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在建工程依法可以拍卖 竞买人悔约被判无权要回保证金
作者：王鑫 陈敏渝&&发布时间： 09:23:54
　　有二竞买人以250万元的竞拍价取得面积为800余平方米的在建房产后，以四川某拍卖公司的拍卖行为违法和拍品不能办理权属登记为由拒绝交纳拍卖价款，与拍卖公司发生纠纷并起诉要求判决其与拍卖公司所签订的拍卖成交确认书、竞买协议书无效，拍卖公司退还其交纳的竞买保证金26万元和资金占用利息。
　　 近日该案在成都市中级人民法院二审结案，法院终审依法驳回二竞买人的全部诉讼请求。
　　 原来，成都一银行依据法院生效判决在申请执行中，由法院裁定抵偿取得了市内一在建综合楼中的八百余平方米的房产（该综合楼系一项尚未竣工且没有房产证的烂尾楼，土地使用权也系国家划拨性质）。2006年4月，上述银行委托拍卖公司对抵偿取得的房产进行拍卖，拍卖公司也依法进行公告并在工商行政管理部门备案。次月，该案中的二竞买人在规定期限向拍卖公司交纳了保证金26万元。拍卖前，拍卖公司依照相关规定和程序将拍卖品的来源、土地使用为国家划拨、拍品原所有人等情况一一作了介绍。当月12日，二竞买人参加了拍卖公司的拍卖并以250万元竞拍得上述房产，同日双方拍卖成交并签订了《拍卖成交确认书》等。
　　而在双方签订的《竞买协议书》中明确约定：拍卖人以委托人提供的拍品资料予以说明介绍，委托人未提供该房产的房产证、土地证，资料显示该宗土地为划拨方式取得，拍卖人对房产及土地过户不作承诺。竞买人认为资料不足或有疑问，请自行到有关部门查询。拍卖标的物涉及房屋和土地面积，以相关管理部门核定为准，房屋及土地最终面积数据与拍卖人提供资料有误差的，不影响拍卖价格。有关过户登记手续及税、费等，以相关管理部门核定为准；竞买人参拍前，务必认真咨询了解和实地查验拍卖标的物现状及可能存在的真伪、品质等瑕疵问题，然后报名参拍。一旦报名竞买，即表明已对拍卖标的物的完全了解和认可，并愿承担一切责任；买受人不按约定支付成交价款和佣金，或放弃标的物的，应承担违约责任。其交纳的保证金将不予退，并追究相关法律责任。
　　 之后，二竞买人未交纳拍卖价款，致使该次拍卖的拍品未能交付，委托人银行只好又第二次委托拍卖公司对上述拍品进行拍卖，并由其他单位以240万元的价格拍得该拍品。
　　 一审法院认为，拍卖公司在明知上述房地产未领取权属证书而不得处分的情形下，仍进行拍卖活动，属规避法律、行政法规的行为，因此双方所签合同无效，拍卖公司应如数返还26万元竞买保证金。而二竞买人明知拍卖品有瑕疵，仍参加竞拍活动，在一定程度上也有过错，故对二竞买人的利息之主张不予支持。因此双方判决签订的拍卖成交确认书、竞买协议书无效，拍卖公司于判决发生法律效力之日起5日内返还给二竞买人26万元竞买保证金，驳回二竞买人的其余诉请。
　　一审宣判后，拍卖公司不服提起上诉。其认为拍卖公司拍卖的房产是严格依照法定的程序进行公告和展示，二竞买人也完全清楚上述拍品的现状。上述房产虽为在建工程，但按照我国拍卖法的相关规定系委托方银行有权处分的财产，且无相关法律法规禁止在建工程的拍卖。故应撤销原判，驳回的二竞买人诉请。
成都中院二审认为，该案中拍卖标的来源及拍卖程序合法，所拍卖的标的物亦非法律、法规所禁止拍卖的物品，双方所签确认书及协议的内容并未违反法律、法规的强制性规定，系真实意思表示合法有效，故二竞买人的行为构成违约，因此逐依法作出了上述判决。
在建工程不是禁拍品
　　成都中院审理此案的审判长谈到，由于该案标的较大，专业性也较强，在该案的审理中，合议庭成员通过多种途径认真查阅了相关资料，走访了相关房屋产权监理、国土资源等部门，调取了相关证据，期间也多次合议讨论，并最终形成处理意见。
　　从法律层面来讲，该案首要的焦点是在建工程依法能否进行拍卖问题。
　　依照我国拍卖法的规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利；法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。而该案中的拍卖标的是通过司法程序抵偿给委托方银行时其房屋现状且未取得相关权证，系在建工程。但无法律法规规定禁止在建工程的交易活动，现实中房地产在交易中可能出现证照不齐全的现象，会影响到标的物的转让，但并不能因此将此类标的归入法律、行政法规规定禁止买卖的物品或财产权利的范畴。
　　而且，上述房产也不属于拍卖法规定的依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前应当依法办理审批手续的范畴。因这一规定是针对一些特定物品或财产权利，如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等。而房地产交易是在转让后需要办理证照变更的标的物。在现行商品市场中，在建工程交易尚无需要相关部门进行批准的强制性法律规定，在建工程因缺少相应的权属证书，仅属于具有权利瑕疵的标的物，而具有权利瑕疵的标的物在转让时直接影响到的是成交价格。
　　 显然，该案中的拍品并非法律、法规所禁止拍卖的物品，且在拍卖前拍卖公司已经声明了标的物存在的瑕疵，这在双方签订的竞买协议书中也已明确说明，且拍卖公司对拍卖的房产是严格依照法定的程序进行公告和展示。在拍卖成交后双方就本案所涉的拍卖标的签订的成交确认书、竞买协议书均系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，也是合法有效的。由于该案的二竞买人到期不能按照约定履行其付款义务，构成违约，其就应承担违约责任，依照双方的约定，竞买人交纳的保证金将不予退还。因此说，原审法院的认定不当，拍卖公司的上诉请求法院应当予以支持。
　　从我国拍卖法规定的拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利就可看出，法律强调的是拍卖标的为委托人所有或有权处分即可，而并未对是否必须有权属证书作出规定。而从现实来看，法院的执行局在具体的执行中，对相关在建房产或工程依法裁定抵偿给有关债权人，相关债权人再委托拍卖的情况也是普遍存在的，这是符合相关法律规定的。
　　 而该案中双方的竞买协议书也是依法签订的，该约定中已明确所拍卖房产为在建工程，无房产证，且该房产土地为划拨方式取得。而房屋产权监理及国土部门出具的相关材料也说明，以国有划拨土地修建、由法院裁定抵债的经拍卖程序取得的房屋，权利人取得物权后可以进入拍卖市场，但能否办理产权要看国土部门是否同意该宗土地改变其使用性质，在土地及相关资料齐备的前提下，可以按照法院的裁定结果办理产权登记。而办房产证与未交国土出让金无直接关系，如要办理法院裁定书上分摊的国土使用证，须办理了部分房屋的产权证，并计算出土地对应的分摊面积后，办理出让手续，领取分摊土地使用权证书。
　　 因此，若要取得划拨土地的土地证，需要经相关部门审批，并且还需交纳相应的土地出让金，这就是划拨土地的房产在拍卖价格方面与有土地证的必然有较大差异，且在办理相关手续方面较为复杂、繁琐。从该案情况看，竞买人不但要知晓拍卖房产存在权利瑕疵，更重要是还要对相应后果必须有较为清醒的认识，这就意味着竞买人决定参与这一拍卖活动，就必须严格遵守拍卖的法律规定及相关合理行规，否则将承担相应的沉重代价。
责任编辑：王鑫 陈敏渝法院拍卖的房子能买吗_百度知道
法院拍卖的房子能买吗
我有更好的答案
可以购买。拍卖完成后，可以拿法院裁定书到房管局办理房产过户事宜。一、如何购买法院拍卖的房子 （1）竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。（2）竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续；交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会；拍卖成交后，买受人交纳的保证金充抵价款，其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。（3）拍卖成交后，拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。（4）拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内，向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料，对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。（5）拍卖成交后买受人应当在人民法院规定的期限内将价款全部汇入指定的账户。（6)支付拍卖机构佣金。佣金包括了工作人员前期调查、寻求客户、组织拍卖等发生的实际费用，拍卖机构不再另行收取其他费用。（7）买受人全额交付价款后，业务部门应在十个工作日内制作出裁定书，送达买受人，并在裁定书送达后十五个工作日内办理拍卖财产的交割手续。 二、过户需要的材料1、拍卖成交确认书 2、登公告报纸 3、拍卖行营业执照副本复印件 4、拍卖行法人身份证复印件 5、法人身份证明 6、法人授权委托书 7、法院委托拍卖行的拍卖委托书复印件（2份） 8、协助执行通知书 9、买受人的身份证
扣押的财产。国家禁止自由买卖的物品，还不会有什么后遗症的。《民事诉讼法》：第二百四十七条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，直接办理房屋过户手续的;不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖法院拍卖的房屋当然能买了，交有关单位按照国家规定的价格收购。第二百五十一条 在执行中。法院会给下达裁定书，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，人民法院应当拍卖被查封
本回答被网友采纳
你好可以的，如果你不介意二手房的话，是个不错的选择，而且安全可靠 拍卖房的最大好处就是便宜，要全款交易，而且如果你真要拍的话，先要交几万元的拍卖金，拍卖公司的人会给您安排，一般都是搞假，要交两份，然后弄成你们两个一起竟拍
本回答被提问者和网友采纳
周边配套、价格等因素后决定，当事人综合考量房屋的质量、位置法院拍卖的房子至少在法律上没有问题的，还要看当事人对房子看法。但是是不是要买，可以买、楼层、开发商售后、物业
可以。在法律上没有问题，但司法拍卖大多需要一次性付款，想“捡漏”便宜的房子，不仅要考虑经济承受能力，还要注意税费成本。一、大多需要一次性付款低于市场评估价的司法拍卖房源，确实吸引了一部分市民的注意。但司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。二、所有税费均要买家承担司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。另外，有些拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次。三、买房人看房不方便司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。 工作人员周六、周日都是休息的，没时间带去看房，往往建议买主自己在网上看看图片和视频。 如果竞买人浏览网页，没有实地看样、调查，很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。四、容易惹上其他债权纠纷或麻烦有市民在网上反映，购买司法拍卖的房子后，前房东隔三岔五来砸玻璃窗，这种房子买了，住进去也头痛死了。
你好肯定可以买。但是，如果房屋尚未腾空，那就要慎重了，可能会导致新的腾房诉讼纠纷。
可以购买，建议先看好房子的实际情况再决定。对于房屋所有权方面则不用担心，和普通的拍卖一样。
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法院拍卖房如何交易
大概要多长的时间？详细情况请教一下各位高手、想买这套房子，说要经过法院的，请问一下一下这个需要注意些什么啊？还有需要些什么手续现有一套房子是拍卖的
我有更好的答案
交易方法及规定如下：成交后：由法院出具协助执行通知书和裁定持《拍卖成交确认书》到相关部门办理产权转移手续。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金： 拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。　　根据上述规定如果拍卖成交的将由买受人向拍卖机构支付佣金，如果拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。
采纳率：77%
　　3，虽然你多半胜诉，有什么瑕疵。也就是说你说的这个法院是否具有委托人这个资格。　　2、需要了解该房产的相关产权权属情况是否清晰、需要了解该法院是否是第一查封法院，如果是，就没有问题，如果是轮候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕，这个房产是否是第一查封法院处理剩下的资产　　这是司法拍卖，如果你是作为公司购买需要的手续相对多些：公司执照、组织机构代码证、法人身份证、法人授权委托书、被委托人身份证复印件等。　　法院的司法拍卖公告时间是最少15天，拍卖成交后你取得标的时间的长短要看拍卖公司的《竞买须知》的约定，这个和法院执行该案件的难易有关。　　希望以上回答能对你有帮助，拍卖公司是否告知，这个关系到你买的房产是否有其他潜在风险。　　5、当你拍卖成交且交清所有价款费用后你须取得拍卖公司出具的《拍卖成交确认书》和法院出具的《裁定书》及《协助执行通知书》，切记，如果不是，就有问题：　　1、需要了解拍卖成交后过户过程中的税、费承担问题，这个关系到你的购买成本。　　4、需要了解你要竞买的房产目前现状是什么样子，需要的手续有本人身份证即可！　　作为竞买人。即是申请执行人通过法院判决，能否顺利过户，这个关系到你购买后是否还要面临一场官司的问题，由法院委托拍卖公司将被执行人的房产公开向外拍卖的一个过程。　　你作为竞买人需要注意的是
本回答被提问者采纳
参加法院组织的拍卖会，竞价购买该房即可。
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强制拍卖被执行人财产的几个相关问题
13:42&&来源： |
　　什么是拍卖？拍卖法中的拍卖指的是一种经营方式，根据该法第3条规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
　　在拍卖活动中，被拍卖的财产为拍卖物。拍卖中涉及的当事人有委托人（出卖人）拍卖人、竟买人和买受人。委托人是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的人，出卖人是拍卖物的原所有人，委托人一般为拍卖物的出卖人；但在强制执行程序中，委托拍卖企业拍卖的委托人是执行机关（法院），拍卖物的所有权人（出卖人）是被执行人。主持拍卖过程的人为拍卖人，在拍卖时到场并出价以求买得拍卖物的人为竟买人，也称应买人、拍卖人，在拍卖中因出价最高而购得拍卖物的应买人为买受人，也称拍定人。拍卖人不能拍卖自己的财产，而是根据委托关系代为出卖他人的动产或不动产。
　　拍卖人与委托人（出卖人）间的关系是一种委托关系，具有民法中典型的行纪法律关系的性质。行纪是行纪人受委托人委托，以自己的名义为委托人从事商业活动并取得报酬的活动，从事行纪活动的人为行纪人，委托人与行纪人间的委托合同为行纪合同。拍卖人与应买人（拍定人）之间，是一种买卖关系，拍定后拍卖人与出价最高的拍定人之间成立了，其权利义务适用民法中有关买卖的法律规定。
　　一、执行程序中拍卖的性质和特点
　　强制拍卖和任意拍卖是拍卖在法律角度上的一个重要分类，所谓强制拍卖，是指国家机关依照法律规定，将其查封、扣押的标的物进行的拍卖；任意拍卖是指民事法律关系当事人根据本身意愿将其所有的特定标的物进行的拍卖。人民法院在执行具有给付内容的各类案件中，由于被执行人及相关义务人拒不履行生效确定的义务，而依照法律规定，强制对被执行人的财产进行拍卖，将拍卖所得偿付申请人，这种拍卖就是强制拍卖。
　　执行程序中的强制拍卖具有以下四个特点：
　　（1）实施的强制性
　　即这种拍卖是人民法院在执行过程中，由于被执行人拒不履行生效法律确定的义务而依法对被执行人的财产采取的一种强制处分措施，由于原产权人即被执行人对被拍卖的财产已经丧失处分权，所以拍卖活动是不以被执行人的意志为转移的具有国家强制力的拍卖活动。
　　（2）委托的专有性
　　即只能由人民法院委托拍卖机构进行拍卖，其他任何组织和个人均无权委托。同时，人民法院委托拍卖机构实施强制拍卖，必须依据已经发生法律效力的法律文书。
　　（3）拍卖的法定性
　　是指这种拍卖是人民法院依照有关法律、司法解释的规定而进行的一种特殊的拍卖活动。其目的是为了确保拍卖活动的公正性、维护被执行人的合法权益以及促进人民法院的廉政建设。
　　（4）适用法律的多重性
　　由于人民法院执行的案件有民事、行政、刑事附带民事、仲裁等多种类型，所以执行程序中的拍卖活动除了适用《中华人民共和国拍卖法》以外，还将涉及到适用多种法律、法规和规章。
　　二、拍卖的一般程序
　　1、拍卖人预先将拍卖物、拍卖的日期和地点及其他事项公开告知公众。这种公开的出卖意思表示是一种要约邀请；2、在规定的拍卖日期和地点，拍卖人当众拍卖财产，应买人争出高价购买拍卖物。应买人的出价即是法律意义上的要约；3、拍卖人从多数应买人中选择出价最高者为买受人。拍卖人对最高的出价作出卖定的意思表示即是拍定，是对应于要约的承诺。拍定的方式可以是拍板、击槌、按铃或其他惯用的公开表示买定的方法。一经拍定，买卖合同便告成立。拍卖的公开性和竞争性使其区别于其他买卖方式。
　　三、哪些财产不得被强制拍卖
　　根据有关法律规定，下列财产不得强制委托拍卖：一是未被执行法院控制、占有的财产。执行法院对被执行人财产尚未采取查封、扣押等措施予以占有、控制，不得委托拍卖。二是不可变价的财产。拍卖是变价的一种方式，不可变价的财产无法拍卖换取价款。三是法律、规禁止自由买卖的物品或财产权利。四是被执行人及其所扶养家属的生活必需品。五是依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让而未依法办理审批手续的物品或者财产权利。六是未经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可的文物。七是超义务范围的可从查封物、扣押物中分出的财产。
　　四、强制拍卖被执行人的财产应具备的条件
　　1、必须有拍卖根据。强制拍卖被执行人财产必须有根据，强制拍卖的根据主要是据以执行的法律文书和拍卖裁定书。因此，执行法院在委托拍卖前，必须做出拍卖裁定书。
　　2、被强制拍卖的物品必须已被查封或扣押。查封或扣押是拍卖的前置条件，进入拍卖程序的被执行的物品，必须是已被查封、扣押的物品。如果尚未查封、扣押，执行法院尚未占有或控制被执行人的财产，委托拍卖机构拍卖就无物质条件，也不能完全保证买受人取得拍卖物。
　　3、被执行人在指定期限内不履行法律文书确定的义务。被执行人的财产被查封、扣押后，人民法院责令其在一定期限履行义务，而被执行人仍不履行，方可将已查封、扣押的物品进行拍卖。如果被执行在责令期限内履行义务，被查封、扣押的物品应当返还被执行人，不得再拍卖其物品。
　　4、强制拍卖的物品具有可转移性。禁止流通的物品，如金银、文物、毒品等，不得公开拍卖，只能交付有关单位收购或没收。
　　同时具备上述四个条件，执行法院才可以委托拍卖机构强制拍卖被执行人的财产。
　　五、执行强制拍卖对优先权的保护
　　优先权主要有优先受偿权和优先购买权，我们在强制拍卖被执行人或相关义务人的财产和财产权利时必须保护相关人的优先权。
　　优先受偿权，是指根据法律规定或当事人的约定，在债务人不履行债务时，债权人即取得从债务人的财产或财产权利折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿的权利。通常，对拍卖标的物具有优先受偿权的情况主要有担保物权的优先受偿权、建筑工程价款优先受偿权等。对于有法定优先权或设定了优先受偿权的被执行人的财产或财产权利，人民法院仍然可以依法强制拍卖，优先权人无权阻止，但拍卖所得价款必须优先受偿于优先权人，多余部分才能清偿申请执行人的债权。
　　优先购买权，是根据法律规定或当事人的约定，在同等条件下某一民事主体对特定财产享有的优先购买的权利。通常，优先购买权有财产共有人的优先购买权、房屋租赁人对出租房屋的优先购买权、有限责任公司股东对本公司股权的优先购买权等。在强制拍卖过程中，如果出现案外人在拍卖标的物上享有优先购买权的情况，则人民法院首先应责成拍卖机构在拍卖公告中声明被执行人的财产上存在优先购买权的情况，同时应通知优先购买权人，告知其应参加拍卖。优先购买权人在拍卖前未在拍卖机构登记竞买的，视为放弃优先购买权。如果优先购买权人参加竞买的，可以在拍卖现场适时表示以某一最高价接受，如无人进一步出更高价，则卖给优先购买权人；但如有更高出价，而优先购买权人不再表示接受的，则拍归最高出价者。如同一拍卖标的上有多个优先购买权人同时表示以最高出价接受的，可在其间再进行竞价，或由其自行协商确定买受人。
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