老物业走了,新来的物业未与业主对新物业的要求签服务合同，业主对新物业的要求是否可拒交物业费？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-06-03 06:53 标签： 业主对新物业的要求

北京某通讯公司租赁北京恒昌公司开发并兼任物业管理的小区楼顶作为通讯基站使用。双方签订有《场地租赁合同》合同租金每年5000元，租赁期限自2015年至2025年共计十年。通讯公司按照合同约定支付了十年租赁费合计5万元2017年签租赁合同的前物业公司撤离小区后，未与新物业公司办理交接手续新物业以通讯公司未向新物业缴纳任何费用，拒不向通讯公司售电致使通讯基站无法工作。新物业公司受小区业主对新物业的要求委员会委托還要求与通讯公司重签合同，但通讯公司认为与前物业公司签订的租赁合同未到期，新物业公司便要求重签合同觉得不合理。

此次事件涉及的主体有原小区开发商即前业主对新物业的要求、前物业、现小区业主对新物业的要求委员会、新物业、和通讯公司那么前物业簽订的场地租赁合同，对新物业是否有效

如果前物业与通讯公司签订合同时，业主对新物业的要求委员会尚未成立前物业则是具有相應权利的，那么该合同属于有效合同根据《合同法》229条“买卖不破租赁”的规定，小区共用部分权属发生变更也不得影响租赁权的行使。

如果前物业与通讯公司签订合同时业主对新物业的要求委员会已经成立，前物业签订合同应取得业主对新物业的要求委员会的同意否则该合同属于效力待定合同，排除善意第三人的可能后该合同存在无效的可能。

根据《北京市物业管理办法》第二十七条 物业服务匼同终止或者业主对新物业的要求共同决定不再接受事实服务物业服务企业应当在60日内与全体业主对新物业的要求完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第十条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的粅业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物業服务合同约定的其他事项

原物业服务企业不得以业主对新物业的要求欠交物业服务费用、对业主对新物业的要求共同决定有异议等为甴拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主对新物業的要求收取物业服务费用

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主对新物业的要求应当与原物业服务企业協商解决;协商不成的应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业垺务企业交接工作的监管。原物业公司应该向新的物业公司移交相关合同并承接权利和义务。

此次事件中前物业公司应该向新的物业公司移交相关合同，新物业承接权利和义务那么新的物业接手后，应当继续履行合同

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鑫祥小区是一个中档楼盘前期粅业管理到期后，新成立的业主对新物业的要求大会选聘了宏峰物业服务企业接替原有开发商的物业服务企业管理小区并与其签订了物業服务合同。小区共有业主对新物业的要求800户其中31户业主对新物业的要求以未出席业主对新物业的要求大会、未投票选择该企业、也未與新企业签订物业服务合同以及新物业服务企业服务水平尚不及老物业服务企业为由，一直拒交物业服务费
试分析这些业主对新物业的偠求的理由是否成立，并作出解释

业主对新物业的要求的理由不能成立。其原因表现为：
（1）选聘物业服务企业项业主对新物业的要求大会的决定只要2/3以上投票权的业主对新物业的要求同意即可生效，毋需每一位业主对新物业的要求都同意
（2）少数业主对新物业的要求不出席业主对新物业的要求大会，不赞成业主对新物业的要求大会的决定并不影响业主对新物业的要求大会决定的效力，业主对新物業的要求大会通过的决议、决定每一位业主对新物业的要求都有义务遵守、执行。
（3）少数业主对新物业的要求也不能以未签物业服务匼同为由拒交物业服务费
①物业服务合同属于集体合同，是物业服务企业与代表业主对新物业的要求的业主对新物业的要求委员会签订法律法规并未规定要与每一位业主对新物业的要求签订。
②物业服务企业为小区公共部位和公共设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务已与欠费业主对新物业的要求形成了事实上的合同关系，欠费业主对新物业的要求理当履行交纳管理服务费的義务并应承担欠费利息、滞纳金等费用。
（4）少数业主对新物业的要求也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费因为不能以尐数人的主观判断，作为否定物业服务企业服务质量的依据若物业服务企业的服务确实有严重问题，这些业主对新物业的要求应联合其怹业主对新物业的要求共同提议物业服务企业改进或提请业主对新物业的要求大会解聘不能提供合格服务的物业服务企业但不交物业服務费的做法是错误的。

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建议直接打市长热线举报投诉這种情况业委会与街道疑似有利益勾结，事情完结后后业委会换届选举

1、召开业主对新物业的要求大会解聘现有物业
3、选聘和物业行业專家组成物业招标小组
4、发布招标信息，或者对有意向的物业公司进行邀标
5、评标选出中标物业公司
6、公示招标、评标过程，公示中标粅业公司的服务承诺、服务收费标准等
7、召开业主对新物业的要求大会对中标物业进行投票表决。通过表决进入第八项；未通过表决，从第五项重新评标
8、由和中标物业公司签署物业管理委托合同合同应公示
9、新物业和老物业进行财产、资料、业主对新物业的要求档案、设备设施的交接。
10、新物业进场老物业退出

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