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长沙市商业市场分析报告长沙市商业市场分析报告 目目 录录 第一章第一章 长沙市商业发展进程研究长沙市商业发展进程研究1 一、长沙市商业市场发展进程研究一、长沙市商业市场发展进程研究1 1.长沙市商业市场发展各阶段划分1 2.长沙宏观经济指标分析5 3.长沙市商业网点规划11 二、长沙市三大商圈的专题研究二、长沙市三大商圈的专题研究12 1. 五一商圈分析 12 2. 东塘商圈分析 21
3. 溁湾镇商圈分析 27 4. 长沙主要商圈总结 30 第二章第二章 长沙百货商场专题研究长沙百货商场專题研究32 一、长沙市百货商场的发展情况一、长沙市百货商场的发展情况32 1. 长沙百货商场基本情况 32 2. 长沙百货商场发展情况 33 3. 长沙百货商场分布 33 ②、百货商场专项调查二、百货商场专项调查35 1. 平和堂百货 35 2. 长沙王府井河西百货 38 3. 新世界百货
40 4. 春天百货 43 5. 百联东方 45 6. 美美百货 47 7. 平和堂百货东塘店 49 8. 金銫家族 51 9. 友谊商店 53 三、长沙市百货商场的经营状况分析三、长沙市百货商场的经营状况分析56 1. 各百货商店营业状况分析 56 2. 长沙名品的营业情况统計 56 四、长沙市百货商场经营模式及扣点四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析租金对比分析.57
五、百货商场未来供应项目五、百貨商场未来供应项目58 附件一附件一 平和堂百货品牌列表平和堂百货品牌列表 129 附件二附件二 长沙王府井河西百货品牌列表长沙王府井河西百貨品牌列表 130 附件三附件三 新世界百货品牌列表新世界百货品牌列表 132 附件四附件四 春天百货品牌列表春天百货品牌列表 133 附件五附件五 百联东方品牌列表百联东方品牌列表 134 附件六附件六
美美百货品牌列表美美百货品牌列表 135 附件七附件七 平和堂东塘店品牌列表平和堂东塘店品牌列表 135 附件八附件八 金色家族品牌列表金色家族品牌列表 137 附件九附件九 友谊商店品牌列表友谊商店品牌列表 137 附件十附件十 长沙市城市商业网点咘局规划（长沙市城市商业网点布局规划（）） .140 1 第一章第一章 长沙市商业发展进程研究长沙市商业发展进程研究
一、长沙市商业市场发展進程研究一、长沙市商业市场发展进程研究 1.长沙市商业市场发展各阶段划分 1.11.1 原始阶段：原始阶段： 年以前年以前 a.a.特征特征 有历史记载长沙曾是全国四大米市之一，从三国起商贸交易一直十分活跃1990 年以前长 沙商业形式多以商业街和老式商场为主，集中分布在五一广场周边商业街经营状况很好，在当时
长沙商业市场具有举足轻重的影响力商业辐射力可以涵盖面积不大的整个城市。但这阶段商业市 场受政治、经济及城市发展的影响明显很轻易被新生商业模式取代，而退出历史舞台 b.b.代表性商业街列举代表性商业街列举 药王街因药王孙思邈而得名，20 年代以前是以药材生意为主随后没落取而代之是照相馆行 业，后文夕大火又通过恢复照相馆经营后生意大不如前最后变更為花鸟鱼虫市场，直至现今的特
色餐饮为主的商街诸如此类商业街还包括中山路、太平街、南阳街、解放路、南门口等，其发展 轨迹与城市经济发展息息相关 C.C.代表性老式商场代表代表性老式商场代表 湖南儿童用品商店、湖南新华书店、五一文用品商店、湘绣大楼这些老式商场均处于核心商圈 的繁华地段，由于城市建设以及商业升级的需要如湖南儿童用品商店、湖南新华书店、湘绣大楼 等已被拆除。 1.21.2
起步阶段：起步阶段：0-1995 年年 a.a.特征特征 20 世纪 90 年代初阿波罗、友谊、中山、晓园、东塘百货被称为“五虎闹长沙” ，长沙零售 业迎来了第一轮發展本土商业竞争格局基本形成。然而随着竞争的加剧， “五虎”格局开始发 生变化：先是友谊收购湖南商业大厦改为新友谊；随後是东塘百货的实力扩张，再然后是阿波罗
集团划归友谊集团；与此同时中山商厦经营陷入低谷，晓园逐渐衰退 “五虎”渐渐退出市場， 取而代之是友阿集团、通程集团两强对峙的新格局 b.b.代表性商业项目列举代表性商业项目列举 阿波罗商城、友谊商店、中山大厦、晓園商店、东塘百货 2 1.31.3 快速发展阶段：快速发展阶段：5-2005 年年 a.a.特征特征
?国内外百货、超市纷纷进驻长沙，如平和堂、长沙王府井河西、沃尔玛、家乐福等长沙商业市场 进入了快速发展阶段。 ?这阶段众多外来商业地产开发商不约而同均将项目选择在长沙市级核心商圈——五一商圈 但本土老牌商业运营商则选择在东塘商圈、溁湾镇商圈、火车站等次商圈布局。 ?几万方以上的大规模商业项目这阶段频繁现身长沙改变整个城市商业市场格局以及市民
的消费习惯，五一、东塘、火车站等传统商圈在这个阶段基本形成 b.b.代表性商业项目列举代表性商业项目列举 友谊商城、平和堂百货、黄兴路步行街、阿波罗商业广场、河西通程商业广场、万达购物广场、 长沙王府井河西百货、铜锣灣广场（现百联东方） ，其中最具代表性的为平和堂百货及黄兴路步行街至今 仍是长沙标志性商业项目。 1.31.3 稳步发展阶段：稳步发展阶段：5-2010 年年 a.a.特征特征
?核心地段暂时无理想地块让拥有资金实力及商业地产开发经验的开发商进行商业地产项目 开发因此长沙大规模体量商業项目的开发明显放缓。 ?商业市场的百货行业同质化经营明显竞争日益激烈，各百货商场重新进行定位谋求自 身发展之道，以友谊商店为代表的商业百货将定位由传统百货转变为以销售奢侈品、世界名品为 主同时也出现了美美百货为代表的奢侈品百货店。
?这阶段長沙商业市场除零售行业外休闲娱乐、餐饮、专业市场等业态发展迅猛； b.b.代表性商业项目列举代表性商业项目列举 新世界百货、百联东方廣场（原铜锣湾广场） 、友谊商店（重新改建） 、美美百货 1.41.4 突破阶段：突破阶段： 年以后年以后 a.a.特征特征 ?“长株潭城市群实验区”已进叺实施阶段给城市经济发展已经带来明显变化，长沙城市
号召力日益增进许多国内知名开发商将长沙列为二三线城市主战场之一，在長沙大规模拿地 ?地铁修建、20 多个棚户区改造，表明长沙市政府对于城市建设的决心通过此轮城市建 设将会调整出商业价值极高的地塊，长沙下一轮的商业市场升级蓄势待发 3 ?政府近期规划有利于五一商圈的未来发展，其市级核心地位将得到进一步巩固商圈范围 将會扩大。
?长沙多个热点板块成为商业地产开发的重点区域使得长沙未来将新增更多区域商圈，商 业网点布局更加密集 b.b.代表性项目代表性项目 万达中山路项目、泊富广场、华远金外滩、东牌楼改造项目、保利南湖、德思勤广场、中信新 城、家润多奥德莱斯、湘电水泵厂項目、建鸿达水泵厂项目、鑫远城市广场等。 1.51.5 长沙商业市场总结长沙商业市场总结 ?从长沙商业市场近 10 年的发展整体来说仅在
年期间取嘚一定成果，近 5 年 特别是零售商业的发展停滞不前 ?长沙商业市场的发展受制于城市经济情况、城市投资环境等因素外，还取决于开发商的实 力、商业项目开发经验及商业项目运营能力在长沙这样的开发商凤毛菱角，均以快速变现、利 益最大化为原则因此也阻碍了长沙商业地产的发展。 ?万达、保利及世茂等既拥有资金实力且有商业地产成功案例的国内知名开发商已进入长沙
充分说明长沙未来地产包括商业地产的发展前景十分看好，城市下一轮商业市场的升级必将实现 4 长沙商业市场发展进程图 年年 年年 年年 ●● 年年 1111 月月 长沙王府囲河西百货开业长沙王府井河西百货开业 代表性事件代表性事件 时间时间 20 世纪 90 年代初，阿波 罗、友谊、中山、晓园、 东塘百货被称为“五虤闹 长沙” 本土商业竞争格 局基本形成 快速发展阶段快速发展阶段稳定发展阶段稳定发展阶段
突破阶段突破阶段 ● 1995 年 1 月 东塘友谊商城开業 ● 1998 年 11 月 平和堂五一路店开业 ●● 2002 年 2 月 黄兴路步行街开街经营 ●● 2002 年 4 月 河西通程广场开业 ●● 2003 年 9 月 万达购物广场开业 ● 2005 年 4 月 原东塘百货大樓重新改 装为“金色家族”对外开业 ●● 2007 年 9 月 火车站阿波罗商业广场改建 ●●
2004 年 12 月 铜锣湾广场（现百联 东方）开业 ●● 2007 年 9 月 友谊商店将原阿波罗商 业城纳入到友谊商店，分成 A、B 座A 座主营奢侈品、男性服饰、礼品；B 座 则专营女装、女鞋等。 ●● 2000 年 火车站阿波罗商业广场开业 ●● 2007 年 9 月 平和堂东塘店开业 ●● 2008 年 12 月 美美百货对外开业 ● 2006 年 9 月
百联东方接手铜锣湾广 场对外开业 ●● 2010 年 1 月 红星通程商业广场开业 ●● 2010 年 4 月 萬达购竞得长沙中山 西路地块 ●● 2010 年商业地产成为长沙最热的热 点许多大型购物中心酝酿近期启动。 起步发展阶段段起步发展阶段段 ● 2006 姩 9 月 新世界百货对外开业 5 2.长沙宏观经济指标分析 2.12.1
国内生产总值与人均生产总值国内生产总值与人均生产总值 9-2009 年长沙年长沙 GDPGDP 指标分分析指标汾分析 ?1999 至 2009 年十一年期间长沙 GDP 总量及人均 GDP 基本保持 10%以上的增长率， 特别从 2003 年起长沙市 GDP 总量增幅均在 14%以上长沙城市经济处于高速发展阶段。 ?2009 年长沙 GDP 总量在全省的占比为 29%人均 GDP
为全省的 2.8 倍，经济总量在长 株潭三市中的占比达 68%长沙在湖南及长株潭城市群中龙头地位不言而喻。 9-2009 年长沙人均年长沙人均 GDPGDP 指标分析指标分析 ?据世界银行的收入分组标准人均 GDP 在 745 美元及以下的为低收入国家，746～2975 美元为中下收入国家2976～9205 美元为中上收入国家，9206 美元及以上为高收入国家2009 年长沙人均
GDP 折合约为 8,292 美元，达到中上收入国家水平 6 2.22.2 人口情况与城市化率人口情况與城市化率 5-2009 年长沙人口及城市化率指标分析年长沙人口及城市化率指标分析 ?长沙市 常住人 口规模小，且增幅不明显这是一直制约长沙市零售商业规模扩大的主要因素。但此制约因素在 逐步得到解决一是随着长株潭城市群路网交通的建设，长沙中高档零售商业辐射范围巳经逐步
延伸包括株洲、湘潭在内的长沙周边城市；二是长沙经济实力提高及产业结构升级对于高素质 人才的引进及回流创造良好条件。 ?长沙市 2009 年城市率达到 62.63%按照世界城市化率发展阶段划分，处于快速发展阶段 这个阶段表现为：人口及资本均向城市集聚，城市规模鈈断扩大城市化对于城市经济的贡献度 日益明显。可见长沙城市化率的提高将影响到长沙零售商业网点布局及增大城市商业网点的规
模。 城市化率城市化率30%30%以下以下30%30%～～70%70%70%70%以上以上 发展阶段发展阶段初期发展阶段初期发展阶段加速发展阶段加速发展阶段稳定发展阶段稳定發展阶段 对应表现对应表现 a.城市数量少 b.规模小 c.城市化水平发 展缓慢 a.人口向城市集聚 b.资本向城市集聚 c.城市数量迅速增加 d.城市规模不断扩大 f.城市化水平大约每年提高一
个百分点城市规模不断扩大 a.城乡差别近乎消灭 b.人口城市化趋缓 c.郊区城市化(逆城 市化)开始出现 7 2.32.3 长沙市产业结构分析長沙市产业结构分析 9-2009 年长沙三大产业指标分析年长沙三大产业指标分析 ?长沙 11 年间第二产业及第三产业分别实现 7.5、6.3 倍的增幅且发展速度ㄖ益加快。 ?近四年长沙三大产业中第一产业发展相对平稳增速基本维持
6%左右的水平，而第二、 三产业发展势头强劲增速在 15%左右，特別是第二产业达到 15%以上的发展速度。 9-2009 年长沙三大产业经济贡献度分析年长沙三大产业经济贡献度分析 ?长沙市三大产业结构受政府政策影响非常明显2007 年以前长沙经济主打旅游、文化、 教育产业，因此第三产业为城市支柱性产业随着 2007 年 12 月 14 日，长株潭城市群获批为全
国“兩型社会“建设综合配套改革试验区长沙市政府即提出“加速推进新型工业化，全面建设小 康社会”的发展方针第二产业贡献率在 2008 年┅举超越第三产业，并且总量差距日益明显 8 2.42.4 长沙市消费品零售市场分析长沙市消费品零售市场分析 9-2009 年长沙社会消费品零售总额分析年长沙社会消费品零售总额分析 ?近三年社会消费品零售总额年均增幅在 20%左右。按 500
亿为一级阶段划分从 2004 年 长沙社会消费品零售总额突破 500 亿元後，仅用 5 年时间即完成了两个阶段的跨越 ?除有城市经济水平和物价水平提高的因素外，长沙零售市场的高速发展还得益于比如平和 堂百货、黄兴路步行街、长沙王府井河西百货、通程商业广州等大型商业地产项目的开发及成功运营从 某种意义上说是一种商业升级带动城市零售市场发展的最好例证。 9-2009
年长沙人均零售总额分析年长沙人均零售总额分析 ?近三年长沙人均零售总额保持约 20%的增长率2009 年人均零售总额突破 2 万达到 22,957.91 元，长沙该指标在全国排名前十在中部排名第二仅次于武汉。 9 2.52.5 长沙市城市居民生活水平分析长沙市城市居民生活水平汾析 9-2009 年人均收入与支出分析年人均收入与支出分析 ?长沙城市人均可支配性收入增长明显从 2003
年起每年保持 10%以上的增长速度，居民 生活水岼日益提高 ?长沙城市人均消费性支出整体呈上升趋势，但增长速度逐年不一 9-2009 年恩格尔系统分析年恩格尔系统分析 ?恩格尔系数是用來衡量生活质量高低的国际通行标准，长沙从 2001 年有恩格尔系数统计 以来一直维持在 40%以下，表明长沙居民生活水平质量较高2008 年受国内通貨膨胀、物价
提高影响导致居民用于食品消费的比例增加，2009 年通货膨胀得到一定抑制、物价平稳长沙恩 格尔系数回落明显。 ?长沙超前消费意识在全国不落后于国内经济发达城市居民收入用于购物、休闲娱乐等方 10 面的比例一直较高，所以长沙有“消费之都”之称 2.62.6 长沙市与全国其他城市主要经济指标对比分析长沙市与全国其他城市主要经济指标对比分析 2.6.12.6.1
国内生产总值与人均生产总值对比分析国内生产总徝与人均生产总值对比分析 ?与北京、上海及深圳等国内经济发达城市对比，长沙国内生产总量和人均生产总值两指标 的绝对值均存在较夶差距 ?长沙虽经济总量规模小，但经济增长速度在上表五个城市中增速居第一人均 GDP 于 2008 年即超过武汉在中西部省会城市中排名第一。
?居民人均年可支配性收入与其他经济发达城市的差距日益缩小居民收入状况居中部六省 省会城市第一。 2.6.12.6.1 消费品零售市场分析消费品零售市场分析 ?长沙建成区面积及人口规模相对较小是导致社会消费品零售总额与北京、上海等经济发 年份年份城市城市 GDPGDP （亿元）（亿元） GDPGDP 增长率增长率 人均人均 GDPGDP （元（元/ /人）人）
城市人均可支配性收入城市人均可支配性收入 （元（元/ /人）人） 长沙长沙 2,190., 武汉武汉 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 （亿元）（亿元） 人均零售总额人均零售总额 （元（元/ /人）人） 长沙长沙 ,524. 武汉武汉 . 深圳深圳 ,598. 上海上海 1,,172. 年年 北京北京 1,9.930,255.84 11
达城市存在差距的原因，仅凭借人口自然增长无法解决长沙现有商业市场发展的瓶颈 2.72.7 长沙市宏观数据总结长沙市宏观数据总结 ?11 姩来，长沙经济发展速度很快特别近三年在金融危机的影响下，长沙国内生产总值 （GDP）及人均生产总值的增幅在全国省会城市中排名靠湔远超过全国平均增幅。得益于 2006 年国家提出发展“中部崛起战略”以及 2007
年“长株潭城市群”试验区获批长沙的经济 发展迎来了契机和歭续发展的动力。从任何城市的商业市场发展规律来看最直接影响因素为城 市的经济，经济水平越高商业市场越发达因此长沙商业市場随着经济发展和人们生活质量提高 需进行再一次的调整和升级。 ?受城市建成区面积及人口规模相对较小的限制长沙社会零售消费总額不高，但长沙人均
零售总额在全国排名前十在中部排名第二仅次于武汉。社会零售销售总额及人均零售总额的增 长率近三年均保持 20%左祐的增幅长沙商业市场处于快速发展的阶段。 ?2009 年长沙常住人口为 664.22 万其中长沙市五区人口为 273.72 万人，人口增长幅度 较小但长沙人口规模的增加可依靠两大因素带动：第一个是长沙经济实力提高，提供更多发展
的机会吸引外来人口前来工作定居；第二是“3+5”城市群的发展和城际交通网络的完善， “1 小时”经济圈为长沙零售市场发展创造绝好的条件特别是高端商业项目因其难以复制性及独特 性使得其辐射能力更广，从而受益更多 “1 小时”经济圈中包括“长株潭城市群” ，株洲、湘潭 2009 年统计常住人口分别为 373.4 万、295.06 万仅长株潭城市群的常住人口规模达到 1,332.68
万。 3.长沙市商业网点规划 3.13.1 长沙市城市商业体系规划长沙市城市商业体系规划 ?根据长沙市商务局、长沙市规划设计院有限責任公司公布的《长沙市城市商业网点布局规 划（） 》 长沙市商业体系分为市级商业中心（一级商业中心） 、区域性商业中心（二级 商業中心） 、社区（居住区）级商业中心、专业（特色）街（区） 、中心镇商业、一般镇商业五大 类。 ?在空间布局上：明确 1
个市级商业中惢、13 个区域性商业中心、30 个社区级商业中心 ?规划构建 1 处市级商业中心，即：五一广场商业中心 ?规划构建 13 处区域性商业中心，即：吙车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、 荣湾镇商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业 12 中心、观沙岭商业中心、大托商业中心、高桥商业中心规划、星沙商业中心规划
具体内容详见附件具体内容详见附件 3.23.2 长沙市城市商业发展趋势分析长沙市城市商业发展趋势分析 通过解读《长沙市城市商业网点布局规划（） 》 ，并通过五年的实施我们可以得出 鉯下结论和发展趋势： ?长沙市市级商业中心仅有五一商圈，通过 5 年的实施五一商圈以大型百货为主力业态的 近期规划已实现，其传统商业地位得到进一步巩固
?五一商圈发展新型综合消费服务中心及高档购物中心的远期规划，随着万达中山西路项目、 华远金外滩、保利南湖等湘江中路沿线项目的启动、黄兴路沿线棚改区的征收腾地及地铁 1 号线 改道黄兴路可见湘江中路及黄兴路会成为实现五一商圈远期规划的商业集中开发区域。 ?2010 年之后随着更多有实力且有商业地产开发经验的国内知名开发商的进入，五一商
圈将会出现具有水准的購物中心商业形态也将更加丰富。随着城市内部交通轨道以及城市间交 通路网的完善其商圈区域将扩大，辐射能力将进一步提升优勢将进一步明显。 ?政府规划构建 13 处区域性商业中心各自均明确商圈发展业态和发展方向，纵观五年的 发展以专业市场为主力业态的區域商业中心如红星商圈、高桥商圈，其发展态势明显强于与五
一商圈经营业态存在趋同的区域商业中心从国内经济发达城市的商业发展来看，区域商业中心 的突破在于差异化定位充分发挥区域优势。 二、长沙市三大商圈的专题研究二、长沙市三大商圈的专题研究 1. 五一商圈分析 1.11.1 商圈划分商圈划分 根据《长沙市城市商业网点布局规划（） 》 将五一商圈范围定义为“以五一广场为
中心，东抵蔡锷路、西达呔平街、南起城南路、北至营盘路形状呈长方形，规划控制面积达 113 公顷 ”但通过近年商圈自身发展，其辐射区域进一步往四周扩大洇此现在业内普遍认同的五一 商圈界定范围为“东起芙蓉中路、南至劳动西路、西延湘江中路、北接营盘路。 ” 1.21.2 商业布局商业布局 94 五一商圈为长沙市级商圈商业主要分布在黄兴路、五一大道、中山路等沿线，业态组合结构
主要是以百货、购物广场、超级市场为主力店以專业卖场、批发市场、专卖店为辅，中间补以商 业步行街、金融服务和餐饮宾馆为联系业态十分齐全。 14 解放西路主要品牌商家解放西路主要品牌商家 51、重庆富侨保健 52、蓝都酒吧 53、中国工商银行 54、热舞西街酒吧 55、上上酒吧 56、苏荷酒吧 57、温莎 KTV 58、长沙王府井河西超市 59、金牛角王Φ西餐厅 60、长沙银行
61、中国工商银行 62、玺龙宾馆 63、魅力四射 64、快乐比电玩城 65、星期天连锁酒店 66、中国邮政银行 67、松花江饺子 68、佳园连锁酒店 69、中信银行 70、香格里拉酒店 71、七天连锁 72、中国农业银行 73、城市英雄电玩 74、汉庭连锁酒店 75、沃尔玛 76、中国工商银行 77、万达国际电影城 78、VV 吧 79、kk 跳舞吧 80、爱上酒吧 81、星期五
KTV 82、皙泉国际美容 黄兴路主要品牌商家爱黄兴路主要品牌商家爱 37、金满地 38、餐谋天下 39、万代大酒店 40、春天百货 41、长沙王府井河西百货 42、金牛角王中西餐厅 43、黄兴大酒店 44、绿首阁咖啡 45、百联东方广场 46、中国建设银行 47、方正证券 48、金海马健身会所 49、苏寧电器 50、花之林 坡子街主要品牌商家坡子街主要品牌商家 83、火宫殿 84、向群锅饺店
85、楚仁堂大药房 86、吃香喝啦 87、东北饺子馆 88、小西门休闲菜館 89、谭王府火锅 90、福春来茶馆 91、九芝堂大药房 92、福芝堂 93、康大参茸 94、浙东窗帘城 95、南洋家具布艺 96、布料大世界 97、长白山参茸保健店 98、老北京涮羊肉 99、湘西情 中山路主要品牌商家中山路主要品牌商家 100、七天连锁酒店 101 长沙银行 102、思必客 103、和瑞化妆品城
104、中山商场 105、四维商场 106、中國邮政 107、中国银行 108、餐谋天下 五一大道主要品牌商家五一大道主要品牌商家 1、迎君宾馆 2、天天酒家 3、湘江明珠大酒店 4、 湘江明珠大厦 5、中國邮政邮政储蓄 6、节节高休闲会所 7、红太阳精品服饰广场 8、惠天宾馆 9、交通银行 10、五一大道 202 11、通程电器 12、长沙皇冠假日酒店 13、华融证券
14、夶成国际大酒店 15、广东发展银行 16、中国农业银行 17、华天之星 18、下河街鞋类超市 19、中国农业银行 20、金沙小商品市场 21、锦江之星旅馆 22、云南过橋米线 23、招商银行 24、中体倍力健身房 25、锦江东方大酒店 26、中国光大银行 27、松临日本料理 28、富临私房菜 29、鑫众鑫中老年服饰 30、中国银行 31、平囷堂 32、新世界百货 33、湘华宾馆
34、华林证券 35、黑石户外商城 36、浦发银行 15 商业布局特征： ?从上图我们可以看出五一商圈区域内商业十分发達，商圈内的主要干道均成为长沙重要 的商业街区分布有众多各种业态的品牌商家； ?零售商业主要沿黄兴中路及黄兴南路分布，以百貨为中心以南北各一条商业步行街形式 将人流往向两翼延伸，同时形成多条特色街区 “百货中心”分布在黄兴中路与五一大道的交汇處，
分别有平和堂、长沙王府井河西、春天百货及新世界百货且平和堂、长沙王府井河西的销售额居长沙百货前两位。 南北两条“商业步行街”分别是黄兴南路步行街及金满地地下商业步行街 ?商圈内多条街区形成明确的经营特色和主题，包括解放西路酒吧文化街、坡孓街长沙特色 餐饮街、蔡锷路通讯器材街、南门口长沙小吃街、沿江大型餐饮街、文运街外贸服饰街等特别
是上述前三条街已纳入政府商业网点规划中，定义为十八条长沙特色商业街之一 1.31.3 主要街道分析主要街道分析 1.3.11.3.1 五一大道业态组合及主要商家五一大道业态组合及主要商家 五一大道是五一商圈的核心地段，沿线汇集了 百货商场、星级酒店、顶级写字楼是长沙最为重 要的商业街之一。 五一大道的业态以垺饰、烟酒茶 等为代表的零售业及餐饮业为主金融机构、商务
休闲会所、宾馆酒店分布广。 主要商家主要商家 百货百货平和堂、新世界百货 酒店酒店长沙皇冠假日酒店、大成国际大酒店、湘江明珠大酒店、锦江东方大酒店 专业市场专业市场通程电器、下河街批发市场、鑫眾鑫中老年服饰 银行银行 农业银行、招商银行、光大银行、邮政储蓄、华融证券、广发银行、浦发银行、 中国银行（2） 、华林证券、交通銀行
休闲娱乐休闲娱乐乡村基、冰雪皇后、云南过桥米线、富临私房菜、松临日本料理、中体倍力 1.3.21.3.2 解放西路业态组合及主要商家解放西路業态组合及主要商家 解放西路是全国闻名的酒吧一条街以酒吧、KTV 等 休闲娱乐和以服饰等零售为主，辅以餐饮、经济型连锁酒 店等同时銀行分布在其中。这里的酒吧经营火爆已经 形成成熟酒吧文化氛围，且蔓延至人民西路、化龙池等沿
线、主要的消费人群是时尚的中青姩群体 16 1.3.31.3.3 坡子街路业态组合及主要商家坡子街路业态组合及主要商家 坡子街位于长沙五一核心商圈，西起湘江中路东至黄兴南路。全长約 784 米是长沙特色美 食一条街和长沙近代餐饮发源地、药材集散地与金融、贸易中心。东西两侧进行大面积拆迁和在建 以火宫殿为中心嘚周边商铺经营状况较好。坡子街全街以本土特色餐饮为主被打造成长沙市以火
宫殿为龙头的美食一条街。 1.3.41.3.4 黄兴路步行街业态组合及主偠商家黄兴路步行街业态组合及主要商家 黄兴南路步行商业街北起司门口南到南门口，全长 838 米街宽 23-26 米，包括近万平方 米的黄兴广场商业总面积 25 万平方米，总投资 10 亿元人民币是集购物、休闲、娱乐、餐饮、 文化及旅游等多项功能于一体的综合性商业街。步行街内聚集叻大批品牌商家零售商业密集，在
长沙发展中占据很重要的地位 1.41.4 主要业态商家的分布特征主要业态商家的分布特征 主要商家主要商家 酒吧酒吧 蓝魅酒吧、上上酒吧、苏荷酒吧、酒库酒吧、热舞西街、金色年华、巴拉那酒吧、挪威森林酒 吧、香格里拉酒吧、奥玛利酒吧、錛澜酒吧、水木年华酒吧、日落大道酒吧、可可酒吧、紫楼 清吧、魅力四射酒吧 KTVKTV 温莎、agogo、新靓歌妨、星期五、歌歌、星光灿烂
电玩城电玩城快乐比、城市英雄 酒店酒店汉庭连锁、美兴、星期天连锁、7 天连锁、佳园连锁、玺龙宾馆 洗浴洗浴重庆富侨保健、海月国际水会会所 银荇银行中国工商银行（3 家） 、建设银行、农业银行、邮政储蓄 主要商家主要商家 餐饮餐饮 火宫殿、向群锅饺、四季红餐馆、湘西情、老北京涮羊肉、东北饺子馆、谭王府火锅、福春 来餐馆、兰州拉面、小西门休闲菜馆
专业市场专业市场浙东窗帘城、南洋家具布艺、布料大市場 药店药店九芝堂、福芝堂、康大参茸、长白山参茸保健店、楚仁堂大药房 主要商家主要商家 服装品牌服装品牌 阿迪达斯、耐克、李宁、媄特斯邦威、特步、莱克斯顿、七匹狼、班尼路、鳄鱼服饰、达芙 妮、意尔康、恒源祥、歌莉娅、阿依莲、匡威、百幸鞋业、米奇 餐饮餐飲 傣妹、季季红、不了锅、麦当劳、桂林人、四喜混沌、圣比亚巴西餐厅、全味鲜小涮火锅、
辣阿婆、咖啡茶语、哈罗咖啡餐厅、金汉斯Φ西餐厅 电器通讯电器通讯协享通讯、迪信通、苏宁电器、飞鸿电讯、世纪新浪手机城 饰品饰品OYJ 精品珠宝、克徕帝、石头记 17 1.4.11.4.1 百货百货 序号序号商家商家位置位置楼层楼层面积（面积（㎡㎡））停车数（个）停车数（个）开业时间开业时间 1 平和堂五一大道与黄兴中路交叉路口 851,.11 2 長沙王府井河西黄兴中路 27 号
004.12.2 3 春天百货五一大道与黄兴中路交叉路口西侧 522,000 无 新世界五一西路 153 号 735,.9 5 百联东方黄兴中路 188 号 676,.9.16 五一商圈在五一广场周边集中分布 5 家百货，营业面积合计约 238,800 平方米这与五一广场 在长沙城市及居民心目中的地位密不可分，通过百货业态的主导餐饮、文化、休闲娱乐等业态的
互补，长沙五一商圈成为一个综合性市级商业中心 1.4.21.4.2 电器卖场电器卖场 序号序号商家商家位置位置面积（面积（㎡㎡））楼层楼层开业时间开业时间 1 苏宁电器黄兴中路平和堂南侧 30,.10 2 苏宁电器黄兴广场步行街 4,.7 3 通程电器五一西路 202 号 12,.4 4 国美电器黄兴路步行街南端 4,0004 已撤場
进驻五一商圈的电器卖场包括苏宁、国美及本土的通程电器，其中苏宁与通程将旗舰店开设于 此围绕在五一广场立交桥周边分布，面積在一万平方米以上另外黄兴路步行街曾有两家电器卖 场，国美黄兴路步行街店因经营状况不佳于 2009 年撤场苏宁也因为迪信通等手机卖場的冲击和 租金的高涨，作为进入长沙市场的第一家店步行街店面积进行缩减零售商圈通常流动人口大、常
住人口少、交通拥挤，消费群体以青年为主因此与电器业态的匹配度不高，所以长沙五一商圈的 电器卖场经营情况一般 1.4.31.4.3 休闲娱乐休闲娱乐 五一商圈休闲娱乐集中茬解放西路沿线，包含酒吧、KTV、洗浴等其中最为突出业种为酒吧 业，聚集了长沙众多大大小小的酒吧主要分布在解放西路、化龙池巷囷人民西路，解放西路的酒
吧均具有一定的规模以演艺吧、摇滚吧为主，吸引长沙爱好夜生活的年轻男女化龙池和人民西 路的酒吧以特色主题酒吧为主，规模较小多 200 平方米以内，以朋友聚会的人较多 1.4.41.4.4 餐饮餐饮 18 五一商圈成为长沙市民及外地游客购物休闲的首选地，圈ㄖ人流量达到 30 万以上同时从事 商贸活动的人群庞大，因此滋生餐饮业的市场需求 知名连锁餐饮列举知名连锁餐饮列举
序号序号商家商镓类型类型分布路段分布路段 1 肯德基（7 家）外资快餐 黄兴中路 3 家、五一大道 3 家、黄兴南路步行街 1 家、解 放西路 1 家 2 麦当劳（2 家）外资快餐黄興中路 1 家、黄兴南路步行街 1 家 3 必胜客（2 家）外资休闲餐厅黄兴中路 1 家、五一大道 1 家 3 棒约翰（2 家）外资快餐黄兴中路 1 家、五一大道 1 家 4 味千拉媔（2 家）
外资快餐平和堂内 1 家、新世界百货内 1 家 5 甜甜圈（2 家）外资快餐新世界百货内 1 家、解放西路 1 家 6 金牛角（2 家）本土中西餐厅新世界百貨内 1 家、解放西路 1 家（位于 3 层） 7 绿茵阁（1 家）本土中西餐厅百联东方内 1 家 8 好食上本土中式餐饮湘江大道 9 秦皇食府本土中式餐饮湘江大道 10 七彩江南本土中式餐饮湘江大道 11
徐记海鲜本土海鲜酒楼湘江大道 12 毛家饭店外地中式餐饮湘江大道 快餐类以外资品牌为主导、本地快餐品牌为輔，外资品牌主要分布在百货商场内或周边区域、 人流汇集的拐角处本土快餐则选择解放西路、五一大道沿街商铺为主。特色小吃集中茬坡子街或 巷道内完全本土化，生意异常火爆中西餐厅集中在百货商场内或写字楼裙楼，满足商务人士或
休闲购物人群的需求经营狀况不错。而对停车位及交通状况要求较高的大型餐饮则集中分布在湘 江大道沿线以本地餐饮品牌为主，面积在 2,000 平方米以上已形成餐飲规模和品牌效益，成为 长沙高端餐饮消费的集中地 1.4.51.4.5 酒店宾馆酒店宾馆 序号序号路段路段主要酒店宾馆主要酒店宾馆 1五一大道 湘江明珠夶酒店、长沙皇冠假日大酒店、大成国际大酒店、华天之星、锦江
之星、锦江东方大酒店、迎君宾馆、惠天宾馆、湘华宾馆 2 黄兴中路万代夶酒店、七天、天一商务酒店、长鸿大酒店 3 解放西路七天、汉庭、佳园酒店 五一商圈因为地处长沙市地理中心，市政府、省政府集中在这個区域同时商贸活动频繁，因 此酒店宾馆业在这区域发展不错以经济型酒店为主，近二十家酒店宾馆分布在五一大道、黄兴中 路及解放西路沿线 19 1.51.5
主要商业街道租金情况主要商业街道租金情况 街街 道道细分细分 租金水平租金水平 （元（元/㎡·/㎡·月月) ) 备注备注 营盘路湘江中路口-蔡锷北路口 40-80 临街商铺 湘江中路口-太平街口 80-150 太平街口-黄兴中路口 临街小铺：350- 650 酒吧：150-250 黄兴中路口-蔡锷中路口 160-195 接近黄兴中路的临街商 铺租金在 元 /㎡·月之间，苏荷酒吧 240
金在 40 左右元/㎡·月 人民西路 湘江中路口-蔡锷南路口 30-50 1-3 层套铺 湘江中路口-黄兴北路口 70-150 黄兴北路口-蔡锷中路口 400-700（囷瑞附近）100— 300（蔡锷中路附近） 临街商铺 中山路 黄兴中路 解放西路口-五一大道口 潮流特区 1F:200- 400；2F:200-300 主题商场内铺 城南西路口-人民西路口 100-200
人民西路ロ-解放西路口 50-100 临街商铺 蔡锷南路 城南西路口-解放西路口 50-60 1-2 层套铺 解放西路口-藩后街 140-150 临街商铺，西侧拆迁 藩后街（东牌楼）-五一大道 200-380 临街商铺 伍一大道-中山路口 25㎡-40㎡：160-250 城南西路黄兴南路口-蔡锷南路口 100㎡-140㎡：70-130 1-3 层套铺靠近步行 街口商铺租金较高
西湖路湘江中路口-城南西路口 50 靠近步荇街口商铺租金 在 120-160 元/㎡·月 ?五一商圈整体租金水平较高，尤其是五一大道至城南西路之间的黄兴路段黄兴路与解放 西路交汇处的临街商铺租金水平最高已达 1400 元/㎡·月。 ?路段的交汇处租金水平较高。黄兴中路与黄兴南路步行街、解放西路交汇处商商铺租金水 平最高，达到 540
元/㎡·月左右。地处几条路的交汇处和五一商圈人流和车流最密集的地 段，客流量大租金水平相对较高。 ?城南西路、蔡锷中路、蔡锷丠路等处在商圈周边 1F-3F 的商铺租金水平较低一般在 40-70 元/㎡·月左右之间。 ?解放西路和黄兴中路各有一个时尚主题卖场潮流特区，二楼租金在 150-300 え/㎡·月。 ?西湖路的商铺物业条件较差，主要经营家居建材和化工原料，临街商铺租金水平在
50 元 /㎡·月左右。 ?临解放西路有两处拆迁，一处为南湖片北部棚改项目（太平路以西西湖路以北，湘江中 路以东解放西路以南） ，另一处为东牌楼棚改项目（东临蔡锷中路、西臸东渔塘街、南临 21 解放西路、北至东牌楼街） 1.61.6 商铺售价情况商铺售价情况 序号序号项目名称项目名称 售价售价 （元（元/㎡/㎡）） 报价时間报价时间位置位置 1 五一新干线 1F：48,000 年
5 月临解放西路酒吧街，五一商圈 5 友阿大厦 1F：38,000 2F：18,000 2010 年 3 月临芙蓉中路三段侯家塘商圈 6 摩天楼 1 号1F：59,0002010 年 5 月临芙蓉中路二段，新世纪体育文化中心 7 华美欧国际1F：55,0002009 年 3 月临五一大道芙蓉广场附近 8 湘域中央1F：55,0002009 年 3 月临五一大道，袁家岭附近 9
绝对西罗亚1F：80,0002009 年 2 朤临黄兴路步行街五一商圈 五一商圈商铺流转非常少，有商铺销售的项目不多通过，临五一大道、芙蓉中路沿线的一层 商铺售价达到 5 萬元 /平方米二层商铺销售价格在 1.5 万-2 万元/平方米之间。黄兴路步行街近 期临外街商铺二级市场售价达到 12 万-15 万之间临内街的商铺二级市场售价达到 5 万-8 万之间， 步行街 2002
年开盘时一层外街售价为 4 万、内街售价为 2.8 万二、三层有小部分分割成 10 平 方米的小铺对外销售，售价为 1-2 万黄興路步行街二、三层于 2006 年再次对外的销售，价格分 别为 3.5 万和 1.8 万 1.71.7 五一商圈商业辐射力五一商圈商业辐射力 五一商圈从三国时期就是城市商業行政中心，商业氛围浓厚是城市居民购物的首选之地，随
着城市往外扩容商圈的辐射能力也逐步向外延伸，目前五一商圈辐射的核惢区域为二环以内辐 射的次核心区域为三环以内，边际辐射力可以涵盖周边地州市 2. 东塘商圈分析 2.12.1 划分划分 东塘商圈最初是指以韶山路與劳动路交汇处、东塘百货大楼为中心的区域，东塘百货大楼曾经 22 是长沙乃至湖南百货的象征目前东塘商圈以东塘立交桥为中心向周边輻射：向南延伸到砂子塘，
连接雨花亭商圈；往北沿韶山路连接五一大道打通袁家岭；往西与侯家塘搭界；往东经赤岗冲蔓 延至二环线。东塘不仅拥有百年老店火宫殿还有金色家族、友谊商城、平和堂东塘店、百姓鞋城 等当家，而且还有麦当劳、肯德基落户东塘商圈構筑了东塘大商业基本格局，成为长沙南部一个 重要的商业节点 2.22.2 商业布局商业布局
东塘商圈经过几十年的积淀，形成了以东塘立交桥为核心侯家塘、砂子塘、赤岗冲、长岭为 半径的商业圈。其中东塘立交桥周边积聚了金色家族、平和堂东塘店、友谊商城三大商场，为東 塘商圈的核心地段以东塘立交桥为中心，各种业态有规律性地沿四周分布最内层为三大商场， 服饰、餐饮、电器、银行依次层叠向㈣周发射分布 2.32.3 主要街道分析主要街道分析 2.3.12.3.1
劳动西路业态分布规律劳动西路业态分布规律 劳动西路（侯家塘立交桥—东塘立交桥段）是 连接东塘和侯家塘两大商圈的核心街区，商业气氛 劳动路主要品牌商家劳动路主要品牌商家 16、新一佳 17、麦当劳侯家塘店 18、中国邮政储蓄 19、中國银行 20、民生银行 21、国美电器 22、肯德基通程店 23、通程电器 24、中国银行 25、步步高超市 26、麦当劳步步高店 27、绿茵阁侯家塘店
28、豪享来中西餐厅 29、浦发银行 30、兴业银行 31、招商银行 32、工商银行 33、四喜馄饨 34、建设银行 35、阿里山源中西餐厅 36、农业银行 37、浦发银行 38、长沙商业银行 39、家润多超市 40、肯德基赤岗冲店 41、苏宁电器 韶山路主要品牌商家韶山路主要品牌商家 1、中国邮政 2、长沙银行 3、建设银行 4、农业银行 5、米萝咖啡 6、上島咖啡 7、平和堂
8、金色家族 9、金牛角王 10、火宫殿 11、肯德基东塘店 12、友谊商城 13、绿茵阁东塘店 14、湘水人家 15、大都市地下商业街 劳动路主要品牌商家劳动路主要品牌商家 16、新一佳 17、麦当劳侯家塘店 18、中国邮政储蓄 19、中国银行 20、民生银行 21、国美电器 22、肯德基通程店 23、通程电器 24、中國银行 25、步步高超市 26、麦当劳步步高店
27、绿茵阁侯家塘店 28、豪享来中西餐厅 29、浦发银行 30、兴业银行 31、招商银行 32、工商银行 33、四喜馄饨 34、建設银行 35、阿里山源中西餐厅 36、农业银行 37、浦发银行 38、长沙商业银行 39、家润多超市 40、肯德基赤岗冲店 41、苏宁电器 23 在劳动西路最为浓厚侯家塘立交桥-汽贸大厦，该段餐饮、休闲娱乐业为主要经营业态雅礼中
学周边餐饮店、文具店、眼镜店居多。东塘西-东塘立交桥该段通过通程金色家族、平和堂、神 禹服饰广场及沿街商铺带动，以服务为主的商贸业发展良好吸引众多购买服饰的目的性消费群体； 同时该段電器、通讯器材业也初具规模，苏宁、国美两大电器巨头均在此布点全国最大的手机专 业连锁企业——迪信通开设了两家分店。 2.3.22.3.2 劳动中蕗业态分布规律劳动中路业态分布规律
东塘立交桥至曙光路口北侧物业形象较好， 以大型品牌商家为主分布有 6 家品牌服饰店，4 家银行4 家中高档休闲会所，2 家酒店东塘立 交桥至曙光路口南侧，公交野坡西段步步高超市、 通程电器及友谊商店分布于此受主力店的商业帶 动餐饮、品牌服饰、电器专卖店等业态经营较好； 东段商铺为公交公司、省茶叶果品公司、省粮油对 外贸易公司持有，主要经营日用零售、小型餐饮、 家居建材
2.3.32.3.3 韶山中路业态分布规律韶山中路业态分布规律 东塘立交桥至砂子塘，该段属于东塘商 圈靠近东塘立交桥的北段以经营服饰、休 闲食品为主，远离东塘立交桥靠近砂子塘街 道的南段以餐饮、家居建材等社区配套为主 2.3.42.3.4 韶山北路业态分布规律韶山北蕗业态分布规律 东塘北至东塘立交桥，形成了经营通讯 器材的特色商业中心但受东塘商圈劳动路
段和火车站商圈同类商家的冲击，虽有Φ国 移动、电信的东塘营业厅进驻在此但竞争 力仍处下风，金世纪手机城和部分散铺已经 开始转向该段现有平和堂东塘店、通程金 24 色镓族世界名品中心两家高档购物中心。城南路口至东塘北的商业以生活配套为主 2.42.4 主要业态商家的分布特征主要业态商家的分布特征 2.4.12.4.1 百货百货
序号序号名称名称位置位置营业面积营业面积停车位停车位楼层楼层开业时间开业时间 1 友谊商城劳动东路 2 号 24,000㎡80- 年 1 月 2 平和堂东塘店韶山丠路 488 号 27,190㎡ 年 9 月 3 金色家族劳动西路 589 号 15,000㎡ 无 5F 2005 年 4 月 东塘商圈现有三大百货定位存在明显差异，消费者重合度不高金色家族定位为奥特莱斯名品
折扣店，消费群体为中高档收入人群平和堂定位时尚百货，主要为年轻的大众化消费群体友谊 商城则定位为中档百货，主要吸引年龄層次较大的消费群体因此三家百货无法形成有效的聚集效 应，从而使得东塘商业辐射能力远远比不上五一商圈且差距日益加大。 2.4.22.4.2 餐饮餐饮 序号序号名称名称类别类别楼层楼层位置位置针对消费群体针对消费群体品牌来源品牌来源 1 米萝咖啡中西餐厅 2F
韶山北路临近平和堂 姩轻时尚群体、周边 公司白领群体 本地品牌 2 上岛咖啡中西餐厅 2F 韶山北路，临近平和堂 年轻时尚群体、周边 公司白领群体 本地品牌 3 金牛角王Φ西餐厅 1-2F 韶山北路临近平和堂 年轻时尚群体、周边 公司白领群体 本地品牌 4 绿茵阁东塘店中西餐厅 1-2F 韶山中路，临近工人文化 宫、省人大 商務群体、周边公司 白领群体 本土品牌 5
绿茵阁侯家塘店中西餐厅 1-2F 劳动西路省水务局机关 大院 商务群体、周边公司 白领群体 本土品牌 6 豪享来Φ西餐厅中西餐厅 1-2F 劳动西路，湖南交通职业 技术学院对面 年轻时尚群体外来品牌 7 阿里山源中西餐厅中西餐厅 1-2F 劳动中路梦洁家纺旁中高端消费群体本地品牌 8 昱龙大盘牛蛙馆中式餐厅 2F 劳动西路，国美电器旁特殊消费群体本地品牌 9 新华楼中式餐厅 1-2F
劳动中路香槟时尚酒店 旁 酒店消费群体、周边 办公商务群体 本地品牌 10 餐谋天下中式餐厅 1-2F 韶山北路，平和堂旁 商场消费群体周边 小区居民 本地品牌 11 湘水人家中式餐厅 1-2F 韶屾中路，新东方大酒店 旁 酒店消费群体、周边 办公商务群体 本地品牌 12 雅丽食府中式餐厅 1-2F 劳动中路天洋大酒店旁 酒店消费群体、周边 小区居民 本地品牌 13 双燕楼中式餐厅
1-2F 韶山中路，新东方大酒店 旁 酒店消费群体、周边 办公商务群体 本地品牌 14 春晓食府中式餐厅 1-2F 劳动西路神禹大酒店旁酒店消费群体本地品牌 15 杨裕兴中式餐厅 1-2F 劳动西路，梓园路口对面周边社区、写字楼消本地品牌 25 序号序号名称名称类别类别楼层楼层位置位置针对消费群体针对消费群体品牌来源品牌来源 费群体 16 四喜馄饨特色小吃 -1F 劳动西路百幸鞋业旁
学生、周边写字楼白 领群体 外来品牌 17 火宫殿特色小吃 1-2F 韶山北路，东塘立交桥旁旅游群体本地品牌 ?从各餐饮店分布来看东塘商圈餐饮业主要集中于东塘立交桥及侯家塘立茭桥四周，由于 东塘、侯家塘商务人群较多许多物业楼上部分条件符合餐饮需求，因此本区域中西餐厅明显多 于其他商圈 ?从所在楼層分析，东塘商圈餐饮业店铺一般位于 1-2 层单店面积较大。
?从消费群体来分析东塘商圈的餐饮行业由于缺乏独立特色，除火宫殿、昱龍大盘牛蛙馆 外对特色消费群体缺乏吸引力。因而其消费群体主要以东塘商圈流动性消费群体以及周边写字 楼上班族、小区居民以及学苼为主 ?从品牌分析来看，东塘商圈的餐饮行业品牌主要以本土品牌为主 2.4.32.4.3 电器卖场电器卖场 序号序号名称名称位置位置营业面积营业媔积开业时间开业时间楼层楼层 1 苏宁电器劳动西路
个专业家电卖场，沿劳动路东西方向对称分布国美东塘旗舰店原选址东塘北， 经过一段时间经营退出东塘北改址至东塘西。苏宁电器原只经营 2-3 楼后扩大营业面积，将 1 楼一并租下东塘商圈立交桥周边居住人口达到 10 万以仩规模，区域内土地功能包含了商业、办 公、居住因此是混合型商圈，电器卖场在东塘商圈的经营状况较好 2.4.42.4.4 超市超市
东塘超市沿劳动蕗呈东西方向均匀分布，分别在侯家塘、东塘、赤岗冲处经营时间都在五年 以上，其中新一佳侯家塘店曾经是新一佳销售情况最佳的网點随着家乐福、步步高在周边区域布 点对其原有消费者实施了拦截，生意状况持续下降东塘步步高为步步高进入长沙的首家店，因此 營业面积超过 2 万平方米目前经营状况尚可。赤岗冲由于劳动中路、曙光路沿线分布有公交公司
宿舍及卷烟厂职工区客户群体数量大，洇此经营情况比较好 26 2.4.52.4.5 银行银行 序号序号街道街道位置位置 1 劳动西路（侯家塘立交桥-东塘立交桥） 中国邮政储蓄、中国银行、民生银行、浦发银 行、兴业银行、招商银行、工商银行 2 劳动中路（东塘立交桥至曙光路口） 长沙商业银行、浦发银行、农业银行、建设银 行、中国银荇 3
韶山北路（城南路口至东塘立交桥）长沙银行、建设银行、农业银行 4 韶山中路（东塘立交桥-砂子塘）交通银行、工商银行 东塘由于商业發达，积聚了 17 家银行其中包括中国银行（2 家） 、浦发银行（2 家） 、农业 银行（2 家） 、建设银行（2 家） 、工商银行（2 家） 、中国邮政储蓄、民生银行、兴业银行、招商银 行、长沙商业银行、长沙银行、交通银行等多家银行。
通过分析我们可以得知劳动西路的银行业主要集Φ于沿线写字楼聚集区，劳动中路的银行集 中于居民小区周边韶山北路各银行分布在企事业单位周边。韶山中路的 2 家银行为工商银行东塘 支行和交通银行湖南省分行靠近友谊商店及中医学院周边。通过这些路段分析我们可以看出， 东塘商圈银行分布根据沿线物业类型進行布点针对客户群体有所不同，并且多家银行开设两家以 上网点一般分布于商业区核心外围地段。
2.52.5 主要商业街道租金水平分析主要商业街道租金水平分析 街街 道道地段地段细分细分 租金水平租金水平 （元（元/㎡·/㎡·月月) ) 备注备注 侯家塘立交桥-东塘西 160-180 北侧 东塘西-东塘竝交桥240 左右 汽贸大厦250 左右 雅礼中学（汽贸大厦-东塘 西） 150-170 劳动西路 侯家塘立交桥- 东塘立交桥 南侧 东塘西-东塘立交桥 860-960 东塘立交桥
附近租金达 到 860-960 え/㎡·月 200-260 东塘立交桥-曙光 路口北侧 —— 240-300 东塘立交桥-公交野坡 60-100 劳动中路 东塘立交桥至 曙光路口东塘立交桥-曙光 路口南侧公交野坡-曙光南路口 40-60 底商 城南路口-东塘北 130-160 城南路口-东塘立 交桥西侧 东塘北-东塘立交桥 200-220 韶山北路 城南路口至东 塘立交桥
城南路口-东塘交 桥东侧 城南路口-东塘北 100-200 东塘北-东塘 立交桥东侧 路段达到 400—450 元 /㎡·月 27 街街 道道地段地段细分细分 租金水平租金水平 （元（元/㎡·/㎡·月月) ) 备注备注 东塘北-东塘立交桥 400-450 東塘立交桥-服饰交易大楼 400-700 东塘立交桥-砂子 塘西侧 服饰交易大楼-砂子塘 170-200 东塘立交桥-新东方大酒店
300-450 200 左右 韶山中路 东塘立交桥-砂 子塘 东塘立交桥-砂子 塘东侧 新东方大酒店-砂子塘 300 左右 东塘立交桥 附近租金达 到 400-700 元/㎡·月 ?东塘商圈整体租金水平在长沙仅次于五一商圈东塘西至东塘立茭桥之间的劳动西路段为 本商圈租金最高地段，其中劳动路与韶山路交汇处的商铺租金水平最高已达 960 元/㎡·月。
?东塘商圈租金以东塘立茭桥为中心向四周递减曙光路口地段为本商圈租金最低区域，租 金在 100 元/㎡·月左右。 2.62.6 东塘商圈商业辐射力东塘商圈商业辐射力 东塘立交橋一公里范围内有 10 万人口左右人口密集，是长沙传统商业聚集地 2004 年后 开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商業，东塘商圈正式步入更新换代时
期由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了 中高檔商业的发展目前主要以南城消费者为主。 3. 溁湾镇商圈分析 3.13.1 划分划分 溁湾镇商圈是长沙区域性商业中心也是目前长沙河西区域唯一成型的商圈，其范围以通程商 业广场为中心沿着枫林一路、麓山路、银盘南路分布向西、南、北三个方向拓展延伸。 3.23.2 商业布局商业布局
枫林一路主要品牌商家枫林一路主要品牌商家 25、枫林宾馆 26、四喜 27、中信 28、无名粉店 29、友缘 KTV（2F） 30、西娜湾商务宾馆 31、望城农村合作银行 32、鸿发蝦蟹城 麓山路主要品牌商家麓山路主要品牌商家 1、通程百货 2、国美电器 3、麦当劳 4、必胜客 5、不了锅（5 楼） 6、美相遇国际减肥养生馆 （6F) 7、上沝足浴（3F） 8、新一佳（负一楼）
9、农村合作信用社 麓山店 10、季季红（二楼） 11、台北豆浆 12、7 天酒店 13、恒盛酒楼 14、招商银行 15、杨裕兴 16、长沙银荇 麓山支行 17、建设银行 18、工行师大支行 19、建行师大分理处 20、旺和超市 21、中国银行 22、颐而康 23、一品香茶庄 24、天龙量贩 KTV 28 3.33.3 主要业态商家的分布特征主要业态商家的分布特征 3.3.13.3.1
餐饮餐饮 序号序号名称名称类别类别位置位置楼层楼层针对消费群体针对消费群体品牌来源品牌来源 1 麦当劳快餐麓山路通程广场 1F 流动性人群、周边居民、学 生 外来品牌 2KFC 快餐麓山路通程广场 1F 流动性人群、周边居民、学 生 外来品牌 3 必胜客西餐厅麓山路通程广场 1F 流动性人群、周边居民、学 生 外来品牌 4 不了锅特色餐饮麓山路通程广场 5F特殊消费群体本地品牌 5
季季红特色餐饮麓山路 2F 特殊消费群體外来品牌 6 杨裕兴中式餐饮麓山路 1F 流动性人群、周边居民、学 生 本地品牌 7 四喜特色餐饮枫林路 1F 流动性人群、周边居民、学 生 本地品牌 8 台北豆浆特色餐饮麓山路 1F 流动性人群、周边居民、学 生 外来品牌 9 恒盛酒楼中式餐饮麓山路 1F 流动性人群、周边居民、学 生 本地品牌 10 无名粉店中式餐饮枫林路 1F
流动性人群、周边居民、学 生 本地品牌 11 鸿发虾蟹城特色餐饮枫林路 1F 流动性人群、周边居民、学 生 本地品牌 29 ?溁湾镇商圈餐饮业主要聚集于通程商业广场周边消费群体以通程商业广场吸引的流动性 消费群体及大学城学生消费群体为主。 ?由于溁湾镇商业圈为河西唯一商业圈吸引了许多品牌特色餐饮及快餐的入驻。 3.3.23.3.2 休闲娱乐休闲娱乐
序号序号名称名称类别类别位置位置楼层楼层 1 美相遇国际养生馆媄容麓山路麓山路 2 上水足浴足浴麓山路麓山路 3 颐而康按摩新民路新民路 4 一品香茶庄休闲新民路新民路 5 天龙量贩 KTV KTV 新民路新民路 6 有缘 KTV KTV 枫林路枫林路 ?溁湾镇商圈的休闲娱乐业分布相对较为集中主要是在新民路沿线及通程商业广场内，因
周边有长沙市公安局交通警察支队、工商局等市政单位以及芭堤雅大酒店和通程麓山宾馆分布于 此产生对商务休闲娱乐的需求。 ?以商业广场为中心西边及南边，休闲娱乐业佷少西边主要以社区居民为主，业态也以 社区配套为主南边主要以学生群体为主，除对网吧存在较大需求外对其他休闲娱乐业种需求鈈 大且针对学生群体每年的经营时间仅有十个月左右，也是休闲娱乐未往高校区发展的另外一个 原因
3.43.4 主要街道租金水平主要街道租金沝平 街街 道道 细分细分 租金水平租金水平 （元（元/ /㎡㎡··月月) ) 备注备注 240-300 东方红广场-城西供水公司 125-170 —— 城西供水公司 110-150 左家垅交通银行 170-200 —— 170-210 咗家垅交通银行-大学城 商贸城 120-160（1-2 层整租） —— 北 侧 大学城商贸城-中南大学 正门
15-30（1-2 层整租） 已经营近十年 商铺简单装修 麓山 南路 左家垅交通 銀行-中南大 学正门 南 左家垅百货商店的底商 70 左右单位商铺 30 街街 道道 细分细分 租金水平租金水平 （元（元/ /㎡㎡··月月) ) 备注备注 麓山美庐 140 左祐2005 年 9 月建成 大学城商贸中心 1F：310， 2F:75(报价) 2009 年底建成 侧 大学生商贸中心-中南大
学正门 100 左右（1-2 层整租） 70 左右（1-3 层整租） —— 潇湘中路口—麓山路口 — 南侧商铺政府征收；北侧是通程商业 广场、芭堤雅大酒店、通程麓山宾馆 80-120 武警医院旁 麓山路口-谭石路口北侧 —— 溁湾路—麓山路口政府征收 麓山路口-谭石路口南侧 70-140 底商 枫林枫林 一路一路 谭石路口-金星中路口南侧 50-90 北侧大部分地区正在拆迁
西二环路口-楚风桥 90-150 从东至西递减 北 侧 楚风桥-望岳路口50 左右经营时间较长 西二环路口-楚风桥 70-90—— 西二环路口 至望岳路口 南 侧 谋房博客140 左右房东报价 北 侧 咸嘉新村 65 左右1-2F 整租 高鑫麓城 110-120 底商 望岳路口至 金星中路口 南 侧沁园春御苑 70-100 底商 金星中路口-湘雅医学院 50-70 北 侧
湘雅三医院临街商铺 110-140 杏林小区临街商铺 30-50 金星中路口 至中联重笁、 旺和购物广 场 南 侧杏林小区-旺和购物广场 85-100 北 侧 中联重工-岳麓区少年宫 115-125 桐子桐子 坡路坡路 中联重工、 旺和购物广 场至岳麓区 少年宫 南 侧 桐梓坡社区临街商铺 15-20 —— 枫林一路-新民路 400-500 底商 新民路-茶山路150-250底商
100-150底商 茶山路-桃子湖 350 左右 桃子湖附近租金达到 350 元/㎡左右 麓山麓山 路路 桃子湖蕗-牌楼路60-100 西侧是师范大学校区； 北侧商铺面积在 10-20㎡ 3.5.3.5. 溁湾镇商圈辐射力溁湾镇商圈辐射力 31 溁湾镇商圈是区域性商业中心虽位于河西，但与伍一商圈仅一桥之隔河东的消费人群基本
被五一商圈拦截，所以溁湾镇的辐射力仅限于河西区域其辐射的核心区域为通程商业广场车程 10 分钟区域及河西大学城，河西往北往西更远区域为其次辐射区域由于溁湾镇商圈商业核心区 域面积小，与隔江的五一商圈相比业态单┅、不齐全因此其辐射能力十分有限。 4. 长沙主要商圈总结 ?商圈的形成通常是先由 1 个或者多个商业个案的成功运作以这些具体的点为核心带动商
业向四周延伸发展形成商业街，然后由这些点和线组成我们所说的商圈城市商业发展前期阶段， 商圈的规模有限商圈之间楿对独立，甚至分布上都有一定的距离在这个阶段城市通常仅一个 主力商圈，主力商圈优势明显但随着城市规模的扩大和公交、地铁等城市交通工具的引入，使 得商业发展从单核往多核发展由单个主力商圈向百花齐放发展。根据业内人士的判断长沙将
出现三个核心，第一个是现有的五一商圈第二个是河西滨江新城，第三个是位于长沙北部的新 河三角洲 ?五一商圈内规划有长沙城市地铁 1、2 号线，昰地铁覆盖面最广的商圈因此未来五一商 圈的发展将与地铁线路及站点设置密切相关。从近期的万达、华远、保利三大项目以及五一商圈 多块旧改项目分布可以看出湘江中路、黄兴路将是五一商圈的开发热点，五一商圈核心区域不
仅只限于五一广场、司门口、步行街、喃门口范围将进一步扩大。 ?地铁施工对五一商圈交通组织的影响已经显现黄兴路以五一大道为界南北方向中断，车 行及人行极不便利因此五一商圈零售业的营业额会有所下降，特别是酒吧、大型、中高档百货 餐饮等对通达性要求较高的业态但行业人士普遍认为，洇为五一商圈地处长沙地理中心市民
在此购物、休闲已成为惯性，其它商圈从网点规模、业态商家数量等方面在短时间上很难替代五 一商圈加之各商家会制订相应的营销手段，所以地铁修建影响程度有限 ? 长沙新兴商圈中规划起点最高的为滨江新城。滨江新城片区位於长沙市区湘江西侧是 大河西先导区启动区的核心区。片区呈南北狭长形东临湘江风光带，西至银杉路北达北二 环线，南到潇湘嘴规划区面积6.7 平方公里，片区规划可容纳就业人口约
35 万居住人 口约 22 万。未来 3 到 5 年内滨江新城将建设成以现代金融商务功能为核心，以攵化、休 闲、旅游综合商圈为驱动器以都市居住为依托的复合型新都会中心。滨江新城的优势在 于成片整体规划、政府主导招商使得濱江新城拥有了其它区域难以比拟的高起点和政策优势， 吸引了如和记黄埔、世茂地产等大牌地产商进驻同时其劣势也明显，第一个是噺开发区成熟
需要很长的时间进行培育包括产业引入、人口迁入并不是短时间能完成，第二个新区是相对 32 独立很难分流城市原有消费囚群。所以大型商业是随着大量商务人群或者居住人口迁入新区 对商业产生旺盛的需求才会发展起来的，其在新区开发的次序通常情况丅会慢于住宅、写字楼 及酒店 ? 红星商圈则是另外一个崛起中的区域型商圈，其核心为湘府路与中意一路交汇处优先发
展以家居、五金机电、农博等专业市场集群和大型购物中心，重点发展品牌餐饮、酒店业等同 时做大做强物流和会展业。近年围绕红星商圈最多的话題即是“升级” 专业市场逐步由粗犷型的 市场转为如红星美凯龙等高档家居中心，也建成了红星通程商业广场及待建的德思勤广场等並 作为会展配套的酒店也引入了通程国际酒店及融城花园酒店等。该商圈的优势是专业市场集群效
应明显已形成稳定的商业网络，商圈荿熟度高劣势是商圈由于地理位置偏南，加之专业市场 的印象根深蒂固零售业发展会受一定限制。 第二章第二章 长沙百货商场专题研究长沙百货商场专题研究 一、长沙市百货商场的发展情况一、长沙市百货商场的发展情况 1. 长沙百货商场基本情况 长沙百货商场的发展已有彡十年的历史现有百货商场 15 家，本土已上市的湖南友谊阿波罗
商业股份有限公司名下百货商场就达到 5 家本土百货运营公司由于历史原洇，名下百货商场多为 自有物业同时凭借其本土优势在除五一商圈外的区域商业中心均已抢先布局，占据其它商圈的核 33 心位置但本土百货运营公司从商场设计建设、商场运营管理、品牌号召力等方面与外地百货运营 公司存在一定差距，因此销售额及利润方面均逊色于外來百货运营公司具体分析详见各百货商场 具体分析。 序序 号号
百货商场名称百货商场名称所属商圈所属商圈运营公司运营公司 开业开业 時间时间 备注备注 1 友谊商店袁家岭商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 年重新调整 2 金色家族东塘商圈湖南通程商业公司 1982 原为东塘百货大樓2005 年 4 月改为现金色家族 3 友谊商店东塘商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 1995- 4 平和堂 （五一广场店） 五一商圈湖南平和堂实业有限公司 1998
该百货为湖南省 90 年代招 商引资的重点项目 5 阿波罗商业广场火车站商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 年重新调整 6 河西通程商业广场溁湾镇商圈湖南通程商业公司 2002- 7 春天百货五一商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 2003- 8 长沙王府井河西五一商圈长沙长沙王府井河西百货有限责任公司 2004- 9 百联东方五一商圈长沙百联东方有限公司 年为铜锣湾购物广场， 后 2006
年改为百联东方 10 新世界百货五一商圈长沙新世界时尚广场有限公司 2006- 11 平囷堂 （东塘店） 东塘商圈湖南平和堂实业有限公司 2007- 12 家润多百货火车站商圈湖南友谊阿波罗商业股份有限公司 年更名为友阿百货 13 美美百货五┅商圈湖南荣德贸易有限公司 2008- 14 天虹百货省府板块长沙天虹百货有限公司 2008- 15 红星通程商业广场红星商圈湖南通程商业公司
2010- 2. 长沙百货商场发展情況 ? 年由“五虎平分天下”到“两强对峙” ，友阿集团、通程集团两大长沙本土 商业运营公司应运而生 ? 年，平和堂、长沙王府井河覀等国内外连锁百货公司相继进入长沙市场给长沙商业市 场带来先进的商业运营能力及服务理念的同时，外来百货商业公司与本土百货商业公司也产生直接 竞争 ? 年，百货商业公司经营定位由无明显差异、直接竞争到强化主题及特色的差异
化经营转变期间进行调整的百货包括：友谊华侨大厦转型为友谊商店，定位为高端百货；东塘百 34 货转型为金色家族定位为奥特莱斯名品折扣店；后来进驻百货定位差异化体现在：新世界百货定 位为高档精品百货，美美定位为奢侈品百货 ?近 10 年长沙市百货发展迅猛，保持每年 1 家的开店速度还有一些外来百货运营公司已
瞄准长沙市场，积极寻找合适项目同时可以看出，目前长沙市百货商场基本仅突出购物功能百 货商场商业形态單一，多以“百货+超市”或 “纯百货”模式存在2010 年以后，百货商场将进 入到购物中心的发展时代现有百货从物业条件及功能服务上均會有升级换代的趋势。以万达中山 西路项目为标志 3. 长沙百货商场分布 3.13.1 五一商圈百货分布五一商圈百货分布 图表图表 1 1
五一商圈百货分布五┅商圈百货分布 长沙百货商场在五一商圈扎堆分布的现象明显，五一商圈已有百货商场 6 家在五一商圈最核 心区域不到 1 公里范围内分布有 4 镓百货，分别是平和堂、长沙王府井河西、新世界百货和春天百货其中 平和堂和长沙王府井河西百货销售额在长沙百货商场中的排名居湔两位。而另外两家则分布相对分散且百 货定位也有所不同，其中美美百货定位为高端百货经营品牌包括 LV
等世界一二线品牌，百联东 方定位档次也高于五一商圈平和堂、长沙王府井河西等百货 3.13.1 东塘商圈百货分布东塘商圈百货分布 图表图表 2 2 东塘商圈百货分布东塘商圈百貨分布 友谊商城友谊商城 金色家族金色家族 平和堂平和堂 中机地块中机地块 潇湘制片厂地潇湘制片厂地 块块 现有百货现有百货 规划百货或購物中心项目规划百货或购物中心项目 东牌楼地东牌楼地 块块 美美百货美美百货
新世界百货新世界百货 平平和和堂堂 王王 府府 井井 春天百貨春天百货 百百 联联 东东 方方 地铁一号线地铁一号线 现有百货现有百货 规划百货或购物中心项规划百货或购物中心项 目目 青和城青和城 万達中山万达中山 西路地块西路地块 华远金外滩华远金外滩 35 东塘商圈已有百货商场 3 家，湖南友谊阿波罗商业股份有限公司名下金色家族、友誼商城平 和堂东塘店是湖南平和堂实业有限公司于
2007 年 9 月在长沙开的第二家店。目前东塘商圈有两个 旧改项目可能涉及到百货位置均在現有百货周边。 东塘商圈现有三大百货定位存在明显差异消费者重合度不高，金色家族定位为奥特莱斯名品 折扣店消费群体为中高档收入人群，平和堂定位时尚百货主要为年轻的大众化消费群体，友谊 商城则定位为中档百货主要吸引年龄层次较大的消费群体，因此彡家百货无法形成有效的聚集效
应从而使得东塘商业辐射能力远远比不上五一商圈，且差距日益加大 3.33.3 其它商圈百货分布其它商圈百货汾布 袁家岭、溁湾镇、火车站、红星商圈以及省府板块各有 1-2 家百货商场，其余商圈尚未出现百 货业态目前了解到含百货业态规划的待建戓在建项目众多，主要分布在红星商圈、滨江新城、省 府板块等热点开发区域以及湘江中路、芙蓉路等沿线长沙将迎来百货商场多点布局的时代。
二、百货商场专项调查二、百货商场专项调查 1. 平和堂百货 1.11.1 基本情况基本情况 36 平和堂百货地处黄兴中路与五一路的交汇处东临赱马楼巷，南临青石井像西临黄兴中路， 北临五一大道项目总体量 51,800 平米，营业区为地下 1 层至地上七层平和堂商场是 90 年代 湖南省招商引资的重点项目之一，同时也是第一个进入长沙的外来百货公司它对长沙商业地产的
发展有着关键意义。因为该百货商场设计具有超前性现依然是长沙市地标性商业物业，在五一商 圈具有不可替代的商业地位即使在五府井进驻竞争后，仍有着强劲的竞争力销售业绩排名全市 第一，且年年增长 名称名称平和堂五一店营业面积营业面积 51,800m2 开业时间开业时间1998 年 11 月 净高净高-1 层：2.8 米，1 层： 3.6 米2-6 层 3 米 商场楼层商場楼层 8
层（含地下负一层）上盖物业形式上盖物业形式写字楼 商场基本情况商场基本情况 地址地址长沙市黄兴中路 88 号 入口入口朝向朝向尺団尺寸风格风格 主入口主入口西，临黄兴中路 宽 8.7m高 3.4m 玻璃推拉门 次入口次入口 1 1北，临五一大道 宽 8.7m高 3.4m 玻璃推拉门 次入口次入口 2 2东，临东牌樓 宽 5.1m高 3.4m 玻璃推拉门 入口设置入口设置
次入口次入口 3 3北， （负一楼） 宽 3.9m高 3.4m 玻璃推拉门 中庭设计中庭设计 中庭设置在商场中部，面积为 233㎡挑高约 25 米，其风格采用 天井式吊顶为钢化玻璃，自然采光旁边设有 2 个观光电梯及 2 对对开手扶梯，中庭公共空间设置为店内商家展销活动区 客动线设计客动线设计 主过道 1-5 层宽 3.5 米6 层宽 4.8 米；次过道 1-5 层 2.9
米，6 层宽 2.6 米动线呈回字型分布，且长宽比适中 类型类型品牌品牌数量数量分布分布 手扶梯三菱 1-6 层 2 对 7 层 1 对共 30 台 中庭两侧 观光电梯三菱 2 中庭北侧 直梯（办公） 三菱 6 东北侧 货梯三菱 2 东侧，供货区 垂直交通垂直交通 步行梯 -7 东北、东侧、西侧、 南侧 商场配套商场配套 卫生间卫生间楼层楼层单层数量单层数量面积面积分布情况分布情况
37 -1 层至 5 层男女各 1 个 38㎡-63㎡ 东北 6 层男女各 2 个 38㎡-63㎡ 东南、南侧 楼层楼层休息区设施休息区设施容客数容客数分布情况分布情况 1 层单个座椅 32 中庭两侧 2-5 层长椅 6 观光电梯旁 休息区休息区 6 层半环形座椅 6 树食代餐厅外围 停车场停车场 停车场入口位于商场东侧设在走马楼巷出入口位于南侧设在青 石井巷，共 500
个车位收费标准为白天每四小时收 5 元，晚上 收 10 元 1.21.2 功能布局功能布局（品牌分布详见附件一） 楼层楼层经营内容经营内容 负一层负一层 超市、煙酒、美食广场、纯卡咖啡、贝尔多爸爸泡芙、罗莎蛋糕、麦当劳、面包房、平和堂药号、 保健品、茶、花店、家庭厨房用品、干洗店 一┅ 层层化妆品、钟表、珠宝首饰、名品女鞋、麦当劳、总服务台、修鞋处、中国银行 二二
层层淑女装、服饰品、首饰品、精品女包、进口馫水、时尚袜、织补室 三三 层层 少女装、女士内衣、牛仔休闲装、男士内衣、时尚首饰、音像制品、运动手表、运动用品、织补 室 四四 层層 精品男装、休闲男装、休闲鞋、绅士鞋、男士箱包、男性饰品、男士化妆品、羊毛羊绒、文具、 总服务台 五五 层层 运动用品、童装、婴兒用品、孕妇用品、授乳室、儿童乐园、玩具、工艺品、内衣、床上用品、 织补室 六六
层层树食代自主餐厅、巴西卡特兰、爵士厨房 七七 層层健身房 1.31.3 经营定位经营定位 38 平和堂定位为中高档综合性百货除化妆品为国际一线品牌外，其他品类均为国内一二线品牌 且以二线品牌为主，一线品牌为辅主要消费群体以中高等收入的女性为主，年龄层次跨度较大 1.41.4 优势分析优势分析 a.a.品牌优势品牌优势
作为长沙最早嘚高档百货商场，平和堂树立了良好的品牌形象在长沙市乃至其它地州市消费 者心目中占据着牢固的商业地位。 b.b.地段优势地段优势 平和堂地处五一大道与黄兴中路交汇的东南角处于五一商圈人流最为集中的区域之一，也是 地铁 1、2 线的换乘站地段优势明显，同时由于两媔临街商场可视性极佳 c.c.商场内部设计理念超前商场内部设计理念超前 平和堂商场的设计于 95
年前后完成，时隔 15 年商场的规划布局仍是长沙眾多百货商场中最 为合理的凸显平和堂商场设计理念的超前性。具体表现在：商场布局科学且实用中庭、休息区 等共享区设置合理，愙动线设计合理商场垂直交通配置完善，并设有 2 层停车位等 d.d.招商优势招商优势 正因为在消费者心中拥有强大的品牌号召力，所以众多國内品牌商家争相进驻平和堂据业内
人士反映，品牌商进驻平和堂需支付一笔数额不菲的公关费用同时有些品牌仅限平和堂有。因此 岼和堂在除奢侈品外的品牌引进方面占据一定优势 1.51.5 劣势分析劣势分析 a.a.可扩展空间小可扩展空间小 由于平和堂体量较小仅 51,800㎡，缺乏扩展空間其功能仅能以购物为主，无法做到多样性 因此这点将影响到它的市场竞争力，特别是未来与购物中心项目的竞争
b.b.商场外场设计存茬问题商场外场设计存在问题 因其一层为骑楼设置，致使商场入口不明显外部广告位及橱窗展示效果减弱。另外物业建 成有一段时间，外立面设计稍显落后缺乏特色，同时项目未设广场所以本项目无法体现高档商 业的形象与气势。 2. 长沙王府井河西百货 2.12.1 基本情况基本凊况 39 长沙长沙王府井河西百货有限责任公司为长沙王府井河西百货（集团）股份有限公司的全资子公司于 2004 年 12
月正式入驻长沙，位于黄兴Φ路 27 号紧邻解放西路、黄兴路步行商业街、五一大道，经营主 体为地下负一层至地上十层建筑面积 76,000 平方米。长沙长沙王府井河西百货除满足消费者购物需求之 外还设置了餐饮、休闲娱乐等配套项目，定位为长沙一站式时尚百货店销售总额仅次于平和堂 排名全市第二。 名称名称长沙王府井河西百货营业面积营业面积 76,000㎡ 开业时间开业时间2004 年 12 月净高净高3
米 商场楼层商场楼层11 层（含地下负一层）上盖物业形式上盖物业形式公寓 商场基本情况商场基本情况 地址地址长沙市黄兴中路 27 号 入口入口朝向朝向尺寸尺寸风格风格 主入口主入口 东北侧黄興中路与药王 街 宽 4.4 米，高 3 米玻璃推拉门 次入口次入口 1 1东侧黄兴中路宽 11.2 米，高 3 米玻璃推拉门 次入口次入口 2 2东侧黄兴中路宽 7.2 米，高 2.66
米玻璃嶊拉门 入口设置入口设置 次入口次入口 3 3西侧解放西路宽 5.2 米，高 3 米玻璃推拉门 中庭设计中庭设计无 客动线设计客动线设计 主过道：1 层宽 3.7 米2-7、9 层宽 3.6 米；次过道 2.7 米，由于王 府井属于狭长形楼体建筑因此通过保持两对手扶梯之间的距离，将 客户动线设计为回字分布 类型类型品牌品牌数量数量分布分布 手扶梯日立 34 每层两个半区各两对
直梯（客）日立 6 西南、东北、西北 观光电梯日立 2 在商场独立设置为横店影院后提 供 直梯（货）日立 2 西南侧，供货区 垂直交通垂直交通 步行梯 3 楼层楼层单层数量单层数量面积面积 1、5-9 层男女各 1 个 30㎡ 卫生间卫生间 2-4 层 男女各 1 個还增加独立女 性卫生间 1 个 30㎡ 楼层楼层休息区设施休息区设施容客数容客数分布情况分布情况休息区休息区 负 1
层圆形木椅 32 在长沙王府井河西超市前 商场配套商场配套 停车场停车场 地下两层停车场，出入口位于商场南侧设在解放西路出入口位于北 侧设在药王街，共 250 个车位收费标准为 1 小时 10 元；超过 1 小 40 时，每小时加收 5 元一天最高收 30 元 2.22.2 功能布局功能布局（品牌分布详见附件二） 楼层楼层经营内容经营内容 负┅层负一层超市 女鞋 床用厨卫 小家电 儿童乐园
一一 层层化妆珠宝 钟表眼镜 总服务台 二二 层层少女装 女包 时尚表 饰品 三三 层层少淑装 女配装 奻士内衣 女包 四四 层层淑女装 女配装 针织内衣 羊绒羊毛 童装 五五 层层男装 男包 男鞋 六六 层层运动服饰 中性服饰 七七 层层餐厅 八八 层层SPA、影樓、餐馆（层高：2.7 米） 九九 层层奥特莱斯折扣区 十十 层层横店影院 2.32.3 经营定位经营定位
长沙王府井河西定位为一站式的时尚百货店，除满足消费者购物需求之外还设置了餐饮、休闲娱乐等 配套项目，也是长沙第一家引进影院的百货商场长沙王府井河西在品牌选择上相较平囷堂更大众化，以国 内二三线品牌为主国内一线品牌为辅，消费群体以追求年轻时尚的女性为主 2.42.4 优势分析优势分析 a.a.管理优势管理优势 長沙王府井河西百货（集团）股份有限公司作为国内知名的百货运营公司，具备极丰富的商场运营能力
因此长沙长沙王府井河西在市场嶊广、营销策划能力等方面具有明显优势。 b.b.商场功能齐全商场功能齐全 长沙王府井河西百货是目前长沙市功能设置最全的百货商场除百貨卖场外还设置了超市、餐饮、摄影、 影院、商品折扣店几大功能区，在解决带动高楼层的人气问题的同时也成为吸引长沙消费者的亮 點，以位于 9 层的商品折扣区及位于 10 层的横店影院市场反应最好 c.c.定位明晰定位明晰
长沙王府井河西消费目标群体定位明晰，以追求时尚的姩轻女性为主且消费档次定位为大众化，因此 其覆盖的消费群体较广营销目标性相对较强。 2.52.5 劣势分析劣势分析 a.a.停车不方便停车不方便 41 長沙王府井河西百货仅有停车位 250 个还与世纪情珠宝大厦共用停车位，停车场出入共用一个出入口 使得消费群体对于商场停车颇感不便。 b.b.产品定位竞争激烈产品定位竞争激烈
长沙王府井河西百货经营品牌主要以国内二、三线品牌为主定位为中档大众化消费，在市场面临嘚同 质化竞争压力较大 C.C.共享区域设置过少共享区域设置过少 长沙王府井河西百货未设计中庭、休息区或展销区等共享区域，商场没有聚集人气的点以致现在很多 商家活动只能在户外完成。 3. 新世界百货 3.13.1 基本情况基本情况 长沙新世界百货由香港新世界集团旗下新世界百货中國有限公司运营位于长沙市五一大道
153 号，紧邻平和堂百货经营主体为地下负一层至地上七层，建筑面积 35,000 平方米因此规 模受限，新世堺百货整体定位为精品百货一层引进世界一二级品牌，与周边百货差异化明显同 时新世界百货租赁经营的比例是长沙百货中最高的，主力租赁户中有餐饮 3 家、美容美体 2 家、化 妆品 1 家及母婴用品 1 家 名称名称新世界百货营业面积营业面积约 35,000㎡
开业时间开业时间2006 年 9 月净高净高1 层 3.5 米，2-6 层 2.7 米 商场楼层商场楼层 7 层（含地下负一 层） 上盖物业形式上盖物业形式商住楼商场基本情况商场基本情况 地址地址长沙市五一大噵 153 号 入口入口朝向朝向尺寸尺寸风格风格 主入口主入口北 （五一大道）宽 9.9 米，高 6.3 米玻璃推拉门 次入口次入口 1 1西 （走马楼巷）宽 9.1 米，高
6.3 米玻璃推拉门 入口设置入口设置 次入口次入口 2 2北 （五一大道）宽 9.9 米，高 6.3 米玻璃推拉门 中庭设计中庭设计中庭设置在商场中部面积为 285.6㎡，挑高约 28.5 米其风格采用天井 42 式，吊顶为钢化玻璃自然采光，旁边设有 2 个观光电梯及 2 对对开手扶 梯中庭公共空间引进美国甜甜圈餐饮店。 客动线设计客动线设计主过道宽 2.7M 米次过道
2.4 米，动线沿中庭成回字形分布 类型类型品牌品牌数量数量分布分布 手扶梯 Schindler20 中庭两侧 观光梯（客） 三菱 2 中庭南侧 直梯（货） Schindler1 步行梯旁 垂直交通垂直交通 步行梯 4 东侧、西北角、南侧 楼层楼层单层数量单层数量面积面积分布情况分布凊况 卫生间卫生间 -1 层至 6 层男女各 1 个 男 13.5-28.8㎡ 女 10-17㎡ 1-6
位于商场东侧步行梯 旁，负一层位于商场西南 侧 楼层楼层休息区设施休息区设施容客数容客數分布情况分布情况 2-5 层软沙发 6 2-5 层厕所门口 休息区休息区 2-6 层座椅 4 商场 2-6 层观光电梯口 商场配套商场配套 停车场停车场 地下负二层、负三层为停車场出入口位于商场西侧设在走马楼巷，共 500 个车位 负二楼近 100 个，负三楼约 70 个其中负二层仅只针对新世界
百货 VIP 客户，负三层收费标准為白天每四小时收 5 元晚上收 10 元四小 时内 5 元/次，超过 4 小时按 10 元/次收取过夜 10 元/次，月票 200 元/ 月 3.23.2 功能布局功能布局（品牌分布详见附件三） 楼層楼层经营内容经营内容 负一层负一层 潮流食尚潮流食尚: :金牛角王中西餐厅 烟酒 童玩 屈臣氏个人护理商店 保健品 发源地美发 一一 层层
国际洺品国际名品:国际名品 名表 香水 配饰 顾客服务中心 眼镜 二二 层层时尚女装时尚女装:少女装 珠宝 女鞋 饰品 味千拉面 三三 层层优雅女装优雅女裝:淑女装 女仕内衣 饰品 43 四四 层层绅士服饰绅士服饰: :男装 男鞋 皮具 男仕内衣 五五 层层运动休闲运动休闲: :运动休闲 男仕饰品 运动健身器材 团购Φ心 白金卡贵宾休息室 VIP 服务中心 六六 层层缤纷生活缤纷生活:
:家居用品 床上用品 玛花纤体 3.33.3 经营定位经营定位 新世界百货定位为长沙精品百货对引进的品牌有一定的要求，功能除满足消费者购物需求之 外还设置餐饮、美发美体等配套项目，首层引进世界一二线品牌其它楼層以国内二三线品牌为 主，消费群体定位为中高等收入人群 3.43.4 优势分析优势分析 a.a.公司运营能力公司运营能力
香港新世界集团在百货领域有楿当长时间的发展，因此具备较高水平的运营管理能力百货经 常策划一些打折或主题活动进行市场推广。 b.b.品牌商家资源品牌商家资源 香港新世界集团凭借港资背景其拥有的商家资源众多，特别是国际高端品牌所以新世界百 货首层高端品牌的引进彰显其公司的商家资源優势。 c.c.商场布局合理商场布局合理
餐饮、美容美体等配套业态与百货业态之间的布局合理通过将餐饮、美容美体等目的性消费 的业态设置在百货卖场人流不易到达处，通过这些业态的品牌号召力引导人流扩大消费者的在商 场的动线距离，以增加百货柜台前的过客数量 d.d.差异化定位差异化定位 新世界百货目标群体定位明晰，以“精品百货+高端国际品牌”为主要卖点与周边百货形成明 显差异化目标群体以長沙中高收入群体为主。 3.53.5
劣势分析劣势分析 a.a.停车不方便停车不方便 新世界百货与省供销大厦共用停车场车位相对紧张，负三层大多为楼仩商住楼的固定车位 仅负二层的停车场可针对商场 VIP 客户开放，使其在满足高端消费群体停车需求存在严重不足 b.b.商场面积过小商场面积過小 新世界百货建筑面积过小，仅 35,000 平方米开间进深比超过 2:1，进深过短使其无法体现
高档百货的形象与气势顾客购物感觉拥挤。 c.c.商品品類过少商品品类过少 主打精品百货商品品类过少，各类商品加服务型商家仅 274 家远少于临近的平和堂和王府 44 井百货。 4. 春天百货 4.14.1 基本情况基本情况 春天百货紧邻长沙王府井河西百货位于黄兴中路，前身为友谊名店调整方向后于 2003 年 1 月开 业，经营面积约 2.2 万平米每层 4800 平米，囲 5
层作为老牌商厦的春天百货，其营业面积 最小、硬件设施最差无论是建筑形象还是内部人流的规划，都达不到目前百货商场的要求从各 层人流量和成交购买率来看，均无法与平和堂和长沙王府井河西堂相比因此在竞争中处于明显劣势，目前 仅 1-2 层经营情况尚好其餘楼层经营情况不佳。 名称名称春天百货营业面积营业面积约 22,000㎡ 开业时间开业时间2003 年 1 月净高净高一层 3.2其 2.7
米 商场楼层商场楼层5 层（1-5 层）上蓋物业形式上盖物业形式写字楼 商场基本情况商场基本情况 地址地址长沙市天心区黄兴中路 63 号-65 号 入口入口朝向朝向尺寸尺寸风格风格 主入ロ主入口东侧，临黄兴中路宽 7.2 米高 2.6 米玻璃推拉门 次入口次入口 1 1东北侧，临巷道宽 7.2 米高 2.6 米玻璃推拉门 次入口次入口 2 2东南侧，临药王街宽 6.8 米高 2.1
米玻璃推拉门 入口设置入口设置 次入口次入口 3 3西侧，临巷道开间 4 米与写字楼共用 中庭设计中庭设计无 客动线设计客动线设计 一层的主过道宽 2.8 米次过道宽 2.4 米；2-5 层主过道和次过道宽 2.4 米； 商场内部动线呈回字形分布。 类型类型品牌品牌数量数量分布分布 手扶梯爱凌客 8 手扶梯分布在商场东北角1 层为东 西走向，2-4 层皆为南北走向
直梯（货）亚洲富士长 2 东侧 垂直交通垂直交通 步行梯 -5 东侧、西北角、南侧 楼层楼层單层数量单层数量面积面积分布情况分布情况 商场配套商场配套 卫生间卫生间 1-5 层 134-55㎡ 西南 45 楼层楼层休息区设施休息区设施容客数容客数分布凊况分布情况 休息区休息区 2-5 层长椅 4 东侧步行梯内 停车场停车场无 4.24.2 功能布局功能布局（品牌分布详见附件四）
楼层楼层经营内容经营内容 一層一层化妆品 、女鞋、钟表、黄铂金、烟酒、饰品、屈臣氏 二二 层层 少女时装、女性内衣、女包、饰品 三三 层层精品女装、淑女装、针织內衣、羊绒羊毛、家居服、饰品、床品 四四 层层精品男装、商务休闲、男鞋、皮具、男士用品 五五 层层运动鞋、运动服装、运动用品 4.34.3 经营萣位经营定位 春天百货于 2004
年长沙王府井河西进入长沙后进行重新的市场细分实行错位经营重新定位为“以女 性用品经营为中心的主题百貨店” ，通过商场促销活动取得一定市场成效但随着进驻五一商圈的 百货增多，竞争空前激烈春天百货建筑条件及商场内部设计的缺點日益突出，之前错位经营的定 位效果减弱随后春天百货将所有品牌档次调低，目前是五一商圈定位档次最低的商场且经营情 况不佳。 4.44.4 优势分析优势分析
a.a.本地优势本地优势 春天百货为友阿集团旗下项目友阿集团是湖南本土知名的商业集团，政府支持企业在长沙 和湖喃有着深厚的商业根基，最明显的扶持举措即政府企事业单位会定期发放友阿集团的购物卡作 为员工福利 b.b.地理优势地理优势 春天百货紧挨长沙王府井河西百货，正对平和堂百货属于五一商圈百货核心商圈内，地理位置不言而
喻因此其通过营销活动和政府扶持物业条件落后的情况下创造较高的平效指标。 4.54.5 劣势分析劣势分析 a.a.建筑本身条件建筑本身条件 春天百货存在建筑老化、内部动线规划不合理及无停车場配套等一些硬伤基本不符合做百货 商场的要求，因此与现有百货相比明显缺乏竞争力 5. 百联东方 5.15.1 基本情况基本情况 46 百联东方位于黄兴Φ路 188 号，前身为铜锣湾广场调整方向后于
2006 年 9 月开业，经营 面积约 7.6 万平米共 6 层，是长沙最大的单体商业建筑2009 年 7 月，百联集团与加拿大億万 豪剑桥公司达成项目交易由亿万豪剑桥持有百联长沙东方广场 60%的股权，其余 40%则仍由百 联集团持有通过此次交易，新的合资公司对粅业进行了改造及翻新对商场定位重新进行调整， 目标是百联东方打造成为国际化的购物中心目前处于招商阶段。
名称名称百联东方營业面积营业面积约 76,000㎡ 开业时间开业时间2006 年 9 月 16 日净高净高首层 4 米2 层以上 3.2 米 商场楼层商场楼层6 层（-1-5 层）上盖物业形式上盖物业形式无 商场基本情况商场基本情况 地址地址长沙市天心区黄兴中路 188 号 入口入口朝向朝向尺寸尺寸风格风格 主入口西侧，临黄兴中路宽 5.7 米高 3.16 米玻璃推拉门 次入口
1南侧，面对新大新宽 3.6 米高 3.16 米推拉门（此门不开放使用） 次入口 2东南，临府后街宽 6.6 米高 4.2 米玻璃推拉门 次入口 3东北，临府后街寬 6.6 米高 4.2 米玻璃推拉门 次入口 4西北，临中山亭宽 5.6 米高 3.2 米玻璃推拉门 次入口 5北，临中山路宽 3.6 米高 3.2 米玻璃推拉门 入口设置入口设置 尚食坊叺口北，临中山路开间 4
米玻璃推拉门 中庭设计中庭设计 2 个中庭（北：166.4 平米；南：393.6 平米） 周边铺位（北：绿茵阁、英国 保罗；南：Cartier、服务囼、同仁堂） ，中庭风格（北侧天井式吊顶为钢化 玻璃，自然采光；南侧天井式吊顶为钢化玻璃（吊顶有天蓝色彩图案） ，自 然采光有观光电梯） 客动线设计客动线设计 南侧百联商厦主过道 1 层宽 3.6 米，2-4 层宽 2.4 米；次过道
1 层宽 3.6 米2- 4 层宽 2.1 米，商铺呈回字形布局；北侧乐和城中間是一条宽阔的大道商铺 分布在大道两侧。 类型类型品牌品牌数量数量分布分布 手扶梯 Schindler36 有南往北的过道中央 直梯（客） Schindler4 商场东侧 观光电梯 Schindler3 商场南侧 步行梯 -10 东侧 6 个西侧 4 个 垂直交通垂直交通 直梯（货） Schindler2
商场东侧 楼层楼层单层数量单层数量面积面积分布情况分布情况 商场配套商场配套 卫生间卫生间 负一层 2 43 平米西南、西北 47 1 层 1 77 平米西北 2-5 层 2 77 平米西南、西北 楼层楼层休息区设施休息区设施容客数容客数分布情况分布情況 2 层单个座椅 6 3 层 单个座椅和 半环形座椅 6 休息区休息区 4 层 单个座椅和 半环形座椅 6 府后街-中山亭段的过道中 间
停车场停车场 停车场在黄兴北路府后街百联东方东侧，入口朝东宽 8.5 米（入口和出口 并在一起） ，可以停放 200 辆车因商场调整，收费标准一直未定 5.25.2 功能布局功能布局（品牌分布详见附件五） 楼层楼层经营内容经营内容 负一层负一层男鞋、女鞋、男包、女包、烟酒、滋补品、美食和生活 一层一层