大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
一般一个楼盘从拿地到开盘需要多长时间? 中国楼盘的开发周期和国外有什么样的区别?
浏览次数：0
从拿地到开盘的时间周期应该是取决于项目的体量的大小，开发商的资金情况等… 一般来说一个小体量的项目（小高层 10栋楼）不出大意外的话2年多的时间应该是差不多了 从拿地 方案设计 扩初 开始一系列的开发手续 每个楼盘的开发我感觉都会多多少少遇见些问题 这是中国的地产开发 国外的就不太清楚了 一点个人理解 希望能帮助到
房天下知识为您分享了一条干货
从拿地到开盘周期取决于开发商的能力和各地政府的政策，合法开盘前提是拿到预售许可证，之前节点包括：拿地，付清地价，办理土地证，成立项目公司，报规划方案，拿到规划许可证，报施工图，拿到建筑工程规划许可证，取得施工证，开工，主体结构施工到预售条件。前面开工前时间取决于报审拿证的能力，否则就是违法施工，开工后取决于施工速度和政府预售条件，有的出地面可以开盘，有的地上1/4-1/3，有的封顶。
国外基本上流程是差不多的，在阶段1和阶段2中和国内最大的区别可能就是开发商自己不能去报批开发许可，要去找专门的town planner由他们拿去报批。然后国内是开工了才能预售，国外是拿到开发许可就可以预售了，有很多项目地还是空地，网上直接挂个效果图就在卖了。这是澳洲的情况。
成都的预售条件是出正负零，万科在成都的地都是拿地后6-9个月就可以预售。万达从拿地到预售时间卡很紧，没有统计过，但是上海松江的项目从拿地到预售，也就半年时间，不过万达跟政府的沟通早，早期土地还未正式招牌挂的时候，万达可能就已经做好了设计方案，所以拿地到预售中间的一些工作已经提前做了。楼主所在的小房地产公司，成都这种地方，拿地到预售大概要一年半，因为老板在方案设计这块实在是改之又改，后期因为定价太高...
成都的预售条件是出正负零，万科在成都的地都是拿地后6-9个月就可以预售。万达从拿地到预售时间卡很紧，没有统计过，但是上海松江的项目从拿地到预售，也就半年时间，不过万达跟政府的沟通早，早期土地还未正式招牌挂的时候，万达可能就已经做好了设计方案，所以拿地到预售中间的一些工作已经提前做了。楼主所在的小房地产公司，成都这种地方，拿地到预售大概要一年半，因为老板在方案设计这块实在是改之又改，后期因为定价太高，政府也一直不批预售证，导致开盘时间拖了又拖。
谢邀，简单谈下美国楼盘的开发周期。由于美国的地产品种分的很细（住宅的有享有产权的single family, condo, 和只租不卖的 还有其他商业通途比如办公楼，商场酒店等等)，每种产品的开发周期和商业模式也不同，这里就以大城市多住户的condo开发为例，因该是和国内住宅楼盘最有可比性的。一般有4步，大致时间在括号内： 1 初步概念（几个月） -
地皮初步判断，开发财务预...
谢邀，简单谈下美国楼盘的开发周期。由于美国的地产品种分的很细（住宅的有享有产权的single family, condo, 和只租不卖的 还有其他商业通途比如办公楼，商场酒店等等)，每种产品的开发周期和商业模式也不同，这里就以大城市多住户的condo开发为例，因该是和国内住宅楼盘最有可比性的。一般有4步，大致时间在括号内： 1 初步概念（几个月） -
地皮初步判断，开发财务预算，组合团队，初步草图2 前期开发（半年到一年） - 融资，获得许可。美国和国内在拿地和规划上有比较大的区别。国内的地都是属于政府的，而美国的地很多都是私人的（永久产权），所以拿地相对方便。但美国对地块的用途，规划（限高，停车比例等等）比较严格, 如果要对地块用途或者规划进行改动，就需要获得当地政府规划局的许可，这可能需要经过一个很长的过程，可以是一个几个月甚至几年的过程。这个叫做Entitlement，是美国地产开发中风险较高的一个环节。所以前期开发时间不确定性可能会较大。3 施工 - 施工并监理 (1-2年，取决于复杂程度）4 运营/出售 - 营销预售可在施工到一定程度开始，无须等竣工。总的来说，普通的出售楼盘大概是1年半到2年左右吧。
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:2,asku:0,askr:155,askz:17,askd:27,RedisW:0askR:2,askD：0 mz:hit,askU:0,askT:0askA:3
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：新债破发，可转债打新还能玩么？_债券(zq)股吧_东方财富网股吧
新债破发，可转债打新还能玩么？
文章来源：财富号，东方财富网旗下财经自媒体平台
周二和周三，A股出现明显调整。一不小心，把咱们热衷的可转债带沟里啦。周三，憋了很久的无锡转债（110043）上市，于是惨案出现啦！无锡转债今天以99.88元开盘，开盘即破发，这在最近的可转债市场中显得灰常的突兀。随着银行板块调整，股价今天下跌1.76%，收报7.82元。无锡转债也是一路低开低走，最低价格到达97.4元。&当然，无锡转债还有一个难兄难弟，那就是2月14日上市的江银转债（128034），这家伙上市1个月了，还从未到过100元面值以上。于是，中了这两只转债的小伙伴，开始不淡定了。作为有求必应的基金自媒体小V，老司基今天就来谈谈新债破发，可转债打新还能愉快玩耍么？&老司基首先亮出自己的观点：破发是好事！继续将转债打新进行到底！&为什么说破发是好事？春节后，A股市场集体回暖，新上市的可转债都是一路高歌，全部开在100元面值以上。最大的转债大肉，来自于3月5日上市的大族转债（128035），当天最高涨到近117元，周一它还一度突破了120元。老司基在上市当日以115元卖出，后来感觉还是下车早了点。&自从大族转债出现大肉以后，可转债打新的账户数量也是急剧增加。老司基查了一下数据，玲珑转债申购户数为57.5万户，到杭电转债时，申购户数已经达到73.6万户。3月12日的长江转债申购户数为84.36万户，昨天的敖东转债申购户数更是飙升至近96万户。一路攀升的申购户数，再加之股东配售率的提升，我们的打新中签率出现了明显下滑。不出现几次破发，吃瓜群众高涨的打债热情怎会下降呢？从这个角度看，市场破发越多，我们的中签率才能提升，潜在收益才能增加。&为何看好转债打新？破发还看好转债打新，老司基不是在忽悠我们吧？我们先看一下数据分析，再下结论也不迟~老司基在网上找了一个翔实的可转债打新收益表，统计了自去年9月开始实施信用打新后的所有37只新发可转债情况。简单解读一下上面的表格：一是，新债的赚钱概率为70%。在37只可转债中，只有11只可转债拿不到正收益，其他均有正收益。二是，最大的亏钱幅度是5%。亏得最惨的是蓝思转债，上市开盘价95元，亏5%。赚得最爽的是林洋转债，上市开盘价130元，赚30%。由于转债下跌有底，跌到95元就很难再往下跌。上涨无顶，转债会跟着正股一起上涨。导致打新债成为了小亏大赚的交易策略。三是，年化收益惊人。以上表格是把各个转债占用资金加起来，合共28133元。同时将所有转债的盈亏加起来，合共2006.76元，年化收益率16.4%。其实，实际的收益率会更加惊人，因为两点：一是你中签的资金卖出后，可以滚动操作，参加后续的打新缴款，可以有复利收益，实际占用资金没那么多。二是表格统计的是新债上市当天的开盘价卖出，实际上你卖出的价格可以比开盘价更高，大族转债就是最好的例子。综合下来，老司基掐指一算，打新资金实现40-50%的年化收益是很轻松的事情。试想，一个普通投资者，去哪里找这么高的收益产品？&最最关键的来啦！破发了，如何操作？一、新手策略：老司基给你两个字——死拿！江银转债也好、无锡转债也罢，其背后对接的上市公司都是银行。在A股所有上市公司中，如果要找一个最安全、最稳定的板块，老司基觉得非银行莫属。既然银行股没啥问题，那对应的转债也一定会反弹到100元以上，不到100元以上坚决不卖。&二、高手策略：股价有波动，加之很多新手耐不住寂寞，会把手中中签的转债折价大甩卖。作为一个理性的投资高手，安安心心的接下他们的廉价筹码就行了。按照目前的市场比价效应，转债最差的情况是跌到95元。那么，对于破发的转债，采用网格交易法、越跌越买就是最好的策略。比如，当江银转债、无锡转债跌到97元买一笔，跌到96元再买一笔；反弹到97元时，把96元买的先卖出；反弹到98元时，把97元买的那笔卖出。如果真跌到95元，就重仓干。给予一定时间，必将给你稳定的回报。&如此干货，欢迎转发和点赞哈~
作者：您目前是匿名发表 &
作者：，欢迎留言
提示：用户在社区发表的所有资料、言论等仅代表个人观点，与本网站立场无关，不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断，自行决定证券投资并承担相应风险。
扫一扫下载APP
东方财富产品
关注东方财富
扫一扫下载APP
关注天天基金来自雪球&#xe6关注 债券学习笔记（二）来自 （六）债券的回报率债券投资回报率 = 利息收入+ 利差收益(债券投资的超额收益) +&换仓收益。其中,利息收入在买入的时候是确定的。利差收益是由于信用风险释放产生或者市场利率下行造成的超额收益。A.信用风险释放的收益11华锐01（122115）在大约74元见底后，有一波非常凌厉的反弹行情，这是因为当122115价格处于74元时，年化回报率已经达到30%，理性的投资者经过分析后，发现华锐风电债务违约的概率并没有想象中大，于是纷纷抄底买入，短期内就获得超过10%的回报。很多时候，市场会放大企业债的信用风险，尤其是当资金面紧张的时候，此时投资者应该仔细分析债务发行主体的经营风险，例如华锐债的发行主体华锐风电，拥有几十亿的现金资产，可以为债务到期偿还提供了很好的保障，所以华锐债的违约风险并没有想象中那么大。当信用风险释放后，债券的年化收益率会从高位下滑，投资者赚取的是利差收益。如果投资者想获得信用风险释放的超额收益，必然要承担一定的债务违约风险，所以分散持有和控制仓位很重要，即使发生极端情况，也不至于元气大伤。B.市场利率下行收益如国债04年4月底创出73元的价格后，后面开始反弹，并且于2006年初价格重回100元。既然市场利率上行的时候，债券有下跌的风险，那么市场利率下行的时候，债券也能获得超额收益。当我们认为市场利率较高的时候，可以适量买入中长久期的债券，这样能够在市场利率下降的时候，获得除债券利息以外的超额收益。换仓收益（换仓收益是通过相同品种年化收益率互换及不同品种的骑乘互换。）①相同品种互换理论上，相同信用级别、到期时间接近的债券，年化的投资回报率应该基本相同，但是由于市场流动性的因素，经常出现年化收益率的扭曲。如图5-4所示，剩余期限在6-7年的几个国债，到期收益率相差很大，投资者可以随时关注债券的年化收益率，并及时卖出手中年化收益低的品种（高估），买入市场中年化收益高的品种（低估），这样就能在赚取利息的同时，再获取品种互换的超额收益。图5-4 国债到期收益率计算为什么会出现同类债券品种的年化收益率不同？我认为是流动性造成的，当某个品种相比较其他品种出现大额卖单时，通常会压低价格，这就会抬高年化收益率；类似当某个品种相比较其他品种出现大额买单时，通常会抬高价格，这就会降低年化收益率。所以流动性会造成了债券年化收益率的扭曲，此时进行互换操作，相当于别人为流动性不足支付的入场费和离场费，一部分到了您的钱包内。②骑乘收益骑乘收益是指利用收益率曲线在部分久期快速下降的特点，买入处于收益率曲线还未快速下滑久期的债券品种，在其收益率快要出现快速下滑时卖出，来赚取价差收益。具体理解见（五）收益率曲线部分。采用骑乘收益率曲线的方式必须满足以下两个条件：1、收益率曲线向上倾斜，即长期债券的收益率较短期债券高。2、投资者确信收益率曲线将继续保持上升的态势，而不会发生变化。在这两个条件具备时，投资者则可以购买久期稍长的债券，然后在债券到期前售出，从而获得一定的资本收益。但是必须注意到，如果收益率曲线发生变化，骑乘收益率则可能会对投资者的投资回报率发生不利的影响。简单来说，假设市场上1年期债券年化4%，2年债券年化5%，3年债券年化6%；你100元买了一个3年期票面6%的债券，持有一年，你的收益是多少？（假设市场利率不变）是6%吗？不对是8%骑乘效应：在债券持有期间,一只债券的剩余期限也会逐渐变短,其收益率沿着收益率曲线下滑而给投资者带来的收益就被称为骑乘效应。&& & &&很多投资者进入债券市场时，带着定期存款的思维烙印。比如，想投资三年债券，就只观注三年内即将到期的债券。& & & 很快，他就会发现，太多投资者喜欢到期限短的债券了。直接后果就是，债券到期期限越短，收益率越低。尤其是三年到期的债券年化收益率仅4%左右。而与此同时，却有很多剩余期限较长的债券，到期年收益超过了7%。最高的债券如09长虹债(126019)，剩余5.72年。到期税后年化收益甚至达到了7.7%。& & &&可是，近6年的时间太漫长了。很多投资者都无法忍受，这么漫长的资金锁定期。中途会有多少要用钱的地方呀。我也不想把活钱锁死这么久。2~3年是个比较合适的投资周期。太短了，又要伤神选择新的投资。太长了，又太考究耐性。而且，不持有债券到期，可以规避，债券发行方不能兑付本金的行为。当然，获取相对较高收益，就必须承担更多国家货币政策变动带来的风险。最典型的就是加息。充分利用骑乘效应，长线投资久期较长的债券2~4年，获取利润最丰厚的一截，然后将其卖给偏好短久期债券的机构和个人投资者。可以获取相对稳定和较高的收益。并能规避掉可能存在的债券风险。例子：简单说：假设当前一级市场3个月，6个月、1年期央票收益率分别为：3.4%，3.7%和4.06%，则3M与6M之间利差为0.3%，1Y和6M利差为0.36%。那么对于需要投资3M的投资者甲来说，可以先买入6个月央票然后在3个月后卖出；同样，需要投资6M央票的投资者乙，也可以先买入1Y的然后6M后卖出。对于甲来说，采取骑乘策略的盈亏平衡点是3个月后3M央票上涨0.6至4%（这个可以计算出来），当3个月后3M央票利率高于4%时，骑乘策略失败并产生亏损，但3个月后3M央票收益低于4%或者没有变化时，通过骑乘策略3个月持有期年化收益率将达到4%（计算结果）。&综上，如何扩大债券投资的收益低息市场环境，尽量买短债，避免因市场利率抬高造成较大投资风险可以通过分散的方式买入信用等级较低，但是年化收益率较高的债券，通过信用补偿收益，来获得较高的投资回报率。高息市场环境下，可以适量买入中长久期的债券，这样可以在市场利率下降期获取超额收益。及时进行互换操作和骑乘操作，提高投资回报率债券投资，如果合理操作，在市场利率下行的特定周期内，是能够实现30%年收益率的，但在绝大多数市场利率走平的时间，收益率并不高，如果不放杠杆，即使不断的换仓操作，通常年化的收益率也就是10%左右，如果在市场利率上升时期，操作不好还会亏钱。（七）债券的评级、担保、折算率& & & &&& & & & 仅仅计算债券的到期收益率(YTM)是不足以做债券投资的，因为债券有个根本的特性——安全性，计算YTM时没有考虑到。购买债券的出发点是要保证本金的安全，至于收益多少，倒是其次重要考虑的因素了。& & & & &那么，怎么能知道一个债券到期是不是真的会全额返还本金呢？还真没人知道。但大体上看债券发行人资质，财务状况，发行债券时是否有担保等一些指标应该可以判断违约的概率，至少可以判断哪支债券的违约风险更小。违约风险：国债&央企发行的债券（由四大行担保）&地方政府债券、地方政府隐含担保的城投债省一级政府的城投安全性必然大于地市级城投，地市级也会大于县一级城投。不同地区的经济差异也应该考虑，比如江浙某个县的产值可能比西部某个省都强，那它的地方城投债也会相应估值更高一些。另一方面，如果是边疆地区，民族自治地区发行的城投债，国家在政策支持方面可能会倾斜更大一些，那么它的债券到期还本的安全性也会更高一些。& && & &&&对于普通的企业债券，看财报是比较靠谱的策略。公司资产负债表健康，持续盈利状况良好，那么它的安全系数自然要高，债券估值自然也要高一些。国有独资，至少是国有控股的企业，会比民营企业看起来更安全一点。（1）担保万一发行人真不还钱了，还能通过拍卖其抵押品，拿回本金）（2）评级& & & & 每只债券发行时都会由符合交易所要求的评级公司对发行债券的发行人主体以及该债券安全性做个评级，以后每年还需要对这个债券做跟踪评级。债券评级有AAA，AA+，AA，AA-等等。& & & & 债券的评价越高，安全性也相对越高。一般来我只选择评级在AA,AA+的债券。评级是会调整的，如果评级下调，债券的净价是会爆跌的。评级被下调的债券，建议回避。但也不能迷信评级，评级AA+的10中关村（111061）曾于因发行方表示无力偿付本金，一天大跌4.6%。& & & & &&表5-3国外某评级机构对债券的评级与违约概率的对应关系，通常BBB以上级别的债券都是投资级债券，违约概率较低，而BBB级以下的债券被称为投机级债券，违约概率较高，又被称为垃圾债券。表5-3 国外某评级机构债券评级与违约概率的对应关系中国信用机构对债券的评级存在虚高的现象，绝大多数债券都被评级机构评为A级以上，而AAA级债券占据所有债券评级的30%以上，所以不能完全照搬国内评级机构的评级来衡量债券的信用风险，为了对企业债的偿债能力进行评估，可以通过以下方法进行：1.与现金流相关的指标，包括税前利润、折旧摊销及企业自由现金流量。2.债务总额，资产负债率。3.借贷成本，主要是利息费用。4.可用于偿还债券的其他流动性来源。5.企业的经营趋势（3）折算率那位说了，你这么多风险，要我挨个看发行条款，每年还要跟踪评级，我不累死了？还要看财报，我也看不懂财报啊？？我搞股票都不看财报！买个债券就图安安稳稳吃个利息，你搞这么麻烦，算了，我不玩了。嫌我说得太罗嗦？是啊，那我拿出我珍藏多年的绝技，你不用看这么多指标了，听我的，只要看一个指标，就基本差不多了。这就是——折算率基准系数。所谓折算率，就是中国拉登结算公司给每只债券赋予的一个数字。你如果持有某只债券，就可以凭这个数字到市场上换来钱。真的，给你钱！而且债券还在你手里，债券利息你还照拿，债券涨了你还净赚差价。你所做的就是把债券质押一下，然后以极低的利率从市场上借到现金，这笔现金你可以做任何事情，甚至取出晚上去吃大闸蟹。这么神奇的东西就叫——正回购。至于正回购的玩法就扯远了，不在我们债券估值讲座里谈了，虽然正回购的出现，对债券的估值有很大的影响。回过来说债券估值，说风险对债券估值的影响。你拿到一只债券的折算率，就大体对这只债的风险了解差不多了。因为你把债券质押给中国拉登公司，它自然要评估借你多少钱是合适的。因此，简单来说，折算率越高的债券，安全性也越高，估值也就越高。中国拉登公司每天都会公布债券的折算率，这个折算率会随着债券价格变动而经常变动，即使债券价格不变，但由于债券每天都隐含有利息的，因此折算率隔一段时间也会变动的。所以用折算率来判断债券的安全性也不太准确。拉登公司每天公布的折算率实际上等于折算率基准系数*价格波动因素，价格波动因素虽然天天会变，但一只债券的折算率基准系数是不会变的。那么好了，你只需要看一下折算率基准系数就对这只债的安全有足够了解了。折算率基准系数哪里查？拉登公司是不公布的（是不是这样拉登公司更方便搞内幕了？），不过好在很多免费网站上都能查这个值，由于没有权威的公布方，所以各个免费网站公布的可能还都不一致，凑合用吧。（八）债券的税率与避税如下图所示，除了国债，其它债券的利息都要收20%利息税的。债券票面利率越高，利息税也就越高，因此避税对于个人投资者而言是必须要知道的因为债券虽然是净价交易但结算时是全价结算（净价+应计利息）简单来说，在你买入债券时实际上你付的钱是包含利息（上个付息日到你买入时的应计利息）的；当你持有一段时间以后卖出时你得到的钱是也是包含利息（上个付息日到你卖出时的应计利息-我们买入时付的利息）的；即，你持有了多长时间，就有多长时间的利息。而所谓的付息，是指到付息日当天，这中间都没有买卖操作一直持有的那些人，发债公司当然要付利息给他们啦。避税操作就是付息前卖出，付息后买回，其实对我们来说并不是付息前卖出就得不到利息了。①举个栗子：转眼过了一年，时间到了日。王大妈收到了小刘打来的电话：“王大妈，提醒你一下哈，目前09名流债的价格是102.78元左右，很快公司就要支付利息了，你先卖了吧，然后等付完利息再买回来。”王大妈疯了：“什么？！我都持有一年了，马上要付利息了，我现在卖不是每份7.05元白白没了吗？”小刘：“王大妈，我给你解释一下。是这样的，债券的利息是照样要付给你的。从你买入到今天10月25日，总共357天，所以你每份债券可以拿到手的利息=100*7.05%*357/365=6.8955元（该债券的固定利率7.05%）。所以，从你买入到现在你每份债券可以获得的收益包括：本金部分2.78元和利息部分6.8955元，合计为9.6755元。相应的，这一年时间你的总收益率为9.6755%，你10万本金的总收益金额为9675.5元。这个收益再扣除约40来块钱的买卖手续费，就是你拿到手的收益了。但是，假如你现在不卖，而是持有到11月2日债券付息登记日，好处是可以拿到每份7.05元的利息，但是同时得交20%的利息税，也就是实际拿到手的利息=100*7.05%*（1-20%）=5.64元，远不如现在6.89的利息收入合适啊。”王大妈：“哦，原来是这样啊，太感谢你了小刘！不过我这里还有个疑惑：假如我在日有一笔钱想买09名流债，当时市场价格是105元，那我是不是除了要掏105元，还要掏出从去年11月3日债券起息日开始的这6个月3.5元钱的利息呢？”小刘：“大妈你真聪明，确实是这样的！你买债券需要支付的价格是市场报价加上应计利息，所以应该是108.5元。 其实你这里说到了债券交易的一个非常有特点的规则：净价交易，全价结算。也就是说我们买卖债券报价的时候，都是只考虑你的本金卖多少钱，不考虑利息。但是结算过户的时候，是要加上应计利息的。应计利息等于最近一次利息支付日到买卖结算日期间产生的利息收入。”&②再举个栗子：某债，票面利率8.1%，利息税要扣掉1.62元。具体操作：1 .在派息前卖出债券，派息后重新买入债券这也是最常规的避税操作。可以参考债券派息日前后的K线图。会发现由于持有这种避税想法的投资者众多，往往在派息前，债券持续下行，派息后债券强势上涨。（还有一个原因，派息后的债券，持有收益率相对高一些）至于提前卖债的时间，胆小的，提前一两个月卖；胆大的，提前一两天卖。通常避掉一半的税问题不大。具体案例【122857 】在债权登记，16日派息。开盘93元出掉122857。次日在93元以下将122857全部接回。完美避税。&2. 建立一个债券池，将心中满意的债券放在里面。通过两支相近债券的相互切换来实现避税。当一支债券快接近派息日时，卖掉，然后买入债券池中另外一支债券，可以实现完全避税。我更欣赏另外一种避税方式。持有一支债券时，当另外一支债券除息后，将手中债券抛掉换成除息债券。此时，刚出息的债券，买入后相对收益较高（持有利息=票面利息/全价，此时，净价几乎等于全价）或者，持有一支债券时，当一支更高收益的新债上市时，将手中债券抛掉换成新债。此时，新债净价几乎等于全价。在实际操作案例中，如2009年11月，将全价109.02元的怀化债(111051)抛掉，换成全价104元左右的银基债(112014)就是不错避税选择。③综上，避税的风险：避税操作也是有不确定性。比如有可能你避税卖出再去买回来的时候，本金部分价格比现在要高些了，本金部分价格波动我们无法掌控。避税的操作不是十全十美，但是大概率上操作比不操作还是要好很多。（九）简单判断企业偿债能力可以按照这样的次序来看：本周（十）知道你的交易对手&& & & &知道你的交易对手，这是好听的说法，其实应该叫知道你自己是谁。上文提到了要根据折算率基准系数判断风险与做出估值，实际应用时就能看到不那么好用。最明显的就是AA-有足额担保的一档，目前的折算率基准系数是0.58这一档的，里面的城投债和公司债明显是冰火两重天。完全不按标准收益率曲线来办事。& & & &先来了解一下交易所债券市场，债券交易市场本来就是一个小众群体，最初诞生时是为了给持有债券的机构投资者提供一个转让的平台，这个市场一开始就没有欢迎个人散户进来，也从来没有像股票市场一样提出要保护公众投资者，尤其是中小投资者。最初的债券的交易都是买卖双方约定好交易条件后直接成交的，没有操纵价格的意义，因为任何价格都是买卖两家的事情 ，其它人不必关心，你出价高人家还不卖你呢。后来慢慢出现了交易市场，有一些人喊买价，有一些人喊卖单，慢慢才出现一些撮合成交。但绝大多数债券成交都是极为清淡的，债券市场操纵价格，利益输送以及做市值行为是从来不避讳监管者的，监管者也不认为这些行为对市场构成了伤害，对这些行为通常采取睁一只眼闭一只眼的态度，除非个人操纵的过于离谱伤害到机构的利益了，比如前几年有名的四川陈先生案。& & &&&债券市场从本质上是不欢迎散户来参与的，另外一个典型的例证就是，你能看到的发行条款很优质的债券，散户根本拿不到！不会有申购新债抽签这一说，市场上流出来的都是一些相对条款比较垃圾的债券，或者曾经优质债但在垃圾的时期被机构大量抛出的。一旦机构认为合适了，这些优质债还是会慢慢被机构收回去的。你能看到流通很充分，交易活跃的，大部分都是机构不太感兴趣的垃圾品种。因此，从散户进入债券市场的第一天起，就注定是到这里来被机构收割的，或者在一些垃圾品种上散户互搏。& & & &不管你是否认可，债券市场的价格是由机构投资者来定价的，是由这个市场上有钱的那一批人来定价的。如果你有足够的资本话语权，那么恭喜你可以给你喜欢的债券定价，否则，就必须摸清机构大户的心思，按照他们的心思来决定是否买卖，以及能以什么样的价格参与，而不能机械地按照收益率曲线来判断。& & & &金融市场上有个说法，叫“流动性折价”。简单来说，一些商品，因为缺乏流通性，所以其售价会低于其合理价格。持有该商品的人，如果需要用钱或某种原因而出售此商品的话，因为市场缺乏流动性很难脱手，只能以更低的价格出售。购买该商品的人考虑未来很难脱手，也只会以低于正常价格购买。债券市场成交清淡，因此“流动性折价”常常适用。但我们还能看到更多的是另外一种现象“流动性溢价”，即债券持有者联合起来控制市场，导致正常价格根本买不到该债券，如果投资者想买入，就必须出更高的价格购买，产生了溢价。这种折价与溢价现象频繁交替出现，使得散户往往只能在溢价时买入，折价时卖出。债券的避税阶段就是这种现象的典型表现，在非避税期间也能经常看到。比如前段时间，拉登公司操纵债券折算率基准系数，一大批垃圾公司债和城投债陷入流动性陷阱，这时候不掌握话语权的散户就必须在短时间内被迫接受被操纵的市场价格，割肉还是抄底，就看资金说话了。即便是没有任何事件，排除掉非正常成交价格，债券市场上也因为心理因素，天天都能发生溢价和折价成交的现象。& & & &各位慢慢听明白了没有？债券市场上的价格是失真的，操纵价格是正常普遍的，心理因素对债券的价格影响也许会大于市场本身。因此无论你有多好的计算收益率工具，或者象jisilu这样提供债券收益率散点图，你也无法拟合出标准收益率曲线的。不客气地说，你看到的可能和街上给双色球作分析画出的图差不多（这正是我第一眼看到jisilu散点图的印象），用这个指导投资，跟买双色球盈利机会也差不多。& & &&不过，还是可以从散点图上看出一点端倪的。首先，没有担保的亏损垃圾债不要看散点图，这个集合里理性的东西不多，参与赌博的成分更大，比如赌超日债的同学们就赚到了。剩下的品种按等级分类，仅仅看市场上的买入挂单，或卖出挂单（注意，是挂单而不是成交单，我们说过成交价格是可以操纵的，但买单或卖单，尤其是大买单卖单是无法操纵的）还是能清晰看出一个类别下债券的标准收益率曲线的。这根曲线，基本就是机构定价的下限（或上限），上限和下限确定了，同类型的其他债券应该落在这个范围里就是合理的，在这个范围外该怎么做，自然也就很清楚了。三、债券新规& & & 9月1日以后，到底什么债能买，什么债不能买众说纷纭，今天我仔细研究了一下沪深交易所公告，总结出来与大家共享，全部根据公开公告总结，如有理解不准确地方请老师们随时指正首先，上海交易所和深圳交易所的规则是不同的。&其次，上海交易所实际上是发了两个文件，一个是关于ST债，另外一个是投资者准入条件（也称投资者适当性管理）。什么叫适当性管理？请说普通话好吗？&& & & &两个文件都是9月1日实施，很多人关注了ST债规则而忽略了投资者准入规则，因此很多概念出现了混淆。我开始也没关心准入条款因为我已经开通了正回购，但是的确很多债没有正回购的投资者不能买了，那么对于债市总体会有影响，也是应该了解的。ST债规则是不追溯的，所以，在有新的评级或者亏损预告之前，是暂时不会有ST债的而投资者准入条款是9月1日立即执行，所以，马上就会有些债普通投资者不能买入了。这里是引起混乱的一个地方。而深圳交易所只有一个ST规则，并没有投资者准入，其实你有正回购而没有500万不能比普通投资者多买一只债，所以。。。你可以想象有多乱了吧&ST债是否追溯：上交所，深交所都不追溯上交所在答记者问中说到：此外，为尽量减小通知发布对市场的影响，《风险警示通知》已经明确了具体实施时间，并非自发布之日起实施。而且，《风险警示通知》第一条列示的相关情形并不溯及既往。就是说，公司债券如在《风险警示通知》实施前发生相应情形的，暂不对其实施风险警示。深交所则更加明确：例如，目前主体或债项评级已是AA-的债券，《通知》发布后暂不采取风险警示措施，一旦相关评级机构发布新的资信评级结果显示其评级维持AA-不变或下调，深交所将及时采取风险警示措施。122093普通投资者9月1日起不能买入了，如果你开通了正回购那么你可以买，这个和是否ST无关这是因为9月1日执行的准入条款限制了普通投资者不能买入AA负面债，适应性管理是追溯的。&上交所发布文件时间顺序如下关于对公司债券实施风险警示相关事项的通知关于修改《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理暂行办法》第六条的通知《关于对公司债券实施风险警示相关事项的通知》及《关于修改&上海证券交易所债券市场投资者适当性管理暂行办法&第六条的通知》答记者问关于做好债券风险警示及投资者适当性管理相关工作的通知下图YES代表可以买入，NO代表不可以买入深交所发布文件时间顺序如下关于对公司债券交易实行风险警示等相关事项的通知&深交所对公司债券交易实行风险警示等相关事项的问答&综上，思维导图：