《房地产法案例分析》 www.wenku1.com
房地产法案例分析日期：
案例分析（一）1、下面的实例说明什么问题？甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。答、物权具有优先权，而债权具有平等性。）优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。在物权与债权并存时，物权优先于债权。除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。2、下面的实例说明什么问题？甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。答、物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。答、在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。案例分析（二）1、案例分析：1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。至1992年时，两被告仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。1994年秋季，原告C在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。1995年春季，原告C准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。1996年春，C又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，要求两被告归还此地的使用权。两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，大部分地虽已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。法院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第11条、第17条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第81条第1款和《中华人民共和国土地管理法》第13条的规定，该院于日判决如下：将原告C与被告A、B争执的土地收归国有。法律对荒地的所有权有无明确的规定？如果就荒地归属发生争议应当如何解决？答：《物权法》草案第五十二条规定：　森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。2、2000年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。按照《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。你认为应当如何处理本案的纠纷？答、根据《民法通则》78条规定和《合同法》230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人的优先购买权利是基于物权的优先购买权，承租人的权利是基于债权的优先购买权，物权优先于债权，所以共有权人的优先购买权权利优先。3、日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。不久，物业公司告知朱某，整栋房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。法院的判决是否合法？为什么？答、法院判决合法。专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿损失等民事请求。但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任。例如，对建筑物的不当毁损，未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用，随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖，属于对专有部分所有权的使用和收益处分。没有影响建筑物全体区分所有权人的权益。所以对物业公司的诉讼请求不予支持。案例分析（三）1、案例分析：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在偻房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，法院不予支持。法院的判决是否符合法律规定？为什么？答、法院判决不符合法律规定。原告与被告既是相邻权人，又是对楼体相连部分的共有权人。被告对共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有证明在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。因此不能判定楼房主体结构的损坏与被告没有关系。所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求2、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。日，张女士与物业管理公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区使用公约、小区装修须知各一份。“公约”和“须知”中均约定：阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料、但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。住宅使用公约对装修阳台样式、材料未作明确的统一规定，这对业主是否具有约束力？答、在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠纷。一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。3、A公司与B公司因工程款拖欠提出仲裁申请。1999年4月，仲裁庭作出裁决：B公司应支付欠款1500万元。此后，申请人A公司向地区中级人民法院申请强制执行，法院于日作出裁定：因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定中止执行。法院的理由是《合同法》第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担保的优先权发生冲突，究竟谁的权利更为优先法律没有明文规定，因此没有支持A公司的要求。合同法中的“优先受偿权”与抵押权优先受偿的关系是什么？答：合同法规定的建设工程价款的优先权优先于抵押权。《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。案例分析（四）1、案例分析：原告顾某与被告杜某口头商议，由原告将自己拥有产权的房屋(建筑面积为151平方米)以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该契约还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确房屋的买卖价格为58万元，被告应在8月31日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在明年3月底前付清。该契约还载明：交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。被告向原告支付了购房款30万元，原告也将上述房屋交付被告。原、被告前往房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用，以后，被告一直没有支付余款。在诉讼中被告杜某辩称：其为了向原告购房，确与原告订立两份房屋买卖契约。但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的契约申报的，该契约应受到法律保护。而房价为58万元的房屋买卖契约，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15万元属不当得利，应予返还。对于原告之诉讼请求要求驳回。在司法实践中是如何处理这类合同纠纷的？答、根据《民法通则》第五十八条第二款第四项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效”的规定，该案例中原被告签订的房地产交易管理部门印制的买卖价格为30万元的《房屋买卖契约》属于“恶意串通，损害国家利益的民事法律行为”，因此无效，而表达他们真实意愿的买卖价格为58万元的合同有效，因此应发出司法建议书责令原被告按照58万元的成交价如实向房地产交易管理部门申报并缴足税、费。2、日，飞驰公司和万锡公司与鲁银典当行签订了《财产抵押合同》，约定两公司以其内江大厦第3层(买价1207万元)为抵押，向鲁银典当行贷款人民币1000万元，期限为7个月(1日至12月20日)，月息3%，抵押人于7月20日支付两个月利息，9月20日再支付两个月利息，其余利息随同本金依次结清。抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有，抵押权人有权处理抵押物，拍卖或租赁其价值无论高低与抵押人无关。贷款期满后，两公司未能偿还贷款，典当行于日诉至法院，要求按抵押合同履行。在诉讼中，房价大幅度下跌，典当行变更诉讼请求，要求以房屋折价偿还贷款，而两公司主张按抵押合同履行。原终审判决认为，双方签订的实际是抵押贷款合同。典当行是经工商部门批准成立的非银行金融机构，其抵押贷款活动并不违反当时的禁止性规定，该合同为有效合同。合同中关于“抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有”的约定，是表明债务人如不能清偿债务，则以抵押物折价抵偿的但保。因此，法院判决抵押的房屋归典当行所有。检察院抗诉认为，法院的判决适用法律错误，双方当事人在抵押贷款合同中的约定违反现行的法律规定。根据《民法通则》第89条第2项规定，抵押权是债权人就抵押物的折价款或变价款的优先受偿权，并不是取得抵押物所有权的权利。在司法实践中，对当事人的这种约定应一律认定无效。该案例的始末说明什么道理？法律对此如何规定？答、本案说明房地产抵押合同禁止订立流质条款。我国《担保法》对此作了禁止性规定。流质条款就是在订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。我国《担保法》对此作了禁止性规定。但是，当事人约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有转移为债权人所有的内容无效，不影响抵押合同其他部分的效力。3、2000年，吴先生等70多位业主与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，以分期付款的方式购买了商品房，双方约定：逾期交楼180天以内，违约金按银行利息的1.2倍计算；如果超过180天，则按每日购房款的0.05%计算。但是约定交楼时间过了一年多，吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙。在与开发商协商违约金不成后，吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院，要求开发商如约每日按已付房款的0.05%支付违约金。如果那样计算，30多位业主应得到违约金高达400万余元。开发商则认为，“超过180天，按每日购房款的0.05%计算”的意思是，前180天违约金应按银行利息的1.2倍计算，180天以后的部分才按每日购房款的0.05%计算。双方争议的焦点集中在怎么理解“超过180天按每日购房款的0.05%赔偿”上面，而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元。按照格式条款的解释规则如何处理本案？答、应该支持原告即70多位业主的诉讼请求按照不利于格式条款提供方的解释解释该条款。对格式条款的解释的限制。格式合同的解释需遵循两个原则：一是不利于条款提供人的原则，即当合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，也就是作出有利于其相对方的解释：二是非格式条款优于格式条款，例如房地产买卖合同中双方约定的补充条款，如果与格式条款不一致，当然采用补充条款的约定。）根据该解释规则，应该做出不利于房地产开发商的解释。案例分析（五）1、某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿合。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立?为什么?答、正确。根据《城市房地产管理法》第三十九条相关规定“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。不成立。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，一种情况是应由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。对于后者缴纳土地收益金的规定一般适用于私有住宅转让后仍用于居住的，按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅等情况。2、某市东南郊有一块土地，甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议，并支付了出让金，取得了该土地使用权证书。又于10月20日至城建部门办理了建筑规划许可证书，并确定了施工进度和竣工交付日期。但当去市房地局办理预售登记时，市房地局因其投入开发建设的资金过少，只达到工程建设总投资的10%，而未发给其商品房预售许可证书。但甲公司于1996年2月开始预售其商品房，并与徐A订立《房屋预购合同》（还有百余人也订有这样的合同）。合同规定：徐A向甲公司购置商品房一套，建筑面积为80平方米，每平方米预计综合售价900元，购房应付购房款总计72000元，后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证，遂要求与甲公司解除合同。甲公司不同意，并与之发生争议，诉至法院。问：（1）本案中，徐A与甲公司的合同是否有效？根据是什么？（2）法院应如何处理？答：合同无效。根据是《城市房地产管理法》第44条、45条相关规定。为了在商品房预售中防止投机牟利行为的发生，避免开发企业中途抽逃资金、延迟交房等损害消费者正当权益现象的发生，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，否则，不得进行商品房预售。《城市房地产管理法》第44条、45条对预售商品房应具备的条件及监管措施作了相应的规定，其中有些条件是：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一条件是预售商品房的经济要件，体现了国这房地产建设的宏观调控政策，防止通过“妙卖土地使用权”牟取暴利等不法行为的发生。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传并开始预售。广告中必须载明商品房预售许可证的批准文号，预售时应当向买受人出示商品房预售许可证。本案房地产开发公司不具备预售条件，所以合同无效。法院应该判决合同无效，返还财产，并由甲房地产开发公司赔偿合同无效给徐A造成的经济损失。3、2000年3月，王某与某房产公司签订《商品房屋买卖合同》，购买了该房产公司开发的别墅一套。该房产公司承诺于2001年6月交付该别墅。2000年3月，王某依据购房合同的约定向房产公司交纳了首付款80万元。2001年5月，当王某到房产公司交付余款80万元时，发现自己所买的别墅对面十多米处地面开挖并铺设了许多管道。于是王某便找该房产公司，该公司负责人答复，王某别墅前将建某单位的办公楼房，不会影响王某的居住。王某总觉得该建筑物像锅炉房，所以王某便进一步让该公司确定其所买的别墅前面的确建造别墅而非其他建筑物，该房产公司负责人明确表示该建筑物的确系外单位的办公楼房。在这种情况下，王某便向房产公司交付了剩余房款80万元。2001年6月，当王某到该公司看自己预定的别墅时发现该别墅前面已经盖了一锅炉房，烟囱和冷却塔都直接面临该别墅，这样将严重影响王某的居住，根本谈不上幽雅的环境。于是，王某要求房产商换房或退房。房产公司认为该锅炉房及冷却塔是其他单位在其土地上建造的，房产公司不应该承担责任。应该如何正确地处理类似的纠纷？法律的依据是什么？答：房产公司应该同意王某的要求，换房或退房。合同是双方当事人在自愿基础上订立的，任何一方当事人未经对方当事人同意，擅自变更合同的内容，将构成违约行为。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、面积等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。这里的“擅自”应该有两方面的含义，一是相对于购房人来说不以单方面变更合条款，而是协调一致；二是改变规划、设计要经过规划部门批准。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。案例分析（六）1、案例分析：1999年9月，A公司因欠C银行借款被诉至法院，同年12月法院应C银行申请查封为A公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。日A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后，A公司将房屋交给B公司使用。由于A公司拒不履行生效判决，日法院依法强制A公司所有的房产，将房产过户到C银行名下。C银行要求B公司让出房屋，B公司要求C银行继续履行租赁合同，双方由此发生纠纷。本案中谁的权利优先得到保护？为什么？答、C银行的权利优先得到保护。建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》所限定的不得出租房屋的范围中其中一项是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。例如，在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的；或者房屋管理部门依法列入折迁范围的房屋，这种房屋的租赁受到了一定的限制。该案属于在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的房屋，不得出租，所以B公司的租赁权利不受法律保护。2、案例分析：1997年4月，被告B房地产有限公司经建设工程招标投标管理办公室的批准，组织了建设凯马广场的国际性方案设计征集活动。原告建筑规划设计事务所应邀参加该活动设计投标，缴纳保证金人民币1万元。原告按被告要求组织设计并将设计方案及收费标准送交被告后，经专家评审，日原告收到中标通知书。但由于凯马广场项目最终未获批准，原、被告没有签订有关合同。为此，原告要求被告支付其向被告提供设计方案的方案设计费，因双方未能达成一致意见，原告遂起诉到法院，要求被告按其提供的收费标准支付方案设计费。原告认为，其已丧失了中标后与建设单位签订工程合同的预期利益，为此次招标活动所支付的实际费用226967美元。被告辩称：凯马广场工程项目未获批准是由于主管部门原因造成的，其对此并无恶意。双方有能力签订相应合同，被告也没有过错。故原告要求按设计方案支付设计费没有法律依据。一审法院审理认为，原告设计方案中标后，原被告并没有签订相应合同，被告也不存在主观上的恶意，原告要求以其向被告提供的收费标准支付方案设计费，既缺乏法律依据又缺乏合同依据。但原告为该方案设计应获得报酬，参照被告在征集设计方案时的承诺，由被告给付相应的经济补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第4条规定作出判决：（一）被告在判决生效后给付原告赔偿款美元5万元；（二）被告应在判决生效后返还原告保证金人民币1万元；（三）原告其余诉讼请求不予支持。用招投标的法律关系分析上述的纠纷？法院的审理意见是否值得探讨？答：《招标投标法》第45条规定：中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。根据该规定，由于被告自身原因使得被告工程项目未获批准，导致合同未能签订，应该属于招标人改变中标结果，所以招标人应当依法承担法律责任。一审法院审理认为，原告设计方案中标后，原被告并没有签订相应合同，被告也不存在主观上的恶意，原告要求以其向被告提供的收费标准支付方案设计费，既缺乏法律依据又缺乏合同依据。但原告为该方案设计应获得报酬，参照被告在征集设计方案时的承诺，由被告给付相应的经济补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第4条规定作出判决：（一）被告在判决生效后给付原告赔偿款美元5万元；（二）被告应在判决生效后返还原告保证金人民币1万元；（三）原告其余诉讼请求不予支持。根据《合同法》和《招标投标法》的相关原理和规定，法院的审理意见有些地方不妥，值得探讨：一是认为原告要求既缺乏法律依据又缺乏合同依据不妥，二是被告给付原告相应的经济补偿不妥。应该说原告要求既有法律依据又有合同依据，被告应给付原告相应的经济赔偿。至于主观没有恶意，可以作为减轻责任的理由，但不能作为免除责任的理由。3、原告A金融租赁公司具有融资担保的资格。日与第三人B房产公司就案外人D电器公司借款抵押担保签订了抵押合同，约定B将其建筑面积8085平方米的多层住宅抵押给A，A借款750万给D，抵押期限至日，可随A与D的借款合同的变更、解除、终止而变化；未经原告的同意第三人B不得擅自将抵押的房屋出售。日双方就抵押合同进行登记，由房屋管理部门核发他项权利证明。11月底公证处又出具了具有强制执行效力的公证书。日，B与C签订了《商品房预售合同》，并在7月7日作了预售登记备案。A认为被告房地产登记管理部门由于被告未作认真审核，在设定抵押的房地产登记后，又对第三人的预售合同予以登记，造成重复登记。被告违法的行政行为使原告拥有抵押权的抵押物流失。为此，A向法院提起诉讼，请求撤销已经登记的预售合同。法院应该如何处理该案？法律原理是什么？答：法院应该支持原告的诉讼请求。在现行的商品房预售中，实行登记备案制度在一定程度上确立了未完工的房地产的权属关系，但是，在法律上并不能有效地保护这种关系，尤其是预售商品房的抵押、转售等行为更是容易引发纠纷。为了规范预售登记，预告登记制度也应运而生。原有的房地产登记都是已经完成的房地产物权的登记，即现实物权的登记；而预告登记的标的，不是现实的房地产物权，而是目的在于将来发生房地产物权变动的债权请求权。可见，所谓预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。这种登记是不动产登记的一种特殊类型。预告登记制度的重要法律特征是：符合条件的债权请求权完成预告登记之后，就具有使在其后发生的妨害债权请求权的房地产处分行为无效的效力。或者说，预告登记以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人房地产物权变动的债权请求权，稳定了房地产交易秩序。同时平衡了房地产变动各方当事人的利益。在我国预告登记制度对于解决住房预售这样一些敏感的社会问题将起着特殊的作用。土地使用权案例一、案例分析：2000年3月，市国土局发布土地拍卖公告，对某市东进中路北侧国有土地进行拍卖，甲公司得知后，筹款参与竞拍，以27.3万元的价格竞购得13号地块53.82平方米的土地使用权，并与市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定：土地使用年限为70年，该宗地的总体规划为建设商住用地。日，甲公司领取了《国有土地使用权证书》，其中载明：土地用途为商住用地，终止日期为日。2001年，甲公司按照规划，在该宗地上兴建了四层楼房，其中一层用于商业经营，二至四层用于居住。2003年初，甲公司从他人口中听说商住用地属“综合用地”，使用年限最长为50年，遂于同年7月以商住用地的使用年限最长为50年，而市国土局却将使用年限错误地定为70年，并以按70年的标准收取了土地出让金为由，向法院提起诉讼，要求国土局退还“多收”的20年土地出让金。法院审理后认为，国土局与甲公司签订的《国有土地使用权出让合同》和甲公司领取的《国有土地使用权证书》均载明土地用途为“商住用地”根据国土资源部《全国土地分类》的相关规定，该宗地的性质为“城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地”，属于“住宅用地”的范畴，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，其使用年限最长为70年，国土局收取甲公司土地让金的标准符合法律规定。应当看样理解土地的用途，正确的区分综合用地和商住用地？案例分析提示：依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的使用年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。综合本案前后提到的条件和说明，该土地应该属于综合用地的范畴，其使用期限应该是50年，而不是70年。国土局“多收”的20年土地出让金应该退还，并调整原已经签定的出让协议书的相应条款，包括用途条款、年限条款和价位条款，修改土地使用权证书载明的年限。二、案例分析：日，原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定：甲方将面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元。合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。合同签订后，原告于日给付被告土地局400万元。其中，含合同定金1206868元，土地使用权出让金2793132元。原告还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至日付清。土地局同意了原告申请，并于日给其核发了国有土地使用证。但是，原告并未于日付清尙欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，仍未履行。土地局遂依照当地关于出让转让暂行条例实施办法中关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于日决定；解除日与原告乙方签订的《国有土地使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，原告已经支付的定金1206868元和土地使用权出让金2793132元不予退还。10月24日，原告收到解除合同决定的通知书，与土地局多次协商，但均无结果，遂提起诉讼。法院应当如何处理原告支付400万元的出让金？案例分析提示：虽然当地有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，但本案中原告交付的400万元中有一部分属于出让金，因此应当看作部分履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同为由，对其定金及出让金一律不予退还。法院应当判决土地管理局退还出让金，但对于定金部分则不予返还。三、案例分析：厦门市中级人民法院(1996)厦门初字第2号民事判决书认定：黄振煌与第三人陈和基原于日共承包县后村委会50亩场地种植经营，双方签订一份合同书，每年承包款为3000元，承包期为30年，并且约定国家需要征地时，土地底款归村委会所有，青苗赔偿款，村委会分4/9，承包人分5/9。1986年初，黄振煌、陈和基与新疆建设兵团农业建设第一师十团建立联营关系，共同经营种植厦门天山葡萄试验场。1987年1月因陈和基迁居香港未参与投资，同年7月，十团将其股权转让给黄振煌，陈和基获悉后要求与黄振煌共同经营该试验场，双方便于1989年6月签订《共同承包天山葡萄试验场协议书》，双方约定由陈和基分期补付给黄振煌投资款102550元。之后，陈和基先付给黄振煌57300元。同年10月15日，陈和基提出退伙，双方又签订一份《转让经营协议书》，约定黄振煌退还陈和基的全部投资款，试验场的种植由黄振煌自主经营，自负盈亏，黄振煌与十团的关系与陈和基无关。之后，黄振煌与陈和基就返还投资款发生纠纷，经厦门市湖里区人民法院调解，纠纷解决。嗣后，黄振煌承担返还十团的投资款的全部债务，于日签订了《有关厦门天山葡萄试验场转让后的有关经济协议决断证明》，了结了双方的债权债务关系，该试验场由黄振煌一人经营。1994年1月因国家建设需要，黄振煌所经营的果园被征用，国家付给征地补偿款元，其中青苗补偿款39513.98元，地上物补偿款元，水利设施补偿费19338元，误工补贴费2000元。全部款项县后村委会交给黄振煌9万元外，其余均占为己有。黄振煌多次找县后村委会交涉付款，县后村委会均以黄振煌与陈和基有纠纷为由，予以拒绝。黄振煌诉至法院。厦门市中级人民法院认为，黄振煌在其独自承包县后村委50余亩土地种植果树过程中，因国家建设需要而被征用，现国家付给有关征地补偿款，根据征地补偿的有关规定，属于原告应得部分应归其所有，现被告以原告合伙人提出异议而拒付补偿款没有道理，原告要求被告按照双方的约定支付青苗补偿款等项及追索延付的利息损失，理由充分，应予支持。第三人原与原告合伙承包种植果园，但已于1989年10月经双方协商退出合伙经营，经法院调解书确认，并已执行完毕，现提出仍享有与原告同等的征地补偿受益权，理由不能成立。故判决：县后村委会在判决发生法律效力后7日内，支付原告元及利息；驳回第三人陈和基的诉讼请求。福建省高级人民法院（1996）闵民终字第38号民事判决书认定的事实与厦门市中级人民法院上述判决认定的事实基本相同。终审判决认为：国家因建设需要征用黄振煌独自承包经营的果园，依照有关法律规定，应对其种植的葡萄、果树及其种植经营所需的地上附着物等给予补偿。县后村委会则因该地块的征用而获得了国家给予的土地补偿费、劳力安置补偿费、水利设施补偿费、误工补偿费，此外在一审判决县后村委会应付还给黄振煌的补偿款中，已扣去原双方约定的4/9的青苗补偿费，以及其应得的部分场地平整换土补偿费等。因此县后村委会上诉主张再参与分享国家付给黄振煌个人的上述补偿费，缺乏法律依据，不能予以支持，县后村委会应将领取的补偿费中属于黄振煌的部分返还黄振煌。陈和基于1992年已退出合伙承包经营，其主张共分国家付给黄振煌个人的上述补偿费，亦不能予以支持。故原判决适用法律正确，除纠正部分判决表述不当外，维持原判。法院的判决依据何在？应当怎样公平、合理地分配国家征收集体土地的各项补偿款？案例分析提示：《土地承包法》第十六条规定：承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；（三）法律、行政法规规定的其他权利。法院判决依据在于土地承包经营权的补偿权。根据教材43页的解释和《土地承包法》十六条的相关规定，承包方享有补偿权。应根据法律规定和合同规定给予承包人公平合理的补偿。四、案例分析：原告北京某集体公司的工人李某，于2002年4月，与被告王某签订了买卖房屋契约，王某将其所有的坐落于通州区某村的北房5间、东厢房3间、棚子2间及院墙以2万元的价格卖给李某。契约签订后，李某给付了购房款，并于5月16日到通州区某镇村镇规划建设办公室变更了此房宅基地的使用权人。王某因新房尙未装修，要求在此房内居住半年，李某应允。半年后，王某未将此房屋钥匙交给李某，李某一直未在这所房屋内居住。法院认为，农民的住宅不得向城市居民出售。李某是城市居民，其购买农民王某位于农村宅基地上的房屋的行为违反法律的规定，故依法宣告双方签订的买卖房屋契约无效。类似本案中农民的住宅向城市居民出售的状况较为普遍，应当怎样解决比较合适？案例分析提示：《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。法律并没有禁止宅基地的转让，只是限制出卖、出租后再申请宅基地的行为。但是，随着农村劳动力向城市的流动，农民的宅基地的流转问题也提到议事日程，即要初步健全和完善农民集体土地使用权的转让等法律制度。本案根据双方的事实行为宣告合同无效较为合理。（结合本案了解北京市中院判决的宋家庄画家村案例以及安徽农房革命一例。）案例分析1案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任【案情】2002 年 5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。案例分析2案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。案例分析3案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1 522 656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470 017.20元。日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题，委托县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”，认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建，遭被告拒绝，起诉至法院，请求判令被告赔偿拆除重建费55.9万元，造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。【判决】法院认为，原告与被告自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告施工的工程自日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使用达3年之久，而且在接受房屋两年后的2000年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时就存在工程质量问题的证据，现在的房屋质量状况，不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定，不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的，所以，原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失95。9万元，没有事实和法律依据，不能支持。依据《建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》第14条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。【分析】《建筑法》第六十条　建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。本案经县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：“全部拆除重新处理”。说明在合理使用寿命内，没有确保主体结构的质量，开发商和建筑商当然要承担责任。法院的判决显然避开了这个规定。拖欠工程款和质量保证责任是两码事，不知法院为甚么要这么判?案例分析4案例：出卖人不能因出卖时未取得所有权，主张合同无效【案情】日，吴某夫妻与李某签仃了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待吴某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向吴某交付了订金20000元。因后来吴某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起诉，要求吴某夫妻继续履行合同，协助其办理产权过户手续。吴某夫妻则辩称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签仃的房屋买卖协议违反有关规定，属于无效合同，应该予以解除。【分析】显然，法院不能支持吴某夫妻的主张。因为，办理产权证不是双方签订买卖合同的前提条件。即使法律明确规定签署房屋买卖合同时出卖人必须是登记的产权人，本案当事人签署的合同亦可以理解为附条件买卖，等出卖人获得产权时再履行过户登记手续。这样的规则，同样适用于商品房买卖合同。开发商不得以未取得房屋产权（大产证）而主张房屋买卖合同无效。案例分析5案例分析:陈丽丽诉北京海润房地产有限、北京顺城拆迁服务有限办司、陈杰对产所有权利纷案【案由概述】2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。【一审案件事实及证据】经审理查明：日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。参考答案：一、本案房屋征收补偿款1250000元包含了对哪些方面的补偿？如何在被征收人中分配？ 二、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。三、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”四、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。五、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。（4）责任的连带性。本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。六、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。根据《合同法》第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。七、常见的效力待定合同有哪些？狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。”《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”八、本案该如何判决？法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日内履行案例分析6杨正文诉北京鼎恒房地产开发有限商品房预售合同利纷案【案由概述】2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。【原告诉称】杨正文起诉至原审法院称：日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。我应在日付清全部购房款，鼎恒公司应在日前换签正式合同，并在日前交付房屋。此后我于日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。【被告辩称】鼎恒公司辩称： 这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。【案件事实及证据】日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于日付清、鼎恒公司于日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于日前交付房屋。该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。认购书签订后，杨正文于日向鼎恒公司交付全部购房款。但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。参考答案：（1）何谓认购书？商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。（2）本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 就本案的具体情况来看，在杨正文与鼎恒公司所签订的商品房认购中已经具体就商品房的基本状况（位置和面积确定）、销售方式、价款及总价款、支付方式、付款时间、交付使用的日期等等基本内容作出明确的约定，总体上已经符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，亦即满足了认购书被认定为商品房买卖合同的第一个条件。在认购书中，双方所约定房款，杨正文已经于日全部付清，国此，也满足了认购书认定为商品房买卖合同的第二个条件，即“出卖人已经按照约定接受购房款”。因此，本案中所涉及的商品房认购书应当认定商品房买卖合同。（3）本案中的认购书是否有效？为什么？本案中的认购书无效，因而也就不能要求继续履行认购书。本案的认购书被认定为商品房预售合同，但无效，因为：根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：（1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2)持有建设工程规划可证和施工许可证；（3)按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 又根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 具体就本案来看，本案中杨正文与鼎恒公司所签订的认购书可以认定为商品房买卖合同，即商品房预售合同。直至二审阶段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的预售许可证，因此，属于“出卖人未取得预售许可证证明而与买受人订立的商品房预售合同”，应当认定为无效合同。无效合同从本质上说，违反了法律的规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。（4）本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？认购书既然被认定无效，就应该依据《合同法》的规定，合同没有履行的，停止履行。已经履行的，恢复原状、赔偿损失。因此被告应返还原告购房款。同时由于被告没有取得商品房的预售许可证，就与购房人签订购房合同，被告的违法行为导致合同无效，因此，被告在恢复原状之外，还应对原告所受损失承担赔偿责任。具体到本案，就是原告购房款的利息损失。利息计算时间为日至返还之日止。按中国人民银行同期对单位贷款利率给付杨正文该款利息。(《合同法》第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)（5）本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？原告不能要求支付违约金。因为当事人对违约金没有约定。案例分析7商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还赵云梧诉北京海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：赵云梧购买位于北京市海淀区上地南路6号院2#一4一603室商品房一套，房屋单价每平方米4350元。合同签订后，赵云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于日变更为海开公司。日海开公司取得海淀区上地南路6号院房屋所有权证，日海开公司与北京市国土资源和房屋管理局签订北京市国有土地使用权转让合同，2002年4月海开公司取得国有土地使用权证。日，北京海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地6号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房”。日，海开公司与赵云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在日日前为赵云梧办理房屋产权证，海开公司于日开始在海淀区上地南路6号院内贴办理房屋产权证的通知。赵云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但赵云梧购买房屋未在抵押范围之内。【原告诉称】赵云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把北京市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于日与我签订了补充协议，该协议约定海开公司在日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行北京市昌平分行，抵押期限为2001年4月至日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680元及银行利息170606元。【被告辩称】海开公司辩称：1997年7月我公司开始在上海南路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意赵云梧的诉讼请求。【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：参考答案：惩罚性赔偿。本案中，原告主张被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款，亦即适用惩罚性赔偿规则。惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。2003年最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第八、九两条明确规定了商品房买卖合同中在特定条件下可以适用惩罚性赔偿。第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”二、本案的原告诉求能否得到法院的支持？为什么？参考答案：不能。因为本案的被告不存在原告所说的欺诈、违约不予办理房产证和抵押等致使不能实现合同目的行为。三、我国立法和司法解释是否允许商品房先出卖后抵押？又是否允许商品房先抵押后出卖？参考答案：第一问：商品房先出卖后抵押也称商品房的先卖后抵：是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，为获取建设资金，在尚未转移房屋所有权与买受人之前，又将该房屋抵押给第三人的行为。 根据最高人民法院《关于＜担保法＞若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。也就是说，房地产开发企业以期房或者现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的即可认定抵押合同有效成立。这样，在同一房屋之上，就可以同时存在着买受人的债权和银行的抵押权。因此，根据我国现行法律和司法解释的规定，出卖人就同一房屋是可以先卖后抵的 《商品房解释》第八条规定，只要先卖后抵的行为导致买受人无法取得房屋的，出卖人就属于恶意违约，要承担惩罚性赔偿责任。第二问：为了加速经济流转，更好的发挥财产的功能，法律允许财产所有人在抵押期间将抵押物转让，但为了保障抵押权人和转让物的受让人的合法权益，转让财产必须受到一定的限制。 《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵钾人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《关于适用＜担保法＞若千问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其余部分债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《物权法》第一百九十一条规定： 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 四、我国立法和司法解释有关惩罚性赔偿的规定有哪些？参考答案：1、《消费者权益保护法》（1999年1月）第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一倍。”这一条款在开创了我国惩罚性赔偿之先河。2、《合同法》(1999年10月)第一百一十三条规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”这是我国现行法律对惩罚性赔偿进一步确定。 《合同法》第一百一十四条第二款的规定看，对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于损失的情况也予以认可，而在这高于实际损失的违约金中就包含了对违约方违约行为的惩罚。3、《商品房销售管理办法》（2001年6月）第二十条规定：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。4、《关于审理商品忘记买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月）的第八条、第九条的规定，见上文。案例分析8案例：多重抵押权与土地出让金债权，如何排序【案情】1999年6月，某国有企业因经营资金周转紧张，以本单位的招待所（划拨土地使用权）作为抵押，向某商业银行货款500万元。2000年3月，又以招待所为抵钾物向某银行某分理处货款500万元。某分理处在发放货款前，委托某房地产评估公司评佑了该招待所，价值为1 020万元，遂发放了借款。2000年9月，该单位因不能偿还两家银行借款，招待所被强制拍卖。获得拍卖款1 050万元。其中550万元偿还某商业银行的借款，剩余500万元偿还了某分理处的借款。同年10月，国有资产管理局要求两银行将300万元作为土地出让金上缴，但遭拒绝。国有资产管理局诉至法院，要求判令两家银行从拍卖价款中缴纳300万元土地出让金。【判决】审理过程中，土地使用权评估价值289万元。经审理，法院判令分理处支付289万元土地出让金，某商业银行承担连带责任。【分析】在本案中，招待所的土地以划拨方式获得，因此，抵钾权人在拍卖抵钾房屋时，应该按照《担保法》第56条：“ 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”案例分析9案例：抵押在先承租在后，承租人能否主张优先购买权【案情】赵某退休后想在县城开一药店，便向好友朱某借款3万元，双方于1998年10月签仃了借款协议，约定：赵某向朱某借款3万元，以其闲置的两间房屋作抵押，借款月息0.8%，最迟于2000年年底连本带利还清。如到期未还，加息0.2%，延期两个月；延期后仍不能归还的，朱某有权变卖抵押房屋，从房款中受偿。赵某拿到借款后便在县城租了两间房办理了有关登记手续正式开业。1999年6月，赵将设定抵钾的两间房屋租给陈某居住，租期2年，陈某知道该房已设定抵钾。2000年10月，赵某因销售假药被逮捕，药店也被工商局查封。朱某知道赵已无力还款，便向赵的家属提出变卖抵钾的房屋用来还款，赵的家属没有异议。但承租人陈某不同意，认为自己租赁期限未满不能变卖，朱某说买主已找到而且出价很高，怕错过机会，陈某万不得已愿以同样价格购买该房，但朱某仍不同意，认为自己已与买主商定，执意要陈某搬出，双方争执不下，陈某向法院提起诉讼，请求优先购买该房崖并要求赵某赔偿损失。【判决】法院经审理查明上述事实，支持了陈某的优先购买权，驳回了陈某要求赵某赔偿的诉讼请求。案例分析10案例：双方代理是否导致买卖合同无效【案情】黄某和袁某原本是同事，2003年7月，黄某移民加拿大，在出国前，其将房产证以及委托书等资料交给袁某，委托袁某将其位于某小区的住房按照市场价出售。2003年8月，袁某的朋友葛某想来该市发展，就委托袁某帮助其购买住房一套。袁某就将黄某委托他售房一事告诉了葛某，葛某表示愿意以当时的市场价40万元购买。同时，袁某也将此事告诉了黄某，黄某表示同意。2003年10月，袁某将黄某的房屋过户到葛某名下，并将葛某交付的房款按照黄某的要求给了黄某的父母。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手续钱款均已办妥，自己无能为力。葛某遂以袁某双方代理为由，诉至法院，请求法院判令买卖关系无效，并要求返还购房款40万元。【判决】法院经审理查明上述事实，驳回了葛某的诉讼请求。【分析】法律禁止双方代理，但这种禁止并非是绝对的，只要事先得到双方当事人的同意或者事后得到双方当事人的追认，此类双方代理具有法律效力。本案中，袁某是黄某和葛某的代理人，存在双方代理的情形，但袁某事先就将此情况告诉了黄某和葛某，并得到两人的认可。本文由(www.wenku1.com)首发，转载请保留网址和出处！
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