四大国有资产管理公司入驻阿里拍卖 AMC公司有望发力
　　据10月27日消息，阿里巴巴集团与（）资产管理股份有限公司签署战略合作协议，双方将在不良资产处置业务、不良资产反向招商业务、金融业务领域、产业投资并购领域、国际业务领域等进行展开全面合作。截至目前，阿里拍卖与中国长城资产、信达资产、华融资产、东方资产四大国有金融资产管理公司全部达成合作。自2015年阿里拍卖开始与金融机构 合作处置金融资产以来，入驻机构已超过300家，其他合作机构还包括工、农、中、建在内的200余家银行、20多家地方资产管理公司，平台服务对象包括法院、海关、拍卖行、产权交易所等。　　据统计，2016年中国的不良资产总规模超过5万亿，这带给相关处置、消化行业的利润空间显然非常诱人。据业内测算，目前四大AMC(东方、信达、华融、长城)资本总额约为3600亿元，按照12.5%资本充足率要求，最多可承接不良资产为3万亿元左右，并不足以消化不断增大的不良资产，估计仍有逾万亿级的市场空间提供给各类地方性资产管理机构甚至民间机构。随着去产能和化解不良资产风险的任务加重，商业银行不良资产总量将不断攀升，不良资产管理公司(AMC)、民间机构也将迎来新的发展空间，相关AMC业务上市公司有望发力互联网不良资产配置模式，将不良资产这座“负矿”变为“富矿”。　　相关概念股：　　海德股份：定增助力业绩释放,积极打造多元金融　　公司于2016年10月正式获得AMC牌照，成为国内首家民营AMC上市金控平台。牌照落地以来公司AMC业务发展迅速，截至中报期末已累计开展资产管理业务超过27亿元，其中2017年上半年开展业务超过17亿元，实现资产管理业务收入8375万元。　　9.19早盘上证指数微跌0.3%,我们在近两周路演中重点推荐的（）逆市上涨7%,也印证了这周我们发表的AMC系列报告中的判断。我们推荐海德股份的主要理由包括:前期项目储备丰富,定增落地有利于进一步开展AMC业务;机制优势明显,打造民营金控;股东实力雄厚,有网业务协同。　　项目储备丰富,定增助力业绩。截至2016年末公司达成了合计规模超过67亿元的多个AMC 项目合作意愿,并实施了约9.62亿元的投资。公司38亿元的定增方案顺利过会,并延长决议有效期至2018年2月,以确保股票发行顺利实施。未来资本金得到补充后,资金压力将大幅缓解,有利于公司进一步开展AMC业务。预计公司2017下半年将扩大其AMC业务规模,业绩将进一步释放。　　机制优势明显,打造民营金控。公司全资子公司海德资管设立的杭州华渡投资管理有限公司目前已获得私募基金管理人资格。海德资管与华渡公司各出资100万元成立华渡壹号私募创投基金,主要投资新三板股票。我们预计公司将进一步利用民营机制的灵活性,发展多元化金融业务。　　股东实力雄厚,有望业务协同。公司股东永泰控股经济实力雄厚,其旗下的（）可以与海德股份在矿业领域开展AMC业务合作。永泰控股旗下的另外三家投资公司(北京海融宏信投资管理有限公司、北京润泰创业投资管理有限公司、华昇资产管理有限公司)在项目投资、投资管理和投资咨询方面有较丰富的经验,与海德股份有望产生良好的业务协同。　　风险提示:市场风险,运营风险,政策风险　　信达地产：加强一二线布局,践行金融地产模式　　公司是A股市场唯一的一家AMC旗下房地产开发公司，具备很强的天然金融基因。（）与大股东在对市场上房地产不良项目开展收购、整合和处置业务以及金融地产其它领域的合作具有很大的潜力和市场空间。　　收入持续高增长,毛利率结算项目结构影响有所下滑,财务费用和所得税费用拖累业绩。公司发布三季度财务报告,163Q实现营业总收入44.3亿元,营业总收入同比增长51.8%,归母净利润1.7亿元,同比增长2.6%,符合预期,归母净利润增长低主要受大幅增长的不能资本化的财务费用支出和所得税费用影响。报告期内毛利率为24.6%,15年同期毛利率为30.0%,减少了近5个百分点,毛利率下滑主要是由于报告期内的结算收入大部分来自于三四线城市,市场毛利率水平下降普遍,公司加大去库存回笼资金的销售策略力度,市场层面和公司层面双重因素导致报告期内的结算毛利率有所下滑,不过对比半年报22.9%的毛利率水平,公司的基本面情况已经有回暖的迹象,我们预计未来随着盈利能力较强的项目进入结算期,公司的盈利能力将有所提升。　　受益于市场热度,报告期内货值销售势头强劲,在手资源充足,其中按可售面积计算,一线城市占比创新高达到15.04%。报告期内公司实现销售面积110.3万平米,销售额115.2亿元,同比增长42.2%和58.7%,销售均价由15年同期的9360元/平米小幅提升至10448元/平米,公司去年下半年来加强一二线城市的布局,拿地果断,目前在手储备建筑面积430万方,一线城市占比15.04%,二线城市占比达到41%,一二线合计占比56%左右,公司区域转型有序推进。总体而言,公司目前的项目储备结构较过往优化明显,合理的区域分布确保公司未来销售的持续性。　　公司走金融地产之路,静候与集团合作的突破。集团主业是不良资产处置业务,涉房类资产规模庞大,公司是集团的唯一上市房企,涉房类资产的后续处理需要公司的专业能力,因此占据着集团战略布局的关键一环。当前公司也在积极推动与集团协作的金融地产模式,在资金、土地和项目等多方面充分发挥集团的优势,未来公司的收入结构也将由目前的项目开发转变为项目开发、投资收益和专业服务并举的多元结构,将有效降低公司的经营风险。　　投资评级与估值:维持盈利预测,维持增持评级。公司15年下半年来加强一二线城市的布局,土地储备结构更加合理,我们看好公司一二线城市的布局及公司和集团协同效应的落地,维持公司未来三年的盈利预测,预计16-18年营业收入:104.1/119.4/135.8亿元,16-18年归母净利润:8.9/10.2/11.1亿元,对应同比增速为:3.9%/14.4%/8.2%,预计16-18年EPS为:0.59/0.67/0.73元,当前股价7.22元,对应未来三年PE:12.24X/10.78X/9.89X,维持增持评级。　　越秀金控：三季度业绩环比改善,多元金融布局持续推进　　发起设立的广东省第二家地方AMC已获广东省政府批复。　　公司发布三季报,实现营收46.19亿元,同比增长24.57%;归母净利润4.79亿元,同比增长25.37%。3Q2017实现营收16.84亿元,同比减少2.85%;归母净利润2.22亿元,同比增长38.57%。　　三季度业绩环比回升,百货和金融板块齐发力:剔除2016年只合并广州（）5-9月的经营业绩的因素,公司前三季度净利润增速约为-45%,主要受到广州证券业绩下滑的拖累。从三季度单季的业绩来看,实现营收16.84亿元,环比增加16.7%,同比减少2.85%;实现归母净利润2.22亿元,环比增加189.2%,同比增长38.57%。三季度百货和金融业务均发力,百货业务营收环比增加20.5%,金融业务营收环比增加14%。　　多元金融布局分散风险,租赁、AMC、产投等发展向好:公司旗下有广州证券、越秀租赁、越秀产投、广州资产、越秀小贷等。今年受债券市场疲弱的影响,以债券为主业的广州证券业绩下滑较大,上半年实现净利润0.96亿元,同比下滑87%;越秀租赁成为业绩的稳定器,上半年实现净利润1.90亿元,同比增长42.91%,在2017年7月底完成10亿元人民币增资,排名上升至前35位,且不断通过发债等方式补血;牵头设立的广东第二家地方AMC广州资产,注册资本30亿元,在地方资产管理公司中位居前列,于2017年7月底取得银监会的备案手续,核心团队组建到位,各项业务快速推进,资产管理规模达到34亿元;越秀产业基金股权投资启动,向“FOF+直投”模式转变,投资步伐加快,投资力度加大,上半年实现净利润0.59亿元,同比增长73.39%。　　采取多种激励手段,提升管理效率:2017年9月,公司先后公布核心人员持股计划、超业绩奖励基金计划。员工持股计划针对公司高级管理人员及核心员工(岗位职级在经理级及以上&于集团及其下属企业累计任职时间不低于1年),持股有效期为6年(),每年度根据情况滚动设立,各期持股计划的存续期分别为“当期标的股票的锁定期+0.5年”。　　超业绩奖励基金针对集团体系内连续累计任职时间不低于1年的员工,实施周期为5年(),以年度为单位计提,并在满足一定条件后,归属至参与对象。公司的激励措施既覆盖中高层核心员工,又惠及普通员工,有助于调动全员的积极性,提升管理效率。　　采取多种激励手段,提升管理效率:2017年9月,公司先后公布核心人员持股计划、超业绩奖励基金计划。员工持股计划针对公司高级管理人员及核心员工(岗位职级在经理级及以上&于集团及其下属企业累计任职时间不低于1年),持股有效期为6年(),每年度根据情况滚动设立,各期持股计划的存续期分别为“当期标的股票的锁定期+0.5年”。超业绩奖励基金针对集团体系内连续累计任职时间不低于1年的员工,实施周期为5年(),以年度为单位计提,并在满足一定条件后,归属至参与对象。公司的激励措施既覆盖中高层核心员工,又惠及普通员工,有助于调动全员的积极性,提升管理效率。　　在金融科技的浪潮中,越秀金科将为公司提供技术保障:越秀金科成立于2015年6月,注册资本为万,以银行核心业务系统为切入点,积极推进各业务线的信息系统建设、客户资源平台建设以及下属企业的业务线上化。目前,越秀金科也正在探讨大数据、人工智能在金融业务当中的应用,在未来金融科技发展的大环境下,为公司的长远发展做好铺垫和布局。　　投资建议:公司作为广州国资委下唯一金控上市平台,在政策方面占优,背靠有着深厚产业资源的越秀集团,利于发挥产融协同效应。公司综合金融布局日趋完善,拥有证券、融资租赁、资产管理、产业基金、融资担保、小额贷款、金融科技等业务,预计未来将完成广州证券少数股权的收购、获取保险等更多金融牌照。受到广州证券业绩大幅下滑的影响,我们下调公司年的EPS从0.64/0.70元至0.35/0.43元,对应PE为33.0/26.8倍。考虑到越秀租赁、广州资产、越秀产业基金等发展向好,债券市场修复广州证券业绩有望提升,公司三季度业绩修复,之后实施股权激励利于提升管理效率,我们看好公司未来的发展,维持公司“推荐”投资评级。　　风险提示:宏观经济发展不及预期、金融市场波动风险、百货业务下滑超预期风险,收购证券股权进程不及预期。
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同花顺爱基金四大AMC现身40股，债转股不是那么好炒的四大AMC现身40股，债转股不是那么好炒的月迷津渡百家号2016年公开市场供给的银行不良资产包超过5000亿元，但不良资产处置的生意不好做。另外，自计划实施新一轮债转股后，很多投资者对于有四大股东的股票开始投注热烈的目光。两类都是掘金，谁能掘得真金？2016年不良资产市场供需两旺，信达资产副总裁陈延庆3月31日在2016年业绩发布会上表示，2016年公开市场供给的银行不良资产包超过5000亿元。与此同时，有越来越多的人和机构将目光放到了不良资产掘金机会上，目前地方设立的资产管理公司已经达到35家左右，陈延庆预计今年或将再增10家左右。此外还有很多民间机构正跃跃一试想参与进来，关于不良资产的咨询和培训日渐火热。但事实上，不良资产处置不是那么容易的，除了资金实力强大外，对专业性和耐性的考验是更大的难题。一位不良资产处置实操人士曾和红姐聊过，不良处置模式多样灵活，中间碰到的问题复杂多样，需要随机应变，很难说用一个模式套用到多个案例。红姐对不良处置模式是个外行，但通过四大AMC的早期债转股案例，可以感受到其中的复杂度和难度。在哪看这些案例呢？A股市场可以找到一部分代表。红姐通过梳理发现，根据截至到3月30日的数据，至少有40家的上市公司股东中有四大AMC的身影，其中有的位居股东已经十来年，有的则是新进的，其中华融资产出现的身影最多，东方资产出现的较少。具体参股公司详情见文尾表格对于常年出现在上市公司股东中的AMC，都属于是历史问题。1999年为处理高居不下的银行坏账，特陆续成立了四大“坏账银行”，即华融资产、信达资产、东方资产和长城资产四大资产管理公司。（简称四大AMC）自2000年起，四大AMC将一部分不良资产快速处置，还有一部分认为有价值的不良资产，进行债转股，之后再采用重组、资产注入、破产重整等等方式重塑企业，最终引导其上市，这中间的曲折，四大AMC可谓是操碎了心，没有强大资金实力、投行能力和耐力的机构，真的很难坚持。强大资金实力现在有些新入行的人和机构，比较看重接收不良资产的来源和资金能力，自认自己的资金也足够接下资产包。或许只是图个简单的在短期内卖掉或者清收完，这个资金实力是可以的。但很多不良在接手后发现难以如意，无法实现快速处理变现。通过上市公司的过去的消息，可以看出AMC在出资收了不良后，后续仍要继续砸金，即便这些资金都是设定在后期能够收回的基础上，但持续的出资考验，试想有几家机构能够做到？以景峰医药为案例，2014长城资产还是*ST天一的股东，当时天一已经到了保壳危机时刻，为了能和景峰医药重组，长城资产三个月两次力推重组，并承诺拿出7000万元现金，若重组后景峰制药业绩未达承诺，则对*ST天一进行补偿。红姐未能查到长城资产当时多少大洋收的*ST天一债务，但2006年时候，长城资产持有其1.72亿股，应该价格也不菲，再加上这7000万，再加上中间数次推动重组费用，没有强大的资金实力将难以为继。投行能力四大AMC在商业化转型战略中，不约而同都提到了打造投行能力，实际上并不是个噱头或者跟风，而是实践中总结而出。四大在接收了不良资产后，后续的处置能力非常考验投行能力。尽管很多人时常说四大就只是银行的通道，舒舒服服的吃个稳赚不赔的收益，但那只是一部分。在每一个债转股项目中，都极大的考验着AMC的投行能力。以长城资产最引以为豪的超日太阳为例。长城资产采用了“破产重整+资产重组”的方案组合。第一步：寻找合适的重组方式要完成一个如此大型的债务重组方案，必须要有一个有强大实力的牵头人；最后，长城资产找到了江苏协鑫。能够找到一个看起来这么完美、理想的投资人，是离不开长城资产多次的斡旋和谈判的。第二步：破产重整一次性解决债务问题破产重整解决债务问题，是整个重组方案中最难啃的骨头。细节过于繁杂和专业，这就不多说，有兴趣的可自行网上找。第三步：恢复上市——保壳“大作战”经过多方努力，日，*ST超日重整计划执行完毕，更名为“*ST集成”。另一方面，公司必须达到2014年营业收入不低于1000万元、净利润净资产均为正数的条件，否则*ST集成很可能会退市，如果失去了这个资本市场的“壳”，那么各方的努力都将前功尽弃；这时，协鑫集团的功能就得到了最大的发挥。14年下半年，*ST超日主要资产均已被冻结，大部分生产线停产，开工率低；为了快速达到财务方面的要求，公司采取“自产+代工”模式，主要向协鑫集团旗下的保利协鑫能源采购硅料等原材料，委托外部工厂加工成电池组件，再向协鑫集团旗下的协鑫新能源销售。就这样靠着与协鑫集团相关公司签订的约32.8亿的采购与销售的关联交易，日发布的14年年报显示，*ST集成14年营业收入为26.99亿元，扣非后净利润为1.46亿元，总资产为31.08亿元，净资产为3.24亿元。公司实现扭亏为盈，解除了退市风险。第四步：资产重组——协鑫集团正式入主（注：该案例引用了新三板法商研究院“史上最全关于不良资产的投资的全面分析”中的案例）耐力耐力更不必多说了，看看持股了40家上市公司的四大AMC，除了因为新一轮债转股而进入的资产管理公司，哪一家没有持有个10年以上的。所以说，不良资产处置的活儿还真不是谁都能干的。对于被重整的企业来说，有AMC的进入，也好也不好，不过目前看，利更大于弊。1、保壳或者上市的能力和概率大幅提升2、企业获得新生后经营能力大有提高3、也有哭笑不得的麻烦。AMC在实施完成债转股后，很多都被迫成为了第一个股东或者第二大股东，对后续公司注入资产等问题会带来麻烦，比如东方资产持股的山东如意，2014年，公司计划将一些资产注入上市公司，进行重组，但因为董事长持股比例低于东方资产，监管规定“根据证监会关于重大资产重组的规定，形式上构成借壳上市的，所注入资产必须在注入方控制下经营满三年。”然后然后，没有然后了，当时计划被拒了。都很无奈啊，有人会说，你东方不能减持点，你董事长不能增持点吗？BUT，AMC的庞大股份岂是普通人能接的了的？减持点点公司股价都得地震下。新一轮的债转股已经拉开帷幕。但新时期，新形势，无论从环境还是到公司，都发生了很大变化。长城资产副总裁曾对前后的变化有过评价：同上一轮政策性的坏账处置相比，本轮不良资产的内涵与外延在扩大，坏账的债权人更加多元化；此外，不同于上一轮的“不良资产”，本轮不良资产是在激烈的市场竞争环境下，因产品产能过剩而形成，其中包括金融债权、企业间三角债等金融和非金融不良资产，处置的周期明显变长，难度也在加大。附：四大AMC参股上市公司总览（截止3月30日数据）本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。月迷津渡百家号最近更新：简介:经过我的努力，把知识与财富传递到你的手中作者最新文章相关文章&>&&>& > 文章详情页
疯狂抢地！四大AMC介入地产模式大揭秘
中国财经新闻网
Angelababy
本文来源：克而瑞地产研究（cricyjzx）作者：房玲 尹鹏 蔡建林 柳启慧轻金融获授权转载去年以来信达地产掀起了一股小风暴，在上海、深圳、广州、杭州、合肥等诸多一二线重点城市，信达
本文来源：克而瑞地产研究（cricyjzx）作者：房玲 尹鹏 蔡建林 柳启慧轻金融获授权转载去年以来信达地产掀起了一股小风暴，在上海、深圳、广州、杭州、合肥等诸多一二线重点城市，信达地产疯狂抢地，频频高价拿地也引来市场热议，而母公司中国信达更是引发诸多猜想。除了中国信达，中国华融、东方资产等也都频繁和地产行业互动，如远洋入股华融、华融和上实达成战略合作、东方资产和绿地金服合作等等。在当前GDp增速下滑，房地产开发投资持续走低的的环境下，地产成为了AMC公司的狩猎目标；而在土地市场疯狂的情况下，不良资产成为一条不错的拿地路径。到底房企和AMC能否产生化学效应？AMC开展地产业务的目的到底是什幺？AMC自己的地产业务到底发展如何？AMC和房企合作有哪些方式？最优的选择又是如何……一、不良资产管理公司运作模式1. 市场主体：四大+地方AMC为当前不良资产收购市场最大玩家目前，国内的不良资产处置机构主要有三类：一是国有四大AMC公司（中国华融、中国信达、东方资产、中国长城）；二是18家地方AMC公司；三是非持牌的合法投资者，如民间资管公司，境外投资者或个人等。四大AMC：全面商业化开启，金融全牌照+地产为标配1999年，中国政府为应对亚洲金融危机，中国政府设立了中国华融、中国信达、东方资产、中国长城四家资产管理公司，对口处置来自工商银行、农业银行、中国银行、中国建设银行及国开行的不良贷款。到目前为止，四大AMC共接收处置了四大行的两轮剥离的不良贷款，经历了三个发展阶段，进入了全面商业化阶段。省级AMC：逐步扩容，地方不良资产处理的好手从1999设立四大AMC开始，很长一段时间不良资产的处置都依靠这四家完成，但是随着GDp增速下滑，不良资产增多，地方性AMC公司的需求出现。2012年，财政部和银监会联合发布《关于印发的通知》，原则上允许各省设立或授权一家资产管理或经营公司，由此地方的AMC公司正式纳入监管体系，省级持牌公司开始出现，但和四大AMC不同，省级AMC不属于金融机构，不能够发行金融债。从2014年7月以来，银监会已分三批批复15个省市设立省级AMC，正式开办或授权的省级AMC已达到18家。尽管只能在省内经营不良资产收购与处置，但是较四大AMC，地方性AMC仍有自身优势：一是地方债务规模大，坏账处置需求高；二是地方不良资产牵扯关系复杂，四大AMC精力有限；三是，帮助地方政府将资源留在省内，盘活地方企业，增强的地方经济活力。2. 处理模式：两大去向+多样化手段并行当前不良资产的处置主要有两个方向：一是金融机构直接将产生的不良资产进行拍卖、转让、打包处置、分包等形式的出售。此类处置的主要接收方主要为社会上的合法主体（地方性资管公司、民间资管公司、个人等），总体的规模不大，后续的处置难度低，既可盘活后自用，也可投资或出手获利。二是由四大AMC公司接手后处置。四大AMC由于经验丰富，企业规模大，承担了金融或非金融机构产生的大量不良资产，处置方式上也不仅限于多样化出售，可以采取的方式包括：诉讼追偿、资产重组、债转股、资产置换、租赁、破产清偿、资产证券化等多种方式。由于不良资产的增多，四大AMC的处置精力又有限，一部分的不良资产进行了再次转让，省级AMC在这时成为了主要接收者。但省级AMC在不良资产处置上和四大AMC有所区别，其购入的不良资产应采取债务重组的方式进行处置，不得对外转让。二、AMC独立抢占房产市场 效果不甚理想联合旗下地产公司是AMC处理地产类不良资产的主要方式之一。四大AMC均尝试拥有自己独立的地产公司来处理地产类的不良资产，如中国华融旗下的华融置业、中国信达旗下的信达地产以及长城资产旗下的长城国富置业。而东方资产收购上海证大也是其发展独立地产板块的一次尝试。1. 四大AMC各显神通抢占房地产市场中国华融未来将继续加码房地产行业，为华融置业的扩张奠定基础中国华融对于房地产行业极为看重，在其收购的重组类不良资产中，来自房地产行业的比重最大。其招股说明书上数据显示，截止日，华融收购重组类不良资产总额为2124.9亿元，若按最终债权人所属行业划分，则来自房地产行业的有1367.7亿元，占比高达64.4%。而为了处理这些房地产行业不良资产，中国华融于2009年成立了华融置业，主要承担不良资产盘活的任务。截止日，华融置业在开发总建面积约为380万平方米，开发项目主要位于珠三角和环渤海区域，如华融琴海湾花园项目、华融蓝海洋项目等，此外，华融置业还有一级土地开发业务，如涿州市京石客运专线站场新区土地一级开发项目。虽然华融置业在开发项目总体规模不是很大，但是企业开发项目均较为优质，不仅多位于上海、青岛、珠海、贵阳等一线及重点二三线城市，而且这些项目90%以上是通过抵押和质押的方式，仅有10%是依靠信用担保，这很好的控制了风险。其董事长赖小民曾明确表示看好房地产的发展前景，也会增加对房地产行业的支持。作为中国华融处置房地产行业不良资产的主要平台，预计华融置业也将获得更多的资源以及资金支持，为其进入行业前100强的目标奠定坚实的基础。中国信达是信达地产疯狂补仓最大依仗，信达地产迎来快速扩张契机信达地产于2008年重组青鸟天桥而来，是中国信达旗下唯一的地产上市平台。在四大AMC的地产平台中，信达地产近年来的地产布局最为积极。其年报数据显示，2012年-2014年，企业年度新增土地储备直线上升，分别为121.92万方、169.7万方、304.48万方。尤其是2014年，信达地产实现在上海、宁波、重庆等重点一二线城市的深耕，新增土地储备量达到公司重组上市后的历史最高水平。2015年以来企业更是秉持这种扩张积极性，斥巨资拿下多幅地王。信达地产能够如此有底气的大手笔补仓，依托的“大金主”就是信达资产。而信达资产除了通过银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段为信达地产扩大版图，还借助基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达地产补仓。如，2014年6月，信达以22.57亿元承债式收购嘉粤集团下属5家房地产公司的100%股权；2015年8月，信达收购了东直门国盛中心等。随着国内房地产行业的整合，不少中小房企面临退出行业的风险，促使不少优质地产项目入市交易，背靠信达资产的资金支持，未来几年预计信达地产将迎来快速扩张发展的契机。长城置业面临发展动力不足风险（略）东方资产野心勃勃，不排除重新收购地产公司的可能（略）2. 旗下地产公司运营能力有待改善，未来AMC与房企合作将是主要方式AMC旗下地产公司在获取地产项目方面拥有天然的优势，不仅可以直接从母公司手中获取资源项目，而且能够获得强有力的资金支持，解决了房地产子公司扩张的后顾之忧。尽管拥有如此天时地利的优势，但是受制于旗下地产公司的运营能力和开发能力，无法满足AMC公司强烈的资产处理需求，从而促使AMC开始寻求与房企的合作。三、AMC合作房企三大模式AMC与房企的合作，一方面是处理需求与处理能力的矛盾所致，另一方面也与利益相关。通过借助知名房企的运营能力和品牌知名度，AMC能够获得比独立运营项目更多的收益，而房企也能够给以较低的成本获得资源和资金的支持，可以说两者的合作属于“双赢”。目前来看，AMC与房企合作主要有三大模式。1. 合作处置、再开发地产不良资产当前，房地产行业进入深度调整期，地产类不良资产亦有上升趋势。不良资产管理公司除了传统的不良资产处理渠道外，亦需要拓展新的处理方式，大型实力房企便成为了不二选择。AMC更多为了获得不良资产处置收益及其他金融业务收益，而房企则是为了低价获得优质地产资产，获得丰厚的开发利润。“不良资产处置、重组、再开发”模式房企与AMC合作最为常见的合作模式便是“不良资产处置、重组、再开发”模式，AMC对不良资产进行债转股、以股抵债、债权重组等操作，而房企则可参与债权重组、追加投资，使得目标资产不良转正常。然后，房企再凭借其地产开发运作能力，对其地产项目进行改造、再开发，进而推向市场变现，双方各自获得相应的收益。在实际操作中，有直接引入外部实力房企参与的，比如信达与绿地的战略合作，华融与远洋的战略合作。也有让AMC旗下房企参与重组再开发的方式，比如信达旗下较为活跃的信达地产，华融旗下的华融置业，他们成立的初衷都是为了参与处理母公司不良资产包中的房地产不良资产项目。前者目的更为直接，就是为了尽快妥善处置不良资产获取收益，后者则不仅是出于处置不良资产的考虑，还企图发展自身房地产板块。为了加强与外部房企的合作，AMC与房企倾向于建立股权纽带的连接。方式可以有三种，一是AMC入股房企，但不实施控制；二是AMC收购房企并实施控制；三是房企参股AMC。通过相互参股可强化双方合作关系，但若仅仅是为了强化在地产不良资产处理上的合作，收购和控制一家房企的必要性则不大。不良资产处置基金模式在合作处理地产不良资产方面，AMC也在探索新方式——地产不良资产基金。2014年6月，绿地与信达签订战略合作协议，双方将共同出资设立基金管理公司，并发起设立系列产业投资或并购基金等，其中一项重要业务就是金融资产重组以及运营。由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的“重组资产—优质资产”业务模式。通过地产不良基金的方式，房企可以发挥地产开发运营能力的优势，AMC可以发挥资源优势，该模式将不良资产处置开发的风险转嫁给了基金，而基金架构引入的外部Lp投资人还可以减少房企和AMC的资金投入。并且，房企和AMC作为基金的管理人还可以获取一定的基金管理收益。2. 资产配置需求导向，合作房企发展地产业务早期，AMC设立旗下地产公司主要是为了处理旗下涉地产不良资产，其中以中国信达旗下信达地产和中国华融旗下的华融置业最具代表性，随着地产板块的发展壮大，战略目的发展变化。比如信达地产和华融置业都计划发展壮大自己，而母公司层面也考虑到资产配置的需求，为旗下地产公司提供有力的支持。虽然拥有母公司的资金支持，但是作为小型房企，品牌和开发能力都不足，所以选择有品牌、有实力的开发商合作开发，则是降低未来风险的重要手段。主要方式包括：联合拿地、联合开发日，泰禾集团股份有限公司宣布，与信达地产股份有限公司及其下属子公司签署《新江湾项目合作开发协议》。泰禾集团合计投资11.3625亿元参与上海新江湾项目开发。按照合作股权架构，不考虑宁波汇融沁齐基金其他Lp的情况下，泰禾集团合计持有项目约47%的权益。虽未达到控股，也不参与地产基金管理，但泰禾将负责对项目的操盘。通过联合开发，信达地产与泰禾集团共担市场风险，共享开发收益，借由泰禾在品牌、产品（如“院子”系列）及开发上的能力，新江湾项目可打造为高端项目，有望实现产品溢价，实现“地王”解套。而华融置业也与上实城开在地产项目探索上展开合作。日，上实城开与华融置业签署战略合作协议，根据协议，双方将发挥各自优势，与对方及对方控股子公司、分支机构开展房地产及更广阔领域的合作，并将就新项目探索，现有项目开发及资本市场协作等率先进行试点合作。品牌代建与小股操盘除了上述联合拿地联合开发之外，AMC旗下地产平台还可以选择品牌代建和寻求品牌房企小股操盘的方式进行合作。即房企作为服务商，为AMC旗下地产平台提供包括设计规划、建设管理、销售等的开发管理服务，房企收取一定的管理费用，而市场风险由AMC承担，项目收益也由AMC获得。不过相比联合开发，有以下2点优势：其一，规避项目开发的市场风险。地产行业利润在压缩，竞争激烈，去化难度不可小觑，尤其对于大部分地产不良资产项目，他们之所以成为不良资产，多是因为项目本身并非优良，再开发风险较大，品牌房企通过代建或小股操盘可规避风险。其二，无需承担资金压力，增加盈利来源。通过代建，品牌房企无需承担开发所需资金压力，并可通过收取管理费增加盈利，有助于提高净资产收益率。不过，代建的门槛也较高，要求房企有较高的产品能力，目前市场上以绿城、滨江、朗诗等为代表，要让AMC心甘情愿地为操盘能力“买单”，房企需要符合开发速度、产品品质、品牌溢价等方面的要求。直接收购上市房企（略）3. 优势互补，拓展多元金融业务合作（略）总结：从资源配置需求与优势互补等方面综合来看，AMC与房企合作可谓“双赢”。但是需要注意的是，不是所有的地产不良资产都是优质的，企业在选择合作标的和合作方式的时候还是要谨慎。（本文内容有所删减，详见专题完整版）（原标题：中国版华尔街秃鹫的地产生意）专题目录一、不良资产管理公司运作模式1、市场主体：四大+地方AMC为当前不良资产收购市场最大玩家2、处理模式：两大去向+多样化手段并行3、地产领域：AMC透过三渠道处置地产类不良资产二、AMC独立开发抢占房地产市场，效果不甚理想1、四大AMC各显神通抢占房地产市场1）中国华融2）中国信达3）长城置业4）东方资产2、旗下地产公司运营能力有待改善，未来AMC与房企合作将是主要方式三、AMC合作房企三大模式1、合作处置、再开发地产不良资产1）“不良资产处置、重组、再开发”模式2）不良资产处置基金模式2、资产配置需求导向，合作房企发展地产业务1）联合拿地、联合开发2）品牌代建与小股操盘3）直接收购上市房企3、优势互补，拓展多元金融业务合作1）基金业务合作2）信托业务合作3）互联网金融业务四、合作需谨慎，三类方式或为当前最优选择1、并非所有合作项目均一定盈利，房企需谨慎选择2、接盘、代建及多元金融是双方合作的优先选择商务合作：添加微信wallstreeters，并注明机构+姓名我们已入驻WeMedia联盟及凤凰、网易、腾讯等客户端
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