房屋买卖合同无效法律案例分析
篇一：房屋买卖合同无效案例（803字）因丈夫不在家，妻子将夫妻共有的房屋卖给他人，并签订了《房屋买卖协议》。6月2日，河南省罗山县人民法院依法判决该协议无效，原告付明及其妻子刘花退还被告陈月购房款155000元及利息。原告付明与第三人刘花系夫妻关系。2017年2月，刘花以原告付明在外地搞工程急需购买挖掘机为由，对外宣称卖房，通过原告的亲朋余某介绍，刘花与被陈月之父签订《房屋买卖协议》一份，将其一原告共有的位于街道两间两层砖混结构楼房一套卖给被告，第三人刘花与被告之父签订协议时，原告不在家，刘花陈述其卖房是经原告同意的，并向被告父亲及在场见证人出示了其与原告的结婚证及户口本。该协议中卖方以“刘花、付明”两名字均系刘花签署。协议签订当日，被告将购房款155000元交付刘花，刘花出具了一张收条，并按协议将所有权登记在原告付明名下房产证及土地使用证各一本交给被告，房屋未当即交付。次日，原告从外地回家，即向被告提出其妻无权卖房，二人签订的协议无效，要求被告退还其证件，被告找刘花交涉，此时刘花已离家外出，下落不明。罗山法院经审理后认为，共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，除买受人善意取得外，一般应认定无效。原告与第三人作为夫妻对共同所有的财产，虽有平等的处理权，但夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，到得一致意见。本案被告在庭审中向法庭提交的证据不能证明第三人卖房经过了原告同意；被告在与第三人签订房屋买卖协议后，既没有占有使用该房屋，也未办理该房屋转让过户登记，故被告对该房屋构不成善意取得。第三人无权单独决定出卖该房，其与被告签订房屋买卖合同属于效力待定，而原告作为房屋共有人，在该合同签订的第二天从外面赶回，提出不同意卖房。第三人擅自处分其与原告共有的房屋，有明显过错，其依法应退还被告所支付的购房款及利息。故法院依法作出上述判决。篇二：房屋买卖合同无效案例（1006字）[案情简介]：李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2017年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2017年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。[法院判决]：一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。[林律师点评]：本案房屋买卖合同双方因违反法律的强制性规定，而导致房屋买卖合同无效。根据我国《合同法》第58条之规定：合同无效的法律后果是恢复原状及赔偿损失。但是如果计算合同无效之后的损失，我国法律目前没有明确规定。本案中，法院将房屋差价作为损失赔偿的标准，值得借鉴。声明：本文仅代表作者个人意见，如有不同见解，可以与作者联系。如欲转载此文，必须注明本文的作者，且需全文转载，不得擅自删改。篇三：房屋买卖合同无效案例（892字）为了阻止办理房屋过户，敖某与妻子刘某某另行与第三人古某某签订房屋买卖合同，将已出售给郭某某的房屋再次出售给古某某，并办理了过户手续。郭某某一纸诉状把敖某、刘某某、古某某诉至法院，要求判令三者签订的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至敖某名下。近日，重庆市荣昌县人民法院审理了一起因恶意串通引发的合同纠纷案件。郭某某与敖某在2000年签订了房屋买卖合同，敖某把自己的房屋一套出卖给郭某某。合同签订后，郭某某按约定把购房款给付敖某，敖某也把房屋的产权证等交付郭某某，郭某某在购房后就一直居住在该房屋内至今。由于敖某拒绝配合郭某某办理房屋过户手续，郭某某在2017年3月向人民法院起诉，要求敖某配合办理过户手续。在诉讼过程中，敖某到主管部门办理了原房产证的遗失，并补办了房产证，后与妻子刘某某一起与敖某的姐夫古某某签订房屋买卖合同，将房屋卖给古某某并办理了过户手续。从敖某申请办理房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，双方约定的购房款也远低于市场价格。由于房屋已过户给古某某，敖某不再具有对房屋的处分权，郭某某要求敖某履行过户义务的请求已不能实现，故人民法院未支持郭某某办理房屋过户的请求。2017年6月，郭某某再次向人民法院起诉，要求确认敖某、刘某某、古某某三人签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。人民法院经审理后，认为郭某某在购房居住后十余年一直相安无事，直到郭某某起诉要求敖某办理房屋过户后，敖某申请办理房产证遗失并补办房产证的行为具有主观上的恶意。从敖某申请房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，而且敖某、刘某某与古某某约定的购房款远远低于市场价格，古某某在购房前既未对房屋进行实地查看，双方交易也没有资金往来的依据。敖某、刘某某与古某某签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致郭某某无法办理房屋过户，损害了郭某某的利益，构成恶意串通，遂判决敖某、刘某某与古某某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。古某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，五中院日前作出驳回上诉维持原判的二审判决。篇四：房屋买卖合同无效案例（1522字）【房产案例】父诉子房屋买卖合同无效确认案【案情简介】老赵有两个儿子：大儿子赵大和小儿子赵二。1982年，赵二结婚，老赵将自己承租的单位宿舍【简称A房】让给赵二小两口居住。1984年，赵二用A房与赵大承租的直管公租房【简称B房】进行了调换。1985年，赵二为方便孩子上学，又用B房与王某承租的直管公租房【简称C房】进行了调换。1990年老赵老伴去世后，老赵随赵二一家居住、生活。1993年，赵二与房管所签订房屋租赁合同，正式成为C房的承租人。1999年，赵二风闻C房即将出售，承租人可用工龄折抵购房款。考虑到老赵工龄很长，并且，老赵单位允许职工报销私房的取暖费，经父子俩协商，将C房的承租人由赵二改为老赵。2000年，C房被拆迁，老赵用其本人工龄及去世老伴的工龄折抵了安置房【简称D房】的部分购房款，并用1万多元现金补足了购房款差额。2017年，老赵与赵二签订房屋买卖合同，其中约定，老赵将D房卖给赵二，赵二应向老赵支付购房款35万元，合同签订当天，D房被过户至赵二名下。此后，赵二将D房以自己的名义对外出租并收取了租金。2017年，D房面临拆迁，老赵因与赵二爱人长期不和，在赵大鼓动下，搬离赵二家，并将赵二告至法院，声称2017年赵二借口用D房抵押贷款，骗自己签订了房屋买卖合同，合同签订后赵二至今分文未付，明显是个假合同，故此，现诉至法院，要求确认2017年与赵二所签房屋买卖合同无效。【审理结果】本律师代理赵二，经多次开庭审理，法院驳回了老赵的诉讼请求。【律师点评】本案虽是合同无效确认案，但因其涉及到父子家庭矛盾、房屋产权、拆迁利益等多方面问题，故此，本律师在接受被告赵二的委托后，从各个层面【如：公租房承租人的权利、公租房置换的合法性、工龄折抵公租房购房款的性质，等等】，对本案进行了全方位的深入研究，研究笔记达几百页之多。此外，本律师也与赵二仔细核实了A房、B房、C房、D房的演变情况，父子矛盾起因，并从赵二口中得知他根本未用D房抵押贷过款。经过扎实的准备，本律师在开庭过程中，向法庭发表了几点代理意见：一、2017年老赵和赵二所签的D房买卖合同，是双方自愿达成的合法交易。该合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形。二、2017年合同签订当天，房屋被过户至赵二名下，房产局向赵二颁发了产权证，依据《物权法》，赵二是该房的合法产权人。而且，合同签订后不久，赵二即以自己的名义将D房对外出租并收取租金，至今已六年多，老赵对此知情，但至今从未提出过异议。由此可见，赵二也对该房进行了长期的管理和使用。如判决合同无效，将不利于保护合同交易的稳定性和保护产权人合法权益。三、原告诉状中指控被告赵二于2017年以房屋抵押贷款为由，骗取老赵签订房屋买卖合同。该指控毫无事实根据，纯属捏造。被告赵二至今从未使用D房抵押贷款。四、2017年合同签订后至今，赵二之所以未付合同款，是因为老赵长期随赵二居住生活，他本人曾主动提出，不着急用钱，等赵二手头宽裕了再给钱。因赵二收入不高，加上其本人身患多种疾病，还要赡养老赵，在此情况下，赵二手头一直不宽裕，其至今未付购房款，不是耍赖，不是故意拖延不付，而是实在付不出。但是，他愿意等手头宽裕时付清购房款，如果原告急要该合同款，赵二可通过借债等方式筹措该款支付给原告。需要特别指出的是，合同款支付，属于合同生效后的具体履行问题，与合同效力无关，不应作为认定合同效力的理由和依据。五、老赵和赵二签订的D房买卖合同发生在2017年，至今已6年多时间，老赵从未质疑该合同效力。现在D房面临拆迁，却突然起诉要求确认合同无效，其真实动机令人起疑。法庭经多次开庭审理，最终采纳了本律师主要代理意见，驳回老赵全部诉讼请求。篇五：房屋买卖合同无效案例（705字）朱阿婆与徐老先生是再婚夫妻，再婚后朱居住到徐家。徐与前妻育有两子，大儿子已婚居住别处，小儿子未婚，与两位老人同住。1986年，两人再婚五年后，朱阿婆被诊断患有精神分裂症，先后数次住院，平时定期到精神卫生中心复诊，期间朱阿婆由徐老先生监护和照顾。2017年，徐老先生因病去世，经居委会协调，由朱阿婆的弟弟定期照顾朱阿婆的生活。朱阿婆名下有一套售后公房，平时该房屋用于出租补贴家用。2017年，朱阿婆的弟弟发现姐姐名下的这套房屋产权人于2017年已变更为徐的小儿子徐某。经了解，徐某与继母是通过买卖方式赠与所得。朱阿婆弟弟认为，徐某利用继母患有精神疾病擅自将房屋过户到其名下，侵害了姐姐的权利，要求恢复，但遭到徐某拒绝。2017年5月朱阿婆弟弟以朱阿婆监护人名义将徐某告上法庭，要求判决买卖合同无效，产权恢复至朱阿婆名下。法院经审理认为，朱阿婆2017年被鉴定为无民事行为能力人，由此推断其患病期间不具备完全民事行为能力人，故她签订的房屋买卖合同无效。【案例评析】《民法通则》第13条规定“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”，由此看出，精神病人一旦被认定为无民事行为能力人，其民事法律行为必须在监护人的监护下完成。本案双方争议焦点，2017年产权过户时朱阿婆是否具备民事行为能力。法院根据当事人具体情况综合评定了当时的精神状况，认为朱阿婆自1986年发病后一直处于疾病中，且多次住院常年服药，这表明朱的精神分裂症从未治愈。根据2017年徐老先生病故后，两位继子并未照顾朱阿婆，足以推断2017年他们签订房屋买卖合同时，朱阿婆不具备民事行为能力。因此该合同应属于无效合同。
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房屋买卖合同纠纷相关法律规定
时间：&&|&&作者：毛律&&|&&浏览：3134
近年来，由于房价的飙升，导致在实践中出现了很多的房屋纠纷案件，北京市高级人民法院为了统一裁判标准和执法尺度，组织市中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，就房屋案件审理中的相关法律适用问题，形成会议纪要，现摘取会议纪要中常见房屋纠纷问题的规定，分享给各位。
近年来，由于房价的飙升，导致在实践中出现了很多的房屋纠纷案件，市高级人民法院为了统一裁判标准和执法尺度，组织市中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，就房屋案件审理中的相关法律适用问题，形成会议纪要，现摘取会议纪要中常见房屋纠纷问题的规定，分享给各位。一、假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。二、房屋买卖中阴阳合同的效力当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。三、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋(包括安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。四、无权处分合同的效力和履行夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。五、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。六、冒名签订房屋买卖合同的效力出卖人冒用房屋所有权人名义(如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等)擅自转让房屋，可以参照《》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。六、连环买卖中的合同效力房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。七、借名的认定和处理借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原系日(含)之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。八、适用范围本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
作者： [北京-海淀区]专长：拆迁安置 房产纠纷 土地纠纷 刑事辩护 行政诉讼 律所：北京杰睿律师事务所96743积分 | 帮助60338人 | 1029个好评电话:
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房屋买卖合同中常见的违约情形有哪些？违约金标准是多少？
来源：图片新闻 大律师网
导读：在购买房子的时候都必须要签订购房合同，这个购房合同只要在备案了就会产生法律效益，那么房屋买卖合同中常见的违约情形有哪些？违约金标准是多少？房屋买卖合同纠纷证据包括哪些？
房屋买卖合同中常见的违约情形有哪些?
　　1.政策变动导致买方购房资格不具备
　　解决方案：出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
　　政策调控并不属于合同法规定的不可抗力的范围，但由于政策的不确定性，司法实践中，将这种情形下的政策问题类比为情势变更，属不可归责于买卖双方的原因允许当事人解除合同，不用承担违约责任。
　　2.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人又将该房屋出卖给第三人，出卖人违约买受人可请求解除合同、返还已付购房款及利息、要求出卖人赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　3.夫妻一方为真实意思的出卖方，夫妻另一方以未在房屋买卖合同上签字为由，不履行将夫妻共有房屋过户，出卖方违约构成违约，夫妻双方构成连带责任履行合同义务。如果买房人没有恶意，即不知道且不应当知道卖房人没有代理权(夫妻一方对另一方的代理权)，够构成表见代理。被代理人就要履行房屋买卖合同约定的卖房人的合同义务。
　　4.买房人贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，买房人构成违约卖方有权利要求买房人在规定时间现金补足，完成买方的付款义务。另外，卖房人有权并向买房人主张违约责任。银行贷款数额较大，一般都会超过总房价的20%。如果买房人所申请的银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人就会构成根本违约。
　　5.卖房人因房价上涨等原因不履行房屋交付和过户的义务，卖方违约。买房人可请求卖房人继续履行合同，或者房屋履行不了、放弃请求房屋过户和交付而解除合同并主张损失。如果房屋最终未履行，房价上涨的损失便是是买房人的损失，卖方可以主张。
　　法律法规
　　《中华人民共和国合同法》
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百零八条 当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
　　第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　第一百一十五条
当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
　　第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”
　　第一百二十条　当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
　　第一百六十七条第一款 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
　　第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
房屋买卖合同违约金标准是多少?
　　买卖合同违约金的比例的司法解释
　　法定违约金是指法律法规中明文规定的违约金数额或比例;
　　约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金数额或比例。
　　如果当事人在合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，则应该按照相关法规条例的具体规定处理;如果有关条例也没有明确规定违约金比例的，则应该按照《民法通则》及《合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。下面谈谈法定违约金与约定违约金数额的确定和适用。
　　一、法定违约金
　　合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。例如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。又如《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的1%至5%。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。
　　二、约定违约金
　　由于约定违约金的比例法律无明文规定，因此在实践处理中也不一致。有的认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效，但实际中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约金的比例或数额?
　　下面从几个方面谈谈小编的看法。约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额，这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。
　　这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时，可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定，不利于保护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的约定也不是无限制的，根据《民法通则》的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关条例对违约金数额有特别规定的，应按特别规定办。
　　对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。《民法通则》第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果属于《合同法》中关于无效经济合同规定的，则应认定该违约金条款为无效。
房屋买卖合同纠纷证据包括哪些?
　　1、房屋产权凭证;
　　2、房屋买卖合同及公证书;
　　3、有关机关批准买卖房屋的文件;
　　4、关于房屋交付情况的证明;
　　5、买卖双方交付、收取房款的凭证;
　　6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明;
　　7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;
　　8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;
　　9、其他证据。
　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
　　(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;
　　(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
　　(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;
　　(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
　　房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
（编辑：Sakura）
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