以未成年子女名义购房后所签抵押合同有效吗-宜人贷问答
以未成年子女名义购房后所签抵押合同有效吗
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甲以其年仅10岁女儿甲女的名义购买房屋一套，不久，甲与某银行签订借款合同一份，约定甲向银行借款30万。同日，某银行与甲女签订抵押合同，由甲女以其所有的上述房屋一套为甲的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押合同上，甲女的签名系甲以法定代理人身份代签。合同签订后，某银行依约向甲发放贷款。因甲不能按约还贷，某银行以甲和甲女为被告诉至法院，要求甲立即还款，若甲不能还款，则以变卖、拍卖甲女房屋价款优先受偿。 法院对于本案中抵押合同的效力存在两种不同的观点，第一种观点认为，甲违反《民法通则》第十八条关于监护人“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，将甲女的财产设立抵押，侵害了未成年人的合法权益，该抵押无效，原告要奉行使抵押优先受偿权的诉请应予驳回。第二种观点认为，甲女是来成年人，无购房的经济能力。甲在购房合同上署上其女的名字，应理解为赠与，即甲赠与其女房屋。需要考虑的是，本案中的情况在实践中具有普遍性，即父母购房时，署未成年子女的名字，然后拿房屋去为自己或自己办的、控股的企业抵押贷款，当贷款还不上时，就以抵押合同损害了未成年人的合法权益，要求确认抵押合同无效。采用此种方式纯粹是为了恶意逃避债务做准备。为维护交易安全，维护起码的交易准则，根据诚实信用原则，法律对此种行为应给予否定评价，确认抵押合同的效力，以保护善意相对人的合法权益。我国台湾著名民法学家王泽鉴先生在谈到“父母处分其赠与未成年子女财产之效力”时指出：“在实务上，父母先以未成年子女名义置产，继而代为设定抵押权，提供担保债务，案例甚多。父母以未成年人名义置产，论其性质，当为赠与，故所置财产系属子女之特有财产，法定代理人就之所为之处分，依前述之基本见解，应属无效。但此非仅有违常理，而且易开欺诈之门，妨害交易安全。”台湾多数学者认为，父母非为其子女利益处分其特有财产之行为，对第三人仍为有效;但父母应对子女负损害赔偿责任。本案中的情况与王泽鉴先生所谈到的情况相同，即性质是赠与，合同为有效。
回答者：y***3 |
核心提示：近年来，以未成年名义购买房屋的现象越来越多，未成年人作为抵押房产所有权人或所有权人之一的情形也越来越普遍。但是在现实中，怎么操作呢？110网为您解答！ 　　一、以未成年人名义购买的房屋可以抵押吗? 　　《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的 财产。在生活中，登记在子女名下的房产从法律上说是属于未成年人的财产，如果要对其进行处置，首先应当征得全体监护人的一致同意，其次要经过严格的公正程序，证明该处置行为确实是为了被监护人的利益——如求学、治病等重大事项所需，否则相关处置行为应为无效。 　　而在证明是否是为了监护人的利益这一环节，往往很多家长都给不出答案，导致，抵押搁置。所以，家长在为子女购房时要慎重!因为，房产一旦落在了子女的身上，就不能随便处置了! 　　二、以未成年人的房屋设定抵押时，该如何办理? 　　根据《房屋登记办法》第十四条规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交监护人身份的证明材料;因处分未成年人房屋登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。此外，《石家庄市房屋登记条例》第十二条规定，监护人有两人以上的，应当共同代为申请。由于以房产作抵押也是对房地产的一种处分，在申请登记时，只要监护人(一般是父母)共同申请，提交监护人身份的证明及为未成年利益的书面保证，并在合同中约定借款用途是为未成年子女利益，那么以未成年人名义购买的房屋或者未成年人与父母共有的房屋也可以设定抵押。 　　三、夫妻以未成年子女名义购房，离婚时房屋产权归谁? 　　找法网网友提问：我与丈夫婚后出资30万元，以11岁女儿名义购买了一套住房，并办理了产权证登记。而今，我与丈夫因感情不和准备离婚，但就住房的处理产生争执。我认为女儿随我生活，房子应当归我。丈夫提出女儿根本没有能力购房，房屋实际仍然是夫妻共同财产，应当一人一半。 　　请问，夫妻以未成年子女名义购房，离婚时房屋产权归谁? 　　找法网律师回答：该房屋产权属于你们的女儿，你们无权处分该房屋。 　　首先，根据有关房屋产权管理的规定，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人，才是房屋的所有权人。如城市房地产管理法第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”而《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”从中可以看出，以未成年人名义购房且房产证上的名字是未成年人的，产权人只能是该未成年人。 　　其次，父母将所购房屋，无偿登记给未成年子女，实际上属于父母对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。 　　《民通意见》第一百二十八条和第一百二十九条分别规定:“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立;未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”、“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”因此，你们的女儿是该房屋的所有权人，你与丈夫均无权处分。
回答者：g***9 |
《民法通则》第18条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其它合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于本条款的规定，关键在于如何理解“为被监护人的利益”?法律对此没有明文解释，但通常可以理解为，只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形;只为被监护人设定义务利没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。 本案中，张某夫妻出资30万元，以其10岁儿子名义购买房屋，应是一种赠与的行为，该房屋的所有权归其10岁的儿子所有。张某夫妇作为该未成年人的监护人，对这套房屋有使用权、收益权，但如果以此套房屋作为父母担保债权的抵押使用，即抵押贷款，或者以此套房屋出售，将其价款偿还父母所负的债务，就违反了为了子女利益之法律行为的原则，是不允许的，构成了对其亲权的滥用。 实践中，如果《房屋所有权证》和《国有土地使用证》共有人记载有未成年人，在办理抵押登记时，除正常受理的材料外，《借款合同》中的用途应明确约定为购房、助学和医疗等，同时应做到以下几点： 1、未成年人未满十周岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由监护人代签），并由工作人员核对后加盖核对章。 2、如未成年人十周岁以上未满十八岁，要求父母（监护人）出具承诺公证，并带上身份证和户口本原件、复印件到场当面签字（未成年人由本人签字），并由工作人员核对后加盖核对章。 3、如未成年人与监护人不在同一户口本上，还需要提供父母（监护人）的结婚证原件/复印件或者未成年人的出生证明原件/复印件，以此证明监护人与未成年人的监护关系。 综上所述，父母用未成年人所有的房屋办理抵押，必须因为未成年人购房、教育或医疗等用途，且需办理相应的公证手续，否则，房产登记部分不予办理。
回答者：g***4 |
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　　甲以其年仅１０岁女儿甲女的名义购买房屋一套，不久，甲与某银行签订借款合同一份，约定甲向银行借款３０万。同日，某银行与甲女签订抵押合同，由甲女以其所有的上述房屋一套为甲的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押合同上，甲女的签名系甲以法定代理人身份代签。合同签订后，某银行依约向甲发放贷款。因甲不能按约还贷，某银行以甲和甲女为被告诉至法院，要求甲立即还款，若甲不能还款，则以变卖、拍卖甲女房屋价款优先受偿。　　法院对于本案中抵押合同的效力存在两种不同的观点，第一种观点认为，甲违反《》第十八条关于监护人“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，将甲女的财产设立抵押，侵害了未成年人的合法权益，该抵押无效，原告要奉行使抵押优先受偿权的诉请应予驳回。第二种观点认为，甲女是来成年人，无购房的经济能力。甲在购房合同上署上其女的名字，应理解为赠与，即甲赠与其女房屋。需要考虑的是，本案中的情况在实践中具有普遍性，即父母购房时，署未成年子女的名字，然后拿房屋去为自己或自己办的、控股的企业抵押贷款，当贷款还不上时，就以抵押合同损害了未成年人的合法权益，要求确认抵押合同无效。采用此种方式纯粹是为了恶意逃避债务做准备。为维护交易安全，维护起码的交易准则，根据诚实信用原则，法律对此种行为应给予否定评价，确认抵押合同的效力，以保护善意相对人的合法权益。我国台湾著名民法学家王泽鉴先生在谈到“父母处分其赠与未成年子女财产之效力”时指出：“在实务上，父母先以未成年子女名义置产，继而代为设定抵押权，提供担保债务，案例甚多。父母以未成年人名义置产，论其性质，当为赠与，故所置财产系属子女之特有财产，法定代理人就之所为之处分，依前述之基本见解，应属无效。但此非仅有违常理，而且易开欺诈之门，妨害交易安全。”台湾多数学者认为，父母非为其子女利益处分其特有财产之行为，对第三人仍为有效；但父母应对子女负损害赔偿责任。本案中的情况与王泽鉴先生所谈到的情况相同，即性质是赠与，合同为有效。　　笔者持第二种观点。
责任编辑：江苏法制报
相关阅读：律师说：父母以未成年子女名义签订的购房合同是否有效导言限购令下，还想再买房怎么办？许多人想到以自己未成年子女的名义购房，在合同上签署子女姓名。但如果出现合同纠纷，这份购房合同是否仍具有效力呢？基本案情王倍林、谈敏超系夫妻关系，于日生一子王某。200年11月7日与日，王倍林、谈敏超已购买了两套商品房，且均办理了房屋所有权证书。日，无锡市人民政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策，其中第五条规定：“……对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、……，暂停在本市市区向其售房。……对违反规定购房的，不予办理房地产登记。”日，王倍林、谈敏超共同至嘉南公司售楼处以王某的名义与嘉南公司签订《商品房买卖合同》、《补充合同》、《购房人申明陈述书》。《商品房买卖合同》约定，王某向嘉南公司购买房屋一套;付款方式为分期付款;合同自双方签订之日起生效。《补充合同》约定，买受人逾期付款超过15日的，出卖人有权解除合同。《购房人申明陈述书》载明:购房人已全面了解本市住房限购政策，并如实填报拟购住房、家庭成员情况。如有虚假、不实申报等违规行为，本人愿意承担由此产生的“不予受理房屋登记”等一切法律责任及经济责任;家庭成员以户口簿、结婚证记载为准;户主及配偶身份证，户口薄等证件应另附。合同签订之日，王倍林支付了300000元购房款。后经嘉南公司向王某发出付款通知要求按约定分期付余款，王倍林、谈敏超收到通知后分文未付。日，嘉南公司向王某发出解除合同告知函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告王某、王倍林、谈敏超同意解除合同，并要求返还已付房款，但不同意支付违约金。案件焦点1.
父母以子女名义购房所签订的合同的相对方是子女还是父母;2.
违反限购令的房屋买卖合同是否有效。裁判要旨江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院经审理认为:关于合同相对方是子女还是父母这一问题，本案中合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定合同相对人。根据庭审情况可以查明在合同订立时，王倍林、谈敏超本想自己购实房屋，因限购政策而借用王某的名义签订合同，王倍林、谈敏超并无代王某购买房屋的想法，亦非出于购买房屋赠与王某的目的。在合同履行中，王某本人无民事行为能力，亦无财产履行合同，实际由王倍林及谈敏超履行了合同的付款义务。根据陈天伦的证人证言与庭审中双方的陈述，合同双方都明知了以上事实，所以尽管王倍林、谈敏超在合同上签署了王某的名字，但是根据案件查明的事实，可以确定实际的买受人系王倍林、谈敏超，故本案实际的合同相对双方应该是王某父母与嘉南公司。而关于本案商品房买卖合同是否有效，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购条款非法律、行政法规禁止性规定，并不导致合同的无效。双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思的表示，购房人交付房款，开发商交付房屋，交易亦可完成，房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现，但当事人亦可通过对其自己名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件，故限购政策不影响合同效力。综上，根据《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合向法&若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下:解除双方签订的商品房买卖合同，由主倍林、谈敏超向嘉南公司支付违约金。后王某、王倍林、谈敏超持原审答辩意见提起上诉。
江苏省无锡市中级人民法院经审理认为本案的主要争议焦点为以下。1.合同中的买受人如何认定。2.合同的效力。3.违约金金额。关于争议焦点一，王倍林、谈敏超原审作出以王某名义购房的陈述时，其与嘉南公司已经围绕争议事实进行了充分的举证、质证，对案情有了全面、准确的了解，相关陈述较为客观、真实，本院予以采信。王倍林、谈敏超主张相反的事实但未提供充分的反证，本院不予采信。据此，本院认定王某系名义上的房屋买受人，实际买受人系王倍林与谈敏超。关于争议焦点二，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，关于限购政策，限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效;继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益;况且在限制登记的情形消失后，房屋仍然可以办理过户登记。因此，上诉人王倍林、谈敏超关于合同无效的意见于法无据，本院不予支持。该合同又系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。另外，《购房人申明陈述书》明确列举了限制对象的范围，且注明家庭成员包括未成年子女，故应视为王倍林、谈敏超已明知王某属于限购对象。王倍林、谈敏超在明知的情况下仍然签订合同，视为其愿意承担房屋限制登记的不利后果，故其再以此为由抗辩支付房款与事实不符，不应予以支持。关于争议焦点三，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，王倍林、谈敏超拒绝支付房款，构成违约，应承担违约金。违约金兼具补偿性与惩罚性的性质。原审法院综合考虑合同中双方承担违约责任的大小、出卖人的实际损失、买受人相对弱势的地位、双方的过错程度等因素，酌定调低违约金为125000元，已经对双方的利益进行了平衡，体现了公平原则，自由裁量恰当，本院予以维持。江苏省无锡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之定，于日作出终审判决:驳回上诉，维持原判。法官后语本案情形其实是为规避国家现有政策而出现的一种常见情形，即，父母以为未成年子女购买房屋的方式规避房屋限购令，此情形应当认定合同有效，父母为实际履行合同的相对人。合同相对方应通过真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定。对于是否因为限购令而导致合同无效，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购政策限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效;继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益;况且当事人可以通过处分名下房产等方式促使限制登记的情形消失后，进行房屋过户登记。因此以上限购政策并不能导致合同无效。获取更多资讯请关注微信公众号：看律师怎么说（lvshishuo91）在线法律咨询请下载app-律师说0添加评论分享收藏以未成年子女名义购房麻烦多 须谨慎 - 第2页 - 法律快车房地产法
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以未成年子女名义购房麻烦多 须谨慎
　　未成年子女名义购房的麻烦多
　　1.未成年子女房产仍属家庭套数内
　　新政规定，第二套住房认定以家庭为单位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名义购置的房产仍属于家庭套数内。在此案例中陈女士的女儿还是未成年人，这样购房属于二套房。假如是成年子女，并且名下无房产，买房可视为首贷。
　　2.出售&子女房&手续麻烦
　　卓律师提醒，&子女房&的出售交易很容易产生法律纠纷，特别是针对未成年人。父母作为监护人不能随意处理子女的财产。必须提供监护人签名其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。
　　到房管部门办理房屋出售的相关手续时，还需提交未成年人的户口簿或出生证、监护人的身份证件。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
　　3.离婚易引起房产所有权纠纷
　　离婚后，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果双方协商房产不作为来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住。
　　因此，有关专家提醒那些打算以自己未成年子女名义购房的人，必须谨慎行事，以免增添不必要的麻烦。
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