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张宗珩与苗源房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
上诉人（原审被告）张宗珩，男，1966年7月4日出生。
委托代理人黄云中，北京市培文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苗源，男，1980年3月12日出生。
委托代理人金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
上诉人张宗珩因与被上诉人苗源、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15478号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苗源在原审法院诉称:2015年1月27日，我通过链家公司与张宗珩签署了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定我以598万元购买张宗珩所有的位于海淀区5号4号楼17层2003号房屋，如一方违约则违约方应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。合同签订后我按约定支付了定金20万元，但张宗珩收取定金后电话告知我拒绝履行上述协议。现我起诉要求解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》及补充协议；张宗珩向我支付违约金1196000元、迟延履行违约金59800元；返还居间服务费131560元、定金20万元、保障服务费7940元及上述费用的相应利息；张宗珩负担财产保全担保金1196000元的利息（自2015年4月23日起至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算；要求张宗珩支付担保费28704元。张宗珩还应承担本案的全部诉讼费用及财产保全费用。
张宗珩在原审法院辩称:涉案房屋是我与徐文颖的夫妻共同财产，卖房时徐文颖并不知情，故本案的房屋买卖合同是一个无效合同。2015年5月27日张宗珩已与徐文颖离婚，根据离婚协议上述房屋归徐文颖所有，徐文颖应作为本案当事人参加诉讼。合同中约定的付款时间在过户前10日内，可见合同未约定具体的付款时间。我是在有重大误解的情况下签的合同，该合同显失公平。我认为合同约定的违约金数额过高，不合理。双方所签的合同应属于可撤销合同，我不同意苗源的各项诉讼请求。
链家公司在原审法院述称，苗源所述的事情经过属实，我方同意苗源的诉讼请求。
原审法院经审理查明:2015年1月27日，苗源与张宗珩通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定苗源以598万元购买张宗珩名下位于北京市海淀区5号4号楼17层2003号建筑面积为156.44平方米的房屋，其中贷款为250万元，合同签订之日苗源应向张宗珩支付定金20万元，张宗珩应于2015年6月30日将上述房屋交付给苗源。此合同中还约定双方应于网签后十日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在批贷后五日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，苗源应在过户前十日内向张宗珩支付首付款327万元。关于违约责任，该合同约定如张宗珩拒绝将该房屋出售给苗源或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，张宗珩应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向苗源支付违约金，链家公司收取苗源的所有费用不予退还，由张宗珩直接赔付苗源。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同签订当天，苗源向张宗珩支付了定金20万元，向链家公司支付了中介服务费131560元，为保障交易的履行向北京中融信担保有限公司支付了保障服务费7940元。合同履行过程中，张宗珩在2015年3月底向苗源表示不卖房了。苗源在诉讼中向法院申请保全上述房屋，为此提交了担保金1196000元，向北京中关村科技融资担保有限公司支付了担保费及评审费35880元。
另查，上述房屋所在区域因被划入中关村三小的学区，房价在2015年出现了大幅上涨，同等面积房屋在网上的销售价格上涨了二百余万元。
上述事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖定金协议书、房屋交易保障服务合同、电话录音、居间代理费交费凭证、担保费的缴纳凭证、网上销售价格等证据材料在案佐证。
原审法院经审理后认为:根据我国相关法律，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，苗源与张宗珩就标的房屋买卖达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。该合同依法成立，合法有效，受法律保护。苗源已经按照合同约定履行了相应的定金支付义务，张宗珩理应按照合同约定履行办理网签等相应义务，否则，应当承担相应的违约责任。本案中，张宗珩以自己对合同有误解，该合同显失公平有欺诈为由不愿意继续履行原有合同，但其就此抗辩主张并无充足有效的证据予以证明，也缺乏相应法律依据，对于张宗珩的抗辩法院不予采信。张宗珩称自己已与妻协议离婚，上述涉案房屋归其妻所有，但该离婚协议系二人的内部约定，不能产生对抗第三人合法权益的效力，且苗源在本案中仅要求张宗珩承担违约责任，并未提出继续履行原房屋买卖合同的诉请，故本案诉争事项不涉及他人权益。现张宗珩已不同意继续履行合同，苗源也要求解除合同，法院不持异议。因张宗珩的行为构成违约，故其应按合同规定承担相应的违约金和因房屋中介买卖产生的居间服务费、保障服务费，并返还苗源已支付的购房定金。苗源因维护自己的合法权益所产生的保全担保金利息和向北京中关村科技融资担保有限公司支付的担保费，均属于因张宗珩违约致苗源产生的合理经济损失，故张宗珩对上述费用亦应承担赔偿责任。因双方在合同中未约定迟延履行违约金也适用违约金条款，故法院对苗源所要求的迟延履行违约金不予支持。关于苗源所主张的居间代理费、定金、保障服务费的利息，亦因合同中对此没有约定，故法院不予支持。
综上所述，依据《》 、 、 、 、 之规定，判决如下:一、解除苗源与张宗珩于二○一五年一月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、张宗珩于本判决生效后七日内向苗源支付违约金一百一十九万六千元、居间服务费十三万一千五百六十元、保障服务费七千九百四十元、担保费二万八千七百零四元，返还定金二十万元；三、张宗珩于本判决生效后七日内赔偿苗源所付担保金一百一十九万六千元的利息（自二○一五年四月二十三日起至本判决书生效之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；四、驳回苗源的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《》 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张宗珩不服，向本院提起上诉。上诉请求为:1、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15478号民事判决；2、改判确认张宗珩与苗源签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；3、改判驳回苗源一审的全部诉讼请求。上诉理由为:1、苗源与链家公司恶意串通，在合同及补充协议中虚构事实、做低成交价以逃避税收监管，故该合同及补充协议应为无效；2、一审法院判定的违约金数额超过苗源实际损失的7倍，违反了相关司法解释的规定，应当予以纠正；3、因合同无效，苗源的损失不应当由我承担。
苗源对此答辩称:双方之间的合同及补充协议未违反法律的强制性规定，为有效合同。目前房屋价格大幅上涨，合同约定的违约金并未超过我的损失。张宗珩构成根本违约，应当承担全部的违约责任。我同意一审判决，不同意张宗珩的上诉请求及理由。
链家公司同意原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为:苗源与张宗珩签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。在苗源已依约支付定金的情况下，张宗珩明确拒绝继续履行合同，已构成预期违约，苗源有权要求解除合同。一审法院对于苗源要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的诉讼请求予以支持正确，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张宗珩应当将收取的20万元定金返还苗源，并赔偿因其违约行为给苗源造成的损失，该损失包括苗源因购买房屋实际支出的各项费用，以及房屋差价损失。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定，如张宗珩拒绝将该房屋出售给苗源，构成根本违约，张宗珩应当支付房屋总价款20%的违约金，故苗源要求张宗珩支付违约金1196000元，具有约定及法律依据。鉴于房屋目前的市场价值与合同约定的价格相比存在较大幅度的上涨，故该约定违约金的数额并未明显高于苗源的实际损失。张宗珩所持违约金数额过高的抗辩意见未考虑苗源的房屋差价损失，故其上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。
张宗珩上诉主张苗源与链家公司构成恶意串通，虚构合同价格以逃避税收监管，但就恶意串通以及规避税收征管的事实未能提供相应证据，故本院对其该项主张不予采信，对其要求确认合同无效的上诉请求，本院不予支持。
综上，根据《》   之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五万三千六百六十元，由苗源负担一千六百六十元（已交纳）；由张宗珩负担五万二千元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五万三千六百六十元，由张宗珩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长王良胜
代理审判员朱文君
代理审判员徐冰
二〇一六年一月二十六日
书记员罗娇杨
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范志强律师（）——山东万桥律师事务所高级合伙人、民事部主任。现为青岛市律协执业与实习考核委员、青岛市信访法律专家组成员。多次荣获青岛市司法系统先进个人，司法局工会积极分子。自2004年开始执业至今，办理案件累计达500余件，积累丰富的办案经验，能够恰当合理运用法律手段实现委托人权益的最大化。同时，范律师与司法行政机关、鉴定机构、保险公司能有效沟通，确保专业高效的法律服务。
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买卖双方均有过错且责任相当的，合同解除后互不承担违约责任
&&&&& 【案&&& 由】 房屋买卖合同纠纷。
&&&&& 【案情简介】
&&&&&& 原告一（反诉被告）吴某，男，中国香港居民，日出生，住所地：广东省深圳市福田区xxx路x号xx大厦x楼xxx室。
&&&&&& 原告二（反诉被告）：某管理咨询（深圳）有限公司，法定代表人：吴某，住所地：广东省深圳市福田区xx路xx新村xx栋xxx。
&&&&&& 被告（反诉原告）周某，男，日出生，住所地：广东省深圳市南山区xx大道xxxx号xxxx广场x座xxxx。
&&&&&& 第三人：某地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：赖某，住所地：广东省深圳市福田区xx大道与xx路交界西南xxxx大厦。
&&&&&& 原告诉称：原告一、被告经第三人居间介绍于日签订《房地产买卖合同》、《补充协议》及《资金监管协议》，合同约定由原告一购买被告位于深圳市罗湖区的一处商铺，总价款为人民币490万元。《补充协议》约定原告一可在日前在深圳成立新公司，以新公司的名义签订《深圳市二手房买卖合同》向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。合同履行过程中，原告一依约于日支付定金10万元给被告，被告开具了收款收据给原告。日与10月21日，原告一又分别通过转账支付定金20万元、30万元给被告，原告一按照合同约定总计支付被告定金60万元。原告一根据《补充协议》的约定成立了原告二，原告一于日前往银行办理资金监管，被告借故未办理资金监管手续。而后经原告及第三人多次催促，被告仍一直拖延，不履行办理资金监管手续。第三人再次打电话给被告要求签署资金监管协议时，被告表示该商铺价格已上涨，要求原告加价。被告经原告及第三方多次催告仍不办理资金监管手续，原告为维护自身合法权益，遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；2.被告双倍返还原告双倍定金120万元；3.本案诉讼费保全费由被告承担。
&&&&&& 被告反诉称：合同签订后，直至日之前二日，被告没有得到原告已办妥购房余款430万元银行监管的信息，乃向第三人提出三方见面沟通。三方于11月18日在第三人处见面，第三人及原告一提出由原告二签订购房合同并受让房产，而由原告一出资进行银行监管。此种方式在之前的合同洽谈、签订、履行过程中从来没有涉及过，主体不相符，在此过程中的法律风险是明显巨大而不可控的，因此被告是明确不能接受的。此后原告一并没有将个人账户上的资金转入原告二的账户并转到银行监管账户进行监管，也没有将个人账户的资金转入银行监管账户，明显违反了合同的约定，已构成根本性违约。故被告向法院提起反诉，请求判令：1. 解除原、被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；2.原告支付违约金38万元；3.第三人返还5万元定金；4.原告承担本案反诉费用。
&&&&& 【争议焦点】
&&&&&& 原告与被告哪一方存在违约。
&&&&& 【处理结果】
&&&&&& 深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
&&&&&& 一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；
&&&&&& 二、被告应自本判决生效之日起十日内将定金60万元返还原告（其中定金5万元由第三人返还原告）；
&&&&&& 三、驳回原告的其他诉讼请求；
&&&&&& 四、驳回被告的其他反诉请求。
&&&&& 【相关规定】
&&&&&& 一、《中华人民共和国合同法》
&&&&&& 第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。
&&&&&& 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
&&&&&& 二、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
&&&&&& 二、坚决抑制不合理住房需求
&&&&& （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
&&&&&& 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
&&&&&& 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
&&&&& 【案例评析】
&&&&&& 本案中，买卖合同对是以原告一的名义还是原告二的名义与被告签订资金监管协议，以及在原告二与被告签订资金监管协议之前原告一应否将监管资金转入原告二名下的银行账户内等问题均未作明确具体约定，原、被告双方也因此产生纠纷，双方在纠纷产生后亦未能协商解决，并最终导致房屋买卖合同不能履行。可见，本案的纠纷是房屋买卖合同约定不明造成的，原、被告双方对此均存在过错，且过错责任相当。
&&&&&& 此外，原告一是中国香港居民，依深圳现行房产限购政策其不具备购买涉案房产之条件，其与被告协商成立原告二并以原告二的名义办理产权过户显然是为了规避深圳现行房产限购政策，该行为实质上违反了深圳房产限购政策。第三人作为专业中介公司，撮合原告、被告双方签订了一份约定不明且不符合深圳房产限购政策的房屋买卖合同，在纠纷产生后亦未能组织双方协商解决，故第三人也存在过错。鉴于原告、被告及第三人均有过错且过错责任相当，故合同解除后，买卖双方互不承担违约责任，被告应将其收取的定金60万元返还原告。原告一要求被告返还定金60万元的诉求，被法院支持。原告要求被告加倍支付定金60万元的诉求，及被告要求原告承担违约责任的反诉请求，均不被法院支持。鉴于被告收取的定金有5万元目前托管于第三人处，故该5万元定金应由第三人返还给原告。
&&&&&& 【本案例根据国晖律师事务所（2013）MS104-档案编写】转让补充协议违约责任(1)_百度文库
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A：补充协议
(以下简称甲方)
(以下简称乙方)
甲、乙双方在XXXX年XX月XX日签订的关于租赁XX市XX路XX号XX楼的《租赁合同》的基础上，经协商一致，对《租赁合同》作如下补充。
一、经双方协商同意，由《租赁合同》上出租人原某街道变更为现出租人建造人
二、房租租金的变更
三、房屋义务的变更（房屋的维修，用途等）
四、本补充协议一式叁份，原出租人，承租人，现出租人各执一份。
五、本补充协议自双方签字盖章后与《租赁合同》均具同等法律效力。若本补充协议的约定与原《租赁合同》的约定不一致，以本补充协议的约定为准。本补充协议没有约定的，按《租赁合同》的约定执行。
XXXX年XX月XX日
A：这个你可以在百度上搜一下范本···
A：二手房*合同补充协议
　　*方(甲方)：
　　买受方(乙方)：
　　居间方(丙方)：
　　根据《中华*共和国合同法》、《中华*共和国城市房地产管理法》及其它有关法律法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，对所签订的关于
之房产*事宜的《XX市存量房屋*合同》作如下补充：
　　1、甲乙双方协商一致，乙方应支付甲方的总房款为￥
)，现乙方已支付甲方房款￥
)，剩余房款￥
)甲乙双方约定，乙方应于甲方办理房屋过户(过户日期为：
)之日起5日内支付给甲方。
　　2、逾期付款责任：
乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。
　　(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付总房款0.5%的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向甲方支付违约金，合同继续履行；
　　(2)逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，甲方应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的35%。甲方有权从乙方已付款中扣除相当于赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。
　　3、本协议空格部分填写的*与印刷*具有同等效力。
　　4、本协议是甲、乙双方签订的编号为：
的《XX市存量房*合同》的补充部分，具有同等法律效力，如本协议与之前双方所签协议有所*，以本协议为准，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字生效。
　　*方(甲方)签章：
　　买受方(乙方)签章：
　　居间方(丙方)：
希望可以帮助您。
A：委托方(甲方)：
　　承接方(乙方)：
　　工程项目：
　　甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行，根据*有关法律规定，特签订本合同，以便共同遵守。
　　第一条：工程概况
　　1.工程地址：___________________________________
　　2.居室规格：房型______层(式)______室______厅______厨______卫，总计施工面积____________平方米。
　　3.施工内容：详见本合同附件(一)《家庭装潢施工内容单》和施工图。
　　4.委托方式：____________________________________________
　　5.工程开工日期：______年______月______日
　　6.工程竣工日期：______年______月______日
　　工程总天数：________天
　　第二条：工程价款
　　工程价款(金额大写)___________________元，详见本合同附件(二)《家庭装潢工程材料预算表》。
　　1、材料款__________元;2、人工费____
A：由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。标准的购房合同由于是*有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。
关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供*主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定，实际*作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
关于装修标准：对于*售商品房，特别是约定了精装修的*售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。
房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的，购房者还可以退房并要求开发商承担由此给购房者造成的经济损失。
贷款办不来怎么办？由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。
关于保修责任。有关房屋质量的保修责任，*及北京市已经作了明确规定，在此不再赘述。值得购房者注意的是，在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统*供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，地域分散、国内售后服务网点较少，加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右)，更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此，最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。
关于开发商在促销过程中的承诺。为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、*、托幼、学校、*院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。对于开发商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，一一在补充协议中予以落实，并明确开发商违反该约定的违约责任。
A：甲方：XXXXXXX房地产开发有限公司
项目名称：XXXXXXXX
联系方式：*
指定联系人：
有效通讯地址：
甲乙双方本着自愿平等的原则，经协商一致后达成以下协议内容，以咨双方共同信守。
乙方自愿认购甲方开发的XXXXXXX商品房(商业用房、住宅、车库)一套;房号：_____区_____号楼_____单元_____
建筑面积：__________平方米(房屋面积以测绘公司最终实测为准)_____
成交单价：__________元/平方米，
成交总价：(*币小写)__________元
(*币大写)__________元
2、乙方选择的付款方式：(公积金、银行)贷款_____元，_____年_____
月_____日付_____
元整，剩余首付款__________
元整于_____月_____
日前交清。
如乙方改变付款方式的，须经甲方书面同意并按照甲方的规定重新签订相关协议。
3、认购定金：*币_________元整，(￥_________)
4、签约时间请于_____
月_____日前交清。
5、双方在签订该认购协议后，须按规定的签约时间签订《商品房*合同》，并交纳应付之签约款及其它费用，如由于乙方原因不能在约定的时间内签订《商品房*合同》及交付首款，视为乙方自动放弃认购权利，乙方选定的商品房由甲方另行*，无需通知乙方，乙方定金归甲方所有并按已付房款的10%向甲方交纳退房手续费。
6、双方在签订《商品房*合同》时，上述定金直接抵做房款。
7、*条款以双方所签订的《商品房*合同》及补充协议为准。
8、本协议一式两份，具有同等效力，自双方或双方授权代理人签字盖章之日起生效，自双方签订的《商品房*合同》生效时效力终止。
甲方置业顾问签字：
乙方签字：
客服经办人签字：
乙方经办人签字：
甲方销售经理签字：
签定地点：XXXXXXX营销中心
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