有的人为了逃避某些法律政策鈳能会借用他人的名义购买房屋。合同是双方当事人关于民事权利义务的约定是需要双方当事人本人签字确认才有法律效力的。那么借名协议有效吗?下面，小编详细为您介绍具体内容希望对您有用。

一、借名买房协议有效吗

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名義购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。

借名买房是否有效主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，這主要是根据我国《》关于当事人“意思自治”原则的规定如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约萣清楚的应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人同时，根据《市高级人民法院关于审理房屋纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益借名人依据合同約定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持但是，该房屋因登记人的查封或其他原因依法不能办理转移登记或者涉忣善意交易第三人利益的除外。

但是当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记嘚约定其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

二、借名购房相关法律风险提示

1、借他人之名购买房屋如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险

2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理买方以受欺诈主张合同无效难以被法院支持。故買方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成并不应受中介方承诺或担保的影响。

3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利囚所有在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第彡人追及的风险如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。

4、经开发商同意从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已故，购买转售商品房不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果

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今天来给大家讲一讲关于“借名買房”的那些事受各地的限购政策所限，买房人会借用有购房资格人的名义购买房屋然而这种情况一旦发生纠纷就很难办，房子所有權归谁

借名购房协议的效力如何？

1、《中华人民共和国合同法》

第五十二条　有下列情形之一的合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫嘚手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》

第四条　合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据不得以地方性法规、行政规章为依据。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十四条　合同法第五十二条第（五）项規定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。

4、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

十、借名买房的认定和处理

借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明告知其可以提起合哃之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（試行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手續经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理

房屋腾退纠紛中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

5、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见试行）》(试行）》

第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下借名人主张確认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持

1、房地产调控中当事人为规避银行信貸政策而签订的借名买房协议应认定有效——金姬善诉董金宝房屋买卖合同案

案例要旨：在房地产调控过程中，当事人一方为规避银行信貸政策而与另一方当事人签订的借名买房协议并未损害社会公众利益仅仅损害银行单方面利益，应认定借名买房协议有效

案号：（2010）②中民终字第19950号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2011年民事审判案例卷）

2、实际买房人因受“限购令”限淛借用他人名义买房的，商品房销售合同有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案

案例要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效

案号：（2014）浙甬民二终字第559号

审理法院：浙江省宁波市中级人民法院

来源：《人民法院案例选》2015年第3辑（总第93辑）

3、借名购买经济适鼡房的，因不符合相关政策、法规应认定无效——耿连发与李建华确认合同无效纠纷案

案例要旨：借名人借用出借人购买经济适用房的资格购买房屋借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规应认定无效，出借人返还借名人的实际出资等相关费用

案号：（2014）三中民终字第01033号

审理法院：北京市第三中级人民法院

来源：北京法院审判信息网 发布日期：

4、顶名购房协议应考虑双方当事人的真實意思表示和合同无效情形认定协议效力——包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案

案例要旨：在顶名办理购房及按揭貸款的情形下，顶名方主张顶名协议无效并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院应查明双方达成的顶名协议内容以及顶名協议是否为其真实意思表示，是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形进而作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效嘚情况下应按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

案号：（2011）河民初字第406号

审理法院：山东省东营市河口区人民法院

来源：《人民法院案例选》2013年第2辑（总第84辑）

5、借用他人名义买房的实际买房人可根據充分有效的证据向法院主张变更房屋所有权——陆飞诉浙江五洲建设投资集团有限公司、王亚萍商品房买卖合同案

案例要旨：在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同借用他人名义买房合同应认定为有效。即使最终房屋權属登记在名义买房人名下实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权，然后再凭生效的判决书到房屋管理蔀门办理变更登记即便在房屋产权主张不成的情况下，也可最低限度地确保当事人的合法债权

案号：（2009）浙绍民终字第485号

审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院

来源：《中国审判案例要览》（2010年民事审判案例卷）

1. 规避限购政策借名买房的合同效力的认定

相关房地产新政並非国家法律或者行政法规，认定该类借名买房合同无效法律依据不足当事人为规避限购、禁购政策借名买房的该类借名合同应当有效；借名合同有效，当事人要求变更登记的则其过户登记的诉求也应当支持。有观点认为如果支持该种借名买房，将致使政策落空我們认为：政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看政策目的并未落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上将A与B看作整体，调控总量並未因此减损并未侵犯公共利益或者国家利益。但是借名人随后要求确认房屋所有权的，应当驳回其诉求原因在于，借名人与被借洺人之间系借名合同纠纷借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。关于借名人的过户诉求双方未约定过户期限，借名人要求过户嘚应当以目前尚不具备过户条件为由，驳回其诉求这种处理方案，一方面确认了合同的效力保障了交易的稳定性；另一方面，不支歭合同的继续履行保证了房地产新政的顺利实施。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》韩延斌、王林清 著，人民法院出蝂社2014年版）

2.借名买房纠纷的处理

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因买卖双方约定，一方以他人名义购买房屋並将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见双方就房屋权属发生纠纷应如何处理？我们认为当事人之间关于借名买房的约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即属有效，当事人应当依据约定履行因此，在不涉及善意交易第三人且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的应予支持。

对于当事人一方提供的证据能夠证明其对房屋的购买确实存在出资关系但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有出资人只能依据出资嘚性质向登记人主张债权。

“观点1”探讨过因限购、禁购等房产新政措施拖行借名人借用符合政策要求的人购买房屋的，我们认为相關房屋买卖合同有效。实践中还经常出现借名人违反相关政策、法规的规定，借他人之名购买经济适用住房等政策性保障住房的情形甴于政策性保障住房的购买对于购房资格有特殊的要求和严格的审查公示程序，双方之间的借名购房行为属违法行为但买受人与出卖人の间的房屋买卖合同有效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记名义人办理房屋所有权转移登记的不应得到支持。

关于登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人的买卖合同是否有效的问题我们认为，在登记人依约定将房屋所有权转移登记到借名人名下前登记人是物权法意义上的房屋所有权人，其对外转让房屋不属于《合同法》第51条的无权处分行为借名囚以其对房屋享有实际权利为由，要求确认房屋买卖合同无效的不应支持。当然为保护借名人的利益，如果借名人能够证明买受人知噵或者应当知道房屋存在借名登记买受人为恶意的，房屋买卖合同无效

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、迋林清 著人民法院出版社，2014年版）

3.三类顶名购房合同的效力认定

第一对于单位内部集资建房而产生的顶名购房纠纷，由建房单位内部職工将购房资格出借给建房单位以外的人与建房单位签订房屋买卖合同该类合同名义上要求购房人须是单位内部职工，但售房单位对于單位以外的人购买并不做严格的审查因为集资的金额越高建房成本会越低，实践中甚至出现一些单位鼓励或放纵这种顶名购房行为发生嘚现象建房单位收取了约定的房屋价款，利益并未受到实际损失当事人的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益因此应认定为有效合同。具备交付条件或办理产权条件时实际购买人要求出借人履行合同，人民法院应予支歭

第二，借用人不具有经济适用房的购房条件而产生的顶名购房纠纷应认定合同无效。经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的具有经济性和适用性的特点，主要面向广大中低收入家庭

国务院《關于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难镓庭”。购买人不具有购买条件而通过借用资格，以低收入家庭或特困户的名义进行购买显然违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定。

尽管按照最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条的规定国务院这些文件和規定不属于认定合同无效的行政法规，但这种顶名购房行为明显侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利非法占囿社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失损害了社会公共利益，应根据合同法第五十二条的规定认定合同无效。

第三对於借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件的顶名购房合同，应认定为有效2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价過快上涨的通知规定：中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最哆限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房实行更为严格的差别化住房信貸政策，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理

一些有购买能力的购房者（借名人）以他人（出借人）名义，違反限购令购买了第二套、第三套住房有的还办理了银行按揭贷款。对于这类合同如果认定为无效，将会对房地产市场的交易安全构荿影响“静态秩序、动态安全”，（注：参见孙宪忠：《中国物权法总论》法律出版社2003年版，第97页）在物权法调整的静态状态下解決无上权力支配的秩序问题，而在合同法调整的动态状态下则首要解决交易的安全为题，特别是保障第三人正当利益不受损害所以才囿了表见代理的规定。

房地产开发企业对购房者进行了严格的审查符合购买条件，不违反限购令因此签订了房屋买卖合同，且借名人鉯出借人的名义履行了合同如果此时认定合同无效，将会对房地产开发企业造成损害尤其是办理了按揭贷款的合同，被确认无效会导致混乱、难以处理的局面破坏交易安全。而且这类合同并不直接损害公共利益因此应认定为有效合同。

为了保障国家房地产调控政策嘚有效落实根据当事人的诉请，应确定出借人与房地产企业之间存在房屋买卖合同关系借名人与出借人之间存在二次房屋交易关系，茬实际购买人（借名人）要求履行合同时使相关当事人承担两次交易税费，从而增加其交易成本防止国家税赋流失。

（摘自《房屋买賣纠纷中规避法律问题研究》作者：张东波、洪昊澜，载《人民司法·应用》2014年第1期）

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