地产HR们看过来，20家地产巨头设计岗薪资大PK
来自明源地产研究院发布的“20家地产巨头设计岗的薪资大PK”，偶才疏学浅，暂不研究他们的薪资高低，先来吐槽一下几家面试方式，哈哈。
结构面、还有半夜通知复试的早有耳闻;
初试就是群面+无领导+快题，没2把刷子你还顶不顺;
一直是单面，二围一、三围一、四围一;
富力的牛，终面的老总听每人讲1-2分钟，然后默默的挑出一沓简历，再然后就是这一沓都是被刷下来的，童鞋们你们造自己怎么衰的吗?
绿地的HR，很佩服你能写满一页A4纸的面试记录!
龙湖：地产界的薪资BOSS
华润：上海公司建筑岗7.5k难免遗憾
碧桂园：新招清华哥年薪都25W+了
万达：商业地产一哥肿么好意思在校招页面写4k-6k/月，简直不敢相信!
一晃眼又到了暑期实习季，校招网站上各类实习招聘开始涌现，想要去地产公司的童鞋们可以开始准备啦!学设计的孩子去设计院还是地产公司呢?这是一个问题。日前收到小伙伴们关于各大地产公司应届生薪资的爆料，今天就818各地产巨头家的设计岗应届生薪资水平，除了个别注明之外，均为帝魔两都的情况。
数据来源于2013年拿到各公司OFFER的个别童鞋，不代表平均水平，未特别注明的薪资均为税前哦。
应届生称为万科新动力，各项加完大概7000RMB/月左右，不算奖金，奖金由月度、季度和年终奖组成。据说个别城市(如扬州)的建筑设计岗每月可以拿到5000RMB基础+1.5倍奖金+包吃包住。
小伙伴吐槽：万科的结构化面试对于学设计的单纯孩子真是魔障啊，当你觉得你和HR聊得非常HIGH的时候多半就快挂了。他们只是在旁边看着你HIGH而已，不像你一样是真入戏了。。。还有，每天晚上12点通知第二天的下一轮面试真的很摧残心智好么。话说万科副总毛大庆日前在哈佛的小讲座上表示，建筑行业已经开始全面衰落，万科努力往城市服务配套商转型，大家不要再入行了。
恒大给球员的奖金丰厚，设计岗员工工资也算不错，内部设计院10000RMB/月，不过要做设计哦，不只是设计管理哦，某规划同学想去不用做设计的开发岗。。。就只有6000了。
小伙伴吐槽：恒大招聘如天雷地火一般霹雳啪啦，某同学总结的是形式化，看缘分，你不了解它，它不了解你，莫名其妙进了莫名其妙被刷。笔试有行测和与恒大企业相关的问题，想必恒大对自己的发展模式很是有心得，因此要考考大家对它的了解。
基本工资6000RMB/月，补助2000，只有年终奖的说。
小伙伴吐槽：反正一句话，皇帝的女儿不愁嫁，你懂得。某工程岗同学在保利和万科之间纠结啊纠结选了保利，实习了一周后，打电话给万科说欧巴你还要我吗，万科欧巴浅浅一笑道，来吧少年。
据说万达招聘虽然声势浩大，但是最后没招几个。8呀8最后还是没抓到拿到OFFER的童鞋，不过校招页面上写了RMB/月，简直不敢相信。
小伙伴吐槽：万达出了名的狼性文化，撕咬砍杀风风火火，鸭梨山大大滴。作为商业地产大神，人才被挖也是家常便饭。据说万达内部的设计院有一千多人，模式化做得相当到位，不然怎么能以神一般的速度拿地开工建成招商开业呢。万达的项目主要是集团统一管理，地方公司比较被动。
海之子，2013年是个坑，说着都是泪，因此没有八到具体薪资。
小伙伴吐槽：设计岗的孩子幸福地只用画快题就好了，集团设计总监还会抓简历BLING的童鞋提前面试。快题分建筑室内景观，建筑今年是住区规划。快题过了就直接终面了，别的岗的孩子还要去演讲、N面。。。可是，发了口头OFFER又怎么样呢!2013年所有的海之子最后都突然取消了，除了小海龟。说着都是泪。
管培生，上海事业一部自称税后10-14W一年。
小伙伴吐槽：绿地上海事业一部招聘至始至终给人的感觉都不错，上届管培生、HR和领导气场都很怡人，管培生培训很到位，设计岗要轮岗去现场销售房子N套的。就是校招开始时间特别晚，基本其他地产都已经签好了，而且刷人刷得狠，风险较大。初试是一个下午群面+无领导+快题(住区规划+户型)，吐血的节奏。
仕官生，地产界的薪资BOSS来了，北京总部大概一年税前18W，外地16W左右，不过龙湖北京总部很饱和了，外地岗位居多。传说龙湖一个人拿两个人的薪水干三个人的活，真实情况倒是不至于那么惨烈，但是美容养颜派的妹子还是慎重，开会到半夜神马的。
小伙伴吐槽：龙湖一直就是单面，二围一，三围一，最后四围一，老板中国女首富吴亚军登场。吴老师绝对是低调大气睿智犀利。龙湖自己的校招系统非常成熟，面试主要也是围绕网申简历里面的内容，所以海投的孩子自己填了什么千万要记牢啊。某建筑岗孩子终面的时候被要求连画三个方案，不过感觉其实是压力面。
上海建筑岗7500RMB/月，江湖传言华润出了名的薪资低。其实也不算很低，但是跟它高大上的气质，世界200强的地位，港资央企的背景一比，确实有种说不出的遗憾。
小伙伴吐槽：上海华润就在某建筑工人学校旁边，地理位置很亲和。群面+部门领导面+大区总面，中规中矩，不紧不慢。
碧桂园2013年招了一个很牛逼的岗位，7个大区总裁助理，一水儿男生，有4个清华哥，年薪毛估估在25W+。这个就是传说中的地产精英火箭班啊，大区总裁亲自带出来的娃，目标大概是5年内就能做区域总吧!一般的碧业生(没打错哟)大概10W年薪左右。
小伙伴吐槽：来自马来西亚的碧桂园海外市场做得很好，在国内则主攻三四线城市，所以对于想留北上广的孩子来说比较纠结。碧桂园这两年势头也很猛，2013年销售排名第六，让不看好三四线的人们都墙角画圈去了。设计岗的孩子想发展得比较好最好去广东总部。
土豪来了，建筑岗月薪10000RMB/月，年终奖4-5个月的工资。土豪跟BOSS的差别就是，虽然还是BOSS给的多，可是土豪家没那么累啊!
小伙伴吐槽：世茂2013年疯狂扩招，某设计部门本来只有几个人，计划是要招10个。用设计总监自己的话说，世茂获取资源的能力很强，所以之前不是很重视设计，现在市场竞争日趋激烈，所以开始重视了。土豪家跟BOSS家比起来，对于人力资源的“高效利用”估计还不那么擅长，所以没那么累吧。
富力星，5000RMB/月+3000补助+年终奖，不过富力也是有自己的设计院的哟，招聘的时候要看好自己是在项目组做设计管理还是在设计院做设计。还有富力有些城市是包住的，比如北京。
小伙伴吐槽：众人皆认为富力的招聘比较诡异，很多简历BLING的孩子莫名被刷掉了。还有据说终面的时候老总张生亲自出马，每个人讲了一两分钟，然后张生默默挑出一沓简历。童鞋们偷看了都是大牛啊，以为是选出的极好的。后来听说，他们。都。被。刷。了。
年薪7-8W左右，中规中矩，不过绿城的产品真心质量高，就当陪着有追求的宋卫平老总奉献社会吧。经典案例详见苏州桃花源。绿城也是有自己的设计院的哟。
小伙伴吐槽：少见的规划建筑景观分开招的，真是在设计方面有追求。都是单面，也是外派比较多。据说某同学面试聊嗨了面了一个小时，认真负责的HR写满了一页A4纸。
这么大个公司，为毛8啊8也没8到一手的。有个同学的同学的同学说签了年薪15W。
今年第一届创想家，月薪加完7700RMB左右，发13个月工资，加第一年每月1000房补。
小伙伴吐槽：虽然工资一般，不过北京公司招了一水儿的清华北大的孩子。融创在一线城市走高端路线，在孙宏斌的带领下近年上升势头很猛，2013年总销售额过500亿，帝都公司是销冠。去年又拿了北京、天津地王，其中北京农展馆楼面地价达7万一平。北京公司气氛挺好，人都比较亲切。上海是融创绿城合作的公司，也都是高品质项目。流程是群面+高管面+部门领导面。
同没8到，伤感。
北京10-12W，只是大概数据了~17.佳兆业重庆某同学签了12W。
旭日生，旭辉不断强调自己就是未来的龙湖，所以薪资上也在努力看齐，年薪加完15W左右。但是据说这个待遇只在第一年，可是第二年不是应该更多吗=
有童鞋签了上海15W~好像很不错的样子。
20.凯德中国
凯德的管培生8000RMB/月+1000房补，招聘情况没有八到2013活案例呢，这个是往届水平。凯德好像2013年取消了所有的大陆区域总部，今后各地方公司直接对接新加坡总部，所以人事变动很大，2013校招也不知后续如何。
小伙伴吐槽：凯德中国包含住宅、商务和综合开发项目，凯德商用主要做商业地产，雅诗阁是做公寓运营。凯德的商业地产在业内有口皆碑，专业化程度极高，从开发招商到REITS全部做完，很好处理了商业地产回钱慢的问题。凯德家的管培生做得比较好，是正经要轮岗培训的，不像有些公司打着管培的旗号，最后进去还是直接进部门开干。
设计院劳脑力，更多的是对技术的要求;
而地产公司可能更劳心力，需要较好的协调、沟通、组织能力。
建议真正去实习一段时间，再做决定。
地产的入门薪资普遍比设计院稍低，但是后期增长也不错的。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。佳兆业未曾披露的这笔庞大债务显属财务造假和违法信息披露，郭英成在香港犯罪，宁可破_佳兆业集团(hk01638)股吧_东方财富网股吧
佳兆业未曾披露的这笔庞大债务显属财务造假和违法信息披露，郭英成在香港犯罪，宁可破
佳兆业未曾披露的这笔庞大债务显属财务造假和违法信息披露，郭英成在香港犯罪，宁可破产！这才是郭英成回归的真实意图！佳兆业未曾披露的这笔庞大债务，对于深圳政府、佳兆业，甚或债权人来说，都将是各方心头无以言说的痛，否则也不会出现年度业绩审计报告“难产”的情况。
融创团队撤出佳兆业办公区 孙宏斌进退皆可？日 01:20 21世纪经济报道
融创(01918.HK)收购佳兆业(01638.HK)这出反转剧又增新剧情：4月16日晚间，据接近融创并购团队的人士透露，孙宏斌在当天晚上下令，要求融创团队全部从佳兆业办公室撤退。　　原因是，4月16日白天，融创派驻嘉里中心33楼办公的员工发现，指纹打卡系统取消了融创大多数员工的权限，佳兆业现有管理团队要求融创团队离开办公区。　　接到下属汇报之后，孙宏斌一怒之下，要求融创团队连夜全部从佳兆业办公区撤出，包括武捷思、汪孟德、黄书平等并购团队核心人员。　　据上述知情人士反映，融创并购团队撤出佳兆业办公区这一举动，并不代表融创收购出现大问题，“这种情况下，是利益受损方的正常反应，孙宏斌这么做倒是可以掌握主动权了”。　　可以肯定的是，这是一单多方势力角逐的商业并购案，其中牵涉的各方利益与每一次事件发生的真相，或将随着时间流逝浮出水面。
多方角逐　　如果严格从法律层面观察，融创团队撤出佳兆业办公区也属正常，因为股权收购还没有完成之前，收购方团队进驻被收购方办公区，取决于被收购方的意愿。　　据接近佳兆业董事会知情人士分析，坊间将上述变化解读为“郭英成不卖佳兆业了”，也过于武断。郭英成此次回归，主要是为处理佳兆业2014年业绩审计报告一事(详见本报4月16日报道)。　　审计报告未正式获得佳兆业董事会通过之前，融创与佳兆业、债权人之间，只是谈判的三方生意人。而审计报告目前已成为决定融创并购下一步怎么走至关重要的棋子。除了佳兆业董事会，境外债权人、融创并购团队也都在等待它的结果。而4月14日佳兆业发公告免去融创部分高管在佳...
危机或进一步发酵？　　上述深圳资深人士表示，孙宏斌两度涉足房地产商业并购，其中迂回曲折的商业谈判与相关法律法规的盲点争议，在国内当属首例。根据孙宏斌融创年报发布会上的言论“收购佳兆业说到底只是一盘生意，合适就做，不合适就算”来看，融创方面是本着随趋势演变来应对的态度去做这单收购的。　　现在摆在佳兆业面前的问题，除了一份令佳兆业董事会头疼的审计报告，就是庞大的债务处置问题，而且极为紧迫。如果并购走向反方(融创被迫退出并购)，按照目前国内债权人——34家金融机构申请佳兆业资产保全的情况来看，一旦银行方面提请法院启动对佳兆业的资产拍卖，佳兆业破产将是朝夕之间的事情。“等不到收购合同规定的7月31日最后期限，佳兆业或将面临破产。”上述知情人士说。　　佳兆业未曾披露的这笔庞大债务，对于深圳政府、佳兆业，甚或债权人来说，都将是各方心头无以言说的痛，否则也不会出现年度业绩审计报告“难产”的情况。
此外，郭英成辞职与回归的时间节点颇为耐人寻味。综合多名采访对象的信息可见，去年11月底12月初，郭英成避走香港后，深圳市房管局将佳兆业集团在深正在销售的4个楼盘锁盘，共涉超过2000套房源，其中住宅1930套，商铺267套；今年4月初开始，佳兆业被锁房源开始被大面积解锁。就在此时，郭英成宣布回归佳兆业董事局。　　“这其中颇有耐人寻味的意思，郭英成此时回归，对政府而言，很尴尬，对融创而言，也不能说就完全解决了审计报告的问题，这得看郭英成为主的董事会成员与会计师事务所的斡旋结果。可能并不是好消息，因为此前融创与债权人争议的焦点，就在于双方对佳兆业价值的认定。”上述知情人士称。　　解除锁定并...
-----------对于融创和佳兆业而言，颇为关键的一点是，上述合同中设置了一个有效期：7月31日。过了这个日期，合同就失效了。------------------------孙宏斌还嫩了一点，为压债权人，故披露佳兆业老底，这样会计师事务所不敢在年报上签字了！故郭英成赶紧回归，赶走融创的人马，期待能过年报关，否则财务和信息披露造假的话，郭英成就要在香港坐牢了。郭英成是香港人，不会大陆，大陆没办法，如香港追究其犯罪，郭就麻烦大了！至于融创，过了7月31日，融创跟郭英成打官司去。
原广州市天河北路的中诚广场，郭英成黑了多少人！
4月16日白天，融创派驻嘉里中心33楼办公的员工发现，指纹打卡系统取消了融创大多数员工的权限，佳兆业现有管理团队要求融创团队离开办公区。　　接到下属汇报之后，孙宏斌一怒之下，要求融创团队连夜全部从佳兆业办公区撤出，包括武捷思、汪孟德、黄书平等并购团队核心人员。--------------大家把武捷思想过头了！哈哈，打工者一个而已，搞点小钱花花！
: 原广州市天河北路的中诚广场，郭英成黑了多少人！
郭氏太狠，一般人玩不过他的，背后的潮汕帮势力庞大，谁跟郭氏打交道，谁最终吃大亏！
: 4月16日白天，融创派驻嘉里中心33楼办公的员工发现，指纹打卡系统取消了融创大多数员工的权限，佳兆业现有管理团队要求融创团队离开办公区。　　接到下属汇报之后，孙宏斌一怒之下，要求融创团队连夜全部从佳兆业办公区撤出，包括武捷思、汪孟德、黄书平等并购团队核心人员。--------------大家把武捷思想过头了！哈哈，打工者一个而已，搞点小钱花花！
孙宏斌只是一个精明过头的生意人，但郭氏是阴谋家，心狠手辣！孙宏斌也就有资格跟绿城的宋卫平过两招而已！
炒港股还是回归主流，买人品好的公司的股票比较靠谱！小心使得万年船！香港罗康瑞，人称上海姑爷仔，接手朱玲玲的，人品一直不过份，其手下有两间上市公司，一是00272瑞安房地产，二是00983瑞安建业。瑞安建业是其起家的公司，从2013年起一直在套现资产，2014年4月停牌称有第三人欲接手，在港股通大好形势下，加上瑞安建业二股东是索罗斯手下的对冲基金，肯定好戏在后头，本轮未涨的少数港股之一，毫无风险！
: 抱歉！内容已删除。
孙宏斌再次北人利用了！现在的问题已变成佳兆业财务造假，郭英成等原班董事和高管要坐牢了，年报出不了了！
: 孙宏斌再次北人利用了！现在的问题已变成佳兆业财务造假，郭英成等原班董事和高管要坐牢了，年报出不了了！
在郭英成宣布复职当天，便判断佳兆业将取消卖盘的香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者说，融创团队的撤离，意味着佳兆业已经不再欢迎融创对公司进行尽职调查，说白了，郭英成已经不想把佳兆业卖给融创。----------怕财务造假，年报难出，要坐牢吧！
: 孙宏斌只是一个精明过头的生意人，但郭氏是阴谋家，心狠手辣！孙宏斌也就有资格跟绿城的宋卫平过两招而已！
融创的尽职调查把佳兆业的底裤看穿了，郭才急着把融创的人赶走。可是人走了，所有的信息都掌握了，普华永道不敢再做从犯了，佳兆业董事会抓狂了。佳兆业对于孙来说，只是一笔生意而已。而现在佳兆业被暴露出的做假账问题，对于郭来说，搞不好是要巨额赔偿和进牢房的。现在最着急的是谁，其实很清楚。
: 融创的尽职调查把佳兆业的底裤看穿了，郭才急着把融创的人赶走。可是人走了，所有的信息都掌握了，普华永道不敢再做从犯了，佳兆业董事会抓狂了。佳兆业对于孙来说，只是一笔生意而已。而现在佳兆业被暴露出的做假账问题，对于郭来说，搞不好是要巨额赔偿和进牢房的。现在最着急的是谁，其实很清楚。
融创收购佳兆业的剧情是这样的：郭英成当时是让孙宏斌接手佳兆业，掩盖其造假和其他问题，但海外债权人不妥协孙的大幅压价，孙就将佳兆业的财物老底审查出来了，普华永道为求自保就马上反目，指出佳兆业多年造假，郭氏知道大难临头，马上回归，突然就不让孙的部下再接触佳兆业资料。其实这些年郭氏一直在掏空企业资产，让佳兆业到处搞钱，做假账，所以佳兆业一出事，搞财物的谭礼宁和财物总监马上辞职走人。佳兆业不会出财物年报了，佳兆业可能也不再有复牌的机会了！沪港通第一单教育大陆股民，诚信是何其重要，港股老千多！
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佳兆业债务危机缓解 机构指收购对融创有压力
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　　2月6日下午消息，融创中国(01918-HK)向佳兆业(01638-HK)注入资金后，消息指佳兆业已经成功在期限内支付2560万美元债券利息。评级机构穆迪认为，收购有利于佳兆业改善债务情况，未来有机会将佳兆业的评级调整为“正面”，不过同时指出收购对融创自身的信贷水平则将造成负面影响。　　佳兆业去年底遭当局限制旗下房源出售，引发其债务危机，此前业界传闻指佳兆业或选择违约，不支付2020年到期债券的半年利息，该笔债券的付息宽限期为下周一(9日)。不过外电今天下午引述债券持有人消息称，已在昨日完成支付2560万美元债券利息，这批债券的年息为10.25%。　　尽管佳兆业仍未披露融创“接盘”前大股东郭英成家族手中的股份，昨日港交所权益披露信息却已显示，融创于1月30日购入佳兆业49.25%的股权，交易涉及佳兆业25.29亿股，与佳兆业创办人郭英成家族此前持有的股份数目相同，每股均价1.8港元，相比停牌前溢价约13.2%，涉及资金约45.52亿港元。　　一名外资债券分析师指出，由于佳兆业事件前景扑朔迷离，不少债权人十分紧张，目前佳兆业美元债券面值共达25亿，假如佳兆业在今日内不能支付利息，会触发更多投资者上门追债，并进一步引爆其债券危机，甚至可能对整体离岸市场的内地企业债券产生负面效应。　　评级机构穆迪分析师FrancoLeung指出，融创收购佳兆业将有利于佳兆业债务情况的改善，缓解投资者的忧虑情绪，该行考虑未来将佳兆业评级调整回“正面”，不过与此同时，收购将削弱融创自身的财务状况，对其信贷水平构成负面影响。　　穆迪表示会持续观察收购的过程，因为还需要得到监管机构以及股东的同意，成功与否要看融创的现金流及整体财务状况是否稳健，并认为收购有利于融创加强其业务的多元化，特别是加强其在广东的业务。　　此外，外界关注融创收购佳兆业的同时，绿城中国(03900-HK)股东九龙仓(00004-HK)也正在展开其对于绿城与融创共同持有的融绿平台50%股权。不过投行摩根大通今天也发布报告，对于九龙仓这次收购发布负面评价，认为这次可能的收购并不利于九龙仓，因为内地房地产业的发展环境正趋于困难，租赁市场也有一定风险，并指集团未来两、三年的租金收入增长或将放缓。
(责任编辑：DF062)
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5把快刀，解剖你看不到的融创内部
明源地产研究院 王亚辉
人物：&&&&企业：
导读：一个企业的快或稳，其内部决策和管理链条是环环相扣的，正如上周跟融创一位高管吃饭时聊起的，就拿营销举例，也不单单仅是营销手段的运用，而是背后一整套体系在支撑其运转，各个环节运转顺畅，快或稳方可达。从这个角度来讲，除了众所周知的融创“狼性”营销，或许其内部管理的其他方面也值得我们去深究。今天我们从成本管理
从顺驰到融创，到绿城，到佳兆业的黑骑士，这匹来自北方的&狼&一直都在吸引着业内人的视线，其整个项目计划体系及成本管理制度建设都看似非常简洁，却非常实用，本文做了整合，供大家借鉴。
一、环环相扣的项目计划
融创的项目计划制定，聚焦项目目标，以销售为核心，以设计为源头，过程中进行合理穿插，整个项目计划执行非常流畅。
项目计划形成如下图：
其中尤为重视销售开盘的关键节点：
融创的项目成本构成如下：
而环环相扣的成本管理则主要体现在如下10点：
第一，项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。
第二，由运营部门来统筹目标成本控制，及实际发生成本的有效监督。
一方面，所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。
另一方面，项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动，统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对项目成本的有效控制。
第三，对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制，确保设计费支出标准不高于市场平均水平。
第四，成本动态控制上，项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动，包括但不限于设计方案优化、业务分包（招投标）、材料设备采购比价和限价、合同签订、设计变更及现场签证、合同付款等。项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内。
第五，项目成本一旦超支，则相应进行以下处理及调整：不使用不可预见费，拟采取降低成本措施补救，由公司总经理审批；拟使用不可预见费弥补，调整细项成本，报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批；需要突破项目目标成本时，必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后，报集团主管副总裁、集团总裁审批。
第六，项目公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上月成本核算意见，以供进行项目经济分析使用。其主要内容应包括：直接成本和非直接成本上月的总体变动情况（超支或节省）及趋势判断；直接成本和非直接成本在上月发生较大变动（超支或节省）的成本细项的变动情况及趋势判断；实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。
第七，经营情况分析的主要内容：
融创项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析，包括变更设计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。
项目公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利息，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。
异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用，比较与月度计划的节超情况并分析节超原因，集团运营中心销售管理部统计天津公司核算期内实际发生的销售费用，比较与月度成本计划的节超情况并分析节超原因。
第八，项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善，导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时，由预警人向项目公司总经理发出警讯，进行成本预警。
不可预见的事项范围：
发生工程事故或其他经营活动中的事故；发生法律诉讼；因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷；因政府或其他单位突然以行政手段（如制定法规、政策）调整收费、税率、利率标准；发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任；出现了未计划的对外捐赠；目标成本预测时不准确；发生重大设计变更；其他经营过程出现的意外情况。
此外还有管理不善的情况，如作业现场管理松懈，导致物料被盗或被抢；计算不精发生多余采购物资；为无效劳动支付了劳动报酬；工作质量低劣引起的返工开支；使用过程中的浪费；非必需的计划外开支；未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配；工期拖延造成的费用增加；其他管理不严的情况。
第九，规定了目标成本调整的范围。因经营计划调整引起成本细项的目标成本的增加或减少，如：
由于市场因素或公司主动调整竞争策略、项目产品定位发生变化而引起增减；
调整销售计划而使广告费、样板房、代理费等发生增减；
贷款额度调整导致财务费用增减；
发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减。
第十，目标成本调整由项目公司运营部组织，与总经理确定处理，一般情况下，可以选择以下三种方式：
一是不使用不可预见费，采取有效措施在成本细项内调整或消化，由公司总经理审批。
二是使用不可预见费调整目标成本，报集团运营中心成本管理部审核，由运营中心总经理、主管副总裁审批；
三是不可预见费已用完，或将不可预见费留做它用而不能在不可预见费内调整时，即意味着项目目标成本将被突破，此时应编制项目目标成本调整的专题报告，报集团运营中心成本管理部备案，经运营中心总经理审核后，呈集团主管副总裁、集团总裁审批。
二、渐进明细的设计阶段管控
融创的设计管理本着&统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设&的方针，做到&适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调&。
部门归口上，天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作，施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部，并填报《方案成果移交施工图交接单》，由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作，并完成施工图组织设计，研发中心设计部提供相关设计技术支持。
设计进度上，必须严格按照研发中心年度时间计划执行，保证工程、营销的时间要求。如有重大变动，必须报集团研发中心备案。
设计委托上，项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成（规划、方案、扩初、施工图阶段等，含景观设计、室内设计部份）上报集团运营中心审批，经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。
方案设计上，研发中心对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。对于天津本地项目，负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计，对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。
单项工程设计审核上，影响营销的样板房、售楼处、示范单位，必须由项目公司研展部组织方案设计单位进行汇报，并由项目公司的策划、销售、工程、运营等部门及项目公司总经理进行评审、会签，最终方案以及评审意见以书面形式上报研发中心审批，二个工作日内反馈意见；其他单项工程，如住宅大堂、电梯厅等装修设计由项目公司研展部组织本部门专业人员、运营部、销售部、工程部等相关人员进行审核，审核结果以书面形式进行记录，并由相关部门存档备案，上报研发中心备案，2个工作日内反馈意见。
设计及施工交楼标准上，项目方案设计经审批最终完成后，住宅、会所、住宅大堂、电梯间、 走道等重点部位的施工图设计与施工交楼标准，首先由项目公司研展部初步制定，并牵头组织项目公司相关部门进行初步评审，形成初步评审决议后报集团研发中心，研发中心在接收审批申请后组织相关部门进行最终审批，3个工作日内给予回复意见。
交楼标准审批由集团研发中心、项目公司领导、集团运营中心组成方案评审小组。运营中心审核方案是否符合国家规范，选用材料是否超出成本预算，并有权建议设计人员使用集团采购中标产品；研发中心审核方案是否满足市场及客户需求，最后形成审批意见。项目公司研展部依据集团审批意见形成最终设计与施工交楼标准，报研发中心确认备案。
初步设计上，所有大型项目工程，如大型商业设施、写字楼、星级酒店等各类大型公建），必须进行初步设计，初步设计深度应符合地方设计文件编制深度；住宅设计原则上也须进行建筑初步设计。如由于其他因素，项目公司决定不做初步设计，需向研发中心提交情况说明，核准后方可直接进入施工图设计阶段。
报建图上，报建后如政府部门提出修改，按如下程序管理：
修改对公司利益损失不大的（五十万元以内），项目公司开发部必须送主管领导及项目公司总经理批准后，方可委托设计单位进行修改。
修改对公司利益损失较大的（如容积率、层数降低或五十万元以上），由项目公司提交研发中心审核后，集团相关部门会签，方可委托设计单位进行修改。修改完成后重新报研发中心及集团相关部门审批通过，五个工作日内反馈意见后，再进行报建。经政府部门批复的报建图及文件，由项目公司及时归档。
施工图上，设计单位完成的施工图，必须符合施工图的深度要求。 专业配套图纸的设计（如：综合管网）的设计由项目公司开发部全部完成，项目公司研展部配合并提供相应技术支持；钢结构、幕墙、栏杆等分项工程的设计应由设计单位统一完成，设计单位作为设计主负责人的原则不变，一般不进行设计分包。如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵头并最终负责。
设计质量把控上，首先，方案设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量，是设计质量的主要管理内容；其次，方案设计应以其安全性第一，其合理性、经济性、设计效果应以其具有的商业价值衡量，以为公司创造最大价值为目标；再次，出图质量应保证其设计深度符合要求，减少专业矛盾，避免设计错误，杜绝设计事故。
设计变更管理上，施工图纸的设计变更需由项目公司上报集团运营中心审批，一般设计变更一个工作日反馈意见，重大设计变更五个工作日内反馈意见。关于设计变更和工程签证，后面有详细阐述。
样板房施工完成后，必须由项目公司研展部组织营销部、工程部门进行评审，其工程质量、设计效果满足要求后，方可进行验收，验收合格后交给项目公司或营销部门管理。
三、巨细靡遗的设计变更与工程签证
由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例较高，设计变更、工程签证是施工图内容的完善和补充，也是承包商的主要索赔手段，设计变更、工程签证对工程安全度、使用功能、外观造型、付款、造价等均会产生直接影响。为保障工程的顺畅进行，达到工程的进度、质量、成本目标，融创将设计变更和工程签证的强化管理作为从集团到项目公司的一项重要工作内容，可谓巨细靡遗。
设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。
1.融创设计变更与工程签证管控原则
工程签证主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外，施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证，如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。
融创在设计变更和工程签证方面的管控主要有如下几个方面：
所有设计变更、工程签证在于其必要性由提出部门说明；设计变更、工程签证相应的经济变更，分别由甲方或承包商（供货商）作出有效证明；
所有设计变更、工程签证的经济否决权在集团运营中心成本管理部，所有设计变更签发权在集团运营中心工程管理部；工程签证的签发权按变更金额分别由项目公司总经理及集团公司签发。
工程开工前，项目公司（包括集团运营中心工程管理部、运营中心成本管理部、研发中心、销售、物业）、设计单位、监理公司与承包商（供货商）
双方专业技术人员应认真审阅施工图纸，进行图纸会审和交底，减少设计修改和图纸补充，降低因设计变更和工程签证而增加的工程造价。
所有的设计变更（含工程签证），必须由项目公司工程部所有专业工程师、研展部建筑师会审并签字，确保所有的变更（含签证）的连锁变更（签证）一次性完成，必须避免某专业变更带动的其他专业变更不同步，反复变更及返工。
所有变更或签证的每一单（以后称单项），均指有此项变更或签证所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某单位工程。
2.设计变更的变更程序
首先，因设计单位认为施工图设计不合理，设计单位要求变更的，由设计单位填写《工程设计变更通知单》，经运营中心成本管理部进行经济变更可行性认定、运营中心工程管理部批准后作为技术文件实施，其设计变更损失按设计合同规定处理。对于不涉及经济的设计变更及洽商，要注明技术洽商字样；
其次，因项目公司研展、工程、销售、商业、物业等部门及领导认为原设计不合理，认为有必要变更的，首先经项目公司工程部所有专业会签、确定所有专业的连锁变更均完成后，然后进行项目公司各部门内部会签，最后经项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营中心，由成本管理部进行经济变更可行性认定后，工程管理部通知项目公司进行设计变更；
再次，因施工单位认为原设计不合理（如施工难度大，成本高等），施工单位提出《工程变更申请》，并说明工程量及价格，变更内容、原因，由项目工程部初审、经项目公司相关部门审核变更费用，项目总经理审批；项目公司审批后的变更文件须报集团运营中心，经运营中心工程管理部、成本管理部、研发中心研究，进行技术经济变更可行性认定确认后，按以下程序处理：
不影响使用功能、设计效果及结构安全的，由运营中心工程管理部在《工程变更申请》表中直接签章，项目公司按工程技术文件处置；影响使用功能、设计效果及结构安全的，由工程管理中心签署意见，项目公司通知设计单位进行修改。
此外，所有的设计变更必须写明产生的原因、变更内容、技术要求，能用图示的必须用图示说明，文字及图示均要表达清楚，以达到设计变更及工程签证的准确性，并由项目公司工程部统一编号下发。所有的设计变更均采用电脑打印，但不得打印姓名，姓名部分必须由本人亲自签字。
3.工程签证签发原则
首先，严格现场经费签证。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由项目公司现场工程师认真核实、工程副总经理审定后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。例如：由于业主或别的非施工单位的原因造成机械台班窝工，我司只承担租赁费或摊销费而不是机械台班费。
其次，应在合同中约定的，不能以签证形式出现。例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格等；合同中没约定的，应以补充协议的形式约定。项目公司现场工程师不能以工程签证的形式取代。
再次，已在投标报价方案中明确的、或在施工组织方案中审批的内容，不能做签证处理。例如：临设的布局、塔吊数量、挖土方式、钢筋搭接方式等，已在投标方案中明确、在施工组织方案中严格审查，不再做工程签证处理。
此外，工程签证单必需采用打字文件并即时统一编号报审，以避免重复签证和添加涂改等现象。材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。
4.设计变更、工程签证的经济处置
设计变更经济处置程序如下：
单项变更损失（含返工）在5万元以内（含5万元）的，由运营中心工程管理部确认是否变更；
单项变更损失（含返工）在30万元以内（含30万元）的，由工程总监确定是否变更，送集团运营中心成本管理部备案；
单项变更损失（含返工）在30万元以上的，报集团公司批准后方可变更。
工程签证经济处置程序如下：
单项签证工程造价在5万元（含5万元）以内的，由项目工程部填写《工程通知单》，项目运营部核价后，报项目公司总经理审批同意后施工，送运营中心备案。
单项签证工程造价在5万元～30万元（含30万元）的，项目运营部核价、项目公司总经理审核同意，报运营中心成本管理部核价、工程管理部批准后，方可安排施工。
单项签证工程造价在30万元以上的，经项目公司总经理同意、运营中心总经理批准并集团总裁批准后，方可安排施工。
对于处理紧急情况和抢险、救灾，项目公司可突破5万元的限制，但须事中（事后）补办相应审批手续。
5.设计变更、工程签证审核签发时限
一般的设计变更、工程签证应在提交之日起5日内审核签字下发（其中包括经济变更认定）。
对于事关工程进度须加急办理的洽商，由承办部门注明，运营中心工程管理部负责在标定时间内审核签发。
对于重大设计变更，将根据进度确定下发时间，一般控制在15日内（其中包括经济变更认定）。
6.加强设计变更和工程签证的管理措施
首先，严格遵循企业的管理制度。各级领导、施工技术、予结算等有关人员的责任、权利和义务必须明确，只有责权利明确了，才能规范各级工程管理人员在设计变更和工程签证的管理行为，提高其履行职责的积极性。
其次，建立合同交底制度。让每一个参与项目管理的人了解合同，并做好合同交底记录，必要时将合同复印件分发给有关人员，使大家对合同的内容做到全面了解、心中有数，划清甲乙双方的经济技术责任，便于实际工作中运用。
再次，严格区分设计变更和工程签证。根据我国的现行规定，设计变更与工程签证是有严格的区别和划分的。属于设计变更范畴的就应该设计单位下发设计变更通知单，所发生的费用按设计变更处理。属于工程签证的由现场工程管理工程师签发，所发生费用按发生原因处理。
第四，提高责任心和业务水平，严把设计变更和工程签证关。有关人员每接受一项工程时，首先要对施工图及合同等有关规定进行认真学习和了解，其次要经常深人施工现场，了解施工中的异常情况或施工工艺的变动对工程造价的影响。
最后，加强奖惩管理，对在设计变更的审核及实施过程中，发现问题并妥善解决的人员，按企业的相关规定予以奖励；对工作不负责任、设计审查不力、签证事实不符、造成企业损失的管理人员，将严厉追究其责任；造成企业重大损失的将追究其刑事责任。
四、营销&&要效率，也要控费用
首先了解一下融创的销售费用组成，以明确口径，如下图：
融创的费用预算编制及评审小组架构如下图：
1.费用预算编制步骤
首先，集团领导下达该集团项目销售费用总指标，销售费用总指标是指销售费用占项目销售收入的百分比；
其次，集团运营中心通过招标等方式，确定天津地区各类单项销售费用标准，以供项目公司编制预算方案、费用结算之用；异地项目公司运营部确定所在地各类单项销售费用标准；
再次，项目公司根据运营中心确定的销售费用指标，并根据各类单项费用标准进行测算，每年一月中旬前拟定年度销售费用预算，报集团备案；
此外，同一季度三个月的销售费用可相互挪用，但须做好整季度的费用计划工作，同一年内上一季度节省的销售费用可结转至下一季度使用。
2.年度预算编制
首先，运营中心、财务中心对项目公司拟定的年度预算方案进行会审，并提出相应的建议措施；
其次，项目公司根据建议对原方案作出调整；
再次，经调整后的年度预算方案由运营中心及项目公司再次组织预算评审小组对新方案进行二次会审，最终决定年度预算方案；
最后，年度预算方案确定后，项目公司与集团签订《全年销售费用计划责任书》，作为考核项目公司的依据。
年度预算表头如下图：
3.月度预算编制
首先，预算单位根据年度预算计划，于每月20日之前拟定下一个月的预算计划；
其次，天津项目公司每月20日将拟定的月度预算计划报送运营中心会签；异地项目公司截止在每季度最后 5 天之前向运营中心上报下季度费用计划，运营中心每季度前5天审计异地项目上季度费用使用情况。
再次，天津项目公司编制的月度预算计划经运营中心及项目总经理会签后，报主管副总裁审阅；天津项目公司计划经主管副总裁审阅后返回预算单位。
月度预算方案实施流程如下：
此外，预算单位根据月度预算方案，确定近期即将开展的销售推广项目，即立项，并针对每一个立项制定具体的实施方案。
销售费用立项的具体内容主要分如下几类：
计划类：主要是指媒体广告投放计划，如：报纸、电视、电台、网络等广告投放计划。
合同类：开展促销活动、制作、印刷宣传物料等所需签订各类合同。
说明类：是指无须以计划或合同形式操作的立项。
审批时间的规定上：
计划类立项，经办单位须于每月 20 日前制定月度费用计划，其中包含下月的媒介投放计划，并送至运营中心，经运营中心会签后报主管副总裁审阅。
合同类、说明类立项，待月度计划审批通过后，则根据具体时间要求开展工作，原则上不允许在合同、说明通过审批之前发生业务。
计划类立项按上述程序会签后，根据会签意见落实；合同类、说明类，经上述程序会签，按会签意见执行。
结算上，计划类费用结算按样报或播出证明凭实结算有关款项；合同类、说明类费用结算：则根据《验收制度》验收，按合同条款如实结算款项。
4.预算方案调整与执行监督
预算方案调整的操作流程如下图：
在具体的操作规定上，首先，预算单位在预算执行过程中根据实际需要提出年度预算方案调整，或运营中心、财务中心、项目公司运营部、财务部等有关单位在监督预算执行时提出修改建议；
其次，评审小组对预算调整方案或建议进行会审，会审通过后预算单位调整原方案，并按调整后方案执行。
预算执行监督方面，各财务部门及费用使用单位应分别设立预算监控台帐如：《预算执行情况登记表》（如下），用于掌握预算执行情况、使用进度。
每月1~2日费用使用单位（项目策划部）将上月《预算执行情况登记表》报所在单位的财务复核，每月 3 日各单位财务部门将复核无误的《预算执行情况登记表》报运营中心，抄报财务中心，每月 5 日运营中心将编制好的《预算执行情况汇总表》报主管运营副总裁。
每月费用统计区间为：每月1日至月末最后一天，由运营中心、财务中心联合对各预算单位的预算执行情况进行审计，并根据实际需要对预算进行调整；
预算制订后，要求每季度费用支出不超出预算，上月余额可结转下月使用，各类别可相互挪动，但不可挪作销售费用以外的用途。
5.预算编制考核
预算单位必须于每年12月10日前将下年度预算方案报评审小组，评审小组必须及时组织会审，并在12月20日前完成各预算单位的初审工作，12月31日前完成二次会审，1 月份签订《预算责任书》；
预算单位收到已经批复的预算方案后，1 个工作日内将预算方案复印件送项目公司及地区公司财务部备案；
对于未能按规定时间拟定、报送、会签预算方案的单位或部门，每延迟一天，扣罚单位或部门责任人当月奖金的 5%，超过三天，且无正当理由的，扣罚责任人全月奖金。
销售费用预算列入年终奖金考核内容，按预算完成情况进行考核，节约有奖，超支惩罚，具体在后面有详述。
6.销售费用奖励与处罚
在年度销售收入、销售率、年度目标实收均价三项指标都达标的情况下，可获得年度营销费用节约奖励：
奖励以奖金形式发放，作为集团已有奖金制度的补充；
奖金来源为每年在完成任务情况下节省的销售费用，年度奖金总额提取比例为该年度所节省销售费用的10％；
年度奖金与年终奖一起发放，各公司将发放情况报集团运营中心和人力资源部备案。
处罚分季度和年度：
季度考核上：
超出部分&季度预算 10％，扣发考核对象当季度最后一月 50％效绩工资；
季度预算 10％&超出部分&季度销售费用预算 30％，扣发考核对象当季度最后一月 100％效绩工资；
季度预算 30％&超出部分&季度预算 50％，扣发考核对象当季度最后一月全部工资。
年度考核上：
超出部分&年度预算的 10％，扣发考核对象 10％年终奖；
年度预算 10％&超出部分&年度预算 30％，扣发考核对象 30％年终奖；
年度预算 30％&超出部分&年度预算 50％，扣发考核对象 50％年终奖。
五、融创的工程结算审核与管理
项目公司合同履行完毕并验收合格后，合同主办部门向承包单位发放结算通知书；承包单位收到通知后在约定时间内向主办部门提报竣工结算书及相关结算资料；主办部门将以下相关资料汇总后，填报结算申请单：
合同工期的完成情况；工程质量情况判断；现场签证单、技术核定单和设计变更台帐的比较核对；设备、材料数量统计；工程款支付情况的确认；业主索赔资料的整理统计；业主索赔资料包括但不限于减帐指示、信函、备忘录、声明等；索赔类别包括减帐、漏做工程、质量不合格工程、拖期、扰民、闹事、员工停工、不配合工作、不协调、偷工减料、代替品&& &及竣工图纸的审核确认。
主办部门将核查完毕的结算资料及核查结果连同承包单位提交的结算书，提交运营部，运营部根据结算资料，编制结算书。
结算资料至少应该包括以下内容：招投标文件有关资料；工程施工总、分包合同、补充合同或施工协议书；工程竣工全套图纸（土建、安装等）；设计变更图纸、设计变更签证单、技术核定单、图纸会审交底纪要；施工组织设计；施工过程中双方签证资料（甲方认可的）；地质勘探报告；工程预（结）算书（加盖编制单位公章、预算员签章）；甲供料、甲控材清单；主要材料分析表；主要材料差价证明材料；施工形象进度月报表；其他。
运营部预算工程师根据编制的结算书对承包单位的结算进行核定，并确定结算价款报部 门负责人审核；运营部负责人签署审核意见后，将结算书及结算资料一并报公司总经理审批；结算书经公司总经理审批后报集团运营中心审核；异地公司结算书及相关资料一般情况通过快递方式报送集团运营中心，特殊情况另议。
审查项目公司结算流程执行情况及结算数据的准确性，对于工程量计算误差超过1.5%，材料、设备及取费标准高于市场平均水平的结算，有权要求项目公司重新结算。
经运营中心审核后的结算，满足如下额度的要报运营中心总经理审批：
销售费用中与工程相关的，如售楼处及样板间建安工程、现场围档、装修工程、钢结构工程）结算金额在50万元以上的，经运营中心审核后，报运营中心总经理审批；
其他合同结算金额在100万元以上的结算书，经运营中心审核后报运营中心总经理签字审批。
作者：王亚辉，参考了融创集团成本管理制度，整合了融创设计管理、营销费用管理、变更与签证管理相关资料；来源：明源地产研究院。更多好文推荐分享，请添加明源地产研究院副主编个人微信号mypx2014