青岛小产权房买了十多年没住进去,又被开发商抵债
十几年前交了购房款,到现在不仅房子没住上,还被开发商抵顶给了债主,一套房有了“俩主人”。9月6日,张先生等60余户业主反映,他们在2005年前后在青岛市李沧区九水路街道南王家上流村购买了房屋,房子现在建好了,改名为适园雅居小区,但是催债的却找上门说房子被开发商抵顶给他们还债了,业主们眼瞅着新房住不上。
不少业主的房门被人破坏。齐鲁晚报&齐鲁壹点记者 赵波 摄
青岛杰盛置业有限公司和业主签的协议书。齐鲁晚报&齐鲁壹点记者 赵波 摄
开发商的债主
找业主要房子
“现在天天有人到小区找我们要房子,还谩骂我们,到今天已经第5天了。”6日,张先生告诉齐鲁晚报记者,他是外地人,2005年来青岛后在南王家上流社区购买了8号楼的一套小产权房。当时,购房协议价格是每平米1500元,总价15万元左右,开发商承诺2005年年底前交房。像张先生这样的购房者一共100多户,后来有一部分业主退掉了购房款,有一部分按照开发商的要求补缴了差价,差价从1500元到4000元不等。
“但是因为当时开发商资质和资金问题,加上楼盘又是小产权,楼的主体建成后就没有了下文。后来小产权房赶上了好政策,这个项目被作为青岛的第一批小产权转大产权的试点,项目经过招拍挂程序后,被青岛杰盛置业拿下继续开发,房子在2015年11月竣工。我是在去年接到了开发商的电话,说是让我补交钱款,每平方米补交3720元,然后重新签订购房合同。房子由小产权变成了大产权,补交钱款也正常,但开发商提交不出补交钱款的具体清单。此外,开发商违约在先,这10年违约怎么算?”张先生说。
已抵账房屋
目前仍在预售状态
6日上午,在适园雅居小区内,齐鲁晚报记者看到不少楼的窗户上贴上了“此房已售”的字样,有些楼体还贴上了“告知函”。告知函称:今有我们给青岛杰盛置业有限公司的借款,后因青岛杰盛置业公司无力偿还债务,以适园雅居的房产抵偿了债务。作为青岛杰盛置业的债权人,我们只想尽快收回我们的血汗钱,我们知道这些房子原来是有人交过小部分钱,希望这些人主动跟我们协商,大家好说好商量说不定房子还是能有的。否则,他的房子也会直接卖掉平账。
在适园雅居小区,齐鲁晚报记者见到了多名讨要房子的男子。一位业主还提供了一份“明细书”,上面写明青岛杰盛置业有限公司与王国义在日签订过协议书,将青岛杰盛置业有限公司持有的10-1-102和10-2-502房产以每平米5400元折抵给王国义。
“我和开发商已经完全协商好了,一年后房产证下来房子就是我的,我和那些原来的小产权房户主没有关系,他们的问题他们应该找开发商,不应该跟我闹事儿。”6日,齐鲁晚报记者联系到王国义时,他称,他以个人名义将钱借给青岛杰盛置业有限公司,因为对方迟迟还不上借款,就将小区里的52套房子抵偿债务。6日,齐鲁晚报记者联系售楼处时,一位工作人员称,目前只有十几套房可以出售了,但齐鲁晚报记者登录青岛网上房地产发现,目前适园雅居小区还有170套房子可以预售,张先生等多户业主的房屋并没有网签。
开发商要业主补差价
主管部门称还没审计
6日下午,齐鲁晚报记者联系到青岛杰盛置业有限公司的负责人郝先生。郝先生说,他们也承认这些业主以前的购房合同,以前是小产权房,但是房子现在有了正规的产权,需要业主补交每平米3600元的差价,只要补交上了差价他们就给业主房子。“因为有的业主迟迟不补交差价,我们对外有债务,我们就将小区里的一部分房子抵押还债了。”郝先生说,每平米3600元的价格经过了主管部门的审计,当时有100多户业主补交了差价。
“如果我们没有放弃购房,开发商又将我们房子用于还债,那开发商就是一房两卖了。”张先生说,据他了解,由小产权变大产权所补交的钱款主要就是土地出让金,但开发商拿地时是按照每平米870元拿下的,因此即便是补交差价,价格也不应该每平米3600元这么高。因此,业主才想让开发商出具一个差价的审计书。没想到审计书没等来,却等来了债主索要房屋产权。
对于郝先生所称差价已经主管部门审计,6日下午,李沧区政府负责处理此事的一名工作人员接受齐鲁晚报记者采访时,一口否认了郝先生的说法,称3600元的差价并没有经过主管部门的审计。“由于审计牵扯到多个部门,相关工作还正在进行中。”该工作人员称。
（齐鲁晚报&齐鲁壹点记者 赵波 见习记者 胡忆南）
作者：赵波
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&&|&&&&|&&客服电话：010-开发商忽悠业主买“小产权房”买房八年拿不到产权
现在买房全靠抢，开盘就秒光的可怕盛况愈演愈烈。都说买房难，那么买到问题楼盘想维权简直是难于上青天了。就在上周雪儿接到一位网友爆料：郫县安靖尚公馆在未取得五证的情况下，虚假宣传，疯狂吹嘘，忽悠了几百业主购买“小产权房”，至今8年了，上百业主仍未拿到房产证。业主亲身经历：据业主爆料，他是2009年3月份在开发商的虚假宣传下购买了尚公馆的住房，当时售楼部明确告诉是商品房，但2010年交房时却被告知是“小产权房”。而且据其它业主说楼盘还私自改过名字，以前叫喜安尚景。图片源自于业主群截图2009年买房至今，八年过去了，仍未拿到合法产权证。据业主透露，最近开发商在没有拿到预售证和相关部门办理的产权及备案的情况下，私自贴出公告：图片源自于业主提供要求每位业主必须在8月28日前补足余款，而且要在合同价格之外在另外支付400元/平的转性费。在开发商无合同，无预售证以及无备案的情况下，几百业主也实在不敢再交钱，万一开发商收钱跑路了咋办？开发商欺诈在先，还让业主们不断交钱，甚至发短信威胁，恐吓业主。图片源自于业主提供（手机短信截图）据业主说，自己只是个打工的，挣钱不容易，当时买这套房几乎花光了所有积蓄，现在却连合法的产权都拿不到，遇到这种开发商真的是倒了血霉了！关于开发商和楼盘：该楼盘的开发商是成都安渝项目投资有限公司，该公司成立于2008年，主要做房地产开发并以安靖镇作为核心基地。除此之外网上再查不到关于它的其它信息。尚公馆这个楼盘在很多房产网站上都搜索不到任何信息，最后在雪儿的不懈努力之下终于查到一些关于它的消息。什么是小产权房，如何鉴别：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。该类房没有国家发放的“五证”，购房合同在国土房管局不会给予备案。只要开发商具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等五证，那就没有问题。该楼盘是否为“小产权”房：在业主与开发商签订的购房协议中表明：该楼盘属于集体投资建设的廉租房，号交房之前转为商品房。图片源自于业主提供但交房时却被开发商告知是小产权房，只能努力争取转为商品房，但是却不能保证成功。时至今日，已经8年过去了，该楼盘仍是一个不合法的存在。最新进展：1. 部分业主说自己在开发商的催促及威胁下，已经缴了400元/平的转商品房费。2. 前几天有业主透露说4,5,6栋已经被告知拿到预售证，可以开始备案和网签。图片源自于业主提供而1,2,3栋还丝毫没有动静，据业主透露开发商连他们的资料都没交到房管局审核，这当中也包括一部分缴了钱的业主。图片源自于业主截图业主们说他们也不清楚是什么原因导致开发商连他们的资料都没交，有的认为是钱不够，有的则认为修建时间不一样。图片源自于业主群截图图片源自于业主群截图不过既然4，5，6栋都拿到预售了，1，2，3栋也就快了，至少说明开发商已经开始积极处理这件事情了，剩下的只是时间问题。希望所有业主能尽快拿到产权，让房子真正属于自己。最后雪儿给大家提几句醒儿：1.“小产权房”多建设在农村集体土地上，所以你如果买在农村或者地方偏远的郊县，就要特别留心一下了。2.建议大家买房时一定长点心，喊开发商把《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》这五证拿出来看一哈，一定要看原件哦！3.买房的时候自己可以去房管局官网或透明房产网上查看是否有房源备案，如果查不到，那就千万买不得哈！4.不管后期出现任何情况，买房的时候一定要把合同写清楚，到时候出了事开发商也赖不掉了。5.买房的时候不要一味听兽兽的宣传，自己还是要多留心，多考察，特别是自己对房子任何地方有疑问的时候一定要弄清楚。今日推荐：成都限购以来，落户成了香饽饽！帮帮被问的最多的问题就是各种各样的落户方式，学历、购房、居住证、投资……为此帮帮特地准备了一篇“成都落户问题答疑 到底该落户高新区还是天府新区？ ”内容看这里：1、到底该落户高新区还是天府新区？2、落户对房产面积有要求吗？3、学历落户，子女能随迁吗？4、新房子还没交房，可以把户口迁到成都来吗？5、简阳划给成都后，原简阳户口可以平移到房屋名下吗？扫描下方二维码或者搜索微信公众号成都房帮帮（cdfbb028），回复关键词“279”查看全部信息。 申请借款
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买房时开发商承诺能办房产证，等钱交完了才知道是小产权房，被骗了，能起诉吗？
我有更好的答案
开发商的承诺是口头还是书面。打官司讲的是证据开发商的诈骗行为可以起诉，但要提供证据。
录音可以吗？合同上写的开发商负责办理房产手续，费用由我方自理
采纳率：72%
来自团队：
自己起诉开发商不给退款
去哪找打假公司
五十元 我给你提供个 然后你们联名去找吧
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我家买了镇上房子，但是当时开发商承诺是大产权房子最后却变成 农村宅基地小产权房子，而且他却信誓旦旦
我家买了镇上房子，但是当时开发商承诺是大产权房子最后却变成 农村宅基地小产权房子，而且他却信誓旦旦的说有大产权，让我家贷款，但是银行利率很高还是商业贷款，现在又催我交款，我还该怎么办
我有更好的答案
如果牵扯宅基地，你就上当了，开发商不能参与宅基地盖房，他们没有权利买卖宅基地
采纳率：73%
开发商的承诺只要有书面证明，你就可以维权。不知你购房时是否签购房协议，
可以起诉他，商业欺诈。
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为什么购买小产权房属违法 与大产权房有什么区别？
来源：房天下 浏览量（5596）
[摘要]关于小产权房合法化的争议已由来已久，那么小产权房究竟和大产权房有什么区别？尽管小产权房相较于普通商品住房有着价格上的优势，但是除此之外，弊端更多，购买风险更大。小编在这里给各位购房者分析一下。
关于小合法化的争议已由来已久，那么小产权房究竟和大产权房有什么区别？尽管小产权房相较于普通商品住房有着价格上的优势，但是除此之外，弊端更多，购买风险更大。小编在这里给各位购房者分析一下。
小产权房不是法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，实际上没有真正的产权，也没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所以，严格来说小产权房是不能贷款的。
小产权房和大产权房的区别
第一，小产权房的产权不完整。
国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。广义的小产权房分为政府批准有正规建设手续的小产权房和没有合法建设手续的房屋。前一种小产权房，购房者购买房屋之后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。部分产权强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。
而另外一种没有合法建设手续的房屋，是真正意义上的小产权，由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。甚至由于不合法，它随时会被强制拆除。
第二，性质的区别。
国家发产权证的叫&大产权房&，国家不发产权证的叫&小产权房&。
&小产权房&、&乡产权房&有两种：一种是在上建成的，即&&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
与一般意义上的商品房相比，&小产权房&没有土地出让金概念，也没有开发商 的利润攫取，所以，&小产权房&的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。
虽然小产权房房子价格低，但伴随的风险却不容忽视。从目前的市场情况来看，小产权房的存在违反法律法规，扰乱土地和房地产市场秩序，影响城市建设发展得不到法律任何与保护。因此为了减少大家的经济损失和日后的麻烦，购房者在买房时还是选择些大产权的房子好!
小产权房性质分类
&小产权房&的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即&宅基地&上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
小产权房产生原因
1、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
小产权房存六大弊端
一、缺少&五证&
&五证&是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有&五证&是不能办理房产证的。尽管&小产权房&一片热销，但众多业内人士却认为，&小产权房&存在诸多风险，大的问题就是没有产权，不受法律的保护。
二、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，那些&便宜房&实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
三、质量难保证
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
四、配套不完善
这些房子几乎都没有暖气、等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
五、遗赠也麻烦
由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是&小产权房&目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是&打一枪换一个地方&，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。
六、小产权房不能抵押或者上市转卖
小产权房购买风险
（一）法律效力
&小产权房&买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
（二）房产转让
&小产权房&拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
（三）政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
（四）监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
小产权房相对于的就是&大产权房&，与国家发产权证的&大产权房&不同，小产权房国家并不发权产证，因此并不受法律保护，因此购买的时候要慎重。
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