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商住房的春天到了！国务院：商业用房可改成住宅性质
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近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条：允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。商业地产去库存放大招自营改增后，国务院又发力，商业地产去库存大招来了，16省发布商改住细则！以后做差了的商场可改建公寓，这个政策的意义非同小可，将成为中国商业地产转型谋变的一大新趋势，开发商是时候换换思路了...商场通过政府审批改建公寓后，土地使用年限和容积率还是不能变，但是！但是，这次政府终于下狠心了，连土地用途都能调整为居住用地。目前，缴纳补齐完土地出让金，就可办理商改住。这什么概念?就是把商场改建的公寓拉到和普通住宅同样的政策待遇。要知道，商业用地的水电可是住宅用地的3倍，这一改，立马提升物业的市场价值及回报，开发商也多了更多选择。政府的深思熟虑这些年，中国商业地产受到直接的冲击，商业地产去库存压力巨大。今年中国房地产的去库存虽已完成了1/3左右，但目前商业地产去库存仍接近11年，政府不得不穷则思变。改革开放30多年来，多少政府画饼的新城、CBD、经开区、副中心、高铁概念区如今默默渐行，当初的宏伟规划，大手笔的商业用地，如今则是市场俯视下的冷冷清清，很多时候商业用地被愈加谨慎的开发商压在手上，这也是无奈啊。如今在国内一二线城市存在住宅供应不足，而商业地产却渐渐出现过剩的现象，再加上电商冲击及大势不佳，商业地产确实遇到了瓶颈。而这次的新政就是要为商业地产去库存保驾护航，提供更多弹药。而且，政府高层也开始注意到苦哈哈的年轻一代及新市民当下的居住难题。这新政在某种意义上也能增加供应，用的还是开发商的钱，结局还是缓解社会矛盾，何乐而不为？其实，这政策也并非突然之举，这些年来，早有诸多有当地背景的发展商在不得不为时直接建成后违规商改住，这次国务院放闸也算是众望所归，毕竟全球范围这样的突破之举比比皆是。新政下的商业新机遇目前中国住宅租赁市场涉及人口达1亿以上，整个市场容量已经突破1万亿元。要知道，我国住房租赁市场供应主体还只是以个人为主，占90%以上，而在发达国家，专业的租赁企业提供房源占比达30%，是中国的3倍多，这一巨大市场将成为开发商的必争之地，连万科都在加速推进这块新蛋糕。2016年房价全面上涨，有个统计，全国住宅租金在3月份就涨了14.8 %。到了2017年涨势稍稍维稳，但房价高高在那，潜力依旧。整个住宅租赁市场正迎来最好时刻。于是，在这样的大商机的背景下，商场转型公寓变得越来越具诱惑性。开发商是时候换思路了！这些年中国商业地产畸形爆量开发，目前一年开业的商场就有500多个，存量的和做差了的太多太多。在中国，很多商场处在闲置或者半闲置状况，处于甩卖处理阶段，有些事物业有欠缺和问题的，有些地段则并不差。而且很多发展商，当初是被迫无奈开发商业地产，搭商管班子不成功的比比皆是，这样的换思路，商改住重拾物业价值的新机会绝不该放过。附：住房租赁市场的若干意见国办发〔2018〕39号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。一、总体要求（一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。（二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。二、培育市场供应主体（三）发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。（四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。（五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。（六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。三、鼓励住房租赁消费（七）完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。四、完善公共租赁住房（九）推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。（十）提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。五、支持租赁住房建设（十一）鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。六、加大政策支持力度（十三）给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。七、加强住房租赁监管（十三）落实地方责任。省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。
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调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行这一条不错，能把现在公寓楼的低迷的行情带动起来。
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举报邮箱：那些关于商住房的事：
对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。商住房（公寓）说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房。
本期「买房这点事」大家就跟着小编来探讨一下购买商住房的那些利与弊！
&&& 5月17日发布的“上海商业地产运行报告”显示，今年前4个月，在住宅用地成交量同比大增的同时，商业用地的成交量也大幅的增加。1至4月，上海共成交商业用地29幅，成交面积80.15万平方米，同比增长85.48%。成交总额163.7亿元，同比大幅增长388.92%。
&&& 其中，商办用地成交18幅，成交面积47.49万平方米，成交金额140.61亿元；商业用地成交8幅，成交面积27.18万平方米，成交金额9.66亿元；商服用地成交3幅，成交面积5.47万平方米，成交金额13.42亿元。成交较大的区域有，浦东以9幅居首，松江、闵行分别成交5幅，嘉定成交3幅。优质的商办地块引发开发商的激烈争夺，成交价格屡创新高。
5月17日，上海市规划和国土资源局发布了2013年第93号土地使用权招标公告。将以招标的方式出让静安区石门二路街道60号街坊地块，，定于6月28日开标。土地用途为商办，出让面积1.79万平方米，容积率7.58，招标出让底价为34亿元，折合楼板价2.5万元/平方米。[]
5月16日，绿地联合赵汉忠以8600元楼板价获取闸北商办地块。此地块（闸北319街坊87丘）东至高平路，南至地矿小区、沪太路1051弄，西至沪太路，北至晋城路。地块出让面积80158.9平方米，出让面积8万平，被绿地与赵汉忠以13.78亿获得。 []
5月9日，远东新世纪中国投资以9.78亿夺世博会地区A09B-02商办地块，溢价48.03%，出让面积为6100平米，容积率为4，出让年限为50年，折合成交楼板价40079元/平方米，成为世博园区地块的新单价地王，同时也刷新了2012年以来上海经营性用地最高纪录。[]
4月25日，SOHO中国联合悦洋有限公司以31.9亿竞得长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2），楼板价30244元/平方米，溢价率48%。该地块出让面积16558.3平方米，容积率6.37，起始总价21.5亿元，起始楼板价20384元/平。[]
使用年限：70年产权
国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。
按揭方式：“组合贷款”
居民购房除了动用积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。
日常生活成本校对较低
水费：2.93元/立方 （其中供水费1.63元、排水费1.30元），电费：（6：00--22：00）0.617元/千瓦时、（22：00--6：00）0.307/千瓦时，煤气费：（天然气）2.50元/立方。
高房价 限购限贷
据报告数据显示，北京、上海等十大城市4月住宅均价为17023元/平方米，环比上月上涨1.31%，日益高涨的房价让不少购房者望而却步。而不断收紧的调控也让部分购房者困扰不已，限购成为不少人的心头痛。
使用年限：商业配套40年，办公50年
《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
按揭：首付5-6成 贷款年限10年
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
日常生活成本高，不能落户
大部分项目只能开通水、店，不能使用煤气。收费按照商业标准，供水费2元/立方，电费1元/千瓦时。另外商住项目无法迁入户口。
低总价 不限购不限贷
商住房最大的优势在其不限购不限贷，饱受限购困扰的购房者可以选择这一类型项目。另外小户型和较低的总价也可以吸引一些单身人士和短时间内有一定经济压力确又急于购房的客户。
有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告或推介中使用“酒店式产权式公寓”、“公寓式酒店”、“公寓式办公楼”和“不限购不限贷”等宣传用语误导消费者，上海市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局明确表示：酒店式公寓本质上仍是住宅，属于限购范围；公寓式酒店虽不属于住宅，但依相关规定不得分套销售。
酒店式公寓
　　属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年；酒店式公寓的特殊性在于酒店式管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。
公寓式酒店
　　属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40年；公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或单元式房型进行设计建造，本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。
公寓式办公楼
　　属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准；公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。
开发商违规用地现象严重
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开发商违规开发商业用地&“假”别墅最贵400万
南京六合金牛湖是国家3A级的自然风景区，也是2014年南京青奥会水上运动项目的赛场所在地，不但风景优美，更可谓是“寸土寸金”。最近，一些南京市民向媒体反映：他们接到宣传广告说，在金牛湖风景区的大门口正在出售一批刚刚建成的“湖景别墅”。他们慕名前往却发现这所谓的别墅是“假”的。因为这里的土地性质是商业金融用地，而这些“别墅”的产权也只有40年。[]
工业住宅 被粉饰的"美丽陷阱"
限购的压力下，开发商动的不仅仅是"商改住"的脑筋。由于土地稀缺，"工改商"、"工改住"的项目也逐渐现身市场。上海松江一项目单价仅5800元/平，看上去又没有什么问题的住宅并非严格意义上的"住宅"，因为该项目所拥有的既不是住宅产权，也不是商业产权，而是工业产权。销售坦言，这个项目没有产权，"我们会以长期租赁的形式，以租代售，'卖'给你50年使用权。"
面积：50、80、97平
均价：13000元/平
动态：毛坯小户型，全款购房总价可优惠1万元，网易电商特惠，最高叠加专享1.5万抵10万的优惠。
面积：53-70平
价格：18000元/平
动态：二期在售精装LOFT，层高4.45米，买一层送一层。目前项目现场有团购活动，1万可抵3万元。
区位： 面积：76-77平
价格：41000元/平起
动态：在售仅剩一房，二房已售罄。现房销售，可参观样板房。项目预计9月下旬新推二房房源。
区位： 面积：49-107平
价格：14000元/平
动态：在售毛坯酒店式公寓，均价14000元/平，产权为50年。现房销售，可直接参观样板间及现房。
编辑：豆芽&&& 时间：2013-05
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