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无权处分的房屋买卖合同在实践中是较为常见现象，因此引发的纠纷也较多。无权处分的房屋买卖合同其法律效力在法律层面上并无全面、详细的规定。本文对无权处分的房屋买卖合同进行了类型化分析，归纳为“甲卖乙物”和“甲卖与乙共有物”两类。同时在类型化的基础上，结合不同类型下的交易特征，分析了各自的合同效力、合同的履行以及合同的责任。
　　一、问题提出
　　日，国务院总理李克强签署国务院令公布了《暂行条例》，将、海域以及房屋、林木等定着物(即不动产)的权属登记全部统一到一部法律之下，对于《》确定的物权公示公信原则的落实是个有力保障。《暂行条例》自日起施行，但是在全国全面落实应该还需要一段时间，也即意味着不动产登记&名不符实&的&乱象&还会存续一段时间。这为房屋交易的&无权处分&留下了制度空间。在展开本文的论述之前，先提出几个实践中比较常见的无权处分的房屋买卖案例。
　　(一)案例呈现
　　案例一：甲原住房屋因城市开发建设而被征收，乙公司负责拆迁开发。甲与乙签订安置协议，约定甲回迁屋A。后甲因个人原因与丙签订，约定将房屋A出售于丙。待房屋A建成后，甲未及时向乙支付房款差价，导致甲无法取得房屋A的登记。现丙要求取得房屋A的所有权而与甲发生纠纷。
　　案例二：甲与乙系朋友，乙因常年在外地而委托甲照看房屋A。甲因生意失败而急需用钱，于是就打起了主意决定将乙的房屋A卖掉。之后甲伪造了乙的出售房屋授权，与丙签订了房屋买卖合同并让丙入住房屋A。后乙回来发现房屋A已经被丙使用而引发纠纷。
　　案例三：甲与乙系朋友共同出资购买房屋A作为用，但受限于当时房屋限购政策，只将房屋A登记在甲的一人名下。后甲急需用钱，在未经乙同意的情况下私自将房屋A出售给了丙。后乙发现房屋被甲私自出售而引发纠纷。
　　案例四：甲与乙系夫妻，有房屋A1、A2、A3三套，其中房屋A1登记为甲所有，房屋A2登记为乙所有，房屋A3登记为甲乙。甲在未经乙同意的情况下，将房屋A1、A2、A3分别出售给丙1、丙2、丙3。
　　(二)类型化分析
　　总结前述四个案例，一个总的特征即是甲未取得房屋A的所有权，也未经所有权人乙的同意，就将房屋A出售给丙，因产权人乙不同意而引发纠纷。但是四个案例却又有其自身的不同特点。
　　案例一，甲不享有房屋A的所有权(未登记物权)，但是却享有对房屋A的。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲享有房屋A债权的信任。
　　案例二，甲不享有房屋A的所有权，也不对房屋A享有债权，只是受乙的委托临时照看房屋A。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲伪造的授权的信任。
　　案例三，甲享有房屋A的所有权，但不是全部所有权而只是部分所有权。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对物权公示公信原则的信任。
　　案例四，甲享有房屋A的所有权，且甲与共有权人乙有夫妻的特殊关系。丙与甲签订房屋买卖合同是基于对甲乙夫妻关系的信任。
　　由此可见，所列案例实质上分为两大类：第一类，&甲卖乙物&，即非物权所有人出售房屋;第二类，&甲卖与乙共有物&，即房屋部分所有权人出售房屋整体。
　　二、处理无权处分的房屋买卖合同需要解决的问题
　　(一)无权处分
　　无权处分一般是指对涉案房屋(房屋A)无的人(甲)，对外(丙)以自己(甲)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。从&无权处分&的概念来看，无权处分有这样一些特征：1.房屋的出售人不享有，这是无权处分最根本的特征。无权可能是根本没有所有权，也可能是只享有部分所有权。2.出售房屋的人对外以自己的名义，这是无权处分的形式特征。无权处分虽然不享有涉案房屋的所有权，但是房屋出售人却是以自己的名义而非房屋实际所有人的名义对外进行出售。3.出售房屋实际分为两个阶段的行为，这也是学界和实务界最引起争论之所在。无权处分一般先是为就涉案房屋的处分签订房屋买卖合同，之后再依据房屋买卖合同就涉案房屋进行物权转移。
　　前述案例中，案例一、三、四中甲均构成无权处分，但是案例一中的甲属于事实上的无权处分，为最典型的无权处分;案例三、四中的甲属于法律上的无权处分，为最常见的无权处分。
　　无权代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)对外(丙)以房屋所有权人(乙)的名义将涉案房屋出售给案外人(丙)。无权代理与无权处分的本质区别在于房屋出售人究竟是以谁的名义进行处分行为。从这一点讲，无权代理不能等同于狭义的无权处分，但是我们也要注意到，在无权代理出售房屋的情形下，出售行为并非房屋所有权人真实意思表示的体现，因此也属于广义上的无权处分。
　　前述案例二即属于这种无权代理。
　　(三)无权处分的效力
　　根据前述，无权处分实际上有两个阶段，第一阶段是为实现物权转移的债权行为，第二个阶段才是本质意义上的处分行为。因此探讨无权处分行为的效力，对这两阶段的行为的效力均需要作出判断。按照《物权法》的立法精神，已经将债权行为和物权行为做了分离，两者之间的效力不直接互相否定，即债权行为的效力不以物权行为的效力为前提，同样物权行为的效力也不以债权行为的效力为前提。
　　房屋物权的转移需要登记，该物权行为的操作实际上还有行政主管部门的把关审核，在实践中发生的纠纷较少，更多的是集中在债权行为。关于无权处分合同的效力，《合同法》第五十一条如此规定：&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。&反面解释即权利人未追认或一直未取得处分权的，合同无效。该条规定被称誉称为中国民法上的&精灵&，在理论界和实务界都引发了极大的争论。如果将无权处分作广义的解释，那么无权处分合同的无效结论将会严重扰乱房屋交易秩序。在未对无权处分合同的概念作出明确的界定情况下，立法者在《物权法》设置了制度进行弥补。但是善意取得制度有着严格的条件限制，故最高院又进一步突破，在《》中明确法院不支持无处分权合同无效。故实践中，无权处分合同的效力已经被认可。
　　(四)善意取得
　　善意取得制度是《物权法》设置的保障善意第三人的一个制度。善意取得的成立，需要满足三个条件：1.受让人是善意的，这是善意取得制度的制度根源。无权处分的结果导致物权转移给第三人，如果该第三人没有任何过错，从保护交易秩序和第三人的角度出发，均应当确认善意第三人取得物权的合法性。2.受让人支付了合理的价格对价。该条件其实是对第1个条件的细化，何从判断主观善意?内心的意思往往无法探知，只能从客观的行为去判断。交易的一个重要因素就是价格，如果以低价购进，则很难认定买受人的善意。3.物权转移已经完成。这是一个实践性的要求。善意保护制度是在平衡实际权利人和买受人的权益。当物权转移已经完成，交易的事实已经成就，推翻现状让实际权利人取回物权，对整个交易秩序是大的破坏，因此不应当支持;而在物权未发生转移的情况下，无权处分的行为只完成了一半，保持原有的权属关系更利于整个社会秩序。
　　(五)相关法律规定
　　通过前面论述，我们再从法律规定的角度重新梳理一下有关无权处分的法律处理问题：
　　第一，《合同法》对无权处分和无权代理合同的效力规定。无权处分合同和无权代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四条第一款规定：&行为人没有、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。&第五十一条规定：&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。&
　　第二，《物权法》规定的善意取得制度是对无权处分行为的规制和救济。《物权法》第一百零六条第一、第二款规定：&无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
　　(二)以合理的价格转让;
　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。&
　　第三，最高院在司法解释中对无权处分合同处理的规定。《最高院买卖合同司法解释》第三条规定：&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。&
　　三、无权处分的房屋买卖合同的法律处理
　　(一)&甲卖乙物&合同的法律处理
　　这种情形最为常见的是交易，因为过程中一家基本会分得多套房，并且房主从签订到拿到房屋再到办理产证需要一段较长的时间。在这段漫长的时间内，房主将其中一套房屋交易流转出去也是非常普遍的现象。案例一就是该情形的一种抽象表达。
　　案例一中甲系无权处分人，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的房屋买卖合同合法有效。根据《最高院买卖合同司法解释》的规定，甲与丙签订的合同虽属无权处分合同，但是该合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，因此合同合法有效。第二，甲与丙签订的合同能否履行需要具备一定条件。这个条件就是甲与乙完成安置房的交付和所有权转移登记。否则，甲因为未取得对房屋A的登记所有权而无法实现向丙转让物权。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有权。丙对甲不享有房屋A的物权是明知的，虽然支付了合理的价格对价，但是丙并未实际取得房屋所有权登记，因此丙未取得房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张相应的。因合同无法实际履行导致丙签订合同的目的无法实现，并且在甲，因此丙有权选择行使法定解除权并要求甲赔偿相应的损失。
　　这里需要说明一点的是案例一中甲是因为未积极与乙办理交房事宜而导致无法取得房屋所有权。实践中因为房价的上升导致许多&甲&故意不去拿房，此时丙就无法实现拿房的目的而只能选择解除合同并要求赔偿。等丙解除合同后，甲立即与乙办妥交房手续并转手出售获得差价。如此一来，丙会陷入非常被动的地步，不但拿房的合同目的无法实现而且可主张的赔偿数额因为没有统一标准而无法量化和期待。
　　(二)无权代理合同的法律处理
　　在目前实践中无权代理处分合同应当说是比较少见的，主要是这样操作的成本和难度都太大。一般买受人都有相当的谨慎意识，未见到房屋所有权人的亲自授权，或该授权未经公证，是不太会凭一纸简单的书面授权就与代理人签订买卖合同。案例二是经抽象后的一个典型无权代理合同。
　　案例二中甲系无权代理人(广义的无权处分人)，乙系房屋所有权人，丙系买受人。第一，甲与丙签订的合同合法有效。这个有效有一定的前提，即绝对有效，合同主体待定。如果乙对合同内容予以追认，则合同对乙和丙有效;如果乙拒绝对合同内容追认，则合同对甲和丙有效。从案例描述来看，乙是不愿意对合同内容追认的，那么合同在甲和丙之间有效。第二，买卖合同无法实际履行。因为乙不对合同内容追认，而甲又不实际享有房屋A的所有权，根据合同内容丙享有的权利则成了水中月。此时甲的无权代理转化成了案例一中所说的无权处分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有权需要考察丙是否尽到了善意第三人的注意义务。案例二中丙并未办理房屋与所有权转移登记，因此丙仍不享有房屋A的所有权。第四，丙只能向甲主张违约责任。
　　(三)&甲卖与乙共有物&的法律处理
　　这种法律纠纷多发于婚姻家庭关系中，我国对夫妻财产采共有制为原则、分别制为例外的原则，因此只要是婚后所得财产，均属夫妻共同所有而不论登记为谁。这就为交易纠纷的发生埋下了伏笔。
　　案例三中的房屋买卖合同合法有效，甲构成无权处分也无异，丙是否能取得房屋所有权则需要取决丙是否满足善意取得制度。如果甲丙在乙发觉此事之前就已经完成办理了过户手续，那么房屋所有权转移事实已经成就，乙只能向甲主张侵害物权的责任。
　　案例四中实际区分了三种类型，其中类型1的本质与案例三一致，故不在此赘述。类型2与类型3的无权处分又与表见代理制度相关联。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻对有同等处置权利。那么在类型2和类型3中能否运用表见代理制度来进行说明?根据目前司法实践的操作，夫或妻未经对方同意单方处分夫妻共同财产的，不能简单地认为可以构成表见代理。第一，甲处分夫妻共同财产的行为构成无权处分，但该处分合同属合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有权。房屋未登记在甲的名下，虽然甲与乙系夫妻关系，但在重大财产处理上应当有夫妻双方的共同处分意思，在仅有甲单方意思表示的情况下，丙受让房屋A不能认定为善意。第三，丙与甲在此次交易过程中均有过错，双方按照各自的过错情节对违约责任承担各自的责任。
　　四、结语
　　房屋交易属重大交易，交易双方均应当谨慎而行。但是因为之前不动产登记制度未统一、楼市政策复杂多变、相关法律制度内在冲突，导致虽然可能尽到了合理的注意义务但是还是难免深陷其中而导致合同目的无法实现。虽然现有的司法实践对无权处分合同的效力做了肯定，但是买受人也只能依据此合同获得一个赔偿的权利而无法实现取得房屋所有权的合同目的。往往此类交易中，买受人都是先支付了房价，在之后的办理房屋所有权转移登记过程中逐渐事发。在彼时再要求解除合同、退回房款、赔偿损失，于买受人而言风险太大。因此我们提醒买房人，在进行交易的时候，一定要对&无权处分&的情况格外注意，做好前期把关;待合同签订后，需要立即办理过户手续，确保取得登记物权。
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浅议无权处分合同的效力
娄底市人民检察院
&& 作者： 袁小 安
&&&&摘要：在市场经济条件下，为了交易的迅捷，出现了大量的无权处分合同。为了适应经济的发展以及秉着尽量使合同有效的原则，我国法律对无处分权合同性质的确认上，经历了从效力待定到承认其有效的转变。在区分债权行为和物权行为的前提下，无权处分合同只要不违背其他法律的效力性强制性规定，无论是买卖合同还是其他物权性的合同（如不具有处分权的抵押合同），合同均有效。但物权行为的效力则取决于是否符合物权变动的条件。
&&& 关键字：无权处分&& 意思主义&& 观念主义& 物权变动&&&
&&& 无权处分合同是指出卖人在与买受人订立合同过程中对标的物没有处分权而以自己的名义与买受人订立的合同。无权处分合同的效力直接关系到买受人对出卖人的权利，若合同有效，则买受人享有主张违约责任的权利，若合同无效，则买受人只能主张缔约过失。因此，明确无权处分合同的效力，对于保护第三人和真正权利人以及维护交易秩序的安全，具有重大意义。
&&& 一、无权处分合同效力的理论
&& （一）无效说
&&& 这种观点认为，出卖人在与买受人订立合同时，对标的物没有处分权的，合同无效。典型的有《法国民法典》第1599条规定：“就他人之物所成立的买卖，无效。在买受人不知标的物属于他人的情形，出卖人负损害赔偿责任。”即在《法国民法典》下，无论买受人是善意还是恶意，无处分权合同均属于无效合同。但是合同无效并不代表买受人绝对不能取得标的物的所有权，买受人在符合下列条件时，可以取得所有权：1，所有权人失去对无权处分标的物的占有；2，买受人占有无权处分标的物；3，买受人须为善意。
&& （二）效力待定说&&& 该种观点认为，无处分权合同是一种效力待定的合同，其有效无效取决于权利人是否追认或者无处分权人事后是否取得处分权。典型的是我国《合同法》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即，在权利人不予承认或者无处分权的人订立合同后没有取得处分权的，该合同无效；在权利人追认前或者无处分权的人取得处分权以前，该合同处于效力待定状态[1]。
&& （三）有效说
&&& 该种观点认为，应该区分负担行为与处分行为的独立性，无权处分应该是处分行为的效力待定，而负担行为（合同）应该是有效地[2]。具体而言，无权处分人订立的合同不受其是否有无处分权的影响，均应该是有效的，无权处分仅仅涉及将来合同的履行问题[3]。典型的如如《日本民法典》第560条规定：“以他人权利为买卖标的物时,出卖人负有取得该权利并移转于买受人的义务。”第561条又规定“于前条情形, 出卖人不能取得其卖掉的权利并移转于买受人时, 买受人可以解除契约。但是, 如果买受人于契约当时,己知该权利不属于出卖人, 则不得请求损害赔偿。”
&&& 二、无权处分合同的效力原则上应为有效合同，但特殊情况下为无效合同
&& 《法国民法典》第1599条明显背离商事交易的一般原则，而且不利于保护善意第三人，而越来越遭到质疑，因此通过法学家的学说[4]和法院判例[5]将第1599 条所规定的合同无效解释为相对无效.而我国《合同法》51条也被《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”所修正。从中可以看出，在市场经济条件下，为了交易的迅捷，以及尽量促使合同有效的原则下，我国《合同法》符合时代需要，对无权处分合同从无效到有效的转变。这与有效说不谋而合。
&&& 笔者认为，无论是无效说、效力待定说、还是有效说，均没有从合同当事人订立合同的主观心理状态，即双方订立合同的目的来考量来确认合同的效力。正如James Gordley认为：“尽管合同是毫无疑问协商一致的……只有通过对那些目的进行检视和确认，我们才能够解释合同法的基本前提—只有某些同意才产生合同债务。[6]所以考量合同效力，也应该从当事人订立合同的主观心理状态出发。主观心理状态分为善意和恶意。而恶意又分为一为意思主义恶意, 即具有加害他人的故意, 一为观念主义的恶意, 即仅为明知该标的物非为处分人所有,并无加害他人的故意[7]。笔者认为，意思主义的恶意即直接恶意，明知无处分权而积极追求这种危害后果，观念主义的恶意即间接恶意，明知无处分权但不追求危害后果甚至避免危害后果的发生，这是一种社会经济生活中的常态。直接恶意和间接恶意在性质上是有本质区别的，在社会经济生活中应该区别来看。而无权处分人和相对人主观上均存在善意和恶意的的可能，因此，要区别对待合同效力。
&&& 在社会经济生活中，合同效力原则上不受处分人是否有处分权的影响，甚至，双方当事人&& 在订立合同的主观意图也并不会影响合同的效力，即无处分权人出卖他人之物的合同是有效的，它仅是仅指在无权处分制度下, 债权合同不因无权处分未经权利人追认且未在订立合同后取得处分权而无效, 但并不妨碍其他法律制度对无权处分合同的效力基于其他法律目标而对合同效力作出规范。如有其他无效情形（图标2的情形）, 合同仍可能是无效的。比如依我国合同法第52 条的规定, 处分人与相对人意串通侵犯权利人利益的合同无效, 即其适例。但该无效不属无权处分制度的调整范围，属于其他法律有规定的从其规定，且这种情形下违反了我国法律的绝效力性强制性法律规定，属于自始、绝对、当然无效。以下仅就以上表格的情形以及其后果做一个简要的说明。
& （一）处分人意思主义的无权处分
&& 处分人在明知自己没有对标的物的处分权而与相对人签订合同的情况下：
&&& 1.如果买受人是善意的，则不论无处分权人是想侵害权利人的利益还是相对人的利益，合同均有效。例如，乙把自己的一台价值3万块的笔记本电脑借给了甲，甲明知自己无处分权，而与丙签订了一个买卖合同。此时，无论甲是想侵害乙的所有权，还是仅仅想骗取丙的合同价款，只要丙是善意的，则合同都是有效的。在第一种情形下，属于侵权行为，权利人与处分人的关系使用侵权法律关系调整，而在第二种情况，（1）丙可能构成善意取得（符合善意取得的条件）；（2）丙也可主张乙欺诈，而撤销合同，要求甲承担缔约过失责任；（3）丙可要求甲承担违约责任。
&&& 2.如果买受人是意思主义的恶意，则无论无处分权人是想损害权利人或是相对人的利益，也无论买受人是想恶意损害权利人的利益或者明知对方无处分权而出于其他目的恶意减少自己的财产，只要双方在订立合同时没有恶意串通，损害权利人的利益，合同就是有效的，否则，会因为违反《合同法》52条的效力性的强制性规定，而导致合同无效。例如，乙把自己的一台价值3万块的笔记本电脑借给了甲，甲明知自己无处分权，而与知情的丙签订了一个买卖合同，a,若甲与丙恶意串通，损害乙的利益，则合同无效,若没有恶意串通行为，仅目的具有一致性，则合同仍有效,只是在合同不能履行时，丙可以主张违约责任，若解除合同，则根据双方过错各自承担相应的责任。b,如果甲只是想诈害丙的合同款，若乙明知而故意以减少自己财而逃避其债权人丁的债务，则合同有效，但可撤销，丁享有撤销权；若丙明知甲无处分权，但基于一定目的想侵害权利人乙的目的而与甲订立合同，此时，合同仍有效。救济方式同上。
&&& 3.如果买受人是观念主义的恶意，即买受人明知出卖人没有处分权，但没有损害他人权利的目的而与无处分权人签订合同，则无论出卖人是想损害权利人的利益还是想损害买受人的利益，合同均有效。例如，在上述案例当中，若a,甲恶意损害权利人乙的利益，而买受人丙知道甲没处分权，但其是乙的亲戚，其觉得想在经济上帮助乙，就以高于市场价的金额与甲订立了合同，此时，合同有效。b， 若甲只想欺诈丙的价款，而丙明知其没有处分权，仍处于帮助甲的目的而订立合同，合同仍有效。若事后，合同不能实际履行的，一般也是主张违约责任。合同解除的，根据双方各自过错承担责任。
&&（二）处分人观念主义恶意的无权处分
&& 在日常生活和交易活动中，处分人观念主义恶意支配下进行的商事交易是市场常态，对社会是有益的。例如，生产商销售其尚在生产中的货物，销售商销售尚在生产的物等等。这些对提高交易效率，有着重大作用，但也存在一定风险。
&&& 若出卖人明知自己没有处分权（将来具有获得处分权的极大可能性，或者是对一种期待利益的提前处分），但其没有损害他人权利的目的，基于真实的交易目的与买受人订立合同。
&&& 1.若买受人善意，合同有效。例如，甲出卖其正在生产加工的一批货物与乙订立合同，乙以为货物已经生产完毕而与甲订立合同，此时，合同有效。
&&& 2.在上述情况下若乙明知道甲出卖的货物仍处于生产之中（此为市场经济交易的常态）而仍订立合同，合同仍有效。只是买受人承担一定的商事交易的风险。
&&& 3.若买受人以赠与甲一定的金钱为目的，压根不想实际履行合同，则，合同仍有效。买受人此时类似于赠与人。
&& （三）出卖人善意在日常生活中，若出卖人不知道自己无处分权而与买售人订立合同时，其与出卖人订立的合同违背其初衷，若买受人是善意或者具有观念主义的恶意，其订立的合同仍然有效，只是这类实例在日常生中比较少见。(笔者认为，出卖人不知道自己对出卖物无处分权已经是少见，一般发生在农村那些习惯风俗当中；而买受人的观念主义的恶意在此种情况下也罕见，笔者暂时没想到相应的案例)而出卖人善意，买受人意思主义恶意更是不可能发生。因此，基于恶意相对人不值得保护[8]，无权处分制度的法律调整目标是, 在不妨碍正常交易活动的前提下, 防止处分人意思主义恶意和善益的无权处分行为, 保护观念主义的无权处分行为, 并降低其风险。
&&&&三、对《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关理解适用
&& 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该条款以及以上分析，在买卖合同中无处分权人侵害权利人的所有权而与第三人订立的合同只要不违背相关法律的效力性禁止性规定，则合同有效。那么，在下列几种情形下，处分人的无权处分行为效力如何呢？
&& （一）无处分权人对标的物设定抵押、质押或者被留置
&&& 1.甲就其占有的乙的财产与丙签订抵押合同，这个抵押合同有效无效呢？笔者认为根据举重以明轻的规则，既然甲（无论善意恶意）在侵犯乙所有权的情形下与丙（无论善意或者恶意,只要不存在通谋）签订的买卖合同时有效的，那么甲仅仅侵犯乙的担保物权（所有权被认为是最根本的权利，其它一切权利都是由它引导出来的）那也应当是有效的。但是，需要说明的是。合同有效，并不代表物权行为有效。例如，在不动产抵押中，应当办理登记手续，否则，抵押权不设定。在动产抵押中，合同生效抵押权就成立，但抵押权人的抵押权（善意情形下）不得对抗原权利人的所有权。而质权和留置都以交付为成立要件。
&&&& 2.根据《担保法》第四十九条：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。笔者认为这里的转让行为无效应该这样理解：首先，抵押人转让的是自己的具有所有权的物，只是，这种物在权利上存在负担。其次，既然无处分权人出卖非己物都有效，那么出卖自己物那就更应该有效了。因此，笔者认为，抵押人转让抵押物的行为是有效的，但是，不会对抵押权产生效力。
&& （二）对权属有争议的不动产（主要指经过异议登记）、被预告登记的不动产、以及被人民法院查封的不动产的转让行为的合同效力
&& 《物权法》一十九条规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。” 第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该规定只是确定了被异议登记或者预告登记后不动产转让的，不发生物权效力，但物权行为的基础性行为（即债权合同）的效力未作明确规定。笔者认为，合同行为应当是有效的（举重以明轻）。其若想发生物权变动的效力，必须符合物权变动的原则。同理，转让被人民法院查封的属于自己的不动产，其合同行为也是有效的。
&&&& 综上，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》可以类推适用无处分权人的其他无处分行为，不仅仅是在买卖合同中适用，在抵押权合同等中也同样适用。即在区分债权行为和物权行为的前提下，无权处分合同只要不违背其他法律的效力性强制性规定，无论是买卖合同还是其他物权性的合同，合同均有效。但物权行为的效力则取决于是否符合物权变动的条件。
&&& [1]参见[德]迪特尔.梅迪库斯《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社2000年版，第373～375页。
&& &[2]梁慧星:如何理解合同法第51条,载日《人民法院报》.
&&& [3]江平.民法学[M].中国政法大学出版社,2007年版,第187页.
&&& [4][法]雅克·盖斯旦、吉勒·古博著:《法国民法总论》,陈鹏等译,法律出版社,2002 年版，第503-504 页.
&&& [5][法]雅克·盖斯旦、吉勒·古博著:《法国民法总论》,陈鹏等译,法律出版社,2002年版，第413、422、474 页.
&&& [6] In J.Gordley,The Philosophical Origins of Modern Contract Doctrine(Oxford:Clarendon Press,1991)。
&&& [7] 马特:《无权处分合同效力辩), &
&&& [8]王利明：论无权处分, 载《中国法学)2001年第3 期。
曹斌 江世炎
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