知乎转帖关于房价
经济科学修改
房价何时崩溃？修改
另外，以何种形式崩溃？ 会造成整个经济的崩盘吗？时间2013年修改
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chenqin，数据帝
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最简单的答案：什么时候人们预期到中国未来的经济将会停止增长，甚至开始下滑，房价就崩溃了。
但真正理解这个原因，并不是那么容易，首先要讨论几个常见的分析误区。那就是货币，人口，租售比。
我们经常能看到一些文章把“货币超发”与“房价高企”绑在一起。首先，货币是不是“超发”了呢？在「美国规定 M2 不得超过
GDP 的 70%，而中国 M2 是 GDP 的两倍」的说法是否正确？M2 大大超过 GDP
会对经济有什么影响？的图中可以发现，如果以M2和GDP的比值作为一个货币超发的标准，那中国的货币也没有多少超发，虽然高于美国，但也远低于日本，和英德法意类似。
其次，就算货币真的超发，那房价为什么一定会上升呢？这个过程其实隐含了一个前提：超额货币在传导到收入上之前，会先传导到房价上。否则收入比房价上升得快，真实房价倒是在下降了。那么，为什么超额货币会首先传导到房价上呢？货币传导，不是护士打针，打在手臂上只有手臂疼屁股不疼，而是一盆水的倾泻，央行购买有价证券投放货币，商行有钱放贷，最需要贷款的人获得贷款并投资，而后整个货币市场像流水一样自发地向最低洼的地区涌流。如果货币真的首先传导到房价上，那只能说明市场的主要力量仍然认为：房价还是一个相对最低洼地区。所以，用货币来分析，到最后还是绕不开一个问题：为什么市场认为房价还是低洼地区？
另一个常见的观点是，大城市的人口涌入是房价继续上升的重要原因。这个观点的局限性在于，只考虑了一个静态的，外生的过程，他的隐含假设是房屋的供给不随人口变动而变动，人口的涌入也是一个外生给定的流量。就好像一个人对于北上广的情况一点也不了解，就是打定了主意要迁移到北上广去。等他到了北上广，他才明白自己要住房子，得买或租。然后这个人再研究房地产市场，发现只有那么多房子供给在外头，于是只好开始和其他人一起竞价购买，最后推高了房价。
但事实上，人口和房价的关系并不是一个简单的人口涌入——需求提高——房价上升的过程。房地产商观察到人口的涌入时，会试图购买更多的土地，提高房屋的供给来获取更多利润；人口在迁移到另一个大城市之前，也会根据他所知道的当地情况和房地产商的行为，对房价和其未来趋势有一个先验的判断，并结合其他因素，对自己迁移之后的处境有一个全面考虑和评估：
正面因素：工资上升，工作机会增多，教育医疗水平提高等；
负面因素：更高的房租和房价，更拥挤的道路等。
只有一个人在综合评估，并认为自己的处境在迁移到大城市之后能够改善之后，他才会做出迁移行为。
因此，与其用一个简单的人口—需求—房价关系链条来解释房价上升，我们更应该知道的是：为什么人们在了解到了北上广的高房价之后，仍然会涌向北上广？是哪些因素补偿了高房价的负面效应，让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境？
3，租售比。
最后一种流行的观点，是看房屋的租金比房屋的价格，即租售比的高低，并认为远低于平均值的租售比代表了房价的泡沫。租售比也是发达国家判断房屋价格是否有泡沫的重要指标之一，但在中国,，这个指标是否还是那么重要呢？一个简单的思想实验可以帮助你发现它的问题。
在产业密集，物流发达，但空气十分糟糕的工业园区内，有一幢可以住人的老房子，根本不会有人来租住，因为空气太糟糕，而且周围的生活配套是0。虽然没人住，但大家却都会争抢着购买这幢老房子，推高他的价格。因为这块土地造厂房会赚很多钱，会有企业用更高的价格（只要相对未来利润折现还是合算的）把整栋房子买下来并改造成厂房。此时，这幢老房子的租售比将非常非常小，可能接近0。
从租售比开始，这个答案才开始真正接近讨论的核心。让我们来说得更清楚一些，比较租售比高低的观点，其实是在把房屋看作是一个股票，其租金是股票红利，其售价就是股票价格。租售比，其实就是房屋这一股票的股息收益率，而其价格理论上来说就应当是未来租金-即股票红利-的折现值。但问题是，房屋的居住价值，或者说租金，能否算是房屋这支股票的全部红利呢？
当然不是。从上面的例子我们已经知道，房屋这支股票的红利，不仅包含了他的居住价值，更包括了他所在土地的潜在产出。一个人购买了房屋，不仅是在购买房屋的居住价值，更是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出。
想象一个政府-市场的框架。
政府有一些土地指标，可以分配给工业，也能分配给商业、服务业，或者直接变成居住用地。政府在选择这样的分配时，遵循的一个标准是：这块地如何分配才能给我带来最大的利益？分给工业，政府可以在未来拿到大量的GDP和税收，解决大批就业；分给商业，除了可以拿到GDP和税收，提高就业之外，还能提高周边地块的居住价值；分给居住用地，则政府只能拿到一次性的土地出让金。
市场上的资本也在考虑，是投资给工业、商业还是造房屋的房地产业？显然，当哪一个行业赚钱很多时，他就会吸引资本的流入，并且能够在政府出让土地时拥有更强的竞价能力，买到更多的土地，并增加该行业的总供给，让该行业的利润率下降，最后和其他行业差不多。
比如，当资本发现房价很高，房地产商很赚钱时，他会增加给地产商的投资，让他们建造更多的房屋，提高供给，降低房价，让资本的回报回到均衡状态。
而当资本发现工商业很赚钱时，他又会反其道而行之，把资本从房地产商那儿抽出来，于是房屋供给减少，房价上升，房地产商的回报提高，资本市场还是回到了均衡。
市场最后总是能达到这样一种均衡：政府无论把土地出让给哪个行业，都能赚到差不多的钱；市场上的每个行业，他们在按照自己的情况购买了土地并且生产之后，相互间的利润率也差不多。
在均衡时，资本持有者发现，无论是投资给房地产商，让他买土地造房屋卖给人住；还是投资给工业企业，让他购买土地建造厂房生产东西，两种方式获得的资本回报是差不多的。如果一笔资金投资给地产商，那么这笔资金的机会成本就是投资给工业企业后能拿到的未来利润。我们现在能够比较容易的理解上面的判断，为什么“一个人购买了房屋，不仅是在购买房屋的居住价值，也是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出”。
这个解释，其实也能帮助我们很好的理解货币和人口分析法最后绕不开的两个问题：
为什么市场认为房价还是低洼地区？
因为这所房屋所在地的潜在产出很高，如果这块地本身能够变更为工商业用地，将能够获得高额补偿；即使这块地的用地性质本身不发生变化，但由于他周围地区的潜在产出较高，他们更有可能被政府卖给工商业企业。因此这个地区的未来房屋供给会很少，存量的价格会上升。
是哪些因素补偿了高房价的负面效应，让人们感到向大城市迁移仍然会改善自己的处境？
蓬勃的工商业产出保证了该地区的就业和工资，使该地区的人民能够买到更丰富的产品，工商业发展带来的税收也能保证该地区的教育和医疗服务维持高位。一批人在作出全面分析后，认为这些优点能够补偿高房价的缺点，于是决定迁移。在一定程度上来说，并不是人口增长决定房价，而是房价决定了未来有多少人口会选择迁移。
因此，工商业产出的持续上升，或者简单说，经济的持续增长，才是房价持续上升的根本支撑力量。人口和货币，都只是在经济增长的框架下自由流动，他们和房价可能有时候趋势相同，但这背后的原因都是经济增长。房价和人口、货币之间反而并不是简单的因果关系。
有人可能已经注意到，我这里的分析，完全没有考虑房屋的居住价值，只考虑了所在土地的产出回报。这并不是说居住价值不重要，而是因为在中国大部分地区，房屋居住价值的变化，相对于土地产出回报的变化，实在还很小。因此在这个阶段，我们只打算讨论后者。
这又牵涉到另一个判断：中国相对于一些发达国家来说，还远没有到经济发展的均衡。产业集聚完成了吗？各行业的资本回报类似吗？城乡收入差距、地区收入差距大吗？只要这些差距存在，人口就会继续流动，资本也会流动，并汇聚到回报最高的地方，产生人口和产业的集聚；集聚一方面会提高生产效率，另一方面也带来了规模经济，在中国产业的规模效应仍然远大于0的今天，中国的所有要素市场，都离均衡值还有很远。而一些发达国家，比如美国、日本，则已经达到了这样的均衡。对他们来说，从20年前到现在的各要素市场的分布变化，比起中国的变化来说，简直可以忽略不计。
对于一个已经达到均衡的国家来说，由于土地未来的工商业产出已经不会有多少变化了，工商业用地和居住用地的分布也差不多固定了，此时房价的变化，才真正代表房屋的居住价值变化，所谓的“租售比”，才有意义。如果在未来的某一天，中国也到了这个阶段，我们才能真正地用“相对于另一栋房子，这栋房子值不值得住”来讨论房价的相对高低。在这一天到来之前，永远不要忘记我们在购买房屋时所一并购买的土地上所蕴含的潜在工商业产出，他们的变化，才是中国现阶段房屋价格变化的真正原因。
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莫名，我的痛苦和热望都无休无止
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只要政府不放弃对房地产市场的控制，房价就会永远过高（相对于自由市场定价而言）。
太阳底下没有新鲜事，今天中国所经历的房价上涨潮，美国早就曾经历过。在1970年代以前，美国的房地产市场基本是完全的市场经济，房价没有过大的波动。而从1970年代开始，美国开始大规模的实施“可持续发展”(Smart
Growth)政策，许多州立法控制房屋的建设：有时是“开放空间"(Open
Space)法案，规定城市中有一定比例的土地不得用于房地产开发；有时是”区域规划法案“(Zoning
Law)，规定某一区域只能用于某一用途（商业、娱乐等），或规定某区域的房屋不得超过多少层（纽约实施的就是这种法案）；还有环境保护法案等等。
由于美国是一个各州自治的国家，所以有些州实施了严格的计划控制，比如加州；而其它一些州则控制较轻，甚至毫无控制，这使得我们可以很好的观察计划控制对房价的影响。
加州是实施计划控制最严厉的州。在1970年以前，加州的房价位于全国平均水平，可在实施”可持续发展“法案之后，房价以火箭般的速度窜升，十年之内房价升了3倍。加州的Pala
Alto，从年十年间，房价翻了四倍。
旧金山的湾区曾被认为是全美房价最贵的区域之一，可是在1970年的时候，一个当地中等收入的家庭，只要用家庭收入的25%来供房贷，供13年，就可以买下一所中等水平的住宅；而到了1980年，中等家庭得用40%的收入还房贷，还30年；到2006年，房贷占收入的比例升到50%。
作为对比，Houston，Dallas这两个全美收入增长最快的城市，一直到次贷危机前那次房产泡沫之前，房价在扣除通货膨胀因素之后，几乎没有涨过。其中Houston连基本的”区域规划法案“都没有，而Dallas虽然有此类法案，但限制很宽松。另外，Las
Vegas也没有此类法案，从1980年到2000年，虽然人口增长了3倍，但房价也同样基本没有任何上涨。在这些政府退居幕后的地区，随着需求的增加（哪怕是“刚需”），总会有源源不断的供给来满足这些需求，所以，房价一直保持平稳。
佛罗里达州在2000年之前没有对房地产的法律限制，房价一直位于全美平均水平，可是实施此类法案之后，房价迅速上升两倍。对Great
Boston地区的房价研究也显示了同样的规律。
对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明，其中有23个都有严格的“可持续发展”法案。参见Demographia:
International Housing Affordabilty: February 2005 Issue
当然，相关性不等于因果性。当我们发现A与B同时出现的时候，不一定就可以得出结论说A是B的原因。也有可能，B是A的原因，或有一个原因C同时导致了A和B，甚至A和B同时出现只是一种巧合。有没有可能是一些其它的原因既导致了房价上涨？实际上，把有可能影响房价的各种因素，包括供给端的城市本身的面积限制、房屋的建设成本，以及需求端的人口变化、收入变化都考虑在内，依然是只有政府限制这一条原因可以解释房价的上涨。
有一些例子上面我已经讲过，比如Houston，全美第4大城市，城市居民平均收入持续高于全美平均水平，却是全美319个区域中房价最低的15个区域之一。可见居民收入不能解释房价的变化。还有上面举过的Las
Vegas的例子，人口增长3倍房价却维持不变，可见人口也不能解释房价的变化。
再说加州的Palo
Alto，由于政府控制房屋建设，从年十年间，甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间，当地的人口几乎没有任何变化，可房价却翻了4倍。既然无新建住宅，房价变化自然和建筑成本没什么关系了。
任何商品的价格都由供求关系决定，这恐怕是这个世界上最颠扑不破的真理之一了。不过，这条真理的核心是，供给、需求中任何一方，都不能决定商品价格，只有这两者之比才可以。在政府不限制土地供应、不限制房屋大小、楼层等的地方，无论需求以何种形式增加（人口，收入），总是会有源源不断的新房被建起来满足这些需求，因此供给需求之比不会变，房价自然也不会怎么变。Houston,
Dallas, Las Vegas等等都是如此。
限制供给的法案有需多种，比如，全美房价最贵的地方之一，加州的Salinas郡，所实施的叫做Open
Space法案，整个郡3/4的土地完全被禁止进行住宅开发。现在这个地方的普通住宅，一个普通家庭要用家庭收入的60%来供房贷才买得起。而旧金山湾区也类似，高达5/6的土地完全被禁止开发，这地方的房价怎能不贵？
还有Zonning
Law，不同的地方有不同的执行形式，比如曼哈顿，就限制了楼房的层数，从1970年开始，对20层以上高楼的建设实施了非常严格的限制。而在曼哈顿那种寸土寸金的地方，建设超高层建筑是解决住房短缺的几乎唯一手段，这一手段禁止之后，住宅的供给就举步维艰了。
此外还有住宅大小限制法案，比如禁止建造占地面积小于一英亩的别墅（要知道大部分美国中产阶级都是住别墅的），等等。
另外，不仅法案本身限制了住宅的给供，许多地方日渐繁琐的建设审批手续也会极大的增加开发商的成本。要知道，建楼是靠从银行贷款的，而建设每延迟一天，开发商就要向银行多支付一天的利息。而政府机构工作人员又不用付这些钱，他们没有任何动力加速建设计划的审批。再加上各种环境保护主义者的抗议、起诉等等，这些都会增加建筑的成本，引起商价上升，而供给下降。
反正总而言之一句话，凡是会导致供给下降的法规，统统会让房价上升，就这么简单。
在中国，情况显然要比美国严重的多。中国的土地完全由政府垄断，超出市场控制的泛围之外。再加上每年限量的土地供应，可以说，政府一手造成了今天的高房价，批评开发商，完全是丢西瓜捡芝麻。
**注：以上所有观点和数据均来自Thomas Sowell的Economics: Facts and
Fallacies一书，一切赞美均归于TS先生，这个时代最让我折服的学者之一
（中文译本为《被掩盖的经济真相》）
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何沛，资深国际贸易/踢了十多年球
chen shen、洞下牛虻、Marskiller 等人赞同
一，看到这个问题，想起来前两天看的一则新闻，2008年参加高考人数1050万，到今你下降为970万。
2008年参加高考的主体人群出生于1990年，2013年主体人群出生于1995年。
不难看出参加高考的人数是在逐年下降的（篇幅有限，，人数我就不列了）
这跟我国出生人口的走势也是一致的，即人口从1990年的出生高峰2391万降到万（11，12，13年的数据没找到）。再考虑到适孕女性的数量和目前的一胎政策，未来每年新增人口也就在1500万左右了。
1938年出生人口大约900万，1950年出生人口是1500万人，后者现在已经63周岁。1963年出生人口是2700万，他们年龄现在是50岁。中国现在每年死亡人数在1000万徘徊，按中国的平均年龄，12年后将增长到1500万，25年后，将增长到极限的2700万
现在再说房价问题：
1.从房地产的角度，需求主要来自于二块；23周岁以上的存量人群的改善型居住，以及23周岁以下增量人群的婚房需求。
2.从人口普查的人口情况看，23周岁以下的群体，年均数量将是1500万。而23周岁到43周岁的群体，年均大致是2300万。20年后，现在现在43岁以上的人群将完全退休，届时，工作人群就是目前的23周岁以下群体，和23~43周岁群体。那时总工作人口是0*17，即7.13亿人，比现在大约少1.7亿人；退休人口是3.5亿人，比现在多近2亿人。23周岁以下，大约是3.5亿人，与当前持平。届时，总人口已经有所下降。
3.美国大约3亿人，每年新增人口600万。我们每年新增人口1500万，大约是其2.5倍。美国现在每年房屋新造大约600万套，汽车消费大约1200万，电视需求是4000万台。所以，假设中国20年后，也有类似消费能力，那么中国的年增量需求将是1.5千万套房子、3000万辆汽车和1亿台电视。如果按照一个家庭，l两个人来算，那就是750万套房子。
4.中国已经有200亿平方的住宅社会存量，在建住宅面积还有43亿平方。按100平方米一套计算，已经有2亿套房子，另外在建4300万套，同时每年的新开工还有1300万套。按一个家庭，两个人，一套房来算，目前这些房子已经可以容纳五亿一千二百万人口。
5.1990年出生的人今年已经23岁，进入工作，结婚，生育年龄。
1990后每年1500万的平均出生人口，理论上，组成家庭只要750万套，再按其中只有1/3能买得起房子，其实是只需225万套。这225万套就是每年新增工作人群的住房消费。所以房地产行业实际上未来几乎完全仰仗的仍然是成熟年龄群体的居住改善，但60，70，80的很多人已经改善居住条件十几年了，没有多少改善居住条件的意愿了（顶多是卖一套再买一套）。
6.所以：城市住房可能现在已足够，只是投机房很多，闲置着；以及投资房很多，出租着。
7.说了这么多，只是表明，城市的房子已经太多了，每年的新开工房已经超过未来增长的人口住房需求了。但这些能直接影响房价吗？我看不见得，因为我们讨论的是房价，即房子的价格，价格这个东西除了跟供需有关，还跟货币有关，要是把人民币的贬值速度算进去，可能房价未来还是稳定增长的。
十年前，我花五毛钱能喝碗豆腐脑，现在得花两元钱。
二，商品房的成本构成
市场上流通的商品房，我特指开发商销售的新房，成本构成是这么三个方面：
1. 土地费用，包括土地出让金及拆迁费用
2. 建安成本：桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等
收费的部门：税务局收税，人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，环保收费等
税和收费的名目：安全收费市政基础设施费，治安收费，配套费，土地定界费，规划定界费，日照复核费，设计图复核费，抗震图纸审核费，环境影响咨询费，环保费（或者叫有害气体检测费），公示费，防雷检验费，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费，营业税、所得税，道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等
我先来说1。（具体到各位知友当地的地价，可以自己查询），这一块占了房价的30-40%
国土资源出的数据，地价占房价的平均比例为23.2%，把拆迁费用等算进去就得30%-40%了。
2.呢，全国的建安成本都差不多，也就是1500元一平米（我本人专业就是房屋建筑，虽然没有从事这个工作，但同学朋友大部分都在这个行业，对这个数据还是有点把握的。）
3.税费，这一块弹性很大，看各个地方政府怎么操作了，有的占到了房价的60%。具体的收费标准和金额各位可以查一下当地的数据。
这么一算大家都知道了，一套房子，政府各部门最少拿走了房价的70%。
三，再从城镇化这个角度来说房价这个事：
现在公开的数据说城镇化率是52%，但这是加上半年常住人口的数据，刨去半年常住人口数据，那只有30%多。
本届政府承诺任期内-未来十年内，新增4亿城镇人口。
目前我国每个家庭的平均人口是2.91人
4/2.91=1.37457亿个家庭，即1.37457亿套房子。
未来要建的保障房是3500万套。
还有1.02457亿套房需要从市场解决。
最后：我说本人的结论，房价不会崩溃，最起码是稳定或者小幅增长。
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图灵Don，答案被收藏134949次，求知的道路走了1%
CarrierYi、楠幸子、冯友昌 等人赞同
至今为止，没见到超越世联董事长陈劲松的论述：
世联地产董事长陈劲松&
陈劲松：判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信
第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。
第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生。&
第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。
第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。
我还要跟大家说判断中国房地产市场：
第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。
第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。
这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。
什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。
李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。
量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。
所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。
全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。
世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。
从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。
当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。
有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。&
比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。
当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。
我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。
未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。
二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。
在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。
　　总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；
　　第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。
　　第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。
　　第四，投资客不会明显增加。
　　第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。
　　第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。
　　第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。
　　第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。
　　第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。
　　第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。
　　最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。
对于房价暴跌的言论，陈劲松回应，“有生之年看不到中国主要二三线城市房价暴跌”。理由是，相较于发达国家与其它发展中国家，中国人口是全国流动的。因此，对于人口净流入的二三线城市来说，需求仍然存在，根本不可能出现20%～30%的跌幅。&
陈劲松的论述比我的更前线，更具体。他提到的几个问题值得特别注意：
1。中国房地产市场的分化，也就是我说的五级住宅市场。有些城市会成为世界级城市，有些城市以后就会消失。世界级城市内部房地产也在分化。
2。商业地产。商业地产比住宅面临的问题更大。
3。中国房地产市场的消费主力是年轻人，这值得相当相当注意。尤其是房地产开发和营销。
4。50个值得关注的重点城市。这是投资的不二选择。
附：中国城市分级（第一财经周刊花近一年时间的调查制图。分级标准有十个维度：➊一线品牌进入密度 ➋一线品牌进入数量 ➌GDP
➍人均收入 &#高校 ➏《财富》全球500强进入数量 ➐大公司重点战略城市排名 ➑机场吞吐量 ➒使领馆数量
➓国际航线数量）
我的观点移步：现在的房子二十年后将价值如何？
更多：陈劲松：判断中国房地产市场 “四个凡是”不能信
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姜振鹏，杂学爱好者
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上面所有的回答都没有理解题主问题背后的含义。 题主是想等着房价崩溃，好用自己辛苦积攒的现金杀入购房。
我可以遗憾的告诉你，这一天永远不会到来。 房价无论还需要多久，早晚会崩溃的，就像我们每个人都会死，
但是崩溃的时候也是中国甚至全球经济一地鸡毛的时候， 普通劳动人民还是买不起房子。
除了变天的革命，可以改变社会旧有阶层，你见过什么经济危机是劳动人民乘势而起了？都是大鳄剪羊毛， 资产价格是会到地板，
而离普通劳动人民依然非常远，那时候你可能是没有工作，衣食无着。
大鳄以低廉的价格获得资产，经济触底回升，大家又有工作了，又能吃饱了，日子越过越好了，总会有个主体贪天之功为己有（可能是制度，可能是资本，可能是党派。。。），
普通劳动人民会感谢xx的，感叹还是xx好呀。
至于房价高不高，合理不合理，已经有无数问题探讨过，我也回答过很多次了，不再赘言
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彭充，唯有所执，方有所成。
王园、白桦、丁维悦 等人赞同
房地产发展至今快十年，P民还是云里雾里，郭嘉也是一再调控，里面到底是什么奥秘呢？
1978年十一届三中全会确定以经济建设为中心，为什么相隔14年后的1992年邓爷爷才南巡讲话？
两者有什么联系吗？有！其实是一条线上的两件事情而已，看叔叔给大家讲讲两者的来龙去脉吧。
让我们把时针拨回十年浩劫。十年浩劫留下一地废墟，人们价值观道德观统统被打碎，台面上活动的是一群天不怕地不怕的红卫小子。随着伟人西去，如何带领中国继续向前呢？或者换个简单的问题，谁能控制这群小将，维护社会的稳定？这事情除了伟人外，无人可以胜任。
一 茶色的八十年代
这群天不怕地不怕的人显然谁来都不好使，好使的人已经走了。1978年，我党果断英明的在十一届三中全会上做出决定：以经济建设为中心。翻译过来就是说：你们去赚钱去，别来闹就行。
这里需要讲的一个小技巧就是，虽然说以经济建设为中心，但实际政策并没有规定什么可以干，什么不可以干，熟悉八十年代历史的都知道吧。其结果就是大部分人不敢去赚钱，只有一批地痞流氓，胆大妄为的家伙敢为天下先。于是这部分人先富了，也解决了影响稳定的迫在眉睫的危机。
说到赚钱，这批人由于本身能力水平的限制，干的事情只能是投机倒把，坑蒙拐骗，摆地摊，这正是他们所熟悉的老本行。但毕竟他们先富了，所以当时社会流行一句话：“造原子弹的不如卖茶叶蛋的”。
这句虽然是一句流行话，但反映了当时社会矛盾的另一种积累，表达了真正有能力有知识的精英阶层的不满和失落。以上我就是把他称为“茶色的八十年代。”
二 春天里的故事
事情到了八十年代末，矛盾积累到无法收拾的地步了。终于在1989年，受国外反动势力的挑拨，发生了影响深远的事件。这意味着精英阶层忍受了十年之后，终于忍无可忍了。改变的契机已经到来。
事件平息以后，邓爷爷在92年南巡讲话，重申以经济建设为中心，并告诫全国人民，思想要放开点，步子要迈大点。翻译过来就是说：精英阶层你们也别闹了，现在你们也可以去赚钱了。
于是全国兴起了机关下海，各种私营企业如雨后春笋。现在的年轻人为了一个所谓的公务员挤破了头，殊不知在20年前人们是怎样拼命的离开机关下海经商啊，历史的画卷真是一出活生生的喜剧啊。
影响社会稳定主要矛盾迎刃而解。但一个矛盾的解决必然引出另一个矛盾，而且必然也有一部分人的利益被牺牲。如果说茶色的八十年代被牺牲的是精英阶层的利益，那么大家猜猜春天里的故事中谁被牺牲了？
答案就是国企被牺牲。在市场经济中，国企怎么竞争的过私企！于是98年轰轰烈烈的“人生豪迈，大不了重头再来的”下岗再就业应运而生了。这是支线，不再讲了。
英阶层的下海经商给社会积累了巨大的财富，但也带出了一个矛盾的隐患：巨额的财富是幸福生活的保证，也是不稳定的根源。别听有些人说什么中产阶层是最稳定
的阶层，这是屁话。你知道人有钱后最想要什么吗？是有权！中产阶层一旦成气候，他们会稳定吗？叔不是很清楚，但台wang整天闹来闹去的就证明不是很河蟹
在98年的时候这个矛盾已经开始爆发，随着国企的大面积破产，接替郭嘉经济的是私营。如何管理这批巨大的私人财富呢？这是一个伟大的课题。
同时在另一个方面，矛盾也开始积累。实际上大家都知道90年代敢下海经商的都是机关单位里的精英，留在机关单位的恰恰是一些无能者。随着当初的同事下级一个个成为百万富翁，他们心里会平衡吗？
平衡又能怎么样呢?难道真的没办法吗？显然办法是有的。我没钱，我吃点喝点用点总可以吧？或者你有需要我的地方吧？咱俩换呗，各取所需。在90年代权钱交
易，公款吃喝开始抬头，也成为影响稳定的一大隐患。容基总理上台时想到了一个简单的办法：控制地方财政的钱袋子。即搞了个国税地税的分税制。地方zf能用
的钱一下子变的很少了。但事实证明，工资可以不发，领导的吃喝不能耽搁。全国很多地方当时有几个月发不出公务员的工资。这就是所谓的地方财政危机。
如何解决地方财政危机呢？这又是一个大课题。
一方面是社会上巨额的危险的私人资金，一方面是地方的财政危机，怎么办呢？有什么两全其美的办法吗？
房地产的前世，以上。
三 房地产的今生
第一篇 市场培育。
2002之前，住建部有文件保障房占房地产80%，所以此前的房价非常低，以我所在的城市为例800元--1200元每平米。
2002之后，住建部出台文件将这80%的保障房也变成了商品房。此时形成了一个垄断市场，即ZF垄断地皮，开发商垄断房子。
在一个垄断的市场里，涨价是必然的，此时的支撑者为普通消费者。虽然是垄断市场，但由于此时的支撑者是普通消费者，所以房价虽然涨，但不会太离谱。主要原因是普通消费者购买力有限，你太贵人家买不起啊。
在这里请大家回忆，那时候有买房子保值升值的观念吗？没有！
那时候买房子纯粹是因为需要而已，因为在人们的概念中，房子就是拿来住的而已。只有一些先知先觉的大批大批买房。　　&
以我所在城市为例，房价从1200元/平米涨到了2200元左右，已经引起人们一片惊呼了！实际上那时候已经有人大呼泡沫了！殊不知这只是一曲好戏的开头，大幕拉开，好戏即将上演。　　
此阶段涨价的主要特征是地皮涨，地方ZF拿了收益的大头，初步解决财政危机问题。
第二篇 市场的发展
地产为什么在2005年会遇到瓶颈呢？因为此时该买房的人基本买了！你这个市场再垄断，没有消费者也瞎扯啊。但不用担心，在ZF的鼓励下，有一股势力进来
捧场了！那就是被称为温州炒房团的游资和热钱。
但这部分资金势力有限，所以只能投入到一线城市。所以这一阶段的典型特征是一线城市房价快速上涨，而二三线城市房价
停在3000左右。
在这里我觉得要理解炒房团，因为资本就是逐利的。你ZF制造了一个可以赚钱的垄断市场，我为什么不可以来赚一笔?况且ZF还欢迎炒房团来搞活市场呢。
由于炒房团的强势加入，一线城市房价直线攀升，注意后方城市并未改变，以为他们没有资金的加入！
到这个阶段可以说普通消费者基本退出市场。取而代之的是不得不买的刚需和炒房者。这一阶段ZF，开发商和炒房者是皆大欢喜的，买单的是刚需。
但此时的市场收到第一个重大威胁：二手房！
因为随着房子越来越多，很多人开始抛售房子获利！这对市场的发展形成了真正的威胁！
所以这时候ZF进行了所谓的宏观调控！即对二手房的交易征税！抑制二手房的入市！
可悲的是，这次调控居然被认为是降低房价的调控！可笑啊民众！可悲啊民众！
此阶段的主要特征是一线房价由于炒房团的介入基本达到10000-------15000每平米，而后方城市基本稳定在2000----3000左右。
第三篇 虚假的金融危机　
方城市由于没有资金的介入，价格基本稳定下来。一线城市也就成为焦点了。但随着价格的上涨，炒房的获利空间被大幅压缩，大约三年之后即2008年，这批资
金陆续推出市场。大家还有人记得李嘉诚这时候抛售房产的事情吗？所以2008年迎来第一个降价周期！这个降价根本就与金融危机无关。郎咸平说的好，金融危
机是高级病，你中国根本没什么高级金融市场，怎么会得病呢？这只是一个绝好的借口罢了。
由于炒房资金的暂时退出，ZF不得不出手托市。拿什么托？注资！4万亿！市场越大，要砸的钱越多！
这一阶段的主要特征是一线城市的房价跳水。但注意后方城市并未波动，因为二三线城市的房价是由垄断市场提供的基础，也并没有什么炒房团。
第四篇 全民炒房时代
在长达6年的时间内，由于垄断市场+炒房者获利+国家托市
终于形成了这样一种观念：房价不会下跌，房子具有保值升值的功能！这时候你不买房子几乎就是白痴无能的代名词。
地产实际上已经被妖魔化了，他成了一个资金的黑洞，吸引着全社会的资金的注意。由于实体经济本身的问题，更是造成了滚雪球效益，资金不断从社会各个角落流
向房地产，2009年，房价终于再次全面飙升！ 注意此时的资金来自全社会，你再多的房子照样吸收。
或者也可以说是房子吸收了社会的资金。
且随着大量印钞，通货膨胀随之而来，更助长了买房保值的概念。在这种环境下，你周围有多少人被百万富翁了？但站在更高的视角，你觉得全民被百万，现实吗？
中华民族靠房子复兴？瞎鸡巴扯淡。只不过我们每个人都希望自己是真的百万富翁，而别人是被百万的。同时看着账面的N套房子，你不觉很有快感吗。
场发展到2010年的时候可以说才是真正成熟了。这个市场真正沉淀了全民的财富。我所熟悉的周围的戏码就是：一个同事原来单位分到的一间小破房，当初花了
3万，年初35万卖出。然后他拿这35万干嘛去呢？显然没有别的想法，继续买100万房子。因为社会给你出了一个选择题：A买房子保值，B存钱贬值。投
资？去投股市吧，哈哈。所以脑子只要是聪明点的笨的蠢的都去买房子了。
期间各种舆论，各种黑白脸证明房价要上升，要下跌。其实都是扯淡。因为他们讲下跌的那套理论是市场经济理论，但没人想想：房地产是市场经济吗？它根本就不
是什么市场经济。然后你用西方的市场经济理论来解释一个工具？或者解释一个垄断的产业？我只能说舆论导向导的太好了！你大讲垄断的泡沫？垄断会崩溃？叔笑
第五篇 房地产的历史使命
地产进入2011年，可以说是培育成熟了，虽然期间有各种风波，也顶着民间巨大的压力，但好歹是成熟了，它散发出迷人的魅力。每个人都在讨论房地产，每个
人也深深陶醉在发大财的春秋大梦中。大家回头看看你的周围，哪家不是倾尽几代人的积蓄拼命买房子？什么二套房？起码三套起！只有一套房子的如今都被鄙视
了。干实业的也没有激情了，不如人家买房子赚的多啊。
至此房地产完成了他的第一历史使命：沉淀民间财富。
没钱，看你几个穷小子还很翻上天去不成？并且你因为有了“不动产”，有了更多牵挂，你会比以前更努力的工作，也更听话了，你会为了还房贷，甚至连公司那可恶的领导都不敢得罪一下了，不是很河蟹了么？
房地产的第二使命：解决地方财政的危机。
这十年是卖地的十年，也是拆迁的十年。只不过有些人把它叫做城市化而已。在一拆一建的过程中，财政收入多了好几倍。钱是哪里来的呢？嗯，你不觉的最近菜都快买不起了嘛？对了，就是你买菜的钱。
未来房地产怎么走？其实很简单。
如果我上述观点正确，从决策者角度看，你会让它怎么走？
我个人的观点是：维持房地产的稳定，并锁紧大门。
由于P民的各种资本已经到场，锁紧大门不准再随便进出是当务之急。而锁紧大门的锁其实很简单，简单到你不可思议。如今实际上已经传出风声了：取消二手房的贷款。注意不是二套房，是二手房。
原来游戏还可以这么玩啊！
结篇：财富的国有化
当取消二手房的贷款后可以有效锁死大门，冻结房地产，沉淀资金，同时防止房价剧烈波动，最后还可以将刚需赶向新房市场，ZF再获得一笔卖地收入。
若是这样的话，到2012年左右刚好又是一个十年，这基本是就是中国发展的一个周期，改变的契机又来了。到那个时候我们设想一下情况：
1.民众收益和付出
在十年房地产的发展中每个家庭都有2套或以上的房子，我这里讨论家庭而不是个人。账面资产百万以上。
付出的则是未来十年或20年辛苦工作，还有全家几代人的积蓄。虽然付出了这么多，但每个人都很高兴，因为算算自己好歹也是百万富翁。由于二手房的贷款取消，实际上这个百万根本兑现不了。真是一个成功的画饼充饥，当年曹操早就这么干过了。
2.国家的布局
房地产表面使得全民皆富，但造成了很深的社会矛盾是显而易见的。其中一个矛盾就是穷人与所谓的富人之间的贫富差距。虽然大家都有地方住，没人会住在桥洞里。但先贤早就说：不患寡而患不均。
缓解这个矛盾的其中一条途径就是分化房地产，即分为商品房和廉租房。有些先行的城市已经开始着手进行。而廉租房的建设光靠ZF根本不现实，所以我觉的房地产的第二项重磅措施势在必行：征收房产税。这个东西不是为了降低房价，但他可以有效增加房子的持有成本。
当持有成本一高，每个人都可以想到出租自己的房子贴补家用，商品房承担廉租房的责任不再是幻想。
3.财富的国有化
当贫富差距造成的矛盾稍有缓解，ZF可以慢慢淡化房地产，找新的兴奋点。而一旦找到新的兴奋点则你会发现全民财富都被套在一堆钢筋水泥里了，并且这堆钢筋水泥你只有70年的使用权而已，这就是事实上的财富国有化。
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lyounger，理论物理博士
机智的毛豆、Justin Liu、不知道 等人赞同
决定房价的三个因素：
location，location，location
谈房价不谈具体的位置都是扯淡
简单地来说，中国的房价分两种
一种是一线城市、二线城市的「市中心」
一种是二线城市以下
如果大家关注的是后者的话，几乎从2013年题主提出这个问题开始，房价就基本上没有涨了，算上通货膨胀，实际价格是在下跌的，如果甚至关注的是那些「鬼城」，用「崩溃」来形容已经不算过分了
如果大家关注的是前者的话，呵呵……一线城市房价「崩溃」只有一种可能：全面的经济崩溃，比如美国次贷危机这种水平的，甚至可能是政权的剧烈变动，或者是陨石坠落、外星人入侵这种。不要为那种「崩溃」而欢呼，你以为那时候你就买得起了？买个屁啊，赶紧逃命吧
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MrToyy，吴桐，数联铭品CFO。招才。
蒋木姜、徐毅、Hello 等人赞同
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原答案主要跟随另一知友观点做分析。这里归纳一下我的观点：
1、房价是否有泡沫？
房价肯定有泡沫，并且泡沫不小。通过房价收入比、租售比这些指标可以看出泡沫。
2、既然有泡沫，为什么还在涨？
有泡沫不一定意味着马上会破灭，泡沫还可能会越吹越大。
现阶段的中国楼市，已经步入了非理性消费的时代。购房者并不是凭借对房价的理性估值以及对自身房屋消费的理性评价来购买，而是仅凭一个理由：房价还会涨。
没钱的担心房价还会涨，导致自己以后买不起房。有钱的希望房价涨，现在买了以后可以赚钱。
简单来说，就是房价还会涨的预期，将房价继续推高。
3、房价还会继续涨下去吗？
很可能会，但是涨幅将变缓。
从政府的角度来讲，是不希望房价跌的。撇开土地财政的依赖不说，光是房价下跌带来的金融和社会问题，政府就承担不起。但同时，政府希望将房价涨幅放缓，同时大幅提升居民收入，降低房价收入比，从而缩小房价泡沫。即避免房价“硬着陆”。
4、房价就一点崩溃的可能性都没有吗？
房价当然有可能会崩溃，只是可能性比较小。
前面说了，政府不希望房价跌，那么政府一定会在自己能力所及的范围内保房价。反过来讲，如果发生了政府力所不及的事情，房价就会崩溃。那么，什么是政府力所不及并且又会引发房价崩溃的事情呢？
答案是金融危机。金融危机将带来货币供应量剧减，从而彻底破坏房价上涨的支柱——货币超发，达到釜底抽薪的效果。而金融危机所带来的货币供应变化的数量级，是政府远远无法掌控的。
目前中国经济步入转型期，各方面风险都在加大，把控好转型期的金融风险成为了政府调控的首要目标。在这个情况之下，国内爆发金融危机的可能性并不大。如果国际上发生大范围的金融危机，并且通过某种链条传导至国内，则完全处于政府掌控之外，届时国内也很容易跟着爆发金融危机。目前国际上爆发金融危机并且导致国内跟着爆发金融危机的可能性，我认为总体来看也是不大的。
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不同意@拿叔的观点：
1、房价高吗？
第一，我想房价收入比大幅攀升，已经达到足以傲视全球的境界，这已是大家的共识。我不太清楚拿叔的数据从哪里来的，但这明显与事实不符。即使真如其所称，房价在这么多年都是3平米左右流行住宅的水平，那能按这个房价收入比买到的房子，距离市中心的距离也是越来越远，上下班时间是越来越长，生活质量是越来越差，房屋隐含的价值是更低了。
第二，房价现在呈现的是货币现象，而不是商品现象。因此不能以商品的供需、甚至商品的成本来讨论房价合理与否。处于卖方市场的商品，可以以成本定价。处于竞争市场的商品，可以以供需定价。房产虽然现在看起来像是处于卖方市场，但其处于卖方市场的根源是货币供应量太大，过多的货币追逐看起来很少的房产，导致房价泡沫扶摇直上。一旦货币供应量扭转，房价下跌将毫无疑问，届时所谓的房产成本、所谓的“刚需”，将不堪一击。
第三，所谓政府意愿，在市场规律面前就是个屁。如若货币供应量飞涨趋势被扭转，房价下跌的预期将自然形成，任由政府如何鼓吹，都仅仅是螳臂当车。
大家仔细想想，现在对于广大的普通民众来讲，买个房子是多大的事？举上一辈毕生积蓄，搭上自己今后数十年极度省吃俭用，才能够买下一套房产。这还不能说明房价高？
2、谁在喊房价高？为什么？
拿叔说的也许没错，的确可能是只有这些人在喊房价高。但为什么他们会喊呢？他们为什么这么着急着买房呢？
是房价上涨的预期。试想，如果房价长期停滞，甚至下跌，即使房价是现在的水平，他们还会喊房价高吗？
房价上涨预期就是个美好的肥皂泡，所谓房产成本、所谓“刚需”，还有其他那些看起来有道理的“理论”，都是在给这个肥皂泡吹气。等哪天吹爆了，肥皂泡就不再美丽了，到时候连肥皂泡爆裂时的飞沫都不一定看得到。
3、政府为什么打压房价？
这点拿叔说的部分还是在理。我梳理下我的观点：
第一，政府意识到房价上涨的预期是“过热”的，也意识到如果任其发展，泡沫破灭将会非常近。于是期望通过打压房价推迟泡沫破灭的时点。
第二，政府意识到目前靠房地产等固定资产投资支撑的GDP是不可持续的，因此期望一手对固定投资行业飞速增长进行打压，另一手扶持消费等产业，达到产业转型的目的。
4、政府现在在做什么？
房价持续高速上涨能够持续吗？显然不能。房价照现在的趋势走下去，参与其中的玩家将越来越少，越到后面，参与其中的将越是富豪，最终孤芳自赏，击鼓传花没了接手的，只能迎来房价暴跌。
政府期望的是房价收入比回到合理水平，而不是房价本身。这个比较玄妙。如果真的通过行政手段把房价降下来了，将带来房价预期扭转，后果将是灾难性的，这在如果房价一夜之间暴跌，会引发哪些连锁反应？中有讨论。但调整房价收入比这个普遍接受的房价泡沫指标，则可以避免灾难性的结局。一方面，政府维持房价缓慢的上涨，控制房价预期不逆转；另一方面，大幅提升大众的收入水平，达到人皆欢呼的结果。而付出的代价仅仅是通胀率略略提升，这个问题相对与房价崩盘，要好控制得多。
5、房价何时能崩溃？
房价要崩溃，很难，需要天时地利人和。
政府现在所做的我上面已经提到了。他们无意降房价，只期望通过拔高收入水平，降低房价的相对水平。在和平稳定的环境下，这样做不难，政府完全有能力，也有时间去完成这个艰巨的任务。
但倘若有国际动荡，国际上出现大范围金融危机，就很难说了。09年政府在次贷危机中为了维持国内的增长，推出4万亿投资计划，已经大大透支了未来的增长潜力。如果经济不能如期转型，加上国际上再次爆发金融危机，再摊上国际金融巨鳄推波助澜，国内货币供应将出现大逆转，由飞速膨胀变为停滞甚至缩小。这样的情况下，由于没有足够的资金来接盘，房价势必下行，这将带来房价与经济的螺旋式下跌。届时任凭政府怎么叫嚣，甚至再推出个10万亿投资计划，都无济于事，顶多将危机推后那么一丁点。
综上，房价何时能崩溃，我无法预测，只能走一步看一步。值得指出的一点是，金融危机的本质是人性的贪婪，因此不可避免。任何人为措施只不过是将危机后挪，期望这之间的发展会将导致危机的因素削弱，甚至完全消灭。我国的房价已经达到了可以造成危机的水平，政府也在采取了措施将危机后延，并且努力削弱导致危机的因素。这能不能成功，关键看国际上有没有严重的金融危机，并且能否轻易的传导至国内。
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段金龙、盆栽、谢长帅 等人赞同
只要户籍制度还在 北上广高考优势还在 北上广房价永远不会崩溃。
以北上广的收入，我能租房干嘛花那么多钱买房，为什么不租，因为小孩高考地是看户口的，小孩办户口必须要有房，所以不得不买。有户口没户口就这个区别，还有一个区别是养老金，但是那个太遥远了。
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阅世书生，少年行创始人/教育理想主义者
司马子尚、杨蕊、荷页 等人赞同
关于房价上涨的原因，大家已经讨论很多了，共识的地方是，与货币超发相关。有点想法，和大家交流一下。可能阴谋论了，一家之言，聊作参考。
住房市场化推出的背景是什么？住房市场化是94年发文的，一者说，这是经济改革中货币化的必要步骤，这是客观规律。市场经济的本质，就是对资源进行货币化改造，只有货币化后的资源才可以交易。促进交易的发生，这是市场经济的本质。股票市场的本质，就是用企业发展未来的预期来进行现在的交易，是将企业货币化（证券化）。另一者说，推出的时机选择。正常市场经济环境下，住房必须市场化，因为随着社会生产总值的提升，财富被不断创造出来，会有越来越多的东西被推动着货币化，进入可流通环节。94年正式中国经济大步走的时候，有这个客观的动因。同时，94年面临一个整体经济硬着陆的问题，通胀很严重。流通货币膨胀，怎么解决？减少印钞票，会遏制经济发展，只有推动更多资源进入流通环节，才能对冲掉通胀。朱镕基就是在这样的背景下推出住房市场化的。确实避免了90年代的金融危机。
政府真的想管房价吗？从住房市场化的背景中，不难发现，政府从一开始就有动力去做这件事，因为住房资源量大，这一步市场化会成为经济持续发展的很大的推动力。所以政府从一开始就是希望住房不断市场化，更多资源进入这个市场，价格越来越高的。所以我的判断是，政府愿意房价上涨，这从大局上看，对中国经济是好的。这也是为什么即便是温总任上，关于控制房价的说法，也始终是控制房价“过快”上涨。换个角度理解，政府允许甚至希望房价上涨，但得稳步上涨。所以可以这么说，政府会想方设法避免房价暴跌（即房产市场崩溃）。
从经济规律来看，从来没有只涨不跌的市场。问题只是，什么时候跌，跌到什么程度？可是住房市场有特殊性。上述两点决定了，政府很难容许房价出现明显下跌。至少在出现新的可以货币化、可以推动经济发展的重要资源进入市场之前，政府很难容忍房价下跌。一旦下跌，而同时没有新的货币化资源（总的体量要和住房市场匹配的）进入市场，就意味着整个市场会萧条。这个时候的GDP就不是保7保8的问题了。所以从中央政府的角度，不希望房价下来。
同时，由于住房这个市场太大，在这些年市场化、货币化的过程中，真正的大玩家（庄家）不是房产商，而是土地的拥有者——政府。换句话说，政府自己的利益在里面。这是中国住房市场和国外市场的本质区别。在日本，一套房的贷款可能要还好几代人，听起来很惨，可这房子的地皮，乃至一定高度下的空域，都是业主的。在我们这里，你只有70年的使用权。这意味着，如果房价下跌，损失最大的，不是购房者，不是房产商，大家都是陪庄家玩的。一旦下跌，损失最大的是房产的拥有者。所以从政府的角度，尤其是地方政府的角度，房价不能下来。这是它的身家财富。
这也是为什么有观点认为，房价的根本问题是土地制度。如果政府持有土地的所有权，那么政府在住房市场的意愿，一定是房价不断上涨。谁都希望自己的资产增值的，对么。如果土地制度改革，土地归个人所有，那么政府就可以容忍它跌价了。这是为什么美国日本欧洲的房价都会暴跌的原因。政府是裁判，规则制定者，而不是参与者，所以跌就跌了，按经济规律来。我们这里，政府是裁判，也是玩家。经济规律要跌，庄家不会让它跌的。
十八大之后，我们已经很久没从媒体上听到控制房价的说法了。观察宏观经济，在人口红利了结掉之后，中国经济目前面临的最大问题，是后续增长乏力。可以货币化的资源就这么多了，怎么保持增长？调结构是很重要，但是不解决根本问题，巧妇难为无米之炊的。如果民间资本不能更多引进到市场中来，没有更多资源进入货币化市场化过程，那么政府就会一直想方设法维持住这个房价，保持一个合理的涨幅。而即便保持这个涨幅，经济也明显疲软。这种时候还让政府来管房价，可能吗？
所以，如果不考虑金融危机这样的极端情况，那么政府是高房价实质上的同谋者。即便政府并不真的希望通过房价上涨牟利（实际上地方财政对房价的依赖程度非常高），政府也很难容忍房价出现下跌。房价留下的空白没有资源可以填上，这一跌，社会能否稳定就成大问题了。这是上层建筑对经济基础的反作用。
李总现在对银行的动作，对抑制房价是有用的。盘活存量、控制增量，思路就是控制货币超发，实质上在收缩流动性。但量有限。通胀如果控制住了，房价从根本上就失去了暴涨的基础。可是这种收缩是有条件的，条件是经济保7。银行真的遇到大问题的时候，李总也压不住。钱荒反复了半年多，这一轮，央行又发了。现在全年M2的增速已经到14%了。M2的概念就是政府超发的货币。解释一下。14%意味着，你存100块在银行，一年以来由于超发了14%的货币，不算利息，你的钱实际的购买力只相当于一年前86块钱的购买力了。超发=贬值。对比M2数据，结果是很恐怖的。有兴趣的童鞋可以自己去搜一下。我记得美国的M2增速肯定是个位数。保持14%的增速，房价怎么可能跌下来呢？一旦房价要跌，央行就印钱，价格又上去了。只是上去的是“价格”，并非房屋的“价值”。这种上涨，是用我们所有人手里的钱的购买力下降换来的。
理性的判断是，除非发生金融危机，否则房价不会暴跌。流动性天量放大或者天量收窄，都有可能导致金融危机。97年从泰铢贬值引发的亚洲金融危机，就是泰国货币流动性天量放大的结果。天量放大之后突然被做空，导致货币贬值。美国的次贷危机，是由房产市场的债务危机导致金融机构停贷，引发货币市场流动性天量收窄。货币危机很难发生在大国货币上。债务危机又很难发生在中国的政治体制下。大致算下来，中国已经处于债务危机的边缘，地方债的体量到现在还没有官方说法，盘子一直捂着。但是政府还有钱，债务就只是个问题成不了危机，因为债务始终不会违约，银行的窟窿、国企的窟窿，政府最终都会填掉。这让我们相对封闭的金融体系看起来好像更安全。有没有可能政府的钱填不够这个窟窿？有可能。次贷危机的解决方法就是印钞票。如果地方债问题爆发，大不了政府印钱呗。反正老百姓买单。
有没有可能失控？有。外部因素诱导下有可能失控。比如美国突然停止量化宽松，热钱回流导致中国流动性收窄，短时间内央行只有马上印钱来补漏，如果量大，会导致货币短时间内迅速贬值。但目前看这个影响有限，有大量外汇和美国国债支撑。还有地方债漏洞太大，央行补不了窟窿了，可能性也不大。人口黑利带来经济持续放缓，房价上涨的市场基础被抽空，导致央行即便超发也无力保持涨幅，这是有可能的，但作用周期较长，有充足的时间去解决。其他因素会导致失控的，我暂时还没想到。
综上，我的判断是，政府目前的需求和动机，是维持房价不过快上涨，但是要有一定的涨幅。李总工作的微妙之处，是找到平衡点，用怎样的M2增速来对冲。同时，要从根本上解决问题，就是要调整经济结构，国企改革，寻找内生动力来对冲掉人口黑利的影响，让经济能够保持不错的增幅，支撑住房价的上涨，慢慢收缩掉M2。这是类似中医的疗法，是调理。
最后补充一下。政府手里最大的杀手锏，就是钱。容易发生危机的经济体，都是力量相对薄弱、储备不够的国家和地区。次贷危机如果发生在亚洲或者俄罗斯，肯定不是倒掉一个雷曼和几家银行可以了事的。改革开放30多年下来，中国积累了非常多的外储（都是老百姓的血汗），97年的危机中，朱镕基就是这样挽救港币的。这是很重要的抵御风险的方法。所以也可以说，能搞垮中国经济的，只有中国经济本身。没有发展动力了，小问题都会变成大问题（比如失业、罢工、收入增长等）。经济能持续增长，大问题都会变成小问题。
==========长篇大论后的分割线=============
这两天新闻铺天盖地，杭州有闹事的，三四线城市房价开始跌了。
于是有人聊起，也有问怎么看。交代一下我的看法：
涨跌都是正常的。这是常识。这话大家说都说过很多遍了，所以看到跌，不用大惊小怪，也不用欣喜若狂。能跌，说明2点：1）这还是个正常的市场。这是好事。2）早就能跌了，一直不跌，是政府不让它跌，不是市场不让它跌。
李总的工作见效了，用合理的M2增速去对冲，M2减速可以控制银行的冲动，同时放松管制，让市场发挥作用，已经看到经济增速的阵痛了，房价出现阵痛也是顺理成章的。
人口黑利的影响会慢慢显现、逐步加强，房价未来会持续承压。拐点不是现在才出现的，增速放缓就已经是拐点了，11年12年都有过信号。但是被温总（或者说温总的政策）顶回去了。从市场的角度，房价未来的趋势是向下，问题是速度有多快。
李总也不会坐视房价快速下跌。维稳虽然不再明面上提了，但谁相信维稳不是高层排前三的任务？政治体制没有变革之前，维稳都是头等大事。房价真的放开给市场了，很可能就是一轮能引发危机的暴跌。至少是二三四线城市。鬼城、温州，危机都已经爆发了。真正的问题是，什么时候传导到北上广深？传导过来的强度有多大？在二三四线城市的波及面会有多广？
商业地产会比较快传导到北上广深。其实已经看到跌势了。住宅的影响，我的观点是，取决于二三四线城市是怎么个跌法。根本还是看供需。都快速跌成温州这样，失业率上升，中小企业倒闭，人口会继续向一线城市导流。如果是慢慢跌，不引爆债务和金融危机，不影响各地中小企业，甚至反而推动良性健康的城镇化，那么一线城市的就业人口也会逐步回流。房价下跌的压力通过一线城市来释放。这种情况，我认为是中央政府更愿意看到的。包括去年提的严控大城市人口，思路一致。所以传导的强度，取决于这轮下跌的范围、速度和幅度。
小城市的波及面会有多大？说一句空话，就是所有当时暴涨过的，都得吐出来。幅度多大？肯定小于当时至今的涨幅。当然不排除个别城市个别房企个别楼盘的个别情况。速度多快？目前经济增速承压大的城市，下跌速度快，经济增速承压小的，下跌速度慢。
杭州的下跌，是因为杭州的市场化程度高，政府相对穷，所以每次下跌都是杭州首当其冲。这是个标杆。可以看看高层的反应。一方面，看杭州政府的底线在哪里；另一方面，也能看高层的底线在哪里，到什么程度，会出手、出政策。当然，也能看出市场的反应，是微调，还是行程下跌的趋势。
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张恭谨、司马子尚、Justin Liu 等人赞同
任何相信房价会暴跌的人都等于间接相信我D会垮台 话放在这.
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柯语冰，干了这杯土豆泥！
燕七、琳于、半月男 等人赞同
前两天刚好听了经济学家徐滇庆教授关于房地产市场和房价问题的讲座，觉得比较在理，在此引用徐教授的数据和观点和大家分享。
首先要明确两个基本规律，这些规律是不能轻易被挑战的。第一，供求规律，即供不应求，价格上升。第二，货币规律，即超发货币将导致价格（包括物价和房价）上升。
我们先来看看城镇居民住宅总面积的问题，根据统计年鉴数据显示，2011年全国城镇居民口69079万人，人均住房面积32.7平米，城镇居民住房总面积应为225.89亿平米。当年净增住房14.24亿平米。这些数字正确吗？在这里，我们要明确的一点是这里用人均住房面积乘以城镇人口总数得出城镇居民住宅总面积，但这里的人均住房面积的数据是来自于调查得出的拥有房子的人的人均住房面积，而在算居民住宅总面积时用的却是城镇人口总数，这里的城镇人口包含了拥有住宅和没有住宅的人，因此这里的居民住宅总面积未免失真。
那有没有更好的方法呢？也许探索住宅存量的真实数据可以从住宅增量入手。城镇居民住房增量等于商品房销售面积扣除每年折旧、拆除的面积。在统计年鉴上可以查到各年商品房销售面积。一般来说，由于涉及到各项税收，商品房销售面积比较可信。近年来，每年折旧或拆除的老住宅占总住宅面积的2%—3%左右。在此暂取2.5%计算。根据城镇居民住宅总面积计算出折旧住房面积，将商品房销售量减去折旧住房面积之后得到的居民住房增量。例如2011年商品房销售面积为10.99亿平米，扣掉折旧、拆除的5.65亿平米，住房增量最多不超过5.35亿平米。可是在之前的讨论中住房增量为14.24亿平米，即使不考虑折旧，不考虑商品房中非住宅部分，新增的商品房面积无论如何也填不满按照统计年鉴计算出来的住房增量。毋庸置疑，之前的城镇居民住房总量被高估了。
第一，如果每年住房折旧率为2%的话，在2011年全国城镇居民住房总面积为136.27亿平米。如果折旧率为2.5%的话，住房总面积为131.35亿平米。如果折旧率为3%的话，城镇住房总面积为126.63亿平米。远低于之前计算的225.89亿平米。
第二，官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平米，在修正数据之后，人均住房面积可能只有19—20平米。两者相差超过50%。这意味着从总体来讲，城镇居民改善住房的需求还非常旺盛，要满足城镇居民住房需求还有很长的路要走。
第三，城镇人均住房面积在2002年以后非但没有增加还略有降低，事实上，全国城镇到处都在大兴土木，盖了许多新楼房。可是，考虑到城镇化加速，大量农民进城；与此同时，各地改造旧城区和棚户区的速度也在加快，拆除了不少旧房子。城镇居民人均住房面积连原地踏步都没有做到。
第四，随着房价上涨，已拥有住房的城镇居民的资产性收入越来越高。可是，在城镇居民中还有大量农民工以及毕业不久的年轻人，他们没有住房，在房价持续上涨以后几乎没有购房能力。随着房价上涨，贫富差距不断加大。
由以上数据和观点也不难得出，房地产市场现在处于供不应求的状态，按照基本经济规律，供不应求将导致商品价格继续上升，直至供等于求，因此短期内不会崩溃。
有人可能会有疑问，大多数人都买不起房子，尤其是一线城市的居民，为什么还会存在供不应求的现象？这就要讨论到中国目前严重的贫富差距问题。
目前，8%的居民拥有80%的银行存款，也就是说我国有一亿人的高收入群体，他们拥有32万亿的银行存款。我们假设这1亿人大约是5000万个家庭，如果每户新购一套100平米的商品房，需要5000万套，大约50亿平米。2011年全部投入市场的商品房大约500万套，（非商品房300万套）。新增住房总面积为5.92亿平米。假若一切维持不变，高收入家庭的购房能力可以把未来8年新建商品房都买光。如果说高收入家庭在未来8年之内只新购一套商品房，这样的估计可能太保守了。无论如何，仅仅考虑高收入群体的购房能力，市场供求缺口就相当大，这就决定了房价上涨的趋势将继续相当长的时期。
我们再来看另一组数据，高收入的1亿人手里存款32万亿元，每年商品房销售额6万亿元，北京、上海、广州、深圳等一线城市每年商品房销售额不到2万亿元，如果高收入群体购买一线城市的商品房，他们具有超强的购买能力。由此也可以得出，房地产市场严重的供不应求。因此，采取行政手段抑制房地产建设，打压房价，是违背经济规律的，是将房地产需求推后的行为。如果居民收入仍然在继续增长，人们将预计用于购房的资金存入银行，导致银行居民存款暴涨，累积成堰塞湖，给金融系统造成了极大的威胁。
以上是徐滇庆教授讲座的一部分内容，结合他讲的以及讲座之后和几个同学讨论的，在此谈谈我们的一些认识。
首先，供给和需求是经济学最基本的研究课题，两条线的交叉为供需平衡点，也就是在完全市场竞争条件下的均衡价格点。现在中国房地产市场处于供不应求的状态，也就是说需求大于供给，按照市场规律，房价必然上升，供给逐渐增大，直到供需平衡，然后理想状态是房价停止在未来的某一高点的平衡状态。如果在其他市场条件、政策等方面不变的情况下，未来的房价只可能比现在更高而不会降低，因此解决房价高的问题的方法就会落在改变原本的供给和需求曲线，而使整个图形发生变化，房价才有可能下降。而要改变这两条曲线，关键问题是解决严重的贫富差距问题，而这又是一个任重道远的工程，其中牵涉的利益集团、势力集团、多方面的力量错综复杂，而要解决这一问题又需要非常长的时间，不知道目前的国内形势能否给我们这个信心，有时候不是不愿意相信，而是被伤了心而不敢再信。
其次，中国的土地政策对房价也是一个刺激因素，房子的成本并不高，房价之所以高是房子脚下的地皮贵，政府实行土地公有，拍卖给开发商，开发商争相竞价抬高了土地价格，有的高的令人乍舌。而反过来，开发商不会独自一人承担如此高昂的成本，在成功拿地之后必然会将这些成本加在购房者身上。中国人的土地情结、土地的公有还是私有等等问题，也是需要深刻探讨和解决的。
再次，房地产市场在中国是一个神奇的市场，有些人因此可以在短时间内积聚大量的财富，因此在暴利的诱惑下，很多人选择了投机，开始炒房，而不愿意再辛苦工作赚取本钱。这又与中国人自古以来的文化和社会保障制度的缺失脱不开关系。在我国，投资渠道少，而利用这些有限的投资机会的投资者中理性者更少。同时，中国人大多又是风险厌恶者，排斥不确定带来的不安与未知，抱有小富即安和暴发户心理。因而炒房这一在国外看来不可思议的事情在中国也就成为了理所当然，这一特殊的投资方式刚好满足一些国民的投机性心理。而事实上，中国现在无论哪一方面的发展，都需要企业家精神，而非这种投机精神。企业家精神这种特殊而无形的生产要素才是真正带动个人、家庭、企业、社会，甚至国家奋力向上的主心骨，创新、冒险、合作、敬业、学习、执着、诚信及服务他人的理念才是真正应该在国民当中培养的主要素质，尤其是刚毕业的大学生、年轻一代，而不是让他们刚进入象牙塔时就焦虑自己的未来，刚走出象牙塔时就遭受畸形的压力。
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seventy-nine，... ...
羊微粒、Justin Liu、刘涛 等人赞同
会不会崩盘不好说，但一定会大幅下降。这里说的下降是指扣除通货膨胀后，要是将来人民币贬值到500块才买一个鸡蛋，房价再涨个几十倍也一点不稀奇。
不需什么高深的分析，房子是一个商品，价格上涨只有两个原因：1，买的人多；2，平均每个人买的多。
1，直接上数据，主要买房人数量和房价：
关系是不是很明显？至于为什么会知道未来年城市26-35岁常住人口有多少很简单，比如2025年30岁的人口就是1995年出生的人数，唯一不确定的是2025年的城市化率，但城市化率变化变化波动很小，可以简单外推估算：
中国城市化率离达到世界发达国家水平还有20个百分点，这20个百分将来怎样补充有以下几个途径：1，农村人口继续进入城市；2，非洲国家，欧美国家的人移民来中国定居；3，当然也不排除会有外星人来我国定居。后两个无法确定，第一个基本不会让城市人口增加，原因是现在农村的年轻人几乎100%常年生活在城市，只在过年过节回去很短的时间。至于那些还留在农村的人，基本都是年纪较大的老人，小孩都不多。农村年纪较大的老人将来是不会进入城市的，中国未来的城市化率上升主要靠农村年纪较大的老人自然死亡，农村年轻人早已常住城市。
认为现在城市的外来人口将来买房会推高房价是有问题的，因为从整体需求上说租房等效于已经买房：从手头几套房人的手里贷款买房，然后每月还贷（交房租）。现在租房的人将来买房不会提高房子的需求量，租房的人买房消耗掉一套，出租的人手里就多出一套，总消耗量为零。想象一下，如果北京没有房的人都不租房，北京房价能有这么高吗？没人租那些有几套房的人早就抛了。
2，平均每个人买的多。这是过去十年房价上涨的另外一个主要因素，也是将来促进房价上涨的唯一因素。拿北京来说，过去十来年人均住房面积从10平涨到了20平，翻倍，具体数据可以查北京市统计年鉴，这里就不贴了，画图比较费时间。人口翻倍，人均再翻倍，房价能不涨吗？但未来会怎么样，会再翻倍到人均40平吗？香港东京都不到人均30平，以中国的工资收入，这房价，不跌的话还能买得起更大的房子吗？
数据来源于国家统计局，不信可以自己一个个对：
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谢丹，集成电路20年。stay hungry, stay foolis…
赵钱孙李周吴郑王、纸上扫雷、匿名用户 等人赞同
记得以前看过一篇分析，大约2003年左右时的分析，列出房价将飞涨的原因：
1，人口红利。（2010年顶峰，2020年结束）
2，城市化政策。（几乎每年1%城镇化增加，2030年左右结束。）
3，金融开放。（即可以进行贷款。）
4，中国税收的结构欠缺。（税收结构中，收入税太低，必然走香港性质的卖地。）
今天看来，#2，#4依旧。#1已经反向。#3 是政府的人为控制。
房价将依旧上涨，上涨程度为的1半左右。
2020后房价将下降。
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flyingchow，化学/药学
蔡穷志、李文、贺乾铭 等人赞同
不同意@拿叔的答案。
一.房价真的高吗？
1.从购买力上来讲，实际上当前市民的购买商品房能力和十几年前比，其实差不多。但其实这种比较是毫无意义的，因为十几年前大多数城市居民的房屋都是由单位分配的，这是一个前市场经济的过渡时期。而在这十几年中，大多数市民是积累了一定的财富的，但购买商品房的能力较十几年前却没有变化，这说明房价一定是畸形的。
2.还有所谓的“刚需”问题，实际上，中国的城镇化还有着很大的潜力，这意味着还有很多的土地可以利用，城镇化的发展必然导致民居需求量的扩大。但实际上除了几个超大规模的城市，中国绝大多数地区的城市化将是规模空前的“造城”运动，而不是像香港，新加坡那样的“改造”运动。而且中国城市屋所的增长率在未来的某个时间点必然超过城市人口的增长率。你可以想一下现在住在自建房里的农村人口全部压缩到一个小区的时候，会有多少空余的房屋增量。所以，“刚需”是难以抵挡中国城镇化的大潮的。
3.从房屋价格的构成上来说，我不了解，但一个恰当的利润率是必要的健康的，没有人要一线城市的房价低到4500。物价上涨可能带来房价的上涨，但我相信，房价的上涨一定不全是因为物价的上涨和健康利润率的需求
4.从政策上讲，我承认土地是地方财政的重要来源，但谁都知道这是不可持续的，需要改革的。“改革是最大的红利”，我觉得这句话的最重要意义就是改革能把资本从一个不创造价值的投资中解放出来，使其发挥到更加重要更加创造价值的领域去。我对执政当局改善投资环境，改变地方政府不健康的财政来源抱有信心。所以我认为对房屋的投资功能会越来越低。
结论：在中国改革成功发展健康的情况下，房价会趋于合理。
二.谁在说房价高？
过去十几年没有买改善性住房的城市中低收入群体。不能说这类人在市场化改革中没有收益，但是每个人的投资眼光和需求是有差异的。也许当初的一个买房决定的区别，就会使两户财富相当的居民在十几年后产生巨大的差距。
2.进入大城市的年轻人，他们应当是这个社会最有动力的一份子，但他们中的大多数人的父母没有积累财富，所以完全靠自己的能力却不能完成在城市安家的愿望，这是时代的悲剧，很复杂。你可以说日本香港的年轻人也买不起房，但他们的父母或者有一份自己的产业，或者汇丰，丰田，松下这样的企业工作，但大多数的中国年轻人，其实是完全浸润在市场中成长起来的第一代。
3.其实城市房价，中国有太多太多的人其实连想都不敢想，他们根本不会抱怨房价高，即使房价在合理水平，他们也买不起房。而在未来，中国能不能让更多的人有梦想，更多的人从市场上获益，将成为中国发展成功与否的唯一标识。
三.为什么政府要打压房价？
政府不应该用行政手段打压房价。房地产市场在中国，的确如@MrToyy所说，其实是一个货币的大池子，政府在不进行引流的时候，居然强制要求缩小这个池子，那么伴随的一定是财富的消失，或者热钱的外流，可能导致更加坏的通货膨胀。在这个时候，其实总理提出的加速城镇化的决策就非常重要，因为这会让池子扩大，必然导致池水的稀释与外流，再辅以建造其它回报更加丰厚且稳定的“池子”，也就是健康透明的金融市场。房地产的商品属性会越来越凸显，货币属性就会越来越小，最终一定会有一个合理的房价。
四.合理的房价是不是每个人都能买得起房？
显然，合理的房价不能导致每个人都买得起房，事实上，房屋并不是如同粮食，水，或者电力，网络一样的基础设施。拥有房产一定说明你在经济上是个成功的人，所以房屋租赁在未来一定是一个回报丰厚的市场。
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阿佘，浮盈本是妄念 浮亏亦是虚影 只有赔光离场…
自由、Kyle Han、国超 等人赞同
写一点体会给楼里谈到国外情况的几位。
我们认为越贵重的东西购买就越要做到经济理性，但是实际上的情况与大家设想的不太一样，往往参杂了很多文化因素。似乎贵重的商品被文化因素的影响一点也不低。
我的观点是：房价受消费习惯影响很重，不适合用全球的商品经济去类比。
前些年有个观点，说北京的购房年龄是27岁，由于我们购房年龄太早，是房价推高的一个重要原因，也让大家购房压力太大。因此，年轻人不要着急买房。我们稍微推理一下：年轻人买房是不是可以大多数的看成是为了成家的准备呢？那么，不买房能不能成家？
那么在美国的情况是这样么？本人土鳖，只是跟几个留学或是移民的朋友聊过，剩下的就是媒体宣传老美月光的生活方式。大概推论美国人大多数情况成家之前是不用买房的。（但比起中国青年更买的起）
我们不去讨论早买房这种心态算不算经济理性，也不讨论这种心态的文化背景是什么。至少这里有一个事实，那就是我们就是要早买房。同样，我们就是要存一大笔钱不能月光，我们就是要能全款就全款，不能全款也不想多借一分钱.....其实这些，都是一种消费理念罢了。
我相信让房价下降两成比起改变天下大部分丈母娘的想法——买不起房的穷小子别想碰我家公主——还是容易很多的。
也就是说，在一定程度上，人性的选择比经济的选择更深刻，更不容易被改变。
也就是说，不考虑文化差异，将别的地区的经济历程生搬硬套到中国是不恰当的。
储蓄率的例子，多讲两句。
这个世界上主要经济体来说，中国储蓄率50%以上，绝无仅有。而且很重要的问题是，高储蓄率具有地缘效应，整个亚洲，特别是东亚都很高。几十年来都是一个高水位的。周小川写过一篇文章分析高储蓄率的成因。《周小川：关于储蓄率问题的若干观察与分析》里面提到的四点，除了人口老龄化以外，都可以归结为是地区文化的不同。如果我们不考虑这种地区差异而强制性的拿其他地区的例子套上经济指标生拉硬套，是非常不理性的。
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茨威格，历史是吊诡的，现实是见鬼的，未来是有鬼…
如月番茄、司马子尚、蒋海 等人赞同
早在很多年前，我就说，房价不会跌，只会崩，但是要崩也是和正权一起崩，，地方是拼命卖地，皇宫无法遏制地方这个冲动，只能超量发铜钱，变相征收地方的税收！并期待用超量货币，使得房价的实际价值得到遏制，用名义收入增长超过房价的增长，但是，现在一个很恐怖的现象，到任何一个城市，无论是开车还是坐车，进城前，单薄高耸的成群的高层住宅，实在是太空余了，一旦国家停止建设，民工无法回乡，就会占据这些空房，那时，这些城郊接合部的空房就会成为罪犯天堂，巷战根据地！恐怖啊
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摇滚死兔子，摇滚乐微信公众号：dreamcatcher_0
何全、keyco lee、周朵 等人赞同
突然没人买房了的时候
你觉得可能吗？
所以我们还是聊聊世界和平的事情吧
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孙长老，生活很无趣，幸好有知乎
匿名用户、Road Serfdom、华泽方 等人赞同
即使房价如你所愿崩溃，买不起的就会更买不起，而且穷人的生活会更艰难。经济学常识，你见过哪个国家经济萧条时，穷人翻身了？——翻开历史，哪次革命和农民起义不是被利用完之后，再次被打回奴隶？很多的人会有牢狱之灾，甚至被杀害。
2. 房价目前看，个人认为还会涨，尤其是北上广等大城市，甚至有的物业会翻倍，极有可能翻好几倍。
当然这前提是中国政治社会稳定。
3.房价问题是个非常复杂的问题，分税制后，中央政府推进房地产市场改革，目的是给地方政府找点钱花，地方政府缺钱才更依赖于卖地。
土地问题也是个复杂的问题，农村土地表面看已经产权明晰（家家都有宅基地证），但还是集体所有制，不能上市进行交易。城乡结合部的土地，在用作开发之前必须经过地方政府征用后，再卖给开发商。地方政府财政又依赖于土地交易，那么必然会操纵价格了。
很多人呼吁进行土地改革，这个问题涉及的各方利益就更复杂了（政府为了稳定，利益集团为了钱，已经控制在自己手里的土地，怎么可能会给全国人民呢？）。所有的住房、土地产权明晰，是一项非常庞大而复杂的工作，现阶段中国不可能完成。即使所有的土地都可以上市进行交易，不经过地方政府，那么房价就会飞一般的疯狂！不仅不会降，可能会涨的令人害怕，泡沫到了不可收拾的地步，中国就彻底完蛋草！
房子价格本身就含有70％的税及各项杂费，再加上打理政府关系的费用，你可以想象真实的房价应该是多少（据《财经郎眼》）——也许有人觉得这个比例有些夸张，现实情况中国人民的赋税压力排在世界前五（大约30％），问题不是税收多少，而是有些国家（比如法国）是高赋税高福利的国家。
中国的改革开放一直是先谨慎后逐步放松监管，造房子不是小事，所以政府肯定会加强管控（这当然是有必要的）。这就必然会形成很多的行政费用，也必然会形成更多的腐败，管控越多腐败的机会就越多。“羊毛出在羊身上”这些成本都会加在购房者身上，再者逐利的欲望，出现那么多的豆腐渣工程，也不足为奇了（公路、桥梁等基建设施）。
货币超发也是个原因。特别是08年的4万亿，连带地方的十几万亿。政府的本意是一部分流到制造业，一部分用于基建。到基建的钱，遇上腐败，大部分都流入个人腰包，这些人经过07年股市泡沫的教训，肯定不会再次选择股市了（泡沫肯定还会再有，因为会有一批新的欲望成长起来），那么钱就又流到了房地产。再说制造业，自从08年以来，制造业每况愈下，特别是中小企业。内部原因是这些企业不追求创新（不是没有创新人才，而是这些土豪不开窍，你有什么办法？）。金融危机导致外部需求不足，还有一个原因就是印度、巴西、墨西哥、东南亚等过制造业的崛起。土豪们觉得制造业太难做了，于是更多的钱流入房地产。
看到有人拿出《经济学原理》里的价格的供需理论。可是现在可不是这样哦，有些价格跟供需、成本等毫无关系。传统经济学假定人人都是理性的，但事实是人有时候很不理性。价格本身只是一个数字，大多数人根本搞不清商品的真实价值应该是多少（货币天然的缺点，导致绝大多数人只关注数字本身，而忽略了货币的购买力），再加上锚定效应的影响，价格是可以被操纵的哦。现在告诉你北京一个物业均价100万一平米，你肯定会觉得荒谬可笑的价格。但这没关系哦，无形之中就推高了你对房价的预期。
温水煮青蛙加上锚定效应，注定价格就是幻觉！是被人操纵的结果
有网友担心崩盘后银行坏账怎么办？不要说中国，市场化的美国都可以人为的修复这些坏账。开动印钞机是最简单的办法吧。问题的关键不是坏账怎么办，而是印了钱之后怎么办？美国可以把通胀转移到国外，中国只能留在国内。如果新印的钱大家平分也无所谓，可是既得利益者会利用资源把大部分钱拿走，那无形之中有一只手从老百姓兜里无声无息的偷走了很多的钱，导致的后果就