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房屋维修管理手册是
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房屋维修管理制度
业主入伙时同管理处人员共同验收房屋，并记录在入伙验房表，由管理处负责联系施工队进行维修处理，维修所需的一切费用由施工队负责。
业主房屋自楼宇入伙起一年内发生的质量问题，都属于建筑施工质量保修期保修范围，管理处在接到业主投诉和反映情况后即报告工程部和主管领导，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销；
业主房屋入伙满一年后了生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修；属于业主在使用和装修中发生的问题，由业主自行负责；
如业主需要进行一般性的维修，可直接向管理处提出申请，由管理处组织维修。维修好后由业主验收签名，管理处合理收费；
如业主提出较大的维修申请，管理处应上报公司，公司核实情况后，安排维修计划，组织人员进行维修，维修后经业主验收签字；
管理处在为业主房屋进行维修中，业主提出重新装修申请的，管理处可根据实际情况承揽装修业务，并按规定收费；
凡公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中支出，不再向业主收费。
维修服务项目及收费标准
服务类型 服务项目 计算单位 收费标准（元）
安装服务 安装玻璃 元/块 5
安装窗帘/毛巾架/晾衣绳 元/个 10
安装灯具/门铃/厨柜等 元/只 20
安装吊灯 元/台 50
安装空调 元/台 200
安装排风扇 元/部 20
安装热水器 元/部 60
拆空调/热水器/抽油烟机等 元/台 20
挂画、镜框 元/幅 5—10
安装线路 内线 元/条 50
外线 元/条 200
卷闸门 弹簧 元/根 100
胶片 元/片 5
锁 元/只 10
其它服务 代办电话开户
代办煤气开户
代办银行开户
代佃有线电视
代订报刊杂志/特快专递
代客购物 元/次 5—15
更换地砖 元/ 40
更换天花 元/ 30
检修家用电器 元/次 10—300
市内传真（发/收） 元/页 3/2
室内绿化 元/次 20
修理窗帘/拉帘 元/次 10—50
修理防盗门 元/扇 40—100
修理家具配件 元/次 10—100
中英文打字 元/100字 10
房屋接管验收标准及检验办法
住宅小区的住房及房屋内的水电配套设施；
参照建设部ZBP30001-90标准的和国家日颁布的〈房屋接管验收标准〉及达到业主（住户）的合理要求。
标准及检验办法
梁、柱、板主体
按图纸设计分项检查，无变形、弓、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性的裂缝。
无钢筋外露；
抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；
a，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；
料（如磁砖）面层
粘贴牢固，无缺棱掉角；
面层无裂纹、损伤，色泽一致；
缝砂浆饱满，线条顺直；
D、对外墙面：无裂纹、起纱、麻面等缺陷，无渗水现象；
地（楼）面
毛地面：平整，无裂纹；
块料（如磁砖）面层；
a)粘贴牢固，无缺棱掉角；
b)面层无裂纹、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；
c)对缝沙浆饱满，线条顺直；
水泥沙浆面层
抹灰平整，压光均匀。无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。
卫生间、厨房和前后阳台地面
a)用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水；
b)第二天到楼下检查楼面有无渗漏；
开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无扭曲变形；
从室内轻摇门锁与门连接牢固，开启灵活；
木六油漆均匀，观察六缝线条均匀，不掉角，无变形；
单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，下班胶缝实，下班面层无裂缝，无操作和无刮花痕迹；
电子对讲门
开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；
不锈钢门无刮花痕迹；
防盗铁门无锈迹和乔花痕迹；
窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷：可选择以下检查方法：
先关紧所有的窗户，从天面或顶层房间（属天面均有檐口的房屋，普遍为多层住宅）自上而下均匀渗水，停止水后半小时检查每个窗台（墙面）是否有渗水；
查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期前，先将所有窗户关紧，雨后检查墙面和窗台是否泛水。
房屋管理及维修规定
根据国家有关法律和省、市有关法规，结合实际情况，制定以下规定：
在接管楼宇时，物业管理公司应代表业主对发展商所建楼宇及其附属配套设施进行验收，业主入伙时应尽力配合此项工作，及时反映有关质量情况，管理公司在验收之后提出及时的整改方案，由发展商视具体情况进行返修。业主接收房屋钥匙
正在加载中，请稍后...我家是农村的，今年国家要修高速公路，因我家也在规范范围内，所以我家要拆迁 。国家只给我家赔偿600_百度知道
我家是农村的，今年国家要修高速公路，因我家也在规范范围内，所以我家要拆迁 。国家只给我家赔偿600
我家是农村的，今年国家要修高速公路，因我家也在规范范围内，所以我家要拆迁 。国家只给我家赔偿600元一平方，但是我家不只600元一平方，请问我该怎么办？该怎么起诉？
我有更好的答案
地区差异不同，高的地方上万一个平方，修高速的话就没办法了，属于国家改造政策，起诉也没用。
600块是房子的面积，还有装修费补助的
不是吖，他们只说赔600元一平方
到是时候签字的时候还会谈价格，就是比较难一点，其实政府补贴拆迁补助不止600全给当地政府贪污了
你们是什么地方？
就是吖，而且官官相护
地方差异，没办法
可是我们那里也不是很偏僻，地方差异再这么不同，也要看人家房子的实际情况吖，我家的房子可是花了我爸妈一辈子的心血，
地方差异也不能一概而论吖，得看实际情况吖
我们家家09年拆迁的，那是好像2700一平米，还有装修补贴，反正很多补贴，我们那时属于城镇改造，不属于国家改造。你们是国家改造，所有你们就不好跟他们谈价格，他们有国家的公文
你们家是哪里的
你们以后去那他们分配的房子也便宜
教你们个办法，到时候你们死活不签字。别怕他们怎么吓唬你们
我们这边有人就是，那时顶下来200多万，最后返了1倍
别怕他们怎么凶，千万别怕，最多就是吓唬你们
国家要我们自己建房，我家的房子是刚装修好的，家里现在也没什么钱，可国家只赔600一平方，这让我们怎么建房吖，这不是官逼民反吗
蒽，谢谢你啦
那是就死活不签字，只要不签字就是也不用怕
蒽，做钉子户
记住不要相信他们的鬼话，不要听信他们口头答应
蒽，反正就相信合同，
恩，教你，你爸喜欢喝酒吗？
撒酒疯吗？
我爸不喝酒
他们来谈的时候，你爸就在家喝酒，装要死不活，没事砸砸往脚低下砸点酒吧
但是应酬就会喝酒
蒽，反正就不答应签字
他们就不敢怎么样，反正就是不答应你们的要求就是不搬走，有本事让他们用挖机把房子推到，你懂的，你们不要怕，就在里面，他们敢叫挖机来他们就等死吧
蒽，我记住啦
他们来就一哭二闹三上吊
希望能帮到你，记住能多要一个是一个，有的时候打一辈子工也赚不来
衣食住行是小康生活的基础，这是千古不变的话题，人民这辈子没多大的愿望，就想住好一点，可现在房子都没有了，还谈什么小康生活
蒽，自己的利益自己争取
怎么也不评个好评
采纳率：50%
修路不象被房地产公司征用可以赔好多钱。相对于用于盖商品房的补偿那是很少的。若觉得补偿款低于你实际建房成本，或者新建同类型房子的造价补偿款远远不够（当然，地皮国家肯定会免费给你的,也少了审批等程序）。那你只能列出账目和村干部、乡镇动迁人员沟通协商处理。毕竟是造福一方百姓的公共事业。当然，狮子大开口对修高速路效果估计不大。适可而止。顶多拉拉横幅、挂挂毛主席像啦。线路如勘定好，不会为你的房子改线的，铁定要拆的（除非挖到文物或碰到地址复杂没办法搞定才改线路）
修路赔偿 都是领导研究决定的！ 价格一般都是 当地时常行情 折旧后计算出的！ 本地砖混结构才480一平方！
当地行情也不是这样吖
本地农村砖混结构 土建部分500多一点一平方！随便说下 你的农村集体地
不是你自己私有财产
赔偿的只建筑物 与你家是否偏僻没任何关系！具体赔偿就参考邻居家了！
去法律事物所咨询
或上网查询或到有关部门咨询
这不十三届三中全会刚闭幕，会议中提出人民当家做主，可这事算是咋回事？人民能实现真正的当家做主吗？中国、你值得让人民相信吗
向政府相关部门反应
更高级的，上一级部门
这是不是算是反腐现象
那应该怎么说
我也不是太懂
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&&&&&&正文
拆楼者谈建筑质量:上世纪企业自建楼问题最多
　　4月16日，工人对西安南郊一处卖场多层大楼进行拆除。一位工人说，只有砸开承重梁等结构，才能真正感觉到房屋建筑的质量
西安电子科技大学东大楼内部，六零墙体厚度与一部手机尺寸的对比
西安市南郊一处卖场多层大楼的拆除现场
　　一个拆楼者说，楼里楼外看几遍，就知道质量咋样；晃晃钉子，越紧的墙越结实。
　　当初我国订立建筑标准时往往向经济承受力上倾斜，本身标准就低，施工标准更低，不断地挑战建筑安全底线。
　　要重视建筑质量安全报复期的存在，不能自欺欺人，该还的账迟早要还。
　　“拆楼时很容易知道哪栋楼结实。把墙敲开，楼里用的砖的质量，还有水泥标号，包括钢筋这些都一清二楚。有的楼质量好，拆起来很费事，光靠人工不行，还得租大型机械。”老家在商洛市的魏杰，初中毕业便开始跟着乡党出门打工，早些年在外省做楼房拆除工作。十多年前开始在西安发展，带着30多位同乡包揽楼房拆除的力气活。
　　在他的印象中，2009年，在西安市自强路揽过的一处四层住宅楼拆除的活儿最轻松。“绑了两根木头棒子在二楼窗户窟窿里，外面工程车把绳子一拉，墙就倒了，三楼四楼就塌了。”魏杰说那次赚钱快，后来想想也替那些住户担心，因为楼拆之前的半个月，还住着十几户人家。
　　上世纪企业自建多层楼问题最多
　　魏杰最近带着老乡们在西安南郊一处多层商场拆楼施工工地干活儿，建筑面积上万平方米的商场是钢筋混凝土框架结构。魏杰只承揽了一部分拆楼工程，在大型机械作业后，他才领着工人开始破拆。
　　“这楼建成也就十多年，你看看这钢筋和砖，都还新着。”说话时，魏杰招呼工人们作业时留点意，“有些砖还能用，从侧面砸。”魏杰揽的活儿是全包，拆楼过程中砸下来的钢筋、砖头等还能转手卖掉。
　　魏杰说，很多拆下来的东西都能卖，质量好的楼这部分利润就多，质量差的出来的钢筋只能卖废品，砖也没几块整的。
　　在西安工作的十年多时间里，魏杰一直在拆楼。他说本地拆楼作业的大多是四川广元和商洛人。时间长了，经验也多了，很多楼拆之前，魏杰只要里外看几遍，就能估出拆楼利润有多大。
　　“楼里面肯定有一开始建楼时做的水泥面，用钥匙抠抠，就能估计出整体的水泥灰号。抠不掉渣，只能划个印儿，这楼肯定结实。水泥使劲一划就出渣的，肯定好拆。”魏杰揽活之前进楼转，也时常留意墙壁上住户们留下的钉子。“晃晃钉子，越紧的墙越结实，拆时就费劲。”魏杰揽活儿是整体承包，但给工人付工钱则是按工时。“对我来说，楼越结实，拆起来就费时，利润就会越低。”尽管如此，魏杰自己当然希望楼建得结实，这样，大家都住得安全。
　　拆楼多年，魏杰也曾遇到过操心的活儿。“好像是2003年，西郊一个老厂子家属院整体都拆。老式的三层建筑，带大走廊，还有公共厕所那种。我们进去干活儿还伤人了。”那年，魏杰还在跟工头干活儿，站在二层承重墙上砸墙的两个工人突然掉下去了。“主要是墙不结实，砸墙一震就倒了，人直接掉到一楼，连摔带砸都是重伤。
　　拆楼至今，魏杰接触的楼房九成都是6层以下的多层砖混或框架结构。“(上世纪)七十年代末到九十年代初，各个厂子和公司建的多层楼房问题多。一拆开，就能看见谁在偷工减料糊弄人。当初水泥用得少，拆的时候很明显感觉水泥粘不住砖，是脆的。”魏杰还曾在一些厂建福利区发现，框架结构中钢筋只在外边一圈，中间是整根整根的细竹。
　　除此之外，偶尔遇到的拆迁突击建房也让魏杰担心。“我见过一楼到四楼都是单砖墙的房子，单砖墙十来米高，说倒就倒，人都不敢往跟前站。”
　　苏式建筑一度是典范
　　上世纪五六十年代，前苏联在中国援建了很多建筑。魏杰早些年曾在外地参与过苏式建筑的拆楼工作。“那墙宽，很多都是石灰砂浆，但四五十年过去了还是很结实，不好拆。”
　　魏的同乡聂先生前年曾拆过西安市太白路附近一处苏式建筑，拆楼承包费至少是普通砖混结构楼房的两倍。
　　“应该比两倍的钱多一点，那楼难拆呀，工作量太大。一般砖混三层楼，最多就是三七墙；有钱单位自己盖的六层砖混，到头了就是五零墙；而那个苏式楼一层是六零墙，机械不好拆，只能靠人工。”聂先生在电话说，费用高是因为工程量翻番了。
　　西安多所高校还保留有不少苏式建筑。西安电子科技大学(时称中国人民解放军通信学院)主楼等四座苏式建筑始建于1956年8月。为缩短建设周期，建设图纸直接取自苏联列宁格勒红旗通信学院的设计图纸，按军用标准修建。
　　1958年竣工后，这四座楼是当时西安地区规模最大的苏式建筑。“这些年里外装修过几次，没听说有什么毛病。地震后检查也没出现情况。”该校产业集团杨成刚介绍说，“前几年修整四座楼中的西大楼，门窗都拆换了。按理说，别的楼用这么长时间都不敢这样折腾，但这楼确实结实。”
　　日前，东大楼开始修缮装修，参与装修监督的该校后勤人员说，总计五层的东大楼一层墙体采用的就是六零墙。“加上灰缝，宽度63厘米。地下部分的基础是80到120厘米宽。在砖混民用建筑中，这应该是最宽的墙，肯定比别的墙更结实。随着楼层增高，墙体厚度和楼层挑高逐步缩小，一楼的挑高是4米5，二楼接近4米，再往上更低。墙的宽度也是渐渐窄，五层是三七墙。“要是按照现行国家标准，建一栋同样面积砖混楼，这个苏式楼造价可能要比新楼多两倍，用的料多，人工也多。”
　　施工要省钱，验收走过场，人为形成一连串错误
　　“理论上，无论多层还是高层，钢筋混凝土结构要比砖混结构结实，造价也高。随着城市发展，高层建筑越来越多，采用钢筋混凝土结构的越来越多，设计按照国家标准执行，最强调的就是安全，其次才是适用、美观、节能等，每张设计图纸上都有设计机构和设计师的名字。”李军在西安一家设计院工作了20多年，他认为专业设计师的房屋设计几乎没有安全缺陷。“没有设计师会故意出现缺陷，只要按照标准，就应该没有安全问题。房屋安全出现事故，绝大多数都是在施工环节，建筑材料选用和规定数量不达标、偷工减料是最主要的原因，房屋交付后使用不当也可能导致意外发生。”
　　上世纪70年代至90年代初，国内建筑为了追求“又快又省”，建筑尤其是各单位自建楼房，多头管理各自为政。“建筑标准混乱了，这是最令人担心的。这些还在使用的楼房，因为企业改制或倒闭等原因现在连建筑设计图纸都没了。”李军说。
　　改革开放至今，国内城市建设和改造已经快速发展了30多年。“这些年，国家建筑标准也在完善和提高，但和国际同等发展中国家相比，我们的安全标准低。一开始经济底子薄，订立建设标准时考虑建筑安全性与经济性时，往往向经济承受力上倾斜，要省钱。本身标准就低，而我们执行标准严肃吗？我们的监管部门和监理人员是否严格按照标准行事？”中国工程抗震与加固改造理事会常务理事盛明勇博士，长期关注土木建筑安全问题。
　　“如果建筑方在施工过程中偷工减料、以次充好，验收环节走过场，就会人为形成一连串错误。在安全标准低的情况下，施工标准更低，不断地挑战建筑安全底线，这样形成的隐患就隐藏在建筑中。这种畸形建筑快速发展已经超过30年，目前已进入质量安全的报复期。”盛明勇说。
　　对这个阶段的房子，魏杰的感受是：不是所有房子都差，有实权的部门、效益好的单位，盖的房子质量还是很过硬。业内就听说过，宝鸡有个石油企业曾拆一栋楼，一次爆破晃一晃、二次爆破歪了、三次爆破才整体倒下，质量之好当地人交口称赞。但对拆楼的来说很讨厌，水泥太好拆不下来砖，钢筋能看见取不出来，太费工时挣不下钱。他的朋友有次拆财政局的楼就赔了。
　　不按规律和标准建设，该还的账迟早要还
　　作为西安市土木学会结构专业委员会委员，盛明勇对国内多起建筑安全事故格外关注。
　　盛的朋友孙先生2005年在电子西街买了一套商品房，交房第二年住进去后就开始遭遇房屋漏水。盛明勇过去帮着查看，楼上楼下一问，各家几乎都是入户门内两米位置遭遇楼板向下漏水。“一打压检测才知道是入户冷水管漏水。楼上地砖砸开，往下再砸最后确认是入户冷水管三通漏水。小区物业解释是，此前一个供暖季小区没有供暖，是冬天里冻坏的。”
　　盛明勇说楼房最怕水泡，过水后很多建筑材料都会发生物理变化，进而影响质量和寿命。又过了一年，该小区里上千户人家都更换掉了那款廉价入户冷水管三通。“用冻坏了的解释肯定说不过去，可水管早过了保修期，业主只能自认倒霉，你找开发商和建筑商又能怎样，这还仅仅是一个三通的选用问题。”“建筑建设需要一个过程，必须尊重科学规律。一味图快，难免出现质量问题。汶川大地震灾后重建，正常至少五年时间完成，可没几天就说只需要三年，最后改为两年。赶工期的报道当时很多，建筑圈内也讨论太快赶工期是不是科学。随后我们也看到，北川灾后重建因为追赶工期导致个别学校校舍出现质量问题。”盛明勇认为不按规律和标准建设，是一开始就把危险的种子种下。“要重视建筑质量安全报复期的存在，不能自欺欺人，该还的账迟早要还。”
　　“没出现问题时都是在对赌，出现质量问题后就强词夺理，强调是别人的责任，实在赖不掉的就过分强调自然环境影响。建筑质量人命关天，面对安全报复期不能侥幸，现在要积极应对，要全面仔细排查梳理，建筑到底属于哪类？按A、B、C、D类区分出。综合评定后，该拆除的就要拆除，该加固维护的就要赶紧动手，是采用隔震加固还是其他传统手段干扰性加固的，应该及早清晰。”盛明勇说，只有早作打算才能在质量报复期里由被动变主动。
　　盛明勇说：“现在是宁肯接受经济上的损失，也不要造成人员伤亡。每次出现事故，政府都是被动的，开发商、建筑商或许到时候公司都注销不见了，谁来买单，谁来负责？所以政府职能部门现在要赶紧提高质量标准，真抓实管把这个行业监控好，否则糊弄不过去。”
　　产权70年，可交房三年后开发商就不怕了
　　在有关房屋建筑质量的采访中，西安多家房地产开发商婉拒了采访，认为更应该去问建筑商。“我有一整套手续，当时检验也合格了，出问题我不能负责。”在西安建筑市场从业多年的于先生，目前拥有自己相对固定的施工队，挂靠在一家大型建筑公司下。
　　“以前有人开玩笑说，国内最大建筑商是民建，因为不管什么建筑，都是来自民间的农民工在干活施工。小工干几年，渐渐就成了大工，工地除了要看身份证，别的还要什么证？只要有力气就能干，钢筋工、水泥工，什么岗位缺人，招来能干活就行，现状就是这样。除了人身安全，工地里说得最多的就是工期。”
　　于先生说，建筑行业不仅仅需要有力气的劳力，还有许多技术质量标准需要执行，对工人的专业素质要求越来越高，但在热火朝天的建筑行业中，却很少有人关注施工从业者的综合能力，“都是挣快钱，项目层层转包，责任也转包下去，只要当下不出事，看得过去就行了。大不了再和工程监理、验收人员搞好关系”。
　　“我们多是靠经验干，真正说到标准，很多大工都不知其所以然。这很要命的。”于先生说平时甲方寻求房屋加固修缮的工程很少。“去年遇到一次，一个大学新校区住宅楼盖好不久就发现地基下陷。高校还是有点靠谱，原来的建筑商要回来修，人家学校就没有要，最后是我们做的。地基下陷是建筑承载问题，我们不但被要求做地基加固，还让参与建筑防震性能的一个新技术施工，就相当是给大楼整体加了隔震垫。”
　　商品房质量，到底谁该负责？能保证质量多长时间？盛明勇的答案是：暂时说不清。
　　“商品房产权大多一般是70年，可在开发商开具的《住宅质量保证书》里，并没有明确的使用年限约定。所谓的承担保修责任，约定的只是地面防水和墙面开裂之类，说到主体建筑质量，一般很笼统说按国家标准建设。”盛明勇说。
　　“交房三年后开发商就不怕了，保证书里约定最长的就是地面三年不渗水，再出现问题似乎和开发商就没有关系了。建筑商和监理单位也有话说，房子各种手续齐全，自己当时也是按照设计图纸的国家标准施工和监理的，好像和质量直接相关各方都没有责任。可回头看看，出现安全质量的房屋建筑，又有哪个不是手续齐全的，都是按照国家标准设计、施工和监理验收的。”
　　全国老楼危楼安全排查即将开始
　　记者从西安市住房保障和房屋管理局和西安市房屋安全鉴定服务中心了解到，2012年6月至9月，西安市对全市房屋使用安全展开了全面排查，共查出C、D类危险房屋面积约60万平方米。C类房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房的，这类危房约有56万平方米；D类房屋，即承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房的，这类危房约有4万平方米。
　　2013年至2015年，西安将对全市范围内的危房进行安全整治。“有维修价值的进行加固。构成整栋危房的，直接就限期拆除。”西安市房屋安全鉴定服务中心工作人员介绍说，最近统计和整改数字尚未公布。
　　4月11日、12日，国家住建部连续发了两个通知：《强化责任追究确保质量安全全国建设工程质量安全将全面受检》、《住房城乡建设部下发通知决定组织开展全国老楼危楼安全排查工作》，主要涉及建筑年代较长、建设标准较低、失修失养严重的居民住宅以及所有保障性住房和棚户区改造安置住房。对城市老楼危楼，重点检查管理档案是否完整，管理制度、管理措施是否完善和落实，日常管理是否及时到位等。
　　西安市房屋安全鉴定服务中心工作人员透露说，“全国统一排查应该就是这几天开始，我们现在已经接到通知，随后几天应该有更多信息披露。” 本报记者孙元华
　　中国建筑安全度水平比起国外还是偏低，但正在逐步提高，特别是抗震性。就像抗洪，过去要求30年一遇，现在改成50年、100年，那么，遇到灾害时发生危害的几率就小了。
　　房子寿命与三大板块息息相关，一个是设计，设计不安全当然会塌楼；二是你的施工质量怎么样，管理水平怎么样；三是使用后的维修管理怎么样，这三个因素直接决定了一栋房子的寿命。
　　专家简介：王庆霖，男，1936年生。1960年毕业于莫斯科建筑工程学院工业与民用建筑专业，1962年起在西安建筑科技大学土木工程学院任教，从事钢筋混凝土结构和砌体结构的教学和研究工作，上世纪90年代任西安建筑科技大学建(构)筑物检测鉴定站总工。多年来一直从事国内工业与民用房屋可靠性与耐久性的检测鉴定工作，为国家多项建筑设计、鉴定、施工标准的制定参与人，国内砌体结构领域学术带头人之一。
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　　总体看中国建筑安全度水平，比起国外还是偏低，但正在逐步提高，特别是抗震性。就像抗洪，过去的标准要求30年一遇，现在改成50年、100年，那么遇到灾害时发生危害的几率就小了。
　　华商报：这个标准还是比国外低很多，抗震性能够吗？
　　王庆霖：按照2000年那一版的标准，即使在汶川地震中，只要按标准设计，没有偷工减料正常施工的房子，结果证明都没有垮，是完全能够达到要求的。国家标准是与经济发展水平息息相关的，安全标准提高意味着材料用得越多、建筑成本越贵，光强调标准，没有经济支撑也不行，不现实。
　　华商报：那么一座房子的寿命，与这个国家建筑标准有没有关系？
　　王庆霖：有关系，但应该说没有太大的关系，更重要的还是具体的施工水准。
　　房子寿命与三大板块息息相关，一个是设计，设计不安全当然会塌楼；二是你的施工质量怎么样，管理水平怎么样；三是使用后的维修管理怎么样，这三个因素直接决定了一栋房子的寿命。
　　文革后期兴起“设计革命”光想省材料
　　华商报：从上世纪60年代开始，您的工作见证了中国的建筑质量。那么，到底这些年来盖的房子质量咋样？
　　王庆霖：从上世纪50年代一直到60年代初，我国的建筑质量还是比较好的，甚至1966年到1970年左右，应该说问题都还不太大。那个年代建筑的设计还是不错的，虽然安全标准要求不高，但是施工质量好，尽管有的房子用的是黄泥砂浆。可到了文革后期，兴起一股所谓的“设计革命”，就是主张通过设计省材料，提倡材料越省越好，建筑做得越薄越好，搞这种东西，所以那个时候的安全度就低了。像柱子，过去是实心的，就把它掏空；一个梁过去是实心的，现在挖一个洞，就搞这种所谓的节约，说的是多快好省――这是文化大革命的典型产物。还有一批房子，搞的所谓新型结构，实践“折板结构”(由多块条形平板组合而成的空间结构，是一种既能承重，又可维护，用料较省，刚度较大的薄壁结构，可用作车间、仓库、车站、商店、体育场看台等工业与民用建筑的屋盖)等，一味省材料不讲科学，隐患都很大。而且施工时，大家都在搞革命，施工水平就会差很多。但是，施工阶段更乱的是在上世纪80、90年代。
　　施工水平差和偷工减料叠加起来才会塌方
　　华商报：按道理说那时文革已经结束了，国家各个方面都进入正轨了？
　　王庆霖：改革开放后的八九十年代，开始讲求经济效益，工地大量干活的是农民工。过去的国营建筑公司都是自己的工人，给国家干活谁敢马虎，有培训有标准有多年的训练。改革开放后，大批农民工进入建筑业，当然我们的城市基建规模也上来了。建筑规模一下子扩大了几十倍，需要大量劳动力，大多农民工进城找工作都到了建筑工地，虽然能吃苦但整体没有合格的技术训练，谁也不知道高楼大厦是怎么修起来的，反正照猫画虎。
　　再一个，就是那时的开发商、施工企业其实都是些小工头，一个工头承包一栋房子。他想省水泥就省水泥，还有拿竹子当钢筋的，我们都见过。还有明明一个房放六根钢筋，他给你放四根，这在行内都不是什么新鲜事。
　　华商报：那个时间段的一些楼不是今天还在用吗？
　　王庆霖：用是用，但是它的承重不一样。笼统地说，像这种砖混结构，安全系数是2.3左右，在设计时，我会用平常这种结构的最大荷载值和强度的最小值来进行设计，两头堵。施工水平差和偷工减料，这两个不利因素叠加在一起才会塌方。
　　华商报：那当时的材料情况如何？
　　王庆霖：很多都是用小工厂的材料，质量也很差。上世纪90年代的质量偏差是最大的，很多小作坊做出来的建筑用钢，因为便宜农村自建房用得多，少部分流到正规建筑里去了。那阵假冒的八大钢厂的钢材最多，假冒的钢材一折就断，根本达不到要求，这其实是一个很大的隐患。
　　使用维护不当最影响房子寿命
　　华商报：这种情况是在什么时候好转的？
　　王庆霖：2000年以后，国家住建部的政策和法规逐渐健全了，施工到监理，技术的规范，企业资质的要求，整体有个提升，包括对房子交工以后的管理和使用。应该说建筑质量那时就已经好转了。
　　华商报：房屋交工后的管理维护，具体是指什么？
　　王庆霖：过去我们国家是重建筑、轻维护，可房子如果使用不当的话，照样会塌。比如工业厂房，本来要求一个月清灰一次，可它几个月不扫、一年不扫，堆个一米多厚，到时候就塌方了。国外都有法规，什么房子需要多少年检查一次、加固一次、维修一次，包括门窗都有明确规定。2006年我国也新出台了《民用建筑通则》，提出了一些管理和使用的要求，但是基本没有得到贯彻实行。
　　建筑质量国家也有规定，房屋超过15年应该怎么办，谁来对房屋进行鉴定，确定后期的使用年限，这些都有，法规上都写得很清楚。但问题是，没有人理你。
　　华商报：一般房屋使用不当，哪个环节容易出问题？
　　王庆霖：比如说，钢筋混凝土特别怕水，怕干湿交替，因为钢筋是要生锈的。水进去钢筋就会生锈，原来24、25粗的变成18了，那荷载安全度就降低了。荷载大了房子可能就会塌。这种情况就属于正常维护不当造成的房屋损伤。
　　像一些阳台在室外风吹雨淋，损伤就比较多，如果结构不好可能就造成隐患。特别是在沿海地区，空气里带盐分的，腐蚀性更强。
　　华商报：水管漏水，会不会也出现这样的问题？
　　王庆霖：上下水管道长时间不维护，它就会往下渗，出很多状况。像地基线泡塌了，房子就塌了。西安这种情况很多，上下水渗透、地基下沉造成房屋裂缝。
　　华商报：这种情况，应该是谁来维护，政府吗？
　　王庆霖：假如是小区的话，物业管理公司应该搞这些维护的；假如是私房，所有人就有义务去做这个事儿。有很多私房都是一大院子的百年老房子，主人自己买管道，今天想开个沟就拉一道，你这个做法是不是防水防渗？现在国家虽然有这个标准，但是没有落地，包括物业的管理规定上也都没有体现。
　　设计寿命50年，不代表房子50年就得挖掉
　　华商报：听您这么一说，我们住的房子真是千疮百孔。不仅是上世纪80、90年代的房子，现在修的房子好像也没那么安全？
　　王庆霖：我们现在设计寿命规定是50年，指的是一般建筑，而且在正常维护的条件下，你不好好维护就达不到这个水平。况且，50年是在正常设计、正常施工，正常维护你都得达标的情况，任何一个环节有漏洞，都可能出问题。
　　华商报：我们的房屋产权70年，而设计寿命是50年，那这不是开玩笑吗？
　　王庆霖：关于设计寿命是这样的：因为设计方法的关系，如果房子设计寿命到年限了，国家法规有规定，房子所有人可以委托有资格的单位进行技术鉴定，来确认你后期的使用年限。就是鉴定房子超过使用年限后，后面还能安全使用多少年；再次到期后还可以再鉴定，不是设计年限一到，这个房子就得挖掉了。
　　70年产权，如果到时房子好着呢，那就继续用；确实成危旧房了，就得挖掉。按照国家现在的标准，它的安全系数应该是1.8到2，如果施工环节不出问题，设计50年，但实际使用年限应当可以保证90到100年。当然也有50年倒塌的，这应该是小概率事件。
　　华商报：就是50年只是一个设计上的保守数字，而最长100年的使用寿命才是一个比较平均的真实水准？
　　王庆霖：现实情况是这样子的。刚才我也说了设计、施工和管理三个方面的问题，很多房子达不到50年，具体原因可能就是泡水了。
　　西安3类“危房”值得重点关注
　　华商报：安全系数这个东西，主要是靠设计吗？
　　王庆霖：主要靠设计，当然还要靠施工和管理来保证。拿西安来讲，我觉得比较危险的，首先属城中村自建的房屋，那属于三无建筑――没有经过批准，没有经过正规设计、施工和验收。这种房子还要出租，人又多、又挤，安全隐患比较大。还有加层，两层加到三层，好多都六层七层了。
　　再一个就是所谓棚户区，很多房子年代很久了，有的70、80年了，这样的房子肯定不行了；再一个就是早些年修的沿街门面房，随意把墙打掉，开个洞然后做买卖。或者就是把一扇窗户扩大成一道门，这类改造房安全隐患很大。要来地震的话，这种房子肯定要垮！
　　华商报：为什么国家不能出一个统一的图纸，比如民房怎么建，门面房怎么建呢？
　　王庆霖：其实是有的。但是按照住建部的建法，肯定要多花钱。钱一多农民就不愿意，我们以前盖的房子，住了多少年也是好好的，我凭什么做这么多措施？这个和他的意识有关系。危房改造住建部也有规定，你家拆了危房后，国家给补助，鼓励你去做。但是补助的钱要盖这个房子肯定不够。国家不可能给你盖一栋房子，可能最多补两万块钱，很多人也不愿意，这和住户经济实力有关，也和生命意识有关，很多人穷怕了，宁愿凑合也不愿多花钱。
　　中国建筑寿命只有30年？
　　华商报：最近这段时间，关于中国建筑寿命的讨论很多。有人说中国房子寿命只有30年，实际上是这样吗？
　　王庆霖：近几年，城市扩张拆迁频繁。拆的大部分都是新中国成立后60、70年代的房子，也有不少是80、90年代的房子，这些房子到现在为止，平均也就30年左右。但拆迁的房子，严格说只有少数是真正需要拆除的，大量的是功能不满足要求了。比如房子太小了，窗户不采光，有钱就不用它了，拆掉了。
　　当然也有为了商业利益而拆房的，刚盖不到10年也可能被拆掉。很多单位都是借危房的名义拆掉盖新的，这么算下来平均寿命30年。真正够30年的可能就是一些工业厂房，因为它长期高温高湿，所以寿命短。但是像一般住房，50年是没有问题的。除非是大灾害，比如大地震。
　　华商报：也包括上世纪80、90年代建的那一批质量不好的房子吗？
　　王庆霖：虽然那批房子质量不好，但也不至于只能住30年。光用砖头不加水泥砌个建筑物，你不动它，它也照样不会倒。问题是，不能遇到大的自然灾害。
　　华商报：很多人都在担心，觉得房子质量不好，住着很不安心。到底怎样的才是好房子？
　　王庆霖：最终决定房屋设计成功有几个要求，一个是安全性，就是荷载、承受得住，包括风、雪、偶然的地震，还有常规的荷载；还有一个适用性，就是房子能满足我的要求，住着舒服；还有就是耐久性，要保证使用寿命50年之内。
　　我国过去对耐久性重视不够，举例来讲，钢筋混凝土结构保护层特别薄。保护层有很多作用，其中一个作用就是防止钢筋生锈。钢筋外面那层混凝土，也叫钢筋保护层。这个过去设计太薄了。水、氧气、二氧化碳进去了，钢筋就会生锈，时间长了没维修，那就会出事故。
　　华商报：那么国家现在有没有这个标准？
　　王庆霖：从2010年才开始有，提出要重视保护层寿命。对设计人也提出了要求，你要注明你这个房子寿命是多少年。包括施工，达到设计标准的95%才可以通过验收。但是，实际上还是没有得到普遍重视。只有像沿海的跨海大桥、百米以上的建筑，才会很重视。
（编辑：SN064）
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