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做房产中介的，怎么开发好网络客户
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最牛逼房产经纪人分享房客源开发的渠道和方法
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3秒自动关闭窗口对于刚刚进入房产中介行业的一名新手房产经纪人来说，没有丰富的经验和强大的人脉，所有的事情都要一步一步从头开始，想拿高工资可不是那么容易的！做好这一行业，首先需要掌握哪些必备技能呢？
1、树立正确的工作态度，做好心理准备做什么工作都不容易，更何况是房产中介这一行业。当你决定进入房产中介时，就要做好一切心理准备，因为这一行业中少不了人与人之间的勾心斗角，还会遇到许多困惑、压力和谩骂等等。当你做好吃苦耐劳和承受压力准备，你才能在这个行业呆的更久，站的更高。2、充实自己的房产知识，提升自身专业度刚开始工作一定要沉下心，从小事做起，打好业务基础。专业知识、房产知识，销售知识、职业素养以及相关行业的知识等都要不断的汲取，提升自己的能力，为以后的工作做好充分准备。3、做好商圈精耕，获得更多房客源房客源的开发最重要的来源之一就是商圈精耕。每个房产经纪人都有自己要负责的商圈，把这个商圈经营管理好，才能拓宽房客源渠道，创造更大的效益。
4、房源推广做到位，吸引更多客户互联网盛行的今天，很多房产经纪人借助网络推广房源，提高推广的效率，节约推广的成本。最能拿出来说道的就是利用易房大师房产中介管理系统的房源群发功能，房源一键群发，快速到达近20多个房产网站上，代写房源标题描述，并且对已发布的房源一站式管理：刷新，预约刷新，上架，下架，删除，重发等操作，让你的房源始终处于网站的首页位置，提高房源的曝光率。5、真诚服务客户，维护好客户关系无论在销售的哪个环节中，当我们面对客户时，一视同仁，不能因为客户的某方面因素影响对待客户的态度，全心全意的为客户服务，让客户满意，才能与客户建立信任。随着时代的变化，人们越来越重视服务，谁能提供给购房者更多的服务，谁留住客户。6、勇于创新，使用自动化OA办公软件易房大师房产中介管理系统是专为房产中介研发的一款集房源采集、房源群发、房客源管理、中介微店等办公管理营销为一体的在线办公软件。PC端，移动手机端都可以，随时随地移动办公，随时随地找房发房，管理房客源！大大提高了工作效率，拓宽了销售渠道，合理分配自己的时间。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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房源与客源开发技巧,,,,,卖方,买方,开发房源－获取委托（勘查）－房源推广,开发客源－获取委托－配对,带看（房产展示）,,,,磋商（报价－还价）,,成交,,,,,开发技巧,,,售后服务,,,专业化工作流程,客户基础,所谓客户基础，就是指有一批人，他们在任何时候只要有不动产方面的需要，就愿意使用你的服务。,人脉的重要性,,,,,客户基础,房产交易需要40,成交20,100人,1000人,40人,8单,400人,80单,比较,一、成功的步骤,开发客户（房源和客源）,将客户变成客户基础,不断扩大你的客户基础,,,,,二、常见的陌生客户接触方法,电话接触（电话扫楼和陌生电话应答）面对面接触（陌生拜访和预约面谈）网络接触（QQ、网站、电子邮件、短信等）信函接触宣传资料接触活动接触（咨询会。。）,电话接触–之电话扫楼,联系的人较多花费时间较少不受时间和地点的限制不受天气影响,可能缺乏人情味只能通过声音传达信息容易遭受拒绝客户印象不深刻,优点,缺点,,致电技巧（电话扫楼）,选择适当的时机打电话要意识到你的声音就是对方的第一印象一定要询问对方是否方便快速切入主题让对方参加到谈话中来（不要只顾自己一个人讲）准备好给对方打电话的充分理由牢记你的目标是争取一次面谈（话术双选法）安排一整块时间打电话，并作记录做个小结，记录这个客户的类型，备注下次的联系方式。,通常咨询电话来自你的报纸房源广告或网站房源。分析应答对象是业主（房源）还是客户（客源）他们打咨询电话的目的是什么,对某套房源有兴趣，想要更具体地了解关于房源本身的信息位置、周边情况。。等询价了解除了房价外还需交纳的的费用（佣金、税费等）想了解买房的手续。。了解市场形势。。。。。。。,电话接触–之陌生电话应答,应答技巧（陌生电话应答）,积极响应、礼貌应答，建立友善的关系细心倾听，善于发问，确认他的需求表现专业性，争取对方信任进一步联系，要求留下联系电话及姓名争取一次见面的机会,切记采取主动，不要只做一个应答机器,陌生电话应答前准备工作,应答前1、准备一个电话记录本（姓名、电话、信息来源、需求等）2、熟悉市场形势（特别是最近大家关注的政策、市场波动等对房价的影响）3、熟悉你的房源（事先做好勘察）4、相关的信息资料放在随手可及的地方,接听咨询电话（应答）,请思考经纪人是否明确了打电话者正在寻找什么样的房产经纪人是否就有关房产的信息都提出了相关的意见征询谁引导了谈话内容,小技巧每次认真回答完对方的问题时，马上提出相关的开放性问题给对方。,应答咨询电话中如何变被动为主动,面对面接触（陌生拜访和预约的面谈）,容易与客户建立良好关系有利于展示你的专业技能富有人情味印象深刻,可信度高,占用时间太多受天气影响容易形成好就好，糟就糟的结果容易紧张,优点,缺点,,面对面接触的要点,塑造良好的第一印象用名片或职业服装证明自己的身份准备好与对方见面的充分理由出发前准备好专业展示资料（如经纪人文件夹）控制谈话进程让对方参加到谈话中来注意肢体语言细节如果是预约的面谈，注意面谈地点的选择,三、客户开发的主要渠道与方法,关系营销（熟人、合作单位、团体等）口碑营销（服务营销）商圈营销（商圈调查、商圈精耕）网络营销广告营销（广告征集、广告查询）店面营销（门头、店面、房源墙、宣传品等）合作营销（店内合作、店间合作等）自我营销（名片/网页/文件夹/参加活动等）等等,关系营销（熟人、合作单位、团体等）,熟人关系我们可以通过对自己所熟悉的人的开发迅速建立客户基础。合作单位关系通过公司公关或个人公关，与物管、保安、开发商等合作，获得房源客源信息。团体关系特定的职业群体、特定的兴趣群体、特定的社团组织,熟人关系范围,熟人关系的范围,,同学,同乡,同居,同事,同好,同族,,,,,,,专业人士,,社交型目标市场开发清单,同事你自己的配偶的父母的同学中学的大学的其他培训班中的配偶的同乡你自己的配偶的同好信仰爱好你加入的组织邻居目前的过去的家人直系亲属远亲专业人士保险代理人医生律师餐厅老板其他,口碑营销（服务营销）,口碑营销是指通过与现有客户或顾客保持长期联系，建立忠诚关系，透过这些客户口碑宣传介绍其他客户的方法。口碑营销的关键是要与我们过去和现有的客户们建立良好的关系。口碑营销是我们拓展业务的最关键的渠道。,商圈营销（商圈粗耕、商圈精耕）,何谓商圈指在加盟店坐落的地点所能够影响和交易的范围、规模。,,,,,,门店店址,,边际商圈,,,核心商圈,次级商圈,商圈营销的分类,粗耕－商圈调查精耕－商圈占有,房产经纪人商圈调查的主要内容,外环境区域性质（商业区、居民区、交通要道、郊区、学区）交通状况（道路、公交车站、铁路）地形特点（二面、三面临街、通透度高）小区设施配套（水电、煤气、车位、物管、会馆、幼儿园、、）小区外设施（银行、学校、超市、菜场、医院、公园、、、）竞争对手位置,内环境户型、朝向、通风、楼层、窗外景观、装修、家具、明暗采光、结构、渗漏、窗型及大小、、、、等等居住人群上班族、老人、、、,商圈调查报告包含三大内容一、信息收集（外环境、内环境）二、图表体现（1、小区外环境图；2、小区总平图；3、户型图）三、分析整理（1、卖点分析；2、劣势分析；3、对策）,湖畔花园社区,大门,,湖畔会馆,春天花园,湖畔大厦,华苑公寓,华立星洲花园,南都花园,雅仕苑,名仕嘉园,骆家庄菜场,新金都城市花园,文一西路,,蒋村,竞舟路,雅仕苑站65、70、74、25、24、42、43、189,古墩路,政新花园站74、89、900、860、278,骆家庄站310、24、817、900,骆家庄站74、65、25、42、校1,骆家庄站817、303、74,,,北,东,,,北,东,,,北,商圈调查的方法与技巧,1、派发DM资料派发地点信箱、家里、小区门口、菜场、公园门（晨练）、大型公共活动场所2、陌生拜访小区写字楼专业市场3、贴条,商圈调查可能存在的困难,一、门难进小区保安居委会管理人员派出所公司的前台接待其他（比如“小区居民”）二、脸难看。。。三、进展慢这是一个长期的（不能马上就有明显效果的）基础工作,何谓商圈占有－商圈精耕1）对该商圈物业公司、居住人群、房产状况等细节都了如指掌，烂熟于胸。2）该商圈的房产在门店成交的比例占有绝对优势3）该商圈的业主或想购买该商圈房产的客户会在第一时间想到你。,四、特殊人群的开发方法,出售业主（房源）求购客户（客源）,出售业主为什么拒绝与经纪人合作,1、省钱－不想付佣金,2、自负－认为自己是业内人士或有熟人在业内,3、不信任－认为中介都是黑中介,等等,“病症”,出售业主与经纪人合作的理由,缺乏专业知识缺乏市场信息缺乏销售能力和工具没有足够的精力甄选客户，容易上当缺乏足够的时间,“痛处”,接触时的要点,保持并表现出积极的态度建立友善关系，并建立起你的信誉说明你的服务价值要求接下这项业务,强调你的价值,熟悉市场形势保证随叫随到为房产作价提供专业的营销计划一人委托，千家服务，万人销售,对症下药,包装“良药”－用话术,话术＝说话的艺术,开放式问题不要争执直接关系到客户所关心的,事实客户看法的缺点你的看法的好处,表示对客户看法的尊重,提问查证,CLARIFY澄清,DIGNIFY理解/尊重,DISARM消除讨论,CONFIRM确认,解决客户疑虑的CDDC技巧,解决客户疑虑的CDDC技巧,步骤目的行为你可能说的话（句型）澄清弄清疑问开放性的问题您可以进一步解释一下吗重复对方说过的话您的意思是说。。。。。理解安慰对方存在这些认同感受我非常理解您的感受疑虑是有道理的讨论向客户讲述你的优势交谈略并帮助他们权衡利弊确认核对是否已消除疑虑提出问题您看还有什么疑问吗,
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干货 | 房产中介如何通过互联网，更加高效的获取客户？
今天我们一起来聊聊：“房产中介如何通过互联网，更加高效的获取客户的事。”2016年某房产网站由端口平台转型做线下。这个举动在业内引起了骚乱，纷纷开始了各种抵制行为。一些中介公司也开始自建网络，高薪挖人，组建互联网团队，花重金大力推广。可得到的反馈却寥寥无几，由于成本原因，最后不得不关掉网站！
曾经也有过许多业内的朋友跟我讲过同样的话：“你照着某某网站去做，大概多久能做好，钱都不是问题”。后来，我都给拒绝了。我告诉他们：“你真的懂互联网吗？”这句话听起来或许有些伤人，但这是事实！前段时间发过一篇文章叫做《经纪行业最大的成本不是获客，而是认知》，你有没有想过当你自己去搭建互联网平台，你的认知成本是很高的，互联网团队的认知，市场的认知，网络环境的认知，这些都是你看不到的成本。
我一直认同的一个就是社会分工，专业的人，干专业的事！经纪行业也一样，互联网对于经纪人来说只是一个提高效率和获客工具，核心竞争力还是你的专业和服务。这一块是互联网产品无法实现和替代掉的。房产经纪人的专业能力和服务水平才是核心。
那么，获客怎么解决？移动互联网不同于PC时代人们还用搜索引擎进行查找房源信息，而是去一些垂直类房产APP上去挑选房源。而经纪公司只需要选择一些流量大、广告强、下载多的APP进行使用，这样就真正的实现了社会化分工。平台有流量（客户），经纪人有很专业，服务也很好。这就是一个很好的结合。
经纪公司和经纪人如何判断一个平台的好坏，主要看三点：
1、平台定位很重要
最最重要的是平台定位。之前某天下自建经纪公司，又当裁判又当运动员，引发了其他经纪公司集体抵制。从合作商变成竞争对手，怎么能全心为经纪公司服务？
在58神奇日“房产生态源年·三亚峰会”上，58集团CEO姚劲波表示：“我们应该让全社会的经纪人变得更加的有尊严，从临时性的工作变成永远的在这个行业里工作。同时我也在这里承诺，58永远不自营。这是写入到我们公司宪章的一句话，我们团队不往这里考虑，我们和所有的经纪公司、开发商合作，我们打造一个开放的平台，服务用户，永远不自营，有效期是100年！
2、流量很重要
平台能否带来客源直接关系到我们经纪人的成交和收入。客源怎么来？流量代表着客源，而广告能直接带来流量。
在房源生态源年三亚峰会期间，北京和三亚机场被安居客广告霸屏，安居客代言人吴秀波亲赴三亚站台，现场还有20余位明星为大会发来vcr祝福。 据数据表明每天有超过3000万人次的找房用户在使用58同城、安居客、赶集网寻找房源信息。
3、产品服务很重要
产品和服务是否优质，也是经纪人选择平台的考虑因素。在房源生态源年三亚峰会上，安居客升级了针对经纪人的服务产品“智享”系列。
房源全息字典
信用服务等级
智能推广平台
房产经纪人大学
&“智享”覆盖个人培训、信用等级、房源管理、房源核验等各个方面，真正做到让经纪人更专业，让经纪人职业更有生命力。
&前两天讲了中介与搜房这场战争的来龙去脉，并分别站在中介与搜房的立场上表达了我的观点。中介与搜房的这次战争我觉得不是坏事，战争的目的并不是谁灭了谁，中介无法离开互联网，互联网也消灭不了中介。传统行业与互联网的结合注定是一个长期的过程，双方在合作与碰撞过程中才会不断进步与发展。
对于这次战争，我认为产品本身是无辜的，是市场选择的产物。即使现在降回60端口，未来如果有人提出要多付钱多刷新，产品还是会随...&保险营销－如何用保典获取准客户？">今天有机会分享我使用保典获客的实践和总结，能给大家带来一些启发，我感到非常荣幸。在移动互联网时代，有了保典，应该说我们会走的比较顺畅。最后，我要特别感谢研发保典软件的朱总，朱老师，他给保险代理人带来福音，带来前途。我还要特别感谢介绍我用保典的老师，感谢通过保典认识了全国各地的优秀伙伴们，跟大家在一起分享、交流，打破我们以往的地域化限制，包括各家公司的限制。大家在...&客户的信任是合作的基础，如何能够获取客户的信任，这是一个永恒的话题。那如何取得信任呢！先卖个关子，你要采购某一种产品，却遭遇到了这样两种情况，你会跟谁合作：跟A一直在沟通，价格蛮合适，货期也可以，态度也不错，可是当你提出要去参观的时候，他一下子结巴了，很明显有点慌，有点乱，找各种理由说自己不在，或者工厂不方便参观，或者需要提前申请之类；跟B也一直在沟通，价格虽然不是最好，却也可以，货期虽然不是最优...&房产中介？">本文作者:张平知名财经评论家、每日经济智库专家本订阅号全为原创，作者张平中国的房产中介之所以在互联网的攻击之下茁壮成长，是因为这个行业有其特殊性所造成，市场需要房产中介的存在。但是房地产产中介企业在业务上的种种弊端，例如骚扰客户、哄抬房价、暗箱操作等问题，才是造成其市场份额谁也无法独占，岂今还处于群雄争霸的时代。过去的10多年，是互联网电商和房产中介蓬勃发展，迅速崛起的时代。但令人感...&做跨境电商很久了，开始的时候总困惑网上的客户为什么大都只是询价，而询价过后，达成交易的却少之又少？但是现在找到方法后，我的客户大部分来自网上！由于客户询价多但是成交却少，所以怎么使无效的询价变为有用?是我在做跨境电商的过程中首先想到的。广交会参加了一年又一年，但是明显发现现在到广交会的客户并不是来采购的，成交率也比往年低了许多，随着现在互联网技术的发展，客户已经不需要再专门去产地、商家，利用搜索功...&
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