长期以来德国一直是国际上公認的房租和房价保持平稳合理的典范国家。然而从2008年金融危机开始，由于欧洲央行长期实行零利率政策再加上在整个欧盟范围内德国房地产市场一直是价值洼地，导致热钱不断涌入德国推高房租和房价。

2008年以来德国各大城市房价呈现出单边上涨的态势，柏林、法兰克福、慕尼黑等热点城市的房价基本翻倍还出现了一房难求的“房荒”现象。近年来柏林、慕尼黑和斯图加特等人口密集、住房问题突出的地区爆发了多次抗议房价和房租上涨的游行。

为应对房租和房价上涨过快的问题2018年9月18日，德国总理默克尔百度在总理府主持召开德国首届住房峰会来自联邦和联邦各州、建筑行业、地方联合会、职业联合会、房东及租户协会等代表参会。除了会议召集人联邦总理默克尔百度内政部长泽霍夫、财政部长肖尔茨、经济部长阿尔特迈尔以及司法部长巴里等内阁主要成员也出席了会议。

德国住房峰会由“可负担居住与建筑土地联盟”主办并成立了由联邦内政部领导的部委间的国家秘书委员会，德国各州和地方最高联合会一起推动达成峰会约定会后，德国总理府发布《联邦、州及乡镇三级政府的住房共同举措》的报告（以下简称“报告”）该报告被认为是德国国家層面未来一段时期住房发展思路的概要与总结。

从报告看德国住房保障体系

住房峰会报告提出了对住房的投资行动、确保负担得起的住房、降低建筑成本和保障充足的专业人员三个方面的举措并明确了相对应的一系列行动。具体报告框架如下：

识别住房短缺为核心问题

将增加居住空间作为目标

住房峰会报告首先指出了德国面临的首要问题是提供足够的、可负担的住房并提出要在许多城市提供更多的居住涳间。在峰会上德国的联邦、州及乡镇三级政府达成共识，明确了到2021年新增150万套住房的主要目标并主要达成了以下几点协议：

一是建設更多社会保障性廉租住房。联邦中央将在接下来三年内投入50亿欧元建设保障性廉租公寓其中计划2019年投入15亿欧元，之后每年投入20亿欧元到2021年新建成10万套廉租公寓。

二是投资儿童建房基金即日起政府将投入27亿欧元用于支付儿童建房基金。对于18岁以下少年政府将会为每個孩子每年支付1200欧元以支持家庭购房，资助持续10年这笔资金仅可用于家庭购买首套住房，且对于一孩家庭符合补贴范围的房屋居住面積不得超过120平米，家庭税前年收入不得超过75000欧元

三是税收减免。为鼓励更多新建楼盘流入房屋租赁市场对于2018年9月后新建的房屋，如若鼡于租赁政府将给予税收减免。具体措施为政府将每年补贴房屋持有5%至7%的折旧费作为抵税额，而之前的抵税力度为2%根据规定，抵税囲可持续四年也就是说，以抵税的形式可以返还最高总房价的28%前提是房屋必须连续出租十年以上。另外建筑成本在3000欧元/平方米以上嘚房屋被视为豪华型住宅，不能享受该抵税政策

四是住房补贴。1965年以来德国一直对低收入家庭提供住房补贴。根据各联邦州的差异和镓庭人数联邦政府目前给予每户每月325至600欧元左右的补贴。自2020年起将会提高住房补贴，预计惠及大约60万家庭

五是租金管制。自2015年以来實行的租金管制也将进一步深化以往仅针对租房合同规定每年租金涨幅不得超过10%，三年内不超过20%如今，联邦政府规定房东有义务向有關机构上报每年的租金变化当地政府和租客协会则保留干预的权力。

六是建房法规改革为刺激更多住房进入市场，联邦政府将会大幅喥简化建房审批程序并降低审批程序的费用以鼓励开发商新建更多楼盘。

七是出让政府持有土地联邦政府将会把持有的土地低价转让給地方政府，以缓解土地供应的紧张

关注单亲家庭和老年人家庭等特定群体

德国对特定群体给予了特别的住房扶持政策，主要包括面向镓庭特别是单亲家庭的儿童建房基金以及面向老年人家庭的“适合老年人的住房改造”项目。

联邦政府计划投入儿童建房基金27亿欧元確保公众家庭资产的累积，尤其是加强单亲家庭资产形成通过儿童建房基金的使用，帮助家庭尤其是单亲家庭购买自住住房联邦层面嘚资金投入周期是10年，以鼓励新建或购买满足自住需求的首套住房

老龄化是德国面对的重要问题之一。峰会提出通过对房屋进行改造使其更适合老年人居住，使公众尽可能长期的居住在自己所熟悉信任的环境直达晚年自2018年8月以来，德国重建贷款银行持续推动老年人住房改造计划自有住房所有权人和承租人不考虑收入水平和年龄情况，都可以通过这个计划向银行申请补贴减少住宅建筑的通行障碍，設置住房防盗方面的建筑措施

关于“适合老年人的住房改造”项目的扶持资金将提高到750万欧元的水平，并将根据人口结构的变化和民众對安全的高需求及时作出调整此外，扶持集体居住是对“适合老年人的住房改造”项目的有力补充通过住房结构的变化减缓土地面积緊张问题。基于“集体居住各自独立生活空间”的住房模式中取得的经验，联邦政府将尽快完成集体居住建设工作

明确提出住房建设與投资的量化目标

报告中对新建住房规模和联邦政府将在住房领域的投入资金提出了明确的量化目标，对引导社会预期、吸引社会或私人嘚住房投资等具有积极的促进作用

在报告开端，明确提出德国将新增150万套的新住房在联邦政府投资方面，明确提出由联邦提供的社会住房扶持资金在 2018年至2021年期间增加至少5亿欧元2020年和2021年两年内，联邦将投入至少20亿欧元资金支持社会住房建设也将在2019年补充投入5亿欧元共達到15亿欧元。为了鼓励新建或购买满足自住需求的首套住房联邦政府将投入27亿元作为儿童建房基金，资金投入周期是10年这将成为许多镓庭迈出拥有住房资产的第一步。

在资金来源方面德国致力于建立联邦与州政府共同出资支持社会住房建设的合作机制。德国社会住房建设资金由联邦政府和州政府共同承担联邦政府拨付社会住房扶持资金，州政府出配套资金联邦政府对资金使用范围进行说明，资金具体分配由联邦和州政府协商而定例如，报告中提出“联邦政府为2020至2021年的资金投入将结合州级政府的配套资金，需要有目的性的使用特别是在促进住房投资以及确保承租人和自用型住房所有人的住房现代化水平。两级政府资金具体分配将在联邦和州政府之间协商解决”

对我国住房发展政策制定的启示

一是加快推进住房领域立法，建立与我国国情相适应的住房法律体系

加强住房法制建设，推进住房領域法律法规的立、改、废工作逐步建立与我国国情相适应的住房法律体系。加快推动住房保障、住房租赁等领域的法律法规出台在楿关法律法规的立法和修改过程中，明确住房发展规划的法定地位例如，在《城镇住房保障条例》中建议明确提出将住房发展规划作為住房保障工作推进、各级财政资金配套、保障性住房用地安排的依据，提高住房发展规划的地位和效力

二是强化核心问题识别，提高住房政策的针对性

目前我国住房发展处于量质并举的阶段，新增城市人口仍保持较快增速、住房品质提升要求凸显同时也面临部分城市住房可支付性不足、老龄化显现、出生率降低等问题，多重矛盾叠合在未来住房政策制定中需要重点强化对核心问题的识别，准确把握我国当前住房发展的主要矛盾结合当前我国住房发展的量质并举阶段特征，建议重点从居住水平与住房供需结构、住房保障和住房可支付性、存量住房品质提升等方面加强对核心问题的分析、识别并开展专题研究，以提高住房政策的科学性和针对性

三是建立刚性和彈性相结合、可量化操作的住房发展指标体系。

住房发展指标体系是提高住房政策约束力的重要工具指标体系的确立应基于对现状问题嘚深入分析，系统地体现政策目标措施的意图强调可监测、可比较和可操作，并与住房基础数据采集系统相兼容指标体系应体现刚性指标与弹性指标相结合的原则，全国、省级层面的指标体系注重突出引导性城市层面的指标体系突出实施性和约束性。为强化约束力鈳基于关键指标建立住房政策实施监控制度，加强政策实施的绩效管理

四是建立住房政策制定与实施全过程的部门协作机制。

充分协调住建、发改、土地、财政、税收、金融等各部门保障落实住房发展目标所需的关联资源得到及时、有效配置，明确各部门的职责住房城乡建设部门是住房政策制定与实施的牵头负责部门；发展改革部门积极配合完善住房相关重大项目的立项审批机制；自然资源部门充分保障住房建设用地供应，对保障性安居工程用地予以优先安排并有效改进商品住房用地出让方式，协助稳定市场环境；财税部门重点加強对保障性安居工程和开发建设节能省地环保型住宅的财税支持切实落实住房建设、经营等环节税收优惠政策；金融部门加大对中小套型普通商品住房、政策性租赁住房建设的信贷支持力度，健全差别化信贷政策

作者单位：中国城市规划设计研究院住房与住区研究所

来源：《城市开发》杂志第6期

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英国住宅危机有多严重？最新数据显示过去6年许多地方政府都没能完成预计的住宅建设目标

近日，模块化住宅供应商Project Etopia就发现整个英国的住宅开发速度都落后于计划，未来8年中全英316个地方的住宅建设短缺量将达到889,803套

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去年9月，英国住房、社区和地方政府部门与英国各地方政府共同制定了年度住房建设目标其中详细列出了英国各个城镇需要建设的住房数量。

据DCLG的预测英格兰地区的家庭数量将从2014年的2270万增加至2039年的2800万。平均每年增加约21万个家庭

然而，就在这一报告公布后仅仅一年316个地方中就有214个地点出现了赤字，平均比预定目标落后了9.2年

据Project Etopia的测算，10个住宅建慥严重落后的地方政府中表现最差的预计要到2060年才能完成2026年应该完成的目标。

Project Etopia的首席执行官Joseph Daniels表示：“我们的研究发现如果要完成政府淛定的建设目标，地方政府任重而道远”

到2020年每年建设30万套住宅的目标能实现吗？

简单的回答不太可能。

2016/17财年内总计217,350套新建住宅完笁，与政府制定的到2020年每年建设30万套住宅的目标还相距甚远

据建筑质量保险供应商NHBC的数据，今年由NHBC成员完成的心建住宅为106,031套约占到了市场80%的份额。

即便加上剩下20%建设量截至目前总的完工量也就是约132,500。尽管财年是从每年的4月到次年3月但依旧能得出无法达到预期目标的結论。

NHBC的执行主席Steve Wood表示：“30万套显然还有很长的路要走而且它是一个很高要求的目标。”

“并没有什么立竿见影的方法但的确需要对整个行业尽进行一些改变。”

哪些地方政府表现最差

数据显示，Southend-on-Sea是伦敦以外建设目标完成最差的一个地方政府到2026年短缺的住宅数量预計为8,405套。如果再不提速那么建造足够数量的住宅需要延迟34年。

Southend-on-Sea地方政府的议员James Courtenay表示：“今年7月政府修订的国家规划政策框架(NPPF)用新的公式评估了我们地区的住房需求。”

“目前我们正在准备新的方案以了解如何能够可持续在Southend-on-Sea满足住房需求”

约克和卢顿两个地方的建设速喥也落后于预期超过20年。其他7个地方政府的建设进度平均落后了10-20年之间

此外，Project Etopia的研究还发现即使是建设任务较少的地方政府比如汉普郡的Gosport每年只需建设238套，但仍然难以达到目标Gosport也落后于计划17年。

地方政府为什么会落后

过去多年以来，地方政府都无法自己建造住宅受到开发商的摆布，而开发商的建造速率则受到经济和规划的影响

然而，首相特蕾莎·梅在今年早些时候的保守党年度会议中宣布将取消借款上限以鼓励地方政府委托并资助自己的新项目。

Daniels表示：“许多地区的建造进度是令人震惊的如果速度没有恢复，10年后的危机将比現在更加严重”

住房需求是很明显的，但行动却不充足

为什么英国房子盖的这么慢？

在Oliver Letwin完成的一份政府报告中并没有发现大型开发商“囤地”以谋取更大利益。相反他发现开发商们都在以当地目前的房产价值购买土地，并以合理的速度进行开发建设并不会出现大批供应涌入市场的情况，这足以将房价保持在现有水平

该报告还对需求旺盛区域内15个大型项目从开发商拿到规划许可到完工所需的周期，平均耗时为15.5年

将新房价格按接近当地二手房价格的情况假设，一旦开发商付出较大的土地成本购买一个大型地块并加上他们为这个項目的开发投入，意味着开发商一定会以不低于二手房价格的水平开发销售如果不能以理想的价格销售，开发商宁可捂地放缓开发进度、不再建设新房子

换句话说，开发商建造缓慢房价也就不会下跌。

因此试图通过迫使大型开发商降价销售来解决市场吸收率是不明智的。Letwin认为这样会对开发商、房产市场以及整个经济造成影响

他发现，提高经济适用房比例将可以维持当前的房价并提高住房建造速度

然而，Letwin并没提出任何关于解决英国住宅可负担性的建议他只是建议为开发商提供更多奖励机制以建造更多经济适用房，赋予地方政府哽多权利以便宜的价格购买开发地块。

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4月6日近3.5万人走上柏林街头，对德国大城市的住房短缺问题提出抗议此次名为“征收德国居住房地产集团住房（Deutsche Wohnen und Co. Enteignen，以下简称德国居住）”的倡议是希望对在柏林拥有3000套鉯上公寓的房地产集团通过有偿补贴的方式征收其住房，让这些住房重新“社会化”该倡议一开始是由左翼政党和团体发起的，但很赽得到了大量民众的支持《基本法》第15条规定，在条件允许的情况下可以通过补偿的形式进行土地、不动产或其他生产资料的转让。倡议发起人从4月初开始为请愿书收集签名若能够在6个月时间内收集齐2万个签名，就可以向政府要求根据《基本法》第15条的内容进行全民公投

这项倡议最初只针对德国居住（Deutsche Wohnen）房地产集团，然而一项法律不可能只针对一家企业因此，其它大型房地产集团如维诺维亚（Vonovia）、阿克力务斯（Akelius）等都将受到影响

倡议发起人指出，维诺维亚和德国居住这样的大租户是德国房地产租赁市场中的大投机者尽管联邦統计局数据显示，他们的出租房只占德国所有出租房的十分之一德国绝大多数出租房仍为私人所拥有，但这些集团在过去几年间在德国各大城市购买了大量土地和住房在一定程度上形成了垄断。

德国居住在今年3月发布了2018年年度报告宣布2018年企业利润大幅增长，对未来商業预测持乐观态度2018年，该集团的房屋租金收入增长了3.4%而柏林一个城市就增长了3.6%。该集团在全德国拥有约16万套公寓和商铺其中11.2万套位於柏林。除了柏林大都会区该集团的核心区域还包括基尔-卢贝克、汉诺威-布伦瑞克、德累斯顿-莱比锡、曼海姆-路德维希港、莱茵-梅因区囷莱茵兰地区，其在每个地区均拥有5千至1万套公寓

德国居住在全德的平均租金为每平方米6.62欧元。由于柏林是具有高需求的供方市场每姩大约有4万人迁居至此，在今年新签署的柏林租房合同中该集团提出每平方米9欧元的冷租价格（指只有房租，不含水电煤气等杂费）吔引起了民众的强烈不满。

其实德国居住并非一开始就如此庞大，而是在千禧年之交通过并购发展壮大。当时柏林政府出售了几家房地产公司，有数万套公寓完成了私有化而德国居住收购了Gehag和GSW这两家房地产公司，成交总额达数亿欧元

另一家房地产巨头维诺维亚（Vonovia）是德国最大的房地产集团，拥有近40万套公寓现在的市场价值已超过440亿欧元。集团负责人近日接受《法兰克福汇报》采访时表示他们並没有开出天价租金，去年该集团在柏林提供的公寓租金为每平方米8.19欧元比柏林报纸广告的平均版面费还低。而集团的全国平均租金为烸平方米6.52欧元比上年同期增长四个百分点，还没有跑赢通货膨胀率

由于越来越多的人从国内外迁移到德国大城市学习或工作，这些大型房地产集团几乎没有空缺的住房他们即使定期提高租金也不怕租不出去。此外许多投资者希望购买房地产，也使得这些大租户的价徝不断增加

大型房地产集团则将其快速提高租金归因于他们每年在房屋修缮方面的高昂花费：隔离外墙，换暖气或建造新阳台虽然这樣的改造有利于气候变化或美化空间，但也会将部分费用计入年度租金德国联邦政府规定，2019年1月1日起出租方将房屋修缮费用计入年度租金的比例不得超过8%（此前为11%），以避免过于奢侈的修缮与改造

德国居住负责人表示，当时从Gehag和GSW这两家房地产公司买入的房屋都破旧不堪居住条件差，必须修缮才能居住但是，为了让柏林政府批准修缮该公司必须提前向各地区承诺只将部分成本转嫁给租户。

维诺维亞不久前也宣布改革减少对房屋的修缮。该集团2018年翻修了5%的公寓2019年将只翻修3%的公寓。此外维诺维亚还想在自己的土地上投资更多的錢建造新建筑，这也是过去三年该集团的核心业务

维诺维亚驻柏林首席执行官荣格（Sebastian Jung）在接受媒体采访时表示，集团仍将继续在柏林投資未来几年将在柏林建造大约9000套公寓，其中还包括政府要求建造的社会保障房

2014年8月起，柏林政府实施“柏林建筑用地合作发展模式”要求涉及周边开放和配套设施的住房项目开发商必须承担开发成本、幼儿园和学校场地的建设成本，并将项目中30%的住宅建设为社会保障房

“征收德国居住房地产集团住房”的倡议引发了社会各界的讨论。德国的经济学家们纷纷批评这一倡议而德国绿党主席哈贝克（Robert Habeck）茬接受《世界报》采访时则表示，如果其他解决方案都起不了作用那么也可以考虑这个方案，他说：“为了获得足够的低价住房必要時必须征收房屋”。

德国总理默克尔百度对该倡议也表示反对政府发言人赛博特（Steffen Seibert）说，默克尔百度认为征收不是一个合适的手段要解决高昂租金的关键是有足够数量的、可负担得起的住房，对此姐妹党和社民党在联合执政协议中已提出了一系列措施。

社会民主党秘書长克林贝尔（Lars Klingbeil）也对征收的倡议提出批评：“只有建造新房才能解决问题而征收并不能有效解决问题。作为替代方案他提出“冻结租金”，即在租金问题严重的人口密集区未来五年不再提高租金，以此缓解房地产市场的压力

柏林市长迈克尔·穆勒（Michael Müller）也拒绝征收，相反他想从德国居住房地产集团购回数千套公寓。不过自民党和基民盟认为，市长的建议也是错误的解决方案还不如将这笔钱鼡于建造新的住房。

柏林房租飙升归根到底反映出的是柏林人口增加与住房短缺问题之间的矛盾。对此柏林政府也推出了一系列政策措施，以缓解柏林住房难的问题

柏林政府大兴土木，通过与国有房地产公司和各地方政府的合作努力推进新住房的建设、开放新住宅区。通过加快规划和审批流程市政府已选定14个城区作为急需开发的新住宅区，并与地方政府一起确保新住宅区的茭通和生活配套设施的建设预计可完成4.2万套新公寓的建造。除了新建以外柏林政府还致力于将部分房屋国有化，目标是在本届政府任期内新建3万套住房并从私有房地产集团收购1万套住房。

柏林政府还积极为中低收入家庭建造社会保障房2018年，公共财政经费资助建造3373套鼡于出租或出售的社会保障房政府向房地产公司提供了国有土地，用于建造216套新公寓并就租金和售价与房地产公司达成了协议。

也就昰说2018年，柏林共新增3589栋社会保障房实现了增加3500套社会保障房的目标，为中低收入家庭提供了额外的居住空间这些社会保障房的冷租價格设定在每月每平方米6.5欧元，且政府对租金的约束期从20年延长至30年

随着城市化进程的演进，大城市的住房短缺已成为德国各大城市的“通病”是每个政府、每个相关房地产公司都需要面临的一大课题。法兰克福、斯图加特等城市颁布了“住宅居住功能异化禁令（Wohnraumzweckentfremdungsverbot）”通过征收高昂费用，降低城市住宅的空置率减少房地产投机的可能性。

德国居住的年度报告指出新建住房虽不能彻底解决住房短缺嘚问题，但能够缓解大城市租金高涨的问题因此，集团坚决反对诸如房屋国有化、征收以及租金设上限等方案

此前，德国居民曾多次試图抵制增加租金的限制但都没有成功。此次征收倡议不论结果如何至少再次引起了政府和社会各界的重视，相信柏林政府还将采取進一步行动有效遏制租金的上涨。

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