业主委员会与开发商的物业管理用房所有权确认争议 | 法官说
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业主委员会与开发商的物业管理用房所有权确认争议 | 法官说
最近南京市鼓楼区法院审理的有关小区车库归属一案引起热议：当实际建设的车库数量超出原规划，那么超出规划的部分是否属于全体业主所有？这是否就是媒体们争相报道的：车库当属业主的“第一案”？本期天同诉讼圈（tiantongsusong）带大家回顾一起2014年最高院的公报案例——徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案。这个案例与热议的车库案例有相似之处：其中一个争议焦点是物业委员会是否具有诉讼主体资格；另外一个重要的诉争点是改变了小区原规划的物权归属问题。本案由徐州市泉山区法院审理，裁判过程中清晰地分析了以上两个问题，读后相信会给各位带来一定的启发。审理/徐州市泉山区人民法院编著/最高人民法院民事审判第一庭来源/《最高人民法院物权法司法解释（一）理解适用于案例指导》徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案【争议焦点】原告是否具有诉讼主体资格；争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房？【基本案情】原告：徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。负责人：侯立申，该委员会主任。被告：徐州中川房地产开发有限公司。法定代表人：孙勇，该公司董事长。审理经过原告徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会(以下简称艺君业委会)因与被告徐州中川房地产开发有限公司(以下简称中川公司)发生物业管理用房所有权确认纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。原告诉称原告艺君业委会诉称：位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园(一期)是被告中川公司于2000年开发建设的居民小区。2001年8月交付使用时，被告仅提供2间车库供物管使用。后得知，被告出租给他人经营幼儿园的8#楼东侧168平方米的房屋系本小区的物业管理用房。2008年8月，原告起诉要求被告交付物管用房时，被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政复议，撤销徐州市规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼，经过徐州市中级人民法院、江苏省高级人民法院的审理，均判决维持了徐州市人民政府的复议决定。判决生效后，双方就物管用房的交付问题协商未果，原告故诉至法院，请求判决确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧的168平方米物业管理用房(具体见规划定点图)归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主所有，诉讼费由被告承担。被告辩称被告中川公司辩称，1．本案的原起诉主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，属于集团诉讼，当时起诉时徐州艺君花园业主委员会已经成立，因此徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的诉讼主体是不适格的，原徐州西苑艺君花园(一期)全体业主的起诉应依法撤回或驳回。2．物业管理用房作为配套设施建设，在2000年之前并没有强制性的规定。涉案的艺君花园小区于1997年规划定点、2000年6月开工建设、日验收通过。房屋交付后，被告即和物业公司签订了物业管理委托合同，把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用，完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下，被告已经完成了约定或者惯例的义务。1997年规划定点的物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而本案原告所在的小区仅21403平方米，根据江苏省物业管理条例的规定，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定。3．规划定点图中记载了营业房和物业管理用房，但图中“营业”二字体现的地点不一定就是营业房，“物业管理”四字体现的地点不一定就是物业管理用房，而是营业房、物业管理共两层，至于具体如何分配，应由被告来决定，只要能满足法律的基本要求即可。4．就目前的房屋状况来讲，将涉案房屋的二层交付给原告，既能满足原告的要求，也满足法律的规定。本院查明徐州市泉山区人民法院经审理查明：被告中川公司是原告艺君业委会所在的徐州市西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。日，被告取得徐州市规划局徐市规地(2000)编号81《建设用地规划许可证》，规划定点图对西苑艺君花园(一期)物业用房规划为：2层(限高6米)，物业用房260平方米。日，徐州市规划局为被告建设的西苑艺君花园项目核发了徐市规建(号《建设工程规划许可证》，核准建设7栋6层住宅楼21403平方米，车库3006平方米，阁楼3322平方米，营业房2032平方米，物管、公厕及泵房300平方米，共计30063平方米。在许可证附图和《放(验)线回单》对前述建筑物分别进行定点规划。徐州市规划局在规划定点图上许可的艺君花园8#楼分为三个部分，从东向西依次为：物业管理(2层、限高6米、东西长12米、南北宽7米)、营业(1层、东西长6米)、公厕(1层、东西长10米)。具体分布为，物业管理用房的面积是平方米；泵房面积85=40平方米；公厕面积(梯形)[(7+3)＼2]10=50平方米，共计258平方米物业用房。日，徐州市建设局就被告的该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，被告随即交付房屋，通知西苑艺君花园(一期)业主上房。后被告向徐州市规划局提交《关于变更中川“艺君花园”8#楼用途的申请报告》，申请将2000年11月规划的“艺君花园”8#楼物业管理用房大部分变更为营业房，而在保持原规划面积，在7#楼西侧底层设置相当面积的物业管理用房。日，徐州市规划局在原规划定点图上签署了“同意原物业管理用房126平方米变更为营业用房”的意见，同日为被告填发了徐市规建号《建设工程规划许可证》，许可建设126平方米营业房。日，徐州市规划局相关负责人员分别在被告的《徐州市建设工程规划许可证申请书》中签署了“同意调整。物管用房面积不少于原定点面积和“同意”的意见。变更后的规划图显示，在8#二楼保留二间物业管理用房，分别记载为28．45平方米和22．67平方米。西苑艺君花园竣工交付房屋后，被告所交付并由原告使用至今的物业管理用房，有两间位于小区7#楼西侧的底层、两间位于4#楼的底层，均为原规划的车库范围。另查明，2008年12月，徐州西苑艺君花园(一期)全体业主向徐州市人民政府提起行政复议，请求撤销徐州市规划局所作的“将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房”的变更规划行政行为。日，徐州市人民政府作出(2008)徐行复第146号行政复议决定书，决定：撤销徐州市规划局所作的将徐州西苑艺君花园(一期)物业管理用房126平方米规划变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的具体行政行为。日，被告中川公司不服徐州市人民政府的上述复议决定，向徐州市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销徐州市人民政府的上述复议决定，维持徐州市规划局将原物业管理用房变更为营业房及7#楼西侧相同面积的车库变更为物业管理用房的行政行为。徐州市中级人民法院经审理，于日作出(2009)徐行初字第23号行政判决书，驳回了被告的诉讼请求。被告不服向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于日作出(2009)苏行终字第79号行政判决，驳回上诉，维持原判。后查明，日，徐州市房产管理局将包括本案诉争物业管理用房在内的位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼的房产登记在被告中川公司名下(不含该楼西侧规划为公厕的部分)，其房屋所有权证显示一层建筑面积为135．28平方米，二至三层建筑面积为165．9平方米；该房的房产档案显示该8#楼东侧上下为两层的部分东西长12米、南北宽7米。日，法院组织双方当事人对本案所涉艺君花园8#楼进行了现场勘察。确认艺君花园8#楼目前正由被告中川公司向外出租作为幼儿园经营使用，在整体上，其外观分为三个部分：东侧为两层、中间为三层、西侧为一层，该楼东侧及北侧均有通向二层的简易楼梯的客观状态。本案立案时的原告主体为徐州西苑艺君花园(一期)全体业主，后根据原告的申请，原告主体变更为徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会。本案双方当事人的争议焦点是：1．艺君业委会是否具有原告诉讼主体资格；2．行政机关的规划定点对本案当事人产生何种效力；3．被告中川公司重新调配物业用房的效力如何；4．争议建筑物的属性是物业管理用房还是经营性用房。【裁判过程】徐州市泉山区人民法院经审理认为：1．艺君业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告为对西苑艺君花园进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，具备原告诉讼主体资格。2．行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告中川公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。被告辩称物业管理用房是针对规划图中共110500平方米的建筑面积设计的，而非本案原告艺君业委会所在的小区21403平方米设计，并没有向法院提供相应的证据，故其辩称不予支持。另被告又辩称，根据江苏省物业管理条例规定的无偿提供设计面积的3‰-4‰物业管理用房，被告至多向原告交付85．6平方米的物业用房即符合法律规定，目前提供的物业管理用房已经远远超过这个标准。因被告在申请建设工程规划许可，行政机关在其申请进行核准规划定点时，被告并未向行政机关提出异议，应当认定被告认可行政机关的定点规划，故其辩称不予支持。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束。3．被告中川公司重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。江苏省人民政府日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第三十八条规定“住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房，在住宅区整体移交时，一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。”江苏省人大常委会制定、日起施行的《江苏省物业管理条例》第二十六条亦明确规定“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。”徐州市人民政府日公布实施的《徐州市城市住宅区物业管理暂行办法》第二十二条规定“开发建设单位应当按照规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。”根据上述规定，日，徐州市建设局为原告该建设项目签发了徐建验证(27)号住宅竣工验收合格证书，原告随即通知业主上房后，该处物业管理用房依法应属西苑艺君花园(一期)全体业主共有。本案中被告在西苑艺君花园竣工验收交付后，既对西苑艺君花园物业管理用房无处分权，而其申请行政部门对物业管理用房变更，违反《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，当属无效。4．本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然徐州市规划局曾于日核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房，并将7#楼西侧相同面积车库变更为物业管理用房，并予以核发建设工程许可证。但这种变更应当征得西苑艺君花园全体业主的同意，徐州市规划局未经业主同意即准予变更，实属滥用职权。因该变更规划行为被徐州市人民政府撤销，故应当恢复原状。从本案原规划定点图分析，规划的艺君花园小区的物业管理用房应为该小区8#楼东侧两层面积为168平方米的部分。被告中川公司辩称其已经提供4#、7#楼各两间车库作为物业管理用房，满足了西苑艺君花园全体业主的需求。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定，须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房，采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用，已经满足了原告实际需求，仅能认定是被告自认为而已，这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益，实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益，故其此辩称不予支持。综上，原告艺君业委会请求确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧以徐市规建(号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共有，请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，徐州市泉山区人民法院于日作出判决，确认位于徐州市泉山区黄河南路369号艺君花园8#楼东侧(两层)(徐市规建(号《建设工程规划许可证》规划定点图记载的)物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。【实务指导】业主委员会依照《物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行业务必需的场所，依照《物权法》第七十二条第一款的规定，为业主共有。在建筑物竣工验收交付后，物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置，应当由业主共同或业主大会决定。
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物业公司变更企业名称，业主能因此拒费吗
正在读取...&|&作者：王忠明律师&|&来源：法邦网
南京合同纠纷栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：物业服务公司在为业主提供物业服务期间，变更企业名称，业主能否以此拒绝支付物业费？请看本文案例。
案情简介：物业公司变更企业名称，业主能因此拒费吗日，甲生活服务公司与建筑公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由甲生活服务公司向建筑公司开发的小区提供物业管理服务。日，何某购买了该该小区的房屋，买卖双方约定选聘甲公司进行前期物业管理服务。后来，甲公司变更为甲物业管理公司，协议履行至今，何某却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费人民币81735.08元、违约金人民币元，共计元。法院判决：支持原告诉求法院判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付日至日的物业服务费81735.08元；二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付截至日止的违约金39719.45元，并从日起以实欠物业服务费为基数按年利率24%向原支付违约金至清偿上述物业服务费之日止。案件受理费5192元，由原告负担2761.44元，被告负担2430.56元。律师说法：企业名称变更，不影响债权债务的承接业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用。本案中，甲生活服务公司变更为甲物业管理公司，企业名称的变更不影响合同的效力。企业名称及组织形式发生变更不影响原告承继变更前的债权、债务。何某拖欠物业服务费构成违约，应负违约责任。其实，在现实的生活中，业主在享受到物业服务后，应当依约向提供物业服务者提支付物业费。以上就是关于“物业公司变更企业名称，业主能因此拒费吗”的案例介绍，在这里要提醒大家，企业名称变更，不影响名称变更前企业债权债务的承接。如果出现纠纷，最好咨询专业律师，以维护自己的合法权益。
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法邦网免费法律咨询热线：关于规范物业管理工作的意见
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各镇人民政府，县府直属有关单位：
　　为进一步规范我县物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律法规，以及《河源市人民政府关于规范市区物业管理工作的意见》（河府〔2015〕42号）文件精神，结合我县实际，提出以下意见：
　　一、明确物业管理主体
　　物业管理工作按属地管理原则，镇人民政府负责行政区域内的物业管理工作。镇人民政府应将物业管理工作纳入政府目标责任管理体系，落实物业管理工作责任，建立长效管理机制；县住房和城乡规划建设局是县物业管理行政主管部门，负责指导、监督和协调全县物业管理工作，制定全县物业管理发展规划、发展目标及有关政策。
　　二、加大行政监管力度，规范物业服务行为
　　（一）严把物业服务企业准入退出关。
　　凡在我县从事物业管理的企业（包括外来企业），须将已签订的《物业服务合同》报镇人民政府、县住房和城乡规划建设局备案。物业服务企业退出管理项目，须提前3个月以书面形式向镇人民政府、县住房和城乡规划建设局、业主委员会告知退出原因、退出时间，并公告全体业主。物业服务企业如擅自退出，造成业主大量投诉或发生影响恶劣事件的，县住房和城乡规划建设局暂停上报其资质定(升)级和换证。
　　（二）规划建设物业服务用房。
　　县住房和城乡规划建设局在审查建设工程规划方案时，应确定物业服务用房的位置和面积。物业服务用房面积按照物业总建筑面积2‰标准配置（总建筑面积5万平方米以下的不低于100平方米），其中业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，面积不少于20平方米。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能，主要用于物业服务、工作人员值班以及存放工具、材料等。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。建设单位应在房屋预售时公布物业服务用房的位置和面积。
　　（三）把好物业项目承接验收关。新建项目竣工验收合格后，建设单位须向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料，并签订《物业承接查验协议书》：
　　1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
　　2、设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
　　3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　4、物业及配套设施的产权清单；
　　5、物业服务用房清单；
　　6、物业管理所必须的其他材料。
　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料无条件移交给业主委员会。开发建设单位、物业服务企业未按上述要求办理交接手续的，县住房和城乡规划建设局应责令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有关法规进行处罚。
　　（四）强化前期物业监管。实行前期物业管理招投标制度。建设单位要以招标的方式选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》应统一使用广东省住房和城乡建设厅制定的规范文本。投标人少于3个的，经县住房和城乡规划建设局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　（五）依法召开首次业主大会。已建成入住的住宅小区，20%以上业主可以联名向镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。已交付使用的物业建筑总面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主应当在30日内向物业所在地镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。镇人民政府应当在接到业主书面报告或者业主书面要求后的30日内，会同县住房和城乡规划建设局组建业主大会筹备组，按有关规定组织召开首次业主大会，依法选举产生业主委员会，引导小区业主自我管理、自我教育、自我约束和自我服务。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向镇人民政府和县住房和城乡规划建设局备案。
　　（六）规范物业服务收费行为。物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价，严格按照县物价局、县住房和城乡规划建设局《转发市发改、市住房和城乡规划建设局关于印发〈河源市物业服务收费管理实施细则〉的通知》（紫价〔2015〕2号）的规定执行。专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，双方协商支付手续费，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
　　（七）加强住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，规范使用。县住房和城乡规划建设局负责住宅专项维修资金归集使用的监管工作。
　　三、建立配套管理机制，促进物业管理健康发展
　　（一）建立联席会议制度。物业管理工作联席会议由镇人民政府召集，县住房和城乡规划建设局、城管、公安、环保、发改、市场监督管理等部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业的负责人参加，主要协调解决业主委员会换届、物业服务合同纠纷以及物业服务企业变更交接等重大问题。
　　（二）建立首次业主大会筹备金制度。首次业主大会筹备金由建设单位承担。建设单位在办理商品房预售证时，按每户20元标准缴存至县住房和城乡规划建设局指定的代管银行专门账户（最低不少于1万元）。在召开首次业主大会条件成熟时，由镇人民政府向县住房和城乡规划建设局申请拨付。首次业主大会召开后筹备金尚有剩余的，由业主大会决定用途。（三）建立物业管理履约保证金制度。物业服务企业自签订《物业服务合同》之日起30日内，将履约保证金（按合同约定的物业服务费用年度总额的5%）交存到县住房和城乡规划建设局开设的监管账户，合同履约期满后，物业服务企业取回保证金。如物业服务企业违约或出现重大责任事故，保证金用于代付违约金或赔偿金。
　　（四）建立物业服务企业诚信评估制度。诚信评估分为诚信内容和诚信等级，其中诚信内容包括基本信息、业绩信息和警示信息三部分内容，诚信等级由高到低分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。县住房和城乡规划建设局负责建立物业服务企业诚信评估档案，客观记载物业服务企业诚信信息和诚信等级，每年进行一次通报，并向社会公布。诚信等级作为招投标、创先评优、资质核定的参考依据。对不合格企业，县住房和城乡规划建设局责令其限期整改，对拒不整改或者整改不合格的，依据《物业服务企业资质管理办法》有关规定，对其资质核定不予上报审批。整改期间，该企业不得承接新的物业服务项目。
　　（五）加强老旧小区管理。具备物业管理条件的老旧住宅小区，镇人民政府要引导其成立业主大会，实行物业管理。尚不具备物业管理条件的住宅小区，要引导业主自治管理，提供公共区域保洁、绿化和公用设施设备养护维修等基本服务。属于单位宿舍类的老旧住宅小区，由所属单位组织做好物业管理工作。
　　（六）加强从业人员培训。实行物业管理从业人员持证上岗制度。物业管理从业人员须参加由市行业协会举办的培训班学习，重点加强依法从业、热心服务、处置突发事件技能等教育和培训，提升从业人员整体素质。
　　四、明确相关部门职责，形成齐抓共管合力
　　（一）县住建局：负责贯彻执行物业管理法规、政策；制订物业管理有关制度；按规定对物业服务企业资质进行管理；做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集和使用管理、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；会同镇人民政府调解物业管理矛盾纠纷；负责新建住宅小区的物业服务用房、停车位等配套设施的规划和验收，查处住宅小区内乱搭建和擅自改变房屋使用性质等行为；负责住宅小区建设项目竣工验收，处理建设中及竣工后建筑质量等方面的投诉。
　　（二）镇人民政府：把物业管理工作纳入社区建设的重要内容，指导、监督住宅小区成立业主大会和选举业主委员会，并做好备案工作；协调处理物业管理矛盾纠纷；配合县住房和城乡规划建设局做好前期物业管理招投标、住宅专项维修资金归集使用的监管、物业承接查验、物业服务合同备案、物业服务企业诚信评估等工作；指导、监督和协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业和建设单位实施物业管理进场或退出交接、矛盾纠纷调处等物业管理日常工作；引导无物业管理的住宅小区实施物业管理。
　　（三）社区居委会：协助镇人民政府做好业主大会召开、业主委员会选举和业主委员会备案、物业管理矛盾纠纷调处等工作。
　　（四）县发改局：负责制定物业管理收费标准并监督执行，协调处理物业管理收费矛盾纠纷；查处乱收费行为。
　　（五）县市场监督管理局：负责物业服务企业经营准入，查处住宅小区内外无证照经营行为；负责对电梯进行安全监察，监督电梯使用单位落实电梯定期检验、维护保养；协调处理电梯质量和使用等方面的矛盾和投诉；查处电梯行业中的违规行为；查处利用合同格式条款侵害消费者权益的违法行为；查处不正当竞争行为。
　　（六）县水务局：负责住宅小区二次供水系统的监督管理，制定居民水表之外供水管网的改造和维护方案，并进行竣工验收。
　　（七）县城管局：负责指导住宅小区设立封闭式垃圾箱、垃圾投放点，查处乱设摊点、乱设墙体（户外）广告、养禽种菜等违反市政、市容、绿化、环境卫生规定的行为；监督住宅小区垃圾及时清运。
　　（八）县环保局：负责查处住宅小区经营性建设项目生产经营过程中产生的噪声（使用高音喇叭招揽顾客等公安部门管理的噪声污染除外）、废物（城市生活垃圾除外）、污水、辐射、烟尘、恶臭气体等污染环境行为。
　　（九）县人社局：负责监督物业服务企业的劳动用工和社会保险缴纳情况，协调处理物业服务企业劳资矛盾纠纷。
　　（十）县公安（消防）局：负责指导住宅小区安全防范设施建设；负责指导、督促物业服务企业对消防设施设备定期检查；查处治安案件和破坏消防设施设备、堵塞交通、擅自养犬等行为。
　　（十一）人防办：负责对人防工程使用、维护的监督管理，对人防设备、设施进行定期检查，查处擅自占用、转让、降低及改变人防工程使用效能等违法违规行为。
　　（十二）供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位：新建住宅小区的供电、供水、供气、通信、有线电视等公用设施设备的建设方案必须经上述相应行业的专业经营单位批准同意，工程项目建设开工后，涉及到各行业相关的部分，由各行业的专业经营单位负责监督管理和竣工验收；工程竣工验收后，建设单位应将供电、供水等公用设施设备的产权移交给专业经营单位，供电、供水等专业经营单位担负终端用户水电等表（箱）以外所有连接管线及设备设施管理、维修、养护和更新的责任。对于已建成入住小区的供电、供水等设施设备及终端用户水电等表（箱）以外连接管线，产权所有方将产权移交给相应专业经营单位后，由该专业经营单位负责管理、维修、养护和更新。
　　本意见自日起施行，有效期至日。
　　紫金县人民政府　　日
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