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关于“【海门大讨论】如何处理好物业和业主的关系？”中几点看法
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&&物业与业主之间建立的是一种长期的合作关系，物业既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”；既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。& D6 NＢBs.0５１3.org' @
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& &近期看到海门“哈特虎”发表的【海门大讨论】如何处理好物业和业主的关系？写的确实挺中正的，就里面的一些观点，本人也有几点看法。# |bｂs.05１3.org7 b6 Y
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1、什么服务都没有享受到，除了交钱还是交钱1 j$ L; P濠6 @: D! }滨6 Z论7 a& \坛4 d8 p
业主痛诉物业. A8 Q来, B+ U源：濠' P滨3 }8 E论9 j坛" |
业主：漏水了，暖气不热，电梯坏了，没有水，停电了，窗透风、玻璃碎了……* @濠4 P
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物业：管不了，管不了，管不了，管不了，管不了，管不了，管不了，管不了，管不了，管不了……( B3 T- NＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ2 d: d
物业反击业主+ `濠' n) ^滨$ T8 e论/ \坛0 s
物业：欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费，欠费……# |+ k) jbｂs.05１3.org1 ^
业主：不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我，不赖我……; n- e7 ~ＢBs.0５１3.org- i* V3 l
着急拿了房子的，可能马上要结婚，要装修房子，好吧，先去物业交“装修押金”吧，可能还有一些搭车收费的项目。我不住、不装修总行了吧！还真的不行，不住不装修还是要交100%的物业费。《海门市物业服务收费管理实施细则 海价费〔2014〕11号》第十三条规定：因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经确认的按规定标准的70%交纳物业费，减免期限最长为36个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。但是，然并卵！海门多少小区执行了？是不是都是100%全额收取的？不交你就别想拿房子钥匙！你们看看，无论什么情况，在装修之前还没有住进去，都得先交物业费，服务没有享受到，交钱还是交钱，心里不平衡啊，业主与物业公司的裂痕进一步加大。而物业公司的立场认为，我在小区干活就得吃饭拿钱，交房前向开发商收费，交房后向业主收费，理所应当。5 Ubｂs.05１3.org" @
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物业在交房前会通过电话、挂号信等方式告知业主入住时间及相关办理的手续，如不能如期办理的，当与之另约时间。如房屋空置，需办理空置申请。! i- xＢBs.0５１3.org0 ?! G" L
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2、“物业公司”到底是干嘛的？
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现实中，业主不把“物业公司”看作是一个企业，而把它当成居委会、派出所、城管队、求助中心、邮局（代收快递）……而作为一个企业，它既没有行政管理的权利，也没有执法的权限。而且它收费服务的范围，仅限于小区的公共区域，简单的说：服务于业主家里以外的公共区域，反而是业主的家里是不服务的，比如通个下水道啦、换个灯泡啦….但单元楼的下水道总管堵了，那物业公司是必须负责的。有人说不对啊，物业公司还收装修押金啊，这不是管我家里的事情啊，呵呵，其实也是为公共项目，比如敲承重墙，改外立面和窗户（后期高空坠物找不到肇事者，整栋楼业主赔偿），搭阳光房等，但最终也是城管队执法。简单的说，物业公司就是整个小区的保姆，普通的物业公司做3件事：看门、扫地、修灯泡（维修公共区域）。当然这是一种概括不太准确的说法。! gＢBs.0５１3.org- e1 W
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实际：% ?6 X濠) V* V4 {滨( _, J论: n1 b9 e坛" w+ c
& &一个物业经理曾经这样对我说：在所有的行业中，服务业最难。在服务业中，物业管理最难。她举了个简单的例子：消费者到商场买东西，到餐馆吃饭哪有不付钱的道理？唯有在物业管理中，业主享受了服务却可以理直气壮地不付钱。2 HＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ$ C
在中国传统文化中就有看不起服务业的习惯，认为是伺候人的，是下贱的差事。这些人常常遭到业主的无理训斥和打骂。甚至有的业主说，你活该爱挣这份钱，物业就是我们雇的保姆，我们要怎么样就怎么样。我没见过哪个行业像物业管理那样遭到普遍的轻视和误解。物业的主要对房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生、绿化、安全（但不含人身、财产保险、保管责任）管理，交通秩序与车辆停放及房屋装饰装修管理。4 Pbｂs.05１3.org, d! ]( m
如今物业和业主的关系，尽管有“平等说”，“保姆说”，“共建说”……，似乎又都不能合理的解释相互的各种关系，在这里比较不赞成保姆说。依此说法那各行各业都是保姆了，医生是谁的保姆？老师是谁的保姆？记者是谁的保姆？科学家是谁的保姆？这样说来只有无业游民不是保姆了！！！8 U6 J* v濠2 V% h滨2 t+ v5 {论5 y9 A坛5 E8 j
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3、如果小区没有成立业主委员会，物业与业主之间没有签订收费合同，物业收取业主的通行费，如果业主自愿，公安机关不宜干预。如果业主不自愿，保安用强行拦车方式不让其通行，业主打“110”报警。“110”民警可以明确告知保安的行为违法，属于敲诈勒索，情节严重可能构成犯罪，民警应当对保安训诫。如果保安辩解是根据物业经理要求行事的，那么，在查证属实之后，物业经理与保安构成共同违法或犯罪，公安机关应当对其训诫。如果保安拦车的情节严重，履行法定程序后，可对物业经理及保安行政拘留，情节极为严重的，应当依法立案，通过司法程序，追究其刑事责任。5 p濠$ j滨' ^2 m- ~论; z" g坛$ C
在民警处警中，物业可能会出示当地物价部门的收费依据，以证明其收费行为的合法性。由于物价部门出具的文件，仅仅是对物业收费标准的一种指导，物价部门无权对第三方设定民事上的权利义务。物业与业主之间权利义务关系，必须通过合同约定。如果物业与业主之间没有签订合同或约定，物价部门收费标准的指导性文件不能免除保安或物业的违法责任。/ wbｂs.05１3.org1 F1 ?
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& &《物权法》第一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。”“《物权法》第七十四条第二第三款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”分别规定了车位的两种权属。即地下车位（除人防车位）的所有权属于建设单位，建设单位有权处分，共有的车位（地面停车位）属于全体业主，业主也应当交纳汽车停放费。由此可以看出，车位的所有权属于建设单位的，建设单位有权出售、出租或附赠。业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继而取得车位的产权或使用权利。& g" ]5 Rbｂs.05１3.org# F
& & 一般小区停车收费都会进行业主民意调研 ，相关收费是进行合法备案，并在小区宣传、公示，而已购、已租车位的业主也都是在平等自愿的基础上签订了相关协议，比如车到了期限要年检吧，不及时年检上路行驶，你说合法吗？6 h7 HＢＢＳ.0５１3.ｏｒｇ; E9 T2 s
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如何促进物业企业与业主委员会构建和谐关系?
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内容提要：为提醒各物业服务企业重视与业主委员会的关系维护，促进构建和谐的工作合作关系，通过对多个案例进行分析，提炼出六个方面的工作建议。
　　天津北方网讯：在物业管理活动中，业主大会与物业服务企业之间是合同关系，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，在组织选聘解聘物业服务企业、监督和协助履行物业服务合同、评价物业服务企业服务质量以及申请使用房屋维修专项资金等方面有着举足轻重的作用。从一个个实际案例来看，有的物业服务企业与业主委员会和谐相处、密切配合取得良好效果，有的物业服务企业与业主委员会则因双方关系协调不好，给履行物业服务合同带来诸多困难和矛盾，甚至出现在物业服务合同期满后不能续签而解除合同关系的尴尬局面。为提醒各物业服务企业重视与业主委员会的关系维护，促进构建和谐的工作合作关系，通过对多个案例进行分析，提炼出六个方面的工作建议。
　　注重树立密切协作意识
　　业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，其中，有一项重要的工作职责就是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。但是，从工作中了解到，作为物业服务企业存在以下问题：一是主动接受业主委员会监督意识不强。往往把业主委员会的监督视为找毛病或者挑刺，从思想上把业主委员会推向了对立面。二是对业主委员会提出的监督意见不重视处理。许多业主委员会成员的责任心比较强，通过多种形式了解业主的意见、建议，及时向项目经理反映，但是，一些项目经理对业主委员会成员反映的意见、建议不够重视，没有及时有效地进行处理和回应，引发了矛盾纠纷。三是没有主动争取业主委员会的协助支持。由于思想认识上的对立、与业主委员会之间缺乏有效的沟通协调，双方之间很容易出现矛盾，履行物业服务合同中往往得不到业主委员会的支持和帮助，只能形成孤军作战。
　　为此，建议物业服务企业：要加强对项目经理的培训教育，要求端正态度，提高思想认识，认真处理好与业主委员会的关系，把主动接受业主委员会的监督变为行动上的自觉，同时要把维护业主委员会的健康良好关系列入对项目经理工作的考核内容。
　　注重提供必要的办公用房
　　根据规定，开发建设单位在建设商品房小区时都要按照一定比例规划设计和建设物业管理用房，在新建物业竣工验收合格后无偿移交给物业服务企业使用，它的主要用途是用于物业管理服务和业主活动，物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用。从工作中了解到，当前主要存在以下问题：一是物业服务企业责任意识不强。对开发建设单位没有按照规划面积和施工标准提供的物业管理用房不去交涉，交多少接多少，交什么标准就接什么标准，对存在问题不去向有关部门反映，不去要求按照规定标准整改。二是不给业主委员会提供必要的办公用房。将接收下来的物业管理用房全部占为企业所用，不给业主委员会提供必要的办公用房，导致双方产生矛盾，有的甚至引发业主委员会到辖区物业管理行政主管部门上访。三是少数物业服务企业法制意识淡薄。私自将物业管理用房出租经营、挪作他用，与业主委员会、业主之间发生矛盾纠纷。
　　为此，建议物业服务企业：一是要重视对项目经理进行有关政策法规培训，引导树立法制意识。二是以对全体业主高度负责的精神，要求开发建设单位移交符合标准的物业管理用房。三是项目经理要明确物业管理用房的归属，主动征求业主委员会意见，根据物业管理用房的规划设计布局，为其提供必要面积的办公用房，并根据实际进行必要的整修，满足其办公需要。
　　注重协助购买办公设施设备
　　对于新成立业主大会的商品房小区，业主委员会成员刚刚选举产生，相互之间不熟悉，对有关政策法规不了解，手里又没有经费，开展工作面临诸多困难。从工作中了解到，物业服务企业面对这一环节常常出现以下问题：一是一些物业服务企业主动协助解决问题的意识不强。认为业主委员会购置办公设施设备与己无关，不管不问；二是一些物业服务企业在提供经费方面不及时。存在躲、拖等现象，有的业主委员会成员无奈自己掏钱垫付，但在找到物业服务企业报销时又以种种理由不给报销或者拖延报销。这些看似不是什么大问题，但它会影响与业主委员会之间的关系维护。
　　为此，建议物业服务企业：一是要积极给予协助。要求项目经理不要被动，不要人为设置障碍影响团结。二是要主动与业主委员会沟通。主动告知购置办公设施设备经费来源渠道，可以从业主委员会活动费中提前垫支，也可以从利用小区物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的相关收益中支出。不管从哪个渠道支出这笔经费，都要充分尊重业主委员会的意见，并以书面形式予以确认。
　　注重按合同约定提供活动经费
　　必要的活动经费是业主委员会、业主大会开展工作的物质基础，以天津为例，《天津市业主大会和业主委员会活动规则》中明确规定：“业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支”，同时又规定：“活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布1次，并接受业主的监督”。虽然文件有明确规定，但是，在具体执行中经常会出现这样或者那样的问题，主要表现在：一是给付经费不及时。有的物业服务企业不能够及时给付活动经费，造成业主委员会有意见。二是活动经费使用不规范。有的业主委员会经费使用不规范，物业服务企业不给报销，造成双方产生矛盾。
　　为此，建议物业服务企业：一是要按照物业服务合同约定提供经费保障。要让业主委员会清楚每年物业管理服务费应收多少、实收多少，以及物业管理服务费的收缴率与业主大会、业主委员会活动经费提取密切相关，进一步引导业主委员会增强督促业主按时交费意识。为方便业主委员会开展工作，建议在双方协商基础上，物业服务企业要给予业主委员会一定数额的周转金。二是要规范活动经费的管理使用。物业服务企业要以小区为单位单独设置财务科目，严格规范管理。要引导配合业主委员会制定活动经费的管理办法，对开支范围、报销发票要求、报销签字审批、公布接受业主监督时限以及相关问题等进行明确，既可以规范经费管理，又可以有效预防发生矛盾。
　　注重建立通畅的工作沟通机制
　　从工作中了解到，物业服务企业与业主委员会之间发生矛盾诱发因素是多方面的，但是，双方没有建立常态化的工作沟通机制是主要原因。当前存在的主要问题是：一是对建立工作协调机制认识不足。一些物业服务企业没有认识到与业主委员会建立常态化沟通机制的重要性，存在沟通渠道不畅通和不常态的问题。二是缺乏沟通艺术。由于有的项目经理缺乏沟通经验和技巧，协调解决问题效果不好。
　　为此，建议物业服务企业：一是要重视建立与业主委员会常态化的工作沟通机制。物业服务企业要根据所管小区的实际，要求项目经理主动与业主委员会沟通协商，可以建立每周、每半月或者每月沟通会商机制，为双方互通情况、协调解决问题提供机会。二是要坚持主动汇报工作。作为物业服务企业要在沟通前认真准备，既要全面介绍上一阶段所做的各项工作，让业主委员会了解和认可，同时又要介绍下一阶段工作的计划安排，希望业主委员会提前了解，并给予工作支持，主动接受监督。三是要确实协调解决问题。要认真听取业主委员会对业主反映意见、建议的介绍，共同研究解决落实的具体措施和方案，形成解决问题的一致意见，达到让相关业主和业主委员会的共同认可。
　　注重向业主委员会成员宣传政策
　　物业管理服务涉及相关政策法规比较多，专业性比较强，许多业主委员会成员新当选后，会出现不了解物业管理相关政策法规和专业知识，或存在认识理解误区等情况。那么，在监督评价物业服务企业履行物业服务合同、沟通协调工作以及研究解决问题时很容易出现意见分歧，影响正常工作开展。
　　为此，建议物业服务企业：一是要主动送上学习资料。在新的业主委员会成员当选后，要及时送上物业管理文件汇编等资料，为帮助其学习了解相关政策法规提供方便和支持。二是要主动宣传政策。主动向业主委员会成员宣传有关政策，协助提高理解掌握和应用政策法规的水平。比如在实施对机动车辆规范管理前，要向业主委员会成员介绍车位的权属、收费标准的确定以及收益的归属使用等政策；又如在申请使用房屋专项维修资金前，要向业主委员会成员宣传使用范围、申请程序及有关事项等政策。实践证明，双方对物业管理政策法规知晓和理解的一致性，是研究形成一致性决策意见的重要前提和基础。（天津市物业事务服务中心主任 张学军）
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本网站由天津北方网版权所有社区居委会，与物业公司，业主委员会三者关系的现状
作者 lyvip & &
创建于 02:45:26 & &
修改者lyvip & &
修改于 02:45:26
文档摘要：社区居委会与物业公司、业主委员会三者关系的现状
1．业主委员会是通过业主大会选举产生，是以房产的所有权基础形成的业主自主管理组织，是实施物业管理的主体。社区居委会以居民的居住权为基础形成的居民自主组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，是业主的娘家。其实社区居委会与业主委员会两者都是自主组织，前者有法律依据，后者是民间组织，前者可以领导后者，二者之间就是领导与监督的关系。
2．物业公 关 键 词:
社区居委会与物业公司、业主委员会三者关系的现状   1．业主委员会是通过业主大会选举产生，是以房产的所有权基础形成的业主自主管理组织，是实施物业管理的主体。社区居委会以居民的居住权为基础形成的居民自主组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，是业主的娘家。其实社区居委会与业主委员会两者都是自主组织，前者有法律依据，后者是民间组织，前者可以领导后者，二者之间就是领导与监督的关系。2．物业公司是小区业主请来的小区服务员，它是物业管理的主要市场主体。小区业主委员会是自治组织，有权雇用什么样的人或者什么物业公司来参加小区的服务，业主委员会有权选择优质的物业公司。3．业主委员会与社区居委会互相携手，找到能为小区高质服务的物业公司，为业主谋求最大利益。社区居委会与物业公司、业主委员会之间形成良好的指导与被指导、监督与被监督的互动关系，才能形成最大合力，利于和谐社区的形成。4．社区居委会今后要建立“三位一体”的管理机制，形成由社区居委会、物业公司、业主委员会组织成立的联合管理机制，并建立工作例会制度，及时沟通情况，研究小区管理中的难点问题；形成小区统一协调的管理机制，使得相得益彰、形成合力，积极推进和谐社区建设工作。
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可以直接下载！如何解决好业主、物业和业委会的关系？人大代表建议为业委会聘请职能秘书如何解决好业主、物业和业委会的关系？人大代表建议为业委会聘请职能秘书浙江新闻百家号 09:03 | 杭州网2017年，滨江核心区掀起了一波“换物业潮”，短短几个月，风雅钱塘、倾城之恋、温馨人家等小区纷纷换上了新物业。这个现象对曹志毅来说，似乎并不吃惊。“物业与业委会、业主之间的关系正在转变，如今，人们对物业的要求越来越高。”市人大代表曹志毅，在本次市十三届人大三次会议上又带来了关于物业管理的一些新建议，认为业委会应该聘请职能秘书，让小区管理更加有序。早在去年，他和其他代表就一起提出了《关于修改明确业委会主体地位并加强监管》的议案，并获得2017年的优秀议案。“平时跟病人、同事、朋友交流的时候就经常说到这个话题。”曹志毅是杭州雅正口腔创始人，虽然是一名牙医，但他时时关心着小区物业管理的改革。2016年底，他和其他代表就开始了一番调研，发现当前实施的《杭州市物业管理条例》还是2013年时修订的，但五年的发展，新的变化有必要对《条例》进行重新审视。“《条例》出台时，房产开发正处发展兴旺阶段，条例制定的导向更偏重于房产开发商。”曹志毅说，常见现象是开发商开发房子，再自己成立物业公司。目前，很多开发商无以为继，纷纷退出市场，原物业没有了经济支撑，服务质量也达不到业主要求。如何去解决这个问题呢？曹志毅等人通过大量走访后建议，要在《条例》中增加一条业委会法人资格的条款。有了上岗资格，还要明确职能。他们认为，业委会应该聘请职能秘书，《条例》应该要明确规定业委会专职秘书工作职责，最好能有上岗证的规范条例。“就拿小区业委会主任来说，大部分人要么是公司老总，要么是公务员，又或者是律师、医生，他们有着各自领域的专业知识，但是在担任‘业委会主任’这个职务的时候，他们并没有上过课或接受过培训。”曹志毅说，希望引入获得法律认可的第三方调解机构，对小区业委会提供定向的咨询、指导服务。（原标题《如何解决好业主、物业和业委会的关系？人大代表建议为业委会聘请职能秘书》，原作者葛玲燕。编辑叶露）本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。浙江新闻百家号最近更新：简介:最具权威的浙江第一新闻服务平台作者最新文章相关文章