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中国未来15个最具潜力的城市
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《中国未来15个最具潜力的城市》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《中国未来15个最具潜力的城市》 精选一房价发展趋势分化越来越严重，、热炒、限购等等让楼市的局势更加扑朔迷离，房子还能买吗？还能投资吗？如果能，买哪里的房子好？房价分化的背后是中国 GDP 格局的新变化。小编认为在哪个城市买房子还是很重要的，如果能够在
城市先买上房子，用不了几年人生就会有如开挂。有过经历的人，可能更懂其中滋味。那么，哪些城市是
，哪些城市是
呢？先从决定房价走势的因素出发。决定房价走势的因素很多，就单从常住人口 / 户籍人口、工作人口 / 常住人口、小学生在校人数增速、优质公共资源、人均广义库存、人均土地购置面积、房价 / 收入比这七个主要指标来分析：1、常住人口 / 户籍人口分析：常住人口是经常居住在某个地方的人口，包含户籍常住人口与外来常住人口，本地人通常家庭都有住房，所以城市的购买力通常来自于外来常住人口，也就是说这个比值越大，表明外来常住人口越多，潜在刚需购买力就越大。结论：房价上涨幅度与城市常住人口 / 户籍人口的比值程正相关。2、工作人口 / 常住人口分析：工作人口代表了有工作、有购买能力的人群，在一定程度上也能代表年轻群体，如果常住人口都是退休的老年人，数值再大爷没有购买力。结论：工作人口在常住人口中占的比值越高，潜在购买力越大，房价上涨幅度也越大。3、小学生在校人数增速分析：小学生人口代表未来当地城市的人口，其父母基本上三十岁出头，所以也能反映城市青壮年的人口。如果小学生人数增加，对学区房的需求也会增加。有数据表明，小学生在校人数增速每增加 1 个百分点，推动房价上涨 7.8 个百分点。结论：小学生在校人数增速越大，房价上涨幅度越大。4、优质公共资源分析：这里所涉及的优质公共资源主要指教育和医疗稀缺性较强的两类。大学云集的城市潜在人口流入越大，同时三甲医院的多少也影响着潜在人口留下来的决心。结论：教育和医疗优质资源越多，房价上涨幅度越大。5、人均广义库存人均广义库存 = 商品房待售面积 +（施工面积 - 竣工面积 - 期房销售）/ 常住人口。结论：人均广义库存和房价上涨幅度呈负相关。6、人均土地购置面积人均土地购置面积越小，房价上涨幅度越高，代表城市：深圳（楼盘），在所有城市中人均土地购置面积最小，其房价上涨幅度最高。结论：呈负相关。7、房价 / 收入比在房价上涨的下，在房价收入比高的城市，人们普遍容易受到
等政策的影响，出现恐慌性购房高潮和。结论：房价收入比和房价上涨幅度呈正相关。在这七种因素中，常住人口 / 户籍人口，工作人口 / 常住人口以及小学生在校人数增速代表着潜在需求；人均广义库存，人均土地购置面积代表着土地供给；房价 / 收入比代表着在下的购房热情。但是在不同城市中，决定房价上涨幅度的侧重因素均不同，并不能统一来衡量，只能列出每种因素衡量下的城市，如下表：资料来源：WIND, 平安证券研究所自从 2012 年以来，楼市过了两轮周期，通过统计不同同城房价的累计涨幅进行排名，得出 35 个大中城市的
排名。通过两轮周期中 35 个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，得到前 15 位基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的
城市为：看过之后，好好选择人生的起点吧。 ( 和讯房产 ) 《中国未来15个最具潜力的城市》 精选二
点击行业网，金融大拿、业内人士都在这里今日微信号力荐 头条licaitt (长按红色字复制）作者：张明 魏伟 陈骁来源：张明宏观金融研究（ID：zhangming_iwep）本文为《中国城市房地产的城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要导读：通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，得到前15位基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。正文：主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望。一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。1.1 存量人口需求1、常住人口/户籍人口本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。具体来看：本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。2、工作人口/常住人口常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。具体来看：房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。3、小学生在校人数增速小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。具体来看：房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。1.2 潜在人口流入需求一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。具体来看：北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。二、驱动房价的供给因素：库存与土地从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。2.1 房地产库存1、房地产库存的计算狭义的库存=商品房待售面积广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。2、狭义库存与广义库存理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。具体来看：累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。2.2 土地供给理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。具体来看：土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值3.1 信贷数量：M2与M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房的趋势相一致。值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配。在本轮房价周期启动初期的“”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的贷款。3.2 利率水平：对房价周期影响最大的当然就是水平。理论上说，个人住房和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和的，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国，全国优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。3.3 估值水平：房价/收入比房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动。上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。四、驱动房价的政策因素：房地产调控中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解。五、结论与展望：中国城市房地产的潜力股1、影响和驱动房价的因素综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。关于版权：若文章涉及版权问题，敬请原作者联系我们。【电话：021-；微信：hjwh123】眼花缭乱，到底哪家好？如何挑，关注爱财之家后，阿财告诉你秘诀。
《中国未来15个最具潜力的城市》 精选三房地产无疑是中国经济最重要的问题之一。部分城市过去10多年房价的大幅上涨，导致年轻人在大城市定居越来越难，也使居民之间的财富鸿沟日益加深。而部分城市房地产的高库存，又成为中国经济的主要风险之一。金融机构和地方**被房地产深度“捆绑”，使政策举步维艰。中国经济未来是否能平稳增长，并且避免财富分配的进一步恶化，很大程度上取决于能否妥善解决房地产问题。从认识论的角度，分析和解决任何社会经济问题，关键在于找到问题的核心。如果核心没有抓对，就很难预测事物的发展方向，也不容易找到解决问题的正确办法。中国房地产问题的核心，不是泡沫，也不是货币，而是供需错配。房地产的核心矛盾：供需错配供需错配意味着房地产的供给需求，在地区间是不匹配的。有的地方需求大于供给，所以房价持续上涨；而有的地方供给大于需求，所以库存不断累积。因此，在全国范围内出现高房价和高库存并存的现象。当然，这只是简单的现象描述。要真正理解供需错配背后的原因，就需要对房地产市场的需求和供给有一个更深刻的理解。房地产的需求主要来自三个方面：来自城市化的需求，拥有住房带来的其它好处，以及房屋作为一种的需求。首先，是来自城市化的需求。一个刚毕业的大学生，为什么希望留在大城市，而不愿意回家乡？原因就在于大城市能够提供的职业机会和生活质量，要高于别的地方。实际上，城市之所以产生，就在于不论是生产还是娱乐，面对面的接触都是难以替代的。所以人类活动在地球上不是均匀分布的，而是聚集成一个个点。有研究发现，房价涨幅和小学生增速有紧密的关系。这种相关性背后的因果关系是，如果一座城市能够提供有吸引力的工作机会和生活质量，就会吸引年轻人口的流入。相应地，房屋需求和小学生人数就会同时上升。例如上海户籍人口已经高度老龄化，1400万户籍人口中有450万是60岁以上的老年人，小学生人数本应持续下降。但由于上海能够不断吸引外来人口的流入，导致上海小学生在校人数和10年前相比上升了接近50%。而人口的流入，也为上海的房价的持续上涨提供了动力。当然，这种对于居住地点的需求，可以通过租房而非买房来满足。但是，中国只有5%不到的人口住在一线城市，上海作为中国最大的城市，6300平方公里辖区只居住了全国1.7%的人口。相比日本30%的人口住在8500平方公里的东京都市圈，韩国47%的人口居住在2700平方公里的首尔都市圈，中国的大城市存在巨大的潜在住房需求。即使上海人口只占中国人口的4%，也意味着上海变成拥有5500万人口的超级城市。在现有的土地和房屋政策下，租赁市场很难充分满足需求。其次，是拥有住房带来的其它好处。在《美国新闻与世界报道》的全美最佳医院评选中，排名第一的梅奥诊所，位于明尼苏达州一个小城。排名第二的克利夫兰诊所，位于俄亥俄州的另一个小城。但中国优质的医疗资源，几乎都位于一线城市。所以北京、上海的居民，大多会选择在本地养老，而不是移居到生活成本更低的外地。教育资源同样如此，正是由于学区与和拥有住房相联系，才导致学区房被热炒。第三，是房屋作为一种金产的需求。中国仍然存在一定程度的金融压抑，普通人投资渠道非常有限，房产成为不多的选择之一。而且存款利率被人为压低，很长一段时间内处于负利率的状态，也提高了房屋作为资产的价值。对房屋的需求既有全世界共有的因素，也有中国特有的因素。既有经济因素，也有社会心理因素。有研究发现，即使在海外，华人拥有房地产的比例仍然比当地人高。但需求大不代表价格一定上升，关键在于供给不能匹配需求。而中国大城市的高房价，正在于供给不能跟上需求。高房价的原因在于供给不能跟上需求大多数市场里面，供给都能跟上来满足需求。但受制于中国特有的土地制度，房地产在地区间产生了严重的供需错配，导致了高房价和高库存并存的情况。首先，土地供应在大城市的供应相当有限。像上海城区面积在6300平方公里左右，但用于城市住宅的土地大约只有10%-15%。中国的土地财政沿袭自香港，那里土地供应不足的问题更为严重。例如香港只有7%的土地用作住宅，而这7%中还有3%是用于低密度的村屋，只有4%是用于市区住宅发展。毫不奇怪，不论是北京上海还是香港，新房价格中超过一半都是地价。第二，土地用途方面也存在着许多限制，当然也是土地财政的应有之义。例如上海仍然保有1800平方公里的耕地。而且出于对拉动经济和税收的考虑，**往往倾向于低价出让工业和商业用地，像上海的工业及仓储用地的规模，甚至要超过住宅用地。同样道理，香港在工业移向内地之后，大量的工厂大厦或转为商业，或闲置，而不是转为住宅用地。第三，在有限的住宅用地上，也不高。北京和上海过去5年成交的住宅类土地，平均容积率都只有2左右。而且，北京大学的周黎安教授及其合作者发现，人口增长越快的城市，容积率越低。很显然，人口在流入，但土地供应在收紧，而且新建楼房的容积率又偏低，这就导致了供需缺口的增大。第四，供需错配的另一面是过度供应。不少人口增长缓慢甚至存在人口流出的中小城市，供应了太多的土地，造成了房地产的高库存。一方面，经济欠发达地区的财政收入中，对于土地的依赖更高。反而是大城市，因为有更多的税收来源，对土地收入依赖有限，比如深圳的财政收入中，土地收入占比不到10%。另一方面，政策制定者也常常出于地区均衡的考虑，将建设用地指标向中西部倾斜，而对一线城市则制定严格的城市规划，严格限制建设用地的增加。所以，从一个非常简单的供需框架就不难看出，中国高房价和高库存并存的根本原因，在于供需在地区间的错配。同样的供需框架，也能帮助我们预判未来房价的走势。从需求看，除非虚拟现实技术的发展，能够极大降低人们面对面交流的需求。否则，人口向大城市集聚的需求是客观存在的。剩下的就是供给面。如果一线城市根据目前的规划供应土地，房价则依然有很大的上升压力。但如果人口流动的趋势是向大城市集中，许多三四线城市未来将面临人口流出压力，如果供应又不能得到有效控制，库存的压力将卷土重来。除了供需错配之外，更多人认为房地产的核心是泡沫或货币。但是，这两种解释，无论从预测和政策设计的角度，都有很大问题。泡沫论预测意义有限首先，泡沫论不能解释高房价和高库存并存的现象。中国一线以及部分二线城市的房价，不论是涨幅还是相对于当地收入水平，的确非常高。但对于大多数三四线城市而言，并非如此。泡沫论只能解释一部分地区的高房价现象，而不能解释全国范围内高房价和高库存并存的现象。第二，即使房价相对于收入很高，也不意味着一定不可持续。比如目前上海房价是家庭收入的32倍，而东京是23倍，看上去上海房价的泡沫比东京大。但是未来20年，如果上海可以保持5%的收入增速，而东京只有2%。那么，这两个地方的房价都相当于年平均收入的18倍左右。同样道理，未来的利率水平以及，都会对房价的可持续性产生重要影响。第三，一线城市房价的上涨不是由投机性的短炒来驱动。从2011年开始的限购和限贷政策，以及高额的交易成本，使得一线城市楼市不存在短炒的基础。如果把一线城市房价的持续上涨视作源于投机炒作的泡沫，就无法解释过去十几年各种“史上最严格”的政策都无法长期打压那里的房价。第四，**不论在土地市场，房屋市场市场上，都拥有强大的调控能力。比如这一轮棚改货币化，就对三四线房地产去库存起了非常大的作用。而且中国的首付比例要远远高于美国次贷危机前的状态，同时有不少下行空间，也几乎不存在以房贷为的，在资本账户尚未完全开放的情况下，金融体系的风险是可控的。如果潜在购房者认为房价为泡沫，既然泡沫总是要破的，那么最好的做法就是静静等待其破灭，甚至做空房地产相关产业。但正如笔者在《中国房地产是不是泡沫》一文中所指出的，将房价比作泡沫，固然能得到不少掌声，但预测价值却很有限。至于既认为房价是泡沫，又认为其不会破，将之称为“坚硬的泡沫”，则是一种文字游戏，意义不大。如果政策制定者认为房价是泡沫，那么最好的做法就是通过限贷限购等多种手段抑制需求，调控房价。同时压缩土地供应，避免受泡沫的影响过度建设。但在“供需错配”论看来，来自城市化的需求很难打压，而压缩大城市的土地供应，只会使供需缺口更加恶化，导致房价进一步上升。货币论对房价的理解过于片面相比泡沫论，更多人相信高房价是货币超发的结果。这种认识不无道理，房价这么多年的上涨，的确和货币供应量的上升有关系，但货币视角无法解答一些重要问题。首先，货币无法解释中国高房价和高库存并存的情况。换言之，为什么货币只流向一小部分城市，而没有流向剩下的大部分城市？其次，过去几年中国通货膨胀率并不高, 甚至在个别年份出现了通缩的现象。为什么货币流向了一部分城市的楼市，而没有流向其它商品市场呢？2011年的时候，也有许多人用货币来解释大宗商品的价格，认为M2上升这么多，所以大宗商品价格会继续上涨。但接下来的5年里，螺纹钢的价格跌去了70%。有趣的是，从2016年初到现在，螺纹钢价格又上涨了130%，但同时期M2增速却从13%下降到9%。第三，许多商品也曾经出现价格暴涨的现象。像大蒜价格曾上涨到被民间称为“算你狠”，又好像之前的普洱茶，寿山石以及各种艺术品，当时人们也将这些现象归于货币超发。但这些商品价格，都不像一线城市的房价那样能够长期坚挺。第四，房地产和货币是互为因果的。当人们，就会拉动货币供应的上升。在2016年火爆的楼市下，四大行的新增贷款中比例都超过了60%。所以，不是先把货币增速降下来，才能解决房价问题。而是如果房价能够解决，货币增速就会降下来。而解决房价问题关键在于解决供需问题，一旦供需平衡，房价的上涨就不会那么剧烈，也就不会有那么多人着急入市了。对于普通人而言，如果相信房价上涨认为货币超发所致，那么除非货币大幅收紧，房价只涨不跌。但“供需错配”论认为，如果改变了供需状况，房价和其它商品一样，当然能涨也能跌。所谓“京沪永远涨”，背后最主要的原因，不是货币的高增长，而是一线城市的房屋供给无法满足需求。而对于政策制定者而言，如果相信房价上涨是因为货币超发所致，那么对付房价只有一个办法，就是把货币增速降下来。当然，笔者也相信只要货币足够紧，房价的确能降下来，但那时中国经济一定早已陷入通缩和衰退。这里的错误，就是把一个结构性的供需错配问题，误认为是一个总量问题，不能对症下药，即使能看好病，也去了半条命。解决房地产供需错配已经刻不容缓
认识到房地产问题的核心是供需错配，是解决房地产问题的第一步。而中国经济接下来20年能够持续健康稳健发展的关键，则在于是否能够化解过度依赖房地产所带来的经济增长下降，以及财富分配恶化的问题。过去20年中，土地财政在中国经济中的作用日益上升。地方**通过将土地注入，然后用土地作为抵押品，撬动更多的资金进行投资。而这些投资带来更多更好的基础设施，能使土地进一步升值，并带来更多的资金。中国奇迹的一大关键，就是这种能够自我强化的城市化进程。因此，即使政策制定者了解房地产问题的背后是供需错配，而供需错配的背后是土地问题，也很难下决心改变。但不管土地财政在过去如何成功，长期来看，房地产问题如果迟迟得不到解决，其成本要远远大于单个所谓“黑天鹅”事件。对于任何一个经济体，最重要的两个考虑都是财富分配和经济增长。近年来国际经验已经清楚表明，一旦增长停滞而财富分配失衡，民粹主义必然上升。而房地产问题如果得不到解决，将同时影响财富分配和经济增长。高房价使财富不平等上升由于房地产是中国居民财富最重要的组成部分，所以房价的大幅上升会导致财富分配不平等大幅上升。这种不平等会发生在有房者和无房者，城乡之间，城市之间以及代际之间。第一，有房阶层相对于无房阶层，随着房价上升，财富差距迅速扩大。长此以往，有房阶层和无房阶层的利益对立，将成为最严重的社会矛盾。任何导致房价会上涨或下跌的政策，都会导致其中一个集团的反对，未来这会成为一个重要的*****问题。第二，由于农民拥有的房产无法在市场上抵押和转让，6亿的农村人口和8亿城镇居民，在财富上最大的差异，就来自于房产的增值。第三，由于大城市的房价涨幅超过小城市，导致地区的差距在扩大。例如过去15年里，同样面积的房子，在北京上海可能从50万涨到500万，在另一个城市可能从20万涨到50万，家庭财富的差距就从2.5倍上升到10倍。第四，过去15年里，大城市的房价涨幅要远远超过工资。所以越晚工作，收入中用于住房的比例也越大，这就导致代际之间的财富差距不断扩大，越来越多的年轻人放弃在大城市落户的希望。从历史和国际经验来看，财富分配的不平等会自我强化，直到有强大的外力如战争和瘟疫来袭，才会发生改变。而由于房地产导致的财富分配不平等上升，也有自我固化的趋势。土地供应不能因人口流入而上升，因此大城市普遍存在限制人口流入的动机，像所谓 “以证管人”、“以学控人”等，再加上居住成本高，这就使得许多人进城后，把子女仍然留在原籍，产生了6000万留守儿童的问题。同时，由房价带来的财富上升，也使不少年轻人可以负担更好的教育。目前，仅美国就有来自中国的本科生接近14万人。这种两级分化的趋势，将使阶层差异在未来不断扩大并固化。高房价会降低长期经济增长短期而言，房地产对于经济增长和财富分配存在取舍的关系。过去当经济不好的时候，**就会放松房地产政策来刺激经济。但从长期来看，高房价不仅会恶化财富分配，对于经济增长也有不利影响。第一，高房价导致资本错配。笔者在《虚与实》一文中曾指出，的核心在于资本在不同部门的错配，而土地财政是资源从民间向**集中的重要渠道之一。同时，国企和地方**拥有更多土地和房产作为抵押品，也导致信贷更多向它们而不是民营企业倾斜。第二，高房价导致消费过低。房价本质是一种从居民到**，从买房者到卖房者的转移支付。而居民的消费倾向比**高，而买房者的消费倾向比卖房者高（卖房者往往更富有），这就是中国经济整体而言消费过低的原因之一。第三，高房价提高劳动力成本。采取高地价政策的地方，都不得不建设保障房来降低劳动力成本。香港在上世纪50年代开始推动公屋建设，也是这个原因。彼时香港经济从转口贸易港向轻工业转型，在高地价的环境下，需要廉租房来降低生产成本，增加出口竞争力。最近北京推共有产权房，上海出让“只租不售”住宅地，也是出于这个考虑。第四，高房价对其它行业产生挤出效应。许多企业会因为参与房地产利润更高，降低对自身的投资，把资金投在商业用地或者开发上。在看到过去几次周期里房地产都是“大而不能倒”之后，有的企业甚至通过从借钱来放大杠杆，对赌**不会让房价下跌。第五，高房价遏制了城市化潜力。高房价提高了城市的生活成本，使得许多人被迫流向其它城市，局限了大城市所能达到的规模。对于一线城市居民，在高居住成本下，也倾向于选择降低生育率。所以北京上海既集中了全国教育水平和收入水平最高的人群，也拥有最低的生育率水平，这是非常可惜的。本质上，一个国家的经济增长主要来源于生产要素的增长，以及更有效率的配置这些要素。但是目前的土地制度对于资金市场，劳动力市场和土地市场都有相当大的扭曲，成为降低生产要素配置效率的重要原因。从供需视角看房地产调控政策　　正如前面所言，供需错配主导房地产市场，既恶化了财富分配，也降低了经济增长。同样的供需框架，也能帮助我们更好的理解目前的调控政策。调控房价，不外乎抑制需求和增加供应。从需求看，严格的限贷，限售和限购能够压制需求。租售同权使人们不需要买房也能享受一系列福利，能够起到降低需求的作用。而一直被热议的房产税，能提高了房屋的持有成本，也能降低了房屋作为金融资产的需求。从供应看，廉租房和共有产权房的建设，也为居民提供了商品房之外的选择。但这些政策能否成功，关键在于控制大城市人口。比如香港和新加坡都实行了很久的廉租房和共有产权房制度，但它们的人口都是给定的，不会在短期内大幅增加。德国的房地产市场也相对稳定，但那里的城市化进程几十年前就已完成。德国超过100万的城市群，其人口占全国人口的比例，过去50年几乎没有变化。德国最大的城市柏林，两德统一以来人口一直维持在340万左右。而中国目前只有5%的人居住在四个一线城市，不到10%的人口居住在人口超过400万的二线城市，城市化需求巨大。大城市如果不辅以严格的人口控制，保障房体系就很难起到抑制房价的作用。就像最近北京第一个共有产权住房摇号，据媒体报道，一共427套单位，却有超过12万户家庭参与。何况地方**也很难有动力，长期以低于市价供应土地，以及满足建设的资金需要。一般认为，一个城市每增加1万居民，能从国土资源部得到1平方公里的建设用地指标。所以对大城市人口的控制，意味建设用地增加非常有限甚至下降。这时，保障房的建设可能会挤出商品房的供应，并且推高商品房的价格。就像香港接近一半人口住在公屋或居屋，但廉租房的居民看到房价不断上涨，自己的财富和有房者不断拉大，当然会渴望也能够买房，所以房屋一直是香港社会的核心矛盾。可见，即使存在大量廉租房和共有产权房，房屋的供需仍然是核心。总而言之，以上的种种做法，能在一定程度上帮助缓解供需的缺口，但都难以根本解决供需错配的问题。供需错配之所以存在，主要在于供给和需求是脱节的。比如北京在2004年规划，到2020年将总人口控制在1800万人左右，再根据规划来决定土地供应和公共服务。但是，北京在2010年人口就超过了1800万，远远超过之前的规划，导致住房供应和公共服务都捉襟见肘，不得不以越来越严的政策控制人口流入。解决房地产问题的关键在于解决供需错配中国房地产市场高房价和高库存并存，高房价的地方供应不足，高库存的地方供应过剩。所以，关键在于放弃计划经济的思路，不是事先规划好人口增长目标，并据此决定土地供应，而是应该根据人口实际流动的情况和房价水平来决定土地供应。有人担心这会导致北京上海周边耕地的消失，但在经济欠发达地区把耕地变成房地产库存，在一线城市周围维持大量耕地，本来就是土地资源的浪费。实际上，城市对土地的使用要远比农村节约。城市化反而可以腾出更多的土地，这样才能在不改变耕地总量的情况下，解决土地供应在地区间错配的问题。当然，这一过程牵涉到土地、户籍、财税等一系列制度的改变，对过去的经济增长机制有大的改变。但中国经济发展到今天，也已经到了以创新和服务业推动的阶段。人类历史上，城市一直是创新的中心，而城市中人口的集聚也有利于推动服务业的发展，应当推动一线城市的发展以作为新的增长引擎。从长远看，一线城市的规模将进一步膨胀，但这是值得欢迎的。根据Demographia的数据，今天中国最大的城市——上海，以人口计在全世界只排到第七。不同文明的竞争，很大程度上就是城市的竞争。在中华文明的全盛时期，从唐到清，世界上最大的城市一直在中国，不论是长安、汴梁、临安还是北京，直到近代之后才让位于其它地区。所以不应该从均衡发展的视角出发，刻意限制一线城市的规模。事实上，过去种种使城市规模平等化的努力，反而导致城市间财富分配更不平等。现行的土地和房屋政策在过去的发展中起了重要作用，但也导致了房地产市场严重的供需错配问题。从长期来看既会影响经济增长，又会恶化财富分配，导致社会阶层的撕裂和民粹主义的上升。越往后，房地产和中国经济的捆绑越来越深，改革就越难。所以，问题的解决已经刻不容缓，而改变又会为中国经济未来的发展提供新的引擎。《中国未来15个最具潜力的城市》 精选四来源：综合自正和岛、券商中国、21世纪经济报道、姜超最近房地产市场的声音有点嘈杂。 比如8月份一线城市房价环比下跌，比如涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地，再比如恒大董事长许家印又重新当上中国首富…… 连的房地产股也抓紧补涨了几天。作为准备当房奴的吃瓜群众，听了一惊，赶紧准备去抢房，却发现“太耸人听闻”了。回去研究了下，又惊讶发现一个现实：全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌。 就在8月份，一个月时间里，全国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月，房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去，2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。 这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的，而且是在楼市信贷不断收紧，房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。殊为不易！ 我们重点关注到六： ? 一线城市房价同环比均在上涨? 今年房地产销售有望刷新历史新高? 住宅库存跌至过去3年低位? 土地储备面积去化周期为14个月? 房贷利率连续8个月走高? 按揭仍然保持在高位 怪不得香港内房股上涨得如此决绝——中国恒大、融创中国上涨均超过4倍，雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍，龙湖地产上涨1.25倍，包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%。016个数字洞穿近期楼市表现1.一线城市房价下跌？比较稳 我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。▲ 数据来源：上海同策咨询 我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图，从绝对值来说，房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样，不能说明资金投放小了，而仅仅说明去年的增幅太大。 如果放到国家统计局70城二手房数据来看，也有同样情况，8月份的数据，多数城市房价不仅是同比上涨，环比也在上涨。下图来源是国家统计局： 2.今年房地产销售有望刷新历史新高 今年前8个月，国内商品房销售面积达到了9.8亿平方米，7.8万亿销售额。2016年全年数据情况如何？15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。也即按照目前速度，销售面积和销售额超过2016年不是一句空话。 目前，9.8亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。显然，如果后期没有更新的调控措施出台，2017年有望全面超过2016年。 3.住宅库存跌至过去3年低位 特别值得注意的是，当前住宅库存已经跌到了过去3年的历史低位。按照中原地产的预测，当前的去化周期仅剩5个多月。按照国土部门之前的政策，库存6个月已属非常紧缺。也就是说，我们去库存去的，现在反而要补库存了。 根据国家统计局发布的月全国房地产开发投资和销售情况显示，房地产业去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点，楼市库存创下2015年1月以来的新低，仅略高于2014年末商品房6.2亿平方米的待售面积。 2014年末？那个时间点，也正是上一波房价上涨的起点位置。 4.土地储备面积去化周期为14个月 就在楼市库存大幅减少的同时，土地储备面积明显偏低了，一些城市急需增加土地储备来稳定房价。 易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示，全国50个城市土地储备面积为6.1亿平方米，去化周期为14个月。这意味着，若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。 值得关注的是，包括东莞、泉州等城市的去化周期，均为4个月左右的水平。这些地区供地方面非常节制，但按照这些城市当前土地储备去化周期看，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，带来房价上涨的压力也将更大。 5.房贷利率连续8个月走高 随着楼市信贷不断收紧，房贷利率继续走高。据金融智能搜索平台最新发布的数据显示，8月全国平均利率为5.12%，相当于1.04倍，环比7月上升了2.47%，为连续8个月上升；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。 与房贷利率上扬相对应的是银行继续“缩水”。据融360统计，在全国35个城市533家银行中，有484家不再提供优惠利率，占比高达90.8%。而在去年同期，全国优惠利率占比为85.93%，本月优惠利率占比仅为3.56%，总体优惠利率占比下滑趋势明显。 6.按揭仍然保持在高位 从央行公布的8月单月数据看，新增10900亿贷款中，并无明显结构性变化。其中，按揭仍然保持在高位，新增4470亿，连续6个月达到4000亿以上的规模。 在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下，新增按揭并无下降趋势。市场普遍解读为放款时滞、审批放慢等，中信宏观诸建芳团队则认为，一个重要因素一直在支撑按揭。 今年年初以来，开发投资增速下降的幅度并不及预期，其中较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升。刚需在支撑销量走高的同时，按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲，因此中信宏观诸建芳团队认为这可能也是按揭居高不下的重要原因之一。02三四线楼市刮起新一轮调控风暴 在中国15个一二线城市3年来首次出现房价全线“停涨”的时候，今年8月以来，交易活跃的三四线城市掀起了一轮新的楼市调控风暴。比如： 8月29日，临沂出台的调控政策内容包括，实施商品房价格备案制度，年度涨幅不得高于上一年度本地城镇居民人均可支配收入增幅等。 8月29日，洛阳市调控政策内容为，加强房地产宏观调控，将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施； 8月28日，扬州市也发布了楼市调控相关补充通知，将价格备案范围由新建普通商品住房扩大到非普通商品住房及车位、车库、储藏室。 此外，雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。 这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。 官方数据显示，8月份，中国70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落。不过，70个城市中，依然有46个城市房价环比上涨，大量三四线城市整体活跃性强，去库存动力依然强劲。03房地产不是冷，而是背地里在发烧为什么大城市房地产都“刹车”了，三四线城市房价却在高速奔跑？针对调控频频，楼市却暗流涌动的现象，有媒体做了一个形象的比喻——“房地产不是冷，而是背地里在发烧。”真相究竟如何？ 海通师姜超在《从泡沫投机到——这一年研究总结》一文中分析如下： 我们今年看空房地产市场，尤其是三四线房地产市场，主要是从市场规律出发，通过研究全球和中国过去城市化的历史经验，发现人口长期持续向大中城市集中，在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中，因此在房贷持续收紧的背景下，我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。 但是我们低估了政策的力量，可以创造历史，通过棚户区货币化安置，由央行提供基础货币，今年三四线房地产全面回暖。 如果回首过去3年，可以发现改变了中国经济和资本市场运行的轨迹，市场的超额收益很多来自于对政策的判断和把握。 2017年开始大力“去库存”，主要是降低三四线城市的高房地产库存，如果你相信去库存会有效，就应该去三四线城市买房，布局受益于三四线房地产上涨有关的一切资产，包括香港地产股、国内家电股等等。 因此，一定要记住我们是社会主义市场经济体制，是计划经济与市场经济的综合体，政策可以改变短期方向，这是我们今年交的学费。 我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长，因为16年的居民举债就很不正常，17年如果央行管住了房贷的口子，而且目前居民买房一半资金都靠贷款，那么房地产销售没有理由下不来。结果发现我们又错了。 马克思当年说过，为了50%的利润资本就会铤而走险，而这几年我们一二三四线房价轮番涨了个遍，大家干一辈子都比不上买一套房，央行管得了房贷，但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系统的创新能力。 于是乎各家银行发力，而且可以完美逃避央行体系的监管，不少人就是通过消费贷，可以不用任何资金，把所有买房的钱都从银行借出来。今年前8个月的居民短期贷款新增1.28万亿，而去年同期仅为4500亿，居民短期贷款通常与汽车等消费有关，但是我们看不到汽车等任何消费有井喷式的增长，唯一合理的解释就是居民短贷绕道去买了房，也只有居民举债金额的继续上升可以解释房地产销量的上升。 在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场，而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家。而且貌似无论大家买的是市区的老破小，还是郊区的远大新，无论是一二线，还是三四线，最终房价都大涨了，都是人生赢家。也就是关键不在于买什么房，而在于有没有买房，这是人生赢家的分水岭。 为什么买房会成为人生赢家？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。所以大家核心逻辑，不在于资产本身的价值，而在于货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、乃至等。 所以，在货币超发的时代，其实是追逐泡沫的投机时代，大家担心货币贬值，不停地追逐一个又一个泡沫，而并不重视各类资产本身的价值。- END -推荐你看：【懵逼了】iPhone 8首日崩盘！现场的状况…感觉最尴尬的就是这些栏杆了【搞事情】百事竟然出了10种味道的可乐！酸奶味、黄瓜味、梅子味、红豆味....【论颜值】马云重磅宣布: 刷脸支付 的时代来了！合家金融专家点击“阅读原文”，注册领380元新手！《中国未来15个最具潜力的城市》 精选五“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”是中国中心城市房价的逻辑。它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。那么，未来楼市走向是什么？本文主要内容：1、短期看政策2、中期看土地3、长期看人口4、未来五城将领涨1短期看政策近一年多来，中央**和地方**接二连三地出台楼市调控文件。随着调控的层层深入，未来进入四限的城市或将持续扩容，主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市，或面临调整风险。以北京为例，北京自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道，曲线调控的政策更是数不胜数，其他中心城市发布的政策也不在少数。不仅如此，近期各地楼市调控更是频频发力，西安祭出“公告6条”，南昌则禁止卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传，长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。当全国533家银行，已经基本找不出9折房贷的时候，我们每个人都应该清楚，这到底意味着什么。这还是首套房，对于二套来说，基准利率上调10%的基本都找不到，上调20%是新常态，最高的事实甚至超过了50%。这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须。数据来源：国家统计局，苏州未被列入统计城市据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看，中心城市的房价基本都在高位，符合预期。短期看政策已经被验证，接着看决定中期和长期的两个因素：土地与人口。2中期看土地中期看土地，如果人口流入，你还不供地，那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。中心城市，由于人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。近期，中国数研究院公布了今年以来中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据，通过数据，我们可以看看中心城市中期房价到底是个什么走势。数据来源：中国指数研究院十个重点城市中，除了北京、重庆住宅供应量增加外，广州、上海、武汉相比于去年同期，也有不同程度的增加，分别增加了44%、38%、15%。南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数，尤其是深圳，今年前8个月尚无住宅土地入市，导致住宅用地供应量同比下跌了100%。这主要是深圳陆地面积较小，基本上已无地可供应，为了应对这种尴尬，深圳市**一方面加快城市更新项目批准步伐，另一方面加快建设轨道交通，连接东莞、惠州。这并不能改变中心区的购房需求，深圳实际管控人口已有2100万，与北上广是同一个级别，面积只有北京的1/8、上海的1/3，广州的1/4。因此，可以说，深圳是中国大陆地区供需矛盾最严重的城市，是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。3长期看人口我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动了。中国的城市化实际上是已经演变成大城市化，全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。但是各地统计局中的常住人口是**政绩考核指标，可信度不大，如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人，然深圳市领导曾公开表示，深圳实际管控人口已破2000万。所以，在人口分析体系里，采用相对准确的小学生作为人口增减的分析指标。数据来源：各地统计局注：苏州人口暴增是由于统计口径变化，合肥期间吞并了巢湖，导致人口也出现了暴增。如图所示，第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错，尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州，增幅都在20%以上。成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关，但即便忽略这个因素，成都的人口增幅也不会差。上图虽然说的是过去几年人口变化情况，但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度，从而推测未来人口增幅情况。因此，从人口数据来看，中国二十多个中心城市的房价，长期仍看涨。总的来说，若再结合第二部分的土地供应量来看，未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。首付攒好了么？还没？海狸金融新手注册即送888元红包！快来领红包！↓点击阅读原文，白领888元红包！《中国未来15个最具潜力的城市》 精选六来源：首席***家丁爽系中国首席***家论坛理事，渣打银行大中华区首席经济师?
我们预计中期内房地产投资态势良好，尽管楼市政策收紧带来短期阻力?
2017-21年间城镇化和改善性需求有望创造60亿平方米的住房需求?
新开工住宅建筑面积年增长需超过5%才能满足这些居住需求，这将支撑房地产投资?
房产税对抑制投机性需求和缩小贫富差距至关重要我们认为中国房地产行业已发展到大而不能倒的地步。过去二十年房地产投资一直保持双位数增长，城镇居民人均住房建筑面积翻了一倍有余，在2016年达到36.6平方米（图表1）。2016年房地产投资在中国GDP中占比超过10%，其中住宅投资占房地产投资的三分之二。2013年房地产及其上下游行业对GDP增长的贡献约达30%。由于房地产被广泛用作的质押品，房地产行业的表现同样影响着金融体系的健康。我们的模型显示城镇化和改善性住房需求将能维持房地产投资於未來5年內以4-5% 的实际速度(扣除价格因素)增长，房地产投资崩盘的风险较低。今后预计每年近2000万人口将由农村迁往城市，同时在上世纪九十年代以前建成的住宅大多都无法满足不断提高的生活标准。基于保守的假设，我们估计2017-21年期间需供应约60亿平方米的住宅面积以满足真实的居住需求。相应的房地产投资增长尽管较近期的平均速度有所放缓，但仍能为经济增长提供良好支撑。过度的房地产投资可能导致中国经济再平衡和产业升级的规划脱离正轨，因此我们认为有必要出台房产税以抑制投机需求。近期针对房地产市场显现的泡沫，**采取了限购、限售、限价和限贷等一系列收紧措施，以防止房价进一步上升。我们认为房产税是任何长效机制中不可或缺的要素，最好以收入中性的方式实施。房地产行业 – 大到不能倒过去二十年中国房地产投资快速增长，推动居民居住条件显著改善。上世纪九十年代出台的住房改革政策使得根据商业原则进行住宅开发和销售成为可能。过去二十年，住宅房地产开发投资年均增速达19.2%（按名义值计）。结果，城镇居民人均住房建筑面积由1996年的17平方米增加到2016年的36.6平方米。按照人均住房面积每年增加约0.8平方米的速度，中国与欧洲人均住房面积（2012年约40平方米）的差距将在5年内逐渐消除（图表2）。2016年房地产投资占经济总量的比例超过10%，成为主要的增长驱动力。2016年住宅开发投资大致占房地产开发投资总量的三分之二，其余为办公楼和商业营业用房投资。过去十年，更广义的房地产投资（包括开发投资和物业管理等投资）年均增长约达20%，占总量的比例约达23%。2016年在GDP中的占比约为45%，因此房地产投资占经济总量的比例已突破10%。2013年中国房地产及相关行业对GDP增长的贡献接近30%。官方统计数据将房地产行业定义为第三产业的一部分，其中包括房地产开发、物业管理、代理服务和业主的经营活动。房地产行业与为数众多的上游（如钢铁、水泥和玻璃等）和下游（如家具、家用电器和建筑材料等）产业联系紧密（图表3）。（IMF）在2014年的中国第四条磋商报告中估算，如果将房地产上下游产业包括在内，2013年房地产业和建筑业对中国GDP增长的贡献达到33%。国家统计局的一份评估报告显示，2013年房地产及相关行业对GDP增长的贡献为29.4%。房地产行业的表现同样影响着金融体系的健康。2016年银行对房地产行业发放贷款的余额为26.7万亿元，占银行总体信贷余额的四分之一；其中按揭贷款占总体的18%。房地产行业普遍低于全行业不良贷款率，主要有以下两方面原因：（1）开发商贷款方面，只有财务实力雄厚的大型开发商才能取得；（2）按揭贷款方面，最低首付比例为房屋价值的30%，中国人民银行（以下简称“央行”）的数据显示，2016年个人价值率(LTV)平均为60.4%，这为违约情况下资产的追索提供了充分的缓冲。然而，银行业对房地产行业的还体现在影子银行业务上。对于那些不够资格获得开发商，银行通过发行间接为它们提供融资。此外，房地产被广泛用作款的质押品，房地产市场的重大调整可能会导致质押品市值缩水。中国一二线大城市和三线及以下小城市的房地产市场出现显著分化。一线城市（北京、上海、广州、深圳）拥有更好的就业机会和教育、医疗等社会福利，吸引人口流入，支撑房地产需求；另一方面，住宅供给一直受到土地供给的约束。因此，地价和房价大幅上涨，居民承受能力不断下降（图表4）。许多二线城市（多数为省会城市）房价同样出现迅速上涨。三线及以下城市中，尤其是正经历人口流出的城市，房价涨幅不大。房地产行业出现泡沫迹象，促使**自2016年四季度以来接连出台楼市收紧措施抑制投资需求，但长效机制仍然缺失。居民购房不仅用于居住，还作为投资。随着经济快速增长，居民收入也双位数增长，居民财富大量积累。鉴于中国资本账户相对封闭，居民的主要投资渠道仅限于、住宅、银行存款和理财产品。在经历了2015年之后，2016年一线城市房价同比大幅上涨约30%（图表5）。2016年底以来各地**因城施策（从一二线城市开始）以抑制房产泡沫，但结果却是购房需求扩散到三线及以下小城市。近期各地**进一步扩大调控范围，增强调控力度，实行了限购、限售、限价和限贷等措施。近几个月房价增长已经放缓，但代价是房地产市场活动受到压抑。我们预计短期内房地产市场活动将放缓。真实居住需求将支撑中期内楼市稳健增长2017-21年期间，我们估计城镇化和改善性购房需求将创造至少60亿平方米的住宅需求，这等同于每年住宅销售面积12亿平方米，与2014-16年的年均住宅销量吻合（图表6）。?
每年城镇化将吸引约2000万人口进入城市地区。过去十年中国城镇化率每年上升超过1个百分点，2016年达57.3%。发达经济体的经验表明，在该比率达到70%前这一过程还将持续，暗示今后十年将继续有规模可观的人口流入城市地区。我们预计每位移民将带来15平方米的住宅需求，五年内将创造11亿平方米的住宅需求。?
许多已经进城的农民工居住环境十分恶劣。据2015年农民工监测调查报告显示，约2.8亿农民工中有16%是居住在工地工棚或生产经营场所。我们假设未来五年其中半数人员将搬进基础设施完备且人均居住面积达15平方米的住宅。?
中国现存的上世纪九十年代前建成的住宅多数缺乏现代设施，因此改善性住房需求仍然强劲。据2010年全国人口普查显示，约27%的中国住宅始建于1990年以前，34%建设于1990-99年间。我们假设2010年的居住面积中有20%需要升级。上述需求将通过现有住宅库存的消化和新建商品房及保障性住房得到满足。截至2016年底，待售住宅建筑面积约4亿平方米。从过去三年平均数据看，我们预测每年将完工650万套保障性住房（平均每套75平方米）。鉴于保障性住房一般由开发商和其它实体（国企、医院和学校等）共同开发，我们进一步假设半数保障性住房由开发商以外实体进行建设。我们的计算显示未来五年约44亿平方米的居住面积（包括商品房和保障性住房）需由开发商完成以满足住房需求。据我们构建的住宅显示，未来五年开发商新开工建筑面积年均增长需达到6%（按总建筑面积计）才能提供44亿平方米的居住面积。我们研究发现，新开工建筑面积、施工建筑面积和竣工建筑面积之间存在明显联系（图表7）：当前年度施工建筑面积大致等于上一年度施工建筑面积减去上一年度竣工建筑面积加当前年度新开工建筑面积，调整因子为1.05。最近几年，竣工建筑面积占施工建筑面积的比例约为15%。我们预计未来五年住宅房地产投资至少每年增长5%。依据我们的模型，每年施工建筑面积将增长4-5%。尽管住宅房地产投资增长（按名义值计）和施工建筑面积增长(与投资的实际增长较为相关)的关系称不上稳定，但前者持续高于后者，一般超过1个百分点。我们的模型显示房地产投资崩溃的中期风险颇低。我们的模型仅考虑居住需求而未考虑投资需求。由于缺乏具有吸引力的替代性投资渠道，住宅投资需求仍然旺盛，但我们假设这类需求受到自2016年底出台的史无前例的紧缩措施的压制。若无上述措施，我们认为住宅房地产需求将显著高于我们的估测值，这将造成强劲的供给侧反馈（更快的房地产投资增长）。最近一段时间，多数城市住宅库存已经下降，表明目前的供给节奏尚无法满足需求（图表8）。投资需求或导致过度建设鉴于中国资本账户相对封闭，住宅仍是居民首选投资工具。自上世纪九十年代住宅房地产成为可交易商品以来，全国房价普遍出现上涨趋势，并且未经历重大调整。经风险调整后的一直大幅超过证券和银行存款等其他。住房改革出台不到三十年，居民住宅的拥有率却快速上升至近90%。据中国社科院编制的显示，截至2014年底，住宅资产占居民的比例超过一半。居民持有多套住宅的意愿可能会推动房价上涨和房地产投资加速。尽管尚无可靠的全国数据，发起的调研结果显示，2014年21%的中国家庭拥有超过一套住宅。同时有零星报道显示部分城市存在空置公寓或“鬼城”。由于中国尚未全面征收房产税，住宅空置的成本几乎可忽略不计。由于住宅租赁市场尚不成熟，加上担心错过看似永无止尽的，居民纷纷尽可能多地购房。这人为地导致住宅需求上升，抬高房价并刺激房地产投资。然而房地产投资过度可能会导致中国经济再平衡和产业升级规划脱轨。建造住宅并将其空置至少意味着自然和人力资源的浪费。更重要的是，随着资源过度流向建筑行业，中国在创新和高端制造业领域成为全球领导者的雄心壮志或将遭受挫折。此外，房地产投资和房价增长过快已导致财富集中，加剧社会不平等。长效机制中房产税不可或缺应对中国房地产泡沫的风险需要采取的措施。**已承诺出台长效机制确保房地产市场健康发展，尽管到目前为止已出台的限制措施仅能够放缓楼市活动，为解决问题争取时间。我们认为长期解决之道至少应包括以下组成部分：?
实行偏紧的货币和信贷政策，以防止过度提供流动性，加剧的上升。资产泡沫类似高通胀，归根结底是一种货币现象。?
增加供给以满足居住需求。在人口净流入和住宅需求强劲的城市中，居住用地供给需迎头赶上，无论是通过增加地块拍卖还是将现有工业或商业用地转换成居住用地。更加成熟的房屋租赁市场将有助于将空置公寓投入市场以满足租房需求。?
在全国范围内引进房产税，抑制房地产投资需求。2011年重庆和上海已出台房产税试点。然而，两市的房产税税收基数太窄，不足以产生实质性影响，同时这一试点项目尚未推广至全国其他地区。房产税的出台还将有利于房地产业以外的其它行业。?
预防房地产泡沫。每年征收房产税将增大房地产资产的持有成本，降低购房和空置住房的动机。房产税将有助于抑制投资和投机性需求，并防止房地产投资过度。国际针对美国各州和大城市圈（2005-14年期间）的一份调研结果显示，提高房产税税率可以减少房价的波动。?
为地方**打造可靠的税收基础。中国地方**通常负有大量的支出责任，但缺乏充足和专属的财政收入来源（图表9）。为了给地方基建项目融资，地方**一直依赖土地出让金收入，并通过其融资平台借债。房产税作为专属地方税，将有助于提高地方财政的可持续性。?
缩小财富差距。中国的税制结构主要由等间接税主导。个人所得税作为直接税的一种，2016年只占总税收收入的7-8%。间接税对所有产品及服务征收而不区分穷人与富人。因此间接税被视为是一种累退的、对低收入群体不利的税种。房产税作为对财产征收的直接税，将有助于降低财富的集中程度。确保收入中性将降低房产税出台的阻力。地方**普遍不愿出台房产税，担心会影响房地产投资的积极性和放缓经济增长。对居民而言，由于居民买房时仅获得70年土地使用权，在目前已经高企的房价之上再增加房产税将会使居民不堪重负。因此，房产税出台方案一直被无限期推迟。我们认为房产税对中国房地产市场长期发展至关重要，但房产税需谨慎设计，并配以其他措施，以便确保顺利实施。我们认为以下几个因素非常重要：?
免税。应定义人均最小居住面积并予以免税，以减轻大部分人口（主要是低收入群体）的税收负担。?
税种合并。目前中国已存在为数众多的房地产相关税种，包括、城镇土地使用税、商业地产税、耕地占用税和契税。这些税种可在房产税出台后合并且适当下调税率。?
减税。所得税、等的税率可以下调，以抵消房产税带来的加税影响，使得总税收收入原则上保持不变。?
明晰财产权利。在出台房产税的同时，应授予住房持有者更大的财产权。换言之，应保障70年土地使用权到期后居民对房屋的财产权利。（丁爽渣打银行大中华区研究部主管，首席***家中国首席***家论坛理事） 《中国未来15个最具潜力的城市》 精选七原标题：栋察楼市新闻早知道（10.3）比房价下跌更重要的事情！
八月十四o周二 大家早安，今日，晴，降雨概率0%， 湿度88%， 东风1级，0至15度 ， 空气质量 67 良！日出：5:44分 10月3日沈阳楼盘营销活动 远洋大河宸章 妙趣宸章，嗨享十一
首开国风润城首开灯谜会diy嘉年华 旭辉东樾城、雍禾府旭惠金秋 辉耀双城 双盘联动金秋购房节 九洲御府 马斯小火车开进九洲 趣味运动会嗨翻十一 美的地产 美的地产业主：稻梦空间秋游、万斤锡伯龙地清水大米赠送活动 保利紫荆公馆 十一欢乐购 1.购房享特惠，2.购房即可砸金蛋得家电 万科时代之光“呵在万科，童享奇趣互动”，乐高大世界，趣画人生，欢乐海洋球，五谷diy 闲鱼集市，小小设计师； 乐高DIY 万科V盟 带你十一“吃、喝、玩、乐、趣”让你的十一与众不同 小石城、九颂大院logo月饼DIY活动；彩陶DIY活动 金石小镇 参与大富翁游戏100%赢好礼；奥莱分会场会员积分兑换活动 龙湖天宸原著 天宸接机服务； 天宸皇制摄影界；宸会所“蟹谢”中秋家宴 龙湖西府原著 王者荣耀比赛； 巨型月饼； 国美嫁接活动 龙湖原府 钓螃蟹大赛+到访抽红包 龙湖春江郦城最软螃蟹-螃蟹抱枕diy 龙湖花千树街头篮球对抗赛 龙湖紫都城 项链diy 龙湖滟澜山最Q萌月饼+到访抽红包 恒大中央广场深海派对奇幻海洋展； 十一魅惑之夜狂欢嘉年华 沈阳恒大绿洲 梦幻充气鲸鱼城堡； 流觞曲水 诗意绿洲—恒大绿洲诗词大会 沈阳恒大翡翠华庭 双节喜乐会十一乐翻天 沈阳恒大名都 十月迎华诞 共叙民族情 沈阳恒大华府穿梭幸福时光 沈阳恒大盛京印象 欢度国庆，印象有礼！ 沈阳恒大御峰狂欢双节 小猪降临御峰 沈阳恒大御景湾金秋嘉年华 沈阳恒大雅苑 巨型月饼迎双节，欢聚雅苑乐不停 沈阳恒大滨江左岸汇聚国庆喜悦，悠享左岸时光 沈阳城开中心 曲奇烘培 中粮广场 一份来自爱马仕的中秋祝福，hermes丝巾鉴赏、大牌月饼鉴赏、螃蟹垂钓 华润二十四城AR寻宝、疯狂动物城、大好食光、嗨Ball十一 池到了、海底总动员 趣“海钓”、投篮机 街头Battle、创意DIY
保利白沙林语“蟹”逅保利 快乐十一
保利海德公园海德公园“蟹”逅你，浓情礼遇 保利茉莉公馆 双节“莉”遇 礼谢全城 金辉中央云著中央云著（金辉集团全国首个云著系项目）售楼处、示范区、样板间开放 融创城 儿童跆拳道体验 小小“宅童”冲冲冲 融创中央学府共享月饼的美味和亲手制作的温存时光 融创唐轩上城 中秋专场，与家人朋友分享自己的劳动果实，别样幸福；中秋 “中秋亲子乐”月饼diy； 十一 “金秋有礼 乐享十一” 国庆全城派送米面油 今日 热点及本地新闻 观点丨比房价下跌更重要的事情，也许即将到来！ 沈阳丨预警！霜冻袭击沈阳！最低气温0℃！ 关注丨东北首座市区内500千伏输变电工程开工 通知丨地铁节日期间执行双休日时刻表 国内新闻 热点丨10天12个城市楼市调控升级
十一丨首日1.13亿人次出游 广州丨租赁住房不得按床位变相分割出租 福建丨厦门租赁住房占新增住房不低于30% 1、比房价下跌更重要的事情，也许即将到来！
没人认为自己是最蠢的 皇帝的新装这则寓言，大家都知道。结尾是，皇帝什么都没穿，遭到了众人的嘲笑。可是为什么只有小女生才敢指出这一点呢？ 因为两个裁缝说，我们做的布料，非常愚蠢的人是看不见的。大人们，没有人愿意承认自己的愚蠢。 在“新装”皇帝的国度里，最该嘲笑的是皇帝吗？不是。罪魁祸首是，为了利益不愿意承认自己愚蠢的众人。 在充满狂热氛围的牛市里，人的情绪是非常不稳定的。一会充满自信，喊出XX永远涨，一会又会非常恐高，觉得站在珠穆朗玛顶峰，摇摇欲坠。 这个时候，市场面所有的信息都显现出向好因素。比如规划的红利，政策的支持，高铁、地铁的利好，比如楼盘的热销，销售员眉飞色舞的吹涨……可是，市场平淡的时候，这些因素不也一直在吗？为什么当时房价不涨？ 大家都在说，房子是用来住的， 可大家也一直再问，未来房子是涨是跌？ 如果单纯的用来住，你买就是了，还管涨跌干嘛？ 如果你知道未来房价一年比一年低，你还会着急买房？ 说到底，买房，不过是买个预期。 有钱人买房了，会说，房价永远涨， 没钱买房子的，希望买得起房，所以盼房价跌。
颠倒的预期 最近我身边的朋友，非常有意思。 一线的朋友看跌，对未来的房价走势并不乐观。 杭州的朋友，中西部省会的朋友，还有三四线的朋友看涨，认为还有很长的一段牛市。 北京、上海的，问我房子还会不会跌，该不该买， 三四线问我，房子会涨到什么时候，现在不买怕再也买不起了。 我觉得奇怪。按照市场的，应该一线预期比其他城市的预期要好啊。为什么颠倒过来了呢？ 人的预期，是会随着市场发生变化的。 再来看一二三线的市场情况。以北京，石家庄，保定为例：
从单个月份来看，这三个城市的商品房销售价格增速都在不断波动。但从整体来看，保定销售价格增速处于上升趋势，而北京销售价格增速处于下降的趋势。此外，虽然石家庄销售价格增速也处于上升的趋势，但其增速在 2014 年以后几乎均低于保定。 由此可以看到都市圈内三四线城市的价格上涨速度还高于一二线城市。 讲真，天天市场规律，市场规律挂在嘴边的我，还真是傻掉了。
同样的，作为四五线的沧州，居然有段时间涨幅超过保定。而受北京外溢利好的廊坊，却不如保定，沧州的涨价幅度。 如果京津冀不具有代表性，我们再看看长三角和珠三角。 从16年10月份开始看，因为16年930调控是本轮周期非常明显的下行信号。 可以看到，南通的涨幅＞无锡＞苏州。
我们再看，惠州的涨幅＞佛山＞东莞。
有人说，那非常简单，哪里涨的多就买哪里呗。呵呵，现实情况下确实如此。市面上的，大家的预期，都是跟着涨幅走的。 但好像很少人仔细分析，为什么这些城市涨的这么厉害。 以苏州，无锡，南通举例，从限购时间来看，苏州和无锡是16年10月就响应调控的，而且苏州的限购限贷政策比广州有过之而无不及。无锡调控程度弱于一线，而南通，限购政策内容是：二套房最低首付比调至40%……这算个毛线的限购。 同理，为什么二三线涨幅高于一线？为什么强二线涨幅不如三四线？看看这张图就明白了。
有些城市，为什么不限购不限贷，反而限售？网上有个段子，我觉得形容的很好—— 限购，设立各种门槛直接锁死需求端，几年社保就挡住了千军万马； 限贷，坚定了楼市“”的决心，挡住了一大波的杠杆投机者； 加息，最后每个月的月供，才是对买房者最为直接封喉的一剑。 而限售，更像一只纸老虎，没听说谁买了房子隔天就卖的。
磨刀的声音 最近，我遇见让我最生气的两个人。 一个是卖掉北京买沈阳的。我问她，你为什么不在北京置换更好的？她说，你管我呢，我在北京有房子，干嘛还买北京？ 另外一个人说，一线房价跌了就是一两万，三四线跌才跌一两千，你凭啥说三四线泡沫大？ 不过，我并不为投机者可怜，我担心还处于上涨状态的三四线的朋友。 他们无力买入一二线，但又不得不接受房价上涨，用压箱底的钱买小县城的房子。 但未来，可能还要被薅一把羊毛——虽然现在羊毛已经差不多被薅光了。 伴随着去产能，供给侧改革的影响，很多上游材料，煤炭、钢铁、有色等等都涨价了。这波涨价，未来会全面传导到终端下游——已经花了压箱底的钱买房的人，还能承受这样的涨价吗？
2、比房价下跌更重要的事情，也许即将到来！
今天是国庆 沈阳的小伙伴们 这几天玩的怎么样？
土豪至尊游的小伙伴 已经去了国外游玩 豪华尊享游的小伙伴 国内逛逛也不错
经济适用游的小伙伴 打算最近几天在沈阳周边走走
于是有的 沈阳周边游小伙伴 开启了嘲讽模式： 热门景区 高速挤成狗 景点挤成狗 连上个公厕也要挤成狗 家附近走走才是王道
这是在景区中的你 人人人人人人人人人人人人你人人人人人人人人人人人人
听说明天有人要去沈阳周边浪 小编不介意给 “家里浪”的小伙伴 浇一盆冷水 这个消息会让你
就问你怕不怕？！
看到这个消息 小编手中瓜子掉了一地
3号最低气温0℃ 早上还会霜冻
不知道啥是霜冻？ 这玩意儿可老厉害了
小编科普一下
霜冻，是一种较为常见的农业气象灾害，是指空气温度突然下降，地表温度骤降到0℃以下。通常出现在秋、冬、春三季。
南方的小伙伴一直在闹 假期要“泡汤” 在这里小编只想说 泡个汤有啥可吵吵的？！ 放心吧 0℃沈阳的假期不会“泡汤” 而是直接“冷藏” 惊不惊喜 刺不刺激
吓得小编把 陈年老秋裤 秘制暖宝宝 都掏了出来
然而这不是最惨的 今天要出游的小伙伴 小编不介意在这里再补一刀 长假刚过两天 高速不出意料的堵车 以致于有服务区因为车流量大而关闭
去这几个地方的小伙伴 小编劝你再合计合计吧 ▍内容来源：网络综合 ▍图文编辑：沈阳网 3、东北地区首座市区内500千伏输变电工程开工
9月30日，在沈河区高官台街71巷，500千伏沈阳盛京输变电工程开工建设。据了解，这是沈阳地区第六座500千伏输变电工程，也是东北地区首座市区内500千伏输变电工程。 据了解，该14.43亿元，是“十一五”以来辽宁省单点投资最大的电网建设项目。据悉，该工程包括新建盛京千伏开关站工程、盛京变进线工程和盛京变至滂江变联网工程等三部分。开关站站址占地面积14502平方米，线路部分总长度86.98公里。(沈阳日报) 4、地铁节日期间执行双休日时刻表
9月30日，记者了解到，节日期间沈阳地铁将执行双休日时刻表。10月1日至10月8日，一号线最小行车间隔为5分36秒，二号线最小行车间隔为6分32秒。(沈阳日报) 5、10天12个城市楼市调控升级 或加码促房地产降温
近日，桂林、无锡、东莞三城楼市调控也进一步加码，其中，桂林规定了第三套以上新房取得产证后满两年后方可转让的限售政策；无锡调整了限购区域和；东莞则是发布了《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》。 而9月22日至23日，2天内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市（重庆为直辖市）密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售。 也就是说，9月22日至今的10天内，已有12个城市发布了楼市调控升级的消息，其中8个城市采取了限售措施。 1
调控升级的城市大多房价仍在上涨 澎湃新闻查阅国家统计局统计数据发现，近期调控升级的城市大多房价仍在上涨。根据国家统计局最新发布2017年8月份70大中城市新建住宅价格指数，近期加码楼市调控的12个城市里，除了东莞不在70大中城市统计范围内，其他11个城市中有9个8月份房价环比仍在上涨。 其中，桂林新建住宅价格环比涨幅高居70大中城市首位，高达1.1%。南昌新建住宅价格环比涨幅也高居第三名，涨幅达0.9%。此外，贵阳、南宁8月新建住宅价格环比涨幅也都超过了0.5%。 环比来看，近期加码调控的城市中，仅无锡和武汉两城8月新建住宅价格环比下降，其中，无锡下降0.3%；武汉则下降了0.2%。 而若从同比来看，近期调控升级的城市房价无一不是同比上涨。上述城市中，8月新建住宅价格环比涨幅同比涨幅超过10%的城市有长沙、无锡、西安、重庆和南宁，同比涨幅分别高达16.5%、13.7%、13.4%、12.8%和11.4%。 显然，近期楼市调控升级的城市绝大多数为房价环比仍在上涨或同比涨幅较大的城市。 国信证券(13.690, 0.09, 0.66%)发布研究报告指出，房价上涨潜力造成了房价上涨压力，也是地方出台调控“补丁”的重要原因之一：从房价上涨的关键指标——人口增长角度看，近日出台调控补丁政策的七城存在一定的房价上涨潜力；从房价上涨压力看，近日出台调控补丁政策的城市8月份房价涨幅依然显著。 2
调控或继续加码促房地产市场降温 业内普遍认为，楼市调控政策升级将会成为2017年下半年的常态，未来或将有更多城市加入到调控加码的行列。 同策咨询研究部总监张宏伟分析，如果去年10月份集中出台调控的20个核心一二线城市当中今年市场仍然存在反弹情况，那么，“限售”极有可能成为这些城市的“补丁”政策，发挥抑制投资投机的作用，为楼市降温，上海、深圳等这些核心城市也不例外。 广发证券发布研究报告称，今年上半年弱二线和三四线城市市场景气度较高，部分城市房价甚至出现明显上升，是调控开始转向这些城市的主因，“限售”作为主要政策手段也是重点针对投资投机需求。“我们认为，在全行业库存处于低位的情况下，核心一二线城市的既有调控政策难见放松，甚至会长期化常态化，并且不排除更多弱二线及三四线城市未来出台限售等约束性调控措施的可能。” 调控政策的加码或将进一步影响到房地产市场的销售数据，为部分城市已经过热的房地产市场降温。广发证券报告称，行政调控和信贷收紧延续，且需求在上半年充分释放后，未来较长一段时间内将处于收缩状态，再加上限价政策对房企预售证获取的影响，行业短期或将面临供需双降的境况，销售景气度持续下行或将延续至明年。 6、黄金周首日1.13亿人次出游
超级黄金周首日，你是怎么度过的呢？当天，有多达1.13亿人次出游，旅游收入达到965亿元。约10万民众在天安门广场观看了升旗仪式，为祖国“庆生”。同时，多地迎来出行高峰。 不过，从今天开始，就要注意防范冷空气来袭了。根据天气预报，10月1日夜间至4日，冷空气将自北向南影响中东部大部地区，北方部分地区降温幅度可达10℃以上。 首日全国共接待游客1.13亿人次 10月1日，全国人民喜迎国庆、中秋双节叠加的“超级假日”。根据国家旅游局数据中心综合测算，全国当天共接待游客1.13亿人次，同比增长10.5%，实现旅游收入965亿元，同比增长12.2%。截止当天下午17时，全国假日旅游市场运行平稳，无重大涉旅安全事件发生。 出境游方面，旅行社出境团队系统显示，10月1日当天，在外出境旅游团队共4576个，团队游客数共11.3万人。团队游客旅游目的地向长线发展，俄罗斯、澳大利亚、美国等欧美国家位于前列，自助游客则集中于短线出行，东亚、东南亚地区迎来大量中国游客。 约10万人在天安门广场看升旗 当天早上6时10分，约10万民众在天安门广场观看升旗仪式，庆祝新中国68周岁华诞。国歌奏响，五星红旗与朝阳同步升起。随着国旗冉冉升起，现场一万多只白鸽飞向天空。不少人激动得热泪盈眶。 北京的张女士就身在其中，她当天凌晨4点出发，到了广场上发现已是人山人海。和很多人一样，她看完升旗后发了一个朋友圈：祝福祖国！ 多地迎来出行高峰
假期首日，多地已迎来出行高峰。根据中国铁路总公司发布的消息，国庆假期第一天，全国铁路将迎来客流最高峰，预计发送旅客1500万人次，增开旅客列车569列。 公安部交通管理局1日晚对媒体表示，1日上午京沪、京港澳、京藏、大广、沈海等高速公路部分路段因交通流量严重饱和，剐蹭追尾事故较多，一度出现车辆排队缓行现象，但随着午后交通流量回落，目前主要道路逐步恢复正常通行。 记者注意到，多处高速路段出现排队拥堵的状况。北京的彭女士早上7点从北京出发，开车赶往河北省张北县，由于出现拥堵，不到300公里的路程足足走了12个小时，直到晚上7点才到家。 冷空气来袭！北方局地降温可达10℃以上 国庆首日，北京等地天气较为晴朗。不过，中央气象台1日晚间发布的天气预报显示，10月1日夜间至4日，冷空气将自北向南影响中东部大部地区，长江中下游及其以北地区有4~5级风，阵风6~7级，日平均气温或最低气温将下降4~6℃，北方部分地区降温幅度可达10℃以上。 此外，预计10月1日夜间至2日，江淮、江南东北部、重庆东北部、湖北中部和西南部等地有大雨，其中，湖北西南部、安徽中部、江苏南部等地的部分地区有暴雨（50~75毫米），上述局部地区有短时强降水，最大小时雨强20~40毫米，局地50毫米以上。出行要注意交通安全。 假期出行需文明相伴 切勿“任性” 文明是旅途中最好的风景。国家旅游局提醒，出门旅行，每个人都应当成为文明旅游的遵守者、监督者和倡导者。珍惜自然环境，不乱扔垃圾，不伤害草木。保护人文古迹，不在建筑物上涂鸦，不在景区里刻字。 中国民航局提醒，国庆假期出行，旅客勿“任性”。据估计，10月1日至10月8日期间，民航出行旅客将超1300万人次。为维护民航运输秩序、确保广大旅客出行安全，民航局公安局特别提醒旅客，民航安检将更为严格，应了解民航禁止携带相关物品的规定，不携带无标识充电宝、火种、刀具等各种违禁物品，自觉遵守相关民航法律、法规和规章，切勿“任性”以身试法，安全愉快出行。(中国新闻网) 7、广州拟规定：租赁住房不得按床位变相分割出租
9月30日，记者从广州市住建委官网获悉，为规范广州房屋租赁行为，保障当事人的合法权益，根据《广州市人民**办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》的精神，广州市住建委与公安局、来穗局联合起草《关于广州市租赁住房标准的通知(征求意见稿)》。10月1日—10月12日，征求意见稿将面向社会各界征求修改意见及建议。 征求意见稿规定，出租用于居住的房屋，承租人人均使用面积不得低于5平方米，但承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。租赁住房应当符合消防、燃气、结构、治安、环保等方面的标准和要求，并具备给排水、供电等必要的生活条件。 此外，租赁住房应当以原规划设计或经批准改建为居住空间的房间为最小出租单位，不得违反住宅设计规范对原房屋分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租；原始设计为过道、厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等原始设计为非居住用的空间，不得出租供人员居住。单套住房改造不得加建厨房、卫生间。单套住房内具备直接采光和自然通风条件功能相对独立的客厅，可以出租居住，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管理相关规定。 对于住房租赁企业来说，征求意见稿要求企业按相关规定改建租赁住房时，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构影响房屋安全。按规范设置防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。此外，居民小区住宅套房不得改建为宿舍。单位宿舍或住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓，应当符合宿舍建筑设计规范的相关标准和要求。宿舍各类居室的人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定。 而当整栋、整层或单个建筑物内合计出租住房建筑面积超过1000平方米、出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的，出租人应当在出租管理范围内设置专责服务人员、建立相应的管理服务制度，及时办理房屋租赁登记备案，落实安全管