16市重申实际售价不得高于备案价 能帮到购房者吗？
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16市重申实际售价不得高于备案价 能帮到购房者吗？
提示：点击上方'购房者俱乐部'↑免费订阅本栏目今年9月以后，北京、天津等多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。房价备案制能帮到购房者吗？房价备案制核心内容有三点：一是，开发商必须通过申报备案，告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱；二是，开发商必须告诉消费者，每一套房子的售价具体是多少；三是，不是不能涨价，但涨价前必须重新报备。“房子多少钱一平？”“均价在5万元/平方米左右，每套房子价格不一样，售楼处有价格公示。但因为楼盘在做抵押，近期不能签约。”“什么时候能恢复购买？过几个月价格会不会涨？”“何时可以购买要等通知。公示的价格是多少就卖多少，这个价格是通过备案的。不能随便涨，如果要高于备案价，还得到建委重新申报备案。”11月6日，这样的对话出现在小编和某地产销售人员之间。在这个位于北京市通州区的售楼处里，两张价目表在沙盘旁贴着，每张价目表的高度都在两米左右，上面清楚地标明每套房的建筑面积、套内面积、建面单价、总价等信息。这种价格公示的情况在今年9月底之前，并不十分常见。即便是在龙头开发商的售楼处，也鲜有清清楚楚地标出每套房价格的情况，更不用说还明确告诉购房者价格不会随便涨且售价不能高于备案价的了。早在2010年国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就明确规定，房企要严格按照申报价格明码标价对外销售；2011年，发改委又出台《商品房销售明码标价规定》，重申要严格按照申报价格明码标价对外销售，并规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。此后，上海等多个省市相继出台细则，一些省市明确要求如果售价需要上浮，要重新备案。今年9月以后，北京、天津等多地出台关于楼市调控政策，很多城市进一步明确规定，商品房实际销售价格不得高于申报价格，如需调高必须重新申报价格备案。10月初，上海和石家庄等城市还对涉嫌未经备案就擅自调价的开发商立案调查。“这让部分关注新闻的购房者知道了还有备案价这么一说。但相关规定能否真正对开发商带来约束，还得看政策后期执行，因为开发商有太多手段来规避备案制。”一位不愿具名的房企老板宋伟(化名)告诉小编。被官方强调 不被民众熟知16市重申实际售价不得高于备案价据法不完全统计，今年9月底至今，至少有22个城市出台调控措施，包括北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南通、南昌。在这22个城市中，除了上海、郑州、济南、武汉、南京、南昌以外，其他16个城市的这一轮调控文件中都出现了类似“加强商品住房销售明码标价备案管理”的内容，“实际售价不得高于备案价”几乎是文件必备内容。一些城市还详细规定了首次备案后几个月后不能调价，调价的幅度不能超过多少等内容。比如，合肥市就规定，同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格；再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。为何会有这么多城市近期纷纷祭出房价备案这一招？“这是出于房价调控的需要，就是因为近期房价上涨太快。”陈宝存说，之前有限购、限贷等政策，房价备案这一政策可以归到“限价”里来，因为备案制相当于规定了备案价为最高限价。宋伟的公司在一个四线城市，他清楚地记得，2010年年底，他在北京购买第一套房的情景，当时一套二手房多个人盯着，谁先把定金打到房主卡里，房子就归谁，那时候考验的就是谁能最快从中介公司跑到最近的ATM机或银行。楼建波告诉小编，相关部门在近年多次提及或重申备案制，主要有两个原因：一个是维护房地产市场秩序，防止房企无序调价；另一个是维护购房者利益。遗憾的是，本来是为了维护消费者权益而制定的房价备案制，现实中却并不为消费者所熟知。在接受采访时，除了房地产行业从业人员，很少有人知晓开发商应该严格按照备案价来销售这一事实，更不要说，购房者依据相关规定维权了。“购房者以往没有便捷的查询渠道，也没有举报、投诉的意识。”房产律师蔡思斌分析道。不过，据观察，由于最新一轮调控政策都提到了备案制和明码标价，越来越多的开发商在售楼处贴出了价格公示表，而且有越来越多的城市要求住建部门或物价部门在网站上公示开发商的预售价。发改委网站11月8日发布的消息显示，近日，发改委和住建部联合发出通知，部署从日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，重点查处包括“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”等在内的8种行为。好的制度 坏的执行房企规避备案制的两种做法“我去年年初在北京市通州区买房时，就向销售要求看价格公示表，但销售人员不给看，你问哪套房，她才告诉你哪套房的价格。”宋伟说，如果是普通购房者，不知道有备案制这一事实的话，就很容易被开发商牵着鼻子走。在接受采访时，谈及备案制目前施行的效果，陈宝存用了“有限”二字，房地产律师栗文华则表示“有些鸡肋”。“通常都是在房价大涨的背景下，备案制会被监管部门强调。如果真要调控房价，需要从供需环节来解决问题。备案制不能解决实际问题。”栗文华说。楼建波在回答这一问题时则表示：“制度本身是个好的制度，但执行上面存在问题。不能因为申报备案制效果不明显或者其他情况，就否认制度本身。试想，如果没有相关规定，监管部门想查都没有工具，购房者想维权都无所依据。”而陈宝存之所以用“有限”二字来形容备案制的效果，是因为在他看来，国家相关部门强调备案制的大背景是房价上涨，而且要求房企执行备案制的目的之一也是为了调控房地产市场，但从实际情况来看，一方面监管部门很少去检查实施情况，另一方面房企也有很多规避的手段。“结果就是，开发商如果真的想擅自提价，还是有很多办法。”陈宝存说。陈宝存提到了开发商常用的两种规避手段，一是“价外价”，另一种是高开低卖。何为“价外价”？陈宝存举了个例子，假如一个楼盘备案价是30000元/平方米，开发商觉得备案备低了，又没到监管部门规定的可以调价的日子，开发商就跟客户硬加价，加到35000/平方米。“这种情况一般出现在房地产市场比较火的地方。开发商就硬加价，连发票都不给开，购房者爱买不买，查也查不到。”陈宝存说，这样的情况下，网签价还是30000/平方米，政府统计的房价虽没有上涨，但房价实际上还是上涨了。宋伟告诉小编，开发商之前的做法是，在商品房销售合同之外，再签个补充协议，以加收装修款的形式来加价，但是现在很多地方明令禁止通过这种方式来加价，所以就有了硬加的做法。关于高开低卖，房产律师蔡思斌在接受采访时也有所提及。他告诉记者，有开发商将商品房备案价格定得远高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间，这是因为此前很多地方并没有明确的备案标准，基本是开发商申请备案价是多少就是多少。“前几年北京市通州区有个开发商把备案价定到28000/平方米，但开盘价确是14000元/平方米。而通州当时房子的均价就在15000/平方米左右，这些企业就是预期房价会涨，备案价报的高一些，以后好调价。”陈宝存回忆道。部分城市的监管部门已经注意到了“高开低卖”的情况，深圳市在近期就出台规定称，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。合肥、佛山等地也有类似规定，“高开低卖”的现象随之得到控制，开发商也不再能随便把价格调到自己想要的水平。“以往即便真的是有擅自提价的情况，也很少有监管部门去查去管。房企一般都和监管部门很熟，查啥啊？”陈宝存说。至于未来，备案制能否被开发商严格遵守，楼建波说，要解决执行环节的问题，可以加大查的力度。“过往对开发商的处罚力度也很小。”房产律师王玉臣补充道。可维权 效果难期要求撤销或变更合同不易如楼建波所说，制定和细化商品房备案制的初衷之一，是维护消费者权益。如果消费者在购房时发现开发商以高于备案价的价格在销售，可以如何维权？“如果购房者尚未签订合同，则比较简单，可以直接向建委和物价部门投诉，相关部门可以依法要求开发商整改。”楼建波说。比如，深圳市就明确规定，对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。如果购房者在签订了合同之后，发现合同价高于备案价，能否要求开发商撤销合同或变更合同以备案价销售，并重新签合同？关于这一问题，小编采访的多名律师存在一定分歧。蔡思斌律师认为，开发商的售价高于备案价属于价格欺诈，价格法规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分，所以购房者可以要求变更合同关于价格的条款，要求以备案价购买房屋。但栗文华律师认为，在司法实践中，这一问题尚存争议，他个人认为，如果购房者起诉开发商，要求撤销或变更合同，很可能会被驳回。栗文华曾经代理过一个案子，委托人是靖江市的一位购房者，购房者购买了碧桂园的楼盘后发现，开发商在宣传时以“按揭原价”“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，但按揭原价高于备案价，而惠后价是低于备案价的。这位业主以欺诈为由要求开发商赔偿损失，但该诉求被法院驳回。通过裁判文书网查询发现，有数十人因同样的问题起诉靖江碧桂园公司，除了要求开发商赔偿外，有的业主的诉求是撤销合同，但这类诉求同样被一一驳回。梳理这些判决书可以看到，法院的理由基本是：价格并非唯一或直接影响原告决定是否购买的关键性因素，原告也并未举证证实因靖江碧桂园公司未公示“备案价”而导致其对于开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套等决定成交价的诸多因素均产生错误认识，并基于错误认识直接作出对于成交价的非真实意思表示。靖江碧桂园公司即使存在价格欺诈，该欺诈行为也并不导致双方间基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更，同样原告以欺诈为由要求靖江碧桂园公司赔偿损失，无法律依据。“而且，即便是开发商最终的售价高于备案价，由于影响购房合同订立的因素有很多，购房者也必须举证，如果开发商告知了你备案价较低，你就不买了，即得证明价格是影响合同签订的决定和关键因素。”栗文华说。若已签合同的购房者投诉到建委或物价部门，监管部门能否要求开发商以备案价重签合同呢？“监管部门可以提要求，但这种要求没有强制性的效力，开发商可以不执行，因为合同的变化是双方当事人协商决定的。”房地产律师王玉臣告诉小编，但是还有一种迂回解决的办法。王玉臣所提到的迂回解决法是指，开发商如果以高于备案价销售，监管部门可以进行行政处罚，处罚有轻有重，如果从重处罚，可以不给予网签，或对于开发商未来的调价申请不进行备案，或者对于同一个开发商在同一城市的其他项目有所限制，通过这些方式迂回地迫使开发商和业主谈判，修改合同，将售价降低到备案价。栗文华律师和李松律师也持这一观点。“维权结果很可能达不到购房者的预期。”李松说。栗文华据此分析，监管部门要如何对违反备案规定的开发商进行处罚，是有弹性的，可以重罚，也可以轻罚，重罚可能出现在大量购房者频繁维权的状况下，而这一弹性空间的存在，则可能会滋生腐败。“可以弹性处罚也就意味着，对开发商最终的处罚结果可能是仅仅罚款而已，而一套房提价之后的利润则往往远高于罚金。”栗文华说，这也是他认为备案制有些鸡肋的原因，因为试图通过备案制限制开发商随便提价的效果可能不会很理想，而且购房者维权的结果也没有定数。（本文来源：法治周末）&房天下｜购房者俱乐部长按二维码关注
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各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：　　为切实加强民生价格监管，稳定商品住房价格，促进房地产市场健康发展，根据全国住房工作会议精神和《安徽省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（皖政（2004）17号）、《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步加强民生价格监管工作的意见》（皖政办（2007）37号）和《安徽省物价局、安徽省建设厅关于印发关于规范商品住宅销售价格行为实行明码标价制度的规定的通知》（皖价房（号），结合实际，现就进一步加强我市房地产市场价格监管工作，提出如下意见。　　一、指导思想　　坚持遵循市场规律，按照标本兼治、综合治理、惩防并举的方针，围绕房地产项目开发、交易等环节，充分发挥政府价格主管部门的职能作用，加强监管，规范房地产市场价格秩序，严厉打击房地产领域价格违法行为，建立健全房地产市场价格管理的长效机制，构建房地产领域良性运行的价格机制，促进房地产业持续健康稳步发展。　　二、全面实施房地产市场价格监管四项制度　　（一）严格执行商品房销售“明码标价”制度　　凡在我市进行房地产开发经营的房地产开发企业，必须严格执行安徽省物价局、安徽省建设厅皖价房（号文件规定， 采用价目表和明码标价书两种标价方式明码标价。　　价目表由房地产开发经营企业在经营场所（售楼部）的醒目位置公示每套商品房销售价格。房地产开发经营企业公示的价格必须与到物价部门备案的价格相同，楼盘实际销售总价不得超过备案价格（凡属经济适用房及享受政府优惠政策的普通商品房销售价格必须报经物价部门审批）。　　明码标价书作为商品住宅买卖合同的附件由房地产开发经营企业在预（销）售商品住宅时向购房者明示，成交时由购房者签字。明码标价书由市物价局统一制作，一式3份，购销双方各执1份，连同《销售合同》报物价部门1份，作为房屋销售依据。　　（二）全面实施商品房销售“一价清”和销售许可证发放联动机制　　根据《安徽省物价局、安徽省建设厅关于进一步加强房地产价格管理的通知》（皖价服（号）规定，市价格主管部门和房地产管理部门相互配合，建立商品房销售“一价清”和销售许可证发放联动机制。房地产开发经营企业在预（销）售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报当地价格主管部门备案；房地产管理部门在办理《预（销）售许可证》时，要严格把关，对未到价格主管部门进行备案的房地产开发经营企业，不得发放《预（销）售许可证》，要一套一证，及时掌握并公布销售情况。没有办理《预（销）售许可证》的房屋不得销售（预定）。已获得《商品房预（销）售许可证》的房地产开发经营企业在预售房屋时，预收定金原则上不得超过房价的20%，并将预收房款存于指定的银行帐户，该预收房款只能用于该开发项目的资金使用。　　房地产开发企业在商品住宅开发建设期间所发生的各项费用，凡与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费，一律按规定计入成本。房地产开发经营企业不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用。　　房地产开发企业要合理制定商品房销售价格，及时到物价部门备案，严格执行商品房销售网上备案制度，并在物价网和新闻媒体上进行公示。商品房实际销售价格不得超过备案价格，且实际销售价格低于备案价格的幅度原则上控制在5%以内。如确因成本摊成必需调整备案价的，由开发企业提出申请，物价部门予以审核，同意后进行二次备案和公示，并向房产部门备案，自公示后3日起销售的商品房才可执行新的备案、公示价格。原已销售的商品房不得以任何理由追加购房款，变相提高销售价格，不得以促销等名义采取隐瞒真相、引诱欺骗等不正当手段销售。如有超出公示备案价销售的，视为价格欺诈行为，按有关规定进行处理。　　（三）建立并实行商品房价格监测、成本认证、预（销）售成本、价格公示制度　　建立市内主要区域、各大开发经营企业、重点楼盘商品房价格运行情况动态监测和成本认定、监审、公示制度。其中，商品房适时按路段或区域公示成本；经济适用房、享受政府优惠政策的住房按楼盘公示预（销）售价格。　　进一步提高商品房价格信息的透明度。市价格主管部门要联合相关部门，完善房地产价格指数统计公布制度，及时公布全市商品房销售价格，正确引导市场走向，为消费者提供公开、及时、准确、全面的房地产价格信息服务。　　（四）进一步健全完善物业服务收费管理制度　　市价格主管部门和房地产管理部门要继续按照质价相符的原则，在现行《物业管理收费实施细则》的基础上，进一步健全完善城市物业服务收费办法，科学合理地确定本地的物业服务等级标准、基准价格标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级，将物业服务收费纳入规范化、标准化轨道。　　三、规范涉房收费管理，整顿房地产交易市场秩序　　进一步规范涉房收费管理，清理不合理收费，并实行《缴费登记卡》制度。凡针对房地产开发经营企业收取的各类行政事业性收费，均要如实填写《缴费登记卡》，否则企业有权拒付并可以向价格主管部门举报。大力整顿房地产交易市场秩序，规范房地产中介服务收费行为。房地产中介服务机构代理销售商品房，只能按照房地产开发经营企业确定的商品房价格收取代理费，不得收取商品房差价等其他任何费用，不得擅自提高代理销售的商品房价格。　　四、加强房地产价格监督检查，严厉打击价格违法违规行为　　市价格主管部门要组织力量，开展房地产市场价格的监督检查。检查重点为：　　（一）违反商品房销售价格行为实行明码标价的规定，不明码标价或不按照规定的内容和方式进行明码标价的行为；　　（二）不按规定严格执行“一价清”制度的行为；　　（三）捏造、隐瞒、欺骗、散布虚假价格信息，囤房惜售、哄抬价格；利用虚假的或使人误解的标价方式和价格手段欺骗、诱导消费者或其他经营者与其进行交易的价格欺诈行为；　　（四）不按规定将商品房价目表和明码标价书报价格主管部门备案、公示的行为；　　（五）超过备案、公示价格销售商品房的行为；　　（六）房地产开发经营企业在经营场所明码标价与备案、公示价格不一致的行为；　　（七）商品住宅买卖合同上的面积与实际面积不相符、短少面积的行为；　　（八）擅自对外出售或出租使用权属于全体购房人所有的房屋及设施的行为；　　（九）未取得《商品房预（销）售许可证》的商品房，房地产开发企业或代理销售企业向购房人收取定金、保证金等预定性质费用的行为、超过规定比例收取预付定金和其它不符合商品房销售条件向购房人收取定金、保证金等预订性质费用的行为；　　（十）将应由房地产开发经营企业承担的费用转由购房人另行支付的行为；　　（十一）房地产中介服务机构代理销售商品房时，收取商品房差价等其他费用，擅自提高代理销售的商品房价格的行为；　　（十二）物业服务公司不按规定报批（或备案）物业服务收费项目和标准或高于报批（或备案）的价格执行的行为；　　（十三）国家行政机关及其有关事业单位向房地产开发经营企业乱收费的行为；　　（十四）其他不符合法律、法规的价格和收费行为。　　对扰乱房地产市场正常价格秩序，损害消费者利益的违法违规行为，市价格主管部门要严格按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规进行严厉处罚；对情节严重、行为恶劣、造成重大负面社会影响的企业，要在新闻媒体上予以曝光。
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情问开发商的销售价格是不是不能高于预售许可证备案的最高价？
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这次是真的！医药代表不备案就属于违法行为
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到底是来了!在2月9日，国务院办公厅印发的《关于进一步改革完善药品生产流通使用政策的若干意见》中表示“要加强对医药代表的管理，建立医药代表登记备案制度，备案信息及时公开。”紧跟着就被写进了新修订的《药品管理法》，待到修订完成颁布之时，百万药代不备案，就是违法!
300万药代，需持证上岗
同样是在这个研讨会上，还爆出一些重要讯息。
据中国青年报报道，国家卫计委医管中心运行处副处长何铁强在会上表示“国家卫计委将对医药代表这个职业设立门槛，并对其职责有明确界定。在不久的将来，会实现医药代表持证上岗
何铁强还表示，日后成为医药代表，需具备基本知识、基本教育背景。将对医药代表做基本培训。
需要补充说明的是，医药代表资格认证在2015年7月份被国务院取消。所以，卫计委何处长所说的持“证”上岗，并非是传统意义上的考试资格证，而是加强监督，设立准入门槛后的筛选机制。
药监局，卫计委联手钳制医药代表，不许卖药
通俗的说，不是谁都可以当过医药代表了!培训、筛选、备案，合格后才能从事这个工作。设立了准入机制后，药企用人的程序要比之前更复杂点，不过对提升药代的职业自豪感或许会有好处。
另外，从多方面释放的信号来看，将来对药代的管理，将会是药监局和卫计委联手钳制。这已经有先例，日前，上海药监局和上海卫计委就达成合作的公示，联手实施药代备案，信用管理。
所有这一切对医药代表的监管、备案、设准入门槛，归根溯源，还是在呼应国务院对医药代表的定位：只能从事学术推广、技术咨询等活动，不得承担药品销售任务。
看清楚了，根儿在这儿!各种现状、根源分析什么的不再说了，只需点明一点，大势不可违!国家明令禁止的风在猛烈的吹，这时候站在风口，那就太不明智了!
责任编辑：赵帅超
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