贷款买房的人总会想一个问题，以后收入增长了，有钱了，什么时候提前还款最划算。网上也经常有人算过，有的说是5年，有的说是10年，还有的说是七八年或15年的。
融360房贷君(fangdai123)今天也来说说我们的观点。就贷款这件事，长期存在了三个错误观点。
错误观点一：等额本息是银行想赚更多的钱
主流的还款方式有等额本息和等额本金，这个大家早就清楚了，差距在于，等额本息付出的利息成本要比等额本金多。
以200万房贷为例，我们用融360房贷计算器算了一下
等额本金利息如下：
等额本息利息如下：
如果你30年按部就班还完，等额本息的确要比等额本金多还34.7万的利息。那么以此为标准来认定等额本息不划算是对的吗？
当然不是。等额本息的利息之所以比等额本金要多，是因为初期等额本息还款法中的本金还得较少，剩余本金多了，利息自然就多了。
在两种还款法中，银行只做了一件事，那就是按照你欠银行的钱，计算你当月应该还的利息，仅此而已。在这一点上，等额本息和等额本金的计算方式完全一样，没有半点区别。
错误观点二：提前还款有最佳还款时间点
有很多种算法，最后得出的结论有7年的，8年的，还有10年的。
融360房贷君想说的是，从纯财务的角度来说，以上全错！提前还款根本就没有所谓的最佳还款时间点。
下面这个例子会告诉你为什么。
假设我们选择在10年后提前还款，那么在这两种还款方式付出的钱数分别为：
等额本金：已还本息和（本金 元+利息元）+剩余本金（元）一次性还清= 元。
等额本息：已还本息和（本金元+利息元）+剩余本金（元）一次性还清= 元。
也就是说，等额本息在10年后提前还款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感觉亏了？
其实到这里还没结束，你应该再计算一点，等额本金在这10年间的本金要多还元，这笔钱如果放在银行，是会产生利息的。如果你稍加计算，你会发现它在这十年10间累计产生的利息和等额本息在这10年前多掏的利息77621.18元非常接近。
经过上面的计算，你会发现：等额本息和等额本金所付出的代价是完全一样的。
错误观点三：等额本息更适合提前还款
由于等额本息产生的利息较多，而挣到钱的时候就着急把贷款还了，多省点利息。
这种观点实际上也是错的，为什么这么说呢？
我们就以2016年买房为例，去年很多人还能拿到85折的折扣，算下来利率只有4.1%左右。假设你手中的钱正好可以提前还款，那么你有两种选择：
一、你继续欠银行的钱，继续按期付利息，然后拿这笔钱去寻找回报率更高的项目。比4.1%更高的不少见吧？这样你投资回报肯定要比付给银行的利息要多。在这种情况下，你应该希望你永远欠银行的钱，永远不还最好，因为这等于你用银行的钱为你自己创收，而且这套房子还是你的。
换个思维，假设你有一套房抵押给银行，借到1000万，利息是4.1%，你再用这笔钱以5.1%的利息投出去，那么你每年什么都不干就可以坐收10万元。
二、一次性全部还清，你的存款为0，然后你再继续一点一点攒钱，再投资。这就跟房子没有任何关系了。
由于等额本息摊平了你的还款压力，是否提前还款的最大差距在于，属于银行的本金到底掌握在谁的手里。
假如掌握在你的手里，不去还给银行，那么你欠银行的债务完全可以用再投资产生的收益抹平，甚至还能多赚点。这就是“借鸡下蛋”，用银行的钱赚钱。假如你提前还款，本金还给银行，你就只能用接下来你自己的存款去赚钱，哪个更划算，一目了然。
归根结底，流动性是有机会成本的，你要选择提前还贷，丧失了流动资金，接下来如果有更好的选择，你也只能干看着；如果不提前还贷，手中有粮就能有更多选择，说不定还能在关键时候让你减少损失。
比如你把钱都还给银行了，这个时候你因为某种原因急需大笔资金，那你只能卖房了，一旦买家知道你的底牌就能杀你的价，这个时候你能卖300万的房子，说不定只能卖250万。这个时候如果你有流动资金，就能避免这种尴尬。
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原来这样提前还款可以少还利息！
　　房贷的压力是每一个贷款人心里说不出的苦，每天手里拿着计算器计算着如何每个月需要还款的金额，什么时间选择房贷提前还款能够少还一些利息呢？今天家园网小编为你你分享房贷提前还款少还利息办法总结。　　一种办法是贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例：贷款年利率为5.04%，月利率为4.2‰。如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147，320元；如果是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125，191.26元。可以看出，随着时间的推移，到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22，128.74元。　　另一种办法是确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好？专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，许多人愿意提前归还部分或全部贷款。日起，银行贷款年利率5年内公积金为3.6%，商业贷款为4.77%，5年以上公积金为4.05%，商业贷款为5.04%。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问，只要提前还贷，王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法，都可以少还贷款利息。　　第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法，还款总额为397，320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234，990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234，990元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184，990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04%，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430.5元。进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为63，000元；部分还贷，买房人少还利息为27，490元。　　如果是采取等额本金还款法，还款总额为375，191.26元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187，500元，提前还款可以采用下列两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金187，500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137，500元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04%，由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572.92元，月还款额下降468.75元。进一步计算，我们可以发现，全部还贷，买房人少还利息为71，048.7元；部分还贷，买房人少还利息为21，241.26元。　　想了解更多房产信息、家装资讯、家政服务、家电产品敬请关注家园网，万千优质房源供您挑选，专业家装、家政团队为您服务，高品质家电、家具等候您的选购，更有金管家一站式为您服务。选择家园网不仅仅选择了高端优质的服务，更是放心，舒心和开心。谢谢您的阅读。　　--以上内容为家园网小编为您分享，不代表家园网，如对内容有任何意见，及时联系小编进行删改，再此感谢您的阅读。
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家园网络科技有限公司提前还房贷是否划算？ - 知乎<strong class="NumberBoard-itemValue" title="被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="2,465分享邀请回答18251 条评论分享收藏感谢收起pan.baidu.com/s/1co1jau--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------以下是原答案：我决定认真地回答一下这个问题。
虽然我不是从事金融行业的，但我是个有激情的程序猿，对，你没看错，有激情的程序猿。
今年年初，因为手里有点闲钱，于是我便跟家里领导商量着先还一点房贷。当时也跟楼主一样纠结，到底划算不划算呢？于是我上网各种查各种算，无奈网上的算法太粗糙了，根本满足不了我的要求。
怎么办？还好我是个程序猿。
于是我花了两周的时间，去研究银行贷款的算法。不要跟我说算法网上都有，如果相信网上随便百度出来的，那大家尽可以用网上的计算器去算。现在我只说结果，我用PLSQL写了个过程，计算的结果，跟银行打出的每月还款明细一分钱都不差，对，你没有看错，一分钱都不差，而且后来我提前还款后，还是一分钱不差。
这个算法，是我根据我以往的还款记录，一点一点倒退出来的……至于细节，比如银行算法中的一个月是30天，还是实际天数，都是一点点摸索的。
废话不多说，此处为分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
深入的不探讨，简明扼要的说结论：
1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。
2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）
3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。
现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金，说白了，你可以更有钱，更早还清一套房贷，或者说，更有买二套房的可能。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。结论：放着现成的蛋糕，为何还要吃窝头呢？27187 条评论分享收藏感谢收起提前还本金为什么要扣利息_提前还款-宜人贷问答
提前还本金为什么要扣利息
提问者：h***6
地区：哈尔滨
您好：建议您咨询还款窗口工作人员。
您好：您的问题可以咨询还款银行。
您好：具体去窗口查询。
你好：本人持贷款合同、还款卡（折）和身份证到公积金网点办理。如果是现金还款只能本人在道外公积金中心办理。
对以上答案仍不满意？您可以向我们的专家咨询问题
获取验证码房贷背的累想提前还，但是超过1/3后还是傻子
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房贷背的累想提前还，但是超过1/3后还是傻子
丁先生在2007年8月贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为30年，今年想要把贷款还掉。结果从房多多置业专家处得知，还款时间超过1/3的时候，再提前还贷不划算，那么丁先生到底该不该还呢？多多君来帮丁先生的算算，看看房多多置业专家的可信度是多少！丁先生贷款金额为100万元，贷款期限为30年，商贷利率为7折（不随利率调整而改变），还款方式分为两种，等额本息和等额本金。使用工具：提前还款计算器（购房者也可以根据自己的实际贷款金额进行测试）等额本息提前还贷我们计算下，当等额本息分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。购房者们请注意三个数值变化。（提前还款日期、已还利息额和节省利息支出）第九年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十一年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元聪明的小伙伴可以看出来了，从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第十年是节省的利息和已还款的利息基本是一半一半了，第十一年开始差距拉大......so，房贷还款到第十年（等额本息）可以还掉一半的利息，从第十一年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本息提前还贷第十年之前还款最划算。等额本金提前还贷同样的方法，我们计算下，当等额本金还款分别到第九年、第十年（三分之一处）、第十一年时全额提前还贷，有何区别。第九年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元利息共计：元第十年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元第十一年全额还清：已还利息额：元 节省利息支出：元 利息共计：元从上图可以得知，利息总额相同的情况下（微差基本忽略不计），第九年开始节省的利息和已还款的利息基本对半，第十年开始差距拉大......so，房贷还款到第九年（等额本金）可以还掉一半的利息，从第十年开始，节省的利息金额越来越少。结论：等额本金提前还贷第九年之前还款最划算。多多君叨叨：对于丁先生来说，从2007年到今年刚好第九年，借款期未过三分之一，提前还款还是划算的。但是，对于那些还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
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