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&这几种“坑死人”的房子,千万不能买!
这几种“坑死人”的房子,千万不能买!
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很多所谓的专家都是纸上谈兵,闭门造车,自己根本就没有房屋买卖经验,何谈指导他人?而真正事关重大的其实是实操技巧,如何选房、如何买卖、如何操作和如何防骗。楼市最需要经验和技巧的是实操,而不是分析。一、产权纠纷房&&& 媒体上关于房产的新闻,最多的就是产权纠纷,司法介入。这种房子,通常是由于房屋产权不明确存在争议,而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间财产分割,或者是公司债务问题导致。在法院没有最终裁决前,房子是不能过户交易的。谁要是买到这样的房子,并且已经支付了部分房款,那么,只能听天由命了。&&& 建议:如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调!房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以,买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调!一旦发现有问题,悬崖勒马,还来得及。二、抵押房&&& 套路贷的以房抵债我在前面已经讲过了。这里所说的抵押房,指的是把自住房抵押给银行或者机构获得贷款,用于经营、投资或者消费。在业内统称“房抵贷”。这种贷款通常由贷款中介公司牵线代为办理,年限5-30年可选,利率上浮10%~60%不等。目前,房抵贷较大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货和房产投资。基本上都属于风险很大的行业。&&& 买这种抵押房,较大的风险是:房东存在多次抵押,或者是拿到你的房款后不解除抵押,导致你钱房两空。你应该知道,房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的,根本不可能短期内抽离出来,就算有也会优先用作再投资、再生产,而且,很多真实情况是,这个钱被拿去还债了,三角债不是短期内就可以解决的。&&& 建议:买房前,去交易中心拉产调。房屋是否存在抵押,产调上会明确显示。如果不幸被你碰到,走为上策,越快越好。当然,这里不包括那种住房按揭贷款的抵押。这种属于购房抵押,很常见且风险很小。三、全权代理房&&& 全权代理的房子通常分为两种情况:一是个人委托代理,二是中介委托代理。前面我们提到的以房抵债的套路贷嫌疑人就是个人委托代理。他通过让房东委托他代理出售房屋来获得违法所得。而中介代理的房子通常发生在房东常住国外或者年老卧床的情况下,那么房东会全权委托中介机构代替他签约交易,全权委托的中介必须有房东的书面授权书,产证原件和身份证明。&&& 买全权代理房子较大的风险就是见不到房东,代理人拿的所有证件都可以作假,即使拿着货真价实的公证书,也难保不出现问题,说不定你正在扮演一个销赃对象。&&& 建议:不买是最保险最明智的选择。如果你是专业投资者,或者知道房子的内幕,那可以以很便宜的价格拿下。如果你非这套房子不买,但是又不太懂行,那么记住一点:房款必须汇入房东本人的银行账户,千万不要汇给中介或者代理人。即使全权委托是真实的,你也很难保证代理人不会把房款挪用或者卷款逃跑。四、背景复杂的房产&&& 我非常信奉一句话:艺术来源于生活,但是生活远高于艺术。现实社会中,有些房子的背景经历的复杂程度你根本无法想象。这种房子很可能就是个坑,即使房东中介没有故意坑你,你也算不清楚其中的人物关系和税费关系,再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系,就算是房东自己也说不清楚。只有进了交易中心,才能知道能不能过户,缺哪些手续,缴多少税。但是为时已晚,因为此时你首付款已付。&&& 建议:如果你政策法规不精通,不具备专业知识,那么就不要以身试法了,否则你就是在赌博。因为你根本没办法完全掌握房子的全部信息,由于信息不对称,你就无法做出正确的判断。只要是感觉房东高深莫测,房子历史源远流长,家族成员各怀鬼胎的,那么奉劝你,有多远走多远。影响居住功能的类别五、新装修无人居住的房子&&& 这里指的是新装修后无人居住的二手房,不包括一手房。有些朋友买房子,为了省去装修的麻烦,优选装修好、保养好的房子,这个无可厚非。但是要千万小心那种刚刚装修一新,但是房东却没有入住的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”。也就是原先曾是不堪入目的凤姐房,通过简装变成冰冰房,然后再高价出售,房价增值部分远远高于装修标准。更为关键的是,装修的所有材料都是最差,最不环保的东西,水电煤暖等隐蔽工程更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉,还可以赚取几倍于装修费的利润。这种房子,你买来敢住吗,还是买来再砸掉重装呢?&&& 建议:对于房东自己居住过的新装修房,可以放心购买,而从未入住的新装修房,一定要谨慎。毕竟,装修前打算自住,装完又想卖掉的房东太少了。六、紧临棚户区或者待拆地块的房子&&& 不论一手房还是二手房,大家买房时应该有过这样的体验,就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时,就要小心了,因为这里迟早会有新建的建筑拔地而起,如果你计划买的房子紧靠这个地块,那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实,很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则:北侧的房子先开盘先卖,因为南侧的房子建成后,北侧房子就很难出手了。建议:如果发现这种情况,务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到,或者还没有规划,那么较好别买。否则,将来自己住的不舒服,而且还不好转手。& 七、有家庭矛盾的房子&&& 夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残,只要这些情节和你买的房子有关联,你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾,较后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白,也会在交易过程中出现波折和坎坷,我看到听到这样的例子太多了。&&& 建议:看房时和房东好好聊聊,让中介打听下房东的卖房原因,能去邻居居委处讨教下更保险。&八、凶宅&&& 曾经在房内有过非自然死亡的房子称之为凶宅。这种新闻官司不绝于耳。也根本与自住和投资无关,总之,买到就算你倒霉。发生在自己的房子里,也别故意隐瞒卖给别人,否则即使闹到法院,你也必输。&&& 建议:避免买到凶宅只有一个方法:和邻居保安打听房子的过往情况。虽然,现在邻居间交情很淡,但是如果是凶宅,绝对是无人不知无人不晓的,只是人家是否愿意主动告诉你而已。&九、靠近高架的房子&&& 靠近高架和地铁轻轨的房子,优点是视野好、采光好,一览众山小的感觉。但是,较大的问题就是噪音。地铁轻轨还有运营时间,一般为6点~23点,晚上睡觉能逃过一劫。如果是高架,则噪音是24小时不间断的,而且声音是向上传播的,长期忍受那种嗡嗡嗡的低频声音,对健康和情绪很不利。尤其下雨天,车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。&&& 建议:别听中介瞎忽悠,装中空隔音窗也无济于事,所以较好别买。要买也要砍 到较低价,因为,你卖出的那天,一样会有人来砍价。& 十、靠近变电站的房子&&& 相信大多数朋友都知道,房子靠近变电站不好,但是很少有人说的清楚 原因。我曾经的工作就于此相关,多次参与说服小区居民变电站不会影响身体健康。但事实上,电力公司的领导员工却从不会买这样的房子。通常情况下,房龄较新的小区内的电站是10kV配电站,为小区住户供电所用,没有辐射影响。但是,商 住混合型小区或者旧小区内,可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站,这种变电站会有一定辐射,因此,环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足,但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求,政府和电力公司同样会拿出没有辐射的报告忽悠百姓。另外还有一种是高压走廊,就是非常高大的电力支架和高压架空线,通常为110kV和220kV,没有辐射影响,但是影响景观。&&& 建议:不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站,所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康问题了,而是影响到你房子的价值和变现。退一万步讲,即使你打折买到这样的房子,将来出手也是问题,这个便宜捡不得。&&& 十二、冬天日照差的房子&&& 众所周 知,我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射,冬天倾斜照射。而且,冬至那一天是太阳倾斜角度较大的一天,也就是光照最少的一天。简言之,就是冬天日照好,夏天一定好;夏天日照好,冬天不一定好。所以,买房时要注意了。对于前方有高楼的房子,较好的选房季节是冬天,而不是夏天。&&& 建议:当然,买房不可能完全按照季节来选房,毕竟房价不等人啊。但是,买到一套夏天晒死,冬天冷死的房子,怪不得别人,只能怪自己了。&& 十三、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子垃圾焚烧会产生二噁英,垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。上海江桥和浦东御桥垃圾焚烧厂周边有大量的居民区,房价上不去就是这个原因。上海静安昌化路海防路的垃圾中转站周边方圆500米半径夏天都不能开窗。&&& 建议:买房子是脑力活,也是体力活。在小区周围多走走,多看看,多问问,绝对有好处。&& 十四、临近不吉利楼堂会馆的房子&&& 通常认为,临近法院、公安、消防、政府不好,其实还是可以接受的。但是,如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱就绝对不能容忍了。上海普陀有个玉佛城小区非常有名,因为它靠近玉佛寺,经常莫名其妙的出现意外死亡事件。这里房子的买卖基本常年是零成交。&&& 建议:大陆毕竟不是香港,香港人对火葬场、棺材铺周围的房子趋之若鹜,并不代表大陆人就好这口。不要贪便宜,不要相信任何人,眼见为实,耳听为虚。&& 十五、顶层的房子&&& 顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题,大家都知道。在上海,还有一种平改坡的老公房,可以解决漏雨的问题,但是隔热效果不是很好。除非是顶层复式价格较贵,其它顶层一定是便宜的就是这个道理。&&& 建议:有钱就买顶层复式。除此之外,顶楼除了便宜外,没有其它好处。&&& 以上基本就涵盖了最常见的影响产权明晰和居住功能的各项客观因素。房屋本身的质量问题诸如:山墙渗水,天花漏水、管道不通等问题我就不一一赘述了,因为辨别起来并不难。另外,还有一种影响房屋选购的客观标准:“风水”,我也不想再多说,因为仁者见仁智者见智,考虑的太多,反而无从下手,裹足不前。关于选房的风水,记住一点即可:“敞亮、舒服”的房子,就是好房子。
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按Ctrl+Enter发送比房价上涨更可怕的是,入手史上质量最差的房子比房价上涨更可怕的是,入手史上质量最差的房子凤凰网房产找房百家号来源:猫叔聊地产(maoshuhouse),转载已获得授权,不代表凤凰网房产观点01货币政策已经悄悄转向这次降准说明货币政策真的转向了。货币政策已经由17年的中性偏紧转为中性偏松。先来看这次降准情况——这是今年以来第三次定向降准。之前2月份、4月份各有一次。再远一些,就是时隔两年的16年2月降准(可见,16年下半年到17年整个货币政策都在收紧)。再看具体降准幅度:6月24日,中国人民银行决定,从日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。如果大家对0.5个百分点没有具体的概念,那么我们来看看其他机构的分析:华泰宏观点评定向降准:货币转向清晰,降准之后很可能还有降准,释放7000亿略超市场预期的4000亿;海通证券评定向降准:货币宽松加码缓解信用压力 债市慢牛延续;长江宏观认为:债务收缩推动去杠杆的同时,宽货币结构性对冲紧信用的影响,引导资金流向、优化经济结构,助力经济转型。中信固收点评央行降准称:此次定向降准快速执行,结构性宽松再次确认。此次定向降准预计将释放7000亿元资金,是今年以来单次降准释放最大规模。我既然认为货币政策已经转向,并且我认为,今年依然还会再次降准,欢迎年底查验。再强调一个概念,我认为货币政策是中性偏松,但不是全面宽松。为了让大家好理解,我打个比方:这位骑自行车送菜的大妈可以当成是银行,她是如何完成送菜(放水)任务的呢。那就是通过自行车的脚蹬子驱动后轮带动前轮,实现自行车的移动。如果我们把银行存款看作后轮,银行的自有资金看作脚蹬子,那么降低准备金,存款就少了,自有资金就多了,脚蹬子也就越快,前轮(银行的贷款)也就跑的越快。所以,降低准备金,就是央妈扩大贷款的工具。读到这里,细心的粉丝应该发现一个问题,银行不可以随便“送菜”给任何人的。央妈规定了自行车的行驶路线,也就是说“定向降准”,银行只能给实体企业贷款,不能给房地产放水。但毕竟自行车是银行在骑,趁央妈不注意拐个弯啥的偷偷给房地产“送菜”,也不是没有可能。所以,你问,降准就是放水了吗?是的。那么房价会涨吗?不一定。我们是放水定向滴灌,而不是大水漫灌。请牢牢记住这句话,货币政策是中性偏松,但绝对不是全面宽松。02定向降准对房地产的影响如果大家能理解第一部分,就知道,虽然央妈放水,但是能灌溉到房地产的是有限的。有限这个词听起来很模糊。这里引用一位高层智囊的数据——夏斌。可以给大家一个总的占比。在3月底的一次长安讲坛上,夏斌说了这样一段话:2016年底,中国涉及房产的贷款有26.7万亿,占全部银行贷款25%。到现在,真正和房价、地价相关的贷款已经达到了70%。目前中国银行放款多需担保抵押质押,而这些贷款中,用房产,用厂房,用土地做抵押贷款,占到整个贷款的30%到40%。考虑到定向实体企业,那么放水应该是部分流入“30%到40%的抵押贷款”中。具体放水量,恐怕神仙也不知道了。至于对房价的影响并不大,因为目前楼市已经是一个政策市场,各地房价主要还是取决各个城市的调控政策、落户政策、棚改政策。另外要说的是,适度货币宽松是稍微利好开发商的,可以缓解部分开发商资金面的压力。我在此引用地产自媒体打假队长张大伟的数据:1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。大家注意到没,开发商资金链非常紧张,国内贷款和个人按揭贷款都在下降。实际上,现在已经到了开发商的“生死存亡”之际。央妈再不适当放水,恐怕房企要死一大批。这个局面大佬们已经提前预警了。任志强17年就预言,2018年的房地产资金最紧张。2018年资金紧张。为什么是2018年?因为17年销售不错。如果17年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张,虽然17年会还一部分债,但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱18年就有问题了。所以资金紧张可能在18年,那么有可能投资和销售就会出现下行。马光远说,2018年下半年将是房地产最困难的一年。根据过往,在下行的情况下,地方一般都会悄然放松调控,但今天市场的特殊在于,由于四五六线城市的发力,虽然房地产,住宅销售的数据在17年九月份出现负增长,但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响。这事实上也意味着,在18年年中之前,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到18年下半年。也意味着18年下半年,将是本轮房地产周期最困难的时刻。032018年,房企只会盖越来越破的房子大家千万不要认为,房企资金链紧张了,和我们无关。购房者作为接盘侠、最好割的韭菜,一个实际的、最大的影响就是,今年我们会买到有史以来质量最差的房子。绝对不是危言耸听。早在去年315的时候,房地产就成了消费投诉的重灾区。为了躲过房管局的限价、涨价措施,很多房企在房管局备案的是精装交付,但实际买到的是毛坯房。据猫叔武汉的粉丝反映,他去年买了某楼盘,一期是精装修交付、空气净化器等等,到了他这里,二期什么都没了,电梯都比一期差很多,外墙连瓷砖都没贴,更恐怖的是厨房墙体有一道很大的缝隙,足足裂开了2厘米。为了杜绝此类问题,各地房管局又出台了要求加大精装修房市场比例的政策。但上有政策下有对策,既然要求精装,那索性就在装修上薅一把羊毛。于是,你想到的没想到的招数都用上了。比如最近南宁的维权盘,什么手撕地板、发霉门、房漏水、装修送甲醛……号称3000精装修的成本,其实300都不到。毫无疑问,今年是房屋质量问题的维权高潮。资金链紧张,开发商没钱还债,只能想尽各种办法抽利——加快进度卖房、降低建筑成本。作为购房小白,我们根本不知道墙体里边是什么样子,钢筋水泥的质量有多差。我们甚至不知道哪一处的质量问题有可能带来致命的风险。而越来越多开发商被利益驱动,也丢掉了最后的羞耻心。比如,某房企集团下发红头文件要求设计院当天接到设计任务,当天通宵出图。老总是这么算账的:按照这个逻辑,母猪怀孕需要4个月,养猪场找四头母猪,一个月后就能产下小猪仔,走向发家致富之路了。前两个月,我一个建筑师朋友刚从某家大房企离职,他跟我吐槽说,作为建筑师,如何把房子造好,保证质量和居住人的人身安全是首要的。但是老板不这么想,他花钱养你,是要尽可能降低成本,最快速的把房子建起来——可是总要等混凝土干了,再往上盖砖吧?就连柱子歪了、钢筋外露也不肯花钱维修,直接抹灰继续盖。这个行业已经疯了。我听完目瞪口呆,不知道说什么才好。我终于明白了什么叫“失去奋斗,房产再多我们也将无家可归。”结束语:大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯,希望大家在阅读后顺便点赞,如果喜欢,也请分享给身边的朋友,以示对我们的鼓励!| 好文推荐 |更多好文章等着你→房子拆了不再发钱?三四线城市房价真涨到头了→ 4天!3件楼市大事!影响几千万人→ 大消息!房价的终极博弈要看2019年!刚需族躁动不安→ 再见了,炒房客!又一条敛财“命门”被掐死了版权说明:再次感谢原作者辛苦创作,如转载涉及版权等问题,请联系我们,我们将在第一时间处理。本文由百家号作者上传并发布,百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点,不代表百度立场。未经作者许可,不得转载。凤凰网房产找房百家号最近更新:简介:凤凰房产,帮网友找好房!作者最新文章相关文章旖鵾E0鐈1 l-'q扠 \^w鎪^=m〆#u薑r髈|'f 飵韝Q寂v
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