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2016年9月7日,中国青年报刊登记者何琳璘的深度报道《表面可靠背后陷阱商铺售后包租看上去很美》,对成都市成都西大金融服务超市格子铺问题进行曝光。曝光问题与武汉华氏百货格子铺问题有相似之处。我们转发这篇报道的目的,是为了引起政府与社会各界对格子铺问题的思考,是到了彻底解决格子铺问题的时候了!以下是报道全文:

自2014年11月成都西大金融服务超市宣布成立后,“西大金融”楼房外立面上一直悬挂着“政府重点项目,金牛区政府引导”的招牌。

成都西大金融服务超市,售后包租

63岁的唐锡忠没想到,自己攒了一辈子的100多万元养老钱就这么打了水漂。2015年9月,他投资的一个自称“打造民间金融服务超市”、“承诺售后10年包租”的成都西大街金融房产项目(以下简称“西大金融”)突然以资金链中断为由停止支付租金,并拒退房款。后来,唐锡忠才发现,自己所买的商铺已被抵押。“不仅找不回我的买房钱,现在连房都不是我的了。”唐锡忠说。

在成都,因该项目陷入同样境地的购房者超过500人,购房款总额高达约1.7亿元,其中不乏退休老人。在这些自认为投资非常“谨慎”的购房者看来,这个回报率虽然并不算高、但有第三方公司担保、又是政府重点项目的“西大金融服务超市”项目相当“可靠”。而事实却是,表面“可靠”的背后却是“陷阱”。

拿不到租金,又讨不回房款,“西大金融”的数百名购房业主到当地派出所报案。2015年12月,成都市公安局金牛分局针对(以下简称“成都同瑞”)“西大金融”非法吸收公众存款案立案侦查。时至今日,购房业主仍未拿到任何应得的租金和购房款。

值得注意的是,“西大金融”在成都并非个案。据记者了解,目前与该项目类似,通过虚拟分割、售后包租的形式进行销售的房地产项目还有十多个,且均出现了停止支付租金的情况,涉及投资购房者数千人。

售后包租看上去很“美”

从2014年开始,不少成都市民留意到,成都西大街附近到处散布着“最高13.4%超值回报率”“即买即收租!”“真正零风险投资——西大国际金融超市”等广告传单。街口的“西大金融”大楼外立面上挂着“政府重点项目、金牛区政府引导”的醒目招牌。

在事业单位做了几十年农业技术工作的唐锡忠自认为是个“投资非常谨慎的人”。2015年年初,他几经斟酌,最终以女儿的名义花46万余元在“西大金融”先后购买了约16平方米的商铺。代理销售该商铺的成都同瑞以第三方担保承诺售后包租10年,购房者在前3年即可获得占购房款7.9%的年租金收益。

“但凡回报率过高的,我都不投,比市场价高太多的也不投,这个回报率只有7.9%,还有担保公司做担保,地段好,买房前我还去专门查了有没有被抵押。”唐锡忠自认为找到了牢靠的投资方式。此外,他还把自己和妻子的全部积蓄106万余元投进了成都同瑞的另一个商业地产项目——同瑞国际,该项目同样是承诺售后包租。

但这个看似顺风顺水的“牢靠”投资梦仅持续到了2015年9月。

本应是收到新季度商铺租金的日子,唐锡忠却迟迟没收到钱。当发现拨打所有售楼方电话均无法打通时,他慌了。他与数十名购房业主一起聚集在“西大金融”向成都同瑞讨要说法,该公司的答复却是“资金链断了,掏不出租金,也退不了房款”。

越来越多的购房业主才意识到自己从一开始就踏入了一个精心设计的“骗局”。

2012年年底,杜玉蓉和罗明娟以4.38亿余元的拍卖价格将成都大业集团的抵债资产大业路39号和石灰街71号共计约5万平方米的商铺拍下,每平方米拍卖价格的均价不足1万元。

几个月后,经成都同瑞包装,两处地产摇身一变,成了高价“黄金商铺”。以“西大金融”为例,该项目所销售的一楼二楼共3700多平方米商业地产,一楼每平方米均价高达7万~9万元,二楼每平方米均价为3.2万元。

成都同瑞把“西大金融”商铺虚拟分割为大约800个3~5平方米的“小格子”。每个“格子”间没有实体墙等固定界限,却被成都同瑞分割售卖,承诺售后包租10年,租金按季度支付,每3年租金递增,年租金占购房款的7.9%至13.4%不等。

成都同瑞还设计出一种更诱人的“可退模式”。购房业主在一次性付清购房款后,可申请延后办理房屋产权或不办理产权。只要还未办理房屋产权,前3年间购房者便可享受高达11.4%的年租金收益,比办理房产证者的租金收益高出4%。未办理房屋产权的业主还可在3年后申请退房退款。

2014年5月,慎重考察了4次,甚至请来亲友帮忙鉴定可靠性的庞翠兰以“可退模式”买下了“西大金融”一楼一块3.28平方米的商铺,除了花掉自己13万元的全部养老积蓄,她还向亲友借了9万元。

“当时的想法是3年后这笔买房钱还可以拿出来养老,收益又比较高,就选了‘可退模式’。”据购房者的自身统计,和近60岁的庞翠兰一样选择不办产权证的人多达200多人,约占购房者总人数的一半。

拿不到租金和房款的业主纷纷前往成都市房管局,试图查询自己所购房屋的信息。而“可退模式”的业主却被告知自己并非房屋所有人,无权查询房屋信息。

据知情人士向记者透露,所有“可退模式”的业主所购买的商铺都已被成都同瑞于2014年12月抵押给银行。该公司甚至曾销售已被抵押的商铺。

投了36万元的胡丽华一下蒙了,“钱拿不回来,房子竟然也不是我的”。胡丽华等这些通过“可退模式”买房的业主既没有所购房屋的产权证,也没有国有土地使用权证。唯一持有的只是一份房屋买卖合同、一份与承租方瑞欧物业管理有限公司所签的租赁合同,和一份由第三方公司成都同瑞非融资担保公司做租金担保的担保函。

拿着白纸黑字的担保函,胡丽华怎么也不敢相信,这家号称第三方担保的成都同瑞非融资担保公司也失联了。

据中国青年报·中青在线记者查询,2014年8月以前,这家担保公司的法定代表人和股东正是“西大金融”房屋售卖者之一罗明娟,之后尽管该公司法定代表人和股东频繁变动,罗明娟仍在该公司担任总经理职务。这个看似“牢靠担保”的地产项目实际上是在“自卖自保”。

由于缺少在“西大金融”购房业主的完整名单,从2015年10月起,部分受骗业主开始在“西大金融”楼前举牌寻找相同经历的受骗者,受骗业主的QQ群从最初的几个人逐渐增加到400多人。据业主的初步统计,“西大金融”所波及的购房业主多达约500人,金额高达约1.7亿元。

2015年12月,成都市公安局金牛分局对成都同瑞“西大金融”项目涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查。

立案后,成都同瑞的法定代表人兼董事宋玉田始终处于取保候审状态。受骗业主对此提出异议,办案单位则解释称是要“放水养鱼”,希望让宋玉田在取保候审期间尽量弥补业主的经济损失。

在业主的强烈要求下,成都金牛区房管局组建了成都同瑞与受骗业主间的对话平台。但数次面对面沟通并无进展。迄今为止,业主仍未收到任何租金或补偿。购房款的实际去向如何、如何才能把钱找回来,这些受骗业主最关心的问题也并无答案。在沟通平台会上,金牛区北巷子派出所办案人员称,除了新收到的租金以外,他们并没有在已查封冻结的公司和个人账户中发现任何疑似房款的巨额流动资金,查到的只有尚未卖出去的楼盘、车位等固定资产。

“钱到底去哪儿了?”一再翻找当初的交易记录,胡丽华等购房业主才发现当初自己所付的房款汇入的并不是售楼方成都同瑞的账户,银行卡交易POS单上所显示的收款单位是几家与成都同瑞看似毫不相关的陌生企业账户,如“瑞欧房地产营销策划有限公司”(以下简称“瑞欧公司”)“”(以下简称“荣坤电气”)“华良矿山机械设备有限公司”(以下简称“华良矿山”)等。胡丽华当时就觉得有些奇怪,但销售人员向她解释,“只要确认房款当面收到就没问题了,有收据就没问题”。

据中国青年报·中青在线记者调查,这些看似“不相关”的收款企业实际上与成都同瑞有着密切联系。瑞欧公司的法定代表人和股东曾是成都同瑞的法定代表人兼董事宋玉田。直到2014年10月,该公司的法定代表人及股东才突然从宋玉田和陈丹容变更为杜小英和杜秋。2014年10月之前,也正是受骗业主在“西大金融”买房最集中的时期。

巧合的是,收款企业华良矿山的股东兼监事王燕华、荣坤电气的法定代表人兼执行董事王清莹也同时是成都同瑞的控股子公司(以下简称“四川同瑞”)的股东。

四川同瑞法定代表人宋玉田成了联结这几家“收款”公司的关键人物。作为西南交大EMBA校友会的活跃分子,宋玉田曾是成都媒体报道的焦点。据《四川日报》2014年报道,做包工头挣了几百万后,宋玉田2005年报名就读西南交大EMBA班。与别人读两三年就毕业不同,他为了“广交人脉”,从EMBA班、国学班读到金融班、房产班……一直读了10年。

宋玉田主张“同学抱团发展”,认为“100个同学,1人凑50万元,就有5000万元的盘子。”股东多达59个的四川同瑞正是他在这种思路下创办的“西南交大EMBA校友会同学公司”。

记者拨通了同样出现在该公司股东名单里、“西大金融”售房者之一杜玉蓉的电话,对方声称自己在2014年就退出了该公司。

但记者注意到,自称2014年就已退出的杜玉蓉,在同年7月又新注册成立了“四川南商企业管理股份有限公司”,并担任法定代表人兼总经理。在该企业的股东及高管中,被骗业主POS单上的收款公司和四川同瑞的核心人员再次出现——宋玉田为股东兼董事,王清莹为股东兼监事,王燕华为股东兼监事。

针对“西大金融”销售期间大量房款汇入欧瑞公司、华良矿山、荣坤电气等企业的情况,中国青年报·中青在线记者以购房者身份拨通了成都市公安局经济犯罪侦查处三大队队长林正良的电话了解情况,对方表示以上企业都只是成都同瑞用来收钱过账的企业,查这些公司账户也没查到任何钱,“没得钱,钱他们都拿走了”。

在多家“同学公司”共同织起的网中,数百名受骗业主高达1.7亿的购房款就这么没了踪影。

漏洞百出的房产项目政府有关部门何以一路绿灯?

“西大金融”3700多平方米的商铺被成都同瑞分为800多个“豆腐块”卖给业主,平均每个面积不足5平方米。“三四平方米的铺子能做啥?”咨询买房时,唐锡忠就曾向成都同瑞的销售员提出这样的疑问。对方则一再解释分开卖不代表分开租,届时他们会统一规划出租。

据记者了解,成都同瑞对“西大金融”的所谓分割,只是在测绘图纸上划分每个房号的4个角,埋入了5厘米深的钢钉作为“界限”。而据住建部《房屋登记办法》规定,房屋登记应以基本单元为标准,基本单元的属性包括固定界限和独立使用。显然,“西大金融”数百个被分割的“豆腐块”并不能实现独立使用。

购房业主张威在拿到所购商铺房产证时才发现,自己所买的4.31平方米商铺,公摊面积比例竟然高达65%。“除去公摊后的套内使用面积就只够摆下一把凳子的。这怎么可能独立使用?”张威说。

很多业主都遇到了和张威一样的问题,而这些商铺公摊面积的信息在此前的房屋买卖合同中并未标明。

房地产法律事务专业委员会副主任委员李晓斌律师向记者解释,若按照正常的流程,房管局是不可能这么大量通过这些非正常商铺的产权办理的。因为按照规定,必须要能独立使用的商铺才可顺利办理产权证,并且在办理前,房产部门要到现场进行实际测量。对于这个项目的房产办理,“需要打个很大的问号”。

成都市房管局一位工作人员回应称,对于这类小商铺的产权过户办理,房管局只是根据开发商所出具的材料,按流程进行直接办理。

不仅如此,不少办了房产证的受骗业主在成都市房管局调取当时办理商铺产权过户时的存档资料时,发现了一份代签的买卖合同和一份从未见过的委托书与公证书。该合同不仅内容与自己签过的售房合同完全不同,签名字迹与自己的字迹明显不符,而且标注的房屋销售价格竟只有业主实际支付价格的15%左右。

该委托书将业主的签订合同、办理登记等所有权利全部委托给了一个叫“黄雪娇”的人。“可我们根本不认识黄雪娇。”张威说。

这样的委托书在四川省律政公证处顺利办理了公证手续。张威从该公证处调取的公证书显示:“兹证明张威于2013年9月14日在成都市,在本公证员的面前,在前面的《委托书》上签名、捺手印。”张威说:“但那段时间我根本就不在成都,不可能签下这份委托书”。

据查询,四川省律政公证处隶属于四川省司法厅。该公证处负责宣传的一名胡姓工作人员向中国青年报·中青在线记者表示对该情况并不知情,并称该处委托书的公证办理都要求委托人本人必须在场,公证人员会将委托人的身份证件与其本人进行核对,核查无误后再要求委托人当着公证员的面进行签字、按手印。“但也不乏会有个别骗取公证书的行为,这是触犯到刑法的,如果我们一旦查实确实有人来冒名顶替,用假证件假材料,我们会向公安机关举报。”这名胡姓工作人员还表示,如果公证书有问题,相关人员可到公证处投诉和复查,或直接向法院起诉。而事实上,在购买“西大金融”商铺的业主中,发现公证书有问题的,并不止张威一个人。

从公证办理到房屋测绘分割、再到房屋产权登记办理,这个涵盖3700多平方米的“西大金融”项目在成都同瑞的运作下,就这么一路畅通无阻地将数百名业主的大量购房款“吸”入囊中。

早在2006年,当时的建设部就曾公开发布风险提示,称“售后包租形式购房涉嫌违法投资须慎重”,要求各级房管部门加强监管。不少地方对此作出具体规范。如广州市2013年就曾明确提出,商铺不得擅自分割出售,产权式商铺不能打着升值或投资回报的承诺进行推广销售。

但在成都,近年来通过虚拟分割、打着“承诺售后包租”名号大肆宣传销售的地产项目不在少数。目前除西大金融项目以外,还有已报案的“同瑞中心”项目,已立案的锦江区大业大厦的“同瑞国际”项目,武侯区的“财富磨子桥”项目,“金南旺角”项目等,有些项目的商铺甚至仍在售卖给当地市民。

其中,仅成都市居民梁芳(化名)所购买过的这类房产项目就有3个。从事外贸工作的她并不清楚商铺虚拟分割销售的风险。“因为前一个项目也是虚拟分割,又在正常打租金,我就觉得其他类似项目应该也没问题。结果后来几个项目的租金都断了。”她说。 

立在街头的“政府重点项目”

自2014年11月西大金融服务超市宣布正式成立后,“西大金融”的楼房外立面上一直悬挂着“政府重点项目,金牛区政府引导”的招牌。

前往“西大金融”售楼处咨询买房的业主,能看到一份题为《成都市重点项目建设领导小组办公室关于调整2013年成都市重点项目计划的通知》政府文件,其中明确提到“西大街金融服务超市”为2013年政府重点项目,总投资金额为两亿元。成都同瑞的宣传手册上更是刊登出该区区领导前来“西大金融”参观座谈的照片与文字。

对这些年岁偏高、自称投资谨慎的购房者来说,看到“政府重点项目”的说法就像是吃了颗定心丸。几经斟酌的庞翠兰在自己买完房后,还把“西大金融”推荐给了亲友。

“他们当时解释说是政府重点项目,要打造民间金融超市,租金有保障。”唐锡忠说。但被骗后他们才发现,成都同瑞向业主所承诺的售后包租回报率从一开始就是无法实现的“水月镜花”。即使按照7.9%的最低租金回报率计算得出的商铺月租金,也远高于当时该地段的市场租金价格。

2015年11月,在受骗业主集体报案后不久,“西大金融”外立面上的“政府重点项目”的招牌和楼顶“西大金融”的灯箱全被撤下。受骗业主到金牛区政府了解情况,得到的答复是:确有此重点项目,但与购房者无关。

对此,成都市发改委办公室的工作人员向中国青年报·中青在线记者证实,“西大金融”的确是2013年的重点项目,但总投资金额两亿元是企业自身投资,政府并未参与投资。该工作人员还表示,筛选项目的标准根据每年的发展重点不同而变化,主要从投资金额、示范带动效应等方面筛选。

2013年,成都乃至整个四川的民间金融行业风生水起。据四川省政府金融办数据,截至2013年12月底,四川拥有融资性担保公司509家,全年累计融资性担保余额已达2338.4亿元,牵涉73万户,居全国第二。在此背景下,号称要“建立民间投融资线上线下综合服务、投融资信息和金融产品发布、民间金融发展配套体系等平台”的“西大金融”颇受重视。

在过去两年里,“政府重点项目”始终被“西大金融”当作宣传的重点。而成都市重点项目VIP服务室一位工作人员则告诉记者,“政府重点项目”只是政府内部的一种管理办法,“重点项目完成投资与否”被列入了各级政府的目标考核中,“根据这些项目的验收、投资到位情况,我们会对各区政府部门评分。但政府重点项目不能被当作项目招商时的噱头”。

该工作人员称,政府在重点项目中的主要职责只是确保本地区的项目年度投资金额到位、提供硬件配套保障服务等,但“项目后续进展和实际经营状况,就不在政府的职责范围内了”。

2014年3月,成都市金牛区政府的官方网站上发布消息称,该区成功策划引进“西大金融超市”项目,将于5月投入运营,根据初步估算,该项目建成运营后的年交易额将达40亿元。该消息还称:届时,在中心城区将形成东有东大街金融城、西有西大金融超市两大金融集聚商圈的格局。

但也就在2015年7月,成都市民间金融界发生震荡,汇通高层携款潜逃事件爆发,由此引发连锁反应,东大街金融城成了重灾区,老板跑路、失联时常发生。

而与东大街齐名的西大街金融服务超市的“售后包租”售房仍在正常进行,市民不断前来购买被开发商虚拟分割后的一个个天价“豆腐块”商铺,直至案发。

如今,距离受骗业主集体报案已过去10个月。记者持续拨打成都同瑞法定代表人宋玉田的电话,但均未能接通。

早已摘掉“西大金融”招牌的大楼之后被成都同瑞低价出租给两家装修公司,但所得租金并未流向受骗业主。不仅如此,不少受骗业主近日还被要求重新和乙方成都瑞欧物业管理公司、丙方成都同瑞非融资担保公司签订一份“租金支付补充协议”,并称若不签订该协议就拿不到原本应得的租金,协议中甚至规定“当乙方遭遇不可抗力因素导致租金不能正常支付时,乙、丙方免责”。

从2015年12月立案至今,该案件仍处于侦查状态,办案单位称只有通过审计查账,才能知道成都同瑞的资金来源和具体去向。在经历了两次审计招投标均流标后,金牛区北巷子派出所终于在今年7月向受骗业主表示已经开始审计查账,1个月后就会有结果。但如今,1个月过去,办案单位又表示,要至少两个月后才会有结果。

除了遥遥无期的等待,几百名业主只能坚持几乎每周一次的信访,他们选出了业主维权代表,并将所有业主分为多个小组分工轮流值守。但他们不知道何时才能追回倾尽自己积蓄的购房款。