每日资讯《江门房协网》江门市房地产信息平台
预售证公示
　　 每日资讯
栏目：置业顾问
> 置业投资
曝光六大典型的购房陷阱 买房需要做9大准备
作者：　来源：漳州新闻网　发布日期： 本文关键词:购房陷阱，9大准备
2012年，房价降价之势呼之欲出，商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，优惠条件有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的陷阱。陷阱一：大定小定多少都收调查：购房者只要表现出一点点购房的意向，销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了，如果不交付定金可能就卖完了，要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金，销售人员就会要求客户先交小定，然后要求客户次日交齐大定。如果购房者在约定的时间内未能前来，所付定金就不予退还。陷阱二：随意虚构赠送面积调查：“33平方米的单身公寓”变身“55平方米的小复式”、“买一送一”、“两房变三房”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。陷阱三：无中生有引人入彀案例：日前，南山区某楼盘5位业主将某开发商告上了法庭。原因是业主们发现当初卖房的时候建设的漂亮花园到了入伙时竟然消失，地上停车场又被开发商擅自更改为绿地。陷阱四：制造现场热销假象调查：在销售现场，开发商总是在销售兴旺的气氛，经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动，就签了合同，交了钱。陷阱五：样板房被悄悄放大调查：一些开发商为了使空间看上去更加通透、视觉舒适，往往使用高亮度照明，并打通一些墙体，做成开放型厨房或透明式卫生间，这对于实际居住来说都是不实用的。一些开发商为了让样板间看上去更宽敞，会将样板间做得比实际房间面积大一些。而购房者不可能看样板间时找开发商要建筑图纸，并拿尺自己丈量。案例：张女士说到她最近买的一套房时，样板间装修做得细致极了，可交房时一看自己买的房子就没那么好，很多材料都是劣质的，地砖有裂的不说，卧室地板颜色也不匀，卫生间台盆和厨房橱柜接缝里的腻子膏抹。陷阱六：包装虚幻核心卖点调查：90%以上购房者对楼盘的第一印象来自售楼广告。开发商通过全方位包装楼盘核心卖点信息，如“奢华生活”、“品质人生”、“尊贵选择”等等。在楼市拐点时期买房，该如何避免陷入开发商的陷阱呢？对那些购房者来说要做好九大准备。第一、密切研究政策动向，谨防掉到“空里”。政策大方向对购房者来说，是必须研究的，当决定买房前一定要考虑好应对措施。有购房者就有这样的经历，年初看好了一套房子，已经按照20%的调控前政策付清首付，结果因为首付比例提高，贷款收紧，而房子最后没买成。第二、远离投资风暴中心。越是被热炒的区域，泡沫也是越高，调控受到的冲击也将会越大。敏感期买房，当然要避开热炒区域，转向价值洼地，才能尽量减少房价下跌带来的财产缩水。第三、贷款购房要注意三要点，一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金。做到这三条，就可以贷款买房了。第四、买房不要只听信开发商的“忽悠”，开发商给你看的楼盘周边远期规划，能不能实现是个未知数，一定要仔细考量，有必要时请教相关专家。“画饼”不能充饥，买房也要现实点好。第五、理性看待投资性商业商务公寓。因为不限购，很多开发商大打产权酒店或者小户型公寓的产品。标榜着管家式物业管理、或者以租代售投资回笼快等。但是商业性产品，本身价格就偏高，在楼市敏感期，走势更加不确定，买前一定要多考量。第六、买的没有卖的精，开发商的小算盘打得那是一个精。现在房子不好卖，开天花乱坠的条件先把客户忽悠来买房是第一要务。但是一旦购房合同签了，想不买是不大可能了。所以买房签预售合同条款要字斟句酌地研究，千万别中了“陷阱”。第七、现在很多楼盘，一来为了提高价格，二是为了追随潮流，很多都是全装修房。买这样的房子，当然在入住的时候会很省心，但是交房前却一定不能放松。全装修房的验收和质量审核一定要做细。第八、购买学区房要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育资源，就是所谓的学区配套。如果是冲着这个区购房，买前一定要事先做充分扎实的调查研究，不要轻信广告的迷人表白，而应该切实前往教育主管部门一探虚实。第九、购买“地王”周边的商品房要谨慎再谨慎。“地王”多是在楼市最火爆的时候，被炒作出来的超过实际价值的土地。因为拿地成本高，“地王”的房价也必然不低，也会拉动周边房价跟着猛涨。所以，这个时候购买地王周边的房子，就要想好再出手，要是能砍价则一定要多砍点。内部认购或VIP优惠调查：出售VIP卡、内部认购、日进斗金……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益最大化作准备。而对于购房人来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能掉进开发商的认购陷阱。
栏目：置业顾问
> 置业投资
2012让你置业无忧 揭秘买房常见的5类误区
作者：　来源：证券之星　发布日期： 本文关键词:置业无忧，买房，误区
对于普通收入者来说，房价近几年的高涨，无形之中又给他们施加了更多的压力。因此，在买房的时候他们谨慎又谨慎，但还是会犯一些经常性错误，一下为您列出买房注意事项，仅供参考。现今社会，有钱的房子不止一套，没钱的一套没有。对于普通收入者来说，房价近几年的高涨，无形之中又给他们施加了更多的压力。因此，在买房的时候他们谨慎又谨慎，但还是会犯一些经常性错误，一下为您列出一些常见错误，仅供参考。1、以人均收入来分析房价泡沫程度的对普通收入者来说，一般情况下，房价历来超出其购买承受力甚多，因此由人均收入推导出房价存在泡沫的观点很有群众市场，是破裂党、暴跌党、崩盘党、腰斩党的主要理论利器。如果说，房价是有效需求群体购买力竞争的结果，够不到门槛的群体，只是看客而已，用通俗的话来阐述，“房子不是卖给穷人的”，这话让人情何以堪，但又有多少人买“合理价位房”的梦想却在现实中破碎。2、以价值决定价格来分析房价高低从建筑成本、楼面价、开发成本等分析出房价的技术派，颇受尊宠，但往往却经受不住时间考验。供需关系决定价格的观点一般不受待见，即便偶尔被承认，更多的是坚持供过于求之论点，伴随对炒房客的讨伐。总之，卖方太黑心，不买冤价房，这是不买房运动的主要动力源泉，但现实中，其成员难逃“囚徒困境”的宿命----购买力达到门槛的刚需离弃组织是主要原因。3、忽略土地相对稀缺性来分析房价承载房子的土地，其稀缺性是决定房价及趋势的主要因素，这一般被认为是狗屁观点。主流观点认为，房子只是一堆钢筋混凝土砌出来的骨灰盒，高房价是炒起来的。4、忽略自住房性能价值来分析需求刚性程度的普遍地，自住房的居住功能(出租房即可提供)被着重强调，而自住房能提供婚育便利、更好的生活品质、成就感等性能，被漠视或否定，不买房的种种依据由此可以罗列一堆。但是，现实中，有很多人在出租房里，因为买不起房子而怒气冲天，点解？5、买/卖房钱用于炒股、买外币的尽管论坛里股神颇多(基本上不贴实盘)，不过，相比楼市、黄金市场，中国股市里常常是哀嚎遍野。看衰中国经济的人士，出于财产避难目的，倾向于购买外币，但这些年背时得很。
栏目：住房保障
> 住房公积金
两难公积金
作者：　来源：中国住房公积金网　发布日期： 本文关键词:公积金
一边是大量缴存用户的支取需求得不到满足，一边是保障福利闲置贬值，住房公积金职能日益边缘化。“强制缴存”、“低存低贷”、“存易贷难”、“专款专用”，几乎所有的现行制度特点都在强调着2.1万亿元住房公积金“沉睡”的必然性。2月14日，住建部开始部署“全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控”工作。在业内人士看来，伴随着后续可能的住房公积金缴存覆盖面进一步强制扩大以及用途增加，当前住房公积金制度尴尬的两难局面将有望改变。福利变“定存”由于收入有限，石家庄市的王丽一家三口短期内都没有改善住房的需求。“我们已经用过一次公积金贷款，现在还清了，又没有置业升级打算，现在交的公积金就等于沉淀了，想用来给老人看病，却被告知不在支取的大病范围内。”作为70后，人至中年的王丽不断向本报记者抱怨家中老人的健康已经开始每况愈下。“现在的危险、致命疾病很多，可能提取公积金的却只有十来种。并且，就算符合要求也要预约，手续繁琐。”王丽表示，在自己身边，几乎没听说过大病支取公积金的朋友。“有些人看到大修可以提取公积金，就误以为装修也可以，但两者有很大区别。大修是指房屋框架结构发生改变，改变整体居住，需要房管部门和质量安全鉴定部门出具房屋需要大修的报告。”北京住房公积金管理中心人士向本报记者表示，用于住房大修的公积金申请比例也很小。同样地，想在租房市场动用公积金更是费尽周折。天津市规定，缴存用户在天津市租赁住房用于自住，并在国土房管部门备案的，可以申请提取本人及配偶的住房公积金，且提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额，但用户已有其他住房的，不能提取。“如此繁琐的程序，几乎没有人会为租房大费周章。尽管购买、建造、翻建、大修自住住房的；离退休的；完全丧失劳动能力的；出境定居的；偿还购房贷款本息的；租房的按规定都能支取公积金，但现实中，最常用的只有买房提取与退休养老。”前述北京住房公积金管理中心人士坦承。更为苛刻的是，作为城镇基本的互助性住房保障资金，按照规定，公积金却并不能用于购房首付。以北京为例，对于建筑面积在90平方米（含）以下的政策性住房，北京住房公积金贷款最低首付款比例为10%；对于其他情况最低首付款比例为20%。换言之，公积金只能参与还贷。而就算符合支取条件，由于开发商和银行捆绑合作，公积金贷款无法覆盖所有项目，也会导致部分公积金缴存用户放弃组合贷款。“并且，公积金贷款利率低于普通商贷，组合贷银行的积极性也不高。”前述公积金中心人士认为，再加上限购限贷、楼市低迷，公积金贷款的规模增速近期一直下降，这无形中又进一步压缩了支取的比例。“也就是成功支取公积金的用户远远少于缴存用户。”这一点，可以从深圳住房公积金管理中心的相关数据中得到佐证。截至日上午，深圳市公积金累计归集约187亿元，累积开户将近400万人，但已提取资金却累计仅26亿元，剩余161亿元。“假设每人贷款50万元，只有5200人得到了公积金贷款。”一位人士计算道。这也正是经济学家马光远口中的不公平所在。包括马光远在内的多数意见认为，大量无力购房的低收入家庭以及工薪阶层，面对虚高房价，已从根本上丧失使用住房公积金的机会，住房公积金正变相沦为“定期存折”。 保障制度边缘化截至2011年底，这张“定期存折”的存款余额已经超过2.1万亿元。更可怕的是，在通胀压力下，这张 “定期存折”上沉睡的巨额资金还在时刻贬值。覆盖面严重缩水、资产福利严重贬值，住房公积金在支取难的同时，也同时抛给其管理者――各地方公积金管理中心一个难题，那就是住房公积金制度、职能的日益边缘化。1998年至今，在住房公积金制度发展的第二阶段，政策层将公积金的使用，开始从支持住房建设转变到支持个人住房消费。按照上海市住房公积金管理中心原总经济师崔国盛的观点，发展到今天，由于相当部分没有买房能力的中低收入职工家庭，不能通过市场来解决住房问题，也享受不到公积金个贷的支持。当年制定的制度早已失去了本有的功能性。“1998年对住房问题的认识是有欠缺的，把住房的商品性看得太重，过度依靠市场配置住房资源，没有看清住房的保障性功能。公积金制度完全被住房市场化‘捆绑’，产生了‘穷帮富’的怪象，这与制度的初始目的是相悖的。”崔国盛在接受本报记者采访时曾表示，住房公积金制度的发展已经到了重要的历史关头，迫切需要重新定位与改革。“首先要解决的便是如何盘活巨额的沉睡资金。”前述北京住房公积金管理中心人士坦言。此言非虚。在全国公积金沉睡超2.1万亿元的大背景下，各地方的新增缴存余额与贷出余额的比例也不容乐观。数据显示，去年福建省公积金新增217亿元，全年发放贷款105亿元，个贷使用率66%。“这与全国平均水平持平，但各地情况并不均衡，在部分中西部地区，使用率仅三四成。”前述公积金管理中心人士进一步说道。而对于盘活的途径，成都公积金管理中心人士则表示，目前主要是增加个贷、购买国债、支持保障性住房建设。“一方面是为了满足支取需求，一方面也是为了增值。”为了改变过去只求保值的消极观点，该人士称今年该中心将对各方面投资进行更科学的配比。其他地方也在进行一些管理上的突破。湖北省住建厅日前公布了2012年度住房公积金归集和使用计划，其中今年将新增个人住房贷款99亿元，以支持职工个人改善居住条件。此外，福建省三明市还决定自3月1日起，全面提高公积金最高贷款额度。
栏目：行业资讯
> 业界评论
陈志龙:地产泡沫是不归路 疯狂将付出代价
作者：　来源：第一财经日报　发布日期： 本文关键词:陈志龙，地产泡沫，代价
早春二月的中国楼市，许多“信号”和探测风向的氢气球值得玩味。春节上班伊始，先是芜湖市推出“免税、补钱、送户口”的刺激楼市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通过，9日发文，10日批准生效，12日即被叫停。这是继广东佛山之后，第二个筹划楼市“再调控”而被紧急叫停的城市。芜湖市释放的这个试探楼市风向的气球刚一松手即被戳破，但仍有不罢休的继续跟进。上周，宁波市象山县又悄然变通“限购令”，只要一次性付款便可购买多套房。从各地忽明忽暗对房地产调控的“明紧暗松”、“变相松绑”情况看，在持续两年多的“史上最严厉”房地产调控继续深化的背景下，过度依赖土地财政的地方政府的承压能力已到极限，深度博弈还在继续。据统计，2010年的我国土地收入近3万亿元，而2011年不足2万亿元，今年元月，全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。土地收入锐减，而政府对资金“刚需”的路径依赖已欲罢不能，特别是信贷狂飙的年景，盲目举债“刚需”今年面临第一轮还债高峰。经过去年的清理规范和压缩，全国一万多个地方融资平台的贷款余额尚有9万多亿元，今年1/3要到期还本付息。发达地区的一家省级平台公司的老总说，公司现在一天的利息就要360万元，一年光利息要12亿元，而现金流只能维持公司日常运行。一些地方开始以高利息向机关事业单位职工集资，新一轮的展期、借新还旧的债务循环再次开始。土地和房地产市场的冷却对地方财政收入的影响相对滞后，但最迟不过今年二季度，这个“深坑”将会清晰呈现。过度依赖土地财政暴饮暴食的地方政府，如今面对的是债务集中到期，清汤寡水的日子当然难熬。于是一个个寄希望于对限控政策“适度预调微调”，半遮半挡，边调边看。中央政府则一再强调坚定正确的调控方向不动摇，促使房价回归合理。杂音和小动作混淆了市场预期，使人无所适从。而更大的风险在于，一些地方的“放气球”将很快得到“左邻右舍”的响应，让当下房地产调控来之不易的既有局势失控。用一位财政局长的话说“地方政府做梦都渴望房地产调控能松绑”。一粒小火星很快就会形成燎原之势，如果后续者密集跟进，倒逼调控政策改弦更张，重蹈过往数轮调控的覆辙，那么不仅政府的公信力会受损，整个房地产市场也将出现报复性反抽，历时数载的调控成果将毁于一旦。美国财政部驻华经济与金融特使David Dollar最近在一篇《关于美国房地产市场泡沫破灭对中国的借鉴意义》的文章中说，从1998年到2006年的8年间，美国的房价翻了一番，8年内住房按揭贷款增长了150%，而同期国民收入和GDP的增长却没有那么迅速，这比GDP的增长速度快得多，房价的上涨超过了基本面，所以回过头来看，是很糟糕的泡沫状态。相比而言，中国的许多城市在过去十年中，房价出现了十倍以上的涨幅，以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。当房地产泡沫极度膨胀、市场机制全面失灵时，管理者必须对经济安全和社会稳定承担责任，并果断而及时地进行调控。如果一味暧昧纵容，任由利益集团张目，悲剧性的教训俯拾皆是。上世纪80年代，在日元升值狂潮中，日本财团买光国内的土地物业，炒得沸反盈天后再“买世界”，最著名的案例是三菱地产购买了美国的洛克菲勒环球中心，但进入90年代后，随着信贷紧缩和地价回落，日本泡沫经济破灭，日本人在最高价买入的洛克菲勒环球中心5年后在付出了逾6亿美元的亏损后，再以半价转让给原房产所有人洛克菲勒财团。一场游戏一场梦，日本全国为这种疯狂付出了代价，日本时代随之结束。从1997年的亚洲金融[2.88 -1.37%]危机到2007年的美国次贷危机，从上世纪80年代的日本到眼下的美国和欧洲，历史上很多金融危机的一个共同教训就是绊倒在房地产这个“硬石头”上。政府过度举债且债务的高度不透明、大批公共工程盲目上马刺激地价上涨、房价追着地铁轻轨跑，加之金融系统对房地产领域的过度放纵和煽风点火，烈火烹油，助长泡沫膨胀和破灭。发达市场经济国家泡沫经济破灭的教训说明，泡沫经济是一条不归路。泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。这种全民非理性的“羊群效应”和从众心理，只会让管理者左右摇摆、首鼠两端，纵容继续吹大泡沫直至最后的破灭。我们，能够摆脱宿命吗？(作者系资深媒体人)
栏目：行业资讯
> 分析评论
地产PE:投资进行时
作者：张晓赫　来源：中房报　发布日期： 本文关键词:地产PE，投资
创投界的两极分化正在地产行业上演。在部分地产PE还在为募资渠道忧虑时，另外一些已经开始物色抄底。 2月15日，私募股权投资基金安泰盘实表示，出于看好地产投资机遇，该基金将在未来18个月内完成30亿元的人民币投资，主要投向为中小型开发商的优质资产。 持有该观点的并非孤例。“房地产行业的深度调整，会使今年的地产基金拥有很好的投资机会。除了拿地利好，部分中小开发商可能因现金流入不敷出，一些优质项目亦会被拿出来做股权或债券融资。”稳盛投资总经理吴涛表示。 更多的PE资金也在择机进入。针对当前热闹的地产信托兑付风波，一位央企控股的投资公司人士认为，将会出现新的并购机会。 机会汇际 尽管认为2012年的地产私募基金将成为创投界亮点，但出于对2012年LP投资热情的担忧，清科研究中心研究员傅刺寡裕捎谛幸稻赫泳纭⒛甲誓讯忍2011年没有完成募资的地产PE，今年将面临更加困难的粮荒。 安泰盘实恰恰属于粮草充足者。早在去年三季度中期，由前美林不动产投资部大中国区总裁蓬钢领兵的安泰盘实就完成了首期30亿元的资金募集。 资料显示，该基金续存期3年，通过结构型信托渠道募集。其中，包括恒大地产主席许家印、富力地产董事长李思廉等10位基础投资人共同出资的10亿元充当劣后级投资者，其余20亿元则来自于优先级投资者，预期年回报率在25%左右。 对于25%的投资回报，一位地产PE管理人士表示，在当前环境下，地产项目由于青黄不接，普遍抵押率、价格偏低，但却仅属于流动性风险范围，在好的风控操作下，要实现该收益并不难。 蓬钢也表示，今年3-5月间，其基金将投出第一批项目的4-5个住宅开发项目，分别位于北京、上海、广州及南京等城市。 除了住宅项目所体现出来的进入机会，在稳盛投资吴涛看来，商业地产也不乏投资价值。 “今年我们也在看一些商业地产的项目，如果价格合适的话，我们就投资在这个领域。”吴涛说，不排除和一些大型金融机构合作。 除此之外，在2012年楼市销售依然乏力的预期态势下，面对银行短期信贷与信托融资的兑付倒逼，上述央企控股的投资公司人士认为，这将为行业内的并购重组提供优质资源。“我们已经在跟几个项目接触，类似于接盘操作，合作的方式包括股权投资、组合投资。这是一个低成本扩张的机会。” 与此同时，外资基金也在保持着对国内地产市场的热情。日前，泰丰资本董事长葛涵思在接受媒体采访时称，房地产周期性很强，泰丰资本依然在寻求时机进入中国的房地产市场，尤其是商业地产。 接盘 在众多的投资机会中，地产PE能否成为千亿元地产信托兑付的接盘者，成为了市场关注的焦点。 中金公司统计的数据显示，预计2012 年地产信托需要还本付息约为2500亿元。“现在地产信托的兑付压力确实很大。”由于借新偿旧的渠道被银监会变相叫停，一位信托公司地产业务负责人表示，尽管难以确定出现兑付困难的规模，但风险的出现仍是概率内的事情。“今年1月中旬，上海银监局陪同银监会人员已经逐个巡视了每家信托公司的地产信托兑付情况，要求信托公司风险自负。” “再加上银行信贷到期的债务倒逼，肯定会有部分企业、项目的财务资金十分紧张，甚至顶不住。”上述投资公司人士直言。 但是，对于该人士认为的机会，上海的一位信托人士却不以为然，“肯定不会所有的资金链问题都是流动性问题。再者，假如真的项目十分优质，那为何信托公司不用自有资金接手，而将利润外传或利润共享？”该信托人士认为所谓的接盘基金，并不会成为主流。 并且，对于此时抄底地产投资的时机，该信托人士分析，尽管有看法认为以并购机会为主的接盘基金可以坐享前期资金投入对项目风险的平滑，减少运作周期。“但还是要看调控政策的未来走势，这等于在拿时间与调控对赌。” 对于地产PE的风控，稳盛则认为，主要表现在两个环节，除了严格筛选项目，还要做好资产管理。 “不管是股权投资还是债权投资，都要主动管理，争取每个项目实现封闭式运作。除了对项目公司财务预算和现金支出的审批外，稳盛也会派驻现场财务经理和巡检小组，及时监控项目运营和资金的调用。”吴涛认为，相对于银行、信托，私募基金更关心投资时机是否正确，投资进入的价格是否合适。
栏目：行业资讯
> 分析评论
史上最牛地产信托背后：37%收益率依靠土地增值
作者：高翔 李静瑕 裴文斐 邓莉苹　来源：每日经济新闻　发布日期： 本文关键词:地产信托，收益率，土地增值
近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。有人漏夜赶考场，有人星夜辞官归故里，面临风险和收益不同信托公司选择不同的路，哪些信托公司会激流勇进？如何应付兑付潮？在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖，卖给谁？“国开城市发展基金”由国开金融、中海信托、昆仑信托联合发起，其中国开金融出资49.95亿元劣后退出（也即国开金融会保证信托端募集来的资金先退出，有隐含担保义务）。中海信托和昆仑信托以集合资金信托方式募集资金，美国思科再出资1亿元。其中，信托端投资人平均年化收益率约为20%~37%，上不封顶。这一产品甫一问世，就被冠以“史上最牛地产信托”的称号。不过，不同于传统的固定收益信托产品，该信托计划为基金化产品，收益是浮动的，因此所谓的37%收益率只是预估。该产品的主要盈利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发。有分析师认为，假如地价房价增长平稳，收益可期；假如地价走低，退出价格不高，就达不到预期的收益率。基金化产品不保本“国开城市发展基金集合资金信托计划”的受托人为昆仑信托和中海信托，其信托总规模不超过52亿，中海信托和昆仑信托各募集26亿。期限为8年，其中6年为投资期，2年为回收期。受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP（有限合伙形式）共同投资设立的“国开城市发展基金”，进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起，总规模为500亿，一期资金为101亿，其中国开金融出资49.95亿元，昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金，作为LP（有限合伙人）以信托资金加入“国开城市发展基金”，美国思科再出资1亿元。根据《昆仑信托――开元城市发展基金背景材料》（以下简称《背景材料》），该信托产品预期八年加权平均年化收益率为20%~37%，上不封顶，“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善，收益将更为可观”。不过，该信托产品为纯粹浮动收益，为非保本产品。从类型上看，这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元，中海信托和昆仑信托各出资1000万元，发起成立开元（北京）城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP（普通合伙人）。用益信托资深分析师徐颖风对《每日经济新闻(微博)》记者表示：“这款产品类似于房地产基金，是基金化产品，所以收益是浮动性的，与之前的固定收益产品有很大的区别。”他进一步解释道，传统的固定收益信托产品是约定到期偿还的利率，到期就能实现，相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么收益，但不能保证这个预期收益。一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的收益率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。进行土地一级开发“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值收益，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值收益”。上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值收益。”徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享收益，因此利润会更加丰满。他告诉《每日经济新闻》记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期收益率是有可能实现的。”土地一级开发回报率虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的收益率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”值得注意的是，国开金融49.5亿元LP资金劣后退出，信托端资金优先退出本金。另外，为保证流动性，北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供收益权流动性解决方案并促进交易达成，可实现收益权转让。/地产基金/房地产信托迎兑付潮 地产基金或逢低接盘每经记者 邓莉苹 发自深圳前两年发展势头凶猛的房地产信托或将面临危机。中金公司认为，2012年房地产信托需要还本付息约为2500亿元。而目前房地产市场的持续状况仍然不容乐观，“今年房地产信托的兑付风险是比较大。”某证券公司相关分析师对《每日经济新闻》记者表示。面对可能会有的危机，信托公司方面也已开始工作，目前已经有信托公司的房地产项目提前清算。面对真正的兑付风险，如何应对成了时下人们关注的话题，这其中，地产基金的动向越来越受到关注。兑付风险引关注2011年，绿城的房地产信托、青岛凯悦信托事件的发生，引起了业界的巨大反响。根据信托业协会最新数据显示，截至2011年四季度，房地产信托业务年度累计增加3705亿元，年末余额6882亿元，其中集合类房地产信托业务年度累计增加2387亿元，单一类房地产信托业务累计增加1318亿元。从发行趋势上看，从2011年三季度开始，房地产信托的发行量骤减。中金公司此前表示，2010年和2011年新增信托估计为5000亿，占到存量信托的70%，按照1.5~2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿。而由于房地产市场的持续低迷，以及对房地产方面的信贷的控制等因素，房地产信托的兑付风险越来越引起市场各方关注。华南某信托公司中层对《每日经济新闻》记者表示。房地产宏观调控还没有放松，而房地产销售方面也比较低迷，可能有部分房地产公司或许会有困难。“这块流动性的问题，有些实力比较弱的、业务比较单一的房地产公司压力可能会更大一些。”而在此之前，一些信托公司已经开始了提前清算。日前，中融信托发布公告称，将原定在日到期的“中融――华夏孔雀城集合资金信托计划”，在日提前终止。基金或逢低进入对于即将到来的信托产品兑付潮，如何解决这个兑付风险则成了各方关注的焦点。目前，业内认为比较普遍的应对兑付风险的方法有几类，借新还旧或项目展期，通过发行新的信托产品偿还原来即将到期的旧产品，或者通过项目延期，推迟偿还时间点；信托公司自有资金偿还；项目到期，将项目转让给第三方公司等。但是，国泰君安报告认为，“由于信托到期收益的刚性、新发行信托难度的加大等原因，因此，延期兑付、发新替旧等方式困难重重。”华南一业内人士称，如果真的出现危机，信托公司可能会先垫付，而之前很多公司为了满足净资本管理条例的要求而拼命增资也为此创造了条件。2010年，银监会公布了《信托公司净资本管理办法》，信托公司普遍实现了一轮增资。而同时，一些地产基金可能也会在这个时候选择进入。此前有数据显示，截至2011年第三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元。前述信托公司中层表示，房地产商可以找合作方，将楼盘出让给合作方，合作方来出这部分资金去兑付；从目前的情况来看，一些基金可能会在比较低的价位抄底。/渠道/信托公司渠道之争 三足鼎立每经记者 裴文斐 发自上海“房地产信托能带来高收益，这是业内公开的秘密，但是现在仍然是渠道为王。”一信托人士告诉记者。信托公司自获得直销许可后，与银行、第三方理财竞争客户资源，渠道成为决定性因素。有业内人士分析，银行虽然费用高，但是募集速度快，渠道更广；信托公司直销只是大公司的 “专利”；第三方理财销售方式则更为灵活。银行代销：渠道广、募集快选择银行代销意味着更快的募集速度，但是必须让出部分利益。“银行网点多，投资者覆盖面广，销售规模大，通过银行代销渠道购买信托产品，非常便捷。”一位信托业内浸淫多年人士告诉记者。“一个总额20亿元的集合资金信托计划，由银行代销，几天就可卖完；而信托公司直销需要一个月。融资方对资金的需求非常迫切，不可能坐等信托公司慢慢销售。”上述人士说道。虽然募集期短，但是银行代销需要度过数月的审核期。“我们要实地考察这个信托项目，看他符不符合这个资质。如果符合的话，我们回来要写一份可行性分析报告，经过审批后，才能开始联系大客户，看他们有没有购买意向。”某国有银行对公客户经理告诉《每日经济新闻》记者。尽管银行有强大募集能力，信托公司则必须让出一部分利润。“银行的渠道费用比较贵，一般在3%左右，现在房地产项目受限制，最低有2.5%。”业内人士向记者透露。直销：大公司的专利去年6月，监管层就已下发相关规定，鼓励信托公司异地直销。但是，有业内人士指出，直销只是大型信托公司的“专利”。同时，信托公司一般会把好产品留下来自己卖。“真正高收益、低风险的产品即使在银行也不一定能买到，信托公司会留给自己的财富中心销售。既然销路不愁，何必多花代销费用。”上述业内人士说道。不过，也有分析人士指出，信托公司直销之路充满艰辛，除了银行垄断客户资源外，成立分销机构昂贵的人力、物力成本投入，激励机制等都需要改进。“信托自建渠道的固定资产成本可能很低，租一间办公室即可；但是销售人员是信托公司最昂贵的资产之一，既要挑选在当地有一定社会资源的人来担任，还要有金融专业知识，合理的奖励机制才是人才储备的良好保证。”上述分析人士说道。“只有实力雄厚的信托公司才能发展直销，对于中小公司来说，人力成本过高，还不如找银行或第三方代销产品。”业内人士指出。第三方理财：销售方式灵活“一般业内普遍情况是2%的收益。”某第三方理财总经理向记者透露，“第三方公司销售方式较为灵活，国内某大型第三方机构现在已逐渐摆脱单纯靠推销信托产品的模式，已开始自己找项目、找资金，两头都匹配好之后再来联系信托公司。”但是，不少房地产信托产品差异性较小，第三方理财公司之间也绞尽脑汁抢占市场。“一般大型的第三方理财通过增值服务吸引客户，比如投资咨询、聚会等等；而部分较小的第三方理财采取返点的方式吸引客户，返现金额可达数千元。”该总经理告诉记者。/兑付风险/信托公司力控房地产信托风险地产企业需提前交保证金每经记者 李静瑕 发自北京“银监会刚刚到我们公司做了检查，也没有什么新的要求，他们还是比较紧张这一块。”某信托公司高层告诉《每日经济新闻》记者。该信托公司高层提及的令银监会紧张的“这一块”指的正是房地产信托业务。另外，今年房地产信托兑付高峰来临的消息，也令市场绷紧了神经。根据《每日经济新闻》记者的了解，监管层此前曾要求信托公司对房地产信托保证兑付，部分地方也要求信托公司成立保证兑付小组，以应对房地产信托的兑付潮。此外，《每日经济新闻》记者从多个信托公司获悉，目前为了应对房地产信托的兑付，已经要求房地产企业提前还款――也就是交保证金的措施，已经成为行规。地产企业提前存保证金“要求房地产企业提前存保证金，是防控房地产信托兑付风险较为有效的措施。”上述信托公司高层对记者称。据了解，所谓的“要求房地产企业提前存保证金”，就是信托公司要求房地产企业提前兑付房地产信托。在房地产信托项目合同签订中，信托公司有的会增加条款，注明要求房地产企业在到期日之前就开始往信托公司 “存保证金”。“提前存保证金已经成为行规了，10%―20%―30%―60%―100%，我们基本上都遵循这样比例要求房地产公司提前交存保证金，到最终完成房地产信托的兑付。”某信托公司业务人员对《每日经济新闻》记者表示，此前，除了房地产信托项目的合同会明确写这样的要求，其他的信托项目作出这样要求的较少。“我们一般要求房地产企业在半年的时候，就开始存保证金，到期日的前一个月尽量保证企业的还款到60%。这样既可以保证在出现风险的情况下，信托公司损失较低，也可以让地产企业在有回款的时候，不会将回款做其他投资而影响兑付。”上述信托公司高层对记者表示。对于房地产企业是否愿意接受这样的规则，该高层表示，不接受也没有办法，公司风控就有这样的要求，地产企业也可以选择其他信托公司合作。但是，此前并不是所有的房地产信托项目会在合同中附加要求，现在信托公司基本上都要求这样做。对于那些在合同上并没有注明的提前存保证金规定的，也会与房地产企业协商，要求提前还款。某信托公司内部人士告诉记者，目前该公司的一半左右的房地产信托项目会要求房地产企业提前还款，以这样的方式来保证项目兑付。“今年以来，现在我们所报的项目，不管哪个行业，合同里面全部都要求要附加提前存保证金的条款，之前只有房地产信托会做此要求。”上述信托公司业务人员对记者表示，这样做主要是为了控制整体的风险。房地产信托进入“冬天”信托公司除了要求房地产企业提前交保证金，从自身管理角度，不少信托公司也要求实行团队负责制。上述信托公司内部人士表示，该公司的房地产信托项目，会有专门的金融部门团队实行一对一的项目负责制。据了解，该公司要求每个季度对所管理的房地产信托的第一还款来源、现金流、项目回款等情况作出报告，并对项目进行压力测试、敏感度分析等。监管层对房地产兑付风险的紧张，也体现在其对房地产信托的限制上。而地产行业风险的累积，也让不少信托公司望而却步。“现在这种背景下，房地产行业发展还是看不太清楚，这个时候我们是不敢做房地产信托业务的，谁也不敢去承担这个风险。”上述信托公司业务人员直言，做房地产信托的业务人员，压力很大。不过，仍然有信托公司愿意去寻找风险中的机遇。“我们现在还是不会说把房地产信托停掉，但是比如说申请50亿元规模的业务，可能做成的也只有20亿元。”上述信托公司高层告诉记者，某些公司因为在房地产信托方面存在问题，在今年会有暂停该业务的规划，但是该信托公司还是会将房地产信托作为长期发展的业务之一。近来，房地产信托的发行量的确较为疲弱。根据用益信托最新统计数据，上周房地产领域发行了6款产品，拟募集资金8.45亿，占总规模的15.67%，相较此前一周，发行量有所上升，而发行规模占比则大大下降。上述信托公司内部人士对记者表示，“我们本来做的房地产业务就很少，总的规模不到100亿元。在房地产项目的选择上，肯定是风险控制较为严格的。”而上述信托公司业务人员则告诉记者，该公司的房地产信托占比已经下降到了30%左右。
栏目：行业资讯
> 分析评论
楼市成交低迷 非常规卖楼手段卷土重来
作者：　来源：地产中国网　发布日期： 本文关键词:楼市成交，卖楼手段
龙年伊始，芜湖楼市新政策被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控毫无放松迹象。面对库存攀升、成交低迷的严峻市场环境，开发商开始加紧出货。近日，深圳不仅出现了“6字头”楼盘，还出现了开发商“垫首付”等“非常规”促销手段。专家分析认为，2012年楼市调控不会放松已是业内共识，开发商将加大促销力度。但近期地方政府对“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”。开发商出货压力加大截至25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步加大。虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55％股权，存货和流动负债大幅下降，但4家公司的存货和流动负债依然大幅攀升。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比增长24.95％。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13％。ST华源一年内到期的长期借款更由2010年的500万元增加到41.76亿元。过去的巨额举债已到归还之时，而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示，4家公司的存货同比增加了11.74％，达108.94亿元。然而，近期楼市成交情况并不乐观。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年以来，深圳仅1月份有3个楼盘取得预售许可证入市，而2月份至今一直未有新盘领取预售许可证入市。截至2月25日，深圳可售商品房面积达到248万平方米，正在奔向历史最高点。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平。深圳中原地产研究显示，2012年深圳市潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米，同比大幅增加52％，加上2011年约265万平方米的存量，今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临较大的供应压力，开发商在价格方面将有更大力度的促销手段。“垫首付”卷土重来面对低迷的成交，深圳楼盘的促销力度明显加强，不仅价格降至“6字头”，甚至动用了“垫首付”这类“非常规”的营销方式。近日，深圳市场上出现了“6字头”楼盘。位于深圳坪山新区的深业东城御园每平方米最低6800元，折后均价为6999元，总价26万元起，首付只需8万元。2月22日晚，原定于3月开盘的位于深圳龙岗的中海康城国际突然宣布加推五期176套66至88平方米的户型，并配合“开盘减8万”的促销活动，每平方米均价由1.4万元降至1.2万元左右。据称，开盘当晚便销售七成。记者24日致电中海康城国际售楼处，电话的那头人声鼎沸，营销人员表示，所剩房源已经不多。招商地产近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动；恒大借15周年大庆之机，推出置业五重豪礼，全国各地楼盘推出的优惠总额达10亿元；越秀地产在广州的五个楼盘也推出了8.8折的优惠。除了降价，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。位于深圳罗湖的港澳8号推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受八五折优惠；若首付三成，享受八七折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受八八折优惠。实际上，在改善型和投机型住房需求被抑制的情况下，不少开发商将目光投向了支付能力不足的刚性需求。去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，调控之下，开发商把能用的降价、送面积、送装修、回购、“垫首付”等营销手段都用上了，表明了开发商急于推盘的心理。在这种情况下，房价也从“环比上升、同比上升”逐渐变为“环比下降、同比上升”，并走向“环比下降、同比下降”。调控需谨防“暗流涌动”专家认为，虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“非常规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切心情，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。世联地产集团市场部研究总监王海斌表示，目前开发商的资金压力比较大，并且也已经明确意识到了中央对于楼市调控的态度。同时，整体来看，购房者已经对房价形成了下降预期，短期内购房者的预期不可能有所变化。因此，开发商必须积极应对，而非继续博弈，否则楼市将保持成交低迷的状态。这也是开发商动用各种手段加紧推盘的原因。世联地产董事长陈劲松认为，在债务压力之下，2012年开发商必须想尽一切办法拼命收钱，否则将难以“保命”。虽然房价已进入下行通道，近期地方政府出台的楼市新政策却在频频试探调控底线，楼市调控需谨防“暗流涌动”。王海斌说，楼市调控的对象本来是开发商，但是在土地财政的影响下，调控对象也涉及了地方政府。正因为有地方政府在中间卡着，开发商才一直对调控“松绑”抱有一丝希望。近期，佛山、中山、芜湖出台的楼市新政策显示出了地方政府对于放松调控已经“心急如焚”，地方政府“力挺”开发商的态度，无疑为开发商提供了一些“想入非非”的空间。同时，为了稳定经济，近三个月，央行已经两次下调存款准备金率。广州经纬房产咨询有限公司研究认为，尽管存款准备金率下调后，优先受惠的将是中小企业，但目前对首次置业客户有较强的政策倾斜，房地产市场仍将可能间接受益。如去年12月首次下调存款准备金率后，各地银行针对首套房的利率基本从上浮利率回归至基准利率。而2月7日，央行也公布将“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”。在执行了一年的严厉调控后，政策逐步放宽对首次置业客户的限制。宋丁说：“两次下调存准率约释放出8000亿元资金。房价虽然仍将下探，但降幅不会太大。”九成购房者只看不买【记者陆昀北京报道】最近，楼市打折降价的信息不绝于耳，各地看房客户明显增加，然而北京楼市交易量的回升只发生在一些降价房源，九成看房者只看不买，市场并未形成明显的成交回暖。虽然截止到本月25日，北京新建住宅签约套数为4899套，20日当天北京楼市出现了近来少见的单日636套住宅签约量，但如果细看数据可以看出，截至25日，合计剔除保障房的新建住宅类物业仅为2400套，20日所签出的636套住宅中仅124套为商品房住宅，其他为保障房签约，商品房住宅签约量仍旧低迷。业内人士认为，最近楼市看房各户明显增多，但是愿意出手的并不多。有购买需求的人对调控政策的持续产生疑虑，担忧如前几次调控一样，在楼价的反弹中再次踏空。另外临近两会，市场双方都在期待政府对楼市调控的最新消息，特别是处于焦虑心态下的购房者在看房的同时深度观望。在仍旧高企的房价下购房者对价格下行预期仍强烈。有业内人士表示，当前所谓房价“拐点”刚刚显现，在政策稳定的前提下，以价换量将成为让市场转暖进而平衡的有效方法。预期在6-12个月内房价还有10%-20%的下调空间。
栏目：行业资讯
> 分析评论
房地产调控“棋到中盘”谨防“暗流涌动”
作者：亢舒　来源：经济日报　发布日期： 本文关键词:房地产调控，棋到中盘，暗流涌动
重庆首批公租房项目民心佳园已经交付使用，配套设施齐全。作为此轮房地产调控的重要举措之一，房价控制目标始终备受关注。 新华社记者 李健摄 今年楼市调控不会放松已是业内共识，但近期地方政府“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”―― 龙年伊始，芜湖楼市新政策被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控无放松迹象，越来越多房地产企业以促销名义降价。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》出台一年多来，投资投机性需求正逐渐被挤出市场，房价过快上涨的趋势初步得到遏制。 预调微调不能搞变相宽松 调控政策的核心是两手抓：一手控制投资投机需求，一手大力建设保障性住房 温家宝总理日前强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。在投资投机性需求已经被有效遏制的情况下，如何保护刚性需求？ 近期，一些城市的房地产政策出现了微调。天津、北京、上海、武汉等地放宽普通住房价格标准，合肥、南京等地则提高了公积金贷款额度等。相关专家表示，放宽普通住房价格标准等措施均指向满足自住和改善性需求，微调不是放松调控。 中国房地产研究会副会长顾云昌指出，“随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧。”有关专家建议，必须防止借预调微调之名搞变相宽松。比如，对购房者予以补贴等举措，会干扰宏观调控甚至引发房价再次反弹。经济学家马光远认为，要坚决制止公然和中央房地产调控唱对台戏的行为，对于在限购等政策上进行松动或者变相放松的行为要进行调查。 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在未来一段时期内房地产调控政策预期非常清楚，核心就是两手抓：一手控制投资投机需求，促房价合理回归不动摇；一手大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。 刚性需求应享更多优惠 市场需要差别化的房地产调控政策，通过满足自住和改善性需求盘活房地产市场十分必要 随着房价下行态势愈发明显，一些刚性购房者出手意愿正在增强。北京市朝阳区双桥地区某房产中介的业务员张文天说，现在来看房的大多是首套房购房者。 北京首创集团一位工作人员告诉记者，目前，瞄准刚性需求、“以价换量”的策略在开发商中渐成共识。2012年，该公司的主攻方向是中低价位和中小套型商品房，这一市场的购买群体大多不受限购令限制，属于刚性需求。 “市场需要差别化的房地产调控政策。”中央党校经济学部副主任韩保江说，加强调控的同时，通过满足自住和改善性需求盘活房地产市场十分必要。 住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，是2012年的一项重要任务。各地相关部门要加快对此类住房的规划、建设和销售审批，加紧研究有关支持政策，尽快形成有效供应。中国人民银行也于日前提出，今年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。 市场有需求，政策有回应。目前需要明确和细化相关具体政策，提高政策可行性，加大对政策执行力度的监督，让刚性需求享有更多的政策优惠。 促进房价合理回归不放松 既要保持房地产调控政策，更要加快中长期制度建设和结构调整 业内人士普遍认为，目前投资投机性需求正被慢慢挤出市场，但若想促进房价实现合理回归保持调控政策十分必要。秦虹指出，要让更多城镇居民买得起房，一个重要办法就是让房价涨幅低于收入涨幅。房价合理回归包括两方面，一是过去被投资和投机推高的不合理房价应回归到合理水平；二是房价涨幅不能超过人均可支配收入涨幅。 “这些年房价水平过高、上涨过快，归根结底是供需矛盾造成的。”韩保江说，加大供给将是促进房价合理回归的重要途径，尤其应该增加中低价位和中小套型商品房供给。此外，随着我国保障房建设力度的加大，住房总供应量将随之加大。 “房地产市场调控取得了明显成效，市场趋于稳定，百姓心理比较平稳，正是建立中长期制度的有利时机。如果后续政策跟不上，则有可能出现房价下跌后反弹的情况，因此加快中长期制度建设和结构调整至关重要。”中国房地产业协会副会长朱中一说。 朱中一认为，加快房地产市场中长期制度建设和结构调整，一是要进一步实施差别化的信贷税收政策，特别是房产税的试点和推广工作；二是进一步规范土地供应，完善土地招拍挂制度，完善土地增值税的清算和监管；三是注意保障房和房地产市场之间的衔接，保障性住房和商品房建设不可偏废。
栏目：行业资讯
> 分析评论
变革2012，房地产的格局观及变革思路
作者：　来源：广东省房地产行业协会　发布日期： 本文关键词:变革2012，房地产，格局观，变革思路
&【主持人】（广东省房地产协会副秘书长兼南方房地产杂志社主编黄毅文）：各位同行，大家下午好！近年来的调控，越来越严厉，对市场的影响也越来越大，使得房地产市场发生了很大的变化。面对市场的变化，不同的企业采取了不同的措施来应对。有的企业，还有坚持住宅开发，面对市场萎缩，他们采取暂缓或减少施工；但是有的企业提前布局，施行产品机构调整或者战略调整，从单一化向多元化发展，也有很多成功的例子。有的企业加大商业地产特别是写字楼的开发，有的加大对旅游度假产品的开发，有的加大对养老地产的开发和服务，如至道地产以至于国际顶尖养老地产甚至有一些介入到教育行业，或者是足球的行业，有一些企业已经跨出国门发展了。还有一些一部分的企业加入到产业园的建设，这也是企业目前所比较关注的。对于企业摸索未来以后发展的方向，我们省房协将今天和搜房举办变革2012房地产格局观及转型思路，这个是省房协定的工作重点，我们将会和搜房举办若干个房地产转型的系列研讨会，今天的会议是我们整个活动的启动仪式，下面我介绍一下出席今天的嘉宾，分别是：省房协的蔡穗声会长、王韶秘书长承办方《南方房地产》杂志社的常务副总编羽键搜房网的副主编李洁瑶颐杰鸿泰集团狮子湖副总裁董兴宝广州力迅投资有限公司副总经理张学民广州至道投资管理咨询有限公司策划经理赵鑫广东德胜创意产业园高级市场经理刘栩冬尚洋艺术机构董事长助理李鑫左右地产顾问有限公司营销总监阮承军广州大好（原穆迪）机构董事长、总经理盖天佐知名房地产专家赵卓文尚洋艺术馆常务副馆长杨晓斌对他们的到来表示感谢。我是省房协的副秘书长黄毅文。今天会议的议程主要有，首先由省房协蔡穗声会长和搜房网副主编李洁瑶致辞，然后进入议题讨论，讨论结束后，大家合影留念。下面有请省房协蔡穗声会长和搜房网的李洁瑶副主编致辞并共同启动论坛。【蔡穗声】：各位好，各位专家、企业家、来宾、媒体朋友们下午好。大家知道全球的政治和经济的版图在发生变化，我们国家的经济正在向结构转变方向改变，实际上就是转变经济增长发展的方式，在这种情况下房地产业作为国民经济的重要的组成部分，也面临着转变生产方式的问题，我们房地产业的整个制度和发展的模式应该是80年代学习香港逐步的形成，90年代基本形成，特别是邓小平南巡讲话之后学习香港热，基本上是按照这个模式发展过来的。当时有《中国城市房地产法》和一系列的政策法规就把这套模式发展学习下来了。发展到现在20、30多年以往来看房地产很成功，发展很快，也改善了居民的居住条件，给国民经济的发展带来很大的动力。这几年来看，我们看到房地产原有的发展模式，原有的生产的方式越来越不适应正在调整中的中国经济的发展，也不适应现在居民现时的居住状况，因为大家都清楚，没有房的人按照目前的价格不可能买到市场的房子，买房的人很多是2、3、4、5套的置业，这个跟10年前不同，10年前提供商品房就是给没有房和改善房的人购买的，而今天发生了很大的变化。所以目前来看，我们都认为整个房地产业，无论是广州、广东、中国都面临着转型的问题，这也是和广东省提出的产业转型升级，这一点是没有疑问的，具有共识的。问题是怎么转法，怎么转型，向哪一个方向转，这个是要考虑的。刚才黄毅文也讲了很多的成功的例子，比如说各个产业园，上一个礼拜我们到梅州看了“客天下”这个是很成功的。但是我们可以探讨很多问题，就包括到我们怎么转型，我们的产品结构怎么调整。去年统计广州房地产按销售面积算90%是住宅，按投资资金算71%是住宅的投资，这个比例是不是太高了，跟当前的经济发展和社会各方面的需求不相符合，这个都可以探讨。我想在转型方面我们可以看到很多的问题，包括产品结构、产业分布、盈利模式、企业人才结构、经营方式等等都可以探讨。我想这方面很多企业做了很成功的探索，也有很多专家写了很多很好的文章。我看赵总最近写的一篇文章专门写企业转型的，写得很好。我们可以通过探讨摸索广东房地产和中国房地产能够在未来的10-30年上一个新的台阶，有一个新的辉煌。谢谢！【黄毅文】：好的，谢谢蔡会长，他的主要观点就是广东的房地产要未雨绸缪才可以永久不败，接下来有请李洁瑶致辞。【李洁瑶】：非常感谢各位前辈来到房协会来参加这个活动。省房协在广东已经耕植了20年，它在引导整个行业的发展也作出了特别多的事情。老的会长陈会长在当时领导大家已经是一个潮流。搜房网作为一个专业的门户网站，我们也是希望作为我们双方跟协会也好，是一个平台，架构这样一个平台和桥梁让大家来探讨这个行业现在的情况。它未来要怎么发展，这个是我们今天举办这个活动的初衷，不管怎么说，依靠这个行业在生活，所以我们也希望他健康持续发展，它的健康持续发展也需要这个行业的大哥大姐前辈们一起探讨我们该怎么做使得它健康发展，我就简单说这么一点，因为我是后辈。谢谢！【黄毅文】：回到这次研讨会的问题，现在房地产面临的政策环境，无论是货币政策还是国家对房地产调控的政策都是在摸索，中央也是在摸索阶段，近段时间银行也做了一些措施，包括降低存款准备金利率，也有人说首套房利率优惠将会重现，现在资金链会不会充足一些，我们也看到有一些地区尝试在限购下做一些完善，但是基本上受到大的政策的影响，所以没有新的东西出来。所以从这里面看，我们觉得目前2012年开年之际，房地产还是比较迷茫的阶段，首先有请狮子湖的董总来交流一下。【董兴宝】：谢谢，今天很高兴来到这里跟大家交流，我每天都会打开搜房网来看的，因为搜房网是专业的门户网站，跟新浪搜狐不一样。搜房网有400多个员工，还忙不过来，要搜集资料等等，搜房网是专业网站，很多东西都是比较快的。今天的话是转型也是产业格局，其中也有降价的问题。原来我也曾经深入的思考过这个问题，我觉得作为普遍的住宅，降格调10%-20%肯定是非常管用，肯定能冲上去的，但是对于别墅而言是不管用的，难道1000万的别墅他不买，降到900万就买吗？还是不会买的，除非下降50%。房地产好多时候的降价是看是什么住宅，比如说在市区的刚性住宅你降到一定的程度他肯定买，但是对于郊区的旅游住宅降价是非常用的，只有增加附加值，你只有增加他的附加值。其实买奢侈品的时候，他们考虑的第一位不是价格，是值得不值得买，喜不喜欢。很多媒体问我要不要降价，我说不是想不想降价的问题，降5%-10%根本不管用，只有增加他的附加值。刚才跟一些朋友交流的时候，他们说我写了很多博客，问我是不是自己的写的，我说每一篇博客肯定是我自己写的，我去年写了很多博客关于房地产，今年我特别写了一个关于德鲁克管理的，就是说房地产的企业要真正转型必须要加强管理，要加强管理向谁学习？很简单就是向制造业、酒店服务业学习，他们已经是几十年的积累了，非常非常的精细。大家不相信可以去任何一家酒店，特别是品牌酒店，比如说喜来登和洲际酒店，你去后台看看，他的管理是非常精细的。举一个例子，洗手，我不相信哪一家房地产公司有关于对员工洗手有明确的规定，员工肯定会说，我怎样洗手还要你教我吗？但是你去看看酒店业，只要是品牌酒店业，它对几个洗手有几个步骤，第一步先用水冲，第二步、第三步、第四步、第五步，我说这些是为什么呢？这就是服务业，它的利润下降的时候，就逼着要实行精细化的管理，所以今年我们在内部也在讲管理，在博客上也推出德鲁克的管理，第一篇、第二篇、第三篇。我就想说转型不是一句空话，你要转型就扎扎实实的向制造业、服务行业学习，向微利行业转型。房地产价格调10%能够快速解决销售问题，我想没有房地产企业不愿意干这个事，但问题是降10%解决不了这个问题，而且老业主还维系不了。这个行业客观的讲它的利润比别的行业还要高，它要转型，就要讲精细化，精打细算，每一个产品的打造包括营销，应该向服务业转型。我们项目里面有一个喜来登酒店，他们就说你们做广告的时候一定要帮我带一句，说明什么呢？人家那个行业不可能大笔的投入广告像我们这样投钱，房地产的管理，除了几个排名靠前的管理比较精细之外，没有几个企业可以和服务业相比的。今天就简单说这些，谢谢大家！【黄毅文】：谢谢董总，董总提出来房地产企业要破现在的僵局靠降价不是办法，转型的思路要学习制造业和服务业，从扎扎实实练好内功，把房地产企业向更高的层次发展，这样今后的市场才会有更有竞争力。我们知道力迅最近推出一个新的盘，你们也说说。张学民：其实刚才黄秘书长说到有史以来最严厉的调控，上一次我在类似搜房一个活动也提到，我也在网上搜索一下，就这几个字眼，好象最近几年所有的调控媒体都说是有史以来最严厉的调控，去年的力度和反响比较强，我也看了网上的数据，广州去年的成交量和成交价格来说，应该来说达到了中央的目的，但是不悲观。去年的价格搜房网的数据是微涨了一个点，成交量是跌了10%多，如果算上限购对广州整个购买力的影响，绝对不止打压了10%多，所以从这个数据来说不是特别悲观，最起码广州的市场还是健康的。当然同行也会有交流，我看到有一个说法是转变的，去年年中前后大家预测2012年的房地产市场普遍的说法是2012年上半年紧缩，下半年放松，但是去年年底行内的几个大佬和几个同行表达的观点就说已经不是这么一回事了，而是比2011年更严重，2012年更难做，什么时候松也不知道，全国的情况也是类似的。在广州来说还是可以的，董总也说到，郊区外的别墅项目价格的敏感度是不高的，降10%、15%对价格的成交量是没有应影响的。力迅去年年底也推了一个项目，确实感觉市中心的刚性需求还是很大的，虽然说有很多的银行的限制和购房资资格的限制，但是中心区域的项目如果做得好，未必要靠促销的手段来做。去年成交均价有所下调，最起码通过我们公司的角度，我们不会通过价格来促成成交，我们这个项目卖了一个多月不到两个月，从春节到现在我们已经卖了三百多套了，我们对后市还是看好的。最起码我感觉，在广州的同行日子过得还不像北方的房产大佬一样说要混不下去了。蔡会长刚才说到转型的问题，我觉得转型是要摆到议事日程的东西，目前国际上也是可以给一些数据给我们参考，就是在地区人均GDP的数字会直接对这个地区的人均GDP、业态和产品有一些指导，如果人均GDP在8千元以上的肯定是以住宅为主，现在在国内很多市场二三线城市大概还处于这样的水平，所以二三线城市的以住宅为主目前还是主流。但是像北京、上海、广州、深圳、重庆、苏州GDP已经到了1万或者是以上的，产业的转型应该是大势所趋。现在广州的CBD，包括上海、北京的写字楼、城市综合体的出现，包括陆续的比例的增长这个是很正常的。但也要根据每一个公司所处的产业阶段和发展规模，我觉得今天的转型的讨论也是很及时的，对于一些大城市大家要多多关注，我先说这么多，大家再分享一下。谢谢！【黄毅文】：谢谢张总，张总也表达一个观点，降价也不是房地产最好的宣传，其实还是根据各个城市不同的发展水平，做出对产品战略的调整还是真正的出路。但是我们也看到了，目前市场上包括媒体也报导说，还是有很多的企业采取以降价来促销。带来一个问题就是降到多少还是一个底，老百姓什么时候才有入市买房的欲望，现在降价促销怎么看？对于目前房地产的调控，降价是最好的办法，今后怎么发展，我们希望赵总在这方面提出他的观点？【赵卓文】：行，很高兴参加今天这个会，其实我觉得转型是目前整个房地产行业需要反思的一个主要的话题。因为广东的房地产行业，我在这里是写了10多年的房地产评论，差不多20年了。观察下来目前的形势是比较严峻的局面，现在的形势比2008年更难一点，而且有很多不确定的情况。我来开会之前写了一个博文，就是说3、4月份涨是肯定的，目前很多房地产企业春节之后推出了促销措施，促销的力度是越来越大，包括广州越秀地产也有一个8000的，而且目前保利、万科的促销活动都是比较强的，而且大家都是有组织的，施行以价换量的方法，我觉得如果大家这样看很难换出很好的样子，特别是一月份广州的一手房的签约有32万平方米，稍微有一点回升，但是也多不到哪里去。现在一年保500、600万的销量，一个月有40、50万是一个正常的量，目前第一季度我们觉得这个正常的量是保不了的。所以从目前的因素来看，单纯从降价来换量并不能达到很好的效果，因为其他的都不支持，政策不收，货币也是必然的，目前货币的贸易量只有14%左右，货币收紧仍然贯穿全年，所以从开发商的角度我觉得面临的压力很大，如下不松怎么办？比较麻烦，主要有三个：第一个是政策不松；第二个现在的资金偏紧；第三个是因为2009年市场比较好。大家的普通住宅特别多，现在开出来的概念工程所以压力比较大，所以目前来说能够出货是比较好的选择。现在对于普通住宅来说出售已经没有什么意义，降价是今年年中是比较普通的现象。所以今年的是比较复杂的，我自己有两个公司，我们也买了一些地，但从今年的前景来说很是很慢的开工，这个是一个很重要的问题。下面我说说转型的问题，刚才董总的看法还是很好的，房地产的开发企业，我们一直是粗放型的管理，很多公司的管理方式确实很简单，首先是100亿的企业都是一个人来管理，甚至10万以上的单都是由老板来签，前几年我也很系统的研究过这些企业的问题，很多年以前我就觉得一定会有问题，但是走来走去到现在开始，发现这种无财管理的企业，老板一直签字的企业反而没有灭亡，没有出现管理问题，还在不断的发展，而且从盈利水平来看，像我们行业里面管理比较完善的企业，像万科，它的盈利从单位的盈利企业并不比寡头型盈利的管理企业更多。这个是很有意思的。这几年房地产的盈利主要还是得益于几个方面，一个是土地价格的上升，土地价值回归确实是我们这几年面临的一个很重要的机遇，因为地价不断的涨，我们的建设性用地一直没有真正反映价值，一直到现在为止中国大城市中心区的普通价格还是偏低的，而且这几年我还帮几个政府做土地经营的顾问，我还是有发言权的，我觉得中心区的土地的价格，现在大家都说高了，都说出现地王，但是根据我们的经济发展我们的人口还有我们的制度，其实地价高一点，贵一点，对于这个城市的土地的节约使用和持续发展是很好的，如果土地便宜很容易就用光了，深圳就是一个很好的例子，早期土地很便宜就滥用。我们的钱是从哪里赚的？就是土地转移，地价升了我们从里面赚了很大的利润，从这一点来看，进入现在的市场环节，如果说今年的房价稳定的话，首先是地价稳定，如果地价不稳定楼价就会下来了，所以地价的变化发展对房地产市场影响还是非常大的。从2011年全国130个城市的土地的成交量来看是非常不乐观的，特别是10月之后的减少和低迷状态特别是影响到未来房地产的发展。所以我们以往是做量和做住宅，而且最好是跨区域去做，不同的城市推不同的量，甚至重复的做都可以，比如说碧桂园，就这样一直做下去，也没有问题很好的。但是在未来这段时间，我觉得这种发展会面临挑战：第一条就是成本上升，其实做所有做房地产的人都知道，房地产的成本是年年在上升、人工也会在上升，这些年税费也没有降，税费是不断的加，没有降的，动不动不合理收费，开发商的负担还是大的，综合来看开发成本在上升，所以作为开发商来讲很尴尬，原来100亿可以建300平方米的工程，现在可以建200多的就了不得了，所以是越建越小，从量来减少。从目前的成本、资金的环境都不继续支持我们用住宅的量来获得未来企业的发展和增值，所以这个时候作为房地产行业来说，有一个方向我觉得应该是提倡的，我们必须找到新的盈利增长点。找到新的行业的新兴的热点。以往是普通住宅，像广州、佛山、深圳这样的城市住宅房是越来越多，深圳就是广州的明天，夕阳无限好，只是近黄昏。深圳已经50、60岁的人了，广州也40岁了，慢慢也快退休了，佛山还有一段时间去做，这样的情况就是转型，不转也要转，作为中心区来看，作为政府来看特意的减少住宅的量，而是转型做企业、办公的供应。商业用地2012年已经全年超过住宅用地，比例是倒挂的。我们做看看北京上海住宅用地也占的不到一半，这样来看供应量住宅会占不到一半的比例，在未来的中心城市和大城市出现。这个时候会带来一个问题，写字楼会不会过量？答案是肯定的，因为政府也没有实行很好的用地供应，它没有预测到未来几年这里有几个写字楼，我们再供应用地，这个没有计划，商业用地也是这样的，现在的商业用地也是无序的，不仅是广州，甚至是一个小县城里面也规划出2、3个商业用地，这样大家都吃不饱，所以未来蕴含的风险更大，所以我们未来的产品只是在写字楼、商业这里走，其实未来的风险是升高了。另外是旅游休闲地产，这个是非常有大的发展前景，大家看看海南和三亚的物业的表现，大家看看海南的雅居乐清水湾在这么低的情况下卖了18亿，非常得厉害。像碧桂园的银滩也弄到了40多个亿，这说明了什么？这个方向还是可以做的。只有开发商做没有用，作为政府的规划，包括城市的规划、用地的规划还是要腾出一些空间做，包括这次省房协开的会特别好，以后不但要跟开发企业说这个事情，也要跟省长、市长说这个事情，因为如果他们不布局这个空间的话，我们是做不出来的。包括广州现在想发展现代服务业，现代服务业没有房地产作为载体也不行。惠州的海滩和海南的相比会逊色一点，但是不用坐飞机，对广州的地产的增长还是有好处的。所以在未来的发展空间里面我觉得这一类是需要政府、市场、开发商一起努力一起打造的。作为房地产公司的转型我觉得要慎重，它不是一个很简单的事情。我们习惯了粗放型管理，习惯了拿地，然后整合资源干起来，然后等经济增长赚钱，这太简单了，钱拿得太容易了，这个时候你转型，人才不支持你，行业不支持你，我们的未来得盈利点也具有很大的不确定性，特别是我们最近很好奇研究一些行业，发现，去年4季度到现在不仅是房地产不行，航空公司也明显减少20%，艺术品拍卖市场比房地产下降还凶，家具行业比楼市的销售量的下降幅度更大，所以现在的问题不是限购，限购取消了也解决不了现在的问题。所以未来这一段时间怎么去做，怎么找到我们的落脚点，作为行业的发展、作为行业增长点，还是要找出正确的方向。谢谢！【黄毅文】：谢谢赵总，赵总提出的观点就是中国房地产的发展一直以来都是粗放型的发展，都是市场环境好的时候产品卖得很好，市场环境差产品就积压，资金链就产生了问题，这个是经销型的发展模式。作为今后的发展有一些专家提出要“类制造业”的模式向经营型的模式转变，刚才赵总也谈了，对于如何转型我们还是要做很深的研究，刚才赵总说了，包括目前的写字楼，因为政府也推出土地供应可能对市场的研究不够贴切，供过于求的情况还是出现的，反过来旅游地产产品比较火爆，但是这里面也需要我们的政府、房地产、市场结合起来，我们才能够使得行业有一个美好的发展前景，对于开发商来说也有新的出路，这也是我们提出转型的一种方向。下面我们补充介绍一位今天参会的嘉宾就是广州大好（原穆迪）机构董事长、总经理盖天佐先生。刚才谈了转型是我们的一个话题，省委省政府在十届八次会议上提出加快转型升级、建设幸福广东作为“十二五”期间经济发展的核心任务，面对省委省政府的决策―我们作为房地产如何配合，省房协也有一些思路，下面我们请省房协秘书长王韶秘书长来介绍一下我们的一些想法，欢迎。【王韶】：这个是临时加的，没有准备，我作为秘书处的实际工作者这方面考虑的比较多一些，也看得比较多一些，刚才都讲到了市场情况不太景气，我个人认为房地产还没有到山穷水尽的局面。但是未来房地产市场的变化，调控政策的严厉化和常态化，另外就是房地产盈利水平合理的回归，这个是必然的。那么在这种情况下作为行业企业怎么未雨绸缪，我想作为每一个精明的老板都会考虑的，省房协作为行业的一个代表，我们会长站得比较高，看得比较远，同时我们也有一个共识，现在市场基本上很清楚了，不用多说，关键是怎么引导企业发展，怎么应对这方面多做一些考虑。所以我们也把企业的转型升级作为省房协今年的一个重要工作考虑。这项工作是会长亲自抓的，会长通常是抓大放小我个人认为这个思路是对的。省房协为什么会有这个思路，刚才讲到调控是严厉化和常态化的，未来房地产的生存空间比较恶化，这个是第一个。第二个刚才会长讲到住宅开发在投资和销售方面都是一枝独秀，大家都很清楚，住宅开发从简单的拿大、建设、销售整个链条是非常简单的，但短期内的利润，销售量比较大，卖完就卖完了，从这方面来说是不利于一个国家实现可持续发展。这个是第二点。第三点中国地大物博，如果从平均数来看土地是非常稀缺紧张的，从珠三角来看现在我们土地开发强度已经达到了30%，香港经过了100年的发展土地的开发强度是25%左右，整个珠三角的土地资源缺口是非常大的。大概每年用于城市开发的力度缺口是在25万亩以上，所以目前我们全中国不种粮食不发展农业的局面，超规模发展的局面，是不能这样发展的，这也是制约了整个房地产发展的一个重要的因素。第四点大家都知道中国也慢慢进入了老龄化，同时人口红利在慢慢的消失，在这种情况下面房地产也慢慢的走过了黄金阶段、黄金时期，这也是原因之一。那怎么来实现企业的转型升级，我想可以从两大方面来考虑。第一个从企业管理方面来考虑，刚才董总讲到，以往房地产开发都是大投入、大产出，粗放型的，通过资本运作来实现利益的最大化，但今后，大家知道现在中国的房价单价是越来越高了，而刚性需求还是比较强劲的，我们粗算了一下单单80后中国就有2亿，现在的限购把很多刚需积压了，刚需也受到了压抑，这种刚需肯定是要释放的，但是这种刚需的消费能力是有限的。那在单价比较高的情况下怎么推动消费呢？那就是总价要相对比较低，所以那种实用型、紧凑型的户型就比较受欢迎。我们看到绿城一些企业在调控当中受到的影响比较大呢？就是因为产品比较单独，当然也有很多的原因，还有区域选择的问题，还有策略的问题，管理、资金、等方面的原因，这是消费层比较窄是受到影响比较大的原因，从这个情况下我们就要对户型产品做一个创新这个是第一个。第二个就是要提高文化附加值。大家知道文化是我们国家的软势力，反观过来，房地产成了文化被遗忘的角落，特别是早些年很多业界之外的人士认为房地产的老板是没有文化的。原因就是早期的很多开发商都是洗脚上岸的暴发户。但是随着房地产的发展，像董总、赵总这些有文化的房地产是越来越多，但是我也观察了一下，在周期里面我们的文化还是比较低的，反而是配套、建筑、社区越来越好，文化是众多下去里面比较缺乏的一样东西，我也在思考现在我们总讲房地产营销，要实现差异化。最大的差异化在哪里？我建议企业在管理方面要打文化牌，因为地方文化是最容易产生共鸣的东西，所以我就建议我们要不断的提高我们的文化含量，会长也提出要把岭南花园作为我们的开发模式，岭南花园比较注重对岭南文化的传播，对中国房地产也是起到了比较好的推动。第三个要提高房地产的科技含量，目前房地产是属于粗放型的产业，房地产从拿地、开发、到后期的物业管理，都是属于能耗比较大的行业。在整个城市垃圾里面有65%都是属于建筑垃圾，所以房地产向节能型、环保型的发展也是一个趋势。在这种情况下面也要求开发商必须要有足够的前瞻性，要增加四新产品的利用（新技术、新设备、新货品、新材料、新产品）的利用，房地产产品不是简单的砖头加钢筋。第四步未来得房地产要走产业化，以前低廉的劳动成本使得我们更快的发展，这一点在珠三角体现得比较明显，但是随着第一代农民工退出历史的舞台，第二代不愿意干又苦又累钱又少的工作，在这种情况下，房地产也面临用工荒，所以在这种情况下产业化是必然的趋势，万科在这一点是做得比较好的，所以我们不得不佩服王石眼光的独到，他从2006年开始在东莞的松山湖就有一个产业化的基地。第二个大的方面就是怎么转型，从我们的经营来看，主要就是要把开发的内涵放大。第二个要把开发的链条延长。现在我们对于房地产的理解，特别是是在珠三角，随着珠三角一体化的加快，广州、深圳等珠三角九个市的时间的空间越来越大，随着九个市的城轨的开通实现了无缝连接，旅游、商贸、休闲的活动越来越频繁。在这个情况下房地产的不动产也是可以流动的，也给我们带来了很多商机，对于房地产的理解就不仅仅是住宅的开发，刚才赵总讲的可能是商业地产、旅游地产、休闲地产、工业地产，在去年的8月份召开世界大学生运动会之后，胡锦涛来到了番禺的节能科技园，也对番禺的节能科技园作出了肯定性的意见，也鼓励房地产要和工业、金融紧密合作，其实这个也是对企业的实现转型作出一个很好的指示。刚才会长也讲了，我刚从梅州回来，梅州开鸿利集团开发的“客天下”，被汪洋书记肯定为“客天下”的模式，这个项目是距离梅州城区5公里的地方，是一个山上，总用地是3万多亩，鸿利集团把房地产开发、旅游开发、休闲开发、酒店经营等等结合得比较好，除了致力于传承客家文化以外，他还把很多房地产的一些理念贯穿其中，应该说取得了比较好的模式。在5月中旬我们省房协有一个活动做得比较好，就是广东房地产寻找标杆走进系列活动，第一代是走进龙湖，第二代是走进万科，第三代是走进客天下，被汪洋描述为“客天下”模式的，是对这个模式的总结和学习，到时候请我们的会员企业关注一下在企业转型升级这方面省房协也是处于一种摸索的阶段，还让大家给我们多提供比较好的素材，必须省房协能帮到企业会员在转型方面实现社会效益和经济效益的双赢，这个是我简单的看法，谢谢。【黄毅文】：谢谢王秘书长，王秘书长从各个角度谈了企业如何转型的问题，实际上现在转型是一个共识，有一些嘉宾突出说是从练好内功来做，有一些嘉宾觉得房地产要多元化发展，我们知道很多机构对房地产的多元化发展提出了研究，接下来有请广东大好（原穆迪）机构董事长、总经理盖天佐先生对于房地产转型有什么好的案例介绍一下。【盖天佐】：非常荣幸和这么多新老朋友聚在一起。刚才我听到王秘书长讲了几点，感觉讲得比较宽，包括从企业管理、文化创新、文化增强，我觉得有很强的指导性。我们公司的特点是从事房地产项目实操的。从2007年到现在4年房地产的发展变化给我留下了深刻的印象，我们公司的主营业务也从单一的住宅项目向多个领域进行了延伸。因为我们做的是技术服务公司，为什么我们公司跨的领域这么大，实际上也是证明有一些开发商已经进行了变化，去年我们接了广州两个大的项目，一个是560多万方的广州商品国际展贸中心，一个是HTC也是我们做的。刚才我也注意到赵卓文讲的房地产价值的稳定对房子价值稳定的关系，目前有很多项目都是正在做以租代售的事情，实际上市场上很多的土地流通到市场以后，拿地的方式、发售的方式、获利的方式都已经发生了很大的变化。我们目前也接到了这个项目，土地的开发和项目的建设都没有停止，但是土地获利的方式、土地的评估等发生了很大的变化，这个是我印象非常深刻的，我们今年接了一堆这样的项目，现在打电话我第一就是问是有产权的还是没有产权的。我们在接项目之前是跟着开发商走，如果开发商马上要去。从前年开始我们手上的项目差不多六、七成都已经变成了商业项目，回顾4年我们做的事情，再展望未来我有几个想法。第一个我觉得开发商首先要增强自己的免疫力，之后才能提高你的竞争力。关于免疫力刚才几个朋友讲得很好，练内功，有哪几个“功”能练呢？那么我想有这几个“功”可以练。第一个就是品牌功，在行情好的时候，品牌可以成为增加附加值，增加延伸价值，提升固有价值的作用，能够令你卖得更快、更贵更多。在行情出现问题，品牌也是一个护身符，能够让你众多的竞争者中脱颖而出，能够把市场仅有的量分出一些可观的份额，不会断粮，所以品牌的力量是进非常大的，进可攻断可守，关于品牌如何锻造，我相信作为房地产开发商，影响在这方面的软势力要真正的学习，因为在我接触的开发商当中90%以上的开发商往往把知名度理解为品牌，这个是有差异的。第二个我们的销售力也要得到加强，过去我们是常规的渠道营销、造势营销等等，实际上我们总结从2008年到现在，有一些项目也曾经在比较弱势的情况下走出了非常好的行情这都是值得我们回顾、研究、总结、琢磨的东西，这不外乎几个东西值得借鉴，就是把老业主当成一个夜明珠，老业主永远都能把黑暗的市场环境照得火红通亮，这个在很多的项目中得到了很多的印证。比如说星河湾就曾经依靠老业主获得了非常大的业务，比如说万达集团为什么这么快的发展，原因就是后面有一批忠实的老业主。第三个就是要迎合市场未来可能发生的情况，领导市场走先一步，抢先半步，不要等到房价下跌20%的时候再迎合市场，我们要提前准备。今年光是在广州，广州最先打出甩卖的概念，我每个月都奔波与各地，昨天还在广西，今天才从广西回来，我发现在内地很多地方对于甩卖这个词还没有理解，但是去年我们很多的项目很精彩的进行了甩卖的表演，这个甩卖对于没有针对没有做措施的开发商来讲是好的，但是到今天那个甩卖的价格已经不是甩卖的价格了，是一个非常好的价格了。我们也从开发商务实的策略里面看到了欣喜的一面，价格早动早降，好过将来降一大部分。在弱市的时候我想大家都经历过了，弱市缺乏的就是市，市场缺什么我们就补什么？缺信息补信息、缺技术补技术。很多开发商认为此时采取一些大规模、主动性、强有力的营销可能会事倍功半，我个人不认为这样，我觉得这个时候市场比较沉默，你用过去一点点的成本能换会现在更广泛更深刻的市场影响力，无论对品牌的建设还是对消费者的影响，在这个时候反而是事半功倍的，我觉得在这个时候更加积极的表现更好，在大家冬眠的时候你身体动一动市场的反应就更加好。第三个我想我们在产品这一块也应该进行一个深入的探讨。其实我们总结当下还可以卖的成交量，无一不是印证了之前国家政策所给出的简单而又正确的方向。记得在过去4、5年的时候很多开发商洋洋自得的讲现在政策出来了三七开，我们就有本事搞成不是三七开，搞成倒三七开。70%是大面积，30%是小面积的，但是它没有想到，之前的开发商每一个人都很能耐，就在白云板块，有一个开发商扬扬自得的说说只有我是倒三七开的，后来发现同一时期推出市场的全部是倒三七开的。回过头来我们看，在市场出现问题的时候，走的快的好卖的就是70%的，国家标出的小户型的。刚性需求之所以刚性就是在弱市的时候依然可以保持销量，我们讲在产品结构，产品的构成，产品的锻造以及在产品的研发方面我们开发商还有大量的事情做，比如说小户型多功能，比如说带装修住宅的这种交楼的标准、研发的方向，努力的结点到底应该确定在什么方向上，其实有很多的开发商需要不补课。很多开发商至今为止对装修住宅和带装修住宅还没有很深的理解，我觉得开发商在产品上还有很深的路要走，要注意户型研发方面、功能研发方面。第四点是控制力，也是最关键的。它包含了企业管理，会长也提到了，加强自身的控制，这个控制对于时间的控制、对于产品货量的控制、对于周期的控制、对于品质的控制、对于市场的控制、对于成本的控制等等这个是企业管理的行为艺术，对于控制力的把控，就直接决定了我们在什么样的时期遇到什么样的事情，就是遇到什么的困难可以找到什么样的出路，我觉得省房协可以组织很多的专家和学者能够互相交流经验。其实我参加这个会议我觉得在今年和去年表现不凡的领导，我非常的想知道他们在去年走过了什么样的路，所以真切的希望今年这样的讨论在会长和秘书长的组织下多一些这样的论坛，尤其是已经作出了不凡的企业家和经理人过来交流一下。第三个就是要迎合市场未来可能发生的情况，领导市场走先一步，抢先半步，不要等到房价下跌20%的时候再迎合市场，我们要提前准备。今年光是在广州，广州最先打出甩卖的概念，我每个月都奔波与各地，昨天还在广西，今天才从广西回来，我发现在内地很多地方对于甩卖这个词还没有理解，但是去年我们很多的项目很精彩的进行了甩卖的表演，这个甩卖对于没有针对没有做措施的开发商来讲是好的，但是到今天那个甩卖的价格已经不是甩卖的价格了，是一个非常好的价格了。我们也从开发商务实的策略里面看到了欣喜的一面，价格早动早降，好过将来降一大部分。在弱市的时候我想大家都经历过了，弱市缺乏的就是市，市场缺什么我们就补什么？很多开发商认为此时采取一些大规模、主动性、强有力的营销可能会事倍功半，我个人不认为这样，我觉得这个时候市场比较沉默，你用过去一点点的成本能换会现在更广泛更深刻的市场影响力，无论对品牌的建设还是对消费者的影响，在这个时候反而是事半功倍的，我觉得在这个时候更加积极的表现更好，在大家冬眠的时候你动一动或许会更好。第三个我想我们在产品这一块也影响进行一个深入的探讨。其实我们总结当下还可以卖的成交量，无一不是印证了国家政策给出的简单而又正确的方向，记得在过去4、5年的时候开发商扬扬自得的讲三七开，70%是大面积，30%是小面积的，但是它没有想到，之前的开发商每一个人都很能耐，就在白云板块，有一个开发商扬扬自得的说说只有我是倒三七开的，后来发现推出市场的全部是倒三七开的（音）。刚性需求之所以刚性就是在弱市的时候依然可以保持销量，除了这些以外开发商还有很多大量的工作要去做。比如说小户型多功能，比如说关于带装修住宅的交楼的标准，研发的方向，努力的基点到底应该确立在什么方向上，其实有很多开发商要做类似的补课。很多开发商至今为止对装修住宅和带装修住宅还没有很深的理解，我觉得开发商在产品上还有很深的路要走，要注意户型、功能的研发。第四点是