中国楼市告急，美国人动手了！_杨飞-金投专家-金投网
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摘要：最近，中国的楼市成了全球的热点问题，全世界的媒体都在关注，而在国内大家肯定是有这种生活经验的：到哪里聚会，都可以听到大家都在讨论房价。
国内楼市已经陷入癫狂状态，没人会否认。但这种状态现在看来已经变得越来越不可持续，因为美国人开始动手了，而且手段比加息这种方式更加隐秘和狠。
10月14日开始，美国货币基金监管新规正式生效，新规内容有：机构优质基金(Prime)采用浮动净值计价、所有货币基金
最近，中国的楼市成了全球的热点问题，全世界的媒体都在关注，而在国内大家肯定是有这种生活经验的：到哪里聚会，都可以听到大家都在讨论房价。
国内楼市已经陷入癫狂状态，没人会否认。但这种状态现在看来已经变得越来越不可持续，因为美国人开始动手了，而且手段比加息这种方式更加隐秘和狠。
10月14日开始，美国货币基金监管新规正式生效，新规内容有：机构优质基金(Prime)采用浮动净值计价、所有货币基金可收取赎回费和所有货币基金在一定条件下可暂停赎回。
可能很多人不知道这意味着什么，我稍微解释一下。
既然优质基金采用浮动净值计价和暂定赎回（赎回的话要收取赎回费），这无疑直接降低了优质基金的流动性和净值稳定性。
这会导致机构优质基金对机构投资者的吸引力下降,因为机构投资者需要提升持有的高流动性和高安全性资产的占比。
结果机构投资者会更愿意选择采用固定净值的政府货币基金,比如投向美国国债；而不是机构优质基金，比如投向境外银行间的票据和短期公司债券。
这样就会直接导致一个结果：境外美元大幅减少！境外美元大幅减少对中国的楼市有什么影响吗？影响太大了。
中国在香港上市房地产企业，之前多数是靠发行美元债券融资，但美国货币基金新规生效之后，美国境内的货币基金不会再投向中国在香港上市的房地产企业的公司债券。
这会导致两个结果：中国主流的房地产企业缺钱同时面临着巨大的美元债务压力。因为市场上流通的美元会逐步投向美国国债从而减少，说白了就是钱会更快回流到美国，这相当于美联储加息的效果。
美国境外市场上流通的美元少了，美元也就更值钱了，也就是说美元的利率会攀升。这在美元3个月期伦敦银行间同业拆放利率（也就是Libor，中国企业发行的美元债券中很多是以Libor为基础来定价的浮动利率）一路飙升至2009年以来的最高水平就可以看出。
有最新的数据显示，当前美国的货币基金至少从境外市场流出了6000多亿美元，其中日本股市已经流出了2000多亿美元。而据彭博社的数据，中国企业共计有5851亿美元外债。
中国企业发行的美元债券，其中又有相当多是中国上市房地产企业发行的。现在中国房地产企业正加速偿还外币债务，压缩风险敞口。
彭博汇总数据显示，19家中国企业今年迄今已提前偿还了74亿美元的离岸债券，规模超过去年同期的三倍，其中14家来自地产行业。
更可怕的是，由于Libor一路攀升，而中国企业发行的美元债券中很多是以Libor为基础来定价的浮动利率，这就会加大中国上市房地产企业的美元债务。
这种债务压力的攀升是可以预期的，必将导致包括上市房地产企业在内的更多中国企业抓紧时间利用手中的人民币兑换美元。这样一来，人民币贬值的压力就更大了。
人民币的贬值会加剧中国在香港上市的房地产企业的汇兑损失。
数据显示，早在去年8月11日中国汇改开启人民币贬值后，这些上市房企到目前为止已经至少损失了135亿人民币，现在看来这种损失会不断加大。
可以说，一场由美国导演的境外市场&美元荒&正在上演，中国房地产企业一直在加杠杆举债发展，之前由于美元利率低所以发行的都是以美元债券为主，现在这种模式已经不可持续了。
房地产企业的生存危机，则是直接影响中国楼市，所以房企开始自救。
最近中国国内楼市行情异常，北京、成都、天津等地都出台了限价限购政策，其实这是房地产企业在生存危机之下的自救手段，并非真的是政府理解了民怨滔天。政府救房地产企业，也就是救了自救。
中国经济现在已经是房地产化，房地产则是金融化。现在的中国楼市可以说就是金融产品，任何金融产品不能放量太大，必须有节奏地释放，这样才能保证金融产品的价格居高不下。
所以出台各种限购政策是为了制造资源稀缺抬升价格，限价也是为了保护现状的楼价，避免过快崩溃导致房企死得更快。
要不然一边是居高不下的美元债务要偿还，一边面临随时崩盘的楼市，离死也就不远了。现在这样刚好可以缓冲。
因此，最近房地产商转攻为守，其实是有目的的，真正的目的是为了保护&胜利果实&，避免无需扩张导致市场崩盘。而这一波涨势，时间点上控制得也是非常吻合。
大家可以看看，一是刚好10月1日之后人民币加入SDR（SDR基本是宣告了人民币更快贬值，去年到现在已经贬值了7%），一是10月美国货币新规要准备生效，另外就是进入9月底10月初各地政府出台了各种楼市政策。
但是，现在美国人动手了，人家没有通过加息的方式，而是用了出台货币基金新规的手段，来让这些货币基金从投向短期公司美元债券或者是银行间票据资产，转向投资美国国债，从而回笼美元。
这是一场早就策划好的阳谋。早在2014年7月，美国证券交易委员会就出台了货币市场基金监管新规，根据这项改革，货币基金新规在今年10月14日生效。
美国人为什么要这样搞呢？因为2008年美国次贷危机之后，美国实施了多次量化宽松，印了大量的美元。现在美国经济处于复苏状态，必然要回笼美元。
美国这一招，会让全球包括中国在内的很多新兴市场直接被&抽水&，抽水的话，意味着像股市、楼市和债市这样靠钱堆起来的市场会面临流动性紧张的问题。
这还没完，美国加息的大招还没放。当中国楼市的泡沫用王健林的话讲是历史上最大的泡沫，而且越滚越大时，面临这样复杂的国际形势，中国楼市真的告急了！
我不休息，并不是我不累，只是因为加我的人太多，要么是投资做的不理想，要么就是单子深套。一个个心急如焚，但我心里又何曾好受呢？觉得不管你是不是我的实仓，因为什么原因而套，因为什么而频频不理想，这都会令我感到惋惜与自责。惋惜为什么你们总是在套单的时候才找到我，自责为什么自己没有在这之前就遇到你，我不想说我有多厉害，我只想说你是幸运的。因为你遇到了我。我也想说你是不幸的，因为你错过了我。
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所有文章只代表作者观点，与本站立场无关！
10楼治理楼市只需一招：就是中央收回地方政府卖地所得归地方政府所有的规定。地方政府的卖地所得全部上缴中央，再由中央统一下拨。如果早这样根本就不会形成所谓的泡沫。高房价整个就是扯淡，现在扭转还来得及，否则，悔之晚矣。支持[0]反对[0]
9楼Microsoft moves Nokia manufacturing from China to Vietnam
Summary: Microsoft is aligning Nokia‘s operations in markets where Windows Phone is successful. Lower costs in Vietnam relative to China are also a nice incentive to move manufacturing. Brazil and Mexico sites also get a bump.支持[0]反对[0]
8楼[6楼] 评论人： 彭名华
傻逼一堆！天天讨论房价！难道房价不应该降价啊！凭什么要让你这行业一直获得超高利益！改革开放.刚起步的时候政府为了支持你们企业发展.在某些方面不顾广大人民群利益众来扶持你们企业！在这过程中允许你们获得超高利益希望你们尽快发展成熟！现在房地产业经过这些年的积累也变得强大成熟了.可是这些人确习惯了被政府宠着 养着的滋味！现在价格稍微下降就漫天言论！危言四起！房地产业以后会像移动 网络一样 分成几大块.可能有部分抗压抗风险不强的企业面临改行或被别的企业吞并收购！最后可能全中国不会超过5家房地产公司！
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也就你丫这群傻逼，天天盼着房价降！！！支持[0]反对[0]
7楼落实农村城镇化.房地产业这块不先摆平.怎么落实.支持[0]反对[0]
6楼傻逼一堆！天天讨论房价！难道房价不应该降价啊！凭什么要让你这行业一直获得超高利益！改革开放.刚起步的时候政府为了支持你们企业发展.在某些方面不顾广大人民群利益众来扶持你们企业！在这过程中允许你们获得超高利益希望你们尽快发展成熟！现在房地产业经过这些年的积累也变得强大成熟了.可是这些人确习惯了被政府宠着 养着的滋味！现在价格稍微下降就漫天言论！危言四起！房地产业以后会像移动 网络一样 分成几大块.可能有部分抗压抗风险不强的企业面临改行或被别的企业吞并收购！最后可能全中国不会超过5家房地产公司！支持[0]反对[0]
5楼中国楼市不同日本美国就不会崩盘？
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中国当然不同于美国日本，中国有近14亿人口，而这其中自认为有点本事的都想往大城市里钻！.......支持[0]反对[0]
4楼回1楼老刘：楼市崩盘．政府卖不出地．建筑及建材业停产．这正是某些公知想要的效果．他们哪一天不盼望经济崩溃？现在是销量下降了二三成．价格尚稳定．那些人心急如焚哪．
是否崩溃主要看买家．新增需求有多少．居民手中的储蓄有多少．银行公布居民储蓄约43万亿．房市萧条半年．居民储蓄上升到50万亿后．景象又会不同．大家都想抄底．这又很容易引起抢购潮．支持[0]反对[0]
3楼目前的中国房地产就如那时的鸦片，全民在吸了，要想一下子全断了可能国家下不了这个决心，一是他增加了GDP，二是吸惯了烟一下子断精神会失去平衡，三是当局的利益一样要受损。支持[0]反对[0]
2楼三是任何住房市场价格及政策的调整都是一场重大的利益博弈过程。如果不能够理清这些利益关系，同样也是无法正确判断楼市基本形势的。
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1楼楼主没有顾忌另两个现实：①如果楼市过分下跌，造成“卖不出地”会导致地方政府无法还债！②过分下跌，会造成建筑业萧条，会造成有所全面萧条。支持[0]反对[0]
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1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学，分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习，1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件：
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美国楼市与中国楼市
有消息称，越来越多的经济学家和房地产经纪人发出警告说美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其不仅将对房地产市场和股票市场产生影响，也可能使美国经济陷入衰退，世界经济也可能因此而受到冲击。&&&&对于严重依赖房地产投资拉动增长的中国经济来说，这可能不是个好消息。&&&&中国社会科学院金融研究所房地产专家尹中立表示，美国楼市的下跌对美国经济来说是一个新的挑战，对中国的汇率改革来说也是新的挑战。如果人民币汇率改革的节奏控制得当，我们就会化被动为主动，利用美国经济增长放缓的机会来消除人民币升值预期；如果人民币汇率改革的节奏控制得不好，在美国经济增长减速的情况下加大人民币升值步伐，则中国的金融会进入流动性陷阱，资产泡沫将进一步膨胀。&&&&联合地产总裁办的黄先生认为，美国房地产泡沫破裂对国内的房地产市场肯定会产生影响，虽然目前北京等地的房价还在不断上涨，但前些日子，上海的房价就已经出现下降的趋势。&&&&国泰君安分析师张宇认为，从目前的情况看还很难说中国的房地产会否出现"泡沫破裂"。招商地产董事会秘书处王先生、联合地产黄先生以及北辰实业的相关人士在接受记者采访时，也都发表了同样的观点。&&&&美国楼市泡沫的破裂，对中国的房地产行业及整个宏观经济的影响，不仅要从金融的角度考量，还要从实体经济的角度考量。尹中立解释说，有可能出现的一种情况是，在美国楼市衰退初期，由于消费的惯性作用，美国对中国的进口速度并不会出现明显减少，这时美国的货币政策对中国的货币政策影响较大，在美国停止提高利率的同时，人民币将出现更大的升值压力，中国金融体系的流动性更加过剩。但美国楼市出现明显的硬着陆后，中美之间实体经济影响会越来越大，从而出现美国楼市拖累中国楼市的结局。&&&&中国最近一轮房地产价格上涨，始于１９９９年。从２００３年起，就有房地产存在泡沫的说法，政府也从２００４年开始陆续出台了房地产的调控措施，而且一次比一次严厉，但似乎并不能有效地阻止房价的继续上涨。&&&&"我们此前曾听到消息，说美国的一些投资者到中国来看房、买房，其中很大一个原因就是美国的房市一直在跌，而中国的房市有很大的发展空间。"招商地产的王先生说，"还有一些大的投资机构也看好中国的房市，想通过合作等方式参与进来，分中国房地产市场的'一杯羹'"。&&&&"房价上涨，公司利润增长，进而提升了地产上市公司的价值，对投资者来说，他们还是间接的受益者。"王先生最后表示。&&&&昨日沪深两市房地产板块全线飘红，似乎在印证王先生的话。
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有美国减税对中国楼市有何影响？任志强口中的房价还会涨吗？
减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望，也会在未来相当长一段时间里，对美国和世界产生重大影响。对于中国经济及楼市来讲，“美国减税+美元加息”这一看似“黑天鹅”事件，却可能成为加速中国楼市下行的“利刃”。
北京时间12月2日下午3点左右，特朗普的税改方案获得了美国参议院的通过。这是美国31年来最大规模的税制改革。公司所得税将从35%下调至20%；在为中产阶级减负方面，个税标准扣除额几乎翻倍。个税从七档减至四档，分别为12%、25%、35%和39.6%。
多位业内人士认为，减税的实施，将增加美联储加息的次数，预计2018年美联储加息的次数将增加到四次。
特朗普减税究竟是怎么对中国楼市构成利空的？
成本攀升 更多中小房企退出房地产或被收购
在国内融资渠道收紧背景下，越来越多的中国内房企“无奈”转向海外发债。而“美国减税+美元加息”双重因素叠加将使得海外美元债成本继续上升，这无疑将使得中国房企境外债务尤其是美元债务负担加重。
事实上，伴随美元加息，我国国内货币政策也正在做“收紧”调整。央行数据显示，截至2017年10月末，广义信贷（M2）余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。10月当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。
自有数据统计以来，我国M2增速长期保持在10%～30%两位数的增速区间，8.8%的增速刷新了30年以来的历史新低。
M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出，目前住房商品化率已经很高，货币需求增长相应降低。
M2增速有所降低，正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。
中国内房企海外债融资成本进一步上升，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。
据同策研究院总监张宏伟观察，我国房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。
2018年上半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。“美国减税+美元加息”将进一步加速中国楼市调整，楼市“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，市场集中度加速特征将更加明显。
2018中国楼市加速下行
资本外流，中国的投资客或高净值人群加速离场转向配置美元资产，中国内房企海外融资成本继续上升；同时国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，境内房企融资渠道一再收紧。这一切将使得本就走在下行周期的中国楼市“雪上加霜”。
根据中国房企销售业绩公告，今年大多数房企已经提早完成销售目标，并且部分房企还上调目标，但是，销售业绩自今年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色。
张宏伟认为，如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。
“当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。”张宏伟提出预警。
或促进央行“被动加息”
著名经济学家宋清辉表示，由于我国的货币政策相对独立，加上人民币汇率经过年中升值以后，目前已经预期较为平稳，也并没有较强的单边贬值预期，因此并不会受美国税制改革新政的影响。
总体而言，美国这次税改对中国人民币汇率产生的影响有限，也难以倒逼中国对货币政策进行大的调整。
但有迹象表明，中国央行在2018年下半年“被动加息”可能性将增加，这可能是美国税改对中国产生的最大影响。
宋清辉表示，目前美国仍然是世界上的超级大国，其税收政策的调整外溢性影响不可忽视。中国企业应通过提高劳动生产力、提高核心竞争力两个方面及应对未来面临的挑战。但从眼下来看，美国税改方案距离真正落地还有一段时间，对中国的实体经济、相关的实体企业等产生的实质性影响有限。
在对股市和楼市的影响上，著名经济学家宋清辉认为，在很大程度上，税改将推动美国释放出强劲的内需，进而促进全球贸易往来，包括中国的汽车零部件、海运港口和IT元器件等与美国进口需求紧密联系的企业有望直接收益。在此背景下，中国A股部分周期股和金融股均有望表现出色。
与此同时，由于美国税改进程非常激进，财政赤字的大幅扩大，将会令美元急速升值，投资者可能会抛售先期涨幅较大的房地产，给中国楼市带来一些利空影响。
但是，只要政府牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，对楼市调控不歇脚，影响中国楼市的关键因素还得看国内的涉房政策。在2018年，预计国内房地产走势仍是趋“稳”态势，美国税改影响亦很有限。
未来房价到底如何？
任志强在《财经》年会上的演讲表示，十九大里其中有两个没有改变，十八大有三个没改变，十九大变成两个，没变的就是社会主义初级阶段，发展中国家的地位没变。这两个没变，说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。
预计城市化任务还没完成，要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率，中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。所以，应该说中国的城市化路还有一段时间。
十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿，这是一个大的问题。
很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是李铁谈到了老龄化问题，我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，单独住。
中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大，占到全世界的25%左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？
预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套，你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京、上海还不到40%。
真正的房价有多高呢？平均房价超过一万元的不到20个城市，平均房价超过两万块钱的不到10个城市。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，我们没太搞懂，为什么你们觉得房价高，我觉得还早着呢。
北京个别城市房价确实高，外地的有钱人都到这儿来了，我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市，20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，但我们的房价离合理水平还差得很远。
易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除地价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。
所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。
我们招拍挂后房价开始涨，具体是什么时候？从日以后，但出文件是日开始招拍挂，1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。
2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。
调控政策最大的问题是无法，你们可以查一查，所有地方出台的调控政策，哪个依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法，你们查查房地产管理法，有地方政府批准价格吗？没有。上面只写了商品房卖完了以后，价格到政府那儿备案。
另外，没有契约，因为土地合同中写了可以盖这个房子，可以盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说契约不算数，房子只能卖多少钱，我已经盖好了也不行，没有契约精神。
我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的，所有的地方政府几乎无不造假，要不然就是高价的不让你卖，不让网签，要不然就限价。如果市场里没有价格信号，任何人做出来的判断一定是错误的，不管是中央政府还是地方政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？不是。因为你看到的是虚假的信号。
既然是假的市场信号，怎么判断呢？未来是涨还是跌，不知道，因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了，因为你永远不知道未来的价格是多少。
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