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去年入住新房之后，考虑到新小区，入住率还不高，正在装修的还有很多，第一个想到的就是安全防盗问题。虽然我们物业号称七星级服务，但目前也就那么回事，安保还存在巨大漏洞，有时候门上还是会看到卖保健品、清洗油烟机的踩点小广告······虽然进出都需要刷卡，基本想混进小区还是很容易的。再加上开发商给我们配置的机械锁，因为装修期间被折腾的不忍直视，打算拆掉更换，踏上了了我的家庭防火防盗之路。。。。。。&/p&&p&首先拿出自己家中的钥匙对比下安全等级。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b27c64ba6e97c_b.jpg& data-rawwidth=&620& data-rawheight=&1026& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&620& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b27c64ba6e97c_r.jpg&&&/figure&&p&目前最为流行的就是猫眼开锁法，如下图：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-309d243e1bdd23e96bbc022b_b.jpg& data-rawwidth=&543& data-rawheight=&364& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&543& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-309d243e1bdd23e96bbc022b_r.jpg&&&/figure&&p&
为了让自己的家更安全，开始研究指纹锁起来。网上关于指纹锁的介绍并不是非常多，基本看了下，也大致了解了自己选购的方向，也说说自己的选购经历，让更多的朋友买到性价比不错的产品。&/p&&p&指纹锁发展目前也算是热火朝天，身边越来越多的人更换，便宜的几百块，贵点的好几千，琳琅满目的产品，对于懒癌，选起来真不是容易的事情，所以必须确定下自己的购买要求。&/p&&p&第一、稳定性&/p&&p&指纹电子锁，前提一定要稳定，所以必须选择成熟产品，品牌不说很大，最起码要是有知名度的，产品技术有积累的。那种众筹的产品，看似便宜，但是真不要太多尝试，厂家难道不是拿大家当自己产品的测试员？选择经过市场考验的产品，不要让自己去当小白鼠。不管买什么指纹锁，一定要稳定，毕竟大家可不想三天俩头的折腾换锁售后维修。&/p&&p&第二、安全性&/p&&p&换指纹锁虽然有装逼的嫌疑在里面，但是也不得不强调其安全性，对于有强迫症的我来说，总想着自己家的门连开锁师傅也没办法开那才叫完美。针对目前主流的猫眼开锁法和技术开锁法，指纹锁的锁芯一定要超B以上，钥匙一定要叶片钥匙。因为超B的锁芯也抵不过一把手枪钻的快速开锁，所以在选择钥匙的时候，务必选择叶片钥匙。针对猫眼开锁法其实大部分锁都是有类似设计的，就是一个反锁按钮，只是不同类型的产品可能在使用便利性上设计不一样。&/p&&p&第三、颜值&/p&&p&如果颜值太低，对于颜值当来说简直是折磨。&/p&&p&抱定了自己的方向，那就可以去选择锁了，伴随着装修，反正时间多，经常跑建材市场，加上网上的学习对指纹锁也大致有了自己的了解。老话说的好，一分钱一分货，但是你不知道对方的成本价的时候，你怎么也对比不出来，进价500-2000的全部都可以卖到三四千，不得不说指纹锁里面的水很深，要么自己做足功课，要么就是跟随大牛买，显然我选择了前者。&/p&&p&先点评下目前市场的大概情况吧。&/p&&p&第一梯队可以说是进口锁品牌的天下，主要市场份额是三星、耶鲁、盖特曼三个品牌，第二梯队就是国内知名度比较高的，例如凯迪仕、VOC等国内品牌。插一句：其实国内很多品牌都是由那么几家大厂贴牌生产的。第三梯队就是国内2000家的杂牌指纹锁品牌了。&/p&&p&三星和盖特曼主要是韩系的锁，大部分小锁体，如果家里的门不太重的话，安装使用是没事的。但是三星热销的718、728和盖特曼主推的A330，都是小锁体，对门框安装的精度要求比较高，如果家里防盗门比较重，长期使用导致变形，就会可能出现卡锁舌的情况，这个也是大部分这类锁发生故障的主要原因。三星盖特曼主要就是卖个颜值，三星的塑料材质网上黑了好多，刷卡功能容易被破解，不过安全性高的小区也无所谓。盖特曼主打的是无钥匙指纹锁，颜值并不输三星。&/p&&p&第二梯队中，国内大多数品牌热销型号，个人感觉价格偏高，这个也和销售体系有关系，大部分厂家采取的是地区代理，严格控价，保证利润。如果国内知名品牌的热销型号，落地价可以在2K以内，那我会毫不犹豫的大力推荐，因为毕竟很多型号还是非常不错的。只是碍于值友们一般买到的价格都比较高，也就不推荐了。&/p&&p&第三梯队杂牌锁，品牌数量众多，大概2000家以上，这边就不分析了，买还是不买，大家自己斟酌了。&/p&&p&指纹锁这东西，在国内，进入家庭市场也不算时间非常久，但是在欧美市场占有率已经达到了50%，在韩国已经达到了80%。很多人经常会和我说，这玩意没什么技术含量。我也是这么感觉的，但是大厂做出来的东西，小厂就是做不了，不知道是小厂的产品市场定位还是生产工艺问题。&/p&&p&说了这么多，下面直接进主题吧。&/p&&p&我后来选择了耶鲁，为什么选择这个牌子，说来机缘巧合。&/p&&p&我好几个朋友家的小区标配的就是耶鲁锁，后来了解到，耶鲁主要也是做工程配套指纹锁的，全国有很多开发商项目配套的都是耶鲁指纹锁。另外还有个主要原因，就是我邻居用了三年的耶鲁4109，依然推荐，我这人一直比较相信身边的大神推荐。耶鲁和盖特曼都隶属于全球最大的智能锁和安防解决方案供应商：ASSA ABLOY集团。亚萨合莱在国内曾经的防盗门合作者是王力，之后收购了盼盼防盗门，做五金件的固力也是他们旗下的。而耶鲁本身就是美国百年锁具老品牌，从品牌和产品稳定性来说非常让人放心。耶鲁年推向市场，已经卖了8年，稳定性相信得到了市场的认可。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-bfcf3a946b3fdf54eb3ac9bbe3a6299e_b.jpg& data-rawwidth=&595& data-rawheight=&601& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&595& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-bfcf3a946b3fdf54eb3ac9bbe3a6299e_r.jpg&&&/figure&&h2&外观展示&/h2&&p&颜色有黑、银、金三色。我选择了一个土豪金，购买之前一定要量好门导向板的尺寸，确认下是不是有天地钩。耶鲁4109不分左右内外开，都可以安装。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-999a251b8173a9e6d4d6_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&388& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-999a251b8173a9e6d4d6_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-91c0c53df3ee_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&1226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-91c0c53df3ee_r.jpg&&&/figure&&p&超B以上的叶片应急钥匙，正反面的线槽都是不一样的。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a8ecaf38299_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&1226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a8ecaf38299_r.jpg&&&/figure&&p&门锁把手内侧的保护钢板、电机电路板，耶鲁的外形和电子部分都是自己设计的，在国外市场经历了很多年的可靠性验证。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-334f107b7f527b269277b_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&517& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-334f107b7f527b269277b_r.jpg&&&/figure&&p&师傅安装了2个多小时，因为耶鲁4109是前后六颗螺丝固定，所以门上要开孔，比国产品牌稍微复杂点。三分产品七分安装，安装不好很容易出现各种乱七八糟的问题，甚至影响产品使用寿命。装锁师傅开的孔还可以，以前的锁依然还能换回去用。使用是安装四节电池，耗电低，每天使用10次，可以正常使用1年，整锁测试寿命12万次，每天开关20次门可以用16年。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8fb4114dceeebebf85dadac_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8fb4114dceeebebf85dadac_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-eff91eb0fd97b9af79c58fc5d839a65d_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-eff91eb0fd97b9af79c58fc5d839a65d_r.jpg&&&/figure&&p&4109采用了活体滑动式指纹扫描方式，杜绝了指纹膜被复制，识别率超快，1秒内就可识别指纹，指纹算法是Minutia，据说是美国FBI采用的技术。PS：有点讨厌那种上推滑盖式的指纹锁，时间长了总感觉会不灵光。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-622ca1aac348ed7dc79800_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&1226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-622ca1aac348ed7dc79800_r.jpg&&&/figure&&p&室内开启反锁按钮后，室外指纹密码都无法使用。内侧门把手带有圆形安全按钮，需要按住才能开门,有效针对猫眼钻孔开锁法，这也是我看中这款锁的重要原因之一，不像大部分锁还需要手动反锁，有了这个安全按钮相当于自动反锁了。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc8ad11ae802b234e7e04de3a5addf99_b.jpg& data-rawwidth=&690& data-rawheight=&1226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&690& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc8ad11ae802b234e7e04de3a5addf99_r.jpg&&&/figure&&p&使用视频优酷链接&/p&&a class=&video-box& href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjc2MDQ3ODk5Mg%3D%3D.html& target=&_blank& data-video-id=&437568& data-video-playable=&true& data-name=&耶鲁4109指纹锁使用视频 团购微信wuhanping& data-poster=&https://pic3.zhimg.com/v2-e1dfab9ed622.jpg& data-lens-id=&&&
&img class=&thumbnail& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e1dfab9ed622.jpg&&&span class=&content&&
&span class=&title&&耶鲁4109指纹锁使用视频 团购微信wuhanping&span class=&z-ico-extern-gray&&&/span&&span class=&z-ico-extern-blue&&&/span&&/span&
&span class=&url&&&span class=&z-ico-video&&&/span&http://v.youku.com/v_show/id_XMjc2MDQ3ODk5Mg==.html&/span&
&p&如果有摄像头监控这个需求，可以安装智能猫眼，推荐国内第一品牌移康，但是智能猫眼都是要定期充电的，如果怕麻烦可以直接购买海康威视的C6H，不过这个要留电源线，装在室外天花板上。只要通电，可以无线网络连接，不受空间限制。下载手机APP或者电脑客户端，可以观看历史、实时影像，而且可以实现摄像头和手机客户端之间实时通话，此外具有断电、活动报警功能，可以随时发送信息到绑定微信，不怕小偷破坏摄像头。摄像头可云台控制，移动追踪活动目标。&/p&&p&移康叮咚3智能猫眼，逼格高，功能强，价格喜人。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b798fcc942b33f319d40d_b.jpg& data-rawwidth=&583& data-rawheight=&386& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&583& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b798fcc942b33f319d40d_r.jpg&&&/figure&&p&说到最后，每个品牌都有自己的稳定畅销型号，大家买肯定是买销量最好的那几款，不要一味迷恋相信品牌，市场反馈来看，大品牌也有质量差的型号，小品牌也有质量好的型号。在2000出头这个价位，耶鲁4109绝对是一个不错的选择。至于哪个品牌哪些型号容易出问题，多比较多看评论就会发现了，没有比较就没有伤害。&/p&&p&为了更安全的居家环境，最近我还打算入手一条旺财······&/p&&p&&b&耶鲁YALE盖特曼gateman三星、移康智能猫眼指纹锁团购可加微信：wuhanping
去年入住新房之后，考虑到新小区，入住率还不高，正在装修的还有很多，第一个想到的就是安全防盗问题。虽然我们物业号称七星级服务，但目前也就那么回事，安保还存在巨大漏洞，有时候门上还是会看到卖保健品、清洗油烟机的踩点小广告······虽然进出都…
&p&&b&文章一字不漏的还原了现场的气氛，&/b&&/p&&p&&b&大炮再也不用担心被断章取义了！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题是“&b&房地产可能的发展趋势&/b&”。&/p&&p&有请。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-eceb79f1951acc7dc78eff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&任志强&/b&：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-238f6cb6bfa6fcb2d68520_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&让我讲房地产市场，所以我们先说说&b&什么是市场&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果客户是上帝，那就叫做市场经济。&/p&&p&企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。&/p&&p&&br&&/p&&p&你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润。比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让投资者认为你在市场上能站得住。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信共产党了。&/p&&p&中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。&b&既不能买，又不能卖，你往哪跌？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说&b&日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会&/b&。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。&/p&&p&&br&&/p&&p&日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。&/p&&p&所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。&/p&&p&&br&&/p&&p&在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说政府给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。&/p&&p&什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。&/p&&p&因为政府在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？&b&北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在政府给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。&/b&&/p&&p&&b&所以那三个项目一天时间就抢光了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，&b&摇号的概念就是你得去抢这东西&/b&。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。&/p&&p&&br&&/p&&p&我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。&/p&&p&&b&02 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个&b&先说说影响市场的因素是什么&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-20dfdd25b92df297bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？&/p&&p&前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我分别把四个来讲一讲。&b&第一个国家制度。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-9dceaa9bca117b32868a55_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们&b&当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置&/b&。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是户籍制度。&/b&户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&在世界上城镇化发展的过程中，有四步&/b&。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了；第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了；第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。&/p&&p&&br&&/p&&p&但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此&b&造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置&/b&，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为&b&公共资源都在城市，&/b&学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三个是金融制度&/b&，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的城市化红利。&/p&&p&&br&&/p&&p&我不知道这句话大家听懂没有，&b&为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金&/b&，这个金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，&b&就是所有人都可以共同分享&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为&b&在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在&/b&。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&基金在世界国家大部分都是免税的&/b&，还有一种比较低的成本，&b&告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&中国是2008年温总理在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金，但是从08年到现在，&b&我们还没有看到一个真正的房产基金出现。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&变相的有几家做了试点，但是没有，&b&换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。&/p&&p&&br&&/p&&p&但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句&b&租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。&/p&&p&&b&所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。&/p&&p&为什么？因为他们租赁住房最多。&/p&&p&但是&b&为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房收益率就会大大提高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？&/p&&p&现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？&/p&&p&&br&&/p&&p&冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，&b&中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的&/b&，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少？&/p&&p&&br&&/p&&p&我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以&b&别以为商品房已经占领了市场。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&你们想想有多少房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&因此商品房在社会租赁中只是少数。很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，&b&你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。&/b&比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。&/p&&p&换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，&b&所以你的租金回报率并不是像某些经济学家计算的那样很低很低的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&由于这种情况，&b&社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。&/p&&p&你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-27f2e4a7f90dd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-373c18ee88cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高。珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9ffd5b475e47d9a2dfd70f1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以&b&这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。&/p&&p&&b&你说中国的房价很高吗？我不承认。&/b&&/p&&p&因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是地价和房价是什么关系呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5ffc5dd9e09b1f8af0c871dc03c29b27_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们&b&中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以这个价格与土地的关系，有很多经济学家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。&/b&如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&04 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，去产能去库存去杠杆补短板啊等等，这个大家都很清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2b95c629d4a278637bab295c48ce750_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年提出了一个稳中求进和防范金融风险，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决一行三会的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-16c4c40be80fee8e1890fd4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，&b&最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，&b&我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡，当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。&b&平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-87f8dc2e56d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在去杠杆的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿，和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，&b&政府不能随便的借债了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&企业也同样，&b&融资政策上出现了限制严管&/b&，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是&b&有的企业开始觉得紧了&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么同样还有一个反映，就是&b&资金价格的上涨&/b&，比如说个人按揭贷款利率上调了，发债利率上调了，各种各样的借贷都产生了利率上调，那么&b&货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-8d6d925f006f3ba93e3f2a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新增融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，票据债券下降了49%，所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，&b&房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么今年、明年、后年我们要还多少钱呢？&b&内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿，后年大概四千多亿，&/b&这就是按照已经发行的票据债券按它的到期日期算出来的数据。&/p&&p&&b&所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。&/p&&p&那么政策持续会出现什么情况呢，&b&明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。&/b&后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cbee78d9960dcd1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，&b&扛到资金不够的时候。&/b&如果资金不够了，那政府就说多少钱就多少钱吧。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是政府批多少就是多少。因为什么呢？&b&因为有些上市公司要求业绩，&/b&上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，&b&因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。&/p&&p&&br&&/p&&p&于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，&b&因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题&/b&，下边来讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整，为什么要进行调整？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-59f0c18ea8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&除了房地产这一块下行了，共产党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&而&b&房地产这块呢，有四最&/b&，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二个是总量最大，我们的总量有多少呢，一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以&b&房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，&/b&因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，&b&中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。&/b&你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。&/p&&p&&br&&/p&&p&你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的土地增值税增长率百分之二十多，换句话说现在的&b&今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&05 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&482& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-873001abecc143e48ba11_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个影响的是资金流向&/b&，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会买黄金啊、买石油啊、买期货、买粮食、买其它东西，那就&b&分流&/b&了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个是社会心理&/b&，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一个呢就是有极少的一部分人盼着政府出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是政府有限制我越是使劲买，因为凡是政府限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个价值取向变化很大&/b&，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆，所有的微观决定的是资源分配。&/p&&p&&br&&/p&&p&资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&再一个就是消费能力和权利&/b&，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c4a7cb6ce1363f2eff39d9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9fd6d222e9f5cf36590f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么不变的部分是什么呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。&/b&我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以&b&通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二个就是市场资源&/b&。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。&/p&&p&&br&&/p&&p&我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是&b&美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多&/b&，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。&b&价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-d0c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。&/p&&p&&br&&/p&&p&当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但政府是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。&/p&&p&所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是那些老的教授会到那个新医院去吗？那些老的教授会去那些地方去教学吗？偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。&/p&&p&&br&&/p&&p&在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此&b&我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，&/b&还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&06&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-094d73fe13aac433f51e61_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，&b&大家还是希望往大城市跑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-7a162fdb933363bdf26600a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是&b&没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口&/b&，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-8d3b6b596cd009b029c7b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。&/b&&/p&&p&而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&07&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是民间投资在持续下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-c49dddfd20ee76eb335ae8a8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&从7.2到6.9，而我们的&b&固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快&/b&，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降嘛，政府也不会随便投资了，政府也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-8ffa00dc5b1fe2caf802681_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股，明显的可以看出来，他远远高于民间投资的部分，它大头开始下降了。&/p&&p&&br&&/p&&p&民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。&/p&&p&他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-461ccb82a52cbc6e64a24cf0aa2a92c8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们明显看到高峰期的时候是&b&房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右&/b&，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。&b&就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人说当政府限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，&b&我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，&/b&但是我们在统计数据上没看到。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-2bb969dd4ae25c77f9be4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个&b&下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底&/b&。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-414a5ff2d326_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&477& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-414a5ff2d326_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，&b&增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，&/b&这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-25ce100bd369ae47eb09b29e0ca1d858_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&不要简单看说土地要增长了，销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。&/p&&p&自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。&/p&&p&&b&说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&幸亏我们有个聪明的中央政府，告诉我们不能这么涨了，得压着点。&b&现在给各个城市政府下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。&/p&&p&&br&&/p&&p&销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年，比去年还好。&/p&&p&&br&&/p&&p&去年本身就是大丰收，暴涨，但是&b&今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。&/b&如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-725ead91fa5da46e5fa279_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-725ead91fa5da46e5fa279_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个&b&竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&你们不要以为在建的房子都是没卖的房子&/b&，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们看看今年的个贷，&b&大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中国的个贷总量很大，分三类。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2325cbe97ffa7_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f2325cbe97ffa7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。&b&这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看看今年的价格。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-965e6b45b37ccf48a5a257_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们再看每个城市之间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-64aaececc_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-64aaececc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。&/p&&p&&br&&/p&&p&这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方政府再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a1ea05eee747bf23f47534_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&481& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a1ea05eee747bf23f47534_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1fa379bf45be80c610bd09_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1fa379bf45be80c610bd09_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫做投资不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b03ed9ad29c5_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-b03ed9ad29c5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&08 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们更重要的一个，就是&b&一手房向二手房转移的速度在加速&/b&，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，&b&很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢？就是告诉你，你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们还可以看到，这个从价格上来说，低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢？就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们还可以看看，从按揭的比例上看，真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高，为什么？就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子，或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资，那个钱来自卖房子的钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-aab154041febecf2f9cebd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-aab154041febecf2f9cebd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&因此我们现在的特点是逆向调控。&b&人向大城市集中的时候，我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救&/b&，我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样，所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点，不仅仅是在房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-bf66774b4bcfefdd07dc7a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&479& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-bf66774b4bcfefdd07dc7a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&那么我们还可以看到，&b&房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地，高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子，高潮的时候去买地，那你就惨了。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-5a6cd29ab91c8a6cda55976_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&476& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-5a6cd29ab91c8a6cda55976_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题，不改变土地政策难以实现长效机制，什么都是白搭，第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变，我们很难实现真正的市场化。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&他们举牌告诉我时间到了，我只好不讲了。谢谢！&/p&&p&&br&&/p&&p&作者：老任口述&/p&&p&来源：通货朋仗，房产锐观察&/p&&p&链接：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/sZF3avuneCKIExHtNPK1wQ& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&房地产可能的发展趋势｜任志强8月演讲文字版，一字不漏&/a&&/p&
文章一字不漏的还原了现场的气氛，大炮再也不用担心被断章取义了！ 好，那我们就掌声请出，原北京市华远集团股份有限公司董事长、天津华远浩利投资股份有限公司董事长、阿拉善C生态协会第五任会长任志强先生。他的微信名叫任小米，现在专职卖小米，他的主题…
日：初稿&br&日：二稿&br&有很多朋友问能否转载，在这里统一回答一下，由于文章还没写完（后面答疑部分大段空着），所以暂不希望转载，如需分享请直接指向本回答，我会努力尽快填完：）&br&&br&&ul&&li&&b&《比特币基础科普与常见误解》&/b&&/li&&/ul&&br&================== 写在最前面 ==================&br&比特币是一种全新的东西。比特币和互联网一样，都有着全新的底层技术，运行原理和上层应用，历史上从未有过类似的东西。&b&给&/b&&b&普通民众讲清楚比特币是什么，就像给80年代的民众讲清楚互联网是什么一样困难。&/b&&br&&br&这也导致了绝大部分普通民众都很难搞清楚比特币是什么，并产生各种各样的误解，这和互联网早期遇到的问题一模一样。如果告诉80年代的民众能通过网络买衣服，他们会怎么反应？&br&&blockquote&连试都没法试，怎么可能通过这种方式买衣服？这绝对扯淡！&br&有图片也不行啊，上街买衣服不都得试穿试穿？&br&不知道穿了合不合身，好不好看就买？你这是疯了吧！&/blockquote&你要向他们介绍Google，他们会怎么反应？&br&&blockquote&一家帮你搜索信息的公司值5000亿美元？查个信息能收那么多钱？&br&什么？查信息是免费的？你用的所有服务都是免费的？&br&那公司怎么赚钱？还市值5000亿美元？你这是疯了吧！&/blockquote&你要告诉普通民众，一种程序员人为造出来的数字货币，一个币能值1200美元，超过一盎司黄金，总市值超过一百亿美元，他们会怎么反应？&br&&blockquote&比特币就是个骗局，任何一个程序员都可以再造出更多的比笨币，比傻币，比蠢币，&br&这种凭空造出来，完全没有实体的虚拟币怎么可能有价值？&br&没有政府背书担保，怎么可能有信用当货币？你这是疯了吧！&/blockquote&听起来是不是都很有道理，逻辑上无懈可击？&br&&br&对于想了解比特币的人来说，比特币又相当晦涩难懂。最早的比特币用户大都是极客与黑客高手，这导致绝大部分“比特币科普教程”实际上充斥着大量的技术术语和底层原理介绍，并不适合没有技术背景的人阅读。&br&&br&通常而言，一个没有技术背景的人自学的话，往往需要花一两个月的时间才能大致搞清楚比特币的技术基础、运行原理、过往历史和生态系统（想想一个80年代的人要花多久才能大致搞清楚互联网）。本文的目的，就是将这一两个月缩短到一两周，并力争在阅读本文的一两小时内形成对比特币的基本认识框架。&br&&br&==================目录==================&br&&ul&&li&&b&0、比特币是什么？&/b&&/li&&br&&li&&b&1、比特币合法吗？&/b&&/li&&/ul&1.1、比特币在法律上的定义&br&1.2、比特币是庞氏骗局或传销吗？&br&1.3、某些传销虚拟币和比特币的区别&br&&br&&ul&&li&&b&2、比特币是怎么运行的？&/b&&br&&/li&&/ul&2.1、中心化账本（银行）&br&2.2、去中心化账本&br&2.3、去中心化账本（比特币）&br&2.4、不可复制的比特币&br&2.5、比特币去中心化的意义&br&&br&&ul&&li&&b&3、比特币有什么用？有什么价值？&/b&&br&&/li&&/ul&3.1、支付汇款&br&3.1.1、比特币支付&br&3.1.2、比特币小额支付&br&3.1.3、比特币跨国汇款（需对冲币价波动）&br&3.1.4、资本管制下的比特币跨国汇款&br&&br&3.2、智能合约&br&3.2.1、映射真实世界资产&br&3.2.2、锚定真实世界法币&br&3.2.3、不可欺诈的合同和经济&br&&br&3.3、信息公开&br&3.3.1、慈善募捐&br&3.3.2、身份验证&br&3.3.3、去中心化服务&br&3.3.4、资金公开&br&3.3.4、信息公开与智能合约的结合&br&&br&3.4、炒作标的&br&&br&3.5、非法用途&br&3.5.1、在线博彩&br&3.5.2、暗网黑市&br&3.5.3、敲诈勒索&br&3.5.5、传销吸纳资金&br&3.5.6、非聪本意&br&&br&3.6、价值储存&br&3.6.1、黄金的价值储存功能&br&3.6.2、比特币的价值储存功能&br&3.6.3、比特币的避险功能&br&3.6.4、比特币的避难功能&br&&br&3.7、货币发行与社会公平&br&3.7.1、社会削弱政府权力的趋势&br&3.7.2、政府掌握货币发行权的弊端&br&3.7.3、美国限制政府货币发行权的尝试&br&3.7.4、哈耶克的货币非国家化&br&3.7.5、弗里德曼的雅浦岛石币&br&3.7.6、数字货币三十年的技术积累&br&3.7.7、比特币的最高使命——以技术手段限制政府滥发法币，促进社会的公平与效率&br&&ul&&li&&b&4、比特币的风投&br&&/b&&/li&&li&&b&5、比特币是怎么发行的，什么是比特币挖矿？&/b&&br&&/li&&/ul&5.1、什么是比特币挖矿&br&5.2、挖矿设备的演变&br&5.3、矿池&br&5.4、比特币挖矿的意义——分发初始比特币&br&&ul&&li&&b&6、区块链的重要意义——人类组织结构的重大创新&/b&&br&&/li&&li&&b&&b&7、比特币的缺陷&/b&&br&&/b&&/li&&li&&b&8、总结&/b&&/li&&/ul&8.1、投资风险&br&8.2、使用风险&br&==================正文==================&br&&br&&ul&&li&&b&0、比特币是什么&/b&&br&&/li&&/ul&比特币（Bitcoin，缩写BTC）是一种&b&总量恒定2100万的数字货币&/b&，和互联网一样具有&b&去中心化、全球化、匿名性&/b&等特性。向地球另一端转账比特币，就像发送电子邮件一样简单，低成本，无任何限制。比特币因此被用于跨境贸易、支付、汇款等领域。&br&&br&比特币由于广阔的前景和巨大的遐想空间，自2009年诞生后价格持续上涨，2011年币价达到1美元，2013年最高达到1200美元，超过1盎司黄金价格，有“数字黄金”的美称（目前币价约450美元）。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/747da9a8da3954babbe52f70f980ea92_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&365& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhim