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ktv领班工作计划
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ktv领班工作计划
1、每天按营运经理岗位责任的内容去协助营运经理工作，执行营运经理的指令，负责贯彻落实到位。
2、以身作则，严格执行本公司的规章制度及员工守则。
3、站在一线指挥，做到严于律己，以身作则。
4、召开班前例会，检查服务员仪容仪表，指导下属做好准备工作，检查卫生及各种设施的运转，熟悉区域的运营状况。
5、巡视现场，督促服务人员保持高水准的服务。
6、注意巡视所辖区域的客人情况，解决客人投诉，对出现的问题进行分类处理，如遇解决不了的问题要及时向上级反映并请示解决办法。
7、在处理客人投诉时，以本公司的利益为首，在客人面前保持良好的个人及公司形象。
8、视工作情况对员工进行适当调整，提高工作效率。
9、监督服务人员是否有违纪行为，对于出现的问题要马上勒令员工改正，并在员工例会上视情况轻重予以处理。
10、教导下属如何帮助客人选购商品，推销会员卡并防止客人有跑单的现象发生。
11、负责所辖区域的买单工作。
12、随时了解辖区内的房态。
13、处理客人投诉要即时解决，并及时将情况上报上级。
14、如遇工程方面的问题，应及时找工程员工予以解决。
15、督查公共区域，各包房及洗手间的卫生情况。
16、检查收尾工作，做好安全及节电、防火、防盗工作。
17、控制管理好公司的财物。
18、做好班次交接工作，并就出现的问题进行解决。
19、做好员工业务培训工作，提高其工作能力，并根据员工表现的优劣做好评估工作，认真执行各项指令，做好上下级的沟通工作。
20、按时有序的完成自己所负责的各类业务。
KTV领班岗位职责
1、协助经理制定服务标准和工作程序，并确保这些服务程序和标准的实施。
2、根据客情，负责本部门员工的工作安排和调配，作好交接班工作，编排员工班次和休息日，负责对员工的考勤工作。
3、在营业期间，负责对整个场所的督导、巡查工作。
4、负责落实经理交代的各项工作。
5、妥善处理对客服务中发生的各类问题和客人的投诉，主动征求客人意见，及时向经理反馈相关信息。
6、监督检查结账过程，指导员工正确为客人结账。
7、督导员员工正确使用场所的各项设施设备和用品，做好清洁卫生保养工作，及时报送设备维修单，控制损耗，并及时补充所缺物品。
8、督导员工遵守酒店各项规章制度及安全条例，确保营业环境清洁、美观舒适。
9、完成经理交办的其他工作。
KTV领班工作流程
1、准时主持每天的班前例会，传达经理的有关吩咐和工作指示，检查本部门员工的仪容仪表是否符合公司的要求与标准。
2、负责本部门员工的考勤，编排好每月的更期表，处理好
有关请假、 休假、迟到、旷工等一些事务，确保楼面运作所需人手充足。
3、准时检查整个楼面的卫生情况，不合格的地方重新清理，
并检查台、凳、椅是否摆放整齐和有关用品用具是否摆放规范。
4、检查家私柜的卫生情况和杯具、用具的摆放是否符合标
准，每天所需的用品用具、杯具是否准备充足。
5、安排好当天的工作计划，并编排好当天服务员的工作区
域、工作岗位及所看的房号、随时检查工作情况。
6、营业中不断巡视各区域的运作情况，督促服务员按标准
为宾客服务，并提供技术指导，不断提高本部门的服务质量。
7、工作中不断与客人沟通，妥善处理宾客的投诉和咨询，
及时调解各部门之间、员工之间、宾客之间、员工与宾客之间的矛盾纠纷， 每日收集各种信息，并及时地反映给经理。
8、安排好每天的物品领用和申购，查看要作记录并跟进所
有工作，做好营业前的一切准备工作。
9、做好服务员的思想品德教育，教导每个员工要爱护公司
的一切财产，养成勤俭节约的习惯，做一名优秀员工。
10.解决问题:
1．如果是自己能够解决的问题，应迅速回复客人，告诉
客人处理意见
2．对一些看来明显是我们服务工作中的失误，应立即向
3．在征得客人同意后，做出补偿性处理。所有客人的投
诉，应尽量在客人离店前得到圆满解决
4．如果超出自己的权限，则须请上级处理
5．如确属暂时不能解决的，也要耐心向客人解释，取得
谅解，并请客人留下地址和姓名，以便日后告诉客人最终处理结果
KTV主管的工作计划
1、每天按营运经理岗位责任的内容去协助营运经理工作，执行营运经理的指令，负责贯彻落实到位。
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小区物业保洁主管2018年工作计划【三篇】
09:55 来源：网络综合
工作计划网权威发布小区物业保洁主管2018年工作计划【三篇】，更多小区物业保洁主管2018年工作计划【三篇】相关信息请访问工作计划网。
【导语】本篇文章是无忧考网为您整理的小区物业保洁主管2018年工作计划【三篇】，仅供大家查阅。　　【篇一】小区物业保洁主管2018年工作计划　　一、清洁绿化日常管理工作　　1、一年来本着对员工同等公平、公正、公开的原则，加强员工沟通、交流，培养员工的团队意识和集体凝聚力，使员工以主人翁责任感投入工作，工作从消极被动转为积极主动，并大大的减少了人员流动。　　2、员工培训工作　　员工培训工作作为日常工作的指标任务(因大部分是新员工，皆是生手或根本未做过清洁工作)，利用中午休息时间每周一次，每次2小时的集中培训，培训内容包括：《清洁基本技能》、《岗位职责》、《操作安全》、《清洁剂的性能和使用》、《机器设备的使用》等，并根据实际情况制定了各岗位的《岗位操作规程》及《检查规程》、《培训规程》、《语言行为规范》及相关的工作技巧，同时在日常工作中不间断的指导和培训，培训工作贯穿整个上半年度，经考核，员工实操考核100%合格，理论考核95%及格。另外对两组领班进行了基层管理能力培训，使基层管理不断加强和提高。　　3、对两班组员工日常的仪容仪表、礼貌礼节、考勤纪律、上下班列队、统一工鞋(员工自购)等严格要求，并运用到日常工作中，清洁绿化员工的整体形象及素质得到很大提高。　　4、日常保洁工作　　加强一期的日常保洁管理，尤其是会所地面晶面处理、玻璃清洗、地毯清洗、油烟机清洗等工作都按计划完成，并按周计划、月计划定期完成对各个卫生死角清理、天湖、仙子湖落叶清理、溪水源头泥沙清理、喷泉清洗、下水道清捞及山路清扫等各项机动工作，同时加大力度对外围及草坪落叶清扫，垃圾收集，卫生质量有了很大的改进和提高、垃圾收集清运实行日产日清。　　5、工具物料管理　　为控制成本，杜绝物料浪费，清洁绿化物料实行专人专管，严格领、发登记，并按计划用量领用。常用工具实行以旧换新，工具实行自我保管，谁丢失谁赔偿，在确保质量情况下，能省的一定省该用的就用，同时协同采购进行物料质量的把关，物料单价的市场调查，采用质量可靠、合理的价格的物料，清洁物料消耗在数量、价格上都下降很多，真正做到开源节流。同时做好各种机械设备的使用、保管养护工作，以提高机械设备的使用寿命。　　二、清洁开荒工作　　在确保日常保洁工作同时，二期收楼单元清洁开荒、及由于渗漏水维修后清洁、又一城售楼部、样板房开放工作摆在所有工作之首位，根据实际情况，科学合理调动员工，进行合理安排清洁开荒、地板打蜡和绿化植物摆设等工作，在全体员工的共同努力下，圆满完成并安排员……来年计划同样可以根据部门职责来说，具体到这些职责采用何种方法方案落实实施，进度及控制方案，并对今年的不足采取改善方案及预防措施，同时结合公司的发展规划，调整工作的方向及重点，做到事前计划，事中控制，事后总结，使部门工作融入公司的发展大计中。　　【篇二】小区物业保洁主管2018年工作计划　　物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。例如：　　每日清洁工作　　(1)辖区(楼)内道路清扫二次，整天保洁;　　(2)辖区(楼)内绿化带，如草地、花木灌丛、建筑小品等处清扫一次;　　(3)楼宇电梯间地板拖洗两次，四周护板清抹一次;　　(4)楼宇各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清抹一次;　　(5)收集每户产生的生活垃圾及倾倒垃圾箱内的垃圾，并负责清运至指定地点。　　每周清洁工作　　(1)楼宇各层公共走廊拖洗一次(主要指高层楼宇，可一天拖数层，一周内保证全部拖洗一遍);　　(2)业户信箱清拭一次;　　(3)天台(包括裙房、车棚)、天井和沟渠清扫一次。　　每月清洁工作　　(1)天花板尘灰和蜘蛛网清除一次;　　(2)各层走道公用玻璃窗擦拭一次(每天擦数层，一个月内保证全部擦拭一次);　　(3)公共走廊及路灯的灯罩清拭一次。　　此外，楼宇的玻璃幕墙拟每月或每季擦拭一次;花岗石、磨石子外墙拟每年安排清洗一次;一般水泥外墙拟每年安排粉刷一次等。　　定期检查　　物业管理公司可将每日、每周、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。　　【篇三】小区物业保洁主管2018年工作计划　　XX年，我们在公司领导的指导与大力支持下，按照公司的工作要求，本着“您的满意，是我们永远的追求”的物业服务宗旨，“以人为本，以客为尊，以诚为源，以质为先”的公司管理理念，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，“服务第一、客户至上”作为每一位员工的信条。经过部门全体员工的共同努力，开展了一系列的优质服务工作，在此对一年的工作做以简要总结。总结经验和教训，找出不足，为XX年的工作打好基础。　　1.人员管理　　保洁实行夜班后，员工情绪波动，开展工作十分困难，为此和员工多方面沟通，稳定员工情绪，没有影响到工作质量。根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核，实际运作特点和要求，调整了班次和值班时间，在不增加人员的情况下，基本满足了保洁的运行要求。　　现有人员14人，本年度共有9人离职和调职()　　其中1人调职到库区，8人离职。　　2.培训　　对新入职保洁人员进行了清洁理论培训并针对不同岗位进行实际操作培训，使保洁员掌握保洁工作知识，达到写字楼保洁工作的要求。　　在对保洁员进行《保洁工作手册》培训的前提下，结合工作中的实际情况着重了以下培训：清洁剂的分类和使用，清洁程序，清洁不锈钢饰物，家具的清洁，清洁烟灰盅，清洁壁纸，电梯的清洁保养，锈的处理。　　加强了员工考核制度的培训，创优和有关贯标知识的培训，建立了员工工作的责任心，目前员工已经能够努力工作并按规定标准完成，但在遵守工作纪律,行为举止等细节方面还需监督管理，下一步将加强这方面培训并使之成为习惯。　　经过不断的培训与磨合，保洁员工已适应现有管理摸式和工作程序，人员基本稳定。　　3.保洁工作模式方面　　在集团公司领导指导下实行“无人清洁”，“本色清洁”取得了良好的效果。　　在原有的白班基础上分成两个班次，主要清洁工作放在夜班进行。在实施“无人清洁”的同时为保证卫生质量，加强了保洁巡查清洁频率。现有人员配置7f-16f一名保洁员基本能够达到将随时产生的卫生问题在30分钟内解决，但在高峰期11f16f经常存在1小时保洁员无法进入男卫生间现象，导致卫生间较脏。　　在“本色清洁”方面加强清洁频率，将原来的固定的计划清洁改为现在的随时清洁，发现污脏立即清洁，恢复原有本色，取的了较好的效果，但清洁成本有所增加。近一时期因二建施工和市政道路施工，整体环境灰尘较大，虽然加强了清洁但整体卫生状况没有达到要求，而且清洁成本有所增加，随着施工的结束将进行彻底清洁，以达到卫生标准。　　在保证电梯地毯卫生达到标准的要求，每20分钟吸尘一次。　　4.保洁工作完成方面　　(1)完成了保洁人员编制及工作模式的及时修订　　(2)完成对大厦公共区域卫生日常维护工作。　　(3)完成对新入驻楼层的开荒工作。　　(4)完成大厦石材晶硬处理，地毯保养工作。　　(5)完成大厦垃圾的清运工作。　　(6)完成大厦外墙的2次清洗。　　(7)完成外围地面冲刷工作。　　(8)对b1车场每月两次的清洗工作。(不负责日常保洁工作)　　(9)完成特约清洁服务。库区石材地面2次晶面处理和地毯，床头，沙发的清洗工作。3楼地毯的清洗工作。第一章管理服务理念和目标项目概况第一节“锦都豪庭” 小区是由扬州锦都置业有限公司开发的，位于江苏省扬州市邗 江区杭集镇。三笑大道以东，兴隆路以北，杭集市民广场东面。项目总建筑面积 为 40000 O，地形基本呈方形，北面、东面环水。为小高层住宅与别墅区两个部 分，使整个空间给人以开放、宽容的非凡气度。其中小高层住宅楼共 3 栋，总户 数为 154 户；别墅 17 栋，总户数为 70 户，其中小高层面积约为 20000 O，别墅 面积约为 20000 O；地下车位 40 个；主入口 1 个，次入口 1 个。第二节事化管理。管理服务理念业主是朋友、服务是核心、安全是生命、文化是灵魂、商誉是资产，准军（一） 安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到 万无一失。针对“锦都豪庭”的物业特点，本公司采取住宅小区封闭式管理，另 外，本公司独特的“安全预案制”“巡楼制”“不均衡管理法”也将全面应用于 、 、 “锦都豪庭” ，以确保“锦都豪庭”在安全管理上的万无一失。（二） 公共事务管理与人性化服务针对“锦都豪庭”业主实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标 准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有： 1、设定服务中心。采取酒店式一站式服务的方法，只需业主打一个热线服 务电话，问题均可在承诺的时间得到处理。 2、 “时效制” 。所有管理处的对外服务工作均采取限时工作制，在对业主公 开承诺的时间内完成。 3、不均衡管理。所有员工的工作均是按照商业运作秩序设计的，均以满足1业主的生理需要和心理需要为主要目标。（三） 环境服务管理环境服务是形象工程。 针对环境管理这类工作的特点，我公司准备采用如下 管理方式： 1、 定额档案制。 首先将清洁和绿化划分成级别分别制定出不同的清洁标准， 然后依据《保洁员劳动定额》标准通过竞争上岗配置保洁员、花工，从而确保环 境服务质量。 2、 按照 ISO14000 国际环境质量体系的要求全面管理环境，不仅对传统物业 管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至噪音、粉尘、汽车尾气、 垃圾分拣处理等方面，必将带给“锦都豪庭”业主和顾客一个宁静、优雅、洁净、 安详的工作和购物环境。（四） 消防管理对做好“锦都豪庭”的消防工作我们将采取以下措施： (1) 严格按照有关消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验 收。 (2) 建立防火规章制度，由管理处与业主签定《消防责任书》 ，并实施必要 的奖惩措施。 (3) 建立一支由管理处全体员工及部分业主共同参加的义务消防队，定期组 织消防演习，完善自救体系。 (4) 经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除管理区域 内的火险隐患。 (5) 定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度， 确保消防设施时刻处于良好状态。（五） 维修管理“锦都豪庭”机电设备包括电梯、治安监控系统等。本公司在机电设备、房 屋设施和业主报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。 1、定人定机制：通过内部竞标的方式将重要的机电设备的管理责任分包到2具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后 联结起来，以保证设备的运行状态。 2、时效工作制：对所有的维修工作均实行时效制管理。 3、不均衡管理：针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备 的检修工作基本上做到不影响业主和顾客的正常商务活动， “零干扰”业主。（六） 内部运行机制我公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管“锦都豪庭” ， 我公司将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。我公司 及锦都豪庭管理处将严格参照 ISO 质量保证体系中的各种体系文件 及作业指导书操作，做到不论大小，每件事都要程序化和制度化，一丝不苟、环 环相扣、节节相连，从根本上保证我公司的服务管理质量。相信我们在锦都豪庭 只要按照程序文件运作，一定能够取得良好的成绩。第三节注：“重大安全事故”是指：总体管理服务目标（一）全年不发生重大安全责任事故（1）因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； （2）因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； （3）因失职或玩忽职守引发的火灾事故； （4）因失职或玩忽职守引发的水浸事故； （5）因失职或玩忽职守引发的恶性治安事故； （6）因失职或玩忽职守引发的业主重伤、死亡事件。 （二）所辖物业设施设备的使用完好率达到 98%以上。 （三）员工培训合格再上岗率达到 100%。 （四）员工对企业的满意率达到 85%以上。 （五）业主对管理、服务工作的满意率达到 95%以上。 （六）管理费收缴率达到 95%以上。一、公共事务部分项管理目标3（一）业主违章有效处理率 100%。 （二）房屋完好率 100%。 （三）业主维修及时率、合格率 100%。 （四）业主有效投诉处理合格率 100%。 （五）业主求助处理率、满意率 100%。 （六）有效回访率 100%。 （七）培训计划完成率 100%。 （八）员工绩效考评有效率 98%。 （九）服务规范的出错率（以检查、投诉记录为准）3%。 （十）工作操作规程的内审严重不合格为零，轻微不合格 3 项以下，观察项 10 项以下。 （十一）工作操作规程抽检合格率 95%。 （十二）社区文化活动有效完成率 100%。 （十三）业主对公共事务部工作满意率 90%。二、秩序维护、消防管理分项指标（一）消防设施、设备的使用完好率 100%。 （二）普通治安案件的发生率为 0，有效处理率 100%。 （三）其他各类突发事件的有效处理率 100%。 （四）员工对干部的满意率 75%以上。 （五）灭火预案演习达标率 100%。 （六）治安预案演习达标率 100%。 （七）训练考核达标率 100%。 （八）车辆违章停放率 5%。 （九）作业规程抽检合格率 95%。 （十）内审严重不合格为零，轻微不合格 3 项以下，观察项 10 项以下。 （十一）服务规范的不合格率 3%。 （十二）业主对秩序维护、消防工作的满意率 95%。4三、维修工作分项管理目标（一）设备计划保养完好率 100%。 （二）设备开机完好率 100%。 （三）设施、设备大、中、小修计划完成率 100%。 （四）设备运行成本降到最低。 （五）设备临时故障排除的及时率 95%。 （六）员工工伤事故发生率为 0。 （七）值班记录准确合格率 98%。 （八）机房卫生达标率 100%。 （九）作业规程抽检合格率 95%。 （十）内审严重不合格为零，轻微不合格 3 项以下，观察项 10 项以下。 （十一）服务规范的不合格率 3%。 （十二）业主对维修保养工作的满意率 90%。四、清洁、保洁分项管理目标（一）垃圾停留地面的时间不超过半小时。 （二）工作标准抽检达标率 95%。 （三）工作规程抽检合格率 95%。 （四）内审严重不合格为零，轻微不合格 3 项以下，观察项 10 项以下。 （五）业主对清洁、保洁工作的满意率 95%。5第二章项目管理机构运作方法及管理制度第一节 组织及管理锦都豪庭实行物业公司→管理处→项目部三级管理架构。 物业公司下设锦都 豪庭管理处（以下简称“管理处”。管理处为物业公司内部独立核算单位，实行 ） 企业化、专业化、一体化管理。管理处经理由总经理聘任，实行管理处经理负责 制，直接对锦都豪庭和公司总经理负责。组织架构图：祥和物业服务有限公司锦都豪庭管理处人人公共事务部工程维修部人人秩序维护部保洁保绿部人人 管理 员接 待 员人人 维修 主 管维 修 工秩 人人秩 序 序 维 维 护 护 甲 乙 班 班秩 序 维 护 丙 班人人 保 洁 员绿 化 工6工作流程图：岗位培训规章制度的建立房屋验收与接管住户入住日常管理与维护保养管理员维修主管秩序维护主管保洁主管质量检验员1)公司由工程部、秩序维护部、环境卫生部、绿化部负责项目的全面指导检 查，提供对业主的管理技术、服务保障。 2）管理处项目经理一名，负责管理处的日常全盘工作。 主要管理职责： ①负责辖区治安、交通、消防管理。 ②负责辖区清洁卫生、环境绿化管理。 ③负责辖区设施设备的日常维修和用户技术保障等。 ④总值班室:负责锦都豪庭节假日活动及日常各项管理事务的指挥、检查、 协调等。第二节管理机制1、时效工作制：我公司对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承 诺：所有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。72、公开服务制：所有服务工作均向业主公开。管理处禁止员工向业主索取任 何酬劳。 3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问 题解决完毕方可获得公司认可。 4、财务公开制：我公司将定期向业主公开财务收支帐目，接受业主的公开咨 询。 5、全天候服务：我公司实行全天 24 小时服务。管理处设热线服务电话，欢 迎业主随时拨打。 6、不均衡管理：我公司各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活 规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省业主的 每一分钱，更加符合专业化物业管理公司的要求。 7、回访工作制：我公司将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走 访业主，虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。 8、零干扰服务：我公司将认真解决因自身的工作给业主杂、造成的二次干扰 的问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个宁静、悠闲的工作、学习环境。 9、安全预案制：我公司将优先解决业主的安全管理问题，对治安重点、难点 建立预案制度，可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序，确公共秩序维 护全工作的万无一失。 10：保本微利：我公司承诺将按照保本微利原则管理业主的物业，无论何时 都只按一定比例公开提取微薄的佣金，所有的管理节余将用于业主的服务之中。第三节管理规章制度我公司坚持“以人为本，服务第一”的宗旨，对该项目全面采用整套的 ISO 文件相关规定执行。深入的接触、踏实工作，并将充分体现在与 客户的交流、沟通中，来保证运作的有效性。8二、项目管理制度锦都豪庭装修管理规定（一）装修施工队和装修方案的选择 1、 为了更好的配合管理处对装修的管理，从业主和管理公司双方利益出发， 建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装修企业。 2、业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装 修方案进行严格的审查。 （二）装修申报 1、业主装修，必须提前七天向管理处申报，管理处对业主或使用人的资格 进行确认，并提供装修手册。 2、业主领取《装修审批表》《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、 、 范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 （三）装修审批 1、业主必须如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸和消防部门 装修审批材料批文（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续） 。 2、在接业主递交的装修方案一周内，管理处会同工程部、秩序维护部对方 案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。 （四）施工管理 1、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情 况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。 2、施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守国家的有关 装修规定，按规作业，文明施工。 3、 装修期限:中小工程为 30 天,较大工程为 60 天,最长不超过 90 天,如确实 需要延期,要到管理处办理延期手续。 4、施工时间：每天施工时间为 8：00-12：00，14：00-20：00。 5、装修施工用电不得越过该装修单元的电表容量，严禁擅自乱接、乱拉电 源线；超容量用电在管理处协商后，在管理处的监督下，由管理人员指定位置处9接临时电源线，否则造成的一切后果由业主负责。 6、管道供气设施和燃器用具（必须符合国家规定）的安装，必须由持有专 业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、装修、拆除、 改装。 7、装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按扣除 30%-50%的装修保证金处理。 8、空调应安装在管理处统一规划的位置。 9、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清 运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的 地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 （五）验收 1、装修工程完毕后，业主（业主）和施工队负责人共同向管理处申请竣工 验收，管理处将派人进行查验。 2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。 3、竣工验收后，由管理处验收人员的《装修申请审批表》上验收栏内签名。 验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。 4、 装修验收合格并使用 6 个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题， 将保证金退还业主（业主）和施工队。《锦都豪庭物品搬进（出）管理规定》一、目的。 本规定旨在加强、规范物品搬进（出）管理。有效控制偷盗等治安案件。维 护辖区内业主（业主）及单位利益。 二、申报制。 业主及业主、单位凡有物品搬出本区，须事先向管理处管理中心申报，管理 中心应及时通知相关部门及工作人员，并保证在搬进（出）物品时提供方便。 三、盘查制。10管理处秩序维护人员均有责任对所有物品搬进（出）进行盘查；发现可疑情 况及时处理， 并在有需要时联系秩序维护部支援；本区出入口岗亭值勤秩序维护 员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。 四、应急处理。 区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即用对讲机、电话等迅速与 出入口岗亭及值勤秩序维护员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截 停请示时须及时反应并予截停、盘查。 五、案件处理。 经盘查发现有违法现象时，须及时移交公安机关处理。 六、登记。 发现可疑情况， 及时向秩序维护部经理汇报，秩序维护部经理应准确及时记 录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地点、人、事等要素齐全。管理处经理岗位职责1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩； 2、制订各类紧急事件之处理程序，对锦都豪庭整体物业管理负有组织领导 的具体责任； 3、处理投诉及突发事件需到现场； 4、出席各类会议，并提交会议记录； 5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录； 6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的 业务素质和领导工作能力； 7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反 馈流畅管理工作高效； 8、制定锦都豪庭物业管理目标，包括一系列规章制度和操作规程，制定锦 都豪庭管理处全体员工的职责，并监督实施； 9、制定管理锦都豪庭物业管理年度、月度工作计划，并监督执行； 10、 负责管理锦都豪庭物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费用开11支； 11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理锦都豪庭管理处员工工作绩效 考评证； 12、负责审批《月采购申请表》《员工物品领用单》 、 ，对物资的使用进行有 效的程序控制； 13、负责组织管理锦都豪庭物业的各项工作检查，通过检查、考核，加强部 门及责任人的工作责任感， 树立”创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项服务工 作的有效落实。 14、组织每日管理锦都豪庭管理处员工工作例会，及时了解人员状况、工作 难点，检查、总结和布置工作； 15、自觉接受锦都豪庭业主的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施； 16、通过与锦都豪庭的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作； 17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和锦都豪庭负责； 18、 以身作则， 关心员工， 为员工解决实际困难， 丰富员工的业余文化生活， 最大限度地发挥和调动全体管理处员工的工作热情和责任感，增强集体的凝聚 力。管理处设备维修员岗位职责在管理处经理的直接领导下， 对共用设施设备进行维修养秩序维护理和提供 维修服务，其职责如下： 1、熟悉附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况及管线 主控制位置，以及设备的性能和使用状况。 2、加强学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简 单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障 的位置。 3、维修工必须具备熟练的专业技能，在熟练专业的基础上，学习其它基本 知识和规范操作，争取做到一人多能，适应门内维修工作的需要。124、经常巡视，掌握设施设备的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其 它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保设施设备完好、运转正常。 5、经常巡视，保证上下水、排污管道畅通，确保污水不外溢。 6、必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工作牌、 穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。 7、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维 修给水管道，须关闭总闸方可作业。 8、爱护工具。在每次使用之后，工具入库前，必须对领出工具的性能、机 具配件等进行核查是否完好无损。 若有损坏， 要查清原因划清责任， 报主管处理。 9、完成经理交待的其他任务。管理处秩序维护班长岗位职责1．岗位 1.1 带领全班人员整装列队，按时、按程序交接岗位，明确任务目标，讲评 各岗位职责落实情况，对要点作好备考记录。 1.2 轮回检查各岗位工作，监督加强重点岗位，替换岗位人员就餐，确保各 岗位安全顺畅无差错。 1.3 组织巡查，细查安全隐患，定时检查监督装修及各类施工现场安全。 1.4 掌握物品进出。控制易燃易爆物品入内，审查出货单手续的合规性，纠 正违规操作。 1.5 协调各岗位，保持联络畅通，督导全班人员文明执勤，礼貌待人，树立 良好的公共秩序维护形象。 1.6 熟悉治安、消防、防台风等各项应急方案措施，做到随叫随到。完成各 项应急事件的处理。 4.7 完成上级交待的其他任务。 2．日常 2.1 负责全班行政、思想、作风、纪律管理，主持班务会，传达落实上级的13指示，维护全班的团结，保持令行禁止的作风。 2.2 带领全班人员完成工作任务，参加应训达标，提升服务质量。 2.3 负责人员劳动考勤，提供奖惩意见，审批权限范围内外出事宜。 2.4 临时接受并完成交给的其它工作任务。管理处秩序维护员岗位职责1、负责锦都豪庭 24 小时的安全保卫管理工作； 2、负责锦都豪庭员工上下班门岗考勤、进出监督工作； 3、负责锦都豪庭来宾的登记、接待、查询和管理工作； 4、负责锦都豪庭报刊、信件、特殊邮件的收发登记管理工作； 5、负责锦都豪庭出入物资的查验工作(具体工作与锦都豪庭商榷后执行)； 6、 负责锦都豪庭进出车辆登记和停放管理工作(具体操作按锦都豪庭制度执 行)； 7、负责锦都豪庭突发事件的应急处理工作； 8、负责锦都豪庭白天、夜间巡逻管理工作。管理处保洁员岗位职责保洁员在管理处经理的直接领导下， 负责本物业的环境卫生清扫、 保洁工作， 主要职责如下： 1、负责物业内日常清洁工作管理，确保物业内外环境无杂物、无异味、无 卫生死角。 2、按使用人要求提供有偿清洁服务。 3、负责辖区内的保洁管理工作。 4、协助管理处监管公共秩序及设备运行情况。 5、协助公共秩序维护部、工程部、管理处对突发事件及特殊天气情况下的 应急处理。 6、执行公司交办的其他工作14员工的管理一、录用与考核： 1、录用：依照扬州市人事劳动主管部门招、调人员规定，根据物业公司指 定的人员编制、用工条件，经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录 用后经公司或管理处培训部门对员工进行上岗培训和业务考核， 试用 3―6 个月， 依据《劳动法》的规定，以劳动合同书的形式与员工确定劳动关系和合同期限。 2、考核：考核检查工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，祥和物业公 司一贯重视对员工的考核，制定了一系列的考核制度和实施办法： （1）物业公司每年与管理处签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成 情况。 （2） 每年对员工进行两次岗位考核， 根据考核业绩实施奖惩。 考核率 100%， 年淘汰率 5%，岗位轮换率 10%。 （3）对新员工在录用前进行一次全面考核和面试，经培训后进行考核，考 核率 100%。 （4）培训项目结束后，对培训人员进行一次全面考核，考核率 100%。 （5）对管理处主要负责人每年进行两次民主评议，根据评议及考核结果决 定是否续聘或调换。 二、淘汰机制 在实施物业管理服务的过程中，将严格按照物业公司 ISO9001 质量体系中 的员工考核和淘汰机制程序运行，结合审计物业项目实际情况，贯彻实施物业项 目管理处淘汰机制， 使项目物业管理服务水平和员工队伍始终保持在最佳状态之 中。 1、实施依据： 在贯彻淘汰机制过程中，项目管理处将根据每年二次“德、绩、勤、能”的 考核和各岗位民主评议、项目意见调查、走访项目及日常工作投诉情况，对员工 进行综合评议。152、实施措施： 严格按照人员考核、 录用及淘汰流程规定执行，实行末位淘汰制和岗位轮换 制。使员工队伍各类素质保持最佳状态，从而达到淘汰比率控制在 5%、岗位轮 换比率在 10%这个目标。 三、关系协调 物业管理工作本身就是一个综合协调网。我们提出的口号是： “快速反应， 马到成功” 。对内协调以管理制度为准绳，让制度说话，勿以人情办事；对外协 调强调相互尊敬、遵守信誉、效率卓越；对项目、客户的协调、则贯彻管理与服 务之中的原则，积极主动的协调，不断的改善服务质量。 四、服务意识 “客户满意就是我们的追求。 ” “在客户心目中，你就是代表祥和物业！ ” “为了减少客户的后顾之忧，宁愿给我们自己带来后顾之忧。 ” 祥和物业人在实践中提炼的这些朴实的语言，已成为全体员工认同的理念。 我们深刻理解：客户是我们的意识父母，客户不需要我们就可以安居乐业，我们 必须有客户才可以高枕无忧。 我们同时认为，物业管理服务企业只有建立适合市 场经济的体制和高素质的员工队伍， 才能确保服务意识深入人心并体现在实际工 作中。项目管理处将以体制建设和员工素质教育为重点，提供优质的管理服务。 五、量化管理及标准化运作 1、量化管理： （1）每年根据 ISO9001 质量方针，确定年度质量目标，对项目、客户满意 率、机电设备运行完好率、消防隐患处理率等作出量化要求。 （2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，作出 具体要求。 （3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。 （4）年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，淘汰率 5%。 （5）财务运作量化，每年物业公司制定详细的年度财务预算方案，对下属16企业和各管理处采取独立核算的方法，有计划的控制成本，提高企业效益。 2、标准化运作： （1）贯彻祥和物业公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目 标。 （2）运用公司《员工手册》 ，规范管理处员工的行为，提倡在文明举止方面 为人师表。 （3）发挥祥和物业公司计算机管理系统的作用，提高物业管理服务工作效 率。 （4）实施祥和物业公司企业形象系统。员工守则一、总则 1、热爱祖国，热爱生活，热爱扬州祥和物业服务有限公司（以下简称公司） 2、遵守国家的政策和法令、遵守社会公德。 3、自觉遵守公司的各项规章制度。 二、敬业精神 1、爱岗敬业，忠实于企业，钻研业务，勤奋工作。 2、尽岗尽职：在熟练掌握本岗位工作流程、技术专业知识的前提下，不断 提高工作效率和工作质量。 三、团队协作 1、紧密团结，精诚合作，工作中相互协调，相互支持，建立起融洽的人际 关系。 2、严于律己，宽以待人，相互关心，相互尊敬，开展批评与自我批评。 3、不搞小团体、小帮派。倡导同志间亲密和谐的气氛。 四、劳动纪律 1、下级服从上级是公司管理的基本原则，员工应自觉服从领导的工作安排 和调动，不得公开顶撞领导，不得无故拒绝、拖延、敷衍或擅自终止领导安排的 工作。172、员工必须严格遵守工作纪律，不得擅离职守，不准串岗、聊天、吃零食、 嬉笑、大声喧哗。 3、员工因故需申请各种假期时，应根据公司人事管理规定，有关材料和书 面申请， 经批准后， 方可休假。 在工作中要根据要求和规定， 及时请示报告工作。 在工作期间，如个人人事资料发生重要变更，如家庭地址、电话号码、自费学习 及取得新学历证明等，应及时报公司总经理办公室。 4、工作时间要专心工作、精神振作、紧张有序，不用办公电话打私人电话、 不接待亲友、不办理个人私事，更不得在办公区域内打麻将、玩扑克。不在禁烟 区吸烟。 五、着装 1、上班期间须穿公司统一制作的服装。 2、所有工作人员的着装必须保持清洁、平整，不得带有污迹、折皱，开线、 掉扣。 3、着装应得体、光洁，系物端正，不准卷衣袖、裤腿，保证定期换洗。 4、穿皮鞋上班，皮鞋应保持光亮，鞋后跟不得钉钉。女员工如着裙装，应 穿肉色丝袜，男员工应穿深色袜子。 六、仪表仪容 1、员工必须注重仪表仪容的美感，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩带 胸牌。 2、男员工发长不盖耳、不遮领，不准留大鬓角、小胡子，胡须应天天刮， 不得烫发。 3、女员工应保持清雅淡妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，避免使用味浓的化 妆品。 4、员工在岗时间里，除结婚、订婚戒指之外，不得佩带其他任何饰物。 5、经常剪指甲、保持干净，不得蓄长指甲，不得涂有色指甲油。 6、注意个人卫生，无汗味异味，上岗前不得饮酒或吃葱、蒜等辛辣食物， 保持口腔卫生。187、坐姿要上身挺直，不要弯曲，与他人谈话时双腿不要翘叠和晃动。 8、行走时保持步伐轻盈，双臂自然摆动。 9、站时应挺胸、收腹，不得叉腰、抱肩，不得依靠它物。 七、文明礼貌 1、会客应到专用会客室。 2、接待客人态度要自然、大方、热情、稳重，做到微笑服务，恰当地用好 敬语。 3、与客人相遇时，要主动让路；与客人同行时，应礼让客人先行；同乘电 梯时，应让客人先上先下。 4、接待客人时，要把握好握手的分寸；握手应姿势端正，用力适度，左手 不得揣兜。 5、与客人谈话时应站姿端正，讲究礼貌，用心聆听，语气温和文雅，听到 意见、批评时能冷静对待，及时上报。 6、接转电话，要先说“您好” ，再报上公司名，声音要温和，一律用文明用 语。需要记录的，要准确无误。 八、美化环境 1、爱护公司的一切财产，节约用水、用电、办公用品及消耗品，不准私自 乱动拿用。 2、养成讲卫生的美德，不随地吐痰、丢纸屑、果皮、烟头及杂物，不乱涂 乱画，如在公共场所发现纸屑，杂物等应随手抬起来，以保护公司环境的清洁。 3、创造优美的办公环境，不得损坏公司配置的各种器具、设施。不得随意 乱堆乱挂各种物品。与办公无关的物品，不得带入办公现场。 4、保持办公环境的肃静，不得在办公场所内喧哗、聊天或随意制造噪音。 5、保持清洁卫生，及时清理办公用品。处理完毕的文件、资料及时销毁或 存档，不得堆积在办公现场。 6、办公区域严禁吸烟，若吸烟请到会客室或卫生间。 7、办公物品实行定位置管理，以利于提高工作效率。19九、清正廉洁 1、遵守职业道德，不贪污受贿，自觉抵制社会上的不正之风。 2、不得利用职务和工作之便向他人索取钱财或为个人亲友谋私利。 3、不得挪用公司的财物，更不得利用职务之便公司财物化为己有或转送他 人。 十、安全保密 1、要随时随地注意防火安全，发现不安全隐患要及时报告处理。每个人员 都要熟知防火设施的位置和使用方法。 2、不得将贵重物品、现金存放在办公室内。办公室无人时要随手关门。 3、严守机密，公司的机密文件资料要及时归档，妥善保管，严格借阅手续 的。任何人不得向外界泄露、传播公司的机密（包括经营决策、市场推广方案、 规划设计方案、财务收支情况、预概算标准、施工订货合同、员工收入数额等） ， 做到“不该说的话不说，不该问的事不问” 。作废的资料、单据要及时用碎纸机 粉碎。 十一、奖惩条例 奖励 公司每年将评选一次优秀集体和优秀个人。对于有特殊贡献的员工，公司将 酌情给予奖励，奖励分为精神奖励（通报表扬、记功） 、物质奖励（奖品、奖金） 以及晋职和晋级四种。 （一） 有下列事迹之一者，给予通报表扬，并酌情嘉奖。 1、工作表现优秀，认真负责，工作成绩突出者。 2、爱惜公物、厉行节约，成绩显著者。 3、发现事故隐患，及时采取措施，防止重大事故发生者。 4、对外服务创造良好声誉者。 5、关心公司发展，提出合理化建议，经采纳实施有显著成效者。 6、为保护公司财产及人民的生命安全，见义勇为事迹突出者。 （二） 根据实际考核情况，每年年终举行评选优秀员工（特等、一等、二20等、三等奖） ，及优秀管理者（特等、一等、二等、三等奖） ，发放奖励金的标准 由公司总经理办公会确定。 （三） 有下列事迹之一者，给予记功、嘉奖并申报晋职、晋级。 1、积极开拓经营范围，创造可观的经济效益。 2、解决重大经营难题，使工程项目得以顺利实施。 3、对项目方案提出合理化建议，经实施为公司节省大量资金。 4、保护国家和公司财产利益不受侵害，并做出突出贡献。 5、对改革公司管理、扩大公司信誉、提高服务质量有重大贡献。 6、发现事故苗头，采取有力措施，防止重大事故发生。 7、在减少浪费，降低成本方面的措施效果显著。 8、对提高公司整体经营，管理水平有突出贡献。 惩罚 惩罚分为通报批评、严重警告、记大过、辞退、除名五种。 （一）有下列情况之一者，给予通报批评处分。 1、无故迟到、早退。 2、不按规定着装或着装不整洁。 3、无正当理由不参加公司组织的各项活动。 4、不按规定佩带胸牌。 5、公共区域大声喧哗。 6、随地吐痰、乱丢废弃物。 7、上班带小孩。 8、语言不文明。 9、工作时间吃零食。 10、工作作风拖拉散漫。 （二） 下列情况之一者，给予严重警告处分，并予以罚款（标准为月浮动 工资的 10%-100%，浮动工资为薪酬的 10%） 。 1、通报批评两次以上者。212、工作时间同事之间或与外人发生争吵。 3、不旅行请假手续，擅自离岗。 4、工作时间看小说等与工作无关的书籍。 5、在非吸烟区吸烟。 6、多次不按时完成上级布置的工作、工作进度不及时汇报。 7、工作中脱岗办私事。 8、被上级有关部门检查出工作问题。 9、因服务不周被客人投诉到员工所在部门。 10、超越职权范围，擅自作出决定或对无关本职事宜随便作答，造成影响和 损失的。 11、违反规定经常在办公区存放个人物品及现金。 12、擅自开启或使用非工作范围内的设备、仪器或设施等。 13、发现公司物品被偷或设备被破坏，不及时上报。 （三）有下列情形之一者，给予记大过并罚款（标准为浮动工资的 10%-100%） 2、不服从领导管理造成不良影响。 3、拨弄是非，挑拨离间，影响员工团结。 4、因工作服务质量差，被客人投诉到公司。 5、随意用、拿公司物品。员工的管理 6、私自挪用公款。 7、不爱惜公物及设备，损失金额较大。 8、工作时间在公司打麻将、下棋、打扑克。 9、利用职权报复他人。 10、工作疏忽大意，造成公司财产和名誉损失。 （四） 有下列情形之一者，予以辞退并立即解除劳动合同。 1、经常完不成工作任务，不胜任担当的工作。 2、连续旷工三天以上或一年内累计旷工七天。223、工作时间饮酒滋事、打架斗殴。 4、受二次以上严重警告处分者。 5、拒绝接受任务，不服从正常调动，经劝说无效。 6、蓄意破坏公司设备。 7、滥用职权，玩忽职守，不负责任或不遵守操作规程，给公司造成较大的 经济损失者。 8、利用工作之便索取他人财产或任何形式的贿赂。 9、有贪污、盗窃、诈骗等不良行为者。 10、有严重违反公司规章制度的行为。 11、因自身原因被新闻单位曝光，影响较坏，造成公司声誉损失较大者。 12、传播散布黄色刊物、录象等。 13、受国家治安条例处罚，被罚款 2000 元以上，扣留 7 天以上者。 （五） 有下列情形之一者，予以除名。 1、背叛公司，向外界泄露公司机密材料。 2、严重违反劳动纪律造成重大经济损失或人身伤亡事故。 3、违反国家计划生育政策。 4、严重违反劳动合同有关条款。 5、严重贪污行为，在开除同时被追究法律责任者。 6、严重违反公司其他规定造成严重后果。 7、严重违背社会公德，给公司名誉事业极坏影响. 8、被叛刑、劳教者。 十二、操作程序 1、公司所有员工均有互相监督，向上级汇报或检举揭发的权利和义务。 2、各级管理人员具有如下相应的监督和处理权限。 （1）主管有权对管辖范围内的员工签发工作过失记录，并将情况报部门经 理。 （2）部门经理：有权对本部门内的员工签发过失记录，提出通报批评的意23见，并向部门或主管领导反映情况。 （3）总经理级管理人员：有权监督检查公司所有员工的言行，并作出处理 决定。 3、奖励申报程序。 （1）通报表扬由公司根据员工的工作态度和业绩进行评选， （2） 记功嘉奖每年一次， 由公司提名附事迹材料报公司总经理办公室审核， 并报总经理批准。 （3）晋级晋职每年进行一次，程序同上。 （4）各项奖励情况均由总经理办公室公布，并计入员工档案留存。 4、惩处申报程序。 （1）公司主管以上管理干部采取口头方式直接进行批评，并将当时情况记 录于当日《工作日记》上。 （2）通报批评：由公司人事主管完成报批手续并执行。 （3）严重警告：由当事人的所在部门提出，公司综合实际情况提出书面材 料和处理意见，报总经理批准后执行，记入该员工档案。 （4）辞退、除名：由当事人的所在部门和总经理办公室作出书面材料和处 理意见，报总经理办公会批准后执行，记入该员工档案。 5、关于奖励金和罚款。 （1）嘉奖员工资金，经公司总经理审批后交财务部发放。 （2）罚款：通报批评所涉及的罚款数额，公司劳动人事主管制出明细交财 务部在工资中扣除。 （3）奖励及罚款金的标准：部门应本着适度激励、纪律严明的原则，根据 实际情况制定。 十三、附则 1、本细则与《劳动法》相抵触，按《劳动法》执行。 2、未尽事宜由总经理办公室负责解释。 3、本奖励细则自公布之日起试行。24第三章第一节管理员 1 人； 维修工 2 名； 一、 管理处经理 1 名；管理服务人员配置管理人员及专业技术人员配备方案秩序维护员 19 名: 其中监控 3 名，巡岗 6 名，门岗 6 名，次入 口 3 名，秩序维护主管 1 名； 保洁 5 名：其中保洁员 4 名，保洁班长 1 名； 保绿员 1 名。第二节 拟派管理处经理管理工作经历 拟定项目经理姓名 岗位证书编号 主 要 工 作 经 历 备 注 出生年月 文化程度 性别 专业 联系电话 物业管理1998 年至 2003 年扬州中源物业管理公司 2004 年至 2006 年任祥和物业润扬大桥管理处副经理 2006 年至 2007 年任祥和物业公司荷南苑管理处副经理 该同志在从事十年物业管理工作中，积累了丰富的实践经验，熟悉物业管理法规，业务 熟练，政治合格。具有较强的组织协调能力、管理能力，工作踏实，作风干练。2008 年度 被评为扬州市物业管理行业先进个人，拟担任锦都豪庭管理处项目经理。附：建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》25服务年限承诺：如若有幸中标，我公司郑重承诺该项目经理为该项目服务至业主委员会成立。26第四章前期介入服务方案物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作， 它除了应具有满腔热 情的工作态度以外， 还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建锦都豪庭的 接管显得更为重要。根据我们的观察和分析，实施对“锦都豪庭”全面管理分为 几个阶段， 并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基 础，为全面管理提供必要条件。前期熟悉阶段1、中心工作 公司领导层对“锦都豪庭”的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各 类设备、实施）、研究招标方的管理思想、研究使用人的构成情况。 2、基础工作 通过对“锦都豪庭”的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略报 告，并在公司办公会议上评审通过； 初步形成对“锦都豪庭”管理的实施方案，并通过专题会议的论证； 根据招标方的需要， 参与和了解工程进展情况工作，从而获取较为直观的管 理要求，为下一步工作奠定基础。 3、需招标方配合的主要工作 提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便； 督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移 交； 协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题 纠正的措施和验证方法。培训模拟阶段1、中心工作 抽调各工种人员进行培训， 通过考核进行筛选， 组建管理服务中心管理班子， 适时进行模拟操作。 2、基础工作27（1）培训工作 人员组成 公司范围内抽调或招聘适合“锦都豪庭”工作的水、电、设备管理、泥、木、 清洁、绿化、公共秩序维护等各工种人员若干名（选拔条件：身体健康、有吃苦 耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘“锦都豪 庭”管理服务中心经理（选拔条件：身体健康，大专以上文化水平，有专业管理 知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平， 有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。 （2）培训实施 集中学习 ISO 国际质量标准文件。 制定适合 “锦都豪庭”物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操 作规程。 制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。 了解熟悉“锦都豪庭”管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足 “锦都豪庭”管理要求所需的技术支撑。 根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择模拟训练基地， 对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。 3、需招标方配合的工作 协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。 根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书 等。28第五章 接管验收工作方案接管现场模拟阶段 1、中心工作 通过现场模拟，达到临战状态。 2、基础工作 根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。 通过现场模拟， 验证管理方案及各工种要求是否适宜， 如否， 则作适当修正。 进行接管训练，调整适应状态。 现场考察关于锦都豪庭使用禁止行为，并拟成文件交招标方审核。对前期质 量监理中的合理化建议情况进行验证， 如确属合理化建议且具有解决能力而未解 决的事项，专题报告招标方并落实纠正预防措施。 确定物业接管验收的方法、 时间以及三方参与验收人员名单，明确各自岗位 要求及职责。 3、需招标方配合工作 进行入岗模拟提供进入现场方便。 请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次， 课题： “如何使 “锦都豪庭” 通过物业管理服务而达到具有地标性的领先地位”。 派发并要求使用人签收《锦都豪庭使用禁止行为》，并将验收清单作为相关 资料一并移交物业公司。 监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化 建议。验收和进驻阶段1、中心工作 组织对新接物业的全面验收。 （1）预验 验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。 在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、 设备和设施等项目做好记录并汇29总成书面整改报告。 （2）整改 整改报告经公司经理批准后送达招标方， 由招标方督促承建商或其它方式进 行整改，然后由验收小组进行检查验收，直至符合验收标准。 （3）正式验收（指对使用功能的验收） 经整改符合要求后，由验收小组进行正式验收，最终确认物业建筑及设备、 设施符合接收要求。 2、基础工作 验收工作基本符合前期物业管理工作设想。 编制违章处理程序，制止各类违章行为。 派发、签收各类资料 物业公司派发或需上墙公布的资料： 物业管理规定（各岗位职责）。 物业管理收费批准文件。 外来人员出入登记办证制度（施工人员进出锦都豪庭遵守的各类规定）。 停车占路协议书（明确车位及相应的权利义务）。 其它文字资料工作。 3、需招标方配合的工作 严格履行建筑施工质量验收手续，把好第一关。 派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与（每月一次）。实施阶段1、中心工作 检验各工种操作要求及各项制度的适宜性，必要时作适当修改。 制定纠正和预防措施。 全面实施品牌战略。 2、基础工作 检查各工种的工作效果， 征询各方面的意见或建议，针对性的对相关工作要30求及规章制度作修改补充，保证所提供的服务符合要求。 对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析（包括：违章占路、乱停车 等），制定相应的纠正和预防措施。 按即定方针，全面实施品牌战略。 3、需招标方配合的工作 组织相关人员对物业管理工作进行检查，及时反馈相关意见。 参与制定纠正和预防措施。31第六章1、范围空置房物业管理服务方案《空关房管理办法》本办法适用于扬州祥和物业管理有限公司管理区域内空关房的管理。 2、管理职责 （1）公司物业管理部承担空关房的监督管理职能，具体负责检查、监督各 管理处对空关房实施有效管理，确保空关房保持良好状况。 （2） 各管理处承担管理区域内空关房的具体管理工作，负责空关房的保洁、 通风、养护等工作。 3、管理要求 （1）空关房实行分级管理 ①物业管理部根据实际情况抽查空关房的管理状况， 一般情况每季度抽查至 少一次，对检查中发现管理不善造成空关房不能正常使用的情况提出处理意见。 ②各管理处每月对空关房的管理情况进行抽查， 做好空关房的日常安全巡视 及停电、停水管理，实施空关房日常维护，确保能随时投入使用，每月末将空关 房的动态情况报公司物业管理部。 （2）空关房日常管理 ①每月一次巡查空关房内各部位设备、设施和上下水管道，发现问题及时修 复。 ②做好空关房的定期清洁工作，确保室内干净。 ③每年春、秋两季要做好空关房的通风工作，防止室内墙面霉变。 ④空关房巡视中发现问题， 一般情况三天内予以解决，特殊情况安排计划整 改。 ⑤任何部门不得擅自使用空关房，如确需使用应报公司审批。 4、空关房管理质量考核 各管理处的空关房管理质量作为日常管理工作的一项考核内容， 物业管理部 每半年考核一次，考核的内容为空关房管理状况和内部记录。32第七章 入住和装饰装修管理服务方案1、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人； 2、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在 2 个工作日内给出同意意见或 修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； ①住户装修， 必须提前七天向管理处申报，事务助理对业主或使用人的资格 进行确认，并提供装修手册。 ②业主领取《装修审批表》《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范 、 围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 3、装修审批 ①业主应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸。 ②在接业主递交的装修方案一周内，事务助理会同工程维修部、公共秩序维 护部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。 ③业主（住户）收到批复后，交纳装修管理押金，带领选定的装修队负责人 到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》 ， 领取装修许可证。 3、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； ①所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改，如实际情况 需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。 ②施工期间， 业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关 装修规定，按章作业，文明施工。 ③装修期限：中小工程为 20 天，较大工程为 40 天，最长不超过 60 天，如 确实需 要延期，要到管理处办理延期手续。 ④施工时间：每天施工时间为 8：00―12：00，14：00―20：00。严禁扰 民。 ⑤装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量，严禁擅自乱接电 源线，否则造成的一切后果责任人自主负责。33⑥管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装，必须由持有专业资格证书 的单位施工 I 用户不得自行安装、拆除、改装。 ⑦装修施工，严禁拆除任何墙体，否则除责令恢复原状外，另扣除装修押 金。 ⑧空调应按安装在统一规划的位置，空调架统一式样安装。 ⑨不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。 ⑩施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清 运不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。 4、装修结束组织验收； ①装修工程完毕后， 业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理 处将派人进行查验。 ②隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。 ③竣工验收后，由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不 合格时，限期改正，再行复验，直到合格。 ④装修验收合格并使用 2 个月后，经管理处复验确定工程无明显质量问题， 复验合格后 3 个工作日内将押金退回业主(住户)和施工队。 5、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当 及时报告有关部门依法处理。34第八章 物业管理服务方案及标准第一节 接待服务方案礼貌是人与人之间在接触交往中相互表示敬重和友好的行为， 体现了时代的 风尚与人们的道德品质， 体现了人们的文化层次和文明程度。礼貌的外在表现是 通过仪表、仪容、仪态以及语言和动作来体现的。讲究礼貌、礼节不仅有助于维 护整个社会的安定团结， 而且有利于社会的健康发展。 物业管理行业属于服务业、 第三产业，为人服务是其生产活动的主要形式。因此在与人打交道、为客户搞好 服务中，讲究礼貌、礼节，对于搞好物业管理工作具有重大意义。 物业管理中 的礼仪接待服务工作的宗旨是“宾客至上、服务第一”，就是要在管理和服务中讲 究礼貌、礼节，使业主、用户满意，给业主、用户留下美好印象，做到礼貌服务、 微笑服务、周到服务。 一、接待标准： 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主 （使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时， 用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致，对收费项目及时说明服 务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。 （一）业主接待 1、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准； 2、根据业主的需求，及时提供延伸服务； 3、业主接待的形式： （1）设立接待“窗口”，受理业主的报修、咨询等； （2）专线电话全天 24 小时开通受理报修，8：00――18：00 受理业务接待； （3）走访业主，征求与收集业主对管理与服务等方面的意见、建议； （4）受理业主的信访、书面意见、建议；354、公司服务质量投诉电话： 小时开通，72 小时内给予答复； 5、实行维修服务回访制度，回访率 100%。 （二）来访接待 1、服务人员应主动招呼、热情接待来访业主； 2、业主来访时，应立即起立，面带微笑请业主入座，并双手端上茶水； 3、礼貌询问业主的姓名、住处 ； 4、仔细、耐心地听取业主来访事由，做好来访记录，能处理的项目立即落 实解决，不能处理的项目当天向部门负责人汇报，由部门负责人决定处理方法， 并交相关人员完成。处理结束后，在接待记录表上填写处理情况。 （三）来电接待 1、应保证热线电话畅通； 2、在电话铃响三次前，应立即接听电话； 3、接听电话时，讲话声音要清晰悦耳，讲话速度要适当； 4、接听电话时，应先问候对方“您好”；其次告知对方本公司名称“祥和 物业，请讲”，再报出接听人员本人姓名；同时，做好记录准备； 5、做好来电接待记录； 6、 如业主来电要找的服务人员不在，接听人员应做好转告记录，并及时告 知该服务人员。 （四）维修（服务）接待 1、 对业主的维修服务要求，应及时在《维修服务汇总表》上做好记录，认 真填写《维修服务任务单》，并用对讲机通知维修服务人员携单在约定时间维修 服务； 2、维修服务人员上门后，应与业主共同确认维修服务内容，根据规定的收 费标准向业主报价，在征得业主认可后开始工作。维修服务完毕后，由维修服务 人员根据事先约定的收费标准在《维修服务任务单》上填写金额，请业主签字确 认，维修服务人员不得直接向业主收费，由客服部结算； 3、维修服务人员将业主确认《维修服务任务单》交客服部，客服部应将维36修服务完成情况在《维修服务汇总表》上完成相应栏目的注记，每月 15 日将业 主确认的收费款项填入《付款请求书》，送交业主请求于 20 日前付费。逾期由 业务员上门收款，并将收取的费用登记入帐。 二、值守 标准：有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。 三、服务时限 1、急修项目：30 分钟内到位，8 小时内修复。 2、一般维修项目：当日到达现场，2 日之内处理完毕。 3、较大项目的预约维修，应提前一天通知业主，预约修理不误时。 4、接报修后，如上门维修时业主不在家，应留条示意业主，另约上门服务 日期、时间。 5、 实行全年 365 天每天 24 小时业主报修接待。 服务时限不得以节假日和休 息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制）。第二节房屋共用部位、共用设施设备的维修养护方案锦都豪庭的日常管理服务是一项涉及面广、持续不断的工作，本章着重阐建 筑物本体的日常维护。一巡检1、每月对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌 握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价； 2、每月检查巡视 1 次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员 会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作； 3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问 题的部位重点检查；每半年检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨 水口、落水管等； 4、每日巡视 1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门 窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修 1 次；375、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视 1 次，发现门窗损坏、锁具被 撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施； 6、巡检有记录； 7、巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目 报告业主或者业主委员会。二、装修管理1、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人； 2、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在 2 个工作日内给出同意意见或 修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 3、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 4、装修结束组织验收； 5、验收合格 2 个月后组织复验； 6、复验合格后 3 个工作日内退还装修保证金； 7、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当 及时报告有关部门依法处理。三、公共部位油漆粉饰铁艺、木艺等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；2 年油饰 1 次。四、建筑物外立面建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗 1 次；外 立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每 5 年粉饰 1 次；外立面为其他材 质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污 迹的，应当及时进行清洗、粉饰。 委托合同另有约定的按合同约定执行。五、维修管理机电运行部主管对机电运行部进行实务性的管理， 组织维修工对 “锦都豪庭” 的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保“锦都豪庭”38内物业管理的正常运转，具体职责如下： 1、根据管理处的管理目标，制订“锦都豪庭”内物业维修及养护的实施方 案。 2、必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结构特点以 及使用要求。 3、必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关 规章制度。 4、掌握锦都豪庭内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、 分布和起止点。 5、接受锦都豪庭业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决 小区业主的疑难问题。 6、组织维修工对锦都豪庭房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保 地下排污、雨水管道的畅通。 7、经常巡视锦都豪庭及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。 8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技 术素质。 9、响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管 理工作。六、房屋共用设备设施管理（一）排水设施的维护管理 化粪池每年清理 2 次， 每日巡查 1 次。 出入口畅通， 井内无积物浮于面上， 池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；（楼面落水管、地下管井同）每日清 扫 1 次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；必要时用洗洁剂擦洗排 水沟。达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。保持泵房清 洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通；水泵运行正常，每天巡查泵 房 1 次，每月检查 1 次阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污 水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 139次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油， 保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁、加油、保养 1 次；并标明各种标志；填写 水泵运行记录，建档备查；化粪池每年清理 2 次，每季巡查 1 次。（二）制订设备安全运行管理方案1．所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立 “安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。 2．新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼 宇的设备情况后，才能上岗工作。 3．设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真 保管。 4．工作人员进入设备房内严禁吸烟。 5．非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。 6．对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。 7．电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。 注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。 8．熟悉掌握触电急救方法及步骤。 （三）公共照明系统管理方案 1．制订年度、月份保养计划； 2．实时检查小区内所有公共照明系统的情况。 3．以“时效制”工作的要求对受损的情况进行更换和维修； 4．每月进行一次全面大检查，保证小区照明正常运转； 5．对小区路灯进行间隔式开启，注意节约能源； 6．冬夏季节注意调整路灯开熄时间； 7．制订安全使用规范和应急维修计划。40（四）消防报警系统 岗位责任及相关规定 为了加强消防工作，保护使用人与使用人的生命财产的安全，根据《中华人 民共和国消防条例》和市府有关消防规定： 1、锦都豪庭消防安全由物业管理服务中心秩序维护部门负 责、协调、秩序维护主管是当然责任人，管理服务中心全体从业人员都是义务消 防员并定期参加消防培训和演练。 2、锦都豪庭内各单位按使用楼层实行防火责任制，并由各 单位领导担任防火责任人， 负责做好各自所属范围的防火安全工作。消防工作要 贯彻“预防为主，防消结合”的方针。 3、各使用人单位应指定义务消防员。防火责任人和义务消防员 的职责是： （1） 认真贯彻执行消防法规和政府有关消防工作指示，开展防火宣传，普 及消防知识。 （2） 经常检查防火安全工作，特别是营业及办公用房的安全工作，纠正消 防违章，整改火险隐患。 （3） 管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材 和装置处于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。 （4） 工程设备部门负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使 之处于良好状态。 （5） 秩序维护部负责管理好消防监控中心，实行 24 小时监控。 （6） 管理服务中心要定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方 案。 接到火灾报警后， 在向消防机关准确报警的同时迅速启用消防设施进行扑救， 并协助消防部门查清火灾原因。 4、楼梯走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。 严禁在通道上停放车辆和堆放物品，防烟门应经常关闭。 5、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示41和事故照明设施。 6、锦都豪庭内严禁经营和贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等 易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在锦都豪庭内燃放烟花、爆竹。 7、办公室内烟头及火柴余烬要随时弄熄，使用阻燃型垃圾袋（垃圾桶）。 8、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。 9、各使用人进行室内装修，应事先向管理服务中心工程设备部门提出书面 申请，经批准后方可动工。需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱接 临时用电线路。装修应采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关 批准，按规定进行防火处理。 10、需要进行烧焊等动工作业的，应向管理服务中心提出申请。经批准后， 在锦都豪庭工程设备部门人员的监护下，持有明火操作证的人员，方可作业。 11、发现火警，应立即先知管理服务中心或拨火警电话 119，并关闭电气闸 和门窗，迅速离开工作场所，切勿从电梯逃生，应徒步从楼梯下去。 12、根据市消防管理暂行规定，有下列情形之一的，物业管理服务中心有权 责令责任人恢复原状，并可处以行政处理： （1）占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口的； （2）封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的； （3）严禁使用电加热器； （4）乱拉、乱接电器线路的； （5）擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。 13、有下列情形之一的，责令停止作业： （1）未办理申报审批手续即进行室内装修的； （2）室内装修所用材料不符合防火要求，又不进行防火处理的； （3）未办理申报审批手续即进行动火作业的； （4）烧焊、用火、用电作业时，防火安全措施不落实的。 14、 各使用人必须服从消防机关和秩序维护人员有关防火方面的管理，对刁 难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督人员工作的有关人员，根据情况，42管理服务中心有权对使用人提出处理意见，直至依法追究刑事责任。 使用人如对锦都豪庭消防管理有意见、建议等，可到管理服务中心投诉或建 议。 系统检查保养 （1）疏散标志的维修及维护； （2）室内消火栓（箱）的维护及检修。 （3）由工程部按相应作业规程实施维修。 （4）标识制定及维护规定； （5）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晒晾一次以防发霉； （6）由消防、机电、维修专业人员负责实施； （7）每周检查一次，发现问题，及时维修。 消防泵、喷淋泵检查保养 （1）检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换； （2）泄漏检查；盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵的材 料部分渗水无溢流成线到地面； （3）转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈 (有防锈措施)，垫片齐； （4）外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。 （5）阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水； （6）阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁； （7）单向阀动作灵活，无漏水； （8）压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表 阀及接头不渗水。 消火栓的检查保养 1、每月逐个检查一次 （1）栓外检查:检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好； （2）随机抽取消火栓总数的 10%测试，按消火栓报警按钮，监控室应有正确的43报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏； （3）栓门封条脱落破损的补贴封条。 2、每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。 （1）完成月检中栓外检查部分； （2）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有 无发黑、发霉，如有，应取出刷净、凉干； （3）将水带交换摺边或翻动一次； （4）检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无破损，如有，立即修复， 然后擦净在栓内放好； （5）查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油； （6）检查修整全部支架，掉漆部位重新补刷，同时油漆； （7）将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。 风机的维修保养 断开主电源，挂上标识牌，检查电机接地是否良好。 1、紧固各部分松动的螺丝及联轴器。 2、检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。 3、调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。 4、检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 5、清洁电机及风滤器和机壳内部。 6、向转动部位加润滑油，保证联轴器机轴承的灵活性及稳定性。 7、检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。 8、手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运 行声音。 9、各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。 10、连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。 11、连续运转半小时验证风机运转正常。 12、每半年进行一次定期保养检查，并记录。4413、疏散出口指示灯的保养 疏散出口指示灯的保养 1、检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象； 2、出口指示灯、电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理； 3、检查出口指示灯安装是否牢固； 4、针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位； 5、灯箱外壳及外板擦抹干净。 6、每个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)，使电池放电后再充电，延长电池 寿命。 灭火器的使用及保养 1、灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的爆晒，不得 接近热源或受剧烈振动。 2、灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃～55℃。 3、灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散。 4、对灭火器要经常进行检查，检查内容为： （1）喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)； （2） 压力表指针是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因， 检查后要重新灌装)； （3）零部件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏)； （4）可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部 门维修及进行耐压试验)； （5）铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新 铅封)。 （6）按时进行定期检查、保养；每半年检查一次喷嘴和喷射管是否堵塞、 腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能饶其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式 灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。 制作消防设备月保养记录表45七、弱电系统的维秩序维护理1、操作人员受过专业培训，持证上岗； 2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 3、有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时； 4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保 护； 6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信 息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 （一）智能化系统的组成及日常运行 1、管理中心作用及运作 智能化是先进的，但过分地依赖智能化也会走向另一个极端。因为，首先智 能化系统本身是由人设计和制造的，他依然离不开人的操作和控制，同时，智能 化的控制范围有一定的局限性， 智能化不可能把，锦都豪庭管理的所有部位和设 施全部包括进去；其次，象所有其他设备一样，智能化系统也会发生工作上的差 错，误报警、信号丢失等情况难以避免。因此，我们还应充分发挥人的作用，做 好智能化系统的养护修缮工作及各方面的工作。 （1）确保智能化系统的技术性能、技术参数处于良好状态，保证其可靠运 作。 （2）适用于智能化系统的养护和维修。 （3）维修人员负责对智能化系统的日常巡检维护和故障报告。 （4）工程部弱电工程师负责对维修人员的日常工作进行指导、检查监督。 （5）工程部弱电工程师负责对智能化系统的综合管理。 2、智能化系统的维修、修理计划 维护内容 （1）闭路电视监控系统维护内容 a. 周检内容46? 监视器画面清晰完整，不失真； ? 监控台清洁无尘，散热良好； ? 键盘操作灵敏可靠； ? 硬盘录像清晰，回放画面稳定。 b. 月检内容 ? 摄像机外观清洁、完整、无破损、安全牢固、联接线可靠； ? 监控台内部接插线及联接线牢固、接触良好； ? 硬盘信息存储是否正常； ? 电源电压是否正常。 （2）一网通、一卡通系统维护内容 c. 周检内容 ? 主机及打印机、显示器运行状况是否正常； ? 系统外观清洁、完整、无破损； ? 门禁、道闸开启灵活； ? 车位显示屏显示是否正常。 d. 月检内容 ? 系统运转是否有不正常现象； ? 进出口控制机工作是否正常； ? 进出口车辆检测器工作是否正常； ? 发卡授权系统工作是否正常； ? UPS 电源切换正常； ? 各接插件联接线是否牢固； ? 信息存取是否清晰可靠、无丢失现象。 （3）电子公告、背景音响系统维护内容 e. 周检内容 ? 电子公告牌显示是否正常； ? 显示屏、户外扬声器外观是否清洁、完好无损；47? 控制电脑、放大器、电源是否有过热现象； ? 扬声器的音量、音色是否正常。 f. 月检内容 ? 系统联接线是否牢固、可靠； ? 节目定时器定时时间是否正确； ? 电源电压是否正常。 （4）相关文件 g. h. i. j. k. l. 智能化系统操作使用说明（外来） 智能化系统维修合同（外来） 质量记录 智能化系统设备台帐 智能化系统维护周检查表 智能化系统维护月检查表m. 监控中心交接班记录 n. o. 设备检查保养计划表 设备维修记录表（二）智能化系统的维护保养、故障处理、误报处理、维护保养的程序 （1）智能化系统维修保养程序 故障确认 检 记 测 录 通知监控中心用户签字 工作汇报 （2）故障处理程序 故障确认 故障现象记录 故障分析 检 测 故障排除工作汇报及使用人签字48记录与监控中心通讯(3)误报处理程序 误报确认 用户误操作 分析原因系统故障对用户进行系统培训、教育转入故障处理程序记录、汇报（智能化系统操作程序：按智能化系统的操作使用说明补充编写。） （4）维护保养方式系统项目 巡检内容 定期检查保养内容与要求 1、每月 1 次检查控制器件、操作键盘 2、 每月 1 次测试主机键盘功能， 切换矩阵 功能、字符发生器调整、电梯楼层显示器 质 量 标 准 1、 各控制器件运行正 常， 能实行切换定机， 扫描式监视等 2、操作键盘灵活、可 靠，电源锁开关完好 1、 每月 1 次检查监视器图象、 显示器接线， 1、 各显示屏上监视器 监视器安装 齐全、完好，图象清 2、每月 1 次多画面处理器功能检测 晰，符合设计要求； 3、每季 1 次检查双电源切换、接地保护 监视器安装牢固、可 4、每季 1 次各电接点检查、接触面加固、 靠 绝缘加强 2、各显示器接线清 5、 每季 1 次总电源稳压器、 输出电压修正 楚，无随意拉接线 3、 交流稳压电源工作 正常、稳定 4、 各输出电路熔丝配 置合理，没有不规则 行为 5、高、低压电源严格 分离，交、直流电源 分隔明显，无随意拉 接线；二路电源切换 正常、可靠 6、设备接地保护、防 护等安全、可靠摄 像 监 ―― 控 系 统491、每季 1 次镜头清洗 2、每季 1 次摄像机光圈、聚焦、后焦调整 3、 每季 1 次室外电动云台、 室外防护罩清 洁、保养 4、每年 1 次摄像机视频接、解码器、云台 插件除氧化处理；摄像机电源电压测量； 云台电机绝缘测量电 子 门 禁――车 管 系 统――收 视 系 统――1、各摄像机工作正 常，配置数量齐全 2、带云台、带变焦的 摄像机应调节自如， 符合性能要求 3、 各摄像机防护罩应 齐全(特别是室外型) 4、 各摄像机镜头的光 圈调定正确，确保显 像清晰，符合设计要 求 1、每月 1 次检查录像机配置 1、所配录像机齐全， 2、每月 1 次录象机磁鼓清洗及功能检测 性能良好，符合性能 3、每月 1 次检查摄像监视点信号切换 要求 2、 各摄像监视点的信 号，均能切换到录像 机上进行录制(包括 切换到备用录像机) 1、每月 2 次检查、保养闭门器、门锁 1、闭门器开闭灵活， 2、每月 2 次检查、保养电子密码锁 快慢二档行程明确， 3、每月 2 次检查、保养键盘按钮 自动关门时能确保门 4、每月 2 次检查、保养电源的接地 锁上 2、电子密码锁有效 3、键盘按钮无损坏 4、电源供给正常，接 地保护有效 1、每月 2 次检查、保养入口控制机 1、出、入口控制机读 2、每月 2 次检查、保养出口控制机 卡功能有效，显示正 3、每月 2 次检查、保养出入口道闸 确 4、每月 2 次检查、保养主机功能 2 、出入口道闸启闭 灵活，车辆进出联动 正确可靠 3、主机设定、维护、 查阅、报表各项功能 有效 1、 每月 1 次检查、 保养各稳频器， 衰减器、 1 、控制柜中各稳频 滤波器 器、衰减器、滤波器、 2、每月 1 次检查、保养录像机、监视器 放大器工作正常，收 3、每季 1 次检查、保养各放大器 视效果达到设计要 4、每年 1 次检查、保养分支器终端器 求，无干扰信号 5、每年 1 次检查、保养主杆天线 2、 主杆天线信号接收 6、每年 1 次避雷接地、工作接地测试 有效、安装牢固 3、各录像机性能良 好，各监视器工作正 常、图像清晰 4、各分支器、终端器 齐全、有效 5、 线路敷设与固定合 理，屏蔽良好 6、电源容量适当，无 过载情况，设备接地 符合规定50a) 序 号 应 急 广 播 系 统 的 巡 回 检 查 音 响 系 统 的 维 护 保 养 5 金属转动部位 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 部 位 内应急广播音响系统维护保养方式 容 要 求切换器、继电器 音量控制器 转换控制器检查各切换器、 继电器的接线和触 点 调节音量控制器、 检查音量变化是 否正常 检查开关、 调节转换器工作是否正 常 是否正常 检查各线路放大器工作是否正常 检查楼层呼叫控制器的开关 工作是否正常 用无水酒精润湿棉球清洗、擦净 用无水酒精润湿棉球清洗、擦净 用无水酒精润湿棉球清洗、擦净 更换不可靠、老化橡胶件成件完整、牢固、接触良好 音量控制良好 灵活、可靠 音量、音质良好 音量良好 灵活、可靠 清洁、无杂物 清洁、无杂物 清洁、无杂物 运转良好话筒及话筒放大 检查话筒及话筒放大器音量、 音质 器 各线路放大器 楼层呼叫控制器 压 主 橡 带 导 胶 轮 轴 件转 动 皮 带在金属转动部位注入少量润滑机 油运转良八施；道路、停车场及配套设施1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； 3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修 补； 4、按照管理规约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧51垃圾、落叶或其他杂物； 5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划； 6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设 备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。停车场（库）管理规程1、进入锦都豪庭范围内的车辆必须服从锦都豪庭管理服务中心的管理。 2、车辆必须按锦都豪庭管理服务中心规定的行驶路线行驶，不得逆行，不 得在人行