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& 房产论道 & 正文
宏观调控应避免房价大起大落
日09:17 　
　柴青山　
温家宝总理访问新加坡时曾表示,当2005年中国上证A股股指低迷至900点时,大家都很痛苦;但如果中国股市出现了泡沫,那又有可能带来较大的金融风险。这种避免大起大落两头都得防的观点,实际上也非常适用于中国房地产调控。
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应避免房价大起大落
房价涨幅过猛,不仅影响老百姓的安居能力和社会和谐,还会给置业的工薪阶层带来沉重的支付压力,降低他们的消费水平;而且还很有可能因泡沫过大、银行贷款介入过深而累积系统性的金融风险。
但是,这并不意味着政府在任何时候都可以对房价进行不遗余力的打压。因为对大多数普通的购房者而言,住房一般都是以抵押的方式用银行贷款买入的。房价跌幅过猛,在伤及投资者的同时,也会因负财富甚至负资产效应而损害居家业主的利益。与此同时,利率的急剧上升既有可能使资产缩水,又会显著加重以居家为目的的购房者的按揭利息负担。
一旦政府下手过重致使泡沫迅速破灭,整体楼价跌幅超过三成以上,社会上就一定会出现大量的负资产人士及断供现象,并有可能带来消费不振、经济低迷、民怨和不良贷款均显著上升等一系列问题。正因为如此,国家在调控时应当既积极又谨慎,尽最大努力避免房价大起大落。
就当前情况而言,房地产市场的主要矛盾是大中城市的房价过高,无房户及近几年刚置业的工薪阶层已不堪负荷。按照国际标准,一个健康的房市,房价与家庭收入之比一般是6-7倍。近几年在全球低利率及泛滥的流动性的刺激下,许多国家的房价收入比已升至10倍左右,中国的大中城市更猛升至15-20倍。
房地产市场出现明显的泡沫,一方面是城市化、人口红利、低利率、热钱流入、住房保障不足以及房屋增值预期综合作用下需求过度旺盛的结果,另一方面与钢筋、水泥等原材料价格上涨、地价攀升、交易所得税和营业税转嫁到买方等成本上涨因素以及地产商的种种抬价行为也有莫大的关系。
为了稳定房价,国家近几年已经推出了许多调控的措施,包括连续加息、限制投资性住房贷款、紧缩房地产开发贷款、严格土地出让金的管理、限制非居民购房、打击地产商的囤地行为以及逐步调整住房保障政策等等。从总的方面来说,这些政策确实起到了降低房价升幅、加强对土地收益的管理以及防范金融风险的作用。
最近几个月,深圳、上海、广州等城市的房价已经明显回落,一些地方还出现了地产经纪大量关闭门店的现象。2007年12月,在全国70个大中城市中,房价呈下跌趋势的有22个,其他48个城市房价的环比增幅也已明显放缓。
更为重要的是,大多数城市的住房成交量都已大幅萎缩,有些城市的跌幅甚至高达40%以上。这实际上意味着买方的心理预期已经从房价上涨转为房价下跌。而预期的逆转,一般都会引导未来的房价进一步回落。
值此"拐点"即将来临的关键时刻,我们认为,政府在下一步调控时,应当以促使房价有秩序回落或实现房地产市场软着陆为目的,而不应当以房价大幅回落为目标。以此为前提,政府一方面必须避免在土地供应及金融紧缩方面采取过急、打击面过大、以致迅速刺破泡沫、导致房价大幅回落的调控措施;另一方面应当统筹兼顾,抓住矛盾的主要方面,在收缩打击面的同时采取更具针对性的措施,以避免房价在短暂回落后又出现明显的反弹。
利率以基本稳定为主
利率和土地供应是调控房价的两剂猛药。降低利率,减少土地供应可以抬高房价甚至促进资产泡沫的形成;盲目加息,大量增加土地供应,反过来也可打压房价并迅速刺破泡沫。正因为房价是韩信,利率是萧何,所以,发达国家对待利率的调整是很慎重的。即便如此,美国、日本仍然在利率使用上栽过跟头。
当前,令全球金融市场为之色变、欧美金融机构损失惨重的次级按揭风暴,最主要的就是当年利率使用不当造成的。在2001年互联网泡沫破灭及"9·11"事件之后,为了刺激经济,美国曾连续11次减息,以致联邦利率被减至1%的半世纪以来空前低的水平。在低息环境的刺激下,美国乃至全球许多国家的房价都呈现出持续上涨的势头,泡沫逐渐形成。与此同时,房价的不断攀升还导致金融机构推出零首付的按揭贷款,这些贷款后来又被包装成按揭证券及不同形式的衍生产品,并将其影响扩散至许多并未叙做美国楼宇按揭的金融机构。
由于经济发展较快、房地产市场出现了明显的泡沫,美国在年又反向操作利率政策,并连续加息17次,联邦利率被提高至5.25厘。美国房价在近2年来一路走低并因此而引发了次按风暴,应该说与美联储在泡沫形成之前加息不及时、泡沫形成之后加息幅度过大,以致房地产市场出现硬着陆有很大的关系。
无独有偶,日本经济在1990年代一蹶不振,从某种程度上说,也是房价上涨时加息不够果断、泡沫形成后加息幅度又过猛造成的。为了应对所谓的"日元升值萧条",刺激经济发展,并避免较高的日元利率吸引更多的热钱流入境内,日本在1986年1月至1987年2月连续5次下调利率共250个基点,使贴现率下降至2.5%的低水平,并一直维持至1989年5月。在低利率及热钱的共同刺激下,东京、大阪等六大城市的房价在1985年-1989年总共增长了3倍以上,房地产泡沫日益膨胀。当日本当局认识到泡沫过大时,他们采取的不是软着陆的做法,而是在短短15个月内频繁加息,使贴现率迅速抬高350个基点、达到6%的高水平。
与此同时,日本还禁止金融机构发放新的不动产贷款,以至房价迅速由升转跌、大幅下滑,日本经济从此陷入十多年的低迷状态。根据日本、美国的经验教训,在当前中国大中城市的房地产泡沫比较明显,中下阶层的负担因按揭贷款利息和通货膨胀压力增加而加重,全球经济环境因次按风暴而变得很不稳定的形势下,我们认为,国家在连续加息189个基点(2006年4月之后)、将一年期贷款的基准利率上调至7.47%之后,应当采取稳定利率、适度加息的策略。从紧的货币政策应当是指收紧流动性,维持较高的利率水平,而不一定非得持续、大幅加息不可。
土地以提高利用率为主
除利率政策外,2008年的土地供应也应当保持基本稳定。为了打压房价、缓和住房的供求关系,有些人极力主张明显加大土地供应的力度。这种提法不仅忽视了人多地少、工业用地不断增多、保护18亿亩耕地的形势越来越严峻的国情,还有可能与过度加息一样带来房价大幅滑落的风险。
香港在亚洲金融危机期间房价累计跌幅达到60%左右,社会上出现了一大批负资产人士,内部消费不振,经济低迷,虽然主要是回归之前港英政府制造房市和股市泡沫,回归之后遭遇金融风暴造成的,但与新成立的特区政府管治经验不足,提出"八万五"的房屋政策,过度增加土地和住宅的供应量,过度干预房地产市场也有较大的关系。
从香港的经验教训看,作为一种总量调控的手段,内地的土地供应在下一阶段应当以基本稳定为主,既不可减少供应,削弱房地产调控已经取得的成果,又不可盲目扩大供应,促使房地产市场出现硬着陆。在稳定供应的同时,政府有关部门应当盘活土地存量,增加地产商囤积土地和房源的成本。
国家最近规定,对闲置土地满1年、不到2年的地产商,按出让或划拨土地价款的20%征收闲置费;对超过合同约定动工日期满1年、开发面积不足1/3或投资不足1/4的地产商,银行须慎重贷款,从严把握。以上这些措施,与今后即将推出的、针对"捂盘"房产的增值地价税一样,都属于盘活存量、增加供应非常有效的手段。
除此之外,国家应当责成地方政府尽快落实90平米以下的住宅供应比重不低于70%的调控目标;将各地城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩考核或审批;并提高城镇土地的容积率,鼓励土地供应紧张的大城市多建高层住宅,少建低层住宅。只要在土地存量上真正下足功夫,我们相信,城镇住宅的供应在未来几年是可以满足正常需求的。
当前,房地产市场的拐点初现,大中城市的住宅成交量已经大幅萎缩,部分有代表性的城市已经出现了房价回落的可喜现象。值此关键时刻,我们认为,在稳定利率和土地供应的同时,国家应当采取"点刹"的调控方式,避免采取全面性的打压措施。"点刹"的目标是巩固前一阶段的调控成果,避免房价在短暂回落后明显反弹。"点刹"的主要措施是限制富人及三资企业的投资性用房需求,管好地方政府的土地收益,并责成地方政府推出更多的住房保障措施。
此前的房价上涨与供求关系失衡有很密切的关系。月全国商品住房竣工面积达2.73亿平方米,增幅为8.5%;但同期销售面积却高达5.5亿平方米,是竣工面积的2.01倍,升幅为32.3%。供不应求既是城市化及增值预期引导工龄较短人士提前买房的结果,更是投资性需求比较强烈造成的。为此,政府在去年已经推出了控制投资性需求的措施,包括:将90平方米以上的首套住宅按揭首付提高至30%;将第二套以上住宅按揭的首付提高至40%,利率不低于同期同档次基准利率的1.1倍;以及禁止发放估值浮动贷款和再评估之后的追加贷款等。这些措施对稳定楼市已经起到了立竿见影的效果(深圳的投资客比重已从2007年上半年的八成下降至现在的不足一成)。
但是,与此同时我们也应该看到,以上措施主要是针对工薪阶层的,对投资住宅往往若干套甚至几十套、同时又无需银行贷款的富人而言,他们所受的负面影响几乎等于零。这就难免会造成富人可以追求十七大所提到的财产性收益、工薪阶层却与此无缘,以至贫富分化差距越拉越大的局面。鉴此我们认为,在土地越来越紧张、房价越涨越高的北京、上海、广州等大城市,政府确实有必要限制外地富人的购房行为。值得考虑的措施,一是规定非本地居民最多只能购买1套或2套住宅;二是尽快推出具有累进特点的物业税,购买物业的面积越大,税率越高,而对普通老百姓自住的物业则实行尽可能低的税率;三是适当限制"三资"企业(而不是非居民)投资非自用物业的行为。以上措施对富人而言可能有些不公平;但却可以起到稳定房价、保护弱势群体的作用。
管好土地收益,
加强住房保障工作
迄今为止,国家已经推出了许多调控措施,既涉及居家业主、投资客,又涉及银行和地产商,但专门针对地方政府的却很不足够。其实,熟悉地方政府运作的人都知道,"面粉"太贵是房价太高的最主要原因。地价高于周边的房价,往往会使市场形成房价大涨的预期,最终形成"面粉"与"面包"价格互相促进、不断上涨的恶性循环。而"面粉"价格持续上涨,主要是地方政府的税权与事权不匹配、个别官员喜欢多收土地收益而且尽可能在本人任期内用光花光造成的。
据发改委经济研究所的研究,在实行分税制改革之后,各级地方政府预算内财政收入占全国财政收入的比重年只有48%,但同时期地方所承担的事权却高达70%左右。在税权与事权不匹配、地方政府职能越位较普遍、用钱较多的情况下,各地自然越来越依赖卖地收益及行政性收费等预算外收入了。因为预算内收入不足,所以地方政府就必须争取更多的土地收益;因为土地及其相关收益的总额已经达到地方预算内收入的56%以上,所以,地价下跌并不符合地方政府的利益。
为了遏制不断上涨的"面粉"价格以及地方政府片面追求土地收益的短期行为,我们认为,国家应当尽快以分户账的形式建立土地收益,将土地收益的大部分拨入其中,并严格限制土地的用途(可用于建设廉租房或其他公共产品的支出)。至于地方政府财政支出的不足部分,则应当通过调整政府职能及适当提高共享税的地方分成比例来加以解决。
在管好土地收益的同时,国家还应当责成地方政府加大对廉租房和经济适用房的支持力度。在一个市场化的经济环境中,政府最应该做的是维持房地产市场的秩序,承担对中下阶层的住房保障职责,而不是处处用行政措施来过度干预房地产市场的微观运作。
即使在最自由的经济体——香港特区,其699万居民中也有49%居住在公营永久性房屋中;其中,30%是租住政府提供的房屋,19%是购入政府低价出售的公屋。为此,特区政府除了提供土地外,还须将6%-7%的财政支出用于保障性住房的建设。
与香港相比,内地在房改之后对保障性住房的投入明显不足。从年,除2003年略微上升外,经济适用房投资额的同比增幅均为负增长,减幅从1.8%至6.8%不等;经济适用房占整体住宅的比重也从2001年的20.4%,大幅下降至9.6%。尽管在中央政府的一再强调下,月各地对经济适用房的投资同比增加了31.7%,增幅比上年同期快了21.3个百分点,但整体升幅仍然慢于商品住宅投资33.7%的增幅。由于往年的基数较低,当年的升幅又不够快。
因此,从总体上说,各地对保障性住房的支持力度仍有待进一步提高。国家应当在充分调研的基础上,尽快制订住房保障的目标,并明确相应的考核办法,以满足广大中下阶层安居的需求。
(本文作者系中国国际金融学会理事)
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房价过高我们应该如何应对？是国家宏观调控还是自我经济救助？加大经济快速发展应对房价过高问题才是主要。
国家如何宏观调控？
我有更好的答案
只要对老百姓真的有益就好，房价确实是高的离谱，希望国家能让最基层的人们能有房住，那样才能国泰民安。
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我想知道政府宏观调控房价是多少
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