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时间：2018-05-11 01:35
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交纳定金时需要注意什么?什么情况下可以退定金?作者：肖黎来源：链家网原创文章摘要：定金是指买方在合同订立之前，或者支付房款之前向开发商或者卖方支付一定数额的金钱。如果说开发商“五证”不全，或者因为合同条款达不成一致意见，都可以退定金。购房过程中难免会涉及到一个概念，那就是定金。不管是对新房也好，二手房也罢。那么，定金该交多少？交纳定金有什么需要注意的事项？什么情况下定金又是可以退的呢？
一、什么是定金？定金该交多少？
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。在房产领域，定金是指买方在合同订立之前，或者支付房款之前向开发商或者卖方支付一定数额的金钱。
定金的数额必须在房屋成交金额的20%以内约定，超过的部分不受法律保护定金的数额，由双方当事人协商决定。如果说定金的数额约定过高，可能使得守约方获得的损害赔偿过分的高于其实际损失额；如果约定过低，则起不到担保合同履行的作用。
二、交纳定金时，要注意哪些问题？
1.一定要签订定金或者购房协议书
交纳定金的时候，一定要和开发商/卖家签订定金协议或者购房协议书。口说无凭，不具备法律效应。
2.写明是“定金”两字，以免发生争议
合同中的数额如果不明确性质，不写明“定金”字样，则容易发生争议。合同中约定的预付款，违约金和定金不能混淆，如果写成“订金”、“预付款”、“订购金”、“诚意金”等，合同条文无明显约定，其具有定金性质，但不具备法律效力。
3.明确约定交付的方式
合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式，比如通过人民币直接进行交易，还是通过银行支付。如果说是银行转账的形式，一定要注意保留交易凭证。
4.违约责任应该具备可操作性
买卖双方约定以交付定金作为购房合同的担保，买方拒绝购房的，无权要求返还定金；卖方拒绝卖房的，应当双倍返还定金等。
三、什么情况下定金可以退？
定金能够退，主要是针对新房而言。当出现以下几种情况，定金是可以退的。
1、如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商一般会直接将定金退给购房者。如果开发商不退，购房者可以向住建委投诉。
2、开发商在售房时“五证”不全，本身就属于违法行为，在这种情况下，购房者可以直接向开发商提出解约，要回定金。
3、认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。
资料来源：链家网综合整理
2人赞过在房产交易时，交纳定金时要注意签订定金协议或者购房协议书；明确签订主体、交付期限及交付的方式；写明是“定金”两字；确定违约责任。委托中介买房有许多优势。委托人需要交一定的中介费，关于中介费，中介公司有一定的收费标准，关于退还中介费法律上也有相应的规定。在签租赁合同时，要注意的事项有：一是仔细检查书面合同，不要轻信口头承诺；二是租房时间的长短要约定好；三是各项费用的支付情况要说好；四是细心检查房屋的设施设备的完善程度。购买期房在签协议时，除了查验相关文件，还需约定房屋交付时间、付款时间并确定违约责任。在签购房合同时，一定要看清合同条款，避免跳入购房合同的陷阱中。相关问题最新百科看了又看
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助学贷款千万别忘了，就可以退。如果是超过一两年的话就需要逐月还款（最好分期还款。仅仅是由于信用卡的原因造成的负面记录，一般情况下贷款是不受影响的，如果是两年至五年期间的逾期。随着我国进入征信社会，直到全部还完欠款且两年以后才能办理房贷，还是要平常多注意。2，方可对其发放贷款、助学贷款逾期也会影响贷款买房很多大学生上学期间申请了助学贷款，你必须还清所有的欠款。2、个人消费贷款，结果吃了闭门羹；3。4，如果仅有一两次逾期，你最终能否得到贷款，这是不正确的、信用卡逾期轻重有别如果你两年内连续三次。当然。3，那么你的不良信用记录就会随时间推移而消除掉，只要你坚持准时全额还款两年。如果是定金就不能退了。3，这样才能将不良信用记录一一覆盖）。二，就能消除不良信用记录，并按照购房合同上的约定。超过5年的，信用卡逾期不是小事；个人住房贷款最近24个月内当前逾期期数≥12。如果是因为非个人原因而出现了不良信用记录、到期一次还款拖欠贷款本金或利息时间在90天（含）以上的，银行将拒绝提供住房贷款：要求借款人必须“贷款信用记录良好，只要把有不良信用记录的信用卡欠款还清；2，可以要求银行为自己开具非恶意欠款的证明即可。三，或最近12个月内出现过一次逾期90天以上不良记录，这个是不可信的。工行规定，同时你的个人信用也会回归到正常的状态、不良记录的保存期限为5年，还是可以补救的，房子是可以退，所以一。很多人认为，利率可能也会提高，累计六次、四大行对贷款客户的征信要求如果你的征信出现了以下情况，但由于不知道怎么还款或者忘记还款等情况造成征信逾期，只是相对于正常客户来说。建行规定，供商业银行审批您的贷款申请时参考，可直接到银行开具相关证明，有时间有精力还是多到银行去咨询吧、信用卡逾期后切记不可随意销卡销卡以后？这个问题主要看你交的什么钱，有逾期记录的银行可以给你开非恶意逾期证明，待用良好的记录将以前的负面记录覆盖后，征信机构就应该予以删除，赔偿开发商相应的违约金，不能因小失大，银行还是会贷款给你的、分期还款拖欠贷款本金或利息连续3期（含）或累计6期（含）以上的。另外现在有很多打着“消除不良信用”旗号的产业，很多银行都会拒贷：个人消费贷款最近24个月内当前逾期期数≥6。农行规定。在还清欠款。也有网友是交了首付才发现自己贷不了款的：1，征信系统就不再有新的信用记录产生、客户在人民银行个人征信系统或在建行及同业账户（包括住房贷款。四、汽车消费贷款，可以直接到相关银行开具“非恶意逾期证明”即可、因未交年费而造成的逾期影响不大如果你的逾期仅仅是因为年费未缴的话、征信逾期后怎么补救1，那么这个不良记录就会一直存在。帮帮告诉大家、信用卡等）目前状态逾期。可根据逾期情况的严重性来定、逾期非常严重已被列入银行“禁贷黑名单”咋办这样的情况下只能选择全款买房，中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告，再做其他处理。最好的办法是继续使用24个月，你的贷款金额要降低、能否贷到款商业银行说了算有网友曾经打电话到征信中心问自己能否贷到款，无到期未还的贷款本息”，如果是订金或是诚意金，信用卡不良记录在册的情况下，但你是要承担主要责任，然后再注销该卡、征信出现问题首付款退吗、这些问题要尽早知道1，取决于商业银行贷款审批的结果
结婚证、你要先了解你所在城市有没有限购政策。3。4、买房需要 身份证原件。2、你所要购买的新盘，是否需要先去拿号以挑到你中意的房号、与银行按揭的手续，开发商会一 一跟你交代的开盘时付的是定金一般来说要求付定金后一周内交首付1 &
先礼后兵定金难退点，周末去软磨硬泡，就说首付凑不齐。有些楼盘能退到的
订金条写的是哪个字呢？要是决定的定就不好说了，订婚的订就能退 热心网友&
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你好需要分两种情况,一是若双方在合同中,没有约定按揭贷款方式购房的,退房将承担违约赔偿责任,是否可以解除合同,由卖方决定.另一中,双方在合同中约定按揭贷款购房的,但双方对于放贷限制有预见的,也不能退房,否则将承担违约赔偿责任.只有在约定按揭购房,并且对于放贷限制没有预见,后在履行过程中,出现了无法预见的而非不可抗力的限贷政策,买方才有权解除合同,并且可以主张全额退还首付款与定金,而作为卖方,只能要求给付为签订购房合同化费的合理的实际费用.纵横法律网 潘宁律师 热心网友&
这样的情况只能等房产证办妥后，房管局备案已经表示房屋产权已经登记在你名下，个人单方面情况是不能退房的，再将房屋另行出售后再购买自己要想的房产。首付交完了，除非房屋出现质量问题、解押，表示房屋产权已经属于你了、与合同约定的不一样等开发商违约的情况，先向银行还清贷款，房管局都已备案了，银行就会直接把贷款发放给开发商,开发商办完预售房抵押登记后，银行贷款也批不下来不能退房了 &回复: 13 | 浏览: 1919
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请教各位：上个月限购政策之前卖了一套增城的一房两证的房子，3月9日签的三方合同。收了8万块定金，现在中介说买家贷不了款，买不了了，要我退回定金。我想问一下，这种情况，算是买家违约吗？我需要全额退定金吗？
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只有不可抗力因素可以无条件解约条款 比如社保3年变5年这种。贷款这种应该不算，况且新政前已网签的都按旧政策执行，所以估计买家是看到房价可能进入下降预期，不想站岗才不买的，如果买家解约按合同要赔钱的。来自[]
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对，支持合约精神来自[]
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还是要了解买家情况，按揭贷款是银行鼓励的。除非买家被目前拉升前的震荡洗盘给吓坏了。来自[]
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贷款这种不算政策或不可抗力原因？
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买家违约，定金不退。贷款是买家自己的行为吧，来自[]
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付来自[]
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只有不可抗力因素可以无条件解约条款 比如社保3年变5年这种。贷款这种应该不算，况且新政前已网签的都按旧政策执行，所以估计买家是看到房价可能进入下降预期，不想站岗才不买的，如果买家解约按合同要赔钱的。............
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好像法院是支持退款的，北京有这样的案例，因为限购政策导致无法购房，虽然不属于不可抗力，但会支持退款。来自[]
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付
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贷不到款为买家自己行为，定金不退，而且合同中也会写明贷不到款买家选择别的方法支付
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我认为应该核查下是否真的贷不了款还是不想买了，前者应退或退大部分，后者不退，赚钱不易来自[]
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具体要看三方合同是如何写的？是否有提到政策问题？
也了解下买家是否真是政策影响而贷不了款；
贷不款是有很多原因的。
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限够政策前签的三方合同。现在买家贷不了款，我需要退定金吗？ ...
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银行贷款首付从三成增加到四成，买方无力履行的可解约退定
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银行贷款首付从三成增加到四成，买方无力履行的可解约退定
政策背景：&深圳3.25发布楼市新政，实行严格差别化信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。致使许多买家从原来签约时预备的三成首付一下子增加到首付四成，导致无力筹备首付款办理银行贷款。纠纷类别：1、新政发布前已签订买卖合同支付定金，尚未办理首期监管2、新政发布前已签订买卖合同支付定金，已办理三成首付资金监管，尚未取得贷款承诺3、新政发布前已签订买卖合同支付定金，已办理三成首付资金监管，取得七成贷款承诺4、新政发布后签订的买卖合同支付定金&政策处理指导意见：&&&&&&&1、最高法院2015年发布的全国民事审判工作会议纪要中关于房地产调控政策明确规定房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。&2、广东省高院民事审判工作会议纪要明确规定商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。&&新政法律分析：深圳3.25发布的宏观调控政策是合同履行有没有法律上的关联性，宏观政策在法律上属于什么性质，如何理解。目前司法层面认识繁多，众说纷纭，给实务造成许多困扰和迷惑。在这里我从司法实务的角度下答复不少网友的困惑，宏观调控政策不适用于不可抗力，也不适用于情势变更，而是适用于不可归责原则。我国合同法规定的是严格责任为原则，即不论你有没有过错，只要违反了合同约定就要担责，但也有不可归责为例外，强调的是当事人的过错，当事人没有过错即可免责。宏观调控政策造成合同履行上的障碍，适用不可归责原则，属于不可归责于双方当事人的原因造成的，可以免责，解除合同退回定金。诉讼导向：&因新政导致合同无法继续履行下去的，买方应及时向卖方沟通反馈，陈述新政对交易履行的障碍，履行不下去，属于不可归责于买方的原因，主动友好协商解约退定，穷尽协商途径仍无法解决的，建议走诉讼途径。&
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合同中约定是银行按揭贷款，首付款是以银行贷款金额为准，贷款不足买方要补足，买方l在新政首期款补足不了，算不算构成违约
别再为房事烦忧
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首付三成变四成，买要买不成了，定金已付了，没办法走上索讨定金之路。欢迎进入买家群二七八七二三六九三，一起反应新政带来交易履行的影响。
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二手房买卖合同约定的交易基础是建立在签约时银行贷款政策，现贷款政策变化，导致首付提高一成，增加几十万元，这已超出了合同约定的可补足能力范围。合同中有约定买方补足是基于签约时的贷款政策，条件变化了，导致履行不能，不能归责于买方。如是因买方自身原因贷款不够，那是属于买方责任。引用1楼卖家佬手的发言:合同中约定是银行按揭贷款，首付款是以银行贷款金额为准，贷款不足买方要补足，买方l在新政首期款补足不了，算不算构成违约
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支持龙哥，决战到底引用楼主的发言:二手房买卖合同约定的交易基础是建立在签约时银行贷款政策，现贷款政策变化，导致首付提高一成，增加几十万元，这已超出了合同约定的可补足能力范围。合同中有约定买方补足是基于签约时的贷款政策，条件变化了，导致履行不能，不能归责于买方。如是因买方自身原因贷款不够，那是属于买方责任。引用1楼卖家佬手的发言:合同中约定是银行按揭贷款，首付款是以银行贷款金额为准，贷款不足买方要补足，买方l在新政首期款补足不了，算不算构成违约
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这些天我所接触的和咨询者，都是因政策原因造成首付款增加，对于政策造成首付款增加一成，这不是一个小数字，都是好几十万，据此，不少买方反应确实是买不起了，现在左右为难，履行不下去还要承担违约风险。对于这种心情我十分理解，也很同情这种政策遭遇，三成首付款已经让不少买家都是拿光了家底，现在又改成四成首付，一下子是根本无法凑足，这买房的首付又不能去靠小额贷款去维持，即使能勉强借得到也超出了买家付款的收入预算，是不太现实的。&有一种论调认为买方不买了是因房价要下跌了，这纯粹是无端地加罪于买方，买方目前履行不了明摆着政策造成首付三改四，而对于四成首付增加造成履行困难，一些卖方根本不予协商解决政策造成付款不能或延迟的局面，一味地强调按合同约定时间办理，这显然有失公平。房价现在就预言要下跌，为时尚早，新政签约前交易量就平缓，现在价格只是相对缓和，平稳，并未进入下跌趋势。&三月份的房事纠纷都是政策惹的祸，慢慢的会显现出来
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龙哥说的好，终于看到了希望，希望和我同命相连的人一定要坚持到底引用刘姐谈房的发言:支持龙哥，决战到底引用楼主的发言:二手房买卖合同约定的交易基础是建立在签约时银行贷款政策，现贷款政策变化，导致首付提高一成，增加几十万元，这已超出了合同约定的可补足能力范围。合同中有约定买方补足是基于签约时的贷款政策，条件变化了，导致履行不能，不能归责于买方。如是因买方自身原因贷款不够，那是属于买方责任。引用1楼卖家佬手的发言:合同中约定是银行按揭贷款，首付款是以银行贷款金额为准，贷款不足买方要补足，买方l在新政首期款补足不了，算不算构成违约
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说的很正确哦。
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&买方因首付三成增加到四成解约，可依法退定&深圳3.25发布楼市新政，实行严格差别化信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。致使许多买家从原来签约时预备的三成首付一下子增加到首付四成，导致无力履行合同。对于因银行贷款政策变化导致合同履行不能的，买方是否有权解约，要回定金？近日，看到有不少律师根据二手房中介买卖合同的约定中通常都有按揭贷款不足的，买方负有补足的义务，据此认为买方无权解约退定。由于律师界的不同认识和理解，导致不少买家感到十分迷茫和困惑，有不少买房人为此向北京盈科谢新民律师咨询求解。在此，本律师认为因此次深圳楼市新政导致的首付由三成改四成致使履行合同不能的，买方可依法解除合同要回定金。&&&&&&&&一、首先，我们来回顾2010限贷政策的历史来疏理法院对宏观政策的处理思路。日中国人民银行发布的《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》中规定商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，之后房价上涨过快过热，日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。贷款首付比例由最低2成增加到3成，当时也造成不少买方因银行贷款政策原因造成合同履行不了而解约，由于当时未有明确处理意见导致各地判决做法不一。基于宏观调控的政策背景对合同履行的客观影响，2011年最高法院为此出台了全国民事审判工作会议纪要，统一了审理指导意见，该纪要中第19条规定对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持。最高法院民事审判工作会议纪要的出台为宏观政策给合同履行造成的解约退定提供了法律依据。&&&&&&&&二、日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中规定对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。之后，深圳房价迅速升温引发房价涨幅过快，为此深圳于日发布的《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》中规定对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳实施差别化住房信贷政策造成不少买家贷款首付比例由三成直接增加到四成，由此导致合同履行不了，属于最高法院全国民事审判工作会议纪要中规定的因按揭贷款政策造成的不可归责于双方当事人的事由，卖方应返还买方的购房款或定金。&&&&&&&&三、最高法院发布的全国民事审判工作会议纪要的出台统一对宏观政策对合同履行的审判意见，有利于定纷止争。会议纪要中对于按揭贷款政策造成的解约，明确规定属于不可归责于双方当事人的事由可解约退定。该纪要中并未区分合同中如有约定的，按合同约定的特别处理规定，故买卖合同中对于按揭贷款不足的，由买方补足的条款，因贷款政策原因造成履行不了的，均可适用审判纪要的免责规定予以解约退定。该纪要确立的不可归责的处理原则，突出了宏观政策造成合同约定的基础事实发生变化，继续履行对双方明显不公或不能实现合同目的，且造成履行不了并非买方自身的原因，买方并无过错，故确立了买方可要求解约退还定金的处理意见。&&&&&&&&&总结，本次深圳楼市调控政策发布前已签约的一手，二手房买卖，凡受深圳楼市调控政策影响贷款的履行不了，要求解约的，都可退回定金。&&&&&
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二手房买卖因受贷款政策影响诉讼解约退定，协商不成的必将诉讼解决，欢迎围观。&&
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买方因贷款政策影响解约，退定还是要赔付违约金？&&&深圳3.25发布楼市新政，实行严格差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳这一贷款政策出来，致使许多买家从原来签约时预备的三成首付一下子提高到首付四成，&多增加至少几十万甚至上百万首付款，导致众多买家无力筹备首付款办理银行贷款中，致使无法按原合同正常履行。买方能否解约退定，还是要按合同约定房价的20%赔付违约金，引起众多分歧和争议。&不少卖家以及律师认为，买方未按合同约定办理首付款资金监管已构成违约，不论违约的原因是不是贷款政策因素，即使是贷款政策造成的，买方也负有有合同义务筹资补足，故买方应承担违约责任定金应没收，甚至要按合同约定房价20%赔付违约金。&为此，碧水龙哥认为如因贷款政策因素影响造成合同无法履行下去的导致解约的，可以要求退还定金，不承担违约责任。&一、合同约定的首付款以银行贷款为准，或首付含定金三成，贷款额度不足的，买方补足。该约定是基于签约时的银行贷款政策确定的，按签约时的银行贷款买方可以做到首付三成，是可以正常履行合约的，不存在违约。深圳贷款政策变化，造成签约后合同履行贷款条件发生变化，是政策的原因，并非买房人个人原因造成的，属于不可归责于买方事由导致履行不能。&二、我国目前司法实践对宏观调控政策不适用于不可抗力，也不适用于情势变更原则，而是适用于不可归责原则。我国合同法规定的是严格责任为原则，即不论违约方有没有过错，只要违反了合同约定就要担责，但也有不可归责为例外，强调的是当事人的过错，当事人没有过错即可免责。宏观调控政策造成合同履行上的障碍，适用不可归责原则，属于不可归责于双方当事人的原因造成的，可以免责，解除合同退回定金。参见最高法院2015年发布的全国民事审判工作会议纪要中关于房地产调控政策明确规定房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。&&三、合同解除后所造成卖方的损失该如何承担，毕竟合同签订了双方也按合同履行了部分支出了实际费用，现合同解除所造成的损失要不要赔偿。我国合同法第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在这里，我认为卖方应退还买方所交付的定金，对于卖房人实际支出的损失费用，买方是可以赔偿给付卖方，但不是合同约定的违约赔偿。&&
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买方因贷款政策影响解约，退定还是要赔付违约金？&&&&&&&&&深圳3.25发布楼市新政，实行严格差别化住房信贷政策，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。深圳这一贷款政策出来，致使许多买家从原来签约时预备的三成首付一下子提高到首付四成，&多增加至少几十万甚至上百万首付款，导致众多买家无力筹备首付款办理银行贷款中，致使无法按原合同正常履行。买方能否解约退定，还是要按合同约定房价的20%赔付违约金，引起众多分歧和争议。&&&&&&&&&&&&&&&&&不少卖家以及律师认为，买方未按合同约定办理首付款资金监管已构成违约，不论违约的原因是不是贷款政策因素，即使是贷款政策造成的，买方也负有有合同义务筹资补足，故买方应承担违约责任定金应没收，甚至要按合同约定房价20%赔付违约金。&&&&&&&&&&为此，碧水龙哥认为如因贷款政策因素影响造成合同无法履行下去的导致解约的，可以要求退还定金，不承担违约责任。&&&&&&&&一、合同约定的首付款以银行贷款为准，或首付含定金三成，贷款额度不足的，买方补足。该约定是基于签约时的银行贷款政策确定的，按签约时的银行贷款买方可以做到首付三成，是可以正常履行合约的，不存在违约。深圳贷款政策变化，造成签约后合同履行贷款条件发生变化，是政策的原因，并非买房人个人原因造成的，属于不可归责于买方事由导致履行不能。&&&&&&&二、我国目前司法实践对宏观调控政策不适用于不可抗力，也不适用于情势变更原则，而是适用于不可归责原则。我国合同法规定的是严格责任为原则，即不论违约方有没有过错，只要违反了合同约定就要担责，但也有不可归责为例外，强调的是当事人的过错，当事人没有过错即可免责。宏观调控政策造成合同履行上的障碍，适用不可归责原则，属于不可归责于双方当事人的原因造成的，可以免责，解除合同退回定金。参见最高法院2015年发布的全国民事审判工作会议纪要中关于房地产调控政策明确规定房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。&&&&&&&&三、合同解除后所造成卖方的损失该如何承担，毕竟合同签订了双方也按合同履行了部分支出了实际费用，现合同解除所造成的损失要不要赔偿。我国合同法第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在这里，我认为卖方应退还买方所交付的定金，对于卖房人实际支出的损失费用，买方是可以赔偿给付卖方，但不是合同约定的违约赔偿。
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房价上涨的时候你们大举道德旗帜，高呼“契约精神”，誓死捍卫道德高地，以所谓“守约方”的名义昭告天下，恨不能生吞业主的房产，誓死要求“继续履约”。哪怕不顾所谓的“继续履约”根本不是一个公平对等，双边可执行的条款哪怕不顾所谓的“契约精神”本就是建立在一份不公平不对等，甚至存在法律漏洞的合同上哪怕自己只交了几万定金，也要去牟利几百万的上涨利润。房价下跌的时候你们大举“无力履行”和“不可抗力”名义，高呼时候首付不足，业主应无条件退订08年房价下跌，去砸地产物业的也是你们这批人当初高呼契约精神大于公平的也是你们这批人当初站在道德高地，坚守自己的守约方身份的也是你们这批人当初跑到市政府要求继续履约的也是你们这批人天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，道德的小船怎么说翻就翻了呢？
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我记得碧水龙哥是个律师去年还公开发帖要和我辩论您看现在怎么样
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谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
littlefrogwa
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外行看热闹，内行看门道。我现在相信房网专业的力量，同样是律师，确给出不同的解决方法。去年我看了龙哥贴子声讨继续履行，虽历经艰辛，苦尽甘来，确实受益良多。引用cnlanger的发言:房价上涨的时候你们大举道德旗帜，高呼“契约精神”，誓死捍卫道德高地，以所谓“守约方”的名义昭告天下，恨不能生吞业主的房产，誓死要求“继续履约”。哪怕不顾所谓的“继续履约”根本不是一个公平对等，双边可执行的条款哪怕不顾所谓的“契约精神”本就是建立在一份不公平不对等，甚至存在法律漏洞的合同上哪怕自己只交了几万定金，也要去牟利几百万的上涨利润。房价下跌的时候你们大举“无力履行”和“不可抗力”名义，高呼时候首付不足，业主应无条件退订08年房价下跌，去砸地产物业的也是你们这批人当初高呼契约精神大于公平的也是你们这批人当初站在道德高地，坚守自己的守约方身份的也是你们这批人当初跑到市政府要求继续履约的也是你们这批人天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，道德的小船怎么说翻就翻了呢？
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你说的这些情况，大家都早知道了但是身为律师，我希望你能够正面回答问题从一个中立，公正的角度解析法律问题如我上面所说继续履行条款，在执行当中，对买卖双方是公平对等，双方均可执行的合理条款吗？引用14楼楼主的发言:谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
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&&&&&&&&&法律的问题其实很深奥，去年卖方因房价上涨违约，买方选择继续履行依据的是合同法，并不是靠高举道德旗帜获得法院支持，在道德与法律的天平上，自然的会选依据法律，而不是依据道德去判案。&&&&&&&&&今年因3.25新的贷款影响，出现不少买方无力支付首期款而无法履约的情形，并不能就此认定买方构成违约。&&&&&&&&&如何衡平买卖双方的利益，确实是门复杂的技术，需要懂得法律，政策，楼市动态，还需要丰富的二手房买卖合同签约实务经验。这些都不是买卖双方所普遍具备的，目前二手房买卖签约都是通过地产中介提供的格式化合同版本签订的，没有针对性考虑个案交易情况，不可避免地会埋下合同隐患。&&&&&&&&&投资几百万的大事，我们身边的买卖双方要有谁签约时会带上个有实务经验的律师去针对性把关合同交易的风险及漏洞。&&&&&&&&&&在目前的二手房买卖合同地产版本，都是中介方从自身利益出发设计订制的，没有顾及到买卖双方交易诉讼的风险，不可避免地扩大了一些交易纠纷，这些都必须有丰富的实务经验方能发现其中存在许多破绽和风险隐患，只要有点波动，都会随时点燃风暴。&&&&&&&&&&如何解决买卖双方公平问题，防范价格波动的风险，从目前的版本合同来说难以解决，得靠自己或靠身边懂行的人把关。引用16楼cnlanger的发言:你说的这些情况，大家都早知道了但是身为律师，我希望你能够正面回答问题从一个中立，公正的角度解析法律问题如我上面所说继续履行条款，在执行当中，对买卖双方是公平对等，双方均可执行的合理条款吗？引用14楼楼主的发言:谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
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说了半天你在避重就轻，就你第一句话“去年卖方因房价上涨违约，买方选择继续履行依据的是合同法”1-&我先且不论去年违约潮是否所有都是因为房价上涨而导致的，虽然这是你的主观揣测，作为一名律师你这么讲话很不负责任2-&即便按照你的逻辑，今年房价下跌，买家违约，卖家是否也可以依据合同法选择继续履行？那么你告诉我如果卖家要求继续履行，在法院执行方面会面临什么问题？3-&如果房价下跌，卖家无法诉继续履行，那么你回答我这份合同是一份合理合法，公平公正的合同吗？如果不是，那么去年凭什么以这种存在重大漏洞的合同为基础，错判那么多案件呢？引用17楼楼主的发言:&&&&&&&&&法律的问题其实很深奥，去年卖方因房价上涨违约，买方选择继续履行依据的是合同法，并不是靠高举道德旗帜获得法院支持，在道德与法律的天平上，自然的会选依据法律，而不是依据道德去判案。&&&&&&&&&今年因3.25新的贷款影响，出现不少买方无力支付首期款而无法履约的情形，并不能就此认定买方构成违约。&&&&&&&&&如何衡平买卖双方的利益，确实是门复杂的技术，需要懂得法律，政策，楼市动态，还需要丰富的二手房买卖合同签约实务经验。这些都不是买卖双方所普遍具备的，目前二手房买卖签约都是通过地产中介提供的格式化合同版本签订的，没有针对性考虑个案交易情况，不可避免地会埋下合同隐患。&&&&&&&&&投资几百万的大事，我们身边的买卖双方要有谁签约时会带上个有实务经验的律师去针对性把关合同交易的风险及漏洞。&&&&&&&&&&在目前的二手房买卖合同地产版本，都是中介方从自身利益出发设计订制的，没有顾及到买卖双方交易诉讼的风险，不可避免地扩大了一些交易纠纷，这些都必须有丰富的实务经验方能发现其中存在许多破绽和风险隐患，只要有点波动，都会随时点燃风暴。&&&&&&&&&&如何解决买卖双方公平问题，防范价格波动的风险，从目前的版本合同来说难以解决，得靠自己或靠身边懂行的人把关。引用16楼cnlanger的发言:你说的这些情况，大家都早知道了但是身为律师，我希望你能够正面回答问题从一个中立，公正的角度解析法律问题如我上面所说继续履行条款，在执行当中，对买卖双方是公平对等，双方均可执行的合理条款吗？引用14楼楼主的发言:谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
一切为了房事
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龙哥分析得挺好，并未针对所有卖家，卖家去年违约吃大亏了，只能怪自己太贪又不主动协商解约赔偿，导致最后漫长的诉讼，徒劳无功。引用楼主的发言:         法律的问题其实很深奥，去年卖方因房价上涨违约，买方选择继续履行依据的是合同法，并不是靠高举道德旗帜获得法院支持，在道德与法律的天平上，自然的会选依据法律，而不是依据道德去判案。         今年因3.25新的贷款影响，出现不少买方无力支付首期款而无法履约的情形，并不能就此认定买方构成违约。         如何衡平买卖双方的利益，确实是门复杂的技术，需要懂得法律，政策，楼市动态，还需要丰富的二手房买卖合同签约实务经验。这些都不是买卖双方所普遍具备的，目前二手房买卖签约都是通过地产中介提供的格式化合同版本签订的，没有针对性考虑个案交易情况，不可避免地会埋下合同隐患。         投资几百万的大事，我们身边的买卖双方要有谁签约时会带上个有实务经验的律师去针对性把关合同交易的风险及漏洞。          在目前的二手房买卖合同地产版本，都是中介方从自身利益出发设计订制的，没有顾及到买卖双方交易诉讼的风险，不可避免地扩大了一些交易纠纷，这些都必须有丰富的实务经验方能发现其中存在许多破绽和风险隐患，只要有点波动，都会随时点燃风暴。          如何解决买卖双方公平问题，防范价格波动的风险，从目前的版本合同来说难以解决，得靠自己或靠身边懂行的人把关。引用16楼cnlanger的发言:你说的这些情况，大家都早知道了但是身为律师，我希望你能够正面回答问题从一个中立，公正的角度解析法律问题如我上面所说继续履行条款，在执行当中，对买卖双方是公平对等，双方均可执行的合理条款吗？引用14楼楼主的发言:谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
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如此看来，卖家始终是弱势群体！法律的天平始终是不平的。&引用19楼一切为了房事的发言:龙哥分析得挺好，并未针对所有卖家，卖家去年违约吃大亏了，只能怪自己太贪又不主动协商解约赔偿，导致最后漫长的诉讼，徒劳无功。引用楼主的发言:&&&&&&&&&法律的问题其实很深奥，去年卖方因房价上涨违约，买方选择继续履行依据的是合同法，并不是靠高举道德旗帜获得法院支持，在道德与法律的天平上，自然的会选依据法律，而不是依据道德去判案。&&&&&&&&&今年因3.25新的贷款影响，出现不少买方无力支付首期款而无法履约的情形，并不能就此认定买方构成违约。&&&&&&&&&如何衡平买卖双方的利益，确实是门复杂的技术，需要懂得法律，政策，楼市动态，还需要丰富的二手房买卖合同签约实务经验。这些都不是买卖双方所普遍具备的，目前二手房买卖签约都是通过地产中介提供的格式化合同版本签订的，没有针对性考虑个案交易情况，不可避免地会埋下合同隐患。&&&&&&&&&投资几百万的大事，我们身边的买卖双方要有谁签约时会带上个有实务经验的律师去针对性把关合同交易的风险及漏洞。&&&&&&&&&&在目前的二手房买卖合同地产版本，都是中介方从自身利益出发设计订制的，没有顾及到买卖双方交易诉讼的风险，不可避免地扩大了一些交易纠纷，这些都必须有丰富的实务经验方能发现其中存在许多破绽和风险隐患，只要有点波动，都会随时点燃风暴。&&&&&&&&&&如何解决买卖双方公平问题，防范价格波动的风险，从目前的版本合同来说难以解决，得靠自己或靠身边懂行的人把关。引用16楼cnlanger的发言:你说的这些情况，大家都早知道了但是身为律师，我希望你能够正面回答问题从一个中立，公正的角度解析法律问题如我上面所说继续履行条款，在执行当中，对买卖双方是公平对等，双方均可执行的合理条款吗？引用14楼楼主的发言:谢谢关注，去年房价上涨未妥善处理解约的后被诉讼败北的案例不少，损失挺大。如能积极面对，主动化解违约风险不至于输房还输违约金。去年我发贴告知违约方会被强过户继续履行，当初不少同行认为不可能而误导卖方，事后证明法院确是这样办理的。
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