土地储备制度对2018房地产土地储备市场的调控作用

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-10 16:46 标签： 2018房地产土地储备

土地储备的多少，意味着房企是否有充足的后备土地可供开发，对于后续房企的发展有着至关重要的作用。土地储备过量意味着企业过度使用杠杆，而土地储备不足又将导致企业发展难以为继。因此，亿翰研究用土地储备总量反映企业未来的发展前景，新增土地储备增减反映房企投资策略变化情况。

土地储备可作为房企未来可售面积、货值的参考依据。新增土地储备，保证企业始终有适量的土地储备，每年企业补充一定量的土地（补货）。

土地储备总量TOP10的房企，依旧是合约销售规模保持在千亿以上的头部房企。碧桂园、恒大两大房企率先进入3亿平方米土储行列，两大房企的总土地储备分别为36420万平方米和30500万平方米；融创、万科也已进入亿级土储行列，土地储备总量分别为15600万平方米和14300万平方米；5千万至1亿平方米土地储备总量里共有7家房企，从高到低依次是保利地产、中国海外发展、龙湖集团、富力地产、华润置地、世茂房地产、绿地控股；3千万至5千万平方米土地储备总量里共有9家房企，从高到低依次是阳光城、金地集团、旭辉控股集团、建业地产、远洋集团、龙光地产、雅居乐集团、绿城中国、中国奥园；3千万以下平方米土地储备总量里共有10家房企，从高到低依次是融信集团、新湖中宝、佳兆业集团、保利置业集团、中骏集团、正荣地产、越秀地产、宝龙地产、花样年控股、禹洲地产。

图表：2018H1 TOP30房企土地储备总量按段划分情况

充足的土地储备是企业生存发展的根本，对于房企的未来发展至关重要，奠定了未来销售业绩的基础。

从新增土地储备来看，较去年同期新增土地储备跌幅前五名分别为龙光、恒大、远洋、富力、阳光城，分别较去年同期下跌56%、54%、41%、26%、24%。主要是由于在国家宏观去杠杆的背景下，部分房企有目的的放慢拿地节奏，控制自身负债率水平。比如，龙光采取按销售金额50%的方式拿地；远洋集团内部要求拿地规模不能太大，项目定位不能是豪宅或别墅；恒大现有的土地储备已经逾3亿平米，目前更注重发挥已有土地效益，业绩发布会上表示土储大概每年降5%。

同时，一些房企依然奋战在冲规模、冲业绩道路上，新增土地储备同比涨幅前五名分别为蓝光发展、宝龙地产、招商蛇口、合景泰富和金科，同比分别上涨490%、273%、231%、142%、140%。招商蛇口截止到2018年中期共获取40宗土地，总投资额约604亿元；建业地产上半年新增土地建筑面积达816万平方米，同比翻番；金茂和雅居乐，纷纷表示下半年拿地投资会更加积极。 

预计房企拿地节奏普遍收缓

在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，国家对房地产的调控严字当头，市场存在一定的不确定性因素，同时外部融资环境趋紧，主流房企纷纷表示在下半年谨慎投资，比如碧桂园全年拿地支出从4000亿下调至3000亿；万科拿地金额占销售额近三年保持在35%左右；恒大全年拿地支出1500亿，去年3100亿；保利拿地金额/销售额较去年下降35个百分点；中海会采取谨慎的态度，宁可错失，也不愿错投。

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启东市土地储备中心2018年土地储备专项债券项目地块评估服务分散采购单一来源采购公示

一、采购人及分散采购项目名称

采购人：启东市土地储备中心

分散采购项目名称：启东市土地储备中心2018年土地储备专项债券项目地块评估服务

内容：对启东市2018年拟申请发行土地储备专项债券地块进行价格评估，出具土地资产评估报告。

二、本项目评估实施要求

1、本项目应当根据《江苏省国土资源厅办公室 关于统计确认2018年土地储备资金需求的通知》（苏国土资办发[2018]72号]）的文件要求，对2018年启东市拟申请发行土地储备专项债券地块未来的供应收入进行分析评估，并进行待估宗地的储备收益分析和偿债能力等分析，出具土地资产评估报告，为发行土地储备专项债券提供依据，保障发债工作顺利推进。

2、评估报告应当符合《城镇土地估价规程》（GB/T ）等国家土地估价有关技术规程、规范。完成评估后，需填报通知文件的附件2。此外，报告需上传至国土资源部土地估价报告备案系统，进行报告备案，并取得电子备案号。本项目完成后，供应商须向采购方提交评估报告纸质文本及电子成果。

3、在2018年6月1日前，供应商须协助采购方将估价成果提交给江苏省国土资源厅审核，沟通解决可能遇到的问题，最终确保省国土资源厅审核通过。

三、本项目采购费用的结算标准

本项目的采购费用以启东市国土资源局实施的招投标项目《启东市2018—2020年度部分一级市场国有土地出让地价评估服务项目》的中标文件的收费标准和费率报价为准。本采购费用包含实施过程中可能发生的所有费用。

供应商在满足本说明第二条所有条款后15个工作日内，采购人支付物款。

五、拟选择的单一来源供应商名称及地址

供应商名称：江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

供应商地址：南京市鼓楼区中山路55号A19、A20

六、拟采用单一来源采购方式的原因及相关说明

1、因本项目须在6月1日前完成并向省厅申报，时间非常紧迫，故此采取单一来源采购方式实施本项目。

2、本项目是编制本年度土地储备计划的重要依据之一。该公司是我市2018年土地储备计划和“十三五”期间土地规划编制项目的中标单位，由该公司实施本项目有利于与土地储备计划和土地储备规划编制工作的衔接。

3、该公司具备全国范围内土地评估业务资质、资产评估资质、一级房地产评估资质、甲级土地规划资质、一级土地整理规划设计资质和甲级测绘资质，并连续10次获得中国土地估价师与土地登记代理人协会颁发的土地评估中介机构A级资信等级证书，且是江苏省国土资源厅发布的《江苏省土地集约利用评价、建设项目节地评价、土地储备规划和年度计划编制技术协作单位评选结果公告》名录中被列入第一类的技术单位。

据此，本中心拟选择该公司作为本项目的实施单位。

公示期限：2018年5月17日至5月23日

八、采购人联系地址、联系人、联系电话

联系地址：启东市公园中路820号（启东市国土资源局）；

联系人：陶先生、吴先生；

现将以上情况予以公示，如有异议，请在公示期限内携书面意见材料与我单位联系，逾期将不再受理。

文成县人民政府办公室文件

文政办发〔2018〕31号

关于印发文成县2018年度土地储备计划的

各乡镇人民政府，县政府直属各单位：

《文成县2018年度土地储备计划》经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

文成县2018年度土地储备计划

为进一步完善我县土地储备制度，加强土地宏观调控，强化土地储备管理，促进土地资源节约集约利用，提高建设用地保障能力。根据国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合修订的《土地储备管理办法》有关规定，结合文成县经济社会发展形势，制订本计划。

利用土地储备机制，盘活存量土地，优化土地利用结构，围绕县委、县政府2018年的工作目标，充分发挥政府宏观调控作用，保障城镇建设用地需求，推进国有和城镇集体企业改制，推动我县经济社会平稳健康发展。

   （一）按照本县经济社会发展需求，合理确定计划总体目标，指导具体项目确定。

   （二）盘活存量建设用地，有效处置和充分利用低效、闲置土地。一是国有和城镇集体改制企业用地的收储开发，二是供而未用、用而未尽等闲置收回土地的收储利用。

   （三）适度控制投资规模，保障土地储备健康发展。投入的资金主要用于城镇存量建设用地盘活和土地做地储备，同时要与储备土地供应及资金回笼相衔接，降低资金运行风险。

三、2018年度总体安排

   （一）土地储备总量：上年结转土地储备面积14.7886公顷，年度新增土地储备面积60.2888公顷（其中上年拟收储土地结转面积36.3872公顷），年度储备土地开发面积55.2725公顷，年末结存面积19.8049公顷。

   （二）土地收储资金安排：2018年计划安排土地储备开发投资2715.36万元。土地收储开发资金从土地出让收益资金中安排，不足部分从县财政其他收入中列支。

   （三）储备土地供应：2018年计划供应储备土地55.2725公顷，其中，经营性住宅和商服用地出让50.9458公顷，公共设施、教育、医疗等用地供应4.3267公顷。

    县土地储备中心具体负责土地储备计划的执行；县财政部门主要承担土地收储开发资金的落实；县国土资源部门要按照市场需求，及时做好储备土地的供应，加快资金回笼；各有关乡镇人民政府和县相关部门协调做好土地收储供应前置工作，推进土地储备计划实施。

五、在土地收储实施过程中，如确需对计划进行调整的，报县人民政府批准。本计划自颁布之日起执行。

附件：1.文成县2018年土地收储计划表

2.文成县2018年储备土地供应计划表

文成县 2018年土地收储计划表



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文成县2018年储备土地供应计划表

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大峃城镇道路绿化用地收储地块

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玉壶镇个人建房项目用地收储地块

原玉壶镇卫生院老医院用地收储地块

黄坦镇门前垟扶贫迁村用地收储地块

黄坦镇塘垄村绿化用地收储地块

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石垟林场空闲地收储地块

巨屿镇东垟沙洲道路管网建设工程收储地块

文泰公路巨屿镇垟地边段收储地块

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  抄送：县委各部门，县人大、政协办，县人武部，县法院、检察院，

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