出价还是比较后来的出价者最有竞争性的，这个有竞争性，包括价格、交易时间（或者过户时间，即过户时间越快，你越有机会拿到笋盘）、付款方式等等。　　加入当地地产投资圈子是一个方式，你也可以找一个有投资经验的房产经纪，因为如果只是一般的房产经纪，他们不会太去关注这是不是一个属于一个投资的房产还是适合一般人购买来居住的房产。相对来说，投资型的房产要相对更有竞争性。
　　@szhnpgc
17:03:31　　感谢楼主的无私分享，对你带着3个宝宝还能坚持码字表示敬佩。　　祝你顺利通过经纪考试。　　另外想请教一下，如果夫妻2人带2孩子来美国，都不工作。　　国内的几套房子因为这些年的涨幅，可以变卖后有一些资金。　　是先按揭买一些独立屋出租，还是直接买公寓？　　我估计刚来没有任何信用记录，按揭50%买一些4,50万的独立屋，学区是9.9.8然后慢慢的以租养供以后再卖了换公寓可能会好些。　　另外，若果夫妻2人都不......　　-----------------------------　　谢谢你的回复啦。我之前有父母在帮忙，时间比较多一点点，昨天父母刚刚回国了，接下来时间会更少了，不知道有多少时间来这里写东西，我会尽量抽些时间写多一些。　　你写了很多东西，我随便说一点点我的拙见。你说的直接买公寓，你指的是Condo吧？因为这边的apartment几乎是没有单独一套卖出的，基本上都是一个整体买卖的，如果单独卖出一套或者几套，那么这个卖主以后很难卖出这个整体的公寓，而且整个公寓的商业价值也会被降低了，另外，可能很多的银行或者贷款公司不大愿意提供贷款给这种条件的房产。　　根据你说的你家族情况，两个孩子，不知道你的孩子多大？是希望上公立学校还是私立的。美国的私立学校也不便宜。但是也有很多好的公立学校。如果你的房产买在都是8分以上的学区的话，出租很不错，如果都是9分的话，就更加好出租，或者自己自住，都可以保证比较好的保值。如果你们刚刚来美国，我不知道你们在国内的情况是怎么样，是有自己公司呢？还是有比较好的工作记录？如果有，有一些银行，可以提供大概是60%的贷款，只要你提供中国国内的工作证明、工资证明等等。有些银行可能要求你的首付需要到银行呆两三个月的时间。这种情况，你们如果把国内的房子一些先卖掉，一些当作是先在美国贷款购买一套两套房子申请贷款时让银行见到你们的财务状况，这样子也许你们的申请贷款招待费会容易一些，也不需要担心贷款批不下来。　　如果你们夫妻俩个都不全职工作，那么其实考不考一个经纪牌照都没有大太所谓，只要你们有两三个房子出租，就可以在报税的时候把其中一个人或者夫妻俩都定位为Real Estate Professional,这个你们需要请有经验的CPA一做报税，一年一次，一次也就是几百块。我为什么说一定要找有经验的CPA,我以前也说过，有很多做了很多会税务的CPA也不一定知道的。我们圣诞节前才见了一个，他说他做CPA 25年了，可是，还要我们来告诉他关于这个Real Estate Professional抵税的东西，我们觉得很不好意思，要教人家专业人员认识一些他们原本应该知道的东西，实在是觉得很不好。　　加州或者华州的话，投资房产的收益真的太低了。目前像加州、纽约人都跑过来德州、路州、还像有Arizona投资，因为这几个州的房产，收益要高很多，很多这些州的人，他们说就算扣除掉所有的管理费用，他们一年的收益还是有8-10%左右，甚至更多，比起他们自己在本州投资的3-4%左右的年收益，实在是好太多了。他们都说中国人太有钱了，就让他们在那些州投资吧。德州如果考虑Houston, Dallas这些大城市，回中国也不麻烦啦。　　写得太多了，我再另外写关于你问的最后财务自由的问题。我先去弄孩子再说。
　　看到楼主的回复很开心，再次感谢你百忙之余分享你的经验。　　我曾留学加拿大，但是年轻的时候呆不住，也觉得就自己那一般性的文凭加凑凑活活的英语在加拿大温饱买房买车不难，但是想财务自由那是不现实的，毕业后疯玩一个月直接就回国了。　　回来时2000年初糊里糊涂进了一线城市的地产行业，在我推荐介绍或者找开发商打折拿号的情况下周围亲戚朋友同学买的房子不下50套，基本上是06年以前的。现在过年那些亲戚朋友同学看见我儿子那红包给的叫一个厚，然后不忘记笑话我自己没买几套房。我由于当时是行业内人士，看楼盘满眼都是缺点，这个是用海沙的、那个地块以前是垃圾填埋场，这个地下有走高压线等等，自己却没买几套房子，好不容易买了个汤耗子还遇到开发商老板行贿拿地什么的一起进去了，楼盘未完全开发完毕还有一期空着，导致房价比旁边的至少低了40%。　　07年自己创业，非地产行业，更加没有再买房了。现在看看都是瞎折腾，我当时只要再买3套位置好点的房子，然后天天吃饱睡什么都不干，到今天几乎比我这些年没有周末没有节假日起早贪黑经营公司的资产还要多。而且现在人工成本、营商环境都不怎么好，都不想做了。现在人到中年想给孩子打算了，两个娃一个3岁，一个在孕。　　私校现在不了解，不好说。公立的怎么也要9分吧。　　选择加州和西雅图还有一个是气候，另外华盛顿州没有个税。　　也许定居在西部到中部或南部来投资也是一个思路，但是可操作性和报税会不会麻烦很多呢？
　　我说的公寓确实是指CONDO，确实有你说的问题，而且有些据说要求出租的物业只能占到15%，要是已经有15%的单位出租，那就得排队，这种确实不适合投资。　　APARTMENT的话，起点很高吧，一栋怎么也要2/3佰万美刀吧？另外既然是拥有一栋APARTMENT那物业管理怎么做？请第三方管理公司吗？租赁是否也可以让第三方来搞定？
　　@szhnpgc
12:48:14　　看到楼主的回复很开心，再次感谢你百忙之余分享你的经验。　　我曾留学加拿大，但是年轻的时候呆不住，也觉得就自己那一般性的文凭加凑凑活活的英语在加拿大温饱买房买车不难，但是想财务自由那是不现实的，毕业后疯玩一个月直接就回国了。　　回来时2000年初糊里糊涂进了一线城市的地产行业，在我推荐介绍或者找开发商打折拿号的情况下周围亲戚朋友同学买的房子不下50套，基本上是06年以前的。现在过年那些亲戚朋友同学看......　　-----------------------------　　你说了你的条件，我觉得，你到了美国也不需要担心的啦，你们的条件要比很多人好很多，况且，你有加拿大的学历，在美国也是承认的嘛。就算你要找工作，也是很容易。　　说到你在房产行业的经历，真是让人感叹啊。以前我在2004年的时候，还和朋友去看了一个算是比较郊区的楼盘，价格直是好到不行，好像才是3000一个平方，但是那时候不懂关于贷款的事情，没有认识人做这方面的，就想着自己没有钱一下子放进去，不敢下手，结果两年长到上万一平方，后来再是两万的样子。很是后悔。不过，也说明了，我命中没有财运嘛。安慰一下自己。加州和华州西雅图我知道，基本房子出来的价格，想要拿下的话，都得加比较房主要的价格要高很多才有机会，我知道去年春节期间很多华人跑西雅图抢房子，害得本地人叫苦连天，因为他们想买的房子，都会有比他们出价高的中国人下手了。西雅图的房价也是越来越高了。　　德州也是没有洲税的哦。　　我在写你关于理想中的财务自由状态，写了一点了，这几天我父母回国了，他们一走，我先生公司工程出了事故，他得突然在周日一大早出差，原来两天的出差时间变成三天，我手忙脚乱，基本没有时间写。容我慢慢写，因为要涉及的东西好像挺多的，而且我好像每次写东西就写一大堆，比较哆嗦。
　　@szhnpgc
12:55:40　　我说的公寓确实是指CONDO，确实有你说的问题，而且有些据说要求出租的物业只能占到15%，要是已经有15%的单位出租，那就得排队，这种确实不适合投资。　　APARTMENT的话，起点很高吧，一栋怎么也要2/3佰万美刀吧？另外既然是拥有一栋APARTMENT那物业管理怎么做？请第三方管理公司吗？租赁是否也可以让第三方来搞定？　　-----------------------------　　Condo还是不要买了，因为你除了有你说的那些关于出租的限制之外，其它，Condo已经有第三方在管理了，每个月都需要交额外的管理费。公寓的话，就不存在这个问题了，因为你可以统一管理。当然，你可以自己管理，或者自己成立管理公司顾人管理，或者是请第三方公司来管理。　　apartment起点是比较高，但是也有一些套数比较少的价格没有那么高。一般公寓可以贷款70-75%，所以，如果你们的资金很多的话，我建议是你们买公寓，和出租一个独立屋所要操的心一样，但是获利和整个房产的商业价值要升得多一些。然后，一般来说，如果是50套以上的话，你可以请第三方公司来管理，你自己可能每个月所要花的时间就一天两天看东西，基本上不需要你太多时间。如果是50套以下的话，你自己管理，或者自己成立一个管理公司管理。你的这些管理成本已经算进去了，你的收益还是有10%的话，是不是更值得呢？　　我想先简单说一下我理想中的财务自由状态是自己也解放出来了，你一个只需要工作那么一两天，然后，你可以在世界上的任何一个有网络的地方工作，不是你一定要在这里看着这个状态。这才叫自由。
　　@szhnpgc
12:48:14　　看到楼主的回复很开心，再次感谢你百忙之余分享你的经验。　　我曾留学加拿大，但是年轻的时候呆不住，也觉得就自己那一般性的文凭加凑凑活活的英语在加拿大温饱买房买车不难，但是想财务自由那是不现实的，毕业后疯玩一个月直接就回国了。　　回来时2000年初糊里糊涂进了一线城市的地产行业，在我推荐介绍或者找开发商打折拿号的情况下周围亲戚朋友同学买的房子不下50套，基本上是06年以前的。现在过年那些亲戚朋友同学看......　　-----------------------------　　如果是定居在西部到中部或南部来投资，这样子的话，我强烈建议你购买公寓来投资，你可以找一些可靠的投资人一起投资，你完全不需要做任何事情，你只要每个季度拿到10%左右的收益就可以了。我们在Houston第一个投资的公寓就是这样子，我只参与了最初选定的房产的审核，检验，其它的是另外一个主要的负责人管理，进行装修、维修工作，很多其他的投资人根本都不参与，他们就把钱投入到这个一起看中的房产中去，然后就每个季度都有支票收入啦。我们现在都不住在Houston，也没有参与管理。等到过几年房产进行再次融资的时候，我们可以把投进去的钱拿出来又进行别的房产的投资，但是每个月在这个最开始投资的房产上的收益还在继续着，当然再次融资后起先的一两年的收效会相对少了，可是，你的最初资本已经拿出来了。一起到这个房产被卖掉，你还有同样比较的收益收入，或者这个房产一直不卖掉，一起做着下金蛋的母鸡。一直到了你不在人世了，这个收益就转到你的子女名下去。
　　留个记号，以后有机会再看
　　@蹲着撒脲不腰疼
04:14:27　　留个记号，以后有机会再看　　-----------------------------　　谢谢，祝新年快乐！
　　国内已经是元旦了，新年快乐！祝大家新的一年里，天天开心，事事顺利！身体健康，家庭美满，事业就像国内的摩天大厦一样更上一层楼！拥有更多的房产，更早实现财务自由！　　
　　@Snowie3C
07:16:56　　国内已经是元旦了，新年快乐！祝大家新的一年里，天天开心，事事顺利！身体健康，家庭美满，事业就像国内的摩天大厦一样更上一层楼！拥有更多的房产，更早实现财务自由！　　　　-----------------------------　　HAPPY NEW YEAR!这个帖子真是令人受益匪浅
　　@Snowie3C
07:16:56.863　　国内已经是元旦了，新年快乐！祝大家新的一年里，天天开心，事事顺利！身体健康，家庭美满，事业就像国内的摩天大厦一样更上一层楼！拥有更多的房产，更早实现财务自由！ 　　　　—————————————　　楼主新年快乐，早日实现财务自由！　　
　　新年看到的最好的帖子！楼主继续吧！　　
　　@Snowie3C
07:16:56　　国内已经是元旦了，新年快乐！祝大家新的一年里，天天开心，事事顺利！身体健康，家庭美满，事业就像国内的摩天大厦一样更上一层楼！拥有更多的房产，更早实现财务自由！　　　　-----------------------------　　@rayicedemi
12:22:37　　HAPPY NEW YEAR!这个帖子真是令人受益匪浅　　-----------------------------　　新年快乐，希望新的一年里大家都有新的收获，收获新的人生经验、财富！
　　@SophieX-02 04:20:03　　@Snowie3C
07:16:56.863　　国内已经是元旦了，新年快乐！祝大家新的一年里，天天开心，事事顺利！身体健康，家庭美满，事业就像国内的摩天大厦一样更上一层楼！拥有更多的房产，更早实现财务自由！　　　　—————————————　　楼主新年快乐，早日实现财务自由！　　-----------------------------　　谢谢Sophie,最近没有人帮忙，比较忙，所以，没有太多时间来，也没有时间去你的帖子里看看。同样祝你早日实现财务自由！
　　@梦想在-06 03:05:15　　新年看到的最好的帖子！楼主继续吧！　　-----------------------------　　谢谢夸奖，欢迎指点一二。
　　@szhnpgc　　日星期一：财务自由的最终理想状态　　其实有几个朋友问到财务自由的最终理想状态，不同的人对财务自由的理解不一样，每个人或者每个家族的构成条件或者目前所处的各项条件都不大相同，每个人都会有自己心目中最理想的财务自由的状态，那么，我来说说我自己对心目中最终财务自由的理想状态。　　我从开始写关于如何实现财务自由的时候，是我们刚刚学习接触关于房产投资的最初，那时候我们所接触的投资房产有两类，一类是独立屋和最少5套以上的公寓小区，不包括2-4楼这个数字内的townhouse,或者国内叫连栋别墅，也就是有一面墙壁需要与别人分享的这种建筑，不包括condo，不包括mobile home的这些投资。因为我们一开始所定的目标就是只是公寓会成为我们最终的投资目标，独立屋single house我们只会买下几个做为练手用的，大概两年后就会把它们卖掉用来投资公寓小区。在2015年的学习实践探索中，加上我们接触到更多的房产类型，我们觉得如果买到好的商铺房产trip shopping centre，或者是storage locker,其它这些管理得好，也是很赚钱的，特别是商铺，因为你所要接触的人会更少，是商家，如果找到一些比较大的商家，那么，你的租约一般会是3-10年签一次，而且可以用NNN租约，房东自己根本不需要负责哪些东西，只需要负责每个月收租就可以了，相对于管理公寓那么多租客、维护所要花费的时间、精力小很多。目前我们也有在留意商铺的投资。如果有好的房产，我们也会下手。　　----未完，待续　　
　　继续：　　为什么会选择公寓小区投资呢？我以前应该有写过，因为相对于独立屋的管理，公寓小区管理要更加集中，而且可以统一管理，可以请相关的人员、团队进行管理，例如自己成立管理公司，聘请管理人员规范管理，或者是请第三方管理公司进行管理。一般来说，如果是少于50套的公寓小区，最好还是自己雇佣相关人员一起管理，50套以上可以请第三方公司，或者还是可以自己成立管理公司来做管理维护。一般公寓所说的收益，已经是把这些维护、管理这些费用都扣除了。另外一个原因是商业房产的升值空间比一般民宅（独立屋）的升值空间更大。独立屋，你无论投入多少的维修、装修金额进去，你的房产所能达到的升值空间，还是要跟周围其它的独立屋价格挂钩，就是有可能投入与收益有时并不能成正比，因为独立屋的出售定价，是以周围同样条件的房屋来定的，另外一个，就是租金啦，你投资了一定的金钱装修升级你的房产，但是，你的租金相对来说，能升的空间有限，它同样还是与同一个地区内同样条件的房产挂勾。而公寓小区就不一样了，它所体现的是商业价值，你投资了装修、维修、维护，那么，你房产的档次相对地比之前要高了，你的档次高了一些，你的租金也可以升高了，租金升高了，公寓的整体价值也相应地长高了，而且，公寓房产，很明显，是一个商业的投资产品，它被银行或者贷款公司所认可的程度要更高了。到了这一步，就可以进入再融资（Refinance）的程序了，重新估价后重新贷款，便可以把投入进去的资金给拿出来，你还是依然拥有这个房产，继续享受房产除去还贷款所带来的租金收益。让我们把第一个投资的房产的第一笔资金（投资的首付、过户房产所需要的律师费、过户费、维修、装修等等这笔金钱）比喻成一个会下金蛋的母鸡，你把母鸡供养（投资金钱装修、维护、管理、让它升值等等）好了，让它所下的这个金蛋，即所购买的这个房产，这个房产孵化成另外一个会下金蛋（现金收益）的另外一只母鸡，还继续为你下金蛋；之后你可以把重新融资，cash out出来的金钱再为你下多一只金蛋，孵化成另外一只母鸡。依此类推，每年或者两年定一个目标，那么，你很快就可以把自己和家人退休了。当然，独立屋也可以这样子做，也可以让自己退休，这只是会让你花更多的精力来管理你的房产而已。你也无须为你将来的养老问题而担忧了，因为你已经比一般人更好地计划并且实施了你的退休养老计划，什么养儿防老这种心态都丢一边去吧。　　
　　继续：　　2015年接触了各种类型的房产，让我们看到了另外一个比公寓小区投资更容易管理的房产，商铺房产，在最近几个月帮一些客户找商铺租赁及商铺购买当中，我们知道了，一般的商铺租赁期一般为3年-5年，然后续签也同样是3-5年，有些还是7年一签、续的。而且，商铺的管理，几乎都定为NNN租约，即租客负责所有的税、保险、维修等等的费用，房东只需要负责收租及还自己的贷款就可以了。简直比公寓或者独立屋的租赁管理要方便、简单得多。所以，我们2016年之后的投资类别会是公寓或者商铺。　　上面说了那么多还没有说到要点，我想说的是，我理想中的财务自由的状态是：你不但是无须为你日常吃、喝、玩、乐所需要的金钱而操心、担忧或者需要不停工作才可以实现，在财务自由状态下，你可以在世界上任何一个地方，或者躺在沙滩的躺椅上喝着可口的饮品、仰望着蓝天、与家人在一起在山顶上看着斜阳、在一望无际的公路上驰骋，总之，享受一切你所渴望的自由自生活方式，但是却无需要为这一些所需要的金钱所担忧，还有将来的养老问题而担心。我想我所想要的就是这种身、心自由的状态。很明显，公寓及商铺房产更能为我带来这种最终的理想状态，而独立屋虽然也可以实现财务自由，但是如果你为了有更高的收益，而完全自己需要管理，你每天所需要花费的时间和精力会很多，你不可以让自己完全自由。或者也可以委托物业管理公司管理，那么，你的收益就要低很多。　　你的理想状态又是什么样呢？可以做做梦，计划计划你的人生，你的财务，你最想要的生活方式是什么，说不定，一不小心就实现了呢？　　-------完成于日，2016年的计划还没有写，就当作一个小粗略的计划好了，今年的目标就是可以拿下一个收益不错的商业房产，公寓小区或者是商铺。　　（我一哆嗦，又写多了。）　　
　　@Snowie3C
04:15:24.59　　完成于日，2016年的计划还没有写，就当作一个小粗略的计划好了，今年的目标就是可以拿下一个收益不错的商业房产，公寓小区或者是商铺。 　　（我一哆嗦，又写多了。） 　　　　—————————————　　请教啊，这样理财需要的前期资金多少呢？　　
　　@梦想在-06 08:46:54　　@Snowie3C
04:15:24.59　　完成于日，2016年的计划还没有写，就当作一个小粗略的计划好了，今年的目标就是可以拿下一个收益不错的商业房产，公寓小区或者是商铺。　　（我一哆嗦，又写多了。）　　　　—————————————　　请教啊，这样理财需要的前期资金多少呢？　　-----------------------------　　商业房产的贷款是70-75%，所以，要看你所购买的房产的金额大小，还有你需要准备的是除了首付之外的，还有一个closing fee,另外有些商业房产卖家不会给买家的经纪提供佣金，你还要准备你给经纪的佣金，这个可能根据交易金额的大小，一般会是3%，如果交易的金额足够大的话，也可能是1-2%。另外还有一个是律师费用，还有你要准备翻修的金额（这个金额有些贷款公司或者银行也会把它算进贷款总额里，所以，这个费用不一定要全部自己掏腰包。还有一个是房产的税、保险费，另外再留一到两个月的managment(管理费）。
　　最近很忙，没有时间天天来。这两天孩子发烧了。　　上次说到了理想中的财务自由状态。我顺便把我去年写的关于一个在美国投资的做法放在这里了，这里已经有朋友说到了，就是利用杠杆原理的投资方式。刚刚看了一下，居然是日写的。希望给大家参考一下。
　　第四篇：Leverage 杠杆作用　　日：新的一年，新的开始，新的希望！　　回归前一篇提到的，如果我们有足够多的现金完全不需要贷款买房子，我们是不是愿意这样子做呢？也许在我们上理财课之前，我们最大的目标就是把房子的贷款还清，我们贷款的年限锁定的是15年，但是你可以每个月都多还一些，我们的预计会是10年可以还完，然后，再把两小娃的大学学费给准备一些，如果能准备全部是更好啦，但是，自从上课后，我们知道了一个很重要的理论：杠杆的作用，杠杆的原理，如果用杠杆原理，投入自己一部分的资金而向银行贷款购买更大数量的房产。就像阿基米德说的：“给我一个支点为，我就能撬动地球。”的原理一样。　　Del Walmsley said: “Leverage isthe key of the wealth, you can make your wealth bigger and bigger with theleverage. It’s safe to use other people’s money for real estate because thephysical property safeguards the debt. And don’t be the lender, be theborrower.”他认为，杠杆才是财富最根本的根源，只有利用好的杠杆原来，才能创造更多的财富。另外，利用别人（这里的别人通常在北美指的是银行啦，一般人都是跟银行借钱，几乎很少有个人之间的借钱关系，运用到投资的出租房产上，这里的人还多了一个是租客。）的钱来购买房地产是很安全的，因为出租了之后，等于是租客在帮你的房产还贷款，还了贷款，管理费、税、维护费等之后，还有剩余的收入。另外，不要当债主，要当借债者。这也是反面印证了他所说的，要用别人的钱来为你创造更多的财富。我想，在国内，应该有很多公司企业懂得这个道理，他们敢于向银行借贷，而让自己的公司企业更壮大。我们是不是也应该这样子做呢？　　美国这边的银行贷款，完全跟你的信用有关，如果企业公司贷款的话，那么跟公司的业绩有关，业绩的好坏，也可以说是信用的一个衡量标准，我再另外开一篇来写美国信用的积累好了。以个人自住的房产为例，个人信用好的话，加上你的工资证明，你能够向银行申请的贷款也高很多，有些人，例如在金融危机之前，都可以完全不付任何首付，只需要有足够的钱来付closing fee(过户费), inspection fee（检验费）, appraisal fee（估价费）,银行也会有指定一个估价员来评估房子的价值而给你审批贷款。但是在金融危机后，个人自住的住房的购买需要一定的首付，而且也要根据你自身的信用、收入、工作等来参考批给你的贷款额度。如果是个人投资房子的贷款，最少首付要25%-30%（房子年龄越大，可以贷款的额度相对就越小）。同样，公寓楼小区的投资，也是可以运用这个道理，2008年次贷危机之后使得美国的银行紧缩信贷，海外投资人很难获得商业地产贷款，大大限制了资金的利用率和投资规模。我们的目标是先跟别人一起投资一些公寓楼小区，慢慢积累业绩、自身信用、以及与银行建立的良好关系，银行看到我们投资成功及收益后，给我们贷款的额度会慢慢加大，目前我们的资产都只是自住的，加上现金、存款、股票等等，银行给我们审批的贷款金额是75万美金，我们自己要投入75万中的25%首付，75万目前能够买到的公寓楼大概只有25-30套，是属于规模小的房产，管理成本很高，会严重地侵蚀投资利润，我们跟其他投资人一起合作投资，可以买到100套到几百套的公寓楼小区，把管理成本降低，提高收益。以金融杠杆大幅提高投资回报，同时，以超过银行本息的房租收益，作为承担银行贷款的还本付息的坚实基础，实现可观的现金回报。　　而我们上课之后，认识了一些可以让你0付出来购买独立屋来出租（非自住的）贷款公司，这样子你只需要找到好房源，并且，如果房屋需要装修，你还可以利用修葺的机会，让房子升值，然后你自己和银行或贷款公司各自找一个评估员来重新给房子定价，然后给房子重新做贷款，这里只需要花很少的钱，就可以让房子跟银行贷到更多的款，这样子，很多时候，你还可以直接跟银行说要把第一次和第二次的贷款差额变成现金给你提出来。接着，你再继续用这种方式理论，继续买房子投资，你甚至可以拥有100个甚至更多的房子，而你从你口袋里所付出资金真的很有限，甚至你还赚了很多现金，供你进行别的投资。你所有房子的贷款，都是由租客来为你付，你付了房贷及税和维护的费用之外，还有剩余的钱，这部分就是你的现金回报率啦。有个导师的学员，2013年中开始上课，按照老师教的方法，到2014年年底的时候，已经有拥有15套房子，原来他的目标是两年内拥有15套房子，而且这15套房子扣去房贷及所有的费用之后，为他带来的被动收入是差不多8000美金一个月，他目前正常的职业每个月扣税后的净收入也差不多是这个数字，这差不多是可以直接让他退休了的状态。但是，他还在继续购买房子，而且他的下一步计划是购买公寓楼小区的投资。　　这种方式，我们也是上课之后，导师讲了之后才懂的，以前完全不懂，而且就算很多资深的房产经纪，他们都不知道，这次我们过另外一个城市接触到好几个很多年经验的房产经纪，一个都是60来岁的老爷爷了，我们跟他聊这些的时候，他都很惊讶，他们知道可以用房产来出租并养房，但是，他们不知道，居然还有完全不需要从自己口袋掏钱的，甚至还有除了房租之外的现金收的，这个60多岁的老爷爷，他可是自己拥有50多套出租的房子。他和另外一个公司的经纪一定要小C爹介绍这个课程，我都跟小C爹开玩笑说我们应该去跟导师要点广告费才行。　　以公寓楼小区投资为例，例如美国人信用好的,可以贷款公寓楼小区的70-75%,而外国人可能只有30%甚至没有。像我们在跟踪的并且放了定金进去的这个小区,这里提到的300万现金是首付25%,小区所有公寓的修葺升级的费用及律师费,过户费,买房的中介费及1个月预留的管理费等的资金,所以我们投资7.5万,相当于投资的30万的公寓,这就是所谓的利用栱杠原理的投资。过了6个月或者1年后,房产因为提高了价值,提高了一点点房租,整体的价值提高了,跟银行再融资,并且把原来的25%加上升值的现金拿出来,你又可以拿来投资,但是原来的这个房产你每个月依然还有租金收入,只不过你抽出了原始资金,那么这个收入的百分比相对低了,可你已经拿回你的投资资本这只金鸡了,只有小鸡在下小蛋,你可以把原始资本这只大金鸡让它继续生小鸡。　　利用杠杆的作用，当货币的杠杆效应被激活之后，被动收入在家庭收入中的比例逐渐提高，不断上升的比例可以使自己告别从工薪阶层向中产阶层递进的台阶，甚至是进入富人行列的台阶。当被动收入与职务性工作所带来的收入各占一半之时，财务自由的曙光便可能出现了，当被动收入占到绝大比例甚至超过职务性工作所带来的收入之后，你就可以摆脱对职业的依赖，便可以开始考虑如何过一种自己喜欢的生活，你想要的生活方式。　　
　　@Snowie3C
23:53:56　　最近很忙，没有时间天天来。这两天孩子发烧了。　　上次说到了理想中的财务自由状态。我顺便把我去年写的关于一个在美国投资的做法放在这里了，这里已经有朋友说到了，就是利用杠杆原理的投资方式。刚刚看了一下，居然是日写的。希望给大家参考一下。　　-----------------------------　　希望宝宝早点好起来
　　@Snowie3C
04:02:27.877　　谢谢Sophie,最近没有人帮忙，比较忙，所以，没有太多时间来，也没有时间去你的帖子里看看。同样祝你早日实现财务自由！　　—————————————　　我最近也是很忙，都快没时间写帖了。　　接触了一家房产投资公司，他们主要靠批量谈判拿到折扣，为投资者提供一些市场上没有的投资公寓。价格确实不贵，但没我最想投资的区域。正在犹豫中。　　他们告诉我英国off-plan的公寓（期房）是不能货款的，只能分几次用现金支付，不知美国是这样吗？　　
　　楼主你好，你之前提到的7.5万美刀，25%首期投资公寓的事情，然后再拿出增值的部分。　　这是基于美国整体经济大环境一直向好的情况下的，同时，恭喜你，现在没联储开始加息周期了，这是个好时机。　　但我的问题是，若是经济下行，房产贬值，租金下降，而之前签订的贷款协议，贷款时按高楼价时候的标准来还，这样的情况，你们有没有学到什么把控风险的方法，比如备用金，如何计算备用金数量，已什么形式的资产形态存在？　　我其实是指，杠杆很好，但是资金链断链的风险高，如何规避，或者如何未雨绸缪？　　谢谢
　　另外 与楼主探讨一下，　　若是居住自有物业，无贷款然后200万美金用于公寓投资，假设按50%比例贷款，那么按照8%投资收益率是32万美金一年去除所以还款、管理费、物业费。地税，我们算15万年收入。然后按照你说的无职业有出租物业享受25万美元免税额。　　是不是可以说，这15万不用交税的钱已经可以满足一家4口一年的所有开销？　　如自住房屋的地税、养老保险、医疗保险、车费、油费、保险费、日常开销旅游娱乐什么的　　那这算不算低层次的财务自由呢？
　　@Snowie3C
23:53:56　　最近很忙，没有时间天天来。这两天孩子发烧了。　　上次说到了理想中的财务自由状态。我顺便把我去年写的关于一个在美国投资的做法放在这里了，这里已经有朋友说到了，就是利用杠杆原理的投资方式。刚刚看了一下，居然是日写的。希望给大家参考一下。　　-----------------------------　　@rayicedemi
15:32:21　　希望宝宝早点好起来　　-----------------------------　　谢谢！她们好起来，我就可以有多一点点时间啦。
　　@SophieX-10 10:08:47　　@Snowie3C
04:02:27.877　　谢谢Sophie,最近没有人帮忙，比较忙，所以，没有太多时间来，也没有时间去你的帖子里看看。同样祝你早日实现财务自由！　　—————————————　　我最近也是很忙，都快没时间写帖了。　　接触了一家房产投资公司，他们主要靠批量谈判拿到折扣，为投资者提供一些市场上没有的投资公寓。价格确实不贵，但没我最想投资的区域。正在犹豫中。　　他们告诉我英国off-plan......　　-----------------------------　　在美国这边也有一些投资房产是wholesale的，有一些叫wholeseller的人会出售一些他们和一些卖家低价谈回来的房子让他们卖出，这种房子，基本上也是没有放在网络或者其它一些公开的地方出售，主要是在投资圈子里才能得到的信息，基本上都是off-market的，价格也相对要低一些。我们的第二个房子就是从wholeseller那里拿到的。他们可以打包两个或者两个以上的房产一起卖给同一个买家，也可以一个一个卖掉。他们所赚的佣金就是房主卖给他们的价格再加上他们自己的利润。但是就算这样子，你能买到的房子还是会比市场上同样地区同样条件的房子要低。对于用来投资的人来说，真的很不错。　　在美国，我没有听过有这种叫off-plan的公寓（期房），而且还是不能贷款的，基本上在美国，贷款购买的多于不贷款的，不贷款的应该大部分是从我们中国来的有钱人呐。当然也有很多的美国人也有能力全付，但是美国现在的利率很低，他们都会选择贷款，因为用别人特别是银行的钱来为自己赚更多的钱才是王道。
　　@szhnpgc
15:35:00　　楼主你好，你之前提到的7.5万美刀，25%首期投资公寓的事情，然后再拿出增值的部分。　　这是基于美国整体经济大环境一直向好的情况下的，同时，恭喜你，现在没联储开始加息周期了，这是个好时机。　　但我的问题是，若是经济下行，房产贬值，租金下降，而之前签订的贷款协议，贷款时按高楼价时候的标准来还，这样的情况，你们有没有学到什么把控风险的方法，比如备用金，如何计算备用金数量，已什么形式的资产形态存在？　　......　　-----------------------------　　原谅我，现在每天只有孩子睡觉了，或者白天俩个小的有同时午睡的情况下才可以用一下电脑。我老二老是跟我抢电脑，我跟她说妈妈要做事，她说她也要用电脑工作做事情，所以，她们不睡觉的时候，都不敢用电脑。　　你的担忧或者你关心的点很不错，也是基本来说是对的，所以，这就是为什么需要好好挑选好的房产的原因，而且像公寓这类房产的挑选、筛选，基本上没有半年一年，都不太可能拿到好的房产，而且很多时候，在我了解的这两个洲的公寓房产买卖，基本上大部分都没有在市面流通的，还是要有认识相关的人、经纪人等等，也就是所谓的networking，才可以有机会看到、得到一些这类房产的出售信息。好的房产，加上你的合理经营管理，就算在经济不好的情况下，你的商业价值不会降低，反而会让你的房产的商业价值更高。例如2008年次贷危机以来，越来越多的美国人选择租房、公寓，而不是自己买房，因为很多人面临随时都有可能失业的情况，基本上这里好多人一失业他们就供不起房子了，一供不起放弃房子的话，那么，他们就会失去信用，他们有7年的时间基本上别想再继续申请贷款买房了，2008年后有好多被放弃的房产，加上好多刚刚毕业的年轻人刚刚参加工作的前几年，基本上没有能力买房，所以，他们也选择租房，另外一个，美国的很多公司的职员他们被调动的频率很高，很多这些员工也会选择租房也不是买房。这也是为什么2008年以来美国的租赁市场每年都以一个很高的比例上长，而且公寓的租赁价格每年都在上涨。选择一个好的房产，你要学会如何把你的房产的商业价值升高，这样子，在经济不景气了情况下，你的房产还是不会贬值。　　当然，如果有可能出现租金下降到无法还贷款的时候，所有的投资者在刚刚开始一起投资的时候，已经有计划B协议的啦，即如果需要追加资金来渡过这种危机，所有的投资都可以按照自己想要的比例追加，那么之后的比例就重新分配了，如果不加继续加的话，比例就会变小。为了防止这种情况出现，我们才花了那么多钱去学习如何经营、投资。　　可能没有回答到你的问题，但是我是指，这个是一个不断积累的过程，包括人脉（不是指国内的那种人脉关系啦），经验等等，都对你以后把握风险的度的控制有很重要关系。
　　@szhnpgc
15:53:54　　另外 与楼主探讨一下，　　若是居住自有物业，无贷款然后200万美金用于公寓投资，假设按50%比例贷款，那么按照8%投资收益率是32万美金一年去除所以还款、管理费、物业费。地税，我们算15万年收入。然后按照你说的无职业有出租物业享受25万美元免税额。　　是不是可以说，这15万不用交税的钱已经可以满足一家4口一年的所有开销？　　如自住房屋的地税、养老保险、医疗保险、车费、油费、保险费、日常开销旅游娱乐什么的　　......　　-----------------------------　　我之前应该说过，其实，如果你是自住在自己投资的物业（即公寓里），有些银行可以提供90%的贷款额度哦。只要你们的条件达到了。这样子可以让你购买更大的房产，实现更好的收益。主要是银行或者贷款公司会看你的净资产情况才会批，另外，也跟你所购买的房产评估、位置、入住率等等，都有关系。　　如果是按照你这样子算的，15万美金，在美国大部分地方都可以让一家4口过得很舒服。这已经是可以让你达到美国中产的收入情况，这个时候实现财务自由已经不算是初级的啦。
　　@小暹罗泰货专卖
17:47:40　　巴比伦是伊拉克　　-----------------------------　　地理位置没有错啦，我题目其实应该是指古巴比伦，不过，昨天题目中的《巴比伦最富有的人》是一本书的名字，我没有写好，有空可以找来读读，真的是一本不错的书。
　　@szhnpgc
15:53:54　　另外 与楼主探讨一下，　　若是居住自有物业，无贷款然后200万美金用于公寓投资，假设按50%比例贷款，那么按照8%投资收益率是32万美金一年去除所以还款、管理费、物业费。地税，我们算15万年收入。然后按照你说的无职业有出租物业享受25万美元免税额。　　是不是可以说，这15万不用交税的钱已经可以满足一家4口一年的所有开销？　　如自住房屋的地税、养老保险、医疗保险、车费、油费、保险费、日常开销旅游娱乐什么的　　......　　-----------------------------　　@Snowie3C
23:54:04　　我之前应该说过，其实，如果你是自住在自己投资的物业（即公寓里），有些银行可以提供90%的贷款额度哦。只要你们的条件达到了。这样子可以让你购买更大的房产，实现更好的收益。主要是银行或者贷款公司会看你的净资产情况才会批，另外，也跟你所购买的房产评估、位置、入住率等等，都有关系。　　如果是按照你这样子算的，15万美金，在美国大部分地方都可以让一家4口过得很舒服。这已经是可以让你达到美国中产的收入情况......　　-----------------------------　　谢谢楼主的回复 希望可以早日安排好被动投资计划，然后早日退休 另外现在米国超级彩票奖池惊人，别忘了买几张。
　　@szhnpgc
15:53:54　　另外 与楼主探讨一下，　　若是居住自有物业，无贷款然后200万美金用于公寓投资，假设按50%比例贷款，那么按照8%投资收益率是32万美金一年去除所以还款、管理费、物业费。地税，我们算15万年收入。然后按照你说的无职业有出租物业享受25万美元免税额。　　是不是可以说，这15万不用交税的钱已经可以满足一家4口一年的所有开销？　　如自住房屋的地税、养老保险、医疗保险、车费、油费、保险费、日常开销旅游娱乐什么的　　......　　-----------------------------　　@Snowie3C
23:54:04　　我之前应该说过，其实，如果你是自住在自己投资的物业（即公寓里），有些银行可以提供90%的贷款额度哦。只要你们的条件达到了。这样子可以让你购买更大的房产，实现更好的收益。主要是银行或者贷款公司会看你的净资产情况才会批，另外，也跟你所购买的房产评估、位置、入住率等等，都有关系。　　如果是按照你这样子算的，15万美金，在美国大部分地方都可以让一家4口过得很舒服。这已经是可以让你达到美国中产的收入情况......　　-----------------------------　　@szhnpgc
11:24:57　　谢谢楼主的回复 希望可以早日安排好被动投资计划，然后早日退休 另外现在米国超级彩票奖池惊人，别忘了买几张。　　-----------------------------　　有孩子，并且孩子小，没有办法，自己的时间没有办法安排。Powerball昨天已经有人中奖了，我们买了两注，上周末奖池有9亿的时候，我们也买了2注，一个号码都没有中。还是老老实实努力工作，投资吧。
　　日：第五篇：独立屋的投资还公寓楼小区的投资？（一）　　从新闻看起来国人投资者赴美投资房地产日渐增多，中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。但是，美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒，这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。如果是想追求两三年翻一番、然后再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错，如果长期持有，每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国，好像房屋租金和买价比可能比较低吧？我不是太理解，所以不太好做定论，但是我知道在国内买房所要付的首付比较高，但是租金相对来说，又比较低，这样子，现金的付出跟租金相对的所形成的收益率（cap rate ）会比较低。　　获取银行的商业房地产贷款，购买目标为入住率（occupancyrate）偏低（比如 50%-70%）的中型公寓大楼或者小区（apartmentcomplex，其规模在100个公寓单元至1000个左右），获取比市场平均价低的价格，以奠定获取收益率（cap rate ）10% 以上、cashon cash（现金回报率） 15% 以上的投资回报的坚实基础。同时，通过重新管理、重新装修提高物业档次、档次提高了便可以提高租金、同时提高入住率至90%以上（银行规定90%以上的入住率需要保持三个月最少），以提升物业的估值（appraisal)，向银行做重新贷款（refinance），将原投资的资金尽可能取出，然后以出租租金还贷款方式，扣除劳动管理等费用，按投资比例每年进行分红。投资人的第一笔原始投资基金被取出之后，依然可以收获物产房租除去管理修葺等费用之后的利润分配，原始投资基金即可进入下一个目标的投资，以滚动投资方式，并大幅提升投资的现金回报率。同时，由于美国房地产本次危机有20% - 60% 的跌幅，低谷买入后，有可观的升值空间。现金流和物业升值这两种投资回报方式叠加，将使这种投资方式的回报大大超过平均水平。　　
　　楼主，我看好一个房子，可以请你帮忙参考一下吗？谢谢　　
　　@albert98
01:52:53　　楼主，我看好一个房子，可以请你帮忙参考一下吗？谢谢　　-----------------------------　　你可以把你的房子资料给我看看吗？给我地址就可以了，可以私下给我地址。
　　不好意思，不知道天涯短信怎么用，发了一个短信给你，也不知道你收到没有。　　我想请你做我的经纪人，去买那个房子，可以吗。　　地址是　　3819 Newcomen Dr Houston, TX 77066　　
　　@albert98
07:05:03　　不好意思，不知道天涯短信怎么用，发了一个短信给你，也不知道你收到没有。　　我想请你做我的经纪人，去买那个房子，可以吗。　　地址是　　3819 Newcomen Dr Houston, TX 77066　　-----------------------------　　你好Albert,我看了一下，没有收到短信。我看了这个房子的图片及视频，你是买来出租的对吗？从图片和视频看，这个房子如果是用来出租，你需要做的就是把地板重新装一下，用vinyl就可以了，把墙壁刷新一下，厨房的电器如洗碗机、炉都很旧了，可能需要更换，因为这些这么旧的电器，很容易停工。另外，有可能需要加一个冰箱，不需要太好的冰箱。这几项目大概的费用应该是$.　　另外这么旧的房子，水管会是一个问题，你需要注意一下，这个不好估计。　　还有屋顶不知道是几年了，如果是很旧的，可能你也在近期内需要换，如果需要更换屋顶，这个房子大概是需要$5-6000左右。　　有些太旧的屋顶，保险公司是不保的，如果你需要贷款，可能银行也不会通过贷款，如果是现金购买，就另当别论。这个房子如果装修好了，大概租金可以达到$/月。　　不知道你人在哪里？在国内还是在美国？如果你人不在附近的话，我觉得装修这方面会是一个问题，但是也可以请人帮你监工。你需要做的就是找一个信得过的装修公司帮你做你需要的装修。　　我离Houston比较远，我们有打算考一个德州的经纪人证。在这之前，我们可以帮你找一个经纪人帮你。
　　日：在美国购房步骤　　今晚小的们很早睡觉,写一写之前整理写出来的关于在美国购房的步骤。　　在美国对很多人来说，买房子是一生中最大的一笔交易。这就是为什么第一次买房是如此重要。在一些人看来，买房子就是一系列名目繁多的规章制度。然而，只要你具备相关的知识和技巧，你就可以快而有效地开始逐步实现你的买房梦想。　　（各州法律不同，一些州的步骤也会有所不同，我只是以我们自己买过几个房子的经验和带客户购房的经验写写。）　　1.银行或金融机构出示的资金证明（证明顾客有足够的资金购买房产）　　2.如顾客需要贷款需准备一系列的贷款所需文件，如收入证明或工资单等（放款利率以及放款数量因银行不同而定。）　　3.选择想要买房的地区，房屋种类（别墅，公寓等）　　4.筛选当地有经验的经纪人（当然也有一些人不想用经纪人，但是作为买家，还是用吧，因为买家完全不需要付出一分钱，而得到很多服务，何乐而不为呢？）　　5.与你的房产经纪人讨论购买要求，经纪人介绍房产顾客前期选房（这一步骤可以通过电话或者邮件的形式、去美国实地看房）。　　6.出价，签写出价协议（二手房产，新房产一般都会按照开发商的原价成交，只是如果用开发商指定的贷款公司，抬头公司可以活动过户费用，如果是现金购房，可以要求开发商作一些升级），交付定金或者支票。　　7.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)　　8.做房屋检查　　9.要求卖家维修（二手房产，如果是卖家的合同是“Sale as it”出售的话，卖家不会作任何的维修）　　10. 查阅房屋各项结果报告　　11. 审阅并与公证托管书上签章　　12. 查阅前期屋主(产权)报告（二手房产）　　13. 审阅白蚁检查报告　　14. 购买房屋保险　　15. 签署贷款资料　　16. 公证托管结尾步骤(Close Escrow)　　17. 最后交房检查（一般在过户前的几天前再去房子走一遍，看看是否跟原来第一次去看的完全一样。）　　18. 银行放款　　19. 资料登记　　20. 收钥匙：一般来说，18-20这几个步骤会是同时进行，一般如果亲自过来签署购买所有文件的话，这会是在产权公司那里签了所有文件之后，就可以拿到锁匙了。基本上约定的日期签名，签完了就可以收到锁匙，房子就属于你的啦，你可以马上搬进去，或者马上登广告出租。在2015年10月份之前，如果在签署文件的时候，有检查出哪些条款出错了，特别是关于贷款文书的，可以马上打电话让贷款公司重新修改，打出出来发邮件或传真给产权公司重新相关的人签名即可，但是自从日之后，如果有任何一点点更改，都必须是3天后才可以生效，所以，相对来说，比较麻烦一些，需要过三天才可以重新签字。　　现金购房的手续会简单很多，可以去除上面的第1、2、15、18这几个步骤。但是现金购房的话，与卖主出价前，也是需要提供资金证明，例如银行开具的足够的存款证明。　　现在美国已经流行电子签名了，只有你有邮箱，所有的购买房产的文件，一律可以通过电子签名解决，上次我们在加拿大搬回来美国之前，有些购房的合同就是通过邮件签名就可以了，不需要一定人到现场签名。想当年2009年我们工作调动搬家把第一个房子委托给经纪卖掉的时候，还是要用传真签名，然后把最后的正本用快递寄给双方的，效率可不是一般的慢，当然，也还是依然不需要现场签名。所以，现在真的很方便了。　　
　　@albert98
07:05:03　　不好意思，不知道天涯短信怎么用，发了一个短信给你，也不知道你收到没有。　　我想请你做我的经纪人，去买那个房子，可以吗。　　地址是　　3819 Newcomen Dr Houston, TX 77066　　-----------------------------　　@Snowie3C
10:10:36　　你好Albert,我看了一下，没有收到短信。我看了这个房子的图片及视频，你是买来出租的对吗？从图片和视频看，这个房子如果是用来出租，你需要做的就是把地板重新装一下，用vinyl就可以了，把墙壁刷新一下，厨房的电器如洗碗机、炉都很旧了，可能需要更换，因为这些这么旧的电器，很容易停工。另外，有可能需要加一个冰箱，不需要太好的冰箱。这几项目大概的费用应该是$.　　另外这么旧的房子，水管会是一个问题，......　　-----------------------------　　谢谢美女的详细解答，　　是的，我打算买来装修一下出租，或者过几年卖掉，暂时不打算贷款，我打算现金交易。如果装修好以后，可以再贷款的，对吗？　　我人在新加坡，打算近期去美国搞定这个事情，麻烦你推荐一个会中文的经纪。我的微信是 　　我想请教一下，是在哪里看到房子的视频？我只看到照片。　　另外，我在新加坡是开建筑公司的，打算去德州注册一个分公司，然后自己安排房子的装修，您觉得可行吗？　　到了美国请你吃饭。
　　楼主，我还有个问题，新加坡人可以买foreclouse的房子吗？要怎么买？谢谢
　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016 　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/15/2016 　　Theft from Vehicle 　　Burglary of Vehicle　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/15/2016 　　Vehicle Recovery 　　Recovered Vehicles (Outside Agency Stolen)　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/14/2016 　　Missing Person 　　Juvenile Runaways　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/14/2016 　　Assault 　　Terroristic Threat　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/14/2016 　　Theft 　　Theft - Shoplifting 　　01/14/2016 　　Theft from Vehicle 　　Burglary of Vehicle　　Reporting Agency: Constable Pct 4 　　01/14/2016 　　Assault 　　Terroristic Threat　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/14/2016 　　Missing Person 　　Juvenile Runaways　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　01/13/2016 　　Theft of Vehicle 　　Stolen Vehicles　　Reporting Agency: Sherriff's Office 　　自己买来装修出租没有问题，但是一有之前的这些问题出现的话，你会比较麻烦，况且你不在美国，处理起来会更加棘手。你还是考虑考虑再看看要不要买。
　　@albert98
14:50:35　　谢谢美女的详细解答，　　是的，我打算买来装修一下出租，或者过几年卖掉，暂时不打算贷款，我打算现金交易。如果装修好以后，可以再贷款的，对吗？　　我人在新加坡，打算近期去美国搞定这个事情，麻烦你推荐一个会中文的经纪。我的微信是 　　我想请教一下，是在哪里看到房子的视频？我只看到照片。　　另外，我在新加坡是开建筑公司的，打算去德州注册一个分公司，然后自己安排房子的装修，您觉得可行吗？　　到了美国请你吃饭。 　　-----------------------------　　所有现金购买的房子，不管是不是装修了再租出去，都是可以用来抵押贷款的，贷款的时候，银行会指定一个由房主付费Appraiser去做Appraisal,一般可以贷款出75%的评估价值，有些银行或者贷款公司甚至可以贷出80%，我有认识两个贷款公司可以借出这么多。　　一定要会中文的房产经纪我联系好了告诉你好吗？迟些加你的微信，手机现在不在手边。　　你上youtube打入你地址就可以看到视频了。不一定所有的房子都有视频。刚刚好你看中的这有。　　你在新加坡开建筑公司，完全可以在美国成立一个公司，购买房子装修出租或者出售啦。或者你还可以购买一些地，建房子再出售，这样子的利润空间更多。或者我如果有收到一些off-market的房子，那些需要比较大的翻新装修的，可以推荐给你，这种的话，你装修了出售，利润也很可观。　　任何一个人都可以在美国购买foreclosed的房子，用现金购买的话，会更简单，如果贷款的话，可能会比较麻烦一些。购买foreclosed的房子，一般比正常出售的房子的周期要长一些，因为不是直接和房主沟通，而是银行，这里还有几层关系在那里，总之，回复会比较慢，但是现金的话，基本上相对来说，要快、简单得多。　　有机会一起吃饭。
　　@Snowie3C
00:49:58　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office　　01/15/2016　　......　　-----------------------------　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。　　万分感谢
　　@Snowie3C
00:49:58　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office　　01/15/2016　　......　　-----------------------------　　@albert98
01:04:31　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。　　万分感谢　　-----------------------------　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？
　　@Snowie3C
00:49:58　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office　　01/15/2016　　......　　-----------------------------　　@albert98
01:04:31　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。　　万分感谢　　-----------------------------　　@Snowie3C
01:18:26　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？　　-----------------------------　　我的微信是 　　不一定要在 Houston,反正投资嘛，哪里划算买哪里。　　麻烦您帮我看看这个房子我可以买吗？Foreclosure 　　4435 77th St,　　Sacramento, CA 95820　　非常感谢。
　　楼主，如果你加不上我的微信，麻烦你把你的微信发私信给我，谢谢　　
　　@albert98
02:06:40　　楼主，如果你加不上我的微信，麻烦你把你的微信发私信给我，谢谢　　-----------------------------　　真的加不上你了。今天下午出门了。刚刚才回家。我已经发了短信给你，我的邮箱和微信都在里面，如果没有看到再告诉我。
　　@Snowie3C
00:49:58　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office　　01/15/2016　　......　　-----------------------------　　@albert98
01:04:31　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。　　万分感谢　　-----------------------------　　@Snowie3C
01:18:26　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？　　-----------------------------　　@albert98
01:50:49　　我的微信是 　　不一定要在 Houston,反正投资嘛，哪里划算买哪里。　　麻烦您帮我看看这个房子我可以买吗？Foreclosure　　4435 77th St,　　Sacramento, CA 95820　　非常感谢。　　-----------------------------　　好的，或者你发个邮件给我：xuedan.,我加不上你的微信。我可以找一些Foreclosure给你看看。你这个房子等会我孩子都去睡觉了才帮你看看好吗？
　　@Snowie3C
00:49:58　　@albert98
14:50:35　　现金交易的话，手续会容易得多。这个房产我比较保留意见啦，因为我查了，你看中的这个房产，在1 mile之内，有23个犯罪的人住着。另外，这个房产我只看了过去不到一年的记录，有好多的事故和犯罪记录，几乎天天都有，有些天还是一天几起，我复制一点点给你看看：　　01/15/2016　　Property Crime：Criminal Mischief　　Reporting Agency: Sherriff's Office　　01/15/2016　　......　　-----------------------------　　@albert98
01:04:31　　哇，美女，多谢你的帮助，那看来真的不能买。　　可以留下你的微信吗？或者你加我的微信。　　麻烦你帮忙推荐一些有价值的独立屋，用于出租投资。　　万分感谢　　-----------------------------　　@Snowie3C
01:18:26　　私下短信告诉你我的微信。好，我有看到好的值得投资的独立屋会发给你。你一定要是在Houston吗？　　-----------------------------　　@albert98
01:50:49　　我的微信是 　　不一定要在 Houston,反正投资嘛，哪里划算买哪里。　　麻烦您帮我看看这个房子我可以买吗？Foreclosure　　4435 77th St,　　Sacramento, CA 95820　　非常感谢。　　-----------------------------　　Albert,这个房子你有拿到其它图片吗？价格也拿到了吗？　　我找了所有能够找到的资源，都没有图片，只有一张google卫星图片，里面完全看不出是什么状况。从记录看起来，这个房子是在日被银行通知收回，日被拍卖，我想这个房子应该可能空置了一年，没有任何图片，看不知道房子有没有被原来房主破坏了，破坏的程度又是怎么样的。所以不好评价。
　　这个周末又花了两千多美金上了一些课程。希望可以帮我们以后更多提高一些被动收入。　　每年的收入都要交很多的税，但是如果再教育的话，可以退回$2500回来，我们觉得很值得花一些钱去学习，不去学习，也是把钱交给山姆大叔，把钱花在知识上的投资，是任何人都拿不走的财富。　　
　　日星期一：在美国购房的一般贷款方式　　其实没有想过写这一篇的，但是已经有段时间好多人问到在美国购房的贷款及信用问题，回答了多次，在去年10月份也有专门整理了一稿几张纸的程序出来。我重新整理一次，并且顺便说说除了之前写过的在美国另类的贷款方式之外，还有最正常的一般自住房贷款方式。　　对于很多购房者来说，除了少部可以承担一次性付清房款的买家之外，在美国，绝大部分的购房者还是需要申请贷款来协助购买房子。在买家向卖家出价时，卖方“喜欢”有预先核准贷款证明的买家，而且，贷款人往往会给预先获得批准贷款的买家开绿灯，这些有预先得到核准贷款证明的买家对于贷款人来说，意味着交易的风险降低了，因为贷款人可以提前知道“预计”可以申请到的贷款金额是多少，加上自己在银行所拥有的现金情况，这样子可以让自己知道自己可以选择的房子价格范围。因此在你买房子之前，如果你打算贷款，有必要先找贷款经纪人，之后你有了一个大概了解自己可以支付多少钱的房子，每个月的月供是多少，这样你会见你的房地产经纪人时，可以让房产经纪人根据你的需求给你找在你可承受价格的范围内的房源。　　另外，值得注意的是，拿到了有预先核准贷款证明的买家，只是意味着你可以“预计”得到的贷款是多少，并不意味着你一定会得到贷款。　　在美国贷款，一定要有社会安全号码（SSN），一定要有信用分数，最低可以贷款的信用分数是不能低于620分的，如果你在620分数以上，贷款基本上是没有问题的。同时呢，你的信用分数又和你的房屋保险税和贷款利率挂钩，信用分数约高，你的房屋保险费用和利率就越低。在美国一般房贷是你收入的1/3，如果你有其他债务，比如你有车贷或者上学贷款，总共加起来，最高极限不能超过你总收入的45%，这样银行才会同意贷款给你。实际上想在美国贷款买房子，是一件很容易的事情，只要你保持良好的信用记录，没有很多债务，基本都能贷款买房子。　　我们来看看如何准备获得预告核准的贷款证明的材料：　　Most recent two years tax return (all pages) 最近两年的报税表　　Most recent two years W2s 最近两年的W2　　3 most current paystubs 最近三个月的工资单　　3 most current months checking account statements (all pages) 最近三个月的支票帐户进出帐清单（或者叫流水单），去银行柜台要求银行职员打印一份就可以了。　　Copy of driver’s license & Social security card 驾照的复印件和社安卡复印件　　1. Conventional贷款，首付最低要求为房价的5%，但是用conventional loan的话，所有购房的本金没有达到20%的贷款，贷款公司都会要求购买一个贷款保险 Loan insurance,并且会根据你偿还到20%的房价后，自动消失，就不用再继续付房屋保险了。如果买房时，直接付20%，这样将不会被收取贷款保险。省了一大笔费用（$）。贷款保险费用，可以选择一次性在过户那天交清，或选择每个月偿还，例如一个20万的房产，首付5%，你每个月的贷款保险差不多是要超过100美金了。还有一种是你可以选择让你贷款的银行帮你支付，但是你要承担相对较高的利率。目前美国房地产利率很低，Conventional Loan的利率在3.5%-4.5% 之间徘徊。　　2. FHA贷款，首付最低要付房价的3.5%，是第三方保险公司担保你可以贷款，但是每个月除了还利息之外，还有需要购买一个贷款保险，这个保险是跟着你的贷款一辈子的，例如你需要贷款30年，那么，你的960个月的还贷里面都会有这笔费用，不会跑掉，也不会减少，而且还不便宜，例如一个20万的房产，首付20%，你每个月的贷款保险差不多是要超过100美金了，而且在过户的时候还要交一个叫Up front
fee的费用。但是利率相对较低。目前在3％－3.875% 徘徊　　3.
VA贷款，就是美国退伍军人贷款，这个是美国政府给军人或者或者退伍军人的的福利，政府保证他们一定可以贷到款，而且可以0首付，可以100%贷款，并且很多项其他的费用都是减免的。利率超低，我目前还没有接触到过有军人的买家，所以，不知道能有多低，应该是要比FHA还要低的。　　4. USDA 农村住房服务局补助贷款，这一类的房子比较偏僻，在人烟比价稀少的地方，也是可以不用交首付，100%贷款，房子相对来说价格比较低。利率同样比Conventioanl 贷款低。　　对于没有银行或者贷款公司要求的贷款申请人所要求的那些文件，如果认识一些美国可以提供这些证件并且达到申请贷款要求的人，又愿意为你担保的话，可以请他们（如朋友、亲戚）等co-sign，但是co-sign的人签的这笔贷款，以后如果这个担保人自己要申请贷款的话，会被算入它的负债中，例如帮别人签贷款所需要负担的月供中，一个月需要还$1000，那么你后提供人的负债就多了一千美金一个月了，对于自己以后想申请贷款有一定的影响，而且，更重要的话，如果这个贷款申请人突然跑路了，例如贷款申请人突然失去工作或者由于别的原因没有钱还贷款了，co-sign的人是必须要帮他把这个贷款还上，否则，你的信用也会一起失去，而且7年不能申请任何其它贷款。　　下次有空再写写其它的投资中可以用到的贷款方式。　　
　　楼主的帖子写得真好！有营养，绝对技术贴！先点个赞！　　我想问一下：1、根据楼主分析为什么德州、楼主所在的州的房屋便宜、租售比高？而加州、华盛顿州的租售比低呢？是因为经济回暖的慢导致房价低吗？还是一向如此，在2007年高位的时候就是这样局面呢？2、楼主了解德州及加州的房屋价格历史数据吗？比如说近5年来房价及租金，或者在哪里可以查到这些数据呢？谢谢啦！
　　日星期三：美国购房中的私人贷款方式　　其实我之前已经有写过了关于《房产投资中的另类贷款方式》，以下这三种都是很普遍的私人贷款方式。　　Private lending/Private Money：也叫Hard money-lending私人借贷，目前我知道有好多个这种公司，事实上我们也有试过用它们，只不过，去年的时候，没有找到相应好的房产，不然的话，真的是一个很好的方式，虽然它的利率相对来说很高，但是如果以投资的角度来说，你的租金已经让你覆盖了所需要付的利率并且还有剩余，为什么不用呢？它的利息很高，可以说是高利贷了，在很多真正的房产投资中，有很多人也会使用。它的一般利息是8-13%，有时候更高，还有加上2-4点，例如如果你需要跟一家私人贷款公司贷款10万美金，它需要的年利息是11%一年，再加上2个点，那么，你一年要付的利息是$ x 11%= $11000.00 ,再加两个点的费用为$ x 2% = $2000,利息是按照一年计的，点数是按照一笔交易算的，一般这个私人贷款公司可能会要求你贷款4个月-6个月，你每个月所要还的如果你被要求是贷款时间为6个月，那么你6个月的时间所需要付出的费用是$ x 11%= $ x 6 = $5500 ,再加两个点的费用为$ x 2% = $2000, 总共是$7500.00,然后在6个月快到期之后，你可以马上转为一般银行或者贷款公司4-5%（根据不同的申请人的信用、收入等等情况定的，只是举个例子）一般贷款啦。一般私人贷款的手续要相对要比一般银行、贷款公司的申请手续要少很多，审批也快很多，对于一些想快速购买房产而需要贷款的投资人来说，还是会被很多投资人利用的。需要提醒的时候，用到这种贷款的时候，通常投资者的做法一般会是装修翻新后就马上重新向一般银行、贷款公司做贷款，而且贷款的时候，是以装修翻新后的最后市场价格来贷款，很多时候，可以把你之前投入的资金都重新贷款拿出来，有时候，一个购买一个房子，在重新贷款拿出现金来的时候，你几乎都不会一分钱，有些房子还直接让你赚了一些，当然也有一些房产可能花几千块一万块总的资金，就让你拥有一个十几二十万的房子。所以，这个贷款方式，还是需要有SSN和有其它一般贷款申请所需要的资料的人才比较适合选择这一种。　　还有一种方法是Owner Financing，指的是房主给购房者提供贷款。这种方式存在的理由是房主在多年拥有出租房的过程中已经把房子的价值通过抵税的方式抵光了或者还剩下不太多的贷款金额需要偿还给银行、贷款公司，要是一下子拿到卖房全款，就会面临着全部交税的问题。因此愿意用Owner Financing的方法降低每年的上税额和税率。另外一个存在的原因是，目前，在美国，有很多的购买者，也即买方，他们因为破产、 或者之前有放弃过贷款的房子，他们的信用不够，或者买家因为是自顾不到两年不能申请贷款等原因，不能在一般的银行、贷款公司申请到贷款，或者一些买家购买金额比较大的商业房产而买家暂时的净资产贷款额度不够，那么，卖家想要卖掉房产的时候，卖家就会提供这种业主贷款方式，也就是说，业主自己把自己变成“银行”、”贷款人“，把给买家的利息定到比业主需要还银行的利息还要高一些但是买卖双方都同间的一个利息来让买家实现买房的方式，业主愿意这样子做的原因是，这种方式，原来的业主可以把房产卖了，收到首付，而且还有通过买家每个月的还款所能赚取的利润。贷款的利息，首付，年限都是买卖双方协商的，一般情况下利息会略高于银行利息。Owner Finance对于买方的好处是不用跟银行打交道，可以省几千元的Closing Cost，且没有贷款数目限制。能不能达成协议的关键是看卖方是否愿意这样做。房子的转让过程和正常过户一样，只不过是卖方代替了银行。过户后把双方的贷款协议在镇政府登记一下就可以了，很简单。有时卖方为了稳妥起见，会要求把Title 放在卖方律师手里，如果买家有几次不交贷款，房子会自动转回卖家，这些都可以请律师把这些条件都写入合同里。例如我们目前在看的一个42套的公寓小区，业主在德州，他有很多房产在德州，他没有精力打理这个房产，但是他又想卖出这个房产，他通过一些其他的投资人找到我们，问问我们有没有兴趣购买，我们周五的时候去看了。他说他可以提供Owner finance给我们。　　一个是Lease to purchase的方式：它也叫re