七八月是楼市传统的淡季，但是人们对于买房的关注度依然不减，像部分已买房的人，或多或少都遇到了一些难题，比如有位朋友小王问小编，买了一套二手房，合同签了，首付也交了，贷款却没办下来，违约责任算谁的？首付还能不能退还？

　　小王的实际情况是，跟房东谈好了价格，签订了合同，还一次性付了60万的首付，当时出于谨慎还检查了房主的房产证、身份证，确认产权证上只有房主一人的名字，还说他已经离婚，房子是自己的，他就没有多想。

　　后来有个自称是房主前妻的人联系中介，说房子是他们的共同财产，不同意卖房，贷款手续也进行不下去了，小王觉得这套房子这么多问题，有点不想买了，如果自己单方面提出解约，算不算违约呢？

　　上述事件中涉及了夫妻共同拥有的房产，需要经过产权人和所有共有人都签字确认后，才能进行买卖，否则即便是已经签订了购房合同也是无效的，银行也不能走贷款流程。

　　法院判决采用优先合同约定原则

　　从法律的角度讲，小王单方面解约是否算违约，主要取决于合同上的约定，法院也会以合同上的约定为宣判依据，另一方面，房主也涉嫌隐瞒房屋共有人情况，就这一点，小王可以主张房东违约。

　　其实，小王在看房选房的过程中，就应该核实清楚房屋信息，即便是产权证上只有房主一人的名字，也有可能是夫妻共同财产，建议在买房时，除了查验产权证、离婚证，还要注意看对方的法院判决书、或者财产分割协议书。另外，还可以通过走访周围邻居等方式核验房屋产权信息。

　　当然，上面说的只是房贷办不下来的其中一种原因，还有可能是开发商、银行、借款人方面的原因：

　　1、开发商漏交材料

　　买新房的时候，由于办理人较多，由于部分工作人员的疏忽，造成材料漏交，贷款不能按时办下来，购房人可以依据合同约定解约，并主张开发商承担违约责任、退还首付。

　　还有一种情况就是，提交的材料、房子什么的都没问题，就是银行放款慢，问信贷员也只是说额度紧张，审核比较严格，有的审核通过了也要排队等待放款。今年政策收紧，放款时间普遍变长了，贷款等上几个月再正常不过了。建议在签订贷款合同的时候就约定一下放款时间，银行在规定时间内没有放款，属于银行方面违约，借款人可以主张银行承担违约责任。

　　需要注意的是，如果是政策变动造成贷款不能办下来，属于不可抗拒力，《民法通则》里对不可抗拒力定义是：指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为，如征收、征用;社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。

　　购房人遭遇限购政策，失去了购房资格、或者被提高了首付、利率，就属于不可抗拒力，银行不需要承担违约责任，双方可以协商解决，要么放弃申请房贷，要么按照新政策执行。协商不成的话，银行也无能为力了。

　　3、借款人个人征信或提交材料有问题

　　房贷办不下来，也有可能是购房人方面的原因，比如提交的材料有误、材料不全、个人征信不良等，申贷的时候首先要确认资料无误，如果逾期记录不是故意造成的，可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明，当然，这得看银行的规定，在政策要求严格的银行就未必行得通了。

　　建议申贷前详细咨询贷款银行的信贷员，因为对方是你的贷款对接人，对贷款人情况和政策要求比较了解，解决问题也更有针对性。

　　不管是什么原因，房贷办不下来，最着急、受伤的还是准房奴们，对于他们来说，时间就是金 钱，耽误几个月，市场政策可能就变了，就算是对方承担了违约金，又得重新看房、选房，耗费更多的精力、时间。

　　所以，在力所能及的范围内，买房人要多几个心眼，仔细核查房屋、房主情况，如实提交资料，尽量避免出差错。

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网易财经3月26日讯 2015年论坛今日召开，在“探索农村金融改革的新模式”论坛上，中国科协副主席、书记处书记称，猪代表中国CPI，猪肉价格高低也跟贷款有关系。陈章良戏称：“中国政府只补助母猪，不补助公猪。但是没有公猪，母猪不行。公猪还需要银行的支持，所以金融支持非常重要。”

主持人 李扬：谢谢吕行长。下面请陈章良，让拥有“三个六”头衔的陈章良。还要说一下，陈章良从全球标准来说是转基因的创始者之一，至少是商业化之一。因为这么多年人民对转基因颇有微词，所以挺低调。因为现在中央有关领导已经把转基因问题正式科学地拿出来讨论了，所以我们希望听到您讲这个问题。但是今天请您讲金融问题。

陈章良：过去十几年我一直在关注三农问题，特别是在农大当校长的时候看得比较多，刚好有这个机会让我到广西当副主席主管农业，5200万人的生活，这六年时间对我感受很深，比较深入地了解了。像在中国科协，这些年走了二十几个省，一直在了解三农基础问题。其中一个大的问题是农村金融问题，所以今天特别高兴。李扬是专家，很高兴有机会跟大家讨论这个事。 我从三个方面简单提一下： 第一方面，中国的农业正在发生巨大变革。这个新一轮变革急需要金融地支撑。 第二方面，农村的金融在整个改革过程中，能够起到的重要作用是在什么地方，我会用一两个例子简单说一下。 第三方面，农村的金融，就我自己了解和自己亲身经历的存在的问题，下一步如何能够做到更好。从这三个方面来说一下。

第一，谈一下关于中国农业现在面临的巨大改革情况下，急需要金融地支撑。里面的事实，从2012年开始大家看到这个国家突然间大规模进入粮食，一个国家莫名其妙进口了8000万吨的粮食。当时我们说国家能够自己生产95%的粮食，5%左右进口是安全线。后来有人说90%是安全线，但是迅速突破了90%。去年我们国家一口气进口了粮食过一亿吨，大家知道去年的粮食是12000亿粮食，但是进口了1亿吨粮食。 大家注意到进口粮食从水稻、小米、玉米、大豆、棉花、糖、油、猪肉、羊肉、牛肉、牛奶、奶粉，全面进口。大家开始觉得进口了，农业十一连增还进口这么多。细细看一下现在仓库里面储备的粮食，大量的粮食是我们自己国家生产采购过来的，但是采购的价格比进口的国际价格都高了。几乎所有的农产品现在的价格都比世界农产品的平均价格贵。原因有很多，但是最起码的是劳动力贵了。第二是地是一家一户的小块地，生产力降低，机械化上不去。 中国面临着一个大的改革，大家知道三中全会上面定了一条很重要的土地流转。土地流转小块变大块，这样拖拉机可以上去，劳动成本下来，才有可能与世界粮食市场竞争。

陈章良：大家知道去年一年走私的米和走私的肉都在增加，边境地区走私管得很困难，因为国内价格贵，国外便宜。面对这个形势要变化，小块土地要变成大块土地，这样就可以把劳动成本降下来，劳动效率提高，这些大家都是知道的。像插秧，一百个农民插秧不如一台机器，一百个农民砍甘蔗不如一台机器。 可是土地流转需要钱，需要付给农民一亩地比如旱地700块钱，水稻田1200块钱一年。流转二十年、三十年要给钱的，如果没有钱谁也做不成这个事。农民合作起来也要买农具。中国农业新一轮改革要成本，这个成本是需要很多。

第二点，金融支持对农业的生产，整个价格影响会很大。我举两个例子，第一个例子，在广西的时候周边的几个省出现了禽流感H7N9，周边几个省开始杀鸡、杀鸭，杀得农民苦不堪言。一个鸡场上万只鸡就埋在土里面，政府对于一只鸡补一块、两块，要求不能让禽流感再传开了。广西是我主管的，我知道广西还没有进H7N9。但是边上的省开始杀鸡杀鸭了，广西也要杀。我知道这真是蠢，广西并没有，为什么要杀呢？作为科学家头脑，要检测上万鸡和鸭，随机检测肯定没有。 所有的农民鸡鸭现在杀，杀完以后不像别的省埋在土里面，因为那是好的，人家没有禽流感，干吗要埋在里面。就全部冰冻起来。等到老百姓过了这一阵，等到天气热了老百姓开始吃了，我就迅速从冰窟里面拿出来卖，就解决了农民收入问题，而且政府的成本很低。我做了这个决定，这个决定很好。然后就开始杀了，人家是在埋土里面，我们是迅速冰冻起来。在国际上冰冻几个月的鸡鸭肉没有问题。但是发现冰冻不了，没有一个地方可以过十万吨、五十万吨，没有设备可以冻起来。 我记得当时找了农信社，当时找了广西的谢理事长，我说我需要从今天晚上需素从农信社拆借钱出来，政府出面。然后每个公司负责贷款，不到一个星期，7亿人民币需要拿出来救农民。这7个亿的钱出来，狠狠地救了那么多鸡、鸭屠宰厂，建成之后正常收购农民的鸡。一个星期之内把能收赶快收，在禽流感来之前鸡鸭都没有了。 我们的鸡鸭都没有埋在土里面，都在冷库里面。7个亿不够，再来7个亿。这使我充分感觉到农村金融的重大作用，等到过一个半左右下文可以吃鸡鸭肉了，听说可以吃了，广西那么多吨的鸡鸭迅速提供给全国，没有亏钱，而且挣了不少，因为价格高很多了。

陈章良：第二个例子，我在科协。科协在全国农技协，有12万个农技协。跟邮政储蓄银行做了对签协议，这是基于四川省的科协领导的农技协做的工作，农民贷款难，但是农技协把农民圈在一起，让农技协出面和邮储银行贷款。做的最漂亮的是四川省眉山市，贷款下来再给农民用，小额贷款做爹非常好。眉山市书记跟我说，每个月上亿地从邮储贷。 每一个农民手上都有，这使我很感动。为什么跟科协有关系呢？因为农技协在我手里，农技协的人出面，组织村里面的农民把山地改成种葡萄，现在四川大部分是葡萄。种葡萄一亩地可以种一万，发现葡萄架没有钱，铁丝网没有钱，苗没有钱，还有管理费。没有钱的情况下，科技人员出面找了中邮储，中邮储一家一家过去，这样省了他们成本。因为我们来确定哪一个农民是有技术、守信用，然后告诉中邮储。中邮储的人按照我们提供的名单，走过去就贷款了。 这个贷款一个四川省一年都是百亿以上的钱贷下来，现在还是这样。我们想把这个经验推开，推到全国，所以这几年想跟行长签这个协议，在全国12万个农技协出动，然后跟中邮储贷款帮助我们发展。这是金融支持对农业发展至关重要。

陈章良： 第三点，目前存在的困难和希望的改革。困难很多，对于农民来说只要调研过去，就像我们的和其他人说的是贷款难、贷款贵，都有这样的说法。贷款难是因为农民自己的知识各方面，很难能够跟银行贷款人直接交谈。比如买种子需要钱，养猪需要钱，种子和种猪小猪的钱都很难筹，农民没有钱付又不行。第二，贷款利息高，贷款贵，农民害怕。但是第三个问题是抵押担保难，李扬院长是最清楚的，因为调研报告很清楚。 我在管农村的六年时间，为农民贷一点钱伤透脑筋，银行一开口就是抵押担保。在物权法里面，农民的宅基地上破烂的房子都不能拿来贷的，因为不许让它来抵押担保。农民除了家里的破房子以外什么都没有，用什么去抵押呢？银行说你不抵押，我怎么给你钱？最后银行发明了一个办法是联保，联保是什么意思呢？贷5000或一万块钱，由邻居几个哥们，由十几家人联合为这个人担保，你又为别人担保，这是联保。联保在农村很普遍，这是很好的机会。 但是联保的做法是可以推广，但是对于稍微金额达一点的，谁也不肯承担担保，所以大家不敢承担。

三中全会一个大的改革，我一直在等着，一年多了。三中全会终于决定宅基地可以抵押担保，博鳌金融论坛上会谈这个事，这是第四大改革，就是关于宅基地财产权，农民可以抵押担保的问题。因为《物权法》里面一直没有允许农民把自己的房子买卖，我们的公民可以买来卖掉，但是农民不可以，农民不允许把自己的宅基地和地上的房子给卖掉，但是可以抵押担保。听起来，我觉得很有希望，终于把农村金融搞活了，这很好。

但是我走了三十个省，三中全会这个决定并没有做出来，是空的。我自己一家一户走过去，行长都说麻烦大了，这个事值不了多少钱，还要去评估多少钱，比如贷10万，他来抵押担保。农村的东西部挣钱，如果种的东西有水灾、旱灾都死光了，钱又还不起我。行长又问我一句，我是到他家把宅基地和破房子都收走了，按照法律上是应该收走。然后告诉我，你收得走吗？我人还没到他家，狗就出来咬我。把狗赶走了，说你欠的钱法律上要你还给我。突然看见他爸爸妈妈、爷爷奶奶躺在床上病得不行了，几乎每家都一样，难道赶出去？还有很小的小孩拉住裤腿，一个人拉一个腿。赶快走掉就算了，没有办法收回来，收回来以后全家人就搬到你家住去了。

第三个问题就是想说农村的金融在运作过程中，的确是有这些困难。在开会之前我跟李扬说，前不久我去台湾看台湾农村，农民怎么贷款的，为什么台湾的农民就能运转得那么顺利？也农会，农会有合作信用，在农会中可以自己贷款，知道哪一家人种葡萄，现在葡萄架是需要6万人民币，会直接贷给他6万人民币，没有经过这么多复杂程序。这个农村金融做得很漂亮，日本农村金融也是这样的，自己的合作社在那里自己运作，每一个农会手上的钱都挺多的，自己像银行一样在运转金融系统。

我觉得今天这个会特别重要，特别像吴晓灵说的从宏观层面好好考虑一下，怎么样把钱贷到农民手里。像尤努斯讲的小额贷款，我主要是觉得他的精神让我感动，诺贝尔奖的这种精神。他们跟我们一样贷不到钱的，他一家一户去，你家要养三头猪贷不到钱，比如需要一千人民币，就找一千人民币给他。就一家一家地帮助农民活下来，能够活得像人一样。我觉得不在于贷多少钱，而是这种精神让我们感动，我觉得只有钱到农民手里，这是非常好的。

最后说一句话，就是李扬刚才说的猪代表中国CPI，猪肉价格高了、猪肉价格低了，这的确是事实，这个也跟贷款有关系。中国政府只补助母猪，中国政府绝不补助公猪。但是没有公猪，母猪不行。我是学生物的，老问我先有鸡、先有蛋。谁回答得都不好，世界上先有鸡，还是先有蛋呢？我说，见鬼，先有公鸡才有一切，没有公鸡哪有来的这一切。但是我们只补母猪，不补公猪，公猪还需要银行的支持，所以金融支持非常重要。谢谢！

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