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营改增出台后卖掉公寓要交多少税
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二手房经纪人
非普通住宅需缴5%差额增值税
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
非普通住宅证满两年收差额的5%/意思你100万买的，200万卖掉，（200-100）×5%就是你要交的钱，如果证未满两年就要收5%
二手房经纪人
具体的收费标准未落实！暂时也计算不了
对北上广深四城市而言，销售2年以上的普通住房，可免征增值税；但如果将购买2年以上的非普通住房进行销售，则需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。
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违法信息举报邮箱：随着限购、限贷政策升级，购房客购买住宅成本上升，名额受限，公寓受到了刚需族的青睐，将眼光从住宅市场跳脱到没有购房名额限制的公寓市场。
市场上的公寓产品如雨后春笋般爆发，日后的去化会面临挑战，至于郑州的公寓产品值不值得投资，我们从不同的角度来进行分析。
我一般不会劝人染指公寓产品，尤其是在郑州这样的城市。但公寓市场的持续活跃，让一些盲目投资房地产的似乎看到了限购之下的投资机会？
事实果真如此吗？
公寓开盘遇冷去化差强人意
1、公寓开盘数据
我们来看一下上周末两个公寓项目开盘情况：
表中看到，这两个公寓的开盘数据的去化情况是不容乐观的，相比端午节期间住宅开盘依旧火爆的局面，这样的去化确实让开发商心里不爽。
是什么原因造成的去化不理想呢？
2、理性投资开始在投资者心目中建立起来。
在郑州商住公寓虽然属于不限购产品，但根据目前郑州的相关政策是“认房又认贷”的。
所以作为投资者是十分珍惜自己手里的贷款指标的，不能因为要购买一套公寓而使在购买住宅时失去资格，或者是提高首付的比例，这样是很不划算的。
另外加上公寓产品的诸多方面存在的弊端日益显现，再加上上海、北京等城市执行的政策让公寓投资者望而却步。
在当下不论是公寓还是写字楼不再像过去那样，贴上一个不限购的标签就能够卖的很好。
理性投资在一部分投资者那里已经逐步建立起来了。
郑州公寓市场产品构成
1、现有投入使用的公寓现状。
目前，在郑州市场中已交付的公寓产品现状基本上是不太理想的，多方面的原因造成，让人觉得舒适感缺失，有些公寓甚至沦落到连城中村都不如的地步。这在长租公寓商那里都是有案底的。
2、产品自身缺陷不可避免。
这是公寓自身的特性决定的。大部分公寓不能安装燃气，要做饭的话只能用电，而电做饭一是慢，二是味道也不好，所以一般有家室的人很少愿意租住在公寓里。
另外，公寓都是采用通廊的几十户设计，这样能够多出面积。造成产品通风采光（很多北户）都不好，由于每层户数过多，所以私密性也得不到保障。
3、交易成本高企，上涨收益被政府抽走。
公寓作为长久投资还好，一旦交易的话，公寓所要缴纳的税费实在是多到可怕的地步，即便是价格翻番能够落到自己手里的也没有多少，所以，交易成本太高也是弊病。
4、缺乏统一管理，使得物业自身升值空间有限。
大部分公寓存在甚至连大学里宿舍楼都不如的管理现状。很多开发商把公寓卖了之后就很少管了，交给物业之后，除了公寓比住宅物业管理费高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。
一般情况下，一栋公寓里面可能有居住也有办公，而居住的人群又过于庞杂，在这样的情况下，很多都是物业除打扫卫生之外，很少去管进出的都是什么人。
在大学路与航海路附近有栋公寓，有朋友曾因租金便宜，距离单位近而租住，结果遇到各种奇葩情况。除了夜里噪音不胜其烦之外，经常遇到莫名其妙地敲门，在住了两个月后，押一付三的租金和押金也没要全的情况下还是选择了搬离。
上图是贵阳一个叫花果园的公寓楼，这栋楼在当地被称为“贵阳第一炮楼”。
公寓是个坑投资者和开发商该何去何从
1、一线城市打击商住是否会在未来蔓延到郑州。
无论是上海还是北京，打击“商改住”的决心已经十分的明确，同时天津早在三月份也出台政策，表示今后不再审批新的商住公寓产品。
尽管上海的诸多投资者及公寓运营商多次到政府及人民广场静坐示威，但是上海的初衷依然没有改变，在上个月上海开出了单笔单个项目最高达近9000万的罚单。
这样的政策未来是否会落到郑州头上？虽然有待历史去检验，但让不少的投资者开始担心这样的事情发生。所以，近段时间公寓去化远不如原来理想，也算是对市场的一种正常反应吧。
即便，郑州不会出台类似北京、上海那样的政策，其实在郑州市场公寓的前景如果按照过往的套路而言，前景依然不算太妙。
2、未来巨量供应远远超出你的想象。
未来郑州公寓巨量的市场供应，在一定程度上是和过去的拆迁措施有着很大的关系。
郑州在这些年拆迁了600多个城中村，按照每个城中村100万㎡的体量（陈寨与庙李合起来超过了700万㎡），按照每个城中村需要有20%的商业体量来算的话，数量非常可观。
在商业中一般有四种业态：
1）大盒子状的购物中心。
几乎所有的城中村开发商首先要避免的问题就是建大盒子，因为市场需要不了这么多，只能自持不能变现，而又没有运营能力。
2）写字楼。
这也是一个超饱和的市场。即便是在不增加新项目的情况下，郑州市从2010年到现在已经批准预售尚没有完成备案的写字楼数量，按照过去五年的平均去化计算依然需要五年才能售完。
从近五年整体上写字楼的价格不但没有上涨反而在下跌就可以得到印证，另外一个印证的参数是写字楼的租金也在下跌。所以，如何避免建写字楼也是开发者所要考虑的。
3）情景式商业步行街。
这个和运营能力有关，很多商业街甚至是住宅的底墒满租情况都在下降，更何况是商业街呢，农科路的万达项目一直是一个痛。
这些年公寓销售及出租情况基本还好，所以大家都一窝蜂地去搞公寓。
海亮地产在进入郑州的第一个项目居然是20多万平方米的全公寓项目，说明公司对公寓项目很看好，也很有信心。从最近的销售情况来看，卖的还很好。这个项目离地铁近，更大的优势应该在交付后才会慢慢凸显出来。
因为限购没有了跑量的空间，所以大家都把目光盯在公寓上。
这造成一个项目平均起来起码有10万平方米的公寓。如果按照单套50平方米计算的话，就会有2000套公寓出来，这样600多个城中村就会建130万套左右的公寓，即便是每套公寓至住一位“空巢青年”，这些公寓也需要130万左右的人去住。但有那么多买不起房子需要租住公寓的吗？
其实还不光是公寓，更大的体量在后面呢。
3、未来同公寓竞争是600多个城中村回迁房。
资料显示，“一指没”拆迁把135万左右的城中村居民的“老屋”给拆没了。
这些居民按照每户3.5人计算，就是35.57万个家庭，每个家庭按照5套回迁房计算（有的家庭都七八套），这样就有192.86万套回迁房，按照每户留两套自用，剩余3套用于销售或者出租，这部分就是115.72万套。
基于现在的政策，城中村回迁房很难流通，也很少有人愿意购买，所以大部分都要用于出租，这样就会有115.72万套可以用于出租，按照每套房子平均住2.5人计算，这样就能够住289.2万人。
加上前文中130万人居住的公寓，这样大概就可以住420万人左右，这还不算是那些购买了单元房用于出租的。即便我们去掉120万人，还有300万人居住。可问题是，未来十年郑州需要这么多人租房吗？
而这还不算政府必须按照国家要求建立大量的公租房。如果加上公租房呢？粗略估算下，这些房子就需要五六百万人才能住满。
看到这里，你还敢买那些开发商一卖了之的所谓不限购的公寓吗？
其实，这个现状不光我们意识到了。在上周和一个开发商聊天时就谈到了他们的项目，说正在为公寓项目在发愁的。
老兄已经意识到未来的情况可怕，原来计划的10万平方米公寓项目在权衡利弊之下已经降到了两万平方米。
即便如此，依然担心未来的去化问题，毕竟这个项目现在尚处于设计阶段，要面向市场还需要一段时间，随着时间越往后推演，大家对于投资公寓的信心会越来越差。
从这里看，公寓这个坑小吗？你看过这篇文章后还愿意甘愿去受“坑”吗？
玩转公寓投资 风险该如何规避
一、转变观念，倒推用户需求。
房地产企业一般都是建立在高周转的快销思路之下，卖完了事是当下房地产的现状。
至于说，以万科的“城市运营商”、建业的“新生活方式服务商”、“彩生活”的“社区运营服务商”，这些大部分都还停留在概念阶段，真正能够落地的还不多，即便是“彩生活”这家由物业公司转型而来的企业也还处于摸索阶段。
作为公寓这样的特殊产品，即便未来郑州不会执行上海、北京的政策，前文分析的巨量供应和与城中村回迁房之间的竞争也是不可避免的。
按照传统思路和现有的公寓规划、建设、销售及售后无人统一管理的模式注定是要受到挑战的。
在这样的情况下，开发商必要改变原有只考虑提高容积率，快速去化卖完了事的传统开发模式，把单赢模式变成四赢模式。
所谓“四赢模式”就是作为公寓的关联方的共赢。
首先是未来的公寓要以最终使用者来考虑。
也就是谁才是租住公寓的人，这样的人是什么样的年龄阶段、性别比例、收入水平、愿意为租房付出的成本。
他们需要多大的空间、配置如何、由生活习性而需要的配套如何（这个不是社区外的大配套，而是社区内的，甚至是一栋公寓的配套），并由此来决定公寓面积及公寓各项功能分区的配备，并由此倒推出设计方案。
其次要考虑谁来经营这些公寓。
是作为开发商自持还是散售？自持的话如何考虑资金回报，散售之后的统一运营商如何盈利？运营者只有在有利可图的情况下才会有人去用心运营，才会有那些运营能力强的公寓运营商来运营。
第三是投资者。
在有人愿意租住，运营者能够通过运营获得利润的情况下，才会能够满足投资回报，投资者通过算账，觉得自己投资没有风险且有盈利的情况下，他们才会选择去投资购买。
最后才是开发商。
在上述三者都能获“利”的情况下，开发商的才能顺利地把项目卖出去，也只有这样开发商才能够既不坑投资者，也不坑自己。
这就是“四赢模式”，这种模式的前提是不能只考虑自己利益，而是要把最终使用者利益前置首先考虑，这才是“客户为主”的思维模式，只有这样多赢模式才能长久。
二、把一种全新的生活方式植入规划之初，打造适合区域市场的生活场景。
通常情况下，公寓产品所面临的竞争是这样的：
1）公寓和公寓之间的竞争。
公寓和公寓之间的竞争按照通常的逻辑有两种竞争优势：规模优势的低价竞争及产品区隔的差异化竞争，这要看公寓运营者如何选择了。
2）公寓与城中村回迁房之间的竞争。
前文中谈到城中村回迁房成本会很低，所以他们可以靠价格这个利器来竞争。
3）公寓与个体投资者单元房之间的竞争。
在当下市场，个体出租依然占据着巨大的比例，这个比例估计要高于90%。
单元房的优势是：社区、私密性好；劣势是：面积大、租金成本高、没有社交、相关功能配套不足。（不能满足居住者的个性化需求）
通过分析我们不难看到，无论是城中村的回迁房还是个体购买的单元房，他们之间有一个共同的缺陷——没有服务，缺乏公共交往空间。所以，未来公寓要想和他们竞争，就要从这里入手。
根据不同阶层、不同区域的租房客群的差异，定义出他们的生活习性，按照这样的生活习性，打造出适合他们生活及社交的全新生活空间及场景，这才是未来公寓的能够生存之本。
三、运营是最终利器。
空间的设计仅仅只是硬件方面的，要想能够给公寓租住者创造出区别于没有服务的租住空间，运营才是关键。
在这样的情况下，选择一个适合项目区域市场租客需求的公寓运营商就显得尤为重要了。
不同的公寓运营商是有着不同的基因与IP的：YOU+有自己的性格与场景、未来域有未来域独特的风格和适应人群，而凯信亚洲有它自己的套路，橡树公馆及橡树悦庭也有着别人学不到的东西。
如何选择一家适合自己的公寓运营商显得尤为重要，既要使得项目的未来客群与公寓运营商匹配，同时也要和开发商自身的文化相融合。只有做到这点才能实现共赢，而衡量一家公司是否适合项目的指标很多。
所以即便是开发商有这方面的意识，能够做好还是需要走很长的路。
当下的现状是，在郑州市场上能够拿出手的长租公寓产品几乎没有，运营商经营更少。这就成为摆在郑州开发商面前的难题之一。
而全国知名的运营商要么对郑州市场没有看上，要么无暇顾及。所以郑州开发商要引进一家从产品到运营都很优秀的公寓运营商也绝非易事。
前不久有机构从外地请到了途家与雅诗阁合资公司——途家盛捷公司的市场人员。沟通后得知，作为既独立于雅诗阁，同时又独立于途家的途家盛捷，采用的是途家和雅诗阁共同品牌（雅诗阁一共有三个品牌，从高到低依次为：雅诗阁、馨乐庭、盛捷，盛捷是雅诗阁最低端的品牌）。这是一家正在磨合中的合资公司。
同时作为短租公寓，无论是途家、雅诗阁还是途家盛捷都解决不了上述的巨量问题，正如负责途家盛捷拓展的负责人所说，他们在郑州也就是拓展两三个店而已，更何况短租公寓的量一般都会控制在150间以内。
所以不要把希望寄托在传统酒店、短租公寓上，它们所能够消化掉的公寓连整个郑州市场的五十分之一都不会有，大量的公寓还是要靠长租来解决的。
对于投资者我们的建议是，在还没有完全把上述“四赢模式”考虑进去的项目要谨慎选择。也就是说开发商还是光考虑自己一卖了之的项目都不值得购买。
而对于开发商来说，如果不考虑今后谁会租住这些公寓、谁去运营管理这些公寓，谁会投资这些公寓的话，最好也别建，建了恐怕也会出现去化难题。
这就是摆在开发商面前的现实问题。
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说郑州房价还要涨，估计很多人要喷口水，北京上海房价都能降，郑州凭什么涨价呢？还想5年之内3万，做梦吧？先说说北上深房价下跌的真相。北京开年成交量的45%，也就是1243套，都来自金成雅苑、天润、丽嘉苑等政策性住房，而这些项目多在6环以外。剔除这部分之后，实际成郑州的公寓到底能不能买？适合就是最好！郑州的公寓到底能不能买？适合就是最好！说房百家号有人说，传统意义上的公寓80%的都不能买，这让涉及公寓业务的开发商很不服气。面对坊间相传600万方回迁房和租赁试点城市政策的冲击，我们再看公寓的本质及现实中的定位，深入思考存在的问题及未来趋势，就变得非常有必要。一、说80%的传统公寓都不能买，开发商表示不服！郑州的房租，没有随着2016年下半年房价疯涨而继续上调，反而在2017年春节之后，普遍下降二三百元。有人称，这是郑州高涨的房价，赶走了不少的郑漂，租房的人少了，房租自然要下降！雪上加霜的是，是如下两条消息：1.5月19日，郑州市新型城镇化工作领导小组向全郑州各区发出《关于试点推进安置房网签工作的通知》。按业内的估算，郑州目前大概拥有安置房总面积在6000万O，村民自住占20%左右，剩余约4800万O。其中大部分将用于出租。2.近日，住建部等九部委发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、郑州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。从两项通知来看，今后几年将有大量租赁房源入市。这种背景下，变现能力主要是出租的公寓，首当其冲，销售也将变得更艰难。王毅敏老师在其文章中，这样描述：1.现有投入使用的公寓现状。目前，在郑州市场中已交付的公寓产品现状基本上是不太理想的，多方面的原因造成，让人觉得舒适感缺失，有些公寓甚至沦落到连城中村都不如的地步。这在长租公寓商那里都是有案底的。2.产品自身缺陷不可避免。这是公寓自身的特性决定的。大部分公寓不能安装燃气，要做饭的话只能用电。另外，公寓都是采用通廊的几十户设计，这样能够多出面积。造成产品通风采光（很多北户）都不好，由于每层户数过多，所以私密性也得不到保障。3.交易成本高企，上涨收益被政府抽走。公寓作为长久投资还好，一旦交易的话，公寓所要缴纳的税费实在是多到可怕的地步，即便是价格翻番能够落到自己手里的也没有多少，所以，交易成本太高也是弊病。4.缺乏统一管理，使得物业自身升值空间有限。很多开发商把公寓卖了之后就很少管了，交给物业之后，除了公寓比住宅物业管理费高之外，其管理比普通住宅的管理要差很多。比如说，公寓里面可能有居住也有办公，而居住的人群又过于庞杂，在这样的情况下，很多都是物业除打扫卫生之外，很少去管进出的都是什么人。基于以上等理由，王老师在“郑在说房朋友圈”微信群中讨论时说，传统意义上的公寓，80%以上的都不能买。当然，在群里面引起了轩然大波，尤其是业务涉足到公寓的人士，各种讨论。看完他们的讨论，我总结如下：1.传统公寓正在升级，从设计、建设，到配套、运营等诸多环节，都在升级。开发商的公寓团队，是一只战斗在最前沿的团队，他们是对市场最敏感的人，最能“变通”，也最有发言权。形象地说，如果确定前面是死胡同，他们当然会绕开。2.一线开发商进入郑州之后，带动产品和服务的升级，而这些开发商的团队判断和信息来源，更为可靠，比如万科。3.租赁试点政策，大量回迁安置房，再加上已有和即将成为库存的公寓，数据势必惊人。如果大量公寓没有出路，必将从持有、使用、交易方面给出路，不然势必带来一系列问题，影响深远。郑州历年总人口，来自郑州市统计局官网4.郑州确定建设国家中心城市之后，加大了吸引人口流入的力度，这些流入人口的数量将是惊人数字。人多了，需要就有不同，总有一款公寓适合你。5.伴随着郑州发展，消费理念升级，新生代人口90后、95后，甚至是00后需求必然和原来不同，不断更新迭代的公寓产品，因为其升级改造成本相对较低，很容易就能满足新生代人口的需求。这是很强大但在现阶段容易被忽略的因素。二、租赁试点、回迁安置房带来的冲击其实有限！首先说租赁试点，其中最为关键的要素，也是最近房地产圈媒体和自媒体最多的舆论话题之一，这方面，最为引人注目的是广州。7月17日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。政策的试水引得大批所谓砖家狂欢不已，纷纷预言房地产行业将发生巨变、房价“丧钟”已敲响！这其实已经是过度解读，原因如下：第一，准入门槛太高、力度偏小，真正能享受到的人极少。该政策明确针对没有住房的广州户籍人士和引进人才，并不是所有人都能享受。“符合条件的承租人”要求具有本市户籍、人才绿卡等，而具有本市户籍的大部分都有自住住房，人才绿卡的数量又非常有限，因此，边际效应基本可以忽略。第二，需要进行合同登记备案。这就导致，目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍，大量租户会因此无法使用公积金。另一方面，租客想要享受学区房的待遇，则必须要求房东将合同登记备案，房东肯定不会愿缴税，那只有房客代房东缴税。这样增加的成本很难估计。第三，并不能真正解决教育资源分配问题。租房可以上学，前提是学区有余量的情况下。教育资源不足的根本没有发生变化，寄望于“租购同权”并不现实。第四，短期来看，降低房价是个伪命题。可以预见，该政策会增加租房需求，导致学区房房租大幅提升。房租上涨，又将影响房产持有人的行为。收益增加，使他趋向于继续持有房产。由此，你要以更高的租金租到学区房，也要以更高的价格购买学区房。正如经济学家马光远的评论，“我即使不看政策的具体内容，我也知道这只是一个看上去很美，而真正操作起来根本不可能实现的政策。原因只有一个，那就是优质教育资源的供应相对于需求，将长期处于稀缺的状况。在优质教育资源稀缺的情况下，要实现真正的租售同权，操作难度之大，超乎想象，这是一个基本常识，根本无需我去做太多的论证。”这种情况下，作为12个租赁试点城市之一的郑州，你能指望“租赁同权”吗？九天之上雷声再响，雨点落下来需要一个过程，能否砸到我们身上也并不好说！再说回迁安置房，数量虽大，但并非同时入市，而且因为其居住属性强、增值属性低的特点，自然被需求不断升级的人群自动屏蔽。比如说，你小区都是原来一个村里面的人，他们保持村里婚丧嫁娶的习俗，你愿意长时间在这里住吗？所以说，这看起来是个炸雷，其实影响和“租售同权”政策一样，很有限。三、从中国早期公寓看未来的发展说过传统公寓的出路，和影响投资公寓的两个主要因素，我们回到公寓自身来看看。关于“公寓”，百度百科给出如下解释：公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。可以看出，早期的公寓两个特点：1.供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住，放在今天就是高净值人群，有强烈的身份认同感。2.酒店公寓，供中外客商及其家眷短期租用。实际上，欧美发达国家公寓发展，早已经超越了这个阶段。今后，包括郑州在内的一二线城市势必同步国际，其根本原因就在于中国的发展！以郑州为例，城市的发展，必然不断注入新鲜的理念，必然带来产品和服务的升级，公寓并不能例外。说到这里，我想起了并非欧美发达国家阿三的例子，可以看做最简单的公寓升级产品：为了降低使用成本，提高空间利用率，印度StayAbode公司将技术、设计、服务和品牌结合在一起，在房屋出租市场内打造了一个全新的合租服务。StayAbode 的合租空间由多个规模不大的房间组成，每间房都包括一张床和一个壁柜。不过，StayAbode 公司提供的服务显然不局限于此，这也是他们称自己为“联合生活”而非“合租”服务提供商的原因。StayAbode 服务最吸引人的地方，其实是所谓“联合生活空间”――其中包括厨房、集体休闲室、游戏区、以及音乐和艺术角等。由这个例子可以看出，公寓将来的发展，超乎想象。四、什么样的公寓才能满足时代需求？目前，相当一部分人针对公寓类产品保留意见，心存疑虑。具体原因列举如下：1.产权只有40年，40年到期后续期要交钱，而70年产权住宅到期后自动续期，无需申请无需交钱。2.贷款只能贷5成，最长只能贷10年，利率上浮10%。3.交易税费高，不好出手。4.物业费高，一般在2.5元每平米以上。5.水电费高，商业用水商业用电，是居民水电的两倍以上。6.不能落户，不带学区。7.不能使用公积金贷款，也不能提取公积金。8.没有天然气。9.北京限制商住公寓交易，上海强制拆除商住公寓的隔层、上下水，政策越卡越紧。10.商住不是住宅，规划部门不强制保护采光权，以后被高楼遮了只能认命。11.北方的商住公寓供暖标准政府是不保障的，达不到温度只能去找开发商。12.商住公寓可以用来办公经营，所以你的邻居可以是公司、打印店、足浴店、大保健，晚上吵到你了还没法投诉，因为这不是住宅楼。鉴于以上原因，我从产品类别方面着眼，很不严肃地总结了郑州目前的住房鄙视链：别墅>洋房>改善型普通住宅>含学区房的普通住宅>普通住宅>公寓>安置房>城中村当前，因为理念及实际存在的原因，公寓并非主流欢迎的产品，那么，什么样的公寓才能满足时代需求？其实，这个还要回归到根本来看，我认为无非有如下几个方面：1.基本居住功能。遮风挡雨，生活、办公等，除此之外，就是马斯洛需求中的安全需求。这个相对比较容易结局。2.升级居住功能。在郑州，公寓的发展已经超越住宅，因为公寓在与住宅相比的先天弱势，有开发商在智能、科技、环保的运用方面更舍得投入。3.基本服务功能。说白了就是强于一般住宅小区物业管理的功能，但公寓往往有更为统一、深入、全面的管理，这方面超越普通的住宅小区相当容易，但目前来看说有多高，也不现实。4.升级服务功能。郑州公寓，目前开发商在前期建设中，也考虑到了酒店、书吧、干洗店、影院等配套设施。更有甚者，开发商在此基础上，还打造主题公寓，比如说创业创新等。5.公寓终极功能。其实公寓有很多不被人发掘的亮点，要说更适合新生代年轻人很容易理解，但要说适合老年人，估计很难理解。你可以想象，如果一对老夫妇住宅别墅里面，基本的社交都很难满足需求，和高级牢房有什么区别呢？真心不如住在养老公寓里面。目前，日本这方面已经非常领先。这些都是住宅产品不可能满足而又实际存在的需求。总之，满足这5个条件，并能在开发、持有、使用、交易等环节有所突破的公寓才是最符合时代需要的产品。至于眼下，只能说适合就是最好！五、未来公寓将会变成什么样子？实在不想写了，引用未来房子的变型吧，这些功能最先适合用在公寓里面，纵观国内外公寓的发展，也确实这样！内容来源于公众号“政商参阅”，原标题：不可思议，这就是我们十年后的房子？！脑洞大开：这可能就是我们十年后的房子！阳台篇将落地窗转变为露天阳台让你拥有更大的空间、更大的视野和非凡的体验游泳池篇泳池藏在草坪下面既让可利用的空间变大，还泳池保持清洁，也不用担心孩子和宠物掉进去啦！停车场篇将车子藏在地下既给你一个美美的院子，还可以停两辆车呢~卧室篇客厅卧室一键切换，同时拥有大客厅和大卧室床和橱柜的结合，是不是超省空间呢？如此有趣的卧室，让孩子晚上早早上床睡觉~集收纳，装饰于一体的壁柜，简洁又具个性，解决收纳的同时也很好地装饰了你的空间。合则齐心协力，分则各司其能，每一种搭配都是如此的完美，演绎出属于客厅的视觉盛宴。奇特的想象力，独特的结构设计，处处弥漫着智慧的气息。黑白色系的经典设计风格，让你的客厅有深层感之余，还可以享受多种布局，different every day！"东西太多怎么办""柜子不够用怎么办？"这款家居，最大限度地增加储藏功能，从此，那都不是事！书房篇书柜放在天花板上，就像知识都储存在头脑中。多少人梦想着能拥有一栋百年老宅，轻轻地旋转开关，一间密室就隐藏在书架背后，在那里办公，会不会思如泉涌，灵感倍出呢？你的书柜你做主！可以依据空间大小而随意变换，"适应力"满分的书柜，再也不用担心没有它的容身之处了。让写字桌转起来，满足你多角度，全方位的不同需求，在这样的写字桌上工作，效率都会呈指数式上升吧！楼梯篇在楼梯上方安一个大吊床，在上面看书晒太阳再好不过。把楼梯上的台阶都做成储物柜就有许多存储的空间啦~厨房篇炉具和油烟机藏起来后，厨房是不是瞬间高大上了许多，你对做饭的热情是不是也高涨了呢？冰冷的钢筋水泥森林每天包裹着我们的生活，一墙之隔的屋内，却在朝晖与夕阳下，用木质的设计，温暖着人心。空间很小，梦想很大，能拥有这么大的地下储藏柜恐怕是每个吃货最大的梦想吧！拥有"七十二变"超能力的收纳柜有了它，厨房收纳不是问题，可是你的记忆力达标了吗？"怪物拉篮"，居然连死角的位置也不放过，真是物如其名，"活久见"啊！只听说过"平地起高潮"？这个神器，只需一个简单的手势就可以""平地出水槽"，简直令人瞠目结舌！十年后，中国的房子将变成这样一、新住宅以小户型为主原因：1、年轻人与父辈代沟大，更愿意独立居住，不需要大房2、积极的消费观，没有太多存款购置大房3、平时快节奏与周末慵懒的生活状态，小房更宜打理。二、新住宅小区将全面覆盖高速WIFI目前，对大多数人，没有智能手机和WIFI就不能活，以后更不必说，Wifi承载了年轻一代基本的社交和娱乐方式，就像虚拟的“水和电”，是基础，不能少。
WIFI才是真正能吸引年轻一代买房的“暗器”。三、智能家电，如一键开关控制、扫地机器人、洗碗机将流行高科技日新月异，智能家居更是大势所趋，可以解决居家时一切不方便的情况，机器人帮你打扫卫生，开关、wifi，空调、洗衣机、电饭煲都可以通过手机全程管理和控制。
互联网+的智能住宅，是未来主流住宅的基本样板！四、密码锁将代替钥匙锁互联网时代，人人需要密码才能使用各种账户。密码的使用，更符合青年人的习惯，更不会发生诸如钥匙丢失进不了屋的情况，以后若有“扫二维码进门”系统，也可以推行。五、户内设计更简约化，扁平化、现代化不同于60后、70后喜爱的中式、欧式雕饰很复杂和浮夸的装修类型，年青一代后更爱现代化，简约的装饰风格，随着设计界的扁平化之风的吹拂，人们审美逐渐会嫌弃过多的装饰、纹理和冗余的元素，一切显得更简洁大气。根雕、佛像、盆景等元素或将不复存在。六、开放型厨房更受欢迎开放厨房更时尚，将做饭与吃饭空间衔接，整个空间显得更为开阔，空调也可以与客厅共享，类似于酒吧的吧台和寿司店的餐桌，符合这一代人的审美。七：落地窗将代替飘窗飘窗被吐槽已不是一天两天，落地窗的时尚、大气和览景功能更符合室内窗口的进化史要求，如果楼层住得高，窗帘一拉开，整个城市尽收眼底，有一个种“我是这个城市的主人”的错觉。和情侣在落地窗前拥吻，也是一种电影版的享受。八：便利店将代替传统超市随着电商的发展，像超市这种大型的购物中心和百货商场将会被取代，买什么东西在网上都可以，取而代之的将是随处可见的小型便利店。九：小区将会修建专门的“快递管理屋”作为网购大国，也同时是快递大国，中国房屋密集的小区里每天收发快递量惊人！统一的、规范、便于储存和管理快递的小屋，将兴建起来。十：社区商业将以餐饮、干洗、理发、修补等生活服务为主。百货可以被电商网站代替，但生活服务不能被代替，所以比重会上升。十一：小区内邻居大多是同行（置业属性统一）目前中国大多的城市规划，都是采用
“产城一体”
的形式，以成都为例，城南主要以软件外包、IT，金融、高端服务为主，所以住在城南的大多都是IT男，金融女……而郫县就是以众多工厂，航空港以临港工业，大多都是蓝领、工人聚集的地方。在未来，这种城市规划趋势会越来越明显，一个城市的居民也不是鱼龙混杂的，而是有明确的产业功能分区，相关就业人群也就对号入座。十二：物业管理将成“管家式” 会承担更多细节服务十年后，实体商业肯定会被电商冲击得体无完肤，
线下服务业将是一块香饽饽
，物管帮忙寄送快递、机票火车票代理、行政手续办理、蛋糕、鲜花配送等，提供物业服务。嫌麻烦、爱宅家、工作忙的年轻人，是时候需要个社会化的“妈妈”了。十三：宠物配套比例将增多宠物是“新新人类”的消费品，在这个卖萌就有爱的时代，养宠物的人数会增加，所以宠物配套在社区商业的比例也会增加。十四：通宵营业的商业将增多年轻一代就意味着夜生活丰富，熬夜人数增多，夜猫子增多，通宵聚会的增多，所以，通宵营业的KTV、网吧、甚至24小时便利店，将会增多。十五：跃层、夹层，有阁楼间的住宅更受欢迎跃层增加了空间利用率，降低了买房成本，二者增添了立体的时尚感，阁楼、夹层正好满足购房群体的文艺、浪漫幻想。十六：传统棋牌室消失、网吧、酒吧、咖啡馆兴起传统的麻将馆、棋牌室，茶坊是老一辈休闲娱乐的象征，传承的迹象并不明显，棋牌娱乐可以在线进行，而网吧、酒吧、咖啡馆正是年轻男女追捧的社交场所。十七：社区O2O服务，如外卖、上门服务将兴起在线预订和交易，线下服务，O2O的风暴已经刮满全国的商圈，未来的若干年内，O2O服务进入社区也成为趋势，家庭外卖，上门清洁、美容、美甲保健服务都能预约。注：引用较多，记不得从哪里查阅的了，如不得劲，请后台留言删除，反正我觉得写得也不好！往期精彩回顾：1.如果有朋友做房地产，请你对他好一点！2.谈万科美景世d，不如说情感故事！女孩子先备好纸巾。3.买房捡漏？你该出手了！再等可能又没机会了！！4.是谁决定了郑州房价？5.郑州刚需：现在不买房，错过可能要再等十年！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。说房百家号最近更新：简介:十年经验老司机，聊聊郑州买房那些事儿！作者最新文章相关文章